Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở trên khu đất tại phường Hòa Hiệp, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

lời mở đầu
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị
hoá đang diễn ra nhanh chóng tại Thành Phố Đà Nẵng .Tốc độ đô thị hoá đà kéo
theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xà hội. Do đó, nhu cầu
về nhà ở, điều kiện sinh hoạt và làm việc của ngời dân Đà Nẵng ngày càng cao, đÃ
trở thành nhu cầu cấp thiết trong điều kiện hiện nay.
Trớc tình hình đó, Thành Phố Đà Nẵng đà và đang triển khai thực
hiện nhiều chơng trình và Dự án phát triển cơ sở hạ tầng, đầu t xây dựng các khu
nhà ở và khu dân c mới, huy động mọi nguồn vốn và thành phần kinh tế tham gia
đầu t xây dựng.
Đồng thời với mục tiêu trên, thực hiện chủ trơng của Thành phố di
dời các cơ sở công nghiệp ra ngoài phạm vi các quận nội thành nhằm giảm ô nhiễm
môi trờng, ổn định sản xuất cho các cơ sở, tận dụng quỹ đất hiện có đa vào sử dụng
một cách có hiệu quả và làm phong phú thêm mô hình nhà ở đa dạng hiện nay của
Đà Nẵng ,Công ty cổ phần Thơng mại và dịch vụ Hoàn Hảo đà nghiên cứu thực
hiện Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ởTổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở trên khu đất tại phờng
Hoà Hiệp , quận Liên Chiểu , thành phố Đà Nẵng.
Đây là một Dự án có tính khả thi cao, hứa hẹn mang lại hiệu quả cao
về kinh tế, xà hội, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của UBND thành phố.
Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ởTổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở tạ Phờng Hoà
Hiệp , Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng đợc lập nhằm mục đích mang lại cách
nhìn tổng quan và sâu sắc nhất về Dự án đầu t xây dựng, đồng thời để có một hình
dung cụ thể về một khu siêu thị và nhà ở có thiết kế hoàn chỉnh tại khu vực quận
Liên Chiểu.

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Giới thiệu chung
1. Tên dự án: Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở
2. Địa điểm: Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên Chiểu , thành phố Đà Nẵng
3. Chủ đầu t: Công ty Cổ phần Thơng mại và dịch vụ Hoàn Hảo.
4. Đơn vị t vấn lập dự án: Công ty Cổ phần Đầu t xây dựng và kinh doanh nhà Đà
Nẵng số 35.
5. Đặc điểm công trình:
- Công trình xây dựng dân dụng nhà ở.
- Dự án nhóm: C
6. Quy mô dự án:
- Dự án xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở có các chỉ tiêu kỹ thuật chính:
+ Tổng diện tích đất lập dự án: 3.433 m2
+ Diện tích xây dựng: 1.373 m2
+ Tổng diện tích sàn xây dựng : 23.344 m2
+ Mật độ xây dựng: 40 %
+ Tầng cao: 17 tầng
- Tổng vốn đầu t (làm tròn): 123.100.026.000 VNĐ
(Bằng chữ: Một trăm hai mơi ba tỷ, một trăm triệu, không trăm hai mơi sáu
nghìn đồng)
7. Nguồn vốn đầu t:
- Vốn tự có.
- Vốn huy động từ khách hàng mua nhà.
- Vốn vay ngân hàng.
8. Tiến độ thực hiện dự án:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu t: tháng 11/2010 đến tháng 04/2011
- Giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu t: tháng 09/2010 đến tháng 12/2010
- Giai đoạn thực hiện đầu t: tháng 01/2011 đến tháng 12/2012
- Giai đoạn kết thúc đầu t, đa công trình vào hoạt động: tháng 01/2013
9. Hình thức đầu t:

Xây dựng mới với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại.
10. Phơng thức thực hiện dự án:
Dự án đợc thực hiện theo phơng thức Chủ đầu t trực tiếp quản lý thực hiện
dự án
Chơng I
Căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu t
1. cơ sở pháp lý của Dự án

- Căn cứ Luật Xây dựng đà đợc Quốc hội nớc CHXHCN Việt Nam thông qua
tại kỳ họp thứ 4, khoá XI ngày 26/11/2003.
- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc
quản dự án đầu t xây dựng công trình .
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

- Công văn số 218/QHKT-P2 ngày 13/02/2004 của Sở Quy hoạch Kiến trúc
Đà Nẵng về việc chấp thuận QHMB khu đất của Công ty Hoàn Hảo tại khu đô thị
Quận Liên Chiểu , thành phố Đà Nẵng
- Quyết định số 1151/QĐ-UB ngày 07/02/2002 của UBND Thành phố Đà
Nẵng về việc cho Công ty TNHH Hoàn Hảo thuê 4.648m2 tại xà Thợng Thanh,
Quận Liên Chiểu , thành phố Đà Nẵng để xây dựng Văn phòng, nhà xởng, mở rộng
sản xuất kinh doanh.
- Quyết định số 2659/QĐ-UB ngày 04/05/2004 của UBND Thành phố Đà
Nẵng về việc điều chỉnh Điều I Quyết định số 1151/QĐ-UB ngày 07/02/2002 của
UBND Thành phố Đà Nẵng.
- Quyết định số 2430/QĐ-UBND ngày 26/06/2008 của UBND thành phố Đà
Nẵng về việc điều chỉnh diện tích đất cho thuê tại Quyết định 2659/QĐ-UB ngày
04/05/2004 của UBND Thµnh phè vµ cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng đất cho

Công ty cổ phần Thơng mại và dịch vụ Hoàn Hảo tại Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên
Chiểu , thành phố Đà Nẵng .
- Hợp đồng thuê đất số 21-2001/ĐC-HĐTĐTN ngày 29/03/2002 giữa Sở Địa
chính Nhà đất Đà Nẵng và Công ty TNHH Hoàn Hảo.
- Phụ lục Hợp đồng thuê đất số 21-2001/ĐCNĐ-HĐTĐTN-PL1 ngày
25/06/2004 giữa Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất Đà Nẵng (trớc đây là Sở Địa
chính Nhà đất Đà Nẵng) và Công ty TNHH Hoàn Hảo.
- Phụ lục Hợp đồng thuê đất số 21-2001/ĐCNĐ-HĐTĐTN PL2 ngày
06/08/2008 giữa UBND Thành phố Đà Nẵng và Công ty Cổ phần Thơng mại và
Dịch vụ Hoàn Hảo.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 692148 ngµy 26/6/2008 cđa
UBND thµnh phè Hµ Néi vỊ viƯc chøng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty cổ
phần Thơng mại và dịch vụ Hoàn Hảo tại Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên Chiểu ,
thành phố Đà Nẵng.
.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103003132, do Sở Kế hoạch và
Đầu t cấp lần đầu ngày 04/11/2003 và đợc đăng ký thay đổi lần thứ 9 ngày
11/11/2008;
- Một số văn bản pháp quy hiện hành về XDCB
- Các tiêu chuẩn, quy phạm Việt Nam hiện hành
2. Sự cần thiết phải đầu t

2.1. Hiện trạng dịch vụ công cộng và nhà ở tại Thàn phố Đà Nẵng :
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế của Đà Nẵng ,mức
sống của ngời dân Đà Nẵng đà đợc cải thiện đáng kể. Nhu cầu về nhà ở, điều kiện
sinh hoạt và làm việc của ngời Đà Nẵng ngày càng cao cả về số lợng và chất lợng
Tuy nhiên, do tốc độ phát triển của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xà hội
không bắt kịp với tốc độ đô thị hoá đà dẫn đến tình trạng quá tải về nhà ở và không
đáp ứng đợc các điều kiện dịch vụ công cộng cho ngời dân Thủ đô.
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo

Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Nhà ở Đà Nẵng chủ yếu là nhà chung c từ 2 - 5 tầng đợc nhà níc x©y dùng
trong thêi kú bao cÊp; do thiÕu kinh phí bảo dỡng, sửa chữa nên nhiều khu nhà đÃ
quá thời hạn sử dụng, chất lợng sống ở những khu nhà này không đợc đảm bảo
trong tình hình thực tế về nhu cầu chất lợng nhà ở hiện nay.
Do hoàn cảnh lịch sử để lại, hiện có khá nhiều các cơ sở sản xuất công nghiệp
đang tồn tại trong các quận nội thành của thành phố, quá trình hoạt động sản xuất
của các cơ sở này ảnh hởng không nhỏ đến cuộc sống hàng ngày của nhân dân
xung quanh, gây ô nhiễm môi trờng, làm ảnh hởng đến mỹ quan đô thị, không phù
hợp với quy hoạch phát triển chung của Thành phố. Việc di dời các cơ sở sản xuất
công nghiệp ra khỏi khu vực các quận nội thành về các khu công nghiệp tập trung
của Thành phố không những góp phần đa quỹ đất vào khai thác sử dụng một cách
có hiệu quả, đúng quy hoạch mà còn đem lại sự ổn định và phát triển bền vững cho
bản thân các cơ sở này. Đó là một chủ trơng hoàn toàn đúng đắn của Thành phố.
UBND thành phố Đà Nẵng, các cơ quan chức năng đà và đang chỉ đạo và thực
hiện nhiều dự án đầu t, xây dựng các khu nhà ở và các khu dân c mới trên địa bàn
thành phố. Hàng loạt các khu đô thị mới, các khu chung c cao tầng hiện đại và tiện
nghi đà đang dần hình thành đáp ứng nhu cầu về nhà ở của ngời dân. Những công
trình này hội đủ các yếu tố của kiến trúc hiện đại, chăm sóc đời sống của con ngời
không chỉ trên phơng diện về một chỗ ở đơn thuần mà đó thực sự là nơi nghỉ ngơi,
th giÃn, là mái ấm gia đình hiện đại.
Tuy nhiên, quỹ nhà ở hiện nay vẫn cha đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở về số lợng,
cần có những khu nhà ở mới có thiết kế hiện đại nhằm tạo ra một môi trờng sống có
chất lợng cao, đáp ứng nhu cầu hiện tại cũng nh trong tơng lai.
Nền kinh tế phát triển kéo theo mức sống của nhân dân ngày càng đợc nâng
cao, cùng với đó là những nhu cầu đợc cung cấp các dịch vụ công cộng hoàn chỉnh,
đồng bộ và hiện đại đang đặt ra cấp thiết. Tuy nhiên trên thực tế, diện tích và chất lợng các loại hình dịch vụ công cộng cho khu dân c còn xa mới đáp ứng đợc với yêu

cầu ngày càng cao hiện nay. Một số chủ đầu t dự án đà không quan tâm đúng mức
đến cơ cấu các khu dịch vụ công ích, ảnh hởng đến đời sống của ngời dân trong khu
vực.
Trớc thực trạng đó, việc đầu t xây dựng công trình Tổ hợp siêu thị và nhà ở là
hợp lý và cần thiết.
2.2. Sự cần thiết phải đầu t
Đứng trớc thực trạng trên, với mục đích góp phần bổ sung một phần quỹ nhà
và cùng với những điều kiện dịch vụ tốt nhất, Công ty cổ phần Thơng mại và dịch
vụ Hoàn Hảo đà nghiên cứu và thấy đợc sự cần thiết phải đầu t xây dựng công trình
Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ởTổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở tại Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên Chiểu , thành phố
Đà Nẵng
Với diện tích ô đất khoảng 3.433 m2 thuộc Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên Chiểu
, thành phố Đà Nẵng khu đất có vị trí thuận lợi để phát triển xây dựng Tổ hợp siêu
thị và nhà ở.
Việc triển khai thực hiện Dự án đà thể hiện sự cần thiết phải đầu t:
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Khu đất lập dự án là khu đất hiện nay công ty đang quản lý, khu đất nằm trong
tổng thể quy hoạch là khu Đô thị mới Việt Hoà nên việc tồn tại cơ sở sản xuất tại
đây không còn phù hợp với định hớng phát triển của Thành phố và Quận Liên
Chiểu. Việc di dời cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi khu vực này là thực hiện
đúng theo Quyết định số 74/2003/QĐ-UB ngày 17/6/2003 của UBND Thành phố.
Việc đầu t xây dựng công trình Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ởTổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở tại đây sẽ đóng góp
một phần vào quỹ nhà chung của Thành phố, giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở
và các công trình công cộng cho khu vực trong điều kiện vẫn còn thiÕu nh hiƯn nay.
Víi thiÕt kÕ kü tht ®ång bé và hiện đại, công trình không chỉ góp phần làm
đẹp cảnh quan khu vực đang đợc đầu t phát triển hiện đại mà còn đáp ứng nhu cầu

về chất lợng, về điều kiện sinh hoạt của ngời dân. Hiện nay ngời dân Thủ đô không
chỉ mong muốn đợc sống trong những căn nhà đẹp mà còn phải tiện ích, phù hợp
với điều kiện sinh hoạt trong một xà hội hiện đại, văn minh.
3. Mục tiêu của Dự án

Mục tiêu chung của Dự án là tạo nên một công trình đa chức năng, đáp ứng
nhu cầu về nhà ở, về tiêu dùng của ngời dân đô thị; góp phần cải thiện nhu cầu về
nhà ở và điều kiện sống, điều kiện làm việc của ngời dân thành phố Đà Nẵng Trớc
mắt công trình tạo một khu nhà ở với tiêu chuẩn cao, đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao của của nhân dân, tạo đà để phát triển rộng rÃi các khu chung c cao tầng khác
trong Thành phố, đồng thời khai thác triệt để hiệu quả quỹ đất của Thành phố vào
mục đích và lợi ích chung vì điều kiện sống của ngời dân.
Chủ đầu t sẽ sử dụng diện tích đất nêu trên để:
- San lấp mặt bằng và xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ bao gồm đờng
nội bộ, sân, hệ thống cấp điện, chiếu sáng, hệ thống cấp và thoát nớc, hệ thống viễn
thông, điện thoại, cho khu nhà.cho khu nhà.
- Xây dựng hệ thống dịch vụ công cộng, hiện đại, cung cấp và đáp ứng hiệu
quả nhu cầu về mua bán và tiêu thụ sản phẩm dịch vụ của ngời dân trong phạm vi
công trình và lân cận.
- Xây dựng các căn hộ với nhiều loại diện tích khác nhau để kinh doanh. Các
căn hộ để ở đợc thiết kế và xây dựng đồng bộ đảm bảo mỹ quan đồng thời đáp ứng
đợc nhu cầu về một nơi ở tiện nghi và đẹp.

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Chơng II
Quy mô đầu t- Lựa chọn hình thức đầu t

1. Quy mô đầu t

Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở đợc xây dựng mới, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện
đại với các thông số kü tht nh sau:
- Tỉng diƯn tÝch ®Êt lËp dù ¸n: 3.433 m2
- DiƯn tÝch x©y dùng: 1.373 m2
- Tỉng diện tích sàn xây dựng : 23.344 m2
+ Diện tích sàn nhà ở: 20.598 m2
+ Diện tích sàn siêu thị: 2.746 m2
- Mật độ xây dựng: 40 %
- Tầng cao: 17 tầng
2. Hình thức đầu t

Đầu t xây dựng mới với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại.
3. Nguồn vèn thùc hiƯn dù ¸n

- Vèn tù cã.
- Vèn huy động từ ngời mua nhà.
- Vốn vay ngân hàng.

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Chơng III
Địa điểm xây dựng và hiện trạng khu đất lập dự án

1. Địa điểm xây dựng

Khu đất lập dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu đô thị mới Việt Hoà,
nằm bên cạnh các ô BT02 và CT08 tại Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên Chiểu , thành
phố Đà Nẵng .
2. Điều kiện tự nhiên

Khu đất lập dự án nằm trên địa bàn thành phố Đà Nẵng thuộc khu vực khí
hậu Nam Bô mang tính chất nhiệt đới gió mùa.
Nhiệt độ trung bình hàng năm: 25 0 C
Nhiệt độ cao nhất trong năm: 39 0 C ( tháng 6 7)
Nhiệt độ thấp nhất trong năm: 18 19 0 C
Hớng gió chủ đạo trong năm:
+ Gió Đông Nam từ tháng 5 đến tháng 11, là gió mát và tốt nhất cho mùa hè.
Số giờ nắng:
+ Số giờ nắng trung bình trong năm: 1640 giờ.
+ Số giờ nắng cao nhất trong tháng: 195 giờ
+ Số giờ nắng thấp nhất trong tháng: 47 giờ
Lợng ma TB trong năm: 1661mm, tập trung vào tháng 5 tháng 10.
Số ngày ma trung bình trong năm: 142 ngày
Độ ẩm cao nhất: 90%
Độ ẩm trung bình: 80
BÃo xuất hiện vào tháng 7, tháng 8. Gió từ cấp 8 đến cấp 10, có khi đến cấp 12.
Nhìn chung khí hậu 4 mùa khác biệt, trong đó lu ý nhất vào mùa hè có khí
hậu nóng ẩm, do đó cần có giải pháp thông gió, hút ẩm tốt.
3. Hiện trạng sử dụng và kỹ thuật hạ tầng

3.1. Hiện trạng sử dụng đất
1. Hiện trạng khu đất là cơ sở sản xuất của Công ty cổ phần Thơng mại và dịch
vụ Hoàn Hảo đợc xây dựng trên diện tích đất 3.433 m 2 tại khu Đô thị mới Việt Hng, Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên Chiểu , thành phố Đà Nẵng .
2. Hiện trạng các công trình kiến trúc và vật kiến trúc.
Hiện trạng khu đất 01 nhà 3 tầng sử dụng làm văn phòng làm việc, 01 xởng

sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ, 01 nhà tôn, 01 nhà gạch bảo vệ và sân vờn.
3.2. Hạ tầng kỹ thuật
a, Về giao thông
Công trình nằm trên đờng Ngô Gia Tự, nối trung tâm Đà Nẵng với các vùng
miền khác. Dọc trên trục đờng đang phát triển nhiều khu đô thị mới, nhiều công
trình lớn, nhiều dự án cũng đang đợc tiếp tục xây dựng.
b, Về hệ thống điện, nớc
Nguồn gốc khu đất là xởng sản xuất hàng thủ công mỹ nghệ, nằm giữa khu
Đô thị mới Việt Hng đông đúc, sầm uất, công trình đợc đảm bảo tốt về nguồn cấp
điện nớc. Nớc thải sinh hoạt đợc xử lý sau đó thải ra tuyến cống thoát của khu vực.
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Đánh giá

Khu đất lập dự án có đợc lợi thế thuận lợi vì nằm ở vị trí quận Liên Chiểu
một trong những quận đang đợc đầu t mở rộng và phát triển nhanh của Thành phố.
Nằm trên trục đờng Ngô Gia Tự là trục đờng dẫn từ trung tâm thành phố đến các
khu công nghiệp, khu đô thị mới ở quận Liên Chiểu , các tỉnh lân cận phía Đông
Bắc của Đà Nẵng. Với định hớng phát triển thành phố, với hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xà hội tơng đối hoàn chỉnh và hiện đại của một quận nội thành, vị
trí xây dựng công trình có thể coi là đầu mối của nhiều tuyến đờng giao thông quan
trọng, là nơi có sự phát triển sôi động về kinh tế, chính trị, xà hội. Do đó, đây là vị
trí lý tởng cho các hộ gia đình sinh sống trong điều kiện nhịp sống đô thị hiện nay.
Từ đây, mọi ngời có thể làm việc, sinh hoạt trong thành phố hoặc tại các khu công
nghiệp, khu đô thị mới đều thuận tiện.
Nhìn tổng thể về cảnh quan và kiến trúc khu vực thì vị trí này tạo hiệu quả rõ
rệt để xây dựng nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ cho khu vực.

Chơng IV
Phơng án kiến trúc- Giải pháp kỹ thuật
Tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế:
+ TCXDVN 323:2004 Nhà ở cao tầng Tiêu chuẩn thiết kế
+ TCVN 2737-1995-Tải trọng và tác động Tiêu chuẩn thiết kế
+ TCVN 5574-1991: Kết cấu bê tông cốt thép Tiêu chuẩn thiết kế
+ TCXD 198:
1. phơng ¸n kiÕn tróc

1.1. MỈt b»ng tỉng thĨ
ViƯc thiÕt kÕ quy hoạch mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật của dự án Tổ hợp siêu
thị kết hợp nhà ở tại Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên Chiểu , thành phố Đà Nẵng đều
tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy phạm xây dựng hiện hành của nhà nớc
Việt Nam.
Để đảm bảo sử dụng hiệu quả khu đất và tạo điều kiện thuận lợi về giao
thông, cũng nh cơ sở hạ tầng cho các hộ trong dự án , toàn bộ khu đất đợc thiết kế
là một khối nhà thống nhất cao 17 tầng trong đó chia thành 3 phần: 2 tầng dới đợc
bố trí là siêu thị, phàn còn lại là nhà ở và tầng kỹ thuật.
1.2. Phơng án kiến trúc công trình
a, Giải pháp mặt bằng kiến trúc:
Một công trình đẹp về kiến trúc, hợp lý về quy mô và hiệu quả trong sử dụng
luôn là mục tiêu của chủ đầu t và ngời thiết kế. Có những chuẩn mực chung mà ngchủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

ời thiết kế khi sáng tác không thể bỏ qua. Cụ thể khi thiết kế công trình Tổ hợp siêu
thị kết hợp nhà ở, kiến trúc s luôn đảm bảo những nguyên tắc sau:
- Công trình xây dựng phải đảm bảo các yêu cầu cho phép theo tiêu chuẩn

Việt Nam hiện hành.
- Phải đảm bảo về quy hoạch chung của khu vực nh mật độ xây dựng, chiều
cao công trình, hệ số sử dụng đất cũng nh khoảng lùi.
- Hình thức kiến trúc phải đẹp, hài hoà với cảnh quan xung quanh.
- Đảm bảo các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trờng,
hạ tầng kỹ thuật và chỗ để xe theo tiêu chuẩn, quy định hiện hành.
- Giải pháp kiến trúc đa ra hai phơng án để có cơ sở so sánh, lựa chọn phơng
án tối u nhất làm phơng án chọn.
Công trình đợc xây dựng trên khu đất có diện tích 3.433m2 tại phờng Đức
Giang, quận Long Biên với vị trí nh đà phân tích ở trên đợc coi là một vị trí đẹp, phù
hợp để xây dựng một công trình có chức năng hỗn hợp là dịch vụ công cộng và nhà
ở.
b, Giải pháp kiến trúc mặt đứng:
Nằm trên trục đờng quy hoạch nối ra đờng Ngô Gia Tự - công trình đợc các
nhà thiết kế nghiên cứu kỹ và đa ra hình thức kiến trúc hiện đại, hài hoà với cảnh
quan và các công trình hiện hữu tại khu vực.
2. Giải pháp Kỹ thuật công trình

2.1. Địa chất công trình
2.1.1 Vị trí đặc điểm mặt bằng khu xây dựng
Khu đất nằm bên phải đờng Ngô Gia Tự, Phờng Hoà Hiệp , Quận Liên
Chiểu , thành phố Đà Nẵng . Đây là một khu đất tơng đối bằng phẳng, đà đợc san
nền và có cao độ ổn định. các phía của khu đất giáp nhà ở kiên cố của dân c khu
vực. Khi thi công xây dựng, cần chú ý biện pháp thi công để không ảnh hởng đến
các công trình lân cận. Nhìn chung, sau khi giải phóng mặt bằng, vị trí khu đất tơng
đối thuận lợi cho việc triển khai thi công xây dựng công trình.
2.1.2. Cấu trúc địa chất nền đất thiên nhiên và đặc tính địa chất công trình của
các lớp đất
Tham khảo địa chất khu vực, cấu trúc thiên nhiên của đất gồm 11 lớp nh sau:
Lớp 1: Đất lấp

-

Lớp 2: Sét pha, dẻo mềm

-

Lớp 3: Bùn sét chứa hữu cơ

-

Lớp 4: Sét, dẻo mềm

-

Lớp 5: Sét pha, trạng thái dẻo cứng

-

Lớp 6: Sét pha, dẻo mềm

-

Lớp 7: Sét pha, nửa cứng

-

Lớp 8: Cát trung, trạng thái chặt

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo

Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

-

Lớp 9: Sét pha, trạng thái cứng

-

Lớp 10: sỏi lẫn cát thô, trạng thái chặt

Lớp 11: Cuội lẫn sỏi, trạng thái rất chặt.
Đặc điểm địa chất thuỷ văn:
Trong khu vực, mực nớc dới đất thờng gặp ở độ sâu chừng 6,5m cách mặt
đất.
Kết luận: Với sơ bộ cấu trúc nền đất nh trên, nhà có quy mô 9 tầng, dự kiến
sử dụng giải pháp móng cọc ép, mũi cọc dựa vào lớp 11.
2.2. Giải pháp kết cấu
2.2.1. Phơng án kết cấu phần móng
Móng đợc thiết kế căn cứ vào tài liệu khảo sát địa chất công trình, thiết kế
chọn phơng án thi công móng cọc bằng phơng pháp ép trớc.
- Dự kiến chiều dài của cọc 30 m, tiết diện 30x30 cm.
- Khả năng tải trọng của mét cäc theo tÝnh to¸n N = 60 tÊn.
- Khi thi công lức ép ở đầu cọc phải đạt ít nhất là 100 tấn.
- Trong khi thi công, nếu ép đến chiều dài 30 m mà lực ép đầu cọc cha đủ
100 tấn phải nối thêm cọc để ép tiếp cho đủ lực khống chế đầu cọc.
- Nén thử 03 cọc bằng phơng pháp tải trọng tĩnh, kết quả thử cäc gưi cho c¬
quan thiÕt kÕ, chØ khi cã ý kiến của thiết kế mới đợc ép cọc đại trà.
Bê tông cọc, đài, giằng M300 ( Rn=130KG/cm2; Rk=9.5KG/cm2)
Thép 10 dùng lo¹i AII ( Ra= 2800KG/cm2); thÐp <10 dïng lo¹i AI (Ra=

2300 KG/cm2).
2.2.2. Phơng án kết cấu phần thân
Sử dụng giải pháp kết cấu sàn không dầm, có dầm biên kết hợp. Các lõi thang
máy (có vai trò nh vách cứng) để đảm bảo các điều kiện về độ bền và biến dạng của
công trình.
Với công trình cao 9 tầng, bớc cét lín nhÊt 8,4x7,2(m), kÝch thíc cét chän
800 x800, sµn không dầm dày 28cm, dầm biên 500 x700.
Vách thang máy dày 250. Bê tông cột, dầm, sàn 300; Thép 10 dïng lo¹i
AII ( Ra= 2800KG/cm2); thÐp <10 dïng lo¹i AI ( Ra= 2300 KG/cm2).
2.3. Giải pháp cấp điện
Nguồn điện dự kiến cấp cho dự án đợc lấy từ nguồn điện cao thế hiện có tại
khu vực (tơng lai sẽ đợc vận hành ở cấp điện áp 22KV). Tuyến dây cấp điện đến
trạm biến áp của dự án sử dụng cáp điện ngầm 22KV, cách điện XLPE, ruột đồng,
tiết diện 3x240mm2 có đặc tính chống thấm dọc.
Tiêu chuẩn sử dụng năng lợng điện sinh hoạt cho quy hoạch ngắn hạn :
150KWh/1 ngời, số giờ sử dụng công suất cự đại 250h/1 năm, phụ tải tính toán
140KW/ 1 ngời.

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Nguồn điện đợc đa đến các Aptomat tổng trớc khi đa vào sử dụng. Từ
Aptomát tổng dẫn ra các thanh cáp để cấp cho các phụ tải, trên mỗi đờng ra đặt
Aptomat bảo vệ.
Hệ thống điện trong nhà chạy âm tờng (Các thông số tiết diện dây vµ bè trÝ
hƯ thèng thiÕt kÕ cơ thĨ khi thiÕt kế kỹ thuật).
+ Phần điện:
- Điện cung cấp cho các căn hộ trong chung c : 1000 KVA

- Điện cung cấp cho khu văn phòng và dịch vụ, điện ngoài nhà: 200 KVA
Tổng: 1200 KVA
Hệ số đồng thời: k=0.5
-

Công suất dài hạn: 0.5x1200=600 KVA
+ Hệ thống chiếu sáng:
Tuỳ theo đặc tính riêng của mỗi loại phòng sẽ lắp đặt thiết bị chiếu sáng cho
phù hợp. Các phòng sẽ dùng các loại đèn bóng huỳnh quang có ánh sáng ban ngày
hoặc bóng nung sáng. Điện áp trên mỗi đèn là 220V.
Khi xác định công suất tính toán của các đèn lắp bóng huỳnh quang đà có
tính đến tổn hao công suất trên các bộ điều khiển khởi động điện.
Các bảng điện chính của từng tầng đợc bảo vệ bằng các Aptomat, vị trí các
bảng điện đợc xác định ở những nơi thao tác, sửa chữa tiện lợi và tối u về cung cấp
phân phối điện.
Các đờng dây nhánh nối giữa các ổ điện dùng dây đàn hồi trong ống nhựa.
Trên các đờng trục, đờng nhánh đợc bảo vệ bằng Automat từ 1 đến 3 cực.
2.4. Giải pháp cấp nớc
Căn cứ vào vị trí công trình và hiện trạng hệ thống cấp nớc của Thành phố;
căn cứ dự án Cải tạo hoàn chỉnh mạng lới cấp nớc quận Liên Chiểu và dự ¸n cÊp níc phêng §øc Giang. Níc cung cÊp cho công trình có nguồn đợc lấy từ mạng lới
cấp nớc phân phối hiện có trong khu vực chạy từ đờng Mĩ Đức vào. Chủ đầu t sẽ
xây dựng bể chứa và trạm bơm riêng để chủ động dự trữ và cấp nớc nội bộ cho công
trình.
Hệ thống cấp nớc có bể dự trữ nớc ngầm và bể chứa trên tầng mái. Hệ thống
bao gồm:
+ Nguồn cấp từ khu vực vào nhà
+ Bể chứa nớc ngầm gồm hai bể: 1 bể cho cứu hoả, một bể cho sinh hoạt.
+ Máy bơm
+ Bể chứa trên tầng mái
+ Hệ thống ống phân phối níc

+ ThiÕt bÞ dïng níc
HƯ thèng cÊp níc cho sinh hoạt:
Nớc cấp cho sinh hoạt đợc bơm lên từ bể chứa trên tầng mái. Để đảm bảo áp lực
đều tại các điểm dùng nớc cho các thiết bị vệ sinh trong các tầng, nớc từ bể mái qua
bơm tăng áp và các van giảm áp tại các tầng.
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn h¶o


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Hệ thống cấp nớc ăn, sinh hoạt đợc thiết kế để cấp nớc trực tiếp tới các nơi dùng
nớc và phải đảm bảo nớc có chất lợng theo tiêu chuẩn chất lợng do nhà nớc quy
định cho níc dïng sinh ho¹t. HƯ thèng cÊp níc sinh ho¹t phải thiết kế đảm bảo
tiêu chuẩn cấp nớc sinh hoạt của các căn hộ trong toà nhà.
Để đảm bảo lợng nớc dùng cho nhu cầu sinh hoạt và lợng nớc dự trữ cho PCCC,
các bể chứa nớc cho công trình cần đảm bảo lợng nớc chứa tối thiểu là: 300 m3. Bể
đợc xây chìm, miệng bể phải đủ cho ngời lọt qua đợc và có nắp đậy.
Phơng án cấp nớc đảm bảo sự ổn định, phù hợp với điều kiện cấp nớc hiện tại
của khu vực, không phụ thuộc nhiều vào áp lực nớc của mạng lới thành phố. Đồng
thời đảm bảo có thể kết hợp với hệ thống chữa cháy của công trình.
2.5. Giải pháp thoát nớc
Hệ thống thoát níc bao gåm:
+ HƯ thèng èng tho¸t níc ma
+ HƯ thống ống thoát nớc ma cho khu gara tầng hầm
+ Hệ thống ống thoát nớc cho chậu rửa và thoát sàn
+ Hệ thống thoát nớc cho nhà vệ sinh
+ Hệ thống bể tự hoại
+ Hệ thống bơm nớc thải sinh hoạt và sự cố tầng hầm
Hệ thống thoát nớc của Dự án đợc thoát vào hệ thống thoát nớc chung của
Thành phố. Hớng thoát nớc nh sau:

- Nớc ma của công trình sau khi lắng cặn đảm bảo vệ sinh môi trờng thoát ra
cống D1250 chạy qua khu vực
- Nớc thải của công trình đợc thiết kế theo hệ thống riêng và đợc xử lý đảm
bảo các tiêu chuẩn hiện hành về vệ sinh môi trờng của Việt Nam trớc khi thoát vào
hệ thống chung hiện có của Thành phố
- Hệ thống ống thoát nớc chậu rửa, sàn: thu nớc thải và đổ trực tiếp ra hệ
thống cống thành phố
Hệ thống ống thoát cho nhà vệ sinh đổ xuống bể tự hoại sau đó nớc thải đợc
xử lý qua bể tự hoại và thoát ra hệ thống thoát nớc thành phố.
2.6. Giải pháp phòng cháy chữa cháy
Phơng án cứu hoả sẽ kết hợp giữa hệ thống cứu hoả cơ động của Thành phố
với hệ thống cứu hoả trong công trình. Hệ thống cứu hoả trong và ngoài công trình
đợc thiết kế và lắp đặt bởi đơn vị chuyên trách. Nguồn nớc PCCC và bể dự trữ cứu
hoả đợc thiết kế hợp lý, đảm bảo có thể đáp ứng nhu cầu cứu hoả trong phạm vi
công trình. Ngoài bình cứu hoả thông thờng, công trình còn sử dụng máy bơm chữa
cháy di động, kết hợp với bể nớc sinh hoạt để làm bể PCCC.
Hệ thống chữa cháy gồm:
Hệ thống báo cháy tự động
-

Hệ thống chữa cháy gồm: chữa cháy vách tờng trong nhà; chữa cháy tự động
dùng nớc; bình chữa cháy di động

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Hệ thống phòng cháy chữa cháy đợc thiết kế đồng bộ và phù hợp với các tiêu
chuẩn PCCC của Việt Nam; phù hợp với đặc điểm kiến trúc công trình; có khả năng

hoạt động khi nguồn điện chính bị cắt
2.7. Giải pháp thông gió- điều hoà không khí
2.7.1 Hệ thống điều hoà không khí
Là một công trình cao tầng trong đó có tầng văn phòng, dịch vụ công cộng
với không gian tơng đối lớn, vì vậy nhu cầu điều hoà không khí phải mang đặc
điểm phù hợp với công trình, với xu thế của thời đại, mang tính tiên tiến nhng phải
tiết kiệm chi phí hoạt động của hệ thống, đặc biệt là chi phí điện năng tiêu thụ.
Thuận lợi cho thi công lắp đặt, tiết kiệm không gian và nâng cao thẩm mỹ cho công
trình.
Với đặc tính và chức năng công trình, việc lựa chọn hệ thống điều hoà trung
tâm một dàn nóng nhiều dàn lạnh sử dụng công nghệ biến tần (Inverter) VRV đợc coi là thích hợp nhất.
Các dàn lạnh dạng cassette âm trần đợc bố trí trên trần giả của các khu vực.
Các dàn lạnh sẽ đợc kết nối với nhau bằng đờng ông gas và đi ra dàn nóng.
Dàn nóng có công suất lạnh 18 hoặc 20 HP sử dụng 02 máy nén biến tần là
dàn chọn cho thiết kế, dàn nóng đợc đặt tập trung tại khu ban công hẹp phía sau nhà
các tầng nhng vẫn phù hợp với cảnh quan kiến trúc. Các dàn lạnh VRV đợc liên kết
với nhau bởi hệ thống đờng ống gas đi trên trần giả và đi ra dàn nóng.
Hệ thống điều khiển điều hoà bao gồm điều khiển cục bộ cho dàn lạnh và
điều khiển trung tâm. điều khiển trung tâm có phần mềm đồ hoạ, có chức năng kết
nối với hệ thống điều khiển toà nhà (BMS) trên ngôn ngữ giao diện thông dụng theo
tiêu chuẩn ASHRAE, phần mềm đợc sử dụng trên hệ điều hành máy tính thông
dụng. Có khả năng thông báo và hiển thị mà lỗi khi hệ thống gặp sự cố, có khả năng
tính tiền điện tới từng dàn lạnh, phục vụ thuận lợi cho công tác dịch vụ sau này của
chủ đầu t.
2.7.2. Hệ thống thông gió
Hệ thống cấp gió tới vào trong các khu vực điều hoà đợc sử dụng hệ thống
thông gió thu hôì nhiệt của chính hÃng điều hoà không khí, thiết bị lựa chọn sẽ đợc
lựa chọn trên thiết bị cơ sở có công suất 1.000m 3/h. Đây là thiết bị sử dụng công
nghệ tiên tiến tận dụng nhiệt lợng của gió thải ra ngoài (có nhiệt độ thấp) trao đổi
với lợng gió cấp vào (có nhiệt độ cao), tiết kiệm điện năng tiêu thụ của hệ thống

điều hoà không khí.

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn h¶o


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Chơng V
Tổng vốn đầu t, nguồn vốn đầu t
1. Cơ sở pháp lý

- Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu t xây dựng công trình.
- Thông t số 09/2000/TT-BXD ngày 17/7/2000 và Thông t sửa đổi, bổ sung
số 07/2003/TT-BXD ngày 17/6/2003 của Bộ trởng Bộ xây dựng hớng dẫn việc lập
và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc các dự án đầu t.
- Quyết định số 12/2001/QĐ- BXD ngày 20/7/2001 của Bộ trởng Bộ xây
dựng về việc ban hành Định mức chi phí thiết kế công trình xây dựng.
- Quyết định số 15/2001/QĐ- BXD ngày 20/7/2001 của Bộ trởng Bộ xây
dựng về việc ban hành Định mức chi phí t vấn đầu t và xây dựng.
- Suất đầu t xây dựng cơ bản nhà ở xây dựng mới của Bộ xây dựng ban hành
năm 2003.
- Quyết định 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/3/2004 của Bộ Tài chính về việc ban
hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt công trình.
- Thông t số 06/1999/TT-BKH ngày 24/11/1999 của Bộ Kế hoạch và đầu t và
các thông t sửa đổi, bổ sung số 07/2000/TT-BKH ngày 03/7/2000, Thông t số
11/2000/TT-BKH ngày 11/9/2000 và Thông t số 04/2003/TT-BKH ngày 17/6/2003
của Bộ Kế hoạch và đầu t hớng dẫn về nội dung tổng mức đầu t, Hồ sơ thẩm định
dự án đầu t và Báo cáo đầu t.
- Thông t số 120/2003/TT-BTC ngµy 12/12/2003 cđa Bé Tµi chÝnh vỊ viƯc híng dÉn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003 của Chính phủ

quy định chi tiết thi hành Luật thuế GTGT và Lt sưa ®ỉi bỉ sung mét sè ®iỊu cđa
Lt th GTGT.
- Thông t số 45/2003/TT-BTC ngày 15/5/2003 của Bộ Tài chính hớng dẫn
quyết toán vốn đầu t.
- Quyết định số 168/2003/QĐ-BTC ngày 7/10/2003 của Bộ tài chính ban
hành quy chế thẩm tra quyết toán vốn đầu t.
- Thông t số 75/2003/TT-BTC ngày 4/8/2003 của Bộ tài chính hớng dẫn sửa
đôỉ Thông t số 18/2002/TT-BTC ngày 20/1/2002 của Bộ tài chính hớng dẫn thi hành
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Nghị định số 26/2001/NĐ-CP ngày 4/6/2001 của Chính phủ và Nghị định số
30/1998/NĐ-CP ngày 13/5/1998 của Chính phủ chi tiết thi hành luật thuế TNDN.
- Thông t số 05/2003/TT-BXD ngày 14/3/2003 của Bộ xây dựng hớng dẫn
điều chỉnh dự toán công trình xây dựng cơ bản.
- Quyết định số 04/2004/QĐ-UB ngày 15/3/2004 của UBND Thành phố Đà
Nẵng về việc thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Đà
Nẵng
- Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về việc
ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng lắp đặt.
2. nguồn vốn đầu t của Dự án
-

Vốn tự có của chủ đầu t.

-

Vốn huy động từ ngời mua nhà.

-

Vốn vay ngân hàng

3. Tổng mức đầu t

Tổng mức đầu t của dự án bao gồm những chi phí cho việc chuẩn bị đầu t, chi
phí chuẩn bị thực hiện đầu t, chi phí thực hiện đầu t, phí bảo hiểm, phí dự phòng và
một số chi phí khác.
Chi phí của dự án đợc dự tính trên các cơ sở cơ bản sau:
- Toàn bộ chi phí đợc tính bằng tiền đồng Việt Nam.
- Chi phí xây dựng đợc tính theo đơn giá xây dựng cơ bản của thành phố Hà
Nội, đồng thời tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trờng Hà Nội ở thời điểm hiện
tại.
- Chi phí thiết bị đợc tính dựa trên sự tham khảo đơn giá trên thị trờng Đà
Nẵng ở thời điểm hiện tại.
Tổng mức đầu t của dự án đợc tính qua các bảng sau:

Chơng VI
Giải pháp kinh tế và hiệu quả đầu t
1. Giải pháp kinh doanh

1.1. Xác định suất đầu t
Tổng m2 sàn xây dựng: 23.344 m2
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

-

Tổng m2 sàn nhà ở: 20.598m2

-

Tổng m2 sàn siêu thị: 2.746 m2

-

Suất đầu t/1 m2 sàn sử dụng: 7.022.000 đồng/ m2
1.2. Xác định nguồn vốn và nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai dự án
Vốn đầu t dự án gồm:
- Vốn tự có của chủ đầu t
- Vốn huy động từ các đối tợng mua nhà
- Vốn vay ngân hàng
Nhu cầu vốn theo tiến độ thể hiện ở bảng sau:

1.3. Phơng án kinh doanh
- Diện tích sàn nhà ở đợc chủ đầu t bán với mức giá đảm bảo kinh doanh.
- Diện tích siêu thị đợc cho thuê với giá đảm bảo kinh doanh, phù hợp với giá
thị trờng, do Chủ đầu t trực tiếp quản lý.
- Giá bán nhà: Căn cứ vào suất vốn đầu t xây dựng cơ bản, tham khảo đơn giá
bán nhà trên địa bàn quận cũng nh khu đô thị mới Việt Hng, đảm bảo lÃi kinh
doanh cho chủ đầu t, giá bán nhà dự kiến là 12.000.000đ/m2.
- Đối tợng bán nhà: toàn bộ diện tích sàn nhà ở đợc quy giá và bán cho tất cả
các đối tợng có nhu cầu. Chủ đầu t thực hiện việc bán nhà theo đúng quy định của
pháp luật.
- Phơng thức bán nhà: Chủ đầu t trực tiếp ký Hợp đồng bán nhà với đối tợng
mua nhà theo đúng trình tự, thủ tục về mua bán nhà theo pháp luật.

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

- Giá cho thuê mặt bằng:
Đợc tính toán dựa trên cơ sở mức giá xây dựng cơ bản, thoả thuận hợp lý giữa
bên cho thuê và bên thuê đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế cđa ®iỊu kiƯn kinh
tÕ, x· héi cđa khu vùc. Møc giá này có thể có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều
kiện thực tế nhng vẫn đảm bảo mức giá kinh doanh.
- Đối tợng cho thuê:
Các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nớc có nhu cầu
Phơng thức cho thuê: Ký hợp đồng.
2. Kế hoạch giá
2.1. Đối với diện tích sàn nhà ở đợc bán
Căn cứ vào suất vốn đầu t xây dựng cơ bản, tham khảo đơn giá bán nhà trên
địa bàn quận cũng nh khu đô thị mới Việt Hoà, Chủ đầu t sẽ bán toàn bộ toàn bộ
diện tích sàn nhà ở theo giá đảm bảo kinh doanh với mức lÃi hợp lý đảm bảo lợi ích
của chủ đầu t và nhu cầu của ngời sử dụng, giá bán nhà dự kiến là 12.000.000đ/m2.
2.2. Đối với diện tích siêu thị và dịch vụ công cộng
Toàn bộ diện tích siêu thị và dịch vụ công cộng đợc xây dựng với mục đích
cho thuê. Giá cho thuê đợc xác định theo giá thị trờng ở thời điểm hiện tại.
Căn cứ theo điều tra thực tế trên thị trờng Hà nội tại thời điểm dự án hoàn
thành đi vào sử dụng, mức cho thuê mặt bằng đợc xác định khoảng 12USD/1 m2/
tháng, tơng đơng khoảng 18.000VNĐ/1 m2/ tháng. Mức giá cuối cùng đợc thống
nhất giữa chủ đầu t và ngời thuê.
Diện tích dịch vụ cho thuê là 2.746 m2 .
3. Chi phí và doanh thu của dự án

Doanh thu và chi phí phần diện tích dịch vụ công cộng gồm có doanh thu và

chi phí từ phần diện tích cho thuê, việc trông giữ xe, dịch vụ phục vụ vận hành nhà
và chi phí khấu hao phần xây dựng và thiết bị. Đây là khoản thu hằng năm.
3.1. Doanh thu
3.1.1. Doanh thu từ phần diện tích cho thuê
Toàn bộ diện tích siêu thị đợc xây dựng với mục đích cho thuê. Căn cứ theo
điều tra thực tế trên thị trờng Đà Nẵng tại thời điểm dự án hoàn thành, đi vào sử
dụng, mức cho thuê mặt bằng văn phòng và dịch vụ đợc xác định khoảng
12USD/1m2/tháng. Mức giá cuối cùng đợc thống nhất giữa chủ đầu t và ngời thuê.
Doanh thu từ diện tích cho thuê siêu thị :
2.746 m2 x70% x 12 x 18.000VN§ x 12 = 4.983.068.000 VNĐ
3.1.2. Doanh thu từ dịch vụ trông giữ xe
Tạm tính, trung bình mỗi căn hộ gửi 01 xe máy, trung bình toà nhà có 10
ôtô, 100 lợt xe/ngày vào khu siêu thị. Số lợng xe máy, ôtô gửi ở mỗi toà nhà và
doanh thu từ việc trông giữ đợc tính cụ thể nh sau cho một năm nh sau.
Công thức tính :
Doanh thu trông giữ xe máy 1 năm : Số xe x 100.000đ x 12tháng
Doanh thu từ việc trông xe siêu thị : Số xe x 2.000đ x 360 ngày
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

Doanh thu trông giữ xe ôtô 1 năm : Số xe x 700.000đ x 12tháng
3.1.3. Doanh thu từ dịch vụ vận hành toà nhà
Doanh thu hàng năm : Số căn hộ x100.000đ x 12 tháng
165 x 100.000 x12 =197.741.000 VNĐ
Nh vậy doanh thu hàng năm của dự ¸n bao gåm nhiỊu kho¶n doanh thu kh¸c
nhau nh: doanh thu từ việc cho thuê siêu thị; doanh thu từ việc trông giữ xe tại toà
nhà và các doanh thu từ việc vận hành toà nhà. Ta có bảng 4 tổng hợp doanh thu
hàng năm của dự án hàng năm nh sau:

3.2. Chi phí
3.2.1. Chi phí hàng năm của dự án
a. Chi phí nhân công
Chi phí này bao gồm tiền lơng, tiền BHXH, BHYTế,công đoàn phí và các
khoản phụ cấp khác cho ngời lao động. Toàn bộ chi phí nhân công đợc tính trong
bảng
Bảng : Chi phí nhân công
Đơn vị tính: 1000 đồng

b. Chi phí điện,
tt nớc Nội dung
diễn giải
chi phí
Điện, nớc dùng trong văn phòng và ban quản lý toà nhà đợc cấp từ hệ thống
1 Tr ởng ban quản lý
3.500.000đ/tháng * 12 tháng
42,000
điện, nớc của Thành phố, chi phí điện nớc tạm tính bằng 2% tổng doanh thu.
2 Phó ban
3.000.000đ/tháng * 12 tháng
36,000
c. Chi phí bảo dỡng, tu sửa phần xây lắp và thiết bị
3 Nhân viên vệ sinh
6 ng ời*1.500.000đ/tháng*12tháng
108,000
Gồm các chi phí cho việc bảo dỡng tu sửa, thay thế phần kiến trúc, cảnh
Nhân viên kế toán
2.500.000đ/tháng*12 tháng
30,000

quan, thiết bị 4nội
thất đợc tính dựa trên
phí dịch vụ toà nhà.
5 Nhân viên bảo vệ
5 ng ời*1.500.000đ/tháng*12tháng
90,000
d. Chi phí chung
6 BHXH,
YTế,
Côngchính,
đoàn quảng
14ng ời*650.000đ*19%*12tháng
20,748
Bao gồm
chi phí
hành
cáo, viễn thông, v các chi phí khác đ các chi phí khác
cho khu nhà. đ Tổng
chi
phí
nhân
công
326,748
ợc tính bằng 2% tổng doanh thu.
e. Chi phí khấu hao tài sản cố định
Thời gian khấu hao TSCĐ thuộc chủ đầu t tạm tính trong 35 năm, với mức
khấu hao đều và tỷ lệ khấu hao hàng năm là 5% tính trên nguyên giá TSCĐ.
Chi phí hằng năm của dự án đợc tổng hợp trong bảng sau
4. Tổng hợp thu nhập hằng năm từ dự án

Thu nhập hằng năm từ dự án đợc tính từ khi dự án kết thúc xây dựng đi vào
khai thác, tạm tính cho 50 năm hoạt động đầu tiên, bắt đầu từ năm 2012 đợc thể
hiện qua bảng :

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

5. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

5.1. Giá trị hiện tại ròng (NPV)
NPV (Giá trị hiện tại ròng) là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng
tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu t ban
đầu. NPV phản ánh kết quả lỗ lÃi của dự án theo giá trị hiện tại sau khi đà tính đến
yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu t. NPV dơng có nghĩa là dự án có lÃi, tạo ra giá trị
cho chủ sở hữu.
30

NPV =

-

 Ivo

+

 ( Bi  Ci)

+

SVi

-

 TBi

i 1

Ivo lµ Chi phí chủ đầu t bỏ ra để đầu t dự án
Bi là doanh thu hằng năm của dự án
Ci là chi phí hằng năm của dự án
chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo


Dự án đầu t xây dựng Tổ hợp siêu thị kết hợp nhà ở

là tổng giá trị thu hồi thanh lý thiết bị và nội thất
là tổng giá trị đầu t mới thiết bị .
Để thuận tiện cho việc tính toán, ta lấy năm gốc là thời điểm dự án hoàn
thành, đi vào khai thác. Các dòng tiền đợc quy đổi giá trị về thời điểm cuối năm
2009 với hệ số chiết khấu là 10 %. Ta tạm tính dự án hoạt động 50 năm. Từ hệ
thống các số liệu tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án ở Bảng 6 ta có:
NPV = 26.393.028.000 đồng
Ta thấy NPV > 0, nh vậy dự án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu NPV.
5.2. Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
HƯ sè hoµn vèn néi bé lµ møc l·i st nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để
tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu
sẽ cân bằng với tổng chi.
Ta xác định IRR bằng phơng pháp nội suy víi c«ng thøc nh sau:

IRR = r1 + (r2 - r1)*NPV1/(NPV1 – NPV2)
Trong ®ã:
Tû st chiÕt khÊu r1 øng víi NPV1
Tû suÊt chiÕt khÊu r2 øng víi NPV2
r2 > r1 và r2 - r1 <= 0.5%
Từ Bảng 8 ta tính đợc:
Ta có: IRR= 18.34%
LÃi suất tính toán = 10%
Ta thấy % = IRR > l·i suÊt tÝnh to¸n (i = 10 %)
Nh vËy l·i suÊt tõ viÖc thùc hiÖn dù án lớn hơn lÃi suất đi vay ngân hàng. Dự
án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu IRR.
5.3. Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu t (T)
Thời gian thu hồi vốn đầu t (T) là số thời gian cần thiết để dự án hoạt động
thu hồi đủ số vốn đầu t đà bỏ ra. Nó chính là khoảng thời gian để hoàn trả số vốn
đầu t ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hằng năm.
Ta tính T bằng phơng pháp cộng dồn.
Từ hệ thống các số liệu tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án
Ta thấy hết năm 2013 (năm thứ 1) vốn đầu t thu hồi còn thiếu: 371.759đồng
Thời gian thu hồi vốn của dự án :
1 năm + (371.759*12/122.728.267) tháng = 1 năm và 1 tháng
Nh vậy sau 1 năm và 1 tháng thì chủ đầu t thu hồi ®đ sè vèn ®Çu t bá ra ban
®Çu. Thêi gian thu hồi vốn nhỏ hơn thời gian hoạt động của dự án (tạm tính là 50
năm). Dự án hoàn toàn khả thi về chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn.
Kết luận: Qua các tính toán trên ta thấy dự án đà đáp ứng đợc tất cả các chỉ
tiêu tài chính chủ yếu để đảm bảo dự án khả thi về hiệu quả kinh tế.
Các chỉ tiêu tài chính đợc thể hiện qua bảng


SVi

TBi

chủ đầu t: công ty cổ phần thơng mại và dịch vụ Hoàn hảo