Các giải pháp cho hoạt động marketing trong kinh doanh bất động sản hiện nay

Các giải pháp cho hoạt động Marketing trong kinh doanh Bất động Sản
hiện nay
Anh, chị hãy phân tích và đánh giá cơ hội marketinh đối với kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam hiện nay ( phân tích các yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô,
môi trường ngành,…).
Hãy nhận định những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành
công ở Việt Nam hiện nay (những đặc điểm cơ bản của nhà kinh doanh bất động sản
thành công). Hãy phân tích sự khác nhau (nếu có) giữa Hà Nội & TPHCM.
Hãy sử dụng cả số liệu thứ cấp (có sẵn) và số liệu sơ cấp (qua quan sát& phỏng
vấn) để minh họa bài viết.

Bài Làm

I. Vài nét về thị trường bất động sản ở Việt Nam
Sau một thời gian dài bình lặng, từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị
trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp. Qua xem xét nhận định của các nhà
kinh doanh bất động sản thấy từ năm 2000 đến nay, sự phát triển của thị trường bất
động sản ở Việt Nam được nhìn nhận một cách rõ nét qua từng giai đoạn:
- Giai đoạn 2001- 2003: giá nhà đất bắt đầu biến động từ năm 2000, tiếp đó giá
cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều
chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt
nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển.
- Giai đoạn 2003 – 2006: thị trường bất động sản (BĐS) diễn ra trầm lắng,
“đóng băng” như nhiều người nhận xét.
Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê
thấy năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm
2005 giảm 78%. Khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ
tới 30- 40% mà vẫn không có người mua.


- Giai đoạn 2007- quý II/ 2008: vốn đầu tư nước ngoài bắt đầu đổ dồn vào Việt

Nam, thị trường BĐS bắt đầu phục hồi “nóng” lên.
- Giai đoạn quý III/ 2008- quý I/2010: Thị trường BĐS chựng lại, có nhiều dấu
hiệu đóng băng do nguồn tiền chuyển sang một số kênh đầu tư khác và chính sách thắt
chặt tiền tệ chống lạm phát.
Quý II/2010, các dự án bất động sản được đưa ra nhằm chào mừng đại lễ 1000
năm Thăng Long Hà Nội, cùng với các yếu tố vĩ mô và chính sách của nhà nước hỗ trợ
khiến cho thị trường BĐS từ đó đến nay, nhất là ở Hà Nội trở lại sôi động.
Hiện nay, cơn "sốt" giá bất động sản đang "nóng" lên từng ngày ở nhiều khu đô
thị hiện đại. Đáng lưu ý, giá biệt thự, căn hộ cao cấp (do bị giới kinh doanh và người
có nhu cầu ráo riết săn lùng trong thời gian gần đây) đã tăng chóng mặt. Như ở Hà Nội
là Mỹ Đình, Ciputra, The Manor, West Lake, Trung Hòa - Nhân Chính... Còn ở
Tp.HCM như là Phú Mỹ Hưng, khu đô thị mới Nam Sài Gòn, khu đô thị mới Thủ
Thiêm, An Phú, An Khánh...
Theo dự đoán đánh giá trong tương lai gần, BĐS tại Việt Nam sẽ chưa bảo hoà
mà vẫn còn sôi động. Giới kinh doanh bất động sản nhận định, có ba nguyên nhân do:
- Thứ nhất, việc Việt Nam gia nhập WTO đã tác động rất lớn đến sự phát triển
thị trường bất động sản, nhu cầu về bất động sản phục vụ cho các nhà đầu tư nước
ngoài vào Việt Nam cũng rất khả quan. Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng
không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Đặc biệt là chính sách của
Nhà nước trong tương lai cho phép người nước ngoài, Việt kiều được về nước mua nhà
(và được đứng tên chủ sở hữu).
- Thứ hai, là do mối liên hệ khá nhạy cảm giữa thị trường bất động sản và thị
trường chứng khoán. Hiện một số nhà đầu tư đã chọn cách chuyển hướng đến thị
trường nhà đất để bảo toàn vốn.
- Thứ ba, nguyên nhân không kém phần quan trọng, hành lang pháp lý cho thị
trường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh thuận tiện
hơn trước đây rất nhiều. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản,
Luật Thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở... đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực.

Mặt khác Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút
nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này. Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất
trong việc đẩy mạnh phát triển nhanh thị trường BĐS như hiện nay. Chính những
khoản lợi nhuận lớn đã thu hút không ít các nhà đầu cơ BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng
không nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”, góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất.
Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt
Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sản khu
vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ. Hàng loạt
các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS
tại Việt Nam. Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào
môi trường hấp dẫn này.


II. Phân tích và đánh giá cơ hội marketing đối với thị trường bất động sản
ở Việt Nam hiện nay
1. Phân tích SWOT

Điểm mạnh (yếu tố bên trong)
- Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu và

Điểm yếu (yếu tố bên trong)
- Chưa thật sự chú trọng đến hoạt

phân khúc thị trường của người mua.
động marketing cho lĩnh vực này.
- Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị - Thông tin thị trường chưa minh bạch,
bất động sản, tự tìm đến khách hàng qua doanh nghiệp bất động sản chưa biết
nhiều kênh khác nhau như: Internet, cách tiếp cận hết nhu cầu của người
truyền hình, báo chí, cộng tác viên…

mua. Thủ tục đầu tư, mua bán còn nhiêu
khê, kéo dài.

1.

Cơ hội (yếu tố bên ngoài)

Thách thức (yếu tố bên ngoài)

- Sự ổn định của nền chính trị xã hội Việt - Quy định về thuế thu nhập khi
Nam tiếp tục là nền tảng cho sự phát triển. chuyển nhượng bất động sản chưa cụ
- Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại

thể, nhất quán.

Việt Nam đối với nhà đầu tư quốc tế ngày - Quy định mới về giá đất đền bù,
càng mạnh mẽ, Việt Nam được đánh giá là chính sách thắt chặt tiền tệ gây khó
thị trường tiềm năng nhất khu vực châu Á, khăn cho nhà đầu tư và khách hàng.
do đó nguồn vốn FDI tập trung ngày càng - Giá nguyên vật liệu tăng cao (tỷ suất
lớn.
lợi nhuận sẽ giảm; giá thành tăng cao).
- Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng và - Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản
quy hoạch đô thị ngày càng đồng bộ.
phẩm: tình trạng thừa nguồn cung ở
- Pháp lụât và thủ tục chính sách về bất
các thành phố lớn và thiếu ở các thành
động sản ngày càng được cải cách theo
phố nhỏ.
hướng theo sát với yêu cầu của thực tiễn.

2. Phân tích sự khác nhau giữa thị trường BĐS Hà Nội và Tp.HCM


Là 2 trung tâm kinh tế - chính trị của cả nước, hiện tại thị trường BĐS Việt
Nam được biểu hiện rõ nét ở Hà Nội và Tp.HCM.
Phân tích thị trường BĐS ở Hà Nội và Tp.HCM thấy về cơ bản 2 thị trường
BĐS Hà Nội và Tp.HCM có nguồn cung cầu tăng tương đối giống nhau, tuy nhiên
theo nhiều chuyên gia cũng như các nhà đầu tư BĐS đánh giá như sau:
- Điểm khác biệt cơ bản giữa 2 thị trường này đó là hiện tại thị trường Hà Nội
đang nhận được nhiều ưu tiên từ phía Chính phủ. Hiện Hà Nội đang được đầu tư xây
dựng các công trình nhằm chào mừng 1000 năm Thăng Long Hà Nội sắp diễn ra với
nhiều dự án được đầu tư xây dựng . Điều này sẽ giúp cho thị trường BĐS Hà Nội trong
thời gian này phát triển khá tôt.
- Về gíá cả qua điều tra thấy giá nhà đất ở thị trường Hà Nội có xu hướng
thường bị đẩy lên cao hơn rất nhiều ở Tp. HCM, và đặc biệt thời gian gần đây thị
trường Hà Nội hay tạo ra những “cơn sốt đất ảo”.
- Về sản phẩm thực tế thấy thị trường Tp. HCM nhu cầu về nhà ở nhiều hơn cho
nên hiện nay phân khúc nhà ở phát triển tốt hơn so với Hà Nội, dẫn chứng là hiện nay
ở Tp.HCM có rất nhiều dự án nhà ở, căn hộ đã và đang được khởi công.


3. Phân tích và đánh giá cơ hội Marketing bất động sản ở Việt Nam
Qua phân tích mô hình SWOT và đánh giá thực trạng thị trường BĐS ta có thể
thấy được điểm mạnh, điểm yếu của marketing đối với kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam và cơ hội, thách thức thị trường mang lại, cụ thể:
Sản phẩm: bao gồm khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ
liên quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một
không gian nhất định không thể di chuyển được. Bất động sản có tính lâu bền: điều
này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng.

Giao dịch: thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do
bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so
với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao
dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá
nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên..
Giá cả: giá cả phụ thuộc vào vị trí của sản phẩm và từng giai đoạn, thời kỳ của
nền kinh tế, phụ thuộc vào sự thỏa thuận giá cả giữa người mua và người bán sơ cấp,
người bán thứ cấp…
Mục tiêu Marketing: xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc thị
trường sản phẩm và khách hàng mục tiêu.
Quảng bá sản phẩm: qua các kênh truyền thông như quảng cáo, báo, truyền
hình cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt
động văn hóa xã hội.
Tại thị trường bất động sản Việt Nam thực tiễn thấy có ba đối tượng tham gia
giao dịch là nhà đầu tư (chọn thời điểm tốt để mua), nhà đầu cơ (tạo sóng kiếm lời khi
có điều kiện) và người có nhu cầu sử dụng (khi vay vốn ngân hàng dễ dàng và khi có
tiền). Sở dĩ thị trường bất động sản Việt Nam hay sốt cục bộ là do từ trước tới nay chỉ
có hai nhóm là nhà đầu tư và đầu cơ thao túng. Giá nhà đất thường bị đẩy lên cao,
thậm chí bị “làm giá”. Tuy nhiên, đây là hiện tượng xuất phát chủ yếu từ giới đầu cơ,


chứ không phải đầu tư đúng nghĩa. Thực tế trong những năm vừa qua, giá cả trên thị
trường bất động sản đã tăng lên rất nhiều, nguồn cung ở một số phân khúc thị trường
tăng mạnh nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người mua. Có một điểm thú vị
của thị trường bất động sản Việt Nam là hiện tượng liên thông giữa chứng khoán và
bất động sản. Ba năm gần đây, kể từ khi thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển,
giới phân tích thấy rằng cứ sau chu kỳ thị trường chứng khoán tăng điểm mạnh là đến
thị trường bất động sản “nổi sóng”.
Đây là cơ hội marketing đối với kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay, quản trị

marketing sẽ giúp các doanh nghiệp iinh doanh BĐS kế hoạch hóa chiến lược kinh
doanh của mình và quan trọng là giúp khách hàng (người mua) nắm bắt và trực tiếp
tìm đến được với các dự án của chủ đầu tư mà không phải qua nhiều kênh trung gian.
Như vậy, khách hàng mới là những người quyết định giá trị thực của bất động sản.


III. Đặc điểm cơ bản của một nhà kinh doanh bất động sản thành công
Những phân tích trên cho thấy, đầu tư vào ngành bất động sản vừa có rủi ro vừa
có cơ hội.. Để trở thành một nhà kinh doanh BĐS thành công, theo tôi ngoài những
phẩm chất cần có của một ông chủ kinh doanh, về lĩnh vực Marketing đối với lĩnh vực
kinh doanh bất động sản cần lưu ý các điều sau:
- Lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường
do đòi hỏi sự hiểu biết về tổng thể về nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng, đặc
điểm vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Để đạt được điều
này Nhà đầu tư cần có những mối quan hệ tốt, am hiểu lĩnh vực BĐS.
- Lĩnh vực bất động sản cần sự năng động, sáng tạo, mưu mẹo. Đặc thù bất
động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc quyết định mua tài sản đó phụ thuộc vào khả
năng tư vấn, thuyết phục của nhà kinh doanh bất động sản và tạo niềm tin đối với
khách hàng. Có thể nói khả năng môi giới là chìa khóa để nhà đầu tư hoàn thành bất
cứ thương vụ về BĐS thành công nào dù lớn, hay nhỏ.
- Xác định rõ thị trường mục tiêu và từng từng phân khúc khách hàng để xây
dựng chiến lược kinh doanh thích hợp và tối thiểu hóa rủi ro. Mặt khác, Marketing cần
xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng và có
những hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng của mình. Muốn dự án thành
công và bán được hàng, nhà đầu tư BĐS phải biết đối tượng khách hàng của mình là
ai, họ cần những gì và phương thức bán hàng sẽ ra sao.
- Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị thế hình ảnh cuả mình
trong suy nghĩ của khách hàng là điều luôn cần thiết và ưu tiên chú trọng đầu tư. Vì
vậy, ngoài việc đảm bảo những cam kết về chất lượng, tiến độ công trình, nhà đầu tư
phải sáng tạo ra những chiêu quảng cáo cạnh tranh mới lạ, hấp dẫn khách hàng. Xây

dựng và theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động và chăm sóc khách
hàng. Chuyên môn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng được những yêu cầu và những
thắc mắc cũng như quan tâm thật cụ thể của khách hàng.


- Xây dựng và phải bắt đầu tối ưu hóa website của mình. Tối ưu website bất động
sản cũng là hình thức để quảng cáo, tiếp thị, tạo dựng mối quan hệ với khách hàng để
giúp cho việc kinh doanh thành công.
Tóm lại, để thành công trong lĩnh vực kinh doanh nhất là kinh doanh bất động
sản, tôi thấy rất tâm đắc với câu nói của một nhà kinh doanh “ bạn phải lãnh đạo bằng
cả cái đầu và trái tim”.


KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân của Việt Nam, có quan hệ trực tiếp với các thị
trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào
quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu
tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền
vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung trước đây của Việt Nam,
thị trường này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát
triển nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS ở Việt Nam đã từng bước hình thành và
phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước.
Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ
những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham
gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý… cũng như
yêu cầu đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường. Cuộc khủng hoảng tài
chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác

nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ
những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Vì vậy, điều này đặt ra thời gian tới Marketing trong lĩnh vực bất động sản ở
Việt Nam ngày cần nên được chú trọng nhiều hơn, nhất là khi mà thị trường bất động
sản đang dần hòa nhập với thị trường thế giới. Với mục tiêu khách hàng là trung tâm,
là trái tim, quản trị Marketing sẽ góp phần việc điều hành thị trường bất động sản
nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực.


Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trần Kim Chung, 2010 “ Chín giải pháp cho thị trường bất động sản Việt
Nam”25/5/2009 xem ngày 24/6/2010 ().
2. Ngân hàng nhà nước Việt Nam, 2007 “ Thị trường Bất động sản Việt Nam thực

trạng

và

giải

pháp”

17/9/2007

xem

ngày

24/6/2010

().
3. Duy Khương, 2010 “ 4 xu hướng lớn của bất động sản Việt Nam”, 8/6/2010
xem ngày 25/6/2010 ( />4. Địa Ốc, 2010 “ Bất động sản Hà Nội- thời điểm tốt để đầu tư” 3/4/2010,
(http://www,diaoconline.vn/).
5. Giáo trình quản trị Marketing của Đại học Griggs - Chương trình đào tạo thạc
sỹ Quản trị kinh doanh quốc tế, Hà Nội 2010.