Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và đánh giá cơ hội marketing đối với thị trường bđs ở việt nam hiện nay

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và đánh giá cơ hội marketing
đối với thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay

A. MỞ ĐẦU
1. Khái niệm về Bất động sản đầu tư và Kinh doanh bất động sản:
1.1 Khái niệm:
a. Bất động sản đầu tư theo Chuẩn mực số 5 trong hệ thống Chuẩn mực kế toán Việt
Nam là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà
và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê
tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không
phải để: Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục
đích quản lý…
b. Bất động sản là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất định
không thể di chuyển được, từ đó giá của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị
trí: bất động sản nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và
ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn
và giá cả ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất
có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
Bất động sản là hàng hóa khi kinh doanh thì cần nhiều vốn và thời gian đầu tư dài: là tài
sản có giá trị cao nên mua - bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến
thời gian mua, bán dài hơn so với các tài sản khác, giữa người mua và người bán không
trực tiếp giao dịch, phải qua môi giới, sàn giao dịch nên chi phí giao dịch cao.
Bất động sản không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt
kém linh hoạt. Nhà nước quy định các bên giao dịch bất động sản phải thực hiện một số
thủ tục nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
1.2 Khái niệm Kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/
QH 11 ngày 29/6/2006:
- Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh
dịch vụ bất động sản.

- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm
mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và
thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động
sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo
bất động sản, quản lý bất động sản…
2. Lời mở đầu:
Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy
đủ hơn của thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập vào nền kinh tế thế giới theo xu
thế toàn cầu hóa. Thị trường BĐS Việt Nam lúc mới ra đời chưa bắt kịp theo sự phát
triển của các nước trên thế giới, nhưng đến nay đã đạt được bước tiến dài cả về số lượng
và chất lượng, nhất là trong lĩnh vực dịch vụ BĐS. Sau gần 3 năm là thành viên chính
thức của WTO, hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam dần đi vào quỹ đạo, đạt được
tiến bộ rõ rệt: từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp
những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết của Chính phủ Việt Nam về tự do
hóa thị trường khi gia nhập WTO: đã tạo điều kiện cho các công ty quản lý BĐS quốc tế
có điều kiện thâm nhập, dần phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… đã tạo
cơ sở để các doanh nghiệp Kinh doanh BĐS trong nước phát triển với tốc độ khá nhanh.
Hiện nay theo quy định của Pháp luật, BĐS chuyển nhượng phải thông qua sàn giao
dịch; người môi giới từ sau ngày 01/01/2009 phải có Chứng chỉ hành nghề; Chính phủ
đánh thuế lũy tiến trên lợi nhuận đầu tư BĐS; hạn mức về nhà ở, đất ở trên đầu người
và chính sách siết tín dụng đầu tư BĐS nhằm giảm thiểu nguy cơ lạm phát của nền kinh
tế và nguy cơ phát triển “bong bóng” của thị trường BĐS… Tất cả điều kiện này đang
và sẽ tạo cơ hội xây dựng một thị trường BĐS sản thể hiện bản chất cạnh tranh thật sự,
minh bạch hơn; một thị trường BĐS phát triển bền vững. Do đó, vai trò của nghiên cứu
và ứng dụng marketing BĐS đang và sẽ được đề cao. Một trong những nội dung cơ bản

của marketing BĐS là phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường
ngành… để đánh giá các cơ hội marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt Nam.


B. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

I. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và đánh giá cơ hội
marketing đối với thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay:
1. Áp dụng mô hình PESTLE để phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô:
a. Luật pháp:
Một loạt văn bản pháp luật liên quan ra đời như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định
17/2006/NĐ-CP và Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH 11 được Quốc hội thông qua
ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho
hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện tại và tương lai theo chiều hướng ngày
càng thông thoáng và hợp lý:
- Luật Kinh doanh BĐS: vấn đề phương thức huy động vốn - thiết chế cần đảm bảo để
nhà đầu tư không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng
được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đã
được cụ thể hoá trong Luật Kinh doanh BĐS. Theo Luật này, chủ đầu tư dự án khu
ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách
hàng. Việc huy động vốn ứng trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy
động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án, ứng trước vốn lần sau chỉ được thực
hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước. Luật Kinh doanh BĐS thậm chí còn quy
định chặt chẽ hơn, vốn ứng trước của khách hàng phải được sử dụng đúng mục đích,
chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để
quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả
thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng
trước của khách hàng. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc
ứng tiền trước thì chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ

đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương
mại…
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định: Đối với trường hợp mua bán
nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải


được thực hiện nhiều lần và lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư dự án kinh doanh
BĐS đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Các lần huy động tiền ứng
trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó. Quy định doanh
nghiệp phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng. Đối với dự án khu đô thị (KĐT) mới, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp (KCN), chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở
hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối
với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
Trường hợp dự án KĐT mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật KCN đang thực
hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự
án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn
nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem
xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác. Điều kiện cho việc
chuyển nhượng dự án bao gồm: (a) dự án không thuộc đối tượng bị xử lý thu hồi theo
quy định; (b) dự án đã được phê duyệt theo quy định pháp luật; (c) Chủ đầu tư đã có
quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; (d) Phải hoàn thành công tác công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng
kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt; và (e) chủ
đầu tư mới phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và đáp ứng các điều kiện về vốn,
tài chính như nêu ở trên  Do đó, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh không phải vay
ngân hàng với dư nợ rất lớn để duy trì toàn bộ dự án. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng
dự án trước đây đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM do nhiều nhà đầu

tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng không thể san sẻ một phần dự án
cho các chủ đầu tư khác. Do đó việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động
được các nguồn vốn, góp phần khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở.
- Bộ Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/ 2008, theo đó:
“Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thuê mua BĐSthông qua sàn giao dịch BĐS (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà
ở)”; BĐS giao dịch phải đủ các điều kiện theo qui định của pháp luật mới được bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS. Sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông
tin của BĐS, bao gồm: loại, vị trí, qui mô, diện tích của BĐS và thông tin về quyền và


lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi
ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ.. (nếu có). Thời hạn công
khai tại sàn giao dịch thực hiện tối thiểu 7 ngày. Vấn đề này sẽ thúc đẩy thị trường BĐS
phát triển minh bạch hơn, công

khai hơn, tiến tới công bằng hơn.

- Luật Nhà ở 56/2005/QH11 được Quốc hội ban hành ngày 29/11/2005, tại “Điều 39
quy định: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu
mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê
duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Nội dung này đảm bảo để nhà đầu tư không
chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi ký
hợp đồng góp vốn…
- Trong tháng 6/2010, UBND TP. Hà Nội vừa ban hành quyết định sửa đổi, bổ sung,
thay thế một số điều của Quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh
các dự án KĐT mới, khu nhà ở trên địa bàn Hà Nội, kèm theo Quyết định số 153 ngày
31/8/2006: Đối với dự án KĐT mới, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20ha

trở lên, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ

hơn 20% tổng mức đầu tư dự án. Đối với các dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng
đất dưới 20ha, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không
nhỏ hơn 15% tổng mức đầu tư dự án  tạo cơ hội để phân khúc đầu tư xây dựng và
kinh doanh KĐT mới, khu nhà ở mới phát triển ổn định, bền vững…
- Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11
và Điều 121 của Luật đất đai số 13/2003/QH11, có hiệu lực từ 01/9/2009 quy định:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam, người về đầu tư

trực tiếp; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức
trong nước có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam... được phép định cư từ 3
tháng trở lên có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và gia đình sinh sống tại Việt Nam
 So với luật cũ, quy định về thời gian cư trú tại Việt Nam đã được rút ngắn từ 6 tháng
xuống 3 tháng;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền bán, tặng cho; thế chấp nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi.... Nếu trong thời gian không sử dụng, chủ sở
hữu có quyền cho thuê ủy quyền quản lý nhà.


- Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg có hiệu lực ngày 22/7/2009 V/v sửa đổi một số cơ
chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho người thu nhập
thấp:
+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có hiệu lực thi hành
đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để học sinh,
sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề;
+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạt
động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để bán, cho
thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở…
 Những quy định "thoáng" trên sẽ tác động mạnh đến thị trường BĐS Việt Nam,

nhất là đất đai theo hướng tăng cầu (có khả năng thanh toán) về nhà, đất tại Hà Nội
và TP. HCM
b. Chính trị:

Nhìn chung, Việt Nam được đánh giá là nước có môi trường chính trị và xã hội ổn
định so với các nước khác trong khu vực. So với các nước ASEAN khác như Thái
Lan, Phi-líp-pin, In-đô-nê-xi-a, Mã-lai-xi-a; Việt nam có ít các vấn đề liên quan đến
tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn. Sau khi đề ra chính sách “đổi mới”, Việt Nam đã
và đang đạt được mức tăng trưởng GDP ổn định. Sự ổn định chính trị và kinh tế vĩ
mô đang được duy trì. Việt nam được đánh giá là nơi an toàn để đầu tư. ĐCS Việt
nam đã lãnh đạo đất nước trong nhiều thập kỷ qua. Các giới chức đã ủng hộ chính
sách cải cách và tiếp tục quá trình chuyển sang một nền kinh tế thị trường. Trong
khung cảnh xuất hiện chủ nghĩa khủng bố trên thế giới, Việt Nam được biết đến như
là một trong những nước an toàn, an ninh nhất. Đây là một trong những yếu tố quan
trọng để thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định và hiệu quả.
c. Kinh tế:
c1 Tình hình kinh tế của Việt Nam, tại Hà Nội và TP. HCM năm 2009 & quý I/2010:
- Năm 2009: tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt 5,32%, vượt mục tiêu đề ra và
đứng vào hàng cao trong các nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao của khu vực và thế
giới. Sản xuất công nghiệp cả năm đã tăng 7,6%. Cân đối kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định.
Vốn đầu tư phát triển cả năm đạt 704, 2 nghìn tỷ đồng, tăng 15,3% so với năm 2008.


Lạm phát được kiềm chế, chỉ số giá bình quân năm 2009 là 6,88%, thấp nhất trong 6
năm gần đây…
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010: Tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng
khoảng 6,5%; Giá trị tăng thêm khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng khoảng
2,8%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng khoảng 7%; khu vực dịch vụ tăng 7,5%
so với năm 2009; Tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội bằng khoảng 41% GDP; Chỉ
số giá tiêu dùng tăng không quá 7%...

- Trong quý I/2010 kinh tế nước ta tiếp tục đà phục hồi với tốc độ tăng GDP đạt 5,83%,
gấp gần 1,9 lần tốc độ tăng trong quý I/2009. Sự phục hồi diễn ra ở hầu hết các ngành,
các lĩnh vực kinh tế then chốt: giá trị sản xuất công nghiệp tăng 13,6%; thực hiện vốn
đầu tư toàn xã hội ước tính tăng 26,23% so với cùng kì năm trước đặc biệt là khu vực
ngoài nhà nước tăng tới 46,38%...
- Quý I/2010, Kinh tế - xã hội TP. Hà Nội phát triển và tăng trưởng khá so với cùng ky
năm trước: Tổng GDP trên địa bàn quý I/ 2010 tăng 8,7%; Nông - lâm - thuỷ sản tăng
21,6%; Công nghiệp xây dựng tăng 9,2%; Dịch vụ tăng 6,9%; Giá trị sản xuất công
nghiệp tăng 12,4%; Vốn đầu tư phát triển Nhà nước do Địa phương quản lý đạt khoảng
3.594,3 tỷ đồng, bằng 62,8%; Vốn đầu tư phát triển trên địa bàn (vốn đầu tư xã hội) đạt
khoảng 29.601 tỷ đồng, tăng 9,1%...
- Trong 03 tháng /2010, kinh tế TP. HCM tiếp tục phục hồi theo hướng tăng trưởng cao.
Tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn đạt 74.197 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng ky năm
2009, trong đó công nghiệp tăng 13,7%, du lịch tăng 35,3%, tổng kim ngạch xuất khẩu
đạt 4,153 tỷ đồng. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt khoảng 87.644
tỷ đồng, tăng 34,4%. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 3 tăng 0,78%.
c2. Một số yếu tố chính tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam:
- Kinh tế Việt Nam năm 2010 sẽ duy trì tốc độ phát triển bằng và cao hơn năm 2009
một chút và Chính phủ quyết tâm kiềm chế lạm phát cả năm ở mức không quá 2 con số:
là những yếu tố quan trọng nhất để ổn định và phát triển thị trường BĐS năm 2010 và
các năm sau.
- Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng: Năm 2010,
Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô; TP. HCM sẽ tiến hành
điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thành phố và vùng lân cận… Một số dự án đầu
tư cơ sở hạ tầng quy mô lớn được triển khai khẩn trương sẽ có tác động tích cực đến thị


trường BĐS.
- Cơ chế, chính sách tài khóa, tiền tệ của Nhà nước; mối quan hệ tác động qua lại chặt
chẽ của Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS:

+ Thực hiện chính sách tài khóa linh hoạt có kiểm soát chặt chẽ, phấn đấu tăng thu, triệt
để tiết kiệm và nâng cao hiệu quả chi NSNN, phấn đấu giảm bội chi ngân sách nhà
nước năm 2010 xuống dưới 6,2% và giảm dần trong các năm sau. Phối hợp đồng bộ
chính sách tài khoá với chính sách tiền tệ và các chính sách khác để thực hiện mục tiêu
tổng quát về kinh tế - xã hội năm 2010.
+ Điều hành các công cụ chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt và thận trọng nhằm ổn
định thị trường tiền tệ, bảo đảm khả năng thanh khoản của hệ thống ngân hàng, kiểm
soát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán, dư nợ tín dụng và áp dụng lãi suất, tỷ giá
ở mức hợp lý phù hợp với diễn biến tình hình, đáp ứng yêu cầu kích thích tăng trưởng
kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô và ngăn ngừa lạm phát cao trở lại.
+ Ngày 24/6/2010, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ký Quyết định số
1565/QĐ-NHNN quy định mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam.
Theo đó, kể từ ngày 1/7/2010, mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam sẽ là 8%/năm…
+ Việc Chính phủ cho phép các ngân hàng thương mại chủ động điều chỉnh lãi suất huy
động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về
mức thích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường
BĐS. Tuy nhiên, nếu việc mở rộng tín dụng ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc
thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “ bong bóng” BĐS mới.
Theo Ngân hàng Nhà nước đến cuối tháng 5/2010: tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS
là 192.000 tỷ đồng, tăng hơn 4%, chiếm 10% tổng dư nợ tín dụng; cơ chế cho vay là
vay với lãi suất thoả thuận.
Mức không chế cho vay BĐS phổ biến những năm khó khăn gần đây là 12% và tỷ lệ
các ngân hàng “tự hiểu” cho năm 2010 khoảng 10%; các ngân hàng hạn chế cho vay để
các DN đầu tư dự án mà chuyển sang cho cá nhân (trực tiếp hoặc thông qua chủ đầu tư)
mua nhà ở trả góp dưới dạng cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm…
- Đầu năm 2010, thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát đi tín hiệu có sự tăng
trưởng. Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡng trên 530 điểm, sau
đó dao động xung quanh 500 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trường

BĐS.
Theo GS,TSKH Đặng Hùng Võ: “…thị trường vốn đã được điều chỉnh khá mạnh với
những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổ phần. Sự lên xuống của
thị trường BĐS, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tài chính và ngược lại.
“Những lý thuyết về thị trường BĐS trước đây đã không còn phù hợp. Thực tế đang cần
những lý thuyết kinh tế mới về thị trường BĐS, mà mối quan hệ giữa thị trường này và
thị trường tài chính đóng vai trò quyết định”.
c3. Kinh tế phát triển, môi trường chính trị ổn định, luật pháp ngày càng hoàn chỉnh;
cùng với việc hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới đã là những tiền đề
quan trọng để đội ngũ các doanh nghiệp Việt Nam ngày càng phát triển về số lượng,
chất lượng hoạt động… dẫn đến tăng cầu về Nhà - đất tạo cơ hội cho kinh doanh BĐS ở
Việt Nam, tại Hà Nội, TP. HCM:
+ Theo Tổng cục Thống kê tính đến ngày 01/01/2004, cả nước có 72.012 doanh nghiệp
thực tế hoạt động với tổng số vốn là 1.724.558 tỷ đồng. Trong đó số lượng doanh
nghiệp vừa và nhỏ (có vốn từ 10 tỷ đồng trở xuống) khoảng 61.977 doanh nghiệp,
chiếm 86,06%...
+ Theo xu thế số lượng doanh nghiệp tiếp tục tăng lên trong giai đoạn từ 2004 - nay,
tổng số lượng doanh nghiệp ở Việt Nam sẽ là rất lớn. Từ đó, nhu cầu về đầu tư xây
dựng, mua hoặc đi thuê văn phòng làm việc ngày càng tăng lên ở Việt Nam nhất là tại
Hà Nội và TP. HCM. Đây là cơ hội lớn cho hoạt động kinh doanh BĐS nói chung cũng
như lĩnh vực kinh doanh phân khúc đầu tư xây dựng văn phòng và cho thuê văn phòng
nói riêng. Đó là còn chưa tính đến nhu cầu về đất đai, mặt bằng công nghiệp, nhà xưởng
để phục vụ trực tiếp sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này.
c4 Tình hình đầu tư nước ngoài, lượng kiều hối gửi về và ảnh hưởng của các yếu tố này
đến thị trường BĐS ở Việt Nam, tại Hà Nội và TP. HCM:
- Cục Đầu tư nước ngoài công bố: tính đến 15/12/2009 Việt Nam đã thu hút được 1.504
dự án vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đầu tư ước đạt 21,48 tỷ USD (bằng
30% so với năm 2008). Năm 2009, lĩnh vực hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài xếp thứ
hai là kinh doanh BDS đã “bứt phá” lên nhanh chóng bằng số vốn đăng ký tính cả cấp
mới và tăng thêm ước đạt 7,6 tỷ USD…

- 5 tháng /2010, tổng vốn FDI vào Việt Nam là 7,5 tỷ USD. Trong đó, vốn đầu tư kinh


doanh BĐS là 1,28 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn… Tổng số vốn FDI mà các nhà đầu tư
nước ngoài mang vào đầu tư trong lĩnh vực BĐS ở nước ta thời gian qua khoảng gần 42
tỷ USD. Những đóng góp của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc biến các khu đất
sình lầy thành các KĐT kiểu mới là không thể phủ nhận…

- Đến cuối tháng 12/2009, trên địa bàn Hà Nội có 96 nhà đầu tư nước ngoài hoạt
động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bao gồm xây dựng khu đô thị, khách
sạn, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…Tổng số vốn của các dự án này lên
tới 8,4 tỷ USD, chiếm 53,8% tổng số vốn các dự án đầu tư nước ngoài tại Hà Nội.
Đầu năm 2010, tiếp tục có ít nhất 3 nhà đầu tư nước ngoài khác đang được xem xét,
cấp phép đầu tư trong lĩnh vực bất động sản với số vốn lên tới 1 tỷ USD…
- Kiều hối gửi về nước cũng tác động đáng kể đến cơ hội kinh doanh nhà ở mà chủ
yếu là phân khúc biệt thự, biệt thư liền kề, chung cư cao cấp. Theo Ngân hàng Nhà
nước:
+ Đến ngày 31/12 kiều hối chuyển về năm 2009 đạt 6,283 tỉ USD, giảm 12,8% so
với năm 2008. Riêng tại TP.HCM, kiều hối năm 2009 đạt 3,2 tỉ USD. Như vậy, kiều
hối đã không giảm mạnh do suy thoái kinh tế như dự báo trước đó .
+ Tất cả các nguồn thu ngoại tệ như kiều hối, đầu tư trực tiếp nước ngoài, đầu tư
gián tiếp nước ngoài, nguồn thu du lịch… đều tăng so với cùng ky năm ngoái. Đặc
biệt, nguồn thu từ kiều hối trong quý I/2010 đã tăng khoảng 30,5% so với cùng ky
năm ngoái. Theo ước tính của NHNN tới cuối tháng 6/2010, lượng kiều hối có thể
đạt 3,6 tỷ USD…
d. Văn hóa - xã hội:

d1 Dân số, mật độ dân số của Việt Nam, của Hà Nội và TP. HCM năm 2008 - 2009:
- Năm 2008, Tổng dân số của cả nước trung bình hơn 86,21 triệu người, mật độ dân

số là 260 người/ km2; trong đó TP. Hà Nội: Tổng dân số trung bình hơn 6,1 triệu
người, mật độ dân số là 1.827 người/ km2, TP. Hồ Chí Minh: Tổng dân số trung
bình hơn 6,6 triệu người, mật độ dân số là 3.155 người/km2.
- Dân số Việt Nam tại 01/4/2009 là: gần 85,79 triệu người (nông thôn 60,42 triệu
người, thành thị 25,38 triệu người); Mật độ dân số của Việt Nam 260 người/km2,
cao gấp đôi mật độ của Đông Nam Á, gấp trên 5 lần của thế giới; Tỷ lệ dân số thành


thị đã gia tăng nhanh nhưng hiện còn ở mức thấp (29,6%) nên sẽ gia tăng mạnh hơn
trong thời gian tới.
Kết quả suy rộng mẫu Tổng điều tra Dân số và nhà ở của Việt Nam thời điểm
01/4/2009: duy trì ổn định quy mô dân số hợp lý, chất lượng dân số được nâng cao
đáng kể. Tỷ lệ dân số từ 15 tuổi trở lên đã được đào tạo chuyên môn kỹ thuật tăng
35%, cơ cấu lao động có chuyển dịch tích cực từ khu vực I sang khu vực II và khu
vực III. Tuổi thọ bình quân tính từ lúc sinh tăng liên tục và đã đạt 72,8 tuổi. Dân số
Việt Nam đang ở thời ky cơ cấu dân số vàng.
d2 Một số ảnh hưởng của dân số, mật độ và cơ cấu dân số đến cầu về Nhà ở:

- Quá trình công nghiệp hóa đất nước, tốc độ tăng trưởng GDP cao…; tốc độ đô thị
hóa nhanh tại TP. Hà Nội và TP. HCM… sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở 2 đô thị
lớn nhất đất nước này và tất nhiên, họ cần đất để làm nhà và cần nhà để ở.
- Hà Nội trung tâm chính trị- kinh tế của đất nước, có tính đa dạng về dân số; mức
thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội gần đây đạt khoảng 3.000 USD/năm đã và
đang tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở cao cấp và các dịch vụ kèm theo. Bên cạnh những
người thường xuyên sinh sống ở Hà Nội, còn có cả những người ở các tỉnh khác có
nhu cầu mua nhà ở phục vụ cho việc di chuyển công việc. Dân số nhập cư theo cơ
hội từ các tỉnh phía Bắc về Hà Nội ngày càng tăng bao gồm: một phần là các cán
bộ công chức, doanh nhân có thu nhập cao, một phần là lao động phổ thông… Tất cả
những thực tế này dẫn đến cầu về nhà ở (biệt thự, chung cư cao cấp, Nhà ở dân
dụng…) ngày càng tăng cao, trong khi nguồn cung chưa tăng theo kịp do hạn chế về

diện tích đất đai, quy hoạch…
Thế hệ dân số “ vàng” , xu hướng quy mô gia đình nhỏ, ở độc lập với bố mẹ, trình
độ học vấn cao, thu nhập cao cũng là yếu tố thúc đẩy cầu về nhà ở tăng cao ở Thủ
đô.
e. Công nghệ:
Hiện nay, ở Hà Nội và TP. HCM nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng tòa nhà trên cơ sở
ứng dụng công nghệ tiên tiến: từ việc lập quy hoạch, khảo sát thiết kế, thi công, giám
sát và quản lý khai thác tòa nhà. Công nghệ hiện đại tạo ra những tòa nhà đạt tiêu chuẩn
hạng cao của quốc tế. Nhiều công ty có yếu tố nước ngoài có đủ năng lực & kinh


nghiệm, chuyên môn về lĩnh vực tư vấn xây dựng, kinh doanh bất động sản hiện đang
có mặt tại Hà Nội hoặc có văn phòng tại TP. HCM như: CPG- Singaore; Kungho- Hàn
Quốc; Sunjin- Hàn Quốc; Delta- Mỹ; COTEBA- Pháp; CBRE, Savill…

II. Phân tích môi trường ngành và đánh giá cơ hội marketing đối với ngành Kinh
doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay:
1. Một số đặc điểm của hoạt động Kinh doanh BĐS ở Việt Nam:
- Thị trường BĐS ở Việt Nam là dạng thị trường không hoàn hảo: thị trường BĐS đang
trong giai đoạn mới hình thành và phát triển, đòi hỏi có sự giám sát thường xuyên và
trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS đang còn thấp hơn các
thị trường hàng tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Mặt khác,
do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền
cao. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội, liên quan đến đất đai; các
cơ chế, chính sách về sử dụng và giao dịch Quyền sử dụng đất chưa được công khai,
minh bạch. Từ đó làm cho thị trường BĐS ở Việt Nam có cạnh tranh nhưng là cạnh
tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo, thậm chí đôi khi cạnh tranh không lành mạnh.
- Không có thị trường trung tâm: thị trường BĐS Việt Nam chưa hình thành được thị
trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác
động trực tiếp tương hỗ lẫn nhau; Đại bộ phận các giao dịch được thực hiện chủ yếu

thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS, qua báo chí, thông qua
các cá nhân môi giới. Do đó, các thông tin về thị trường BĐS khó thu thập và có độ tin
cậy thấp; làm cho nó không minh bạch và thiếu hiệu quả. Gần đây tại Việt Nam, các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc và môi giới BĐS hình thành và phát triển rất nhanh đã
tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và
hiệu quả hơn…
- Thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của BĐS là không
thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; có thể dư thừa ở nơi này nhưng lại
không thể bù đắp cho sự thiếu hụt ở nơi khác. Từ đó, thị trường BĐS mang tính chất địa
phương đậm nét. Bên cạnh đó, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã
hội và mật độ dân số của từng địa phương làm cho nhu cầu về BĐS cũng sẽ khác nhau
về số lượng, hình dạng, chất lượng; dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị
trường BĐS của từng địa phương. Ở Việt Nam có 02 thị trường BĐS phát triển khá
mạnh và có tính đặc thù khá rõ nét đó là tại Hà Nội và TP. HCM.


Những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế
hoạch quy hoạch phát triển vùng của Nhà nước. Các quy hoạch này thực chất sẽ xác
định mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển
đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang hoạt động công nghiệp, dịch vụ
hoặc quy hoạch để xây dựng KĐT mới, chung cư cao tầng, các khu trung tâm thương
mại, dịch vụ… Đây là những tiền đề quan trọng; cùng với việc gia tăng số lượng doanh
nghiệp, gia tăng dân số… làm tăng nhu cầu về BĐS, thúc đẩy việc đầu tư tạo lập và
kinh doanh các loại BĐS trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được
Chính phủ, Chính quyền các địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố
vùng không thích hợp thì nhìn chung cầu BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh, nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không có điều kiện “kích hoạt”, đồng nghĩa với giao dịch trên
thị trường BĐS sẽ trầm lắng…
- Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài
chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của đất nước: Hầu hết các khoản đầu

tư đều đi theo hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính
tiền tệ. Trong mọi trường hợp tùy theo lợi ích, người ta luôn có thể chuyển dịch một
lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Bên cạnh đó, các giao dịch về BĐS thường
có nhu cầu rất lớn về nguồn vốn (bằng tiền). Điều này cho thấy: thị trường BĐS của
một đất nước chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát
triển tương ứng.
- Kinh doanh BĐS yêu cầu về nguồn vốn rất lớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài
chính eo hẹp thì khó thể tham gia lâu dài vào thị trường này. Thông thường, kênh tài trợ
vốn quan trọng nhất, chủ yếu nhất cho các dự án kinh doanh BĐS: là vốn vay tín dụng
từ hệ thống các ngân hàng và các định chế tài chính khác. Các công ty kinh doanh BĐS
có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt, có uy tín và tiềm năng phát triển trên
thị trường, có dự án tốt sẽ là “bảo chứng” tốt nhất để các ngân hàng quyết định cho vay
vốn.
Tại Việt Nam, các chính sách về tài khóa và tiền tệ của Nhà nước có ảnh hưởng rất lớn
đến sự phát triển của thị trường BĐS. Khi Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ “nới
rộng” thì theo đó thị trường BĐS sẽ có điều kiện sôi động, các giao dịch về BĐS tăng
lên rõ rệt…
Ngoài ra các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thể huy động vốn thông qua các hợp


đồng đặt cọc, với phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất. Hình thức huy
động vốn này hiện đang dần trở nên phổ biến tại Việt Nam nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi
ro. Nếu các công ty hoạt động không tốt, dự án dở dang mà chiếm dụng vốn thì nảy
sinh nhiều vấn đề tranh chấp.
Bên cạnh đó tại Việt Nam, các hình thức huy động vốn khác như: các công cụ như trái
phiếu BĐS, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án...
chưa phát triển. Trên thị trường BDS Việt Nam hiện nay, hầu như người ta tập trung vào
sử dụng hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn…
- Một đặc điểm khác của thị trường nhà đất Việt Nam là thị trường thả nổi và rất khó
kiểm soát với nhiều phân khúc thị trường và mức giá khác nhau, thị trường này đang

thu hút phần lớn lượng tiền nhàn rỗi trong dân và nguồn vốn đầu tư của các danh
nghiệp.
2. Một số phân khúc cơ bản của thị trường BĐS Việt Nam:
- Đất nền phân lô của dự án;
- Biệt thự và căn hộ liền kề;
- Căn hộ chung cư cao cấp;
- Nhà ở có giá trị thấp, nhà ở xã hội;
- Diện tích sàn xây dựng bán lẻ;
- Khu đô thị mới;
- Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;
- Cao ốc văn phòng;
- Văn phòng cho thuê…
3. Diễn biến, quy mô của thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2008 - đầu 2010 và
xu hướng, cơ hội phát triển trong thời gian tới:
a. Diễn biến Kinh doanh BĐS ở Việt Nam, tại Hà Nội và TP. HCM giai đoạn 2008 đầu năm 2010:
- Một số phân khúc BĐS có giá giảm và xu hướng phát triển chậm lại:
+ Nguồn cung: Từ cuối quý I/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh
sau khi tăng mạnh trong năm 2007. Đến cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá


khoảng 30%-50% so với năm cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao
dịch nhỏ giọt. Giá văn phòng cho thuê hạng A;B;C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39
USD/m2 xuống còn 60; 35; 25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của Công ty tư
vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê (chủ yếu là tại TP. HCM) có thể tiếp
tục giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu giảm do ảnh hưởng của suy thoái
kinh tế. Dự báo, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương ứng
khoảng 1 triệu m2 mặt bằng. Thị trường căn hộ dịch vụ tiếp tục đối mặt với áp lực giảm
giá thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống
còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên
26% do khách thuê dời đến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.

+ Nguồn cầu: Theo khảo sát, cầu BĐS vẫn còn tương đối lớn nhưng do suy giảm kinh
tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
Năm 2009, tại TP. HCM nhu cầu mua căn hộ đã bão hòa, nhiều dự án đồng loạt được
bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường trung và cao cấp.
Tại Hà Nội, thị trường trong năm 2009 có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu: tổng
số căn hộ để bán từ các dự án còn tồn khoảng 2.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận
Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như
Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và Golden
Westlake, CT1 - khu đô thị mới Cổ Nhuế cũng đều nhắm đến thị trường trung và cao
cấp…
- Một số phân khúc BĐS đang và sẽ tiếp tục có cơ hội phát triển:
Ngược lại với thị trường cao ốc văn phòng và chung cư cao cấp; thị trường BĐS bán lẻ,
nhà ở có giá trị thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, ký túc xá cho sinh viên đang
được xem là xu hướng bùng nổ của năm 2009 và các năm tiếp theo:
Mặc dù nền kinh tế vừa thoát khỏi suy giảm tuy chưa bền vững nhưng thị trường bán lẻ
BĐS của Việt Nam vẫn hứa hẹn tiềm năng lớn, với tốc độ tăng trưởng bình quân
khoảng 20%/năm. Theo AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là một trong những thị
trường bán lẻ thuộc hạng tiềm năng nhất thế giới. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn
bán lẻ không nhiều nên giá cho thuê tăng mạnh và các doanh nghiệp đang và sẽ cố gắng
đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh thuận lợi để tăng nguồn cung về phân khúc
kinh doanh mặt sàn bán lẻ.


Trên các sàn giao dịch BĐS, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đã và đang trở nên
sôi động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở đang cố gắng mua nhà vì họ
cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ hơn. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là
cơ hội, mục tiêu của nhiều công ty kinh doanh BĐS.
- Cuối năm 2009, thị trường BĐS đã có dấu hiệu hồi phục trở lại. Điều này xuất phát từ
tình hình giải ngân vốn tín dụng được các ngân hàng tài trợ cho các dự án BĐS. Chẳng
hạn như: Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu

phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa
thuận vào ngày 19/2/2009. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai
vay 5.650 tỷ đồng. Khu vực quận 2, giá nhà đang nhích lên sau khi TP.HCM quyết
định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa ở Thủ Thiêm 24.000 tỷ đồng. Dự án
xây dựng 500.000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp
khó khăn về nhà ở đang được ky vọng tạo nên cú hích với thị trường BĐS.
b. Xu hướng, cơ hội phát triển của thị trường BĐS Việt Nam từ sau quý I/2010:
- Tháng 6/2010, Ông John Gallander, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận
định có 4 xu hướng chi phối mạnh tương lai của thị trường BĐS Việt Nam:
+ Sự ảnh hưởng từ giới trung lưu: Hiện tại thị trường BĐS Việt Nam (chủ yếu là tại các
Hà Nội, TP. HCM…) vẫn duy trì đà phát triển, về ngắn hạn (trong 6 tháng tới) thị
trường BĐS Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải. Những yếu tố ảnh hưởng sẽ
tác động mạnh lên thị trường BĐS: khủng hoảng tài chính toàn cầu giảm dần, các doanh
nghiệp, Chính phủ tái đầu tư các dự án và các ngân hàng bắt đầu cho vay trở lại; sự kiện
1.000 năm Thăng Long - Hà Nội tác động tích cực tới thị trường; lãi suất và lạm phát là
yếu tố quan trọng điều tiết thị trường BĐS Việt Nam…và sự phát triển mạnh của tầng
lớp trung lưu tại Việt Nam khiến cho nhu cầu về nhà ở trung bình, với giá cả phải chăng
dần tăng cao.
+ Chất lượng dự án ngày càng được quan tâm nhiều hơn: trong dài hạn, xu hướng của
thị trường BĐS Việt Nam là tích cực. Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển và tái
phát triển BĐS trên cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. HCM. Việc xây dựng mới
được thúc đẩy bởi nhu cầu về chất lượng BĐS dần cao hơn và lớn hơn đối với các khu
vực dân cư và các điểm kinh doanh lớn hơn cho không gian thương mại. Luôn có sự
thiếu hụt về không gian hạng sang, đặc biệt là nhu cầu cho các trung tâm bán lẻ hay
trung tâm thương mại luôn có tỉ lệ thuê cao mặc dù giá thuê không thấp. Đối với các


căn hộ cho thuê, cảnh quan xung quanh cũng như tiện nghi bên trong căn hộ sẽ đóng vai
trò chủ đạo vì đó là nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng và sinh sống.
+ Người tiêu dùng sẽ quyết định giá trị thực của BĐS: Hiện trên thị trường BĐS ở Việt

Nam, đặc biệt là Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, thậm chí bị “làm giá”. Khi
thị trường càng phát triển, người dân ngày càng “tỉnh” hơn thì hiện tượng này dần bị
triệt tiêu và thay vào đó là xu hướng người tiêu dùng quyết định giá trị thực của BĐS.
Đối tượng khách hàng khác nhau sẽ có những thị hiếu khác nhau: Có người sẵn sàng đi
làm xa để có không gian sinh sống thoáng đãng; một số người lại mong sống ở khu vực
trung tâm để thuận tiện kinh doanh và đi lại; một bộ phận khác lại đặt sự tiện nghi và an
toàn lên ưu tiên hàng đầu…

 chủ đầu tư muốn thành công thì phải thiết kế, thi

công và chọn lựa các dịch vụ cho công trình của mình để bắt kịp nhu cầu của thị
trường; họ cần hiểu về các đối thủ cạnh tranh và phải luôn cố gắng để xây dựng những
công trình chất lượng và có nhiều dịch vụ hấp dẫn.
+ Xu hướng đào thải ở thị trường văn phòng cho thuê: Các tòa nhà văn phòng với địa
thế đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được quản lý hiệu quả, an toàn, có đủ chỗ đỗ
xe và có giá cả hợp lý sẽ được các khách hàng quan tâm nhiều nhất. Bên cạnh địa thế
thuận lợi, những yếu tố khác về công năng như hệ thống điện nước, điều hòa, thang
máy và chữa cháy cũng ảnh hưởng rất lớn tới quyết định của khách hàng: hầu hết thang
máy tại các tòa nhà ở Việt Nam đều hoạt động thiếu hiệu quả khiến người sử dụng phải
chờ lâu. Việc phân chia các khu vực làm việc cũng như hệ thống đối lưu không khí
cũng có nhiều bất cập… là biểu hiện của xu hướng đào thải tại thị trường văn phòng
cho thuê.
- Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000
ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ
đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng
cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào
năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã
cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị
vào năm 2020.
- Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), đến nay đã có

54/63 địa phương đăng ký danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên
bằng nguồn vốn ngân sách. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-


2010, để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở
cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký danh mục
dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110 dự án, quy mô xây
dựng xấp xỉ 6 triệu m 2 sàn.

Tổng diện tích nhà ở trên toàn quốc đạt khoảng trên

1.000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2; nông thôn: 737,6 triệu m 2). Diện tích bình quân nhà ở
cả nước đạt 12,2 m2/người.
- Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên 1.000 ha với
tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó có nhiều dự án đã được
phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai. Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt
Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội,
hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng
85% năm 2020.
- Dự kiến trong quý IV/2010 sẽ có nhiều trung tâm thương mại lớn được khánh thành
như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Clemington (Q.11) và Thr Everich(Parkson) ở
Q.11 tại

TP. HCM và Keangnam, Vincom… tại Hà Nội sẽ cung cấp thêm cho thị

trường

khoảng 156.338 m2 mặt sàn.

- Trong quý I/2010, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại các dự án bị đình hoặc hoãn

lại trước đây và cùng lúc đó là nhiều dự án mới đã được khởi công xây dựng. Đặc biệt,
giá chào bán bình quân trên thị trường thứ cấp tiếp tục tăng từ 1%-3,4% so với quý
trước, và hầu hết các giao dịch dao động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2.
Số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44 dự
án với khoảng trên 22 ngàn căn hộ.
Sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, thành phố Hà Nội đã đề
nghị Chính phủ cho phép tiếp tục triển khai 241 dự án vào đợt 1. Trong số này có tới
trên 60% là dự án nhà ở, KĐT mới. Nhiều dự án KĐT mới chiếm diện tích hơn 100 ha,
tập trung chủ yếu tại Hà Đông như: KĐT mới Dương Nội rộng 174,23 ha của tập đoàn
Nam Cường, KĐT mới Lê Trọng Tấn của Công ty CP phát triển đô thị quốc tế Việt
Nam với 101,37 ha, KĐT mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximcó với
133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty CP Đầu tư phát triển đô
thị và Khu công nghiệp Sông Đà, KĐT mới Bắc An Khánh rộng 264,40ha của Công ty
liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; KĐT Thanh Hà A với 195,51ha, Khu
đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty XDCT Giao thông 5...


- Theo phân tích được công bố ngày 1/6/2010 của TS. Hoàng Thế Thỏa (Ngân hàng
Nhà nước): “…đầu tư vào BĐS là lĩnh vực được quan tâm nhiều nhất. Thực tế, có rất ít
cơ hội lựa chọn khi thị trường chứng khoán không còn nhiều hấp dẫn, sàn giao dịch
vàng ngừng hoạt động, tỷ giá hối đoái đã ổn định. Nhìn ra bên ngoài, kinh tế thế giới
phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng Euro gây gián đoạn SXKD do nhiều doanh nghiệp
phải điều chỉnh lại cơ cấu thị phần và quy mô hoạt động xuất nhập khẩu… Đây là
những yếu tố khiến nhà đầu tư đổ xô vào thị trường BĐS và thị trường này nóng lên
hàng ngày. Giá nhà đất tại các vùng ven đô đều tăng trên 100% so cùng ky năm trước.
Trong đó, giá đất tại những vị trí đắc địa tăng 35% - 40% trong vòng một tháng qua và
chưa dừng lại”…
- Hệ thống KCN, khu chế xuất (KCX) ở Việt Nam là mô hình kinh tế hiện đại, phương
kế chủ lực để đưa Việt Nam hội nhập vào nền kinh tế khu vực và thế giới, trở thành
nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020. Triển vọng thu hút đầu tư nước

ngoài nói chung vào các KCN, KCX tương đối sáng sủa. Theo các nhà quản lý kinh tế,
tốc độ tăng trưởng và hiệu quả hoạt động của các KCN, KCX trên toàn quốc tiếp tục
được giữ vững, dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và
trong nước đều tăng khá, trong đó có nhiều dự án công nghiệp công nghệ cao. Chính vì
lẽ đó, nhiều KCN được Chính phủ cho phép thành lập mới hoặc mở rộng…
Theo nhận định của ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty TNHH CB Richard
Ellis Việt Nam (CBRE) tại TP. HCM ngày 17/6/2010:
+ “Đã qua rồi cái thời các khu công nghiệp (KCN) được phân lô rồi bán hoặc cho thuê
với giá rẻ bèo. Bây giờ các bạn phải biết đầu tư xây dựng đầy đủ các dịch vụ từ A - Z
phục vụ khách hàng trong KCN để tạo giá trị cộng thêm cho nó”. Năm 2010, xuất khẩu
có dấu hiệu phục hồi, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn rất cao nên thị
trường BĐS công nghiệp (KCN) vẫn diễn ra sôi động. Hiện Việt Nam có hơn 200 KCN
trên cả nước thu hút trên 1 triệu lao động, nhiều KCN đang mở rộng cơ sở hạ tầng.
+ Một số điểm then chốt trong đầu tư BĐS công nghiệp: Thứ nhất là xây dựng các khu
dân cư ngay tại KCN cho chuyên gia, giám đốc người nước ngoài ở đó, trong đó các
dịch vụ tận răng như quán Sushi chẳng hạn ngay tại KCN để thu hút các chuyên gia đến
ở; để họ sẽ đỡ mất 3 - 4 tiếng di chuyển trên đường mỗi ngày. Thứ hai là dịch vụ
logistics với một tổ hợp dịch vụ hậu cầu phục vụ cho cả dây chuyên sản xuất và xuất
hàng hóa đi của các doanh nghiệp như: kho bãi, hải quan, vận chuyển. Dịch vụ logistics


hiện đại không chỉ là xây dựng những kho bãi thông thường, đơn lẻ và thiếu dịch vụ mà
đó phải là những trung tâm tích hợp logictics với nhiều dịch vụ như kho ngoại quan,
kho hàng lẻ, cảng cạn, kho lạnh tích hợp, trung tâm phân phối… cung cấp đầy đủ các
dịch vụ như nhãn hiệu, đóng gói, quản lý chất lượng, thủ tục hải quan, vận chuyển…
- Năm 2010 được đánh giá là năm đánh dấu bước ngoặt trong sự phát triển của thị
trường BĐS nghỉ dưỡng sinh thái và sẽ tăng mạnh trong những năm tới: Hệ thống công
trình sinh thái trong một không gian xanh, tạo dựng một cuộc sống xanh đồng bộ, chuẩn
mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần tới giá trị cảm xúc. Những quần thể biệt thự sinh
thái được quản lý vận hành một cách chuyên nghiệp với những dịch vụ và tiện ích đầy

đủ là điểm đến của rất nhiều người yêu nhà vườn sinh thái. Theo CBRE Việt Nam, thị
trường BĐS sinh thái là cơ hội đầu tư lâu dài, ổn định có tính bền vững cao và hứa hẹn
sự bùng nổ trong tương lai gần.
Tại Hà Nội, việc xây dựng và phát triển khu biệt thự nghỉ dưỡng nằm trong một resort
cao cấp như The First Villas & Resorts tại Ky Sơn Hòa Bình, Flamingo Đại Lải… là
một trong những resort đầu tiên hướng tới mô hình mới này. Theo ông Lê Đức Hải TGĐ INT Group: “toàn bộ các căn biệt thự thuộc quần thể biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái
Top Hill Villas do INT phân phối đã được chuyển nhượng hết cho khách hàng trong
vòng 3 tuần chào bán” …
Tại thị trường TP HCM, dự án đảo Kim Cương ở quận 2, dự án lấn biển Cần Giờ cũng
được đánh giá là tạo nên sự khác biệt cho thị trường địa ốc…
- Xu hướng và cơ hội phát triển trong năm 2010 của thị trường BĐS tại TP. HCM:
Tháng 5 giao dịch tại các sàn BĐS ở TP.HCM bắt đầu đông đúc hơn. Theo ông Nguyễn
Nhất Sinh - Giám đốc Công ty CP Địa ốc Vinareal Thủ Thiêm: từ cuối tháng 4 trở lại
đây, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS Vinareal đã đông hơn. Tại phân khúc nhà ở trung
bình-khá lượng giao dịch đã tăng 20 - 25%, phân khúc căn hộ cao cấp cũng tăng 10%,
giao dịch đất nền cũng tăng nhẹ. Các dự án đang thu hút khách hàng nhiều nhất là dự án
Huy Hoàng, Thạnh Mỹ Lợi…
Ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Thuduc House cho biết: giao dịch tại sàn
BĐS của Công ty này đã đều tăng hơn. Riêng dòng sản phẩm Thuduc Apartment với giá
bán từ 17 - 19 triệu đ/m 2 đến nay đã bán hết 70%, trong đó những người có nhu cầu ở
mua

chiếm 25 - 30%.


Nhiều chuyên gia cho rằng BĐS quận 2 phát triển sẽ tạo đà cho BĐS ở nhiều nơi khác
như Tân Phú, Bình Tân và các tỉnh lân cận phục hồi. Các khu vực có vị trí đẹp sẽ được
ăn theo hạ tầng giao thông. Đất nền và căn hộ đã đi được 1/3 so với thời điểm chạm đáy
vào cuối năm 2009, xu hướng mua đất tăng do quỹ đất đã giảm dần. Để chuẩn bị đón
đầu thị trường trong thời gian tới, các công ty kinh doanh địa ốc tiếp tục hướng khách

hàng vào thị trường tiềm năng như đất nền, căn hộ trung bình, trung bình - khá tại quận
2…
Theo Sở Xây dựng, hiện TP.HCM có khoảng hơn 1 triệu người có nhu cầu mua nhà ở,
tương đương hơn 250 nghìn căn hộ. Hầu hết những đối tượng này chỉ có thể mua được
những căn hộ khoảng 500 triệu đồng. Trong khi đó, theo số liệu CBRE công bố, từ quý
II đến quý IV trên địa bàn TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 60 dự án chào bán với tổng
cộng 29.100 căn hộ. Như vậy, cung - cầu vẫn đang còn “lệch pha” khá lớn, nếu các DN
nắm bắt được cơ hội để đầu tư vào phân khúc thị trường này thì sẽ còn rất nhiều triển
vọng…
Thị trường căn hộ cho thuê được xem còn đầy tiềm năng cho các nhà kinh doanh BĐS
trong bối cảnh nhu cầu rất lớn và giá mua căn hộ vẫn còn ngoài tầm với của nhiều
người. Theo Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA):
lâu nay thị trường này vẫn còn bỏ ngỏ do các doanh nghiệp chưa thực sự quan tâm đến
phân khúc này…
- Xu hướng và cơ hội phát triển trong năm 2010 của thị trường BĐS tại Hà Nội: Giá
nhà, đất vẫn theo chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian ngắn chứ không
hề giảm. Nhiều người cho rằng giá đất nền sẽ tăng nhanh vì quỹ đất ngày càng hiếm,
nhất là những vị trí lý tưởng. Còn đối với nhà chung cư với rất nhiều dự án từ căn hộ
chung cư dành cho người thu nhập thấp cho tới căn hộ chung cư cao cấp đang triển khai
có thể làm sôi động thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2010…
+ Đất nền tại Hà Nội đầu năm 2010 “sốt thực” hay “sốt ảo”?: Khi UBND TP. Hà Nội
công bố và Chính phủ báo các Quốc hội về “Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng
Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, tuy vẫn đang là ý tưởng đề
xuất nghiên cứu thì ngay lập tức thị trường BĐS có phản ứng. Khảo sát so sánh giá rao
bán đất nền, biệt thự của các khu đô thị như An Khánh, Dương Nội... giá trong thời gian
này đã được đẩy lên đáng kể. Hầu hết giá đất ở đây đều tăng từ 4 đến 8 triệu đồng/m2
so với trước (tăng 30%-40%). Cũng cần phải thấy hiện tượng giá đất ở các vùng Ba Vì


và lân cận đang "nhảy múa" mà không ai có thể khẳng định giá đất như thế đã hợp lý

hay chưa? bởi tác động tâm lý mua được là thắng. Các dự án đất nền tại các quận huyện
Long Biên, Gia Lâm cũng theo chiều hướng tăng. Đất nền tại phường Bồ Đề - Long
Biên khu vực sân bay Gia Lâm trước đây quận bán theo dạng đấu thầu với giá khoảng
40 triệu đồng /m2 (dịp đầu năm) nay có khách rao bán với giá gần 60 triệu đồng/m2.
Các lô đất liền kề, đất biệt thự thuộc các dự án phía Tây Hà Nội được rao giá tùy từng
vị trí, ví dụ đất liền kề có giá từ 31,5 - 41,5 triệu đồng /m2, còn đất biệt thự có giá từ
24,3 - 26 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, xu hướng trong năm 2010 về khả năng đất nền
tiếp tục tăng giá hoặc giảm đồng loạt với giao dịch thành công là khó khả thi…
+ Cơ hội cho căn hộ chung cư: Một nghịch lý hiện nay là nhu cầu về nhà ở rất lớn
nhưng số căn nhà chung cư chưa có người ở trên địa bàn Hà Nội cũng không phải là ít.
Người thu nhập thấp có nhu cầu muốn mua căn hộ để ở rất lớn. Họ thực sự là đối tượng
khách hàng chính của thị trường nhà chung cư nhưng lại đang ở thế bị xem nhẹ. Nhà
nước đã có chính sách hỗ trợ để các doanh nghiệp BĐS đưa vào kế hoạch xây nhà giá
thấp. Mặt khác, tham gia vào thị trường BĐS ngoài các công ty chuyên kinh doanh
BĐS còn có nhiều dự án khác của các cơ quan, tổ chức chính trị - xã hội tập hợp cán bộ,
công nhân của họ tham gia góp vốn xây nhà. Đây cũng chính là nguồn cung nhà chung
cư giá trung bình cho thị trường BĐS trong năm nay và những năm tới… Hiện nay,
nguồn cung căn hộ chung cư cấp 4 với mức giá thấp; phù hợp những người có thu nhập
thấp, phần lớn là công nhân ở các khu công nghiệp, công chức thu nhập thấp, sinh viên
đang tìm việc làm hoặc chưa ổn định việc làm… đang còn lệch so với cầu về nhiều
phương diện. Đối với phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp theo chuẩn của Bộ
xây dựng (gọi là chung cư cấp 1,2) có giá vào khoảng 900 USD/m2 - 1.200 USD/m2
chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của tầng lớp trung lưu trở lên. Bởi trước hết, xu thế ở
nhà chung cư cao cấp đang thịnh hành của lớp trẻ có thu nhập khá ở Hà Nội nên với
mức giá khoảng như thế rất hợp với khả năng chi trả của họ trong vòng 5 năm đến 10
năm.
4. Phân tích môi trường ngành - phạm vi cạnh tranh, tình hình các lực lượng cạnh tranh
trên thị trường BĐS Việt Nam:
Về nguyên tắc, khi phân tích môi trường ngành chúng ta cần áp dụng mô hình 5 lực
lượng cạnh tranh của Michael Porter: Đối thủ cạnh tranh hiện tại, Đối thủ tiềm tàng

(mối đe dọa từ đối thủ mới), Mối đe dọa từ hàng thay thế, Quyền lực của người mua,


Quyền lực của người cung ứng. Việc áp dụng mô hình 5 lực lượng cạnh tranh thường
thuận lợi đối với 01 phân khúc thị trường BĐS cụ thể, đối với 01 dự án kinh doanh
BĐS cụ thể. Tuy nhiên, do phạm vi bài viết này tương đối rộng, là toàn bộ thị trường
BĐS ở Việt Nam, tại Hà Nội và TP. HCM. Do đó, bài viết sẽ không thể đánh giá chi
tiết, rạch ròi theo từng lực lượng cạnh tranh mà sẽ phân tích tổng hợp cả 5 lực lượng
cạnh tranh này…
Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện qua thị phần và năng
lực riêng có của công ty. Xét ở vị thế cạnh tranh, Thị phần càng lớn thì công ty càng
mạnh. Mặt khác, vị thế cạnh tranh càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt
về nghiên cứu và phát triển, Marketing, hiểu biết thị trường, tạo được uy tín nhãn hiệu những thế mạnh vượt trội mà các đối thủ không có được. Nói chung, công ty có thị
phần lớn nhất với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhất sẽ có vị thế cạnh tranh
tốt nhất.
4.1 Một số đối thủ cạnh tranh trên thị trường BĐS Việt Nam:
- Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch BĐS tiêu chuẩn đã bắt đầu trong thời gian
gần đây. Tại TP Hồ Chí Minh, nhiều sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty
như: Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư xây
dựng Bình Chánh (BCCI)... Còn tại Hà Nội của các công ty như: ACBR, Tài Nguyên,
Vincom, Viglacera, VPBank, An Bình, HUB,...
Những thương hiệu lớn trong nước đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu của thị trường
“tiêu chuẩn” để định vị cho mình một thương hiệu dịch vụ BĐS vừa tuân thủ pháp luật
vừa chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức
ép phải chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
- Một số Tập đoàn kinh doanh BĐS quốc tế đã có mặt tại Việt Nam:
+ Knight Frank là công ty hữu hạn hợp danh hoạt động trong lĩnh vực tư vấn BĐS, có
trụ sở chính tại London (Anh). Knight Frank hiện điều hành 207 văn phòng tại 43 quốc
gia.
+ Công ty TNHH Savills Việt Nam có dữ liệu nghiên cứu thị trường trong nước từ năm

1995 và với 500 nhân viên, Savills được xem là công ty tư vấn BĐS lớn nhất với các
văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM. Savills còn là công ty toàn cầu với 200 văn phòng
trên khắp thế giới và đặc biệt tập trung tại khu vực Châu Á, Savills đã hoạt động tại Việt


Nam từ năm 1995.
+ Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam: Đây là nhà tư vấn
lớn và hoạt động lâu năm nhất trên thị trường BĐS Việt Nam.
+ Hiện có 2 công ty lớn của Malaysia là Berjaya Land Bhd và Perdana ParkCity Sdn
Bhd đang tìm kiếm cơ hội để phát triển các dự án mới tại Việt Nam. Perdana ParkCity
sẽ khởi động dự án phố thị đầu tiên tại Hà Nội trị giá khoảng 1,88 tỷ USD vào tháng 6/
tháng 7 - năm 2010. Berjaya Land, sau khi mua khách sạn Sheraton Hà Nội và khách
sạn InterCon Hà Nội sẽ bắt đầu phát triển dự án hỗn hợp trị giá 6,3 tỷ USD ở Đồng Nai
trong vòng hai năm. Các công ty khác của Malaysia đã đầu tư vào Việt Nam bao gồm
SP Setia Bhd, Ireka Corp Bhd, Gamuda Bhd, Sime Darby Group và Sunrise Bhd…
+ Trong số các nhà đầu tư xây dựng nước ngoài, SP Setia có một số thành công tại Việt
Nam. Các công ty Sunrise và Sime Darby đã đầu tư vào các dự án khách sạn tại Hà Nội
và Vũng Tàu…
4.2 Tình hình, khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước trên thị trường BĐS ở
VN:
- Chịu lép vế so với các nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian dài nhưng hiện nay đã có
một số doanh nghiệp BĐS trong nước bắt đầu vươn lên khẳng định vị thế của doanh
nghiệp Việt Nam trên sân nhà:
+ Ví dụ, chủ đầu tư dự án phát triển KĐT có vốn đầu tư dự kiến lên đến 10 tỷ USD, trên
diện tích 500ha như Eco Park, đang được xây dựng tại huyện Văn Giang - Hưng Yên cách trung tâm Hà Nội hơn 10km là Công ty CP đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng
(Vihajico), một công ty “thuần” Việt. Công ty Vihajico tự tin hoàn toàn có thể “làm
chủ” và huy động được một lượng vốn lớn như vậy để phát triển Eco Park. Vấn đề quan
trọng là phát triển và xây dựng sản phẩm đủ sức hấp dẫn để người mua và các nhà đầu
tư không ngần ngại rót tiền vào dự án. Cần học tập kinh nghiệm: phần lớn các nhà đầu
tư nước ngoài huy động vốn từ nguồn vốn vay ngân hàng và quan trọng hơn là từ người

mua; số vốn sở hữu mà nhà đầu tư rót vào dự án rất nhỏ so với tổng vốn đầu tư…
+ Một số hạn chế cần khắc phục của các doanh nghiệp trong nước: dự án chất lượng
không cao, giá bán thấp, cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ; chỉ đơn thuần góp vốn bằng
quyền sử dụng đất đối với các dự án liên doanh; Năng lực tài chính yếu và quan trọng
hơn là chưa thấu hiểu về phát triển dự án BĐS, nhầm lẫn giữa xây dựng và phát triển


BĐS: Xây dựng chỉ là một phần trong quy trình phát triển dự án BĐS, gồm nhiều bước
như nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý chi phí, quản lý dự án, tư vấn, tiếp thị, bán
hàng, chăm sóc khách hàng.
+ Những công ty như Vihajico, Bitexco, Novaland, Refico, Vincom đã nhận thức được
điểm mạnh là các mối quan hệ cũng như hiểu biết về văn hóa bản địa tốt hơn nhà đầu tư
nước ngoài; những điểm yếu của các chủ đầu tư trong nước và bắt đầu phát triển theo
hướng chuyên nghiệp hóa giống như, thậm chí vượt nhà đầu tư nước ngoài. Theo ông
Marc Townsend, TGĐ Công ty CBRE: Các công ty này không có bề dày phát triển dự
án BĐS, nhưng họ đã hướng đến chuyên nghiệp hóa bằng cách học hỏi và áp dụng
công nghệ phát

triển của nước ngoài. Những công ty này đã “chịu

chi” để thuê các công ty tư vấn BĐS có danh tiếng nước ngoài tham gia phát triển dự
án… Ví dụ: Novaland đã thuê những tên tuổi ngoại như Arup, DP Design, HBP, Davis
Langdon & Seah làm đơn vị tham gia tư vấn xây dựng dự án Sunrise City. Vihajico đã
lựa chọn những công ty tư vấn danh tiếng tham gia vào từng công đoạn của dự án như
CPG (Singapore) lập quy hoạch tổng thể, Kume Sekkei (Nhật Bản) thiết kế khu nhà ở
cao tầng, Ingo (Trung Quốc) tư vấn kiến trúc khu nhà biệt thự và cảnh quan…
- Ví dụ đối với phân khúc Văn phòng cho thuê: Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt
bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy và đang bật lên trở lại. Đầu tiên là do
nhu cầu về lĩnh vực này tăng lên. Theo thống kê từ Công ty CBRE, nhu cầu về văn
phòng hạng A tại TP.HCM, Hà Nội trong quý I vừa rồi đã tăng 12% so với quý trước

đó…
Một điều đáng lo ngại là trong khi tỷ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng
cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuối năm
2010, trên tất cả các phân hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút
khách hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường dịch vụ cho
thuê văn phòng hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước
ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam…
4.3 Cạnh tranh dẫn đến xu hướng hợp tác giữa các doanh nghiệp trong kinh doanh
BĐS:
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn BĐS quốc tế, các
doanh nghiệp BĐS trong nước đã bắt đầu hợp tác một cách chuyên nghiệp để thực hiện