Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn quận ngô quyền thành phố hải phòng

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng cá nhân tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong
bất kì công trình nghiên cứu nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận đƣợc sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, truyền đạt vốn kiến thức quý báu của các thầy, cô giáo
trong Viện đào tạo sau đại học, trƣờng Đại học Hàng Hải Việt Nam.
Để có đƣợc kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận đƣợc sự hƣớng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Dƣơng Văn
Bạo là giáo viên hƣớng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận đƣợc sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Uỷ ban nhân dân quận
Ngô Quyền, Phòng Tài nguyên và Môi Trƣờng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất một cấp tại quận Ngô Quyền, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và ngƣời
thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!

ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
MỤC LỤC .............................................................................................................. iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT............................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................... vii
LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài .......................................... 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài ....................................................... 3
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ...................................................... 4
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................................... 4
6. Kết cấu của luận văn. ........................................................................................... 5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH .................................................. 6
1.1. Cơ sở lý luận về đất đai .................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm đất đai ........................................................................................... 6
1.1.2.Chức năng của đất đai ..................................................................................... 7
1.1.3. Vai trò của đất đai .......................................................................................... 8
1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất .................................................. 10
1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất .................................................................. 10
1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất ................................................... 10
1.2.3. Quy định về đăng ký quyền sử dụng đất ...................................................... 11
1.3. Cơ sở lý luận QLNN về đất đai và QLNN về đăng ký quyền sử dụng đất của
hộ gia đình .............................................................................................................. 12
1.3.1. Cơ sở lý luận QLNN về đất đai .................................................................... 12
1.3.2.Cơ sở lý luận QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia đình ..................... 15
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SDĐ CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 25

iii


2.1. Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác Quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ
trên địa bàn Quận Ngô Quyền ................................................................................ 25
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của Quận Ngô Quyền .................................................... 25
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội quận Ngô Quyền .................................................. 26
2.2. Thực trạng QLNN về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền ... 27
2.2.1. Cơ cấu bộ máy quản lý Nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ ......................... 27
2.2.2.Quy trình đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền ................... 31
2.2.3. Thƣc trạng QLNN về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền 32
2.3. Đánh giá quản lý Nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn Quận Ngô
Quyền. .................................................................................................................... 45
2.3.1. Điểm mạnh và nguyên nhân trong QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia
đình trên địa bànQuận Ngô Quyền ......................................................................... 45
2.3.2. Điểm yếu và nguyên nhân trong QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia
đình trên địa bànQuận Ngô Quyền ......................................................................... 48
CHƢƠNG 3. HOÀN THIỆN QUY TRÌNHQUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐĂNG
KÝ QUYỀN SDĐ ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ
QUYỀN .................................................................................................................. 55
3.1. Quan điểm và mục tiêu nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ của quận Ngô Quyền
................................................................................................................................. 55
3.1.1. Quan điểm quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ củaquận Ngô Quyền 55
3.1.2. Mục tiêu của quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn Quận
Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng ........................................................................ 56
3.2. Hoàn thiện quy trình QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia đình trên địa
bàn Quận Ngô Quyền ............................................................................................. 57
3.2.1. Xây dựng quy trình mới QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia đình trên
địa bàn Quận Ngô Quyền ....................................................................................... 57
3.2.2. Đề xuất khi áp dụng quy trình mới QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia

đình trên địa bàn Quận Ngô Quyền ........................................................................ 60
3.3. Kiến nghị ......................................................................................................... 69

iv


3.3.1. Kiến nghị với Nhà nƣớc ............................................................................... 69
3.3.2. Kiến nghị với Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng và Chính quyền quận
Ngô Quyền ............................................................................................................. 71
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 74
PHỤ LỤC 1 ........................................................................................................... 76
PHỤ LỤC 2 ........................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 82

v


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT

Viết tắt

Nội dung

1

CNQ

Chứng nhận quyền

2

CP

Chính phủ

3

GCN

Giấy chứng nhận

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

QSD

Quyền sử dụng

6

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7

QL

Quản lý

8

QLNN

Quản lý Nhà nƣớc

9

SDĐ

Sử dụng đất

10

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

Tình hình đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện QLNN về
2.1

đăng ký quyền SDĐ của Quận Ngô Quyền - thành phố Hải

30

Phòng giai đoạn 2011-2015
2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

3.1

Đăng ký quyền SDĐ theo quy trình ISO 9001-2008 của
UBND quận Ngô Quyền
Thống kê số liệu cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận
Ngô Quyền từ năm 2011 đến năm 2015
Kết quả khảo sát đánh giá công tác đăng ký cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất của quận Ngô Quyền
Xử lý vi phạm QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia
đình trên địa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn 2011-20115
Đánh giá thái độ phục vụ công dân vàý thức trách nhiệm
của các cán bộ, công chức viên chức quận Ngô Quyền
Xây dựng quy trình mới về đăng ký quyền SDĐ của
UBND quận Ngô Quyền

vii

31

35

40

41

45

59


DANH MỤC CÁC HÌNH

Số hình
1.1
2.1

Tên hình

Quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ
Bộ máy quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ trên địa
bàn Quận Ngô Quyền

viii

Trang
18
28


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi đất nƣớc ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới
chỉ đƣợc coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chƣa đƣợc
quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chƣa thực sự có hiệu quả, kết quả thu đƣợc
cho Nhà nƣớc, xã hội từ đất đai chƣa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và
phát triển của nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (XHCN), đất đai
đó thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nƣớc. Kể từ đó việc
quản lý đất đai nói chung và quản lý đăng ký quyền SDĐ nói riêng luôn là vấn đề
nóng bỏng, bức bách ở mọi tầng lớp dân cƣ, mọi địa bàn trên phạm vi cả nƣớc.
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
Chấp hành Trung ƣơng Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, chúng ta đã
đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực
đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh,
ổn định xã hội, an ninh lƣơng thực quốc gia, bảo vệ môi trƣờng.... Hiệu quả quản
lý nhà nƣớc về đất đai từng bƣớc đƣợc tăng cƣờng; chính sách pháp luật về đất đai
ngày càng đƣợc hoàn thiện; các quyền của ngƣời sử dụng đất đƣợc mở rộng và
đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm; thị trƣờng bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất

đã đƣợc hình thành và phát triển nhanh. Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ
đạo, định hƣớng chính sách pháp luật về đất đai đƣợc xác định trong Nghị quyết
Trung ƣơng 7 khoá IX cơ bản là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát
triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
Hội nghị Trung ƣơng 6 Khóa XI đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo
nền tảng để đến năm 2020 nƣớc ta cơ bản trở thành nƣớc công nghiệp theo hƣớng
hiện đại. Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đặt ra những yêu cầu to
lớn đối với công tác quản lý Nhà nƣớc về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội,
trong đó quản lý nhà nƣớc về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các

1


quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và nhà nƣớc luôn quan
tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản quy định pháp luật về đất đai.
Cũng chƣa có đạo luật nào bổ sung, sửa đổi lại tốn nhiều giấy mực và thời gian
tranh cãi nhƣ Luật Đất đai. Từ khi ban hành cho đến nay, Luật Đất đai đã trải qua
rất nhiều lần sửa đổi, bổ sung nhƣ: năm 1993, 2001, 2003 và gần đây nhất ban
hành Luật đất đai 2013. Trong khi các nƣớc khác từ khi ban hành Luật Đất đai cho
đến nay chƣa một lần chỉnh đổi, bổ sung nhƣ: Thụy Điển (1970), Trung Quốc
(1994)… Nhìn chung, công tác quản lý đất đai đặc biệt là trong công tác quản lý
biến động đất đai trong thời gian qua còn lỏng lẻo, chƣa chặt chẽ. Vẫn còn nhiều
trƣờng hợp ngƣời dân thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho tặng,
chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, không thông qua các cơ quan chức năng,
không đƣợc sự cho phép của Nhà nƣớc, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất còn diễn ra rất chậm, chƣa đúng tiến độ quy định. Xong vấn đề nổi cộm
đáng quan tâm ở đây việc thực hiện tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng còn rất chậm và
hiệu quả sử dụng đất chƣa cao... tại sao lại có hiện tƣợng đó? Một phần rất quan

trọng đó là vấn đề công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai chƣa đƣợc thực hiện tốt và
giám sát chặt chẽ..., dẫn đến việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều
khó khăn và việc sử dụng đất tràn lan sai mục đích làm lãng phí, kém hiệu quả. Do
đó yêu cầu quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý để phát huy tác dụng tích
cực và làm giảm những tác động tiêu cực đến đất đai trở nên hết sức cần thiết.
Bên cạnh đó Đảng và Nhà nƣớc luôn khuyến khích động viên các đối tƣợng
sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm đạt hiệu quả cao theo đúng quy định của
pháp luật. Tuy vậy đất đai là sản phẩm của tự nhiên và nó tham gia vào tất cả các
hoạt động kinh tế xã hội do đó các quan hệ đất đai luôn chứa đựng trong nó những
vấn đề phức tạp, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo đƣợc các lợi ích
của xã hội và ngƣời sử dụng đất.
Ngô Quyền là một trong bảy quận nội thành của thành phố Hải Phòng, có
diện tích là 10,96 km2, nằm ở phía Đông Bắc thành phố, dọc con sông Cấm, ôm

2


lấy hầu nhƣ toàn bộ khu vực cảng chính, phía Bắc tiếp giáp sông Cấm, phía Đông
giáp quận Hải An, phía Nam giáp sông Lạch Tray, phía Tây giáp quận Hồng
Bàng và quận Lê Chân. Nhiều dự án lớn đƣợc triển khai tại quận nhƣ dự án xây
dựng khu đô thị mới Ngã năm-Sân bay Cát Bi, dự án xây dựng Công viên An Biên,
dự án cải tạo thoát nƣớc 1B, nâng cấp cảng biển khu vực Đoạn Xá, đƣờng 100 m,
đƣờng Lạch Tray-Hồ Đông... đã củng cố cơ sở hạ tầng của quận. Do đó nhiệm vụ
đặt ra cho công tác quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận là
vô cùng cấp thiết.
Từ những lý do trên, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn quận Ngô
Quyền - thành phố Hải Phòng” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ, chuyên
ngành Quản lý kinh tế cho mình.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Việc phân tích thực trạng công tác QLNN về đăng ký quyền SDĐ và quy
trình thực hiện các thủ tục hành chính tại Quận Ngô Quyền, những khó khăn bất
cập về công tác quản lý đất đai là cơ sở để UBND quận Ngô Quyền đề từ đó hoàn
thiện quy trình đăng ký quyền SDĐ của UBND quận, giải pháp về QLNN trên cơ
sở các quy định pháp luật để đƣa công tác QLNN dần hoàn thiện tạo ra một hệ
thống QLNN về đăng ký quyền SDĐ công khai và minh bạch.
Đã có rất nhiều giáo trình nghiên cứu về công tác QLNN và một số công
trình nghiên cứu luận văn tiến sĩ, thạc sĩ về đề tài nâng cao hiệu quả QLNN về đất
đai nhƣ:
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác quản lý Nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận Ngô
Quyền - thành phố Hải Phòng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: luận văn tiếp cận nghiên cứu Công tác quản lý đất đai trên địa
bàn quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng dƣới góc độ quản lý nhà nƣớc về

3


đăng ký quyền SDĐ của chính quyền cấp quận Ngô Quyền.
- Về không gian: giới hạn nghiên cứu công tác quản lý đối với toàn bộ diện
tích đất đai trong phạm vi các đơn vị hành chính thuộc quận Ngô Quyền, thành phố
Hải Phòng.
- Về thời gian: số liệu thu thập, xử lý và phân tích trong giai đoạn 20112015, các giải pháp đề xuất định hƣớng đến năm 2020.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện quy trình quản lý Nhà nƣớc về
đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng. Đề thực
hiện đƣợc mục đích đó, luận văn cần phải giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu chủ
yếu sau:

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với đăng ký
quyền SDĐ
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ
trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2011-2015, từ đó,
chỉ ra những điểm mạnh, những điểm yếu và làm rõ nguyên nhân của những điểm
yếu trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải
Phòng.
- Hoàn thiện quy trình đăng ký quyền SDĐ; đề xuất một số giải pháp và kiến
nghị chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn
quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng đến nãm 2020.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp tài liệu: để tìm hiểu về cơ sở khoa học và
tính pháp lý của quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
- Phƣơng pháp điều tra khảo sát thực tế: sử dụng để thu thập thông tin, số
liệu về thực trạng của quản lý Nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quận
Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
- Phƣơng pháp so sánh: so sánh thực trạng của quản lý Nhà nƣớc về đất đai
trên địa giữa các năm, các giai đoạn để làm cơ sở để đề xuất các giải pháp hoàn

4


thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng.
- Phƣơng pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến chuyên gia nhằm đƣa ra đánh
giá khách quan về thực trạng và ý tƣởng các giải pháp quản lý đất đai trên địa bàn
quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
6. Kết cấu của luận văn.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn đƣợc kết cấu thành 3 chƣơng:
Chƣơng 1: CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐĂNG

KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN
SDĐ CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN
Chƣơng 3: HOÀN THIỆN QUY TRÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SDĐ ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ
QUYỀN

5


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1.1. Cơ sở lý luận về đất đai
1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai đóng vai tròvô cùng quan trọng trong nền sản xuất. Đất đai là điều
kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp
xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát
triển của xã hội loài ngƣời, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật
chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều
đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai. Trong Luật Đất đaicủa Việt
Nam có hiệu lực năm 2013 đã khẳng định rằng “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Nhƣ vậy, đất đai là điều kiện chung nhất
đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con ngƣời. Nói cách khác, không
có đất sẽ không có sản xuất cũng nhƣ không có sự tồn tại của chính con ngƣời. Do
vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ
khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết. Có hai thuật ngữ sau hay đƣợc hiểu là
một nhƣng thực chất lại có sự khác biệt nhất định là thuật ngữ khoa học “Đất” và
“Đất đai”. Theo các nhà khoa học thì “Đất” tƣơng đƣơng với từ “Soil” trong tiếng

Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhƣỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của
nó. Còn “Đất đai” tƣơng đƣơng với từ “Land” trong tiếng Anh, nó có nghĩa về
phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ. Một khái niệm khá đầy đủ
và phổ biến hiện nay về đất đai nhƣ sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề
mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp
trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn
động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người
trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát

6


nước, đường sá, nhà cửa...)” (Hội nghị quốc tế về Môi trƣờng ở Rio de Janerio,
Brazil, 1993).
Tóm lại, có thể hiểu đơn giản là đất đai là một khoảng không gian có thời
hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt,
thảm động thực vật, nƣớc mặt, nƣớc ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng
đất) theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, địa hình, thủy
văn cùng nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối
với hoạt động sản xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời.
1.1.2.Chức năng của đất đai
Có rất nhiều khái niệm về đất đai. Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận
thức con ngƣời về thế giới tự nhiên và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo
thời gian. Con ngƣời đã thừa nhận đất đai đối với loài ngƣời có rất nhiều chức
năng. Tuy nhiên, chức năng của đất đai bao gồm cơ bản nhƣ sau:
- Chức năng sản xuất: là cơ sở cho nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống của
con ngƣời, qua quá trình sản xuất, đất đai cung cấp lƣơng thực, thực phẩm và rất
nhiều sản phẩm khác cho con ngƣời sử dụng trực tiếp hay gián tiếp thông qua chăn
nuôi và trồng trọt.

- Chức năng cân bằng sinh thái: đất đai và việc sử dụng nó là nguồn và là
tấm thảm xanh đã hình thành một thể cân bằng năng lƣợng trái đất thông qua việc
phản xạ, hấp thụ và chuyển đổi năng lƣợng phóng xạ từ mặt trời và tuần hoàn khí
quyền của địa cầu.
- Chức năng môi trường sống: đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật
sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trƣờng sông cho sinh vật và gen
di truyền để bào tồn nòi giống cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và
dƣới mặt đất.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: đất đai là kho tàng lƣu trữ
nƣớc mặt và nƣớc ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nƣớc
trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nƣớc rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi

7


nhu cầu sử dụng của con ngƣời.
- Chức năng không gian sự sống: đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là
môi trƣờng đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bào tàng lịch sử: Đất đai là trung gian để bảo vệ các
chứng tích lịch sử, văn hóa của loài ngƣời, là nguồn thông tin về các điều kiện khí
hậu, thời tiết và cả quá trình sử dụng đất trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: đất đai cung cấp không gian cho sự chuyển
vận của con ngƣời, cho đầu tƣ sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật... giữa
các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên.
- Chức năng phân dị lãnh thổ: sự thích hợp của đất đai về các chức năng chủ
yếu nói trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng lãnh thổ của mỗi quốc gia nói riêng
và trên toàn trái đất nói chung. Mỗi phần lãnh thổ mang những đặc tính tự nhiên,
kinh tế, xã hội rất đặc thù.
1.1.3. Vai trò của đất đai

Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngƣời. Đất đai tham gia vào
tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là nguồn của cải, là một
nguồn tài sản cố định hoặc đầu tƣ cố định. là thƣớc đo sự giầu có của một quốc gia.
Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, nhƣ là sự chuyển
nhƣợng của cải qua các thế hệ và nhƣ là một nguồn lực cho các mục đích tiêu
dùng.Đất đai có những vai trò quan trọng cụ thể và khác nhau ở từng lĩnh vực:
Trong ngành nông nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó vừa là
đối tƣợng lao động, vừa là tƣ liệu lao động. Con ngƣời khai phá đất hoang để chăn
nuôi trồng trọt, là nguồn sống để cây trồng sinh trƣởng và phát triển, cung cấp
lƣơng thực thực phẩm để nuôi sống con ngƣời. Cho nên nếu không có đất, các hoạt
động sản xuất nông nghiệp sẽ không thể tiến hành đƣợc.
Trong công nghiệp, đất đai cung cấp nguyên vật liệu để làm gạch, ngói, xi
măng, đồ gốm sứ phục vụ cho ngành xây dựng và ngành khai thác khoáng sản. Đất

8


còn làm nền móng, là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất, là chỗ đứng
cho công nhân trong sản xuất công nghiệp.
Trong cuộc sống, đất đai còn là địa bàn phân bố khu dân cƣ, là nơi để con
ngƣời xây dựng nhà ở, hệ thống hạ tầng đƣờng sá giao thông, các công trình thuỷ
lợi. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các toà nhà cao tầng,
các công trình văn hoá kiến trúc tạo nên bộ mặt tổng thể của một quốc gia. Ngoài
ra, đất đai còn là nơi để xây dựng các công trình công cộng, tụ điểm vui chơi giải
trí, thể dục thể thao, xây dựng các di tích lịch sử, các danh lam thắng cảnh để phục
vụ các nhu cầu cuộc sống hàng ngày của con ngƣời.
Mặt khác, đất đai là một trong những yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia.
Vì vậy việc xâm phạm đất đai là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, để bảo

vệ chủ quyền đó Nhà nƣớc phải luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, phải sử
dụng quyền lực của mình để ngăn chặn sự xâm phạm từ bên ngoài. Rõ ràng đất đai
có vai trò hết sức quan trọng, là tƣ liệu sản xuất chính, là điều kiện chung của lao
động, là bộ phận của lãnh thổ quốc gia. Trải qua các cuộc đấu tranh dựng nƣớc và
giữ nƣớc, đất đai của nƣớc ta ngày nay là thành quả của bao thế hệ cha ông ta đã
hy sinh xƣơng máu, dày công vun đắp mới có đƣợc. Từ đó đất đai trở thành giá trị
thiêng liêng và vô cùng quý giá, đòi hỏi chúng ta phải giữ gìn, sử dụng và khai
thác hợp lý tài nguyên đất đai.
Vai trò to lớn của đất đai chỉ có thể phát huy một cách đầy đủ khi mà có sự
tác động tích cực của con ngƣời một cách thƣờng xuyên. Nếu nhƣ con ngƣời sử
dụng, khai thác kiệt quệ độ phì nhiêu của đất mà không bồi dƣỡng cải tạo đất thì
vai trò to lớn của đất đai sẽ không thể đƣợc phát huy. Sự hạn chế về mặt diện tích
đất cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm năng đất do tiến bộ khoa học kỹ
thuật đòi hỏi con ngƣời phải biết tính toán, đánh giá đầy đủ về đất đai để có thể
khai thác hiệu quả nhất. Mục đích sử dụng đất nêu trên đƣợc biểu lộ càng rõ nét
trong các khu vực kinh tế phát triển, kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự
tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa ngƣời và đất ngày càng căng
thẳng, những sai lầm liên tục của con ngƣời trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến

9


huỷ hoại môi trƣờng đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử
dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu.
1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất không đƣợc quy định trong luật đất đai nhƣng căn cứ
trên cơ sở khái niệm quyền sử dụng tài sản đƣợc quy định tại Điều 172 (Luật đất
đai 2013) là:“Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản”. Từ đó có thể hiểu Quyền sử dụng đất quyền là quyền khai thác công

dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là đất”.
1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài
sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Luật đất đai 2013 tại Chương 7,
Mục I, Điều 95)
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung nhƣ các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nƣớc quy
định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi ngƣời sử dụng đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu
cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
- Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhƣng chí
có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá
trị đặc biệt của đất đai còn đƣợc thể hiện ở giá đất và luôn có xu hƣớng tăng lên.
- Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; ngƣời đăng ký chỉ đƣợc hƣởng quyền

10


sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tƣợng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
- Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất

tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trƣờng hợp tài sản gắn
liền với đất không thuộc quyền sở hữu của ngƣời sử dụng đất;
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà
nƣớc để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nƣớc đối với đất đai theo quy hoạch và
theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất yên tâm đầu tƣ vào
việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất theo
pháp luật
1.2.3. Quy định về đăng ký quyền sử dụng đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại điều 46 của Luật đất đai
năm 2013, cụ thể nhƣ sau:
Việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất;
2. Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
3. Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất;
4. Ngƣời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay
đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất;
5. Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh

11


chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
1.3. Cơ sở lý luận QLNN về đất đai và QLNN về đăng ký quyền sử dụng đất

của hộ gia đình
1.3.1. Cơ sở lý luận QLNN về đất đai
1.3.1.1. Khái niệm QLNN về đất đai
Theo một số giáo trình chuyên ngành Luật của các trƣờng Đại học, Cao
đẳng, khái niệm quản lý nhà nƣớc tuy có sự khác biệt đôi chút nhƣng chủ yếu bao
gồm những ý chính sau: Quản lý nhà nƣớc mang tính quyền lực, sử dụng các
quyền lực nhà nƣớc để điều chỉnh các quan hệ xã hội chủ yếu và quan trọng của
con ngƣời.
Nƣớc nào trên thế giới cũng có quan tâm hàng đầu là đất đai. Nếu có điều
kiện, bất kể quốc gia nào cũng sẵn sàng mở rộng quỹ đất hạn hẹp và cố định của
mình. Đất đai là một mảng trọng yếu của quốc gia nên thực tế là quốc gia nào cũng
cần đến sự can thiệp và điều tiết của Nhà nƣớc đối với đất đaivì các lý do sau đây:
Một là, hàng hoá và dịch vụ công cộng chủ yếu bao gồm các kết cấu hạ tầng
nhƣ: điện, cấp thoát nƣớc, giao thông công cộng, bƣu chính viễn thông, y tế giáo
dục, bảo vệ môi trƣờng… thƣờng do Nhà nƣớc đóng vai trò ngƣời cung cấp thông
qua ngành kinh tế công cộng. Những sản phẩm này đều gắn liền với đất đai, hàng
hoá, dịch vụ, và sẽ đƣợc cung cấp với chi phí thấp hơn nếu nhƣ đất đai đƣợc sử
dụng có hiệu quả.
Hai là, đất đai là không gian cơ bản trong sản xuất và sinh hoạt của con
ngƣời và có tính chất khan hiếm. Vì vậy, trong SDĐ không thể tránh khỏi những
mâu thuẫn nhƣ: mâu thuẫn giữa sự phát triển nhanh chóng của KT - XH với sự
khan hiếm của đất đai; mâu thuẫn giữa lợi ích tƣ nhân với lợi ích cộng đồng; mâu
thuẫn giữa hiệu quả và bình đẳng… Việc điều hoà các mâu thuẫn này cần phải có
sự can thiệp của Nhà nƣớc.
Ba là, sự hạn chế của thị trƣờng đất đai là một nguyên nhân quan trọng, Nhà
nƣớc cần phải can dự và điều tiết sự vận hành kinh tế đất đai. Bởi lẽ: thị trƣờng đất
đai không phải là một thị trƣờng cạnh tranh hoàn hảo, tính cố định của đất đai, sự

12

độc chiếm của quyền tài sản đất đai và xu thế tập trung đất đai vào một số ít
ngƣời… làm cho thị trƣờng đất đai tiềm ẩn yếu tố độc quyền; thị trƣờng đất đai về
bản chất là thị trƣờng chia cắt, có tính không hoàn chỉnh. Tính không lƣu động của
đất đai và tính đơn nhất về giá trị của mỗi thửa đất, làm cho các bên mua bán khó
có đƣợc thông tin về giá thực của từng thửa đất trong thị trƣờng đất đai. Điều này
gây trở ngại cho việc điều tiết kịp thời trong sử dụng và phân bổ đất đai. Đất đai,
thu nhập từ đất đai và SDĐ đều là những vấn đề trọng đại có quan hệ đến lợi ích
của mỗi cá nhân, cộng đồng và toàn xã hội. Thị trƣờng đất đai thƣờng biến động
phức tạp, nên phải có sự quản lý của Nhà nƣớc và là một công việc không mấy dễ
dàng.
Bốn là, đất đai luôn gắn liền với phạm vi lãnh thổ của chính quyền địa
phƣơng, tuy nhiên những chính sách về QLĐĐ nói chung, phân cấp về QLĐĐ nói
riêng hiện còn bất cập, cần đƣợc hoàn chỉnh, bổ sung cho phù hợp và thích nghi
với tình hình thực tiễn của từng địa phƣơng. Trên thực tế đây là lĩnh vực quản lý
chủ yếu của chính quyền địa phƣơng, những biến động về đất đai trong nền kinh tế
thị trƣờng diễn ra hàng ngày, hàng giờ và chỉ có chính quyền địa phƣơng mới có
thể nắm bắt và giải quyết đƣợc kịp thời, do vậy việc phân cấp cho chính quyền địa
phƣơng theo một thể thống nhất trong quản lý là một xu thế của QLNN về đất đai.
Vậy tóm lại, “Quản lý Nhà nước về đất đai là việc quản lý mang tính quyền
lực, sử dụng các quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội chủ yếu và
quan trọng của con người về vấn đề đất đai.”
1.3.1.2. Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai.
a. Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả
Đất đai là một tài nguyên quý giá, tài sản, tƣ liệu sản xuất đặc biệt..., không
tái tạo đƣợc. Do vậy, đất đai cần đƣợc sử dụng một cách khoa học, tiết kiệm, nhằm
mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và tinh thần cho mọi ngƣời, đảm
bảo đất đai đƣợc sử dụng lâu dài theo đúng mục đích, đúng quy hoạch, kế hoạch
SDĐ đƣợc phê duyệt. Ngoài ra, sự can thiệp của chính quyền cấp quận còn nhằm
phát huy những tích cực và hạn chế tiêu cực. Trong thực tế, xảy ra nhiều trƣờng

13


hợp mâu thuẫn về lợi ích thƣờng đƣợc gọi là hiệu ứng ngoại lai, mà tự bản thân thị
trƣờng không giải quyết đƣợc. Ví dụ, nhƣ việc một nhà máy công nghiệp gây ô
nhiễm nằm trong khu dân cƣ, sẽ gây tác động xấu cho cộng đồng dân cƣ ở đó.
Ngƣợc lại, những dự án xây dựng các khu công viên cây xanh mang lại lợi ích xã
hội, nhƣng lại không hấp dẫn với các nhà đầu tƣ nên cần phải đƣợc chính quyền hỗ
trợ hoặc có chính sách ƣu đãi.
Hiệu quả QLNN về đất đai của chính quyền cấp quận còn nhằm giảm thiểu
chi phí của các yếu tố đầu vào và gia tăng kết quả đạt đƣợc. Điều này đòi hỏi phải
chú ý đến chất lƣợng công việc hàng ngày, đảm bảo các mục tiêu QLNN về đất đai
đƣợc thực hiện một cách linh hoạt, sáng tạo và phân định rõ ràng về trách nhiệm
cho từng tổ chức, cá nhân. Ngƣời đứng đầu chính quyền cấp quận phải là ngƣời
chịu trách nhiệm trực tiếp kết quả thực hiện các nhiệm vụ đƣợc giao.
b. Đảm bảo tính công bằng trong quản lý và sử dụng đất
Các chính sách quản lý của Nhà nƣớc nhằm bảo đảm sự phân bổ hợp lý giữa
lợi ích thu đƣợc với chi phí phải bỏ ra tƣơng ứng cho các bộ phận dân cƣ khác
nhau. Về nguyên tắc, Nhà nƣớc không để cho nhóm dân cƣ này gây tác hại cho
nhóm dân cƣ khác mà không chịu sự trừng phạt. Chính sách đất đai cũng có chính
sách ƣu đãi đối với ngƣời nghèo, nhóm ngƣời dễ bị tổn thƣơng nhƣ phụ nữ, trẻ em,
dân tộc thiểu số. Việc phân bổ đất thƣờng chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị
trƣờng là tối đa hóa lợi nhuận, do đó chính sách của Nhà nƣớc có nhiệm vụ điều
hòa lợi ích để đảm bảo sự công bằng. Ngoài ra, chính sách đất đai của Nhà nƣớc
nhằm tạo điều kiện cho mọi tầng lớp dân cƣ đƣợc tiếp cận với việc SDĐ dễ dàng.
Sự công bằng đƣợc thể hiện ở việc chính quyền cấp quận đảm bảo các quyền
của ngƣời SDĐ đƣợc Nhà nƣớc cho phép, mọi ngƣời đều có cơ hội và bình đẳng
trƣớc pháp luật về đất đai. Chính quyền cấp quận thay mặt cho Nhà nƣớc QLĐĐ
và giao đất lâu dài và ổn định cho HGĐ & CN, khuyến khích họ khai thác và SDĐ

theo hƣớng có hiệu quả cũng nhƣ xử lý nếu sai phạm. Khi cần thu hồi đất cho các
mục đích KT - XH, chính quyền cấp quận thay mặt Nhà nƣớc thực hiện những
chính sách đền bù thoả đáng. Quyền lợi của ngƣời bị thu hồi đất đƣợc bảo đảm bù

14


đắp những thiệt hại bị mất đi vì lợi ích chung, giúp cho ngƣời SDĐ yên tâm đầu tƣ
phát triển đất đai.
c. Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước quận
Nhà nƣớc có chính sách phát huy nguồn vốn đất đai, bảo đảm các nguồn thu
tài chính từ đất đai cho ngân sách. Nhà nƣớc điều tiết hợp lý các khoản thu, chi
ngân sách, phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, các khoản thu do đầu tƣ
thu đƣợc từ đất đai. Chính quyền cấp quận có trách nhiệm thực hiện các khoản thu
từ đất đai cho ngân sách Nhà nƣớc bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: giao đất có thu tiền SDĐ; chuyển mục đích SDĐ từ đất
đƣợc Nhà nƣớc giao không thu tiền SDĐ sang đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền
SDĐ; chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu
tiền SDĐ.
- Thuế: là nguồn thu theo nghĩa vụ đƣợc quy định bởi pháp luật, là nguồn
thu chủ yếu của ngân sách Nhà nƣớc mà quận đƣợc quyền thu và giữ lại theo quy
định: việc đánh thuế SDĐ, do đất mang lại lợi ích cho các chủ đất và các nhà đầu
tƣ. Chính sách thuế vừa phải đảm bảo khuyến khích sự phát triển đất đai, vừa đảm
bảo nguồn thu cho Nhà nƣớc.
- Các khoản thu nhập khác từ đất đai: chính quyền cấp quận có thể tạo ra
các khoản thu nhập từ cho thuê, góp vốn bằng đất hoặc trực tiếp tham gia đầu tƣ và
kinh doanh đất đai nhằm tạo ra lợi nhuận từ đất đai; các khoản thu từ việc Nhà
nƣớc tạo ra các giá trị gia tăng về đất đai do đầu tƣ hạ tầng; các khoản thu từ việc
xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt
hại trong quản lý và SDĐ.

1.3.2.Cơ sở lý luận QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia đình
1.3.2.1. Khái niệm QLNN về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia đình
Từ trƣớc đến nay chƣa có một văn bản pháp lý nào đƣa ra khái niệm về thuật
ngữ trên. Theo sự tìm hiểu của tác giả, dựa trên thuật ngữ “Quản lý nhà nƣớc” và
“Đăng ký quyền SDĐ” “Quản lý Nhà nƣớc về đăng ký quyền SDĐ của hộ gia
đình” tác giả định nghĩa nhƣ sau: “Quản lý Nhà nước về đăng ký quyền SDĐ của

15


hộ gia đình là việc quản lý mang tính quyền lực, sử dụng các quyền lực nhà nước
để điều chỉnh các quan hệ xã hội chủ yếu và quan trọng của con người về vấn đề
đăng ký quyền SDĐ.”
Cần có sự phân biệt rõ ràng giữa đăng ký quyền SDĐ với giấy chứng nhận
quyền SDĐ. Đây là hai loại giấy khá giống nhau về quy trình và mục đích là chứng
nhận quyền sở hữu với tài sản là đất đai. Nhƣng điểm khác biệt là đăng ký quyền
SDĐ thì ngƣời chủ tài sản chƣa làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc, còn đối với
giấy chứng nhận quyền SDĐ thì ngƣời chủ sở hữu đã thực hiện nghĩa vụ với Nhà
nƣớc, tức là đã đóng thuế phí đầy đủ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thƣờng
đƣợc ngôn ngữ bình dân gọi là sổ đỏ hoặc giấy đỏ, là chứng thƣ có giá trị pháp lý
xác lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa
vụ trong việc sử dụng đất đai. Một thuật ngữ liên quan mật thiết là giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà (tức sổ hồng). Khác với hầu hết các quốc gia trên thế
giới, Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nƣớc
là chủ thể đại diện duy nhất và tuyệt đối của quyền sở hữu đất đai (Theo Luật đất
đai 2013)
1.3.2.2. Sơ đồ QLNN về đăng ký quyền sử dụng đất
Quản lý nhà nƣớc về đăng ký quyền sử dụng đất nằm trong bộ máy quản lý
nhà nƣớc về đất đai. Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nƣớc thực hiện quyền đối với đất đai thông qua hệ thống các cơ quan QLNN về đất

đai. Nhà nƣớc, với mục đích thực hiện đƣợc sự thống nhất QLNN về đất đai từ
trung ƣơng đến địa phƣơng nhằm bảo đảm cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng
pháp luật và quy hoạch, kế hoạch SDĐ, khai thác và SDĐ ổn định, lâu dài và có
hiệu quả cao nhất về KT- XH trên phạm vi toàn lãnh thổ. Phòng tài nguyên môi
trƣờng đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên
tắc của hệ thống QLNN về đăng ký quyền SDĐ.Đăng ký quyền sử dụng đất
(QSDĐ) là việc thực hiện một trong những quyền cơ bản của ngƣời SDĐ và đƣợc
chia thành hai loại:
(i) Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lần đầu thực hiện với những ngƣời đang SDĐ,

16


nhƣng chƣa kê khai đăng ký QSDĐ và chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (CNQSDĐ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở;
(ii) Đăng ký biến động đất đai thực hiện đối với ngƣời SDĐ đã đƣợc cấp
giấy CNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở tại đô
thị khi có một trong những thay đổi về mục đích sử dụng, loại đất sử dụng, diện
tích đất sử dụng...
Tuy nhiên, trọng tâm hiện nay chuyển sang việc đăng ký các giao dịch về
quyền đối với đất. Nếu nhƣ việc chuyển trọng tâm này không thành công, sẽ có
những khó khăn cho cả ngƣời quản lý và ngƣời SDĐ. Đây là cơ sở pháp lý quan
trọng để thiết lập mối quan hệ giữa ngƣời SDĐ và Nhà nƣớc, tạo điều kiện cho họ
thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trƣờng BĐS cũng nhƣ việc thực hiện các
quyền gắn liền với QSDĐ nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, trao tặng, thừa kế, thế
chấp.
Tóm lại, đăng ký đất có hai hình thức đó là đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động. Đăng ký đất phải đƣợc thực hiện thƣờng xuyên liên tục để có thể phản ánh kịp
thời cập nhật những biến động đất đai. Đăng ký đất thƣờng đƣợc tiến hành ở cấp xã,
là đầu mối tiếp xúc với ngƣời dân ngay tại địa phƣơng mình quản lý. Hồ sơ địa chính

và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất, là cơ sở để
bảo vệ các quyền của ngƣời sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp cũng nhƣ xác định
nghĩa vụ tài chính mà họ phải tuân thủ theo pháp luật. Việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đƣợc quy định theo sự phân cấp. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
thuộc trung ƣơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức và đối tƣợng
đƣợc chính phủ quyết định giao đất. Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
QLNN về đăng ký quyền sử dụng đất nằm trong nội dung QLNN về đất đai,
đƣợc thể hiện cụ thể ở sơ đồ sau:

17