Đánh giá thị trường bất động sản ở việt nam – đề xuất kế hoạch marketing

ĐánhPhần
giá thị
1: trường
Đánh giá
bấtthị
động
trường
sản ở
bất
Việt
động
Nam
sản– ởĐề
Việt
xuất
Nam
kế hoạch
marketing

Giới thiệu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng
xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất
động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị
trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất động sản trong
những năm gần đây trở nên sôi động, đặc biệt tập trung tại các thành phố lớn như: Hà
Nội, TP Hồ Chí Minh,…tạo nên nhiều sự thay đổi trong xã hội và lao động, tạo ra
nhiều cơ hội kinh doanh cho các nhà kinh doanh bất động sản. Những cam kết về tự
1

do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế
có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier…, và kích thích các
công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng. M ột công
ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty đó phải nắm bắt
được những nét chính của ngành, và phân tích được năng lực cạnh tranh cũng như
quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được được là điểm mạnh, điểm yếu bên
trong và rủi ro, thách thức bên ngoài.
Phân tích thi trường bất động sản là nội dung quan trọng của Marketing bất
động sản, với mục đích: Tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố kinh tế - xã hội, vĩ mô đối
với thị trường bất động sản để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tư; Tìm hiểu
giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trê thị trường bât động sản để
định vị thị trường cho các hàng mục đầu tư; Tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối
với kiến trúc và chức năng của công trình để chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây
dựng.
Phân tích và đánh giá cơ hội marketing kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam
Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam được nhìn nhận một cách
rõ nét qua từng thời kỳ.
Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp bằng
sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý ( Luật
Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư). Đặc biệt Việt Nam trở thành
thành viên đầy đủ của WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào Việt Nam, thị trường
Bất động sản bắt đầu nóng lên.
Giai đoạn từ năm 2008 đến quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng
do nguồn tiền chuyển sang một số kênh đầu tư khác và chính sách thắt chặt tiền tệ
chống lạm phát. Tuy nhiên đến quý II/2010, các dự án bất động sản được đưa ra nhằm
chào mừng đại lễ 1000 năm Thăng Long Hà Nội, cùng với các yếu tố vĩ mô và chính
sách của Nhà nước hỗ trợ khiến cho thị trường trở lại sôi động.
Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt
Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản khu

vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ. Hàng loạt
2


các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư B ất
động sản tại Việt Nam. Rất nhiều Quỹ đầu tư Nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ

đô la vào môi trường hấp dẫn này.
Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn
vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước
và nước ngoài, cho phép các Nhà đầu tư Nước ngoài được sở hữu 100% dự án Bất
động sản, tạo điều kiện cho các Nhà đ ầu tư Nước ngoài được tiếp cận nguồn vốn, đất

đai, hay được phép chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu
tư vào thị trường này của khối đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất trong việc đẩy mạnh phát triển
nhanh thị trường Bất động sản như hiện nay. Chính những khoản lợi nhuận lớn đã thu
hút không ít các nhà đầu cơ nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”,
góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất như thời gian trước.

Đánh giá:
•

Thị trường Bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố đầu tư nước
ngoài, trong khi đó nhu cầu thực sự về chỗ ở của người dân chưa được xem là
một yếu tố then chốt. .

•

Cơ chế tài chính được xác định như một yếu tố quan trọng giúp thị trường

nhạy cảm này phát triển ổn định, bền vững trong giai đoạn tới.

•

Sự tăng trưởng của thị trường Bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường
vốn, độ lỏng của thị trường vốn đầu tư, khả năng chuyển hóa vốn giữa các
kênh đầu tư.

•

Giá vàng và đô-la tăng khiến cho giao dịch của thị trường Bất động sản giảm .

•

Nó cũng chịu những mặt trái đặc trưng của nền kinh tế thị trường như sự đầu
cơ, rửa tiền đã đẩy mặt bằng giá Bất động sản lên quá cao.

•

Trong tương lai, chu kỳ sốt hoặc đóng băng của thị trường B ất động sản sẽ bị
rút ngắn lại, nhưng sẽ diễn ra nhanh hơn, do mức độ di chuyển giữa các dòng
vốn ngày càng dễ dàng.
3


Phần 2: Phân tích Swot và đánh giá cơ hội marketing đối với
thị trường bất động sản ở Việt Nam

1. Phân tích SWOT:
1. Điểm mạnh (yếu tố bên trong)

2. Điểm Yếu (yếu tố bên trong)

- Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu và

- Chưa thật sự chú trọng đến hoạt động

phân khúc thị trường của người mua.

marketing cho lĩnh vực này.

- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất

- Thông tin thị trường chưa minh bạch, doanh

động sản, tự tìm đến khách hàng qua nhiều nghiệp bất động sản chưa biết cách tiếp cận
kênh khác nhau như: Internet, truyền hình, báo hết nhu cầu của người mua.
chí, cộng tác viên…

•

3. Cơ hội (yếu tố bên ngoài)

4. Thách thức (yếu tố bên ngoài)

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN tiếp

-

tục là nền tảng cho sự phát triển.

nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ

Quy định về thuế thu nhập khi chuyển

- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại đợi hướng dẫn mới để chọn cách tính có lợi
VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng hơn.
mạnh mẽ, VN được đánh giá là thị trường - Quy định mới về giá đất đền bù: Nghị định
tiềm năng nhất khu vực châu á, do đó nguồn số 69/2009/NĐ-CP.
vốn FDI tập trung ngày càng lớn.

•

- Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn

- Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng cho các công ty bất động sản:
và quy hoạch đô thị.

•

+ Tỷ suất lợi nhuận sẽ giảm;

- Pháp lụât và thủ tục chính sách về Bất + Giá thành tăng cao.
động sản ngày càng được cải cách theo hướng
- Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm:
theo sát với yêu cầu của thực tiễn.
tình trạng thừa nguồn cung ở các thành phố
lớn và thiếu ở các thành phố nhỏ
- Do sức cạnh tranh rất mạnh nên đòi hỏi chủ
4

đầu tư phải chuyên nghiệp hơn từ cách bán
hang tiếp thị đến thực hiện quản lý dịch vụ để
thu hút khách hàng

2. Phân tích và đánh giá cơ hội Marketing bất động sản ở Việt Nam:
Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường bất động sản
ta có thể thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing bất động sản ở Việt Nam và
cơ hội, thách thức thị trường mang lại.
a. Sản phẩm : bao gồm khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch
vụ liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi
giới, quản lý. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với
một vị trí nhất định, một không gian nhất định không thể di chuyển được.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không
bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng.
b. Khách hàng: Với đặc điểm tâm lý và điều kiện kinh tế, nhu cầu…khách
hàng được phân thành các nhóm:
Nhóm

Đặc điểm

Mong muốn

Tỷ lệ

khách hàng
Tuổi trẻ

- Người độc thân, tự

- Không gian sống riêng, đi

lập, thành công sớm

sớm về khuya dễ dàng, tự

trong độ tuổi 25-32.

do tụ tập bạn bè.

5

5%


- Lương khoảng 800

- Đa phần chọn căn hộ có

-1.000 đô la

diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện
đi làm.

Vì tương

- Vợ chồng gần ngũ

- Thường cân nhắc kĩ, ra

lai con em tuần, có con tuổi

15%

quyết

trưởng thành, dành

định chậm nhưng khả năng

dụm mua nhà làm của tài
để dành cho con sau
chính cao, sẵn sàng trả giá
này.
cao
- Thường cân nhắc kĩ,
cho những sản phẩm uy tín,
ra quyết định chậm
an
nhưng khả năng tài
toàn
chính cao, sẵn sàng
trả giá cao

- Môi trường sống

cho những sản phẩm

- Uy tín của chủ đầu tư

uy tín, an toàn
Làm ăn

-

Gia

đình

làm

ăn - Đa phần chọn diện tích 18%

khấm khá khấm khá, sau một nhà lớn, gần trung tâm, khu
thời gian dành dụm cao cấp, nhiều tiện ích môi
muốn đổi nhà cao cấp trường.
hơn.

- Ít nhạy cảm về giá nhưng
chỉ trả giá cao cho căn nhà
lý tưởng gần sông, giao
thông thuận tiện hay có
hướng hợp với mình

Có nhu cầu

Vợ

chồng

cao

dụm mua căn hộ đầu tích nhỏ hơn 80m2, có thể
tiên

cho

trẻ
cuộc

dành - Thường chọn nhà có diện 15%
sống xa trung tâm, giá khoảng

riêng.

vài trăm triệu đồng.
- Giá và phương thức thanh
6


toánlà quan tâm hàng đầu
Kinh

- Giới chuyên tìm hiểu - Tiềm năng của khu nhà.

doanh địa về khả năng sinh lời

- Khả năng bán lại nhanh

ốc

chóng của sản phẩm đi

của địa ốc.

52%

mua.

c. Giao dịch:Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch
cao: do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán
giao dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí
mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán
không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy
chi phí giao dịch cao lên…
d. Giá cả: giá cả phụ thuộc vào vị trí của sản phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ
của nền kinh tế, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và
người bán sơ cấp, người bán thứ cấp…
e. Mục tiêu Marketing: Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc
thị trường sản phẩm và khách hàng mục tiêu.
f. Quảng bá sản phẩm: Qua các kênh truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền
hình cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện,
các hoạt động văn hóa xã hội;.
Đánh giá:
Thực tế trong những năm vừa qua, giá cả trên thị trường bất động sản đã tăng
lên rất nhiều, nguồn cung ở một số phân khúc thị trường tăng mạnh nhưng vẫn chưa
đáp ứng đủ nhu cầu của người mua. Bên cạnh đó, yếu tố marketing trong bất động
sản chưa phát huy hết, người mua chưa trực tiếp tìm đến được với các dự án của chủ

đầu tư mà phải qua nhiều kênh trung gian.
Phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh:

7


Hà Nội
Nguồn cung hiện tại

T.P Hồ Chí Minh
Thị trường sơ cấp có tổng cung

Thị trường sơ cấp có 9,000

1,816 căn hộ từ 15 dự án;

căn hộ, giảm 6% so với quý

1,200 căn hộ được bán ra, thấp

trước, trong đó có 11 dự án

hơn so với quý trước (1,460 căn).

mới với 2,900 căn;
Khoảng 1,800 căn được tiêu
thụ trong quý này, giảm 48%
so với quý trước;
Giá trung bình có thay đổi
tăng nhẹ.

Nguồn cung tương lai Dự kiến trong 3 quý còn lại sẽ có
thêm khoảng 3,990 căn hộ mới

Dự kiến từ giờ đến cuối năm
sẽ có thêm khoảng 26 dự án
mới với 6,900 căn hộ

Nhu cầu tương lai

Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội hiện

Nhu cầu cho phân khúc căn

nay vẫn cao.

hộ tăng do Việt kiều được
mua nhà

Phần 3: Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản
thành công

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa
thông thường do đòi hỏi sự hiểu biết về tổng thể về nền kinh tế, sự phát triển của cơ
sở hạ tầng, đặc điểm vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai.
Marketing trong lĩnh vực bất động sản cần sự năng động, sáng tạo, mưu mẹo.
Đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc quyết định mua tài sản đó phụ
thuộc vào khả năng tư vấn, thuyết phục của nhà kinh doanh bất động sản và tạo niềm
tin đối với khách hàng.

8


Việc xác định thị trường mục tiêu và rõ ràng từng phân khúc khách hàng cùng với
những hiểu biết sâu sắc về từng phân khúc khách hàng là những viên đá đầu tiên đặt
nền tảng cho một kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công. Mặt khác, Marketing bất
động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách
hàng và có những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng của mình. Khi
thấu hiểu được khách hàng và những yêu cầu cụ thể về bất động sản của khách hàng,
thì tiến hành triển khai đồng bộ các công việc như:
(1) Xây dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động và chăm
sóc khách hàng.
(2) Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng được những yêu cầu và
những thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách hàng (chỉ thực hiện
tốt khi đơn vị kinh doanh đã xác định rõ ràng và thấu hiểu được khách hàng
một cách sâu sắc).
(3) Theo dõi các dự án cạnh tranh khác và tình hình biến động của thị trường để
điều chỉnh lại kế hoạch khi cần thiết, nhưng trên tất cả mọi sự, mọi động thái
cần phải nhất quán và tạo nên sự khác biệt độc đáo trong cách nhìn nhận của
khách hàng mục tiêu .
Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị thế hình ảnh cuả mình
trong suy nghĩ của khách hàng là điều luôn cần thiết và ưu tiên chú trọng đầu tư. Hãy
hành động ngay để tạo sự khác biệt rõ ràng và khẳng định vị thế cuả đơn vị mình.
Vì vậy, muốn có một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công, bạn phải
bắt đầu tối ưu hóa website của mình. Tối ưu website bất động sản có thể giúp một
công việc kinh doanh thành đạt.

Phần 4: Sự khác biệt giữa thị trường Hà Nội và
TP Hồ Chí Minh

1- Tình trạng sốt cục bộ, nóng lạnh thất thường ở một số phân khúc tại Hà Nội
như đất nền dự án, nhà chung cư. Tình hình sốt cục bộ ở Hà Nội sẽ rõ nét hơn TP
HCM.
9


2- Thị trường bất động sản cần rất nhiều vốn huy động từ nhân dân, ngân hàng
hoặc chính sách kích cầu của Chỉnh phủ... Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản
cũng như sự lệ thuộc vào kênh ngân hàng ở TP HCM cao hơn rất nhiều so với Hà Nội
do tâm lý người miền Bắc thường ăn chắc mặc bền. Chính sách, giải pháp của Nhà
nước về vốn thế nào, thị trường sẽ diễn biến theo. Có vốn thị trường bất động sản sẽ
sống, hết vốn thị trường suy giảm, vốn tăng thị trường ấm, vốn giảm thị trường nguội.
Người dân Hà Nội sẽ không đổ xô vào khu trung tâm mà “dịch chuyển” ra khu vệ tinh
lân cận.
3- Giữa hai miền Nam-Bắc cũng có sự khác biệt về tính chất và hành vi của các
bên tham gia giao dịch. Thị trường TP HCM biến động nhanh hơn, biên độ giá cũng
thay đổi lớn hơn nhiều so với Hà Nội, đồng thời thông tin về thị trường cũng khá minh
bạch. Tỷ lệ sử dụng vốn vay để mua bất động sản ở TP HCM cao hơn khá nhiều so với
Hà Nội.
4- Nguồn cung địa ốc Hà Nội vẫn chưa đáp ứng đủ cầu, giá nhà ở không tăng
chóng mặt như TP HCM và một số quốc gia trong khu vực là những cơ hội để bất
động sản phát triển. Vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản là 500 triệu USD, trong khi
đó, vốn thực hiện lên đến 650 triệu USD. Đây là một con số rất triển vọng bởi trong
bối cảnh kinh tế khó khăn chung, vốn FDI giải ngân đã vượt mức đăng ký

Kết Luận
Khi chất lượng cuộc sống được nâng cao, nguồn cung về thị trường Bất động sản
ngày càng nhiều, người dân có điều kiện để lựa chọn cho mình những căn hộ có chất
lượng tốt nhất và an toàn nhất.

Vì vậy, Marketing trong lĩnh vực bất động sản đang ngày càng được chú trọng
nhiều hơn, khi mà thị trường bất động sản đang dần hòa nhập với thị trường thế giới,
đón nhận nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao và
khả năng về vốn lớn.
Thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn và tiềm năng, tạo ra những lợi nhuận
khổng lồ đang là mục tiêu của nhiều nhà đầu tư, dẫn đến tính cạnh tranh cao.
Và muốn đạt được sự phát triển bền vững cho nghành, chúng ta cần phải khắc
phục những tồn tại, hoàn thiện chính sách quản lý của chính phủ, tạo điều kiện cho các
10


nhà đầu tư nước ngoài, và quan trọng nhất chính là sự tự ý thức thay đổi của mỗi doanh
nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là t ầm nhìn và chiến lược quản trị lâu dài trong tương
lai góp phần phát triển một nghành tiềm năng trong công cuộc xây dựng đất nước./.

Tài liệu tham khảo
- Giáo trình MBA Trong t ầm tay- Chủ đề: Quản trị Marketing Nhà xuất bản T ổng hợp
TP Hồ Chí Minh.

- Bài giảng môn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS./.
- Các bài viết về Thị trường Bất động sản trên Internet
…..

11