Phân tích SWOT đối với ngành kinh doanh bất động sản ở việt nam

Phân tích SWOT đối với ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

I. GIỚI THIỆU

Bất động sản từ lâu đã đóng một vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của chúng ta.
Theo luật dân sự Việt Nam, điều 174, luật số 3/2005/QH11 thì “…bất động sản là các tài
sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng các tài sản khác…” (1)
(www.vietrees.com). Như vậy bất động sản không chỉ là tài sản để sở hữu mà còn là một
loại hàng hoá có giá trị để mua bán trao đổi.

Ngày nay khi cuộc sống đã phát triển, mức sống và thu nhập của chúng ta ngày càng
được nâng cao thì nhu cầu (sở hữu, kinh doanh v.v.) các hình thức bất động sản ngày đa
dạng. Đây cũng chính là tiền đề phát triển cho nguồn cung bất động sản đang ngày càng
trở nên phong phú hơn bao giờ hết. Giờ đây, qua nhiều kênh thông tin (báo chí, truyền
thông, web, các chương trình khuếch trương bán hàng…), khách hàng đã có cơ hội tiếp


cận với các phẩm bất động sản đủ loại từ: căn hộ, căn hộ cao cấp, biệt thự trong quần thể
khu đô thị/khu đô thị sinh thái, khu biệt thự cao cấp ven biển v.v. Nguồn cung dồi dào
này đến từ một lực lượng hùng hậu các công ty kinh doanh, đầu tư và phát triển bất động
sản. Theo tổng hợp của Vietrees (một công ty uy tín chuyên về nghiên cứu - tiếp thị bất
động sản)(2) thì tính đến hết quý II/2010 tại Việt Nam, thống kê sơ bộ có xấp xỉ 200 công
ty kinh doanh, đầu tư bất động sản và hơn 10 công ty chuyên nghiên cứu và tiếp thị các
sản phẩm bất động sản. Những số liệu này cho thấy sự sôi động hơn bao giờ hết trong thị
trường bất động sản Việt Nam.

Tuy vậy, ngoài những tín hiệu hiệu tích cực kể trên, thị trường bất động sản Việt Nam
vẫn tồn tại rất nhiều bất cập. Hiện tuợng đầu tư theo phong trào, “làm giá” bất động sản
(đặc biệt là đất nền, đất liền kề dự án v.v) vẫn còn phổ biến, mà điển hình là đợt sốt đất
tại Hà Nội và các khu vực vùng biên trong những tháng đầu năm 2010. Đây chính là

nguy cơ tạo bong bóng bất động sản gây nguy hại cho nền kinh tế, làm xói mòn lòng tin
của các nhà đầu tư, là tiền đề cho các bất ổn xã hội nếu không được xử lý triệt để. Hiện
tượng này phát xuất một phần từ sự thiếu hiệu quả của các kênh thông tin chính thống,
đặc biệt từ các nhà quản lý. Bên cạnh đó, tuy số lượng các công ty đầu tư – kinh doanh
bất động sản cùng các sản phẩm tại Việt Nam đã tương đối phong phú song các hoạt
động tiếp thị, quảng bá nói riêng và marketing bất động sản nói chung vẫn còn hạn chế
và chưa được chú trọng đúng mức. Theo một cuộc thăm dò mới đây do Vietrees tiến
hành thì hình thức tiếp cận các sản phẩm bất bất động sản chủ yếu của người Việt Nam
vẫn là qua internet (42 % qua web bất động sản; 17% qua web khác)(3). Như vậy có thể
thấy các nhà đầu tư/khách hàng vẫn phải “cọc chủ động tìm trâu” khi muốn tìm kiếm cơ
hội sở hữu hay đầu tư bất động sản. Điều đó càng cho thấy một khoảng trống trong các
hoạt động marketing bất động sản - một mảng hoạt động đầy tiềm năng nhưng vẫn chưa
được quan tâm khai thác tương xứng.

II. PHÂN TÍCH

2


1. Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle)
1.1. Chính trị
Tình hình chính trị ổn định là cơ sở cho các hoạt động kinh tế phát triển. Việt Nam
được đánh giá là một nước có nền ổn định chính trị trong khu vực và trên thế giới, tạo
môi trường đầu tư hấp dẫn về bất động sản đối với nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 đã nâng Việt Nam tăng 3 bậc
trong Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index Ranking) và là quốc
gia Đông Nam Á tăng hạng cao nhất. xếp hạng Việt Nam đứng thứ 70 trong số 134 quốc
gia, tăng 3 bậc so với năm ngoái (73) và 12 bậc so với năm 2006 (82).
1.2 Kinh tế:
2007

2008

Tăng trưởng GDP
Lãi suất cho vay

6,23%

5,3%

6,5%

14- 16%

12,75%

12%

15%

8,3%

18,89%

6,9%

< 7%

-12,5 tỷ USD

Giá vàng

2010( dự báo)

8,5%

Chỉ số CPI
Cán cân thương mại

2009

-18 tỷ USD -12,2 tỷ USD

16,1 triệu

17,8 triệu

26 triệu

đồng/lượng

đồng/lượng

đồng/lượng

16.026

17.400

18.451

4,6 tỷ USD

11,7 tỷ USD

10,0 tỷ USD

USD/VND
FDI( thực hiện)

19.000

Nguồn: Tổng cục Thống kê
GDP của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu. Việt
Nam là một trong số ít các quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh
thứ 3 chỉ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh hơn các quốc gia Đông Nam Á. Dòng vốn FDI
thực hiện vẫn ở các con số ổn định, trong đó nhiều dự án bất động sản được triển khai
xây dựng như khách sạn, resort…
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có trên 380.000 doanh
nghiệp, do đó sẽ xuất hiện nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng. Đây cũng
chính là cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản.

3


1.3 Xã hội
Dân số 83 triệu người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 51 triệu người, thu
nhập bình quân 1.200 USD/người/năm. Mức sống của người dân ngày một nâng cao, nhu
cầu về nhà ở, các dịch vụ đi kèm về nhà ở đòi hỏi phải chất lượng cao, đa dạng.
1.4 Công nghệ

Được đánh giá là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh về công nghệ
thông tin. Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh bất động sản đã
tạo ra những tòa nhà hiện đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà ở đó chủ nhà có thể biết
hiện trạng ngôi nhà của mình dù ở rất xa.
Công nghệ vật liệu mới của xây dựng đã cho ra đời những sản phẩm thay thế vật liệu
truyền thống như gạch bê tông nhẹ công nghệ của Đức thay cho gạch tuynel, với cường
độ chịu tải cao, cách nhiệt và cách âm tốt có thể chịu đựng được trong môi trường khác
nghiệt.
Đặc biệt, công nghệ thi công đã giúp cho các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công,
giảm chi phí và xây được những tòa nhà được coi là tòa tháp của Việt Nam như
Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng); tòa.
1.5. Luật pháp:
Hệ thống pháp luật của Việt Nam về bất động sản đã được ban hành như Luật Kinh
doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng... tạo hành lang pháp lý
cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà ở làm văn
phòng tạo thêm nhu cầu về văn phòng chuyên nghiệp; cơ chế cho phép chủ đầu tư bán
20% nhà ở không qua sàn giao dịch. Việt Kiều đang hy vọng sẽ có thêm các thông tư
hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất.
1.6. Môi trường:
Sự ô nhiễm môi trường, sự quá tải ở các chung cư cũ nát đang đặt ra những bài
toán đối với các nhà quy hoạch đô thị. Cơ hội đối với các nhà kinh doanh bất động sản là
quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường.
2. Phân tích môi trường ngành

4


Sử dụng mô hình 5 lực lượng (five force model) của Michael Porter năm 1980 để
phân tích thị trường bất động sản Việt Nam

2.1 Đối thủ cạnh tranh hiện tại:
Đối thủ cạnh tranh là các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhau và các nhà
kinh doanh bất động sản nước ngoài.. Chính điều này đã tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt
về thu hút vốn giữa các nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự án
chưa được phê duyệt quy hoạch, hoặc chưa xây xong phần móng đã huy động vốn hoặc
thậm chí lừa đảo. Đánh giá chung thì các nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn
chiếm ưu thế.
II.2 Đối thủ tiềm tàng (Mối đe dọa từ đối thủ mới):
Đối thủ mới là các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh( bao gồm cả đầu
tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư). Trong đó nhiều nhà đầu tư đến
từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt.
2.3. Quyền lực của người cung ứng:
Bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, trong đó phải kể
đến cả các cơ quan Nhà nước.

5


Trước hết, phải kể đến các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản
như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ
Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân
Nhân dân cấp tỉnh, các sở ban ngành.... Các cơ quan này sẽ cấp cho các chủ đầu tư về
quyết định quy hoạch 1/500, quyết định phê duyệt đầu tư, quyết định thu hồi và giao đất,
quyết định giải phóng mặt bằng.... Nhiều nhà đầu tư đã phàn nàn chính sách quản lý
không nhất quán dẫn tới mất nhiều thời gian giải quyết thủ tục hành chính, có dự án kéo
dài hàng mấy năm. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng mà các nhà kinh doanh bất
động sản gọi là có được “đất sạch” quyết định đến nhiều thành công của dự án.
Nhà cung cấp vốn là các định chế tài chính: Sự thắt chặt chính sách tiền tệ năm 2008
đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư, không vay được vốn, không có tiền trả nhà
thầu và cuối cùng là công trình chậm tiến độ. Mỗi sự thay đổi của lãi suất làm thay đổi

chi phí đầu tư xây dựng. Sự thay đổi về tỷ giá cũng là một rủi ro đối với chủ đầu tư,
nhiều chủ đầu tư cố định giá bán bằng USD sẽ gây tổn hại cho nhà kinh doanh khi giá
USD xuống.
Nhà thầu cũng tạo áp lực cho chủ đầu tư khi giá xây dựng tăng cao, hoặc nhà thầu cấu
kết với tư vấn giám sát làm thất thoát và giảm chất lượng công trình.
Nhà cung cấp nguyên vật liệu sẽ đưa ra yêu cầu tăng giá khi giá nguyên vật liệu tăng,
trong đó giá thép, giá xi măng quyết định lớn đến giá thành xây dựng. Giá vật liệu xây
dựng năm 2009 tăng 5,8% và tăng trong 06 tháng đầu năm 2010 cũng là lực cản đối với
nhiều chủ đầu tư.
2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế:
Hàng hóa của bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công
nghiệp; hàng hóa thay thế gần như không có, việc có hàng hóa thay đổi ở cấp độ mỗi sản
phẩm. Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân;
văn phòng hạng: A, B, C......
2.5 Quyền lực của người mua:
Người mua ở đây bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu
dùng cuối cùng. Nhà đầu tư thứ cấp sẽ làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc
khi họ có vốn lớn, kỹ năng quản lý dự án khi không đầu tư vào bất động sản họ có thể

6


chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng. Đối với người tiêu dùng cuối cùng họ cũng
có lựa chọn là mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào một kênh khác.
3. Phân tích SWOT đối với ngành kinh doanh bất động sản ở Việt Nam:
Cùng với công cụ phân tích vĩ mô PESTLE, công cụ SWOT được sử dụng phối hợp để
xem xét một doanh nghiệp/ngành cụ thể ở phạm vi hẹp hơn. Cụ thể, SWOT tập trung
xem xét các yếu tố bên trong bao gồm S (điểm mạnh), W (điểm yếu) và các yếu tố bên
ngoài bao gồm O (cơ hội), T (mối đe doạ) đối với doanh nghiệp/ngành.

Chúng ta hay sử dụng SWOT để xem xét các yếu tố bên trong và bên ngoài của ngành
kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

ĐIỂM MẠNH
Là một ngành kinh doanh được rất nhiều

ĐIỂM YẾU
Chi phí ngầm cao.

người quan tâm.
Có khả năng cung cấp các sản phẩm rất

Đội ngũ nhân sự yếu, chưa chuyên

đa dạng cho nhiều đối tượng khách hàng

nghiệp.

khác nhau.
Trình độ quản lý kém.
CƠ HỘI

THÁCH THỨC

Nền kinh tế Việt Nam đang hồi phục và

Các thủ tục hành chính còn rườm rà,

phát triển tốt.

gây khó khăn trong việc triển khai
các dự án.

Dân số đông và trẻ.

Áp lực cạnh tranh trong ngành ngày
càng lớn.

Môi trường chính trị, đầu tư ổn định.

Kinh tế thế giới vẫn tồn tại nhiều bất
ổn.

7


Điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công ở Việt Nam

-

Có tầm nhìn tốt.

-

Có quan hệ tốt.

-

Biết tạo vốn và quay vòng vốn.

-

Biết PR hình ảnh của mình.

-

Biết lôi kéo khách hàng.

-

Dịch vụ chuyên nghiệp.

Hơn nữa, để thành công, các doanh nghiệp luôn cần theo dõi mọi bước tiến kinh tế thế
giới và Việt Nam, đặc biệt là các thay đổi luật pháp trong ngành để có những quyết định
kịp thời và chính xác. Doanh nghiệp cũng cần tập trung xây dựng thương hiệu uy tín và
dành một phần ngân quỹ xứng đáng cho Marketing – ngay cả khi trong thời suy thoái như lời GS John Quelch (Mỹ) chia sẻ trên thời báo the Financial Times gần đây “…khi
các đối thủ cạnh tranh cắt giảm quảng cáo, thương hiệu nào tăng cường tiếp thị trong
thời kỳ suy thoái sẽ có thể cải thiện thị phần, tái đầu tư với một mức giá thấp hơn nhiều
so với thời kinh tế thịnh vượng…”(4)

Sự khác nhau giữa nhà kinh doanh bất động sản ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh
STT

Tiêu thức

Nhà KD BĐS Hà Nội

1

Quan

hệ,

giải Chậm

quyết

thủ

tục

Nhà KD BĐS Hà Nội
Nhanh

hành chính
2

Mức độ chuyên Thấp

Cao

nghiệp
3

Đạo
doanh

đức

kinh Thấp: không tôn trọng luật Cao

pháp,bán nhà khi chưa có giấy
phép

8


4

Dịch vụ đi kèm

5

Đánh

giá

Thấp

Cao

của Thấp

Cao.

khách hàng về
sản phẩm dịch vụ

9

Tài liệu tham khảo:

1. Khái niệm về bất động sản
xem (www.vietrees.com)
2. Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr. 3 -13, quý II/2010
xem (www.vietrees.com)
3. Danh bạ điện tử bất động sản việt nam, số 5, tr. 43, quý II/2010
xem (www.vietrees.com)
5. 2009, “Đừng cắt hết chi phí marketing”
xem (www.vietrees.com/index.php?navi=law_info&cat_id=190&article_id=8596)

10


11