PHÂN TÍCH và ĐÁNH GIÁ cơ hội MARKETING đối với KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM HIỆN NAY

I.PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI MARKETING ĐỐI VỚI KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Sau khi nền kinh tế Việt Nam hồi phục từ tháng 6 năm 2009, nền kinh tế thoát
khỏi suy giảm tăng trưởng, các hoạt động của nền kinh tế có dấu hiệu khởi sắc, thị
trường chứng khoán giao dịch sôi đông, chỉ số VN INDEX tiến sát đến mức 600,
trong đó thị trường bất động sản đã phá tan thời kỳ đóng băng. Nổi bật lên là 03
trung tâm về bất động sản của Việt Nam là: Hà Nội- Đà Nẵng- TP Hồ Chí Minh.
Nhận diện thị trường bất động sản từ đó chỉ ra được các cơ hội marketing , là
cơ sở thành công cho hoạt động kinh doanh. Bài viết sử dụng các mô hình phân tích
PESTLE, môi trường ngành( sử dụng mô hình 05 lực lượng của Michael Porter
1980) và SWOT.
1. Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle)
1.1. Chính trị
Tình hình chính trị ổn định là cơ sở cho các hoạt động kinh tế phát triển. Việt
Nam được đánh giá là một nước có nền ổn định chính trị trong khu vực và trên thế
giới, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn về bất động sản đối với nhà đầu tư trong nước và
nước ngoài. Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 đã nâng Việt
Nam tăng 3 bậc trong Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index
Ranking) và là quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao nhất. xếp hạng Việt Nam đứng
thứ 70 trong số 134 quốc gia, tăng 3 bậc so với năm ngoái (73) và 12 bậc so với năm
2006 (82).
Bảng xếp hạng môi trường kinh doanh toàn cầu
Giá trị chỉ số

Xếp hạng toàn cầu

Xếp hạng vùng

2005- 2009

2010- 2014

2005- 2009

2010- 2014

2005- 2009

2010- 2014

4.94

5.65

70

65

15

15

Nguồn: The Ecnomist Intelligence Unit( EIU)- tháng 2- 2010


Từ bảng trên cho thấy EIU đánh giá khá cao về chỉ số môi trường kinh doanh
toàn cầu; xếp hạng về chỉ số kinh doanh toàn cầu giai đoạn 2005 -2009 đứng thứ 70/
82 quốc gia, giai đoạn 2010- 2014 tăng lên và xếp hạng 65/82 quốc gia. Về chỉ số
xếp hạng vùng không có gì thay đổi đứng 15/17 quốc gia.
1.2 Kinh tế:

2007
Tăng trưởng GDP

2009

2010( dự báo)

8,5%

6,23%

5,3%

6,5%

14- 16%

12,75%

12%

15%

8,3%

18,89%

6,9%

< 7%

-12,5 tỷ USD

-18 tỷ USD

-12,2 tỷ

Lãi suất cho vay
Chỉ số CPI
Cán cân thương mại

2008

USD
Giá vàng
USD/VND
FDI( thực hiện)

16,1 triệu

17,8 triệu

26 triệu

16.026

17.400

18.451

4,6 tỷ

11,7 tỷ

10,0 tỷ

19.000

Nguồn: Tổng cục Thống kê
GDP của Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn
cầu. Việt Nam là một trong số ít các quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi
phục nhanh thứ 3 chỉ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh hơn các quốc gia Đông Nam
Á. Dòng vốn FDI thực hiện vẫn ở các con số ổn định, trong đó nhiều dự án bất động
sản được triển khai xây dựng như khách sạn, resort…
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có trên 380.000
doanh nghiệp, do đó sẽ xuất hiện nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng.
Đây cũng chính là cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản.
Tuyến đường cao tốc Láng- Hòa Lạc sẽ được hoàn thành; các dự án đường cao
tốc Hà Nội- Lào Cai, Hà Nội- Thái Nguyên, Hà Nội- Hải Phòng, cầu Vĩnh Tuy, cầu
Thanh Trì, Cảng Hàng không quốc tế Cam Ranh- Khánh Hòa, sân bay quốc tế Liên
Khương( Đà Lạt) các dự án này có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản trong 510 năm tới, đặc biệt là với các tỉnh có dự án đi qua.
1.3 Xã hội
Dân số 83 triệu người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 51 triệu
người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm. Mức sống của người dân ngày


một nâng cao, nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ đi kèm về nhà ở đòi hỏi phải chất lượng
cao, đa dạng.
Hiện nay, bình quân diện tích nhà ở trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên
13m2. Trong khi đó, mục tiêu là đến năm 2015 phải đạt 15 m2/người và 20 m2/người

vào năm 2020. Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 cần có tổng diện
tích nhà ở trên 2 tỷ m2. Tức là trong 10 năm tới, còn phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2
nhà ở. Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm”.
1.4 Công nghệ
Được đánh giá là một trong mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh về công
nghệ thông tin. Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh bất
động sản đã tạo ra những tòa nhà hiện đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà ở đó chủ
nhà có thể biết hiện trạng ngôi nhà của mình dù ở rất xa.
Công nghệ vật liệu mới của xây dựng đã cho ra đời những sản phẩm thay thế
vật liệu truyền thống như gạch bê tông nhẹ công nghệ của Đức thay cho gạch tuynel,
với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt và cách âm tốt có thể chịu đựng được trong môi
trường khác nghiệt.
Đặc biệt, công nghệ thi công đã giúp cho các nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi
công, giảm chi phí và xây được những tòa nhà được coi là tòa tháp của Việt Nam như
Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng); tòa nhà OCEAN- Dầu khí đã được phê duyệt chủ
trương( cao 102 tầng); tổ hợp City Complex- Hà Nội( cao 65 tầng), tới đây là tòa nhà
Trung tâm thương mại Cầu Giấy cao 50 tầng… Công nghệ thi công của nhà thầu Hàn
Quốc cho phép có thể xây phần thô của 1 tầng tòa nhà cao tầng trong vòng 07 ngày.
1.5. Luật pháp: Hệ thống pháp luật của Việt Nam về bất động sản đã được ban
hành như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng...
tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Việc Bộ Xây dựng
cấm sử dụng nhà ở làm văn phòng tạo thêm nhu cầu về văn phòng chuyên nghiệp; cơ
chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà ở không qua sàn giao dịch. Việt Kiều đang hy
vọng sẽ có thêm các thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất.
1.6. Môi trường: Sự ô nhiễm môi trường, sự quá tải ở các chung cư cũ nát
đang đặt ra những bài toán đối với các nhà quy hoạch đô thị. Cơ hội đối với các nhà


kinh doanh bất động sản là quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với
cảnh quan môi trường.

2. Phân tích môi trường ngành
Sử dụng mô hình 5 lực lượng( five force model) của Michael Porter năm 1980
để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam
2.1 Đối thủ cạnh tranh hiện tại: Đối thủ cạnh tranh là các nhà kinh doanh bất động
sản Việt Nam với nhau và các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài. Với việc ra
đời của Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 có hiệu lực từ ngày
01/01/2007 quy định một tổ chức muốn được hoạt động kinh doanh bất động sản
phải có vốn điều lệ tối thiểu 06 tỷ đồng, điều này không quá khó đối với một nhà
kinh doanh. Đồng thời luật cũng có quy định đầu tư khu đô thị dưới 20%ha, chủ đầu
tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15%, từ 20ha thì vốn chủ sở hữu tối thiểu 20%;
phần còn lại chủ đầu tư sẽ huy động các định chế tài chính và khách hàng. Chính điều
này đã tạo nên sự cạnh tranh khốc liệt về thu hút vốn giữa các nhà kinh doanh bất
động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự án chưa được phê duyệt quy hoạch, hoặc chưa
xây xong phần móng đã huy động vốn hoặc thậm chí lừa đảo. Đánh giá chung thì các
nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam vẫn chiếm ưu thế.
2.2 Đối thủ tiềm tàng( Mối đe dọa từ đối thủ mới): Đối thủ mới là các nhà đầu tư
nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh( bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián
tiếp thông qua các quỹ đầu tư). Trong đó nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật
Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt.
2.3. Quyền lực của người cung ứng: bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung
cấp nguyên vật liệu, trong đó phải kể đến cả các cơ quan Nhà nước.
Trước hết, phải kể đến các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động
sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên);
Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp;
Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, các sở ban ngành.... Các cơ quan này sẽ cấp cho các chủ
đầu tư về quyết định quy hoạch 1/500, quyết định phê duyệt đầu tư, quyết định thu
hồi và giao đất, quyết định giải phóng mặt bằng.... Nhiều nhà đầu tư đã phàn nàn
chính sách quản lý không nhất quán dẫn tới mất nhiều thời gian giải quyết thủ tục
hành chính, có dự án kéo dài hàng mấy năm. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng

mà các nhà kinh doanh bất động sản gọi là có được “đất sạch” quyết định đến nhiều
thành công của dự án.
Nhà cung cấp vốn là các định chế tài chính: Sự thắt chặt chính sách tiền tệ
năm 2008 đã gây ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư, không vay được vốn, không
có tiền trả nhà thầu và cuối cùng là công trình chậm tiến độ. Mỗi sự thay đổi của lãi
suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng. Sự thay đổi về tỷ giá cũng là một rủi ro đối
với chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán bằng USD sẽ gây tổn hại cho nhà
kinh doanh khi giá USD xuống.
Lĩnh vực bất động sản đòi hỏi lượng tiền khổng lồ và dài hạn. Trong khi đó,
các ngân hàng thương mại hiện chỉ cho vay tối đa là 10 năm. Mức dư nợ trong tổng
dư nợ của ngân hàng dành cho bất động sản thường bị khống chế tối đa khoảng
10%.Mỗi khi có vấn đề nhạy cảm về tài chính, lĩnh vực đầu tiên bị siết chặt tín dụng
chính là bất động sản. Do đó, nếu chỉ trông vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, doanh
nghiệp sẽ khó phát triển nhanh được.
Nhà thầu cũng tạo áp lực cho chủ đầu tư khi giá xây dựng tăng cao, hoặc nhà
thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát và giảm chất lượng công trình.
Nhà cung cấp nguyên vật liệu sẽ đưa ra yêu cầu tăng giá khi giá nguyên vật
liệu tăng, trong đó giá thép, giá xi măng quyết định lớn đến giá thành xây dựng. Giá
vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% và tăng trong 06 tháng đầu năm 2010 cũng là
lực cản đối với nhiều chủ đầu tư.
2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế: Hàng hóa của bất động sản gồm nhà ở, văn phòng,
khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay thế gần như không có, việc có
hàng hóa thay đổi ở cấp độ mỗi sản phẩm. Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng
cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C...... Sáu tháng
đầu năm 2010, có sự dịch chuyển đáng kể về thị trường nhà ở nhu cầu về biệt thự,
chung cư cao cấp tăng mạnh; trong đó nhu cầu về chung cư hạng trung bình giảm
hẳn, có nơi giảm tới 70% giao dịch. Tại Hà Nội trước đó có chủ trương cải tạo chung
cư cũ, giá và giao dịch tăng cao; nhưng kể từ khi có chủ trương về việc hạn chế xây
nhà cao tầng tại trung tâm thành phố, giao dịch chung cư hạng bình dân giảm hẳn.

2. 5 Quyền lực của người mua: Người mua ở đây bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ
cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối cùng. Nhà đầu tư thứ cấp sẽ làm cho nhà


kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc khi họ có vốn lớn, kỹ năng quản lý dự án khi
không đầu tư vào bất động sản họ có thể chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng.
Đối với người tiêu dùng cuối cùng họ cũng có lựa chọn là mua sản phẩm bất động
sản để dùng hay đầu tư vào một kênh khác.
3. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức đối với nhà kinh doanh
bất động sản Việt Nam
ĐIỂM MẠNH
Có quan hệ tốt với các cơ quan nhà

ĐIỂM YẾU
Chi phí cho quan hệ cao

nước để giải quyết thủ tục hành chính so
với nhà đầu tư nước ngoài.
Hiểu về văn hóa tiêu dùng bất động sản

Thỏa mãn sự hài lòng bằng dịch vụ chưa

của người Việt Nam

cao

Do có lợi thế về địa lý, quyền sử dụng

Trình độ quản lý bất động sản chưa cao

đất nên tận dụng được lợi thế theo quy
mô to
Có rất nhiều các định chế tài chính có

Tiềm lực tài chính của các định chế ở mức

thể cung ứng vốn cho thị trường bất

vừa và nhỏ

động sản( 47 ngân hàng, 18 công ty tài
chính....)
CƠ HỘI

THÁCH THỨC

Nền kinh tế đang hồi phục

Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn với
nguy cơ lạm phát cao

Hội nhập WTO thu hút vốn của nhà đầu

Áp lực cạnh tranh với các nước khu vực

tư nước ngoài

về thu hút FDI

4. Xác định nhóm khách hàng mục tiêu (Mô hình Phân đoạn thị trường có hiệu

quả)

TT
1

Yếu tố

Nội dung

Có khả năng

Người tiêu dùng cuối cùng: dân số trong độ tuổi lao động, người

thực hiện được

nước ngoài, các doanh nghiệp thuê văn phòng
Nhà đầu tư thứ cấp: các công ty kinh doanh bất động sản/ các
định chế tài chính với mục đích đầu tư


2

Có thể ước lượng

Người tiêu dùng cuối cùng: qua thống kê dân số trong độ tuổi lao

được

động
Nhà đầu tư thứ cấp: phân chia theo năng lực vốn, khả năng thực

hiện dự án hay theo vùng miền.
Tuy nhiên, việc xác định người tiêu dùng cuối cùng mua sản

3

Có thể tiếp cận

phẩm
chưathông
thực tin
sự chắc
chắn bởi mục đích của họ vẫn có thể là
Qua kênh
Marketing

được
4

Có qui mô đáng

Người tiêu dùng cuối cùng: đối tượng là dân số trong độ tuổi lao

kể

động chiếm trên 51% tổng dân số.
Nhà đầu tư thứ cấp: dễ xác định được tại trị trường bất động sản.

Phân khúc lựa chọn (khách hàng mục tiêu): dù là nhà đầu tư thứ cấp hay người tiêu dùng
cuối cùng thì thị trường mục tiêu vẫn là người Việt Nam; người nước ngoài chiếm một tỷ
lệ rất nhỏ nhưng không có nghĩa là bỏ qua thị trường này.

5. Phân khúc thị trường bất động sản
Thị trường nhà ở sẽ vẫn là thị trường sôi động nhất: đô thị hóa, thay đổi cơ cấu
gia đình và nhà ở cũng là một kênh đầu tư quan trọng. Nguồn cung sẽ tăng mạnh ở
mọi phân khúc: Những dự án chất lượng cao sẽ tiếp tục bán tốt. Các vị trí kém, dự án
chất lượng chưa đảm bảo sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
Nếu nhu cầu tiếp tục tăng, phân khúc hạng trung bình sẽ có thêm nhiều dự án
khởi bán và sôi động nhất.
Giới đầu cơ vẫn có ảnh hưởng mạnh, nhưng vẫn có người tiêu dùng cuối cùng.
Các dự án vùng ven dần chứng tỏ những lợi ích của việc sống ngoài trung tâm bởi:
diện tích lớn hơn, giá thấp hơn nhiều so với sản phẩm cùng chất lượng, chất lượng
môi trường.
Một thị trường nhà ở nghỉ dưỡng Second Home trong năm 2010 được chú ý
là: Hòa Bình, Hà Tây(cũ), Đà Nẵng, Nha Trang, Long Hải- Vũng Tàu, Mũi Né- Phan
Thiết.
Đối với văn phòng: Việc có rất ít tòa nhà hạng A giảm giá( khoảng 40$/m2)
đã tạo ra cơ hội cho tòa nhà hạng B ( giá 20$/m2). Các trường quốc tế, các công ty


tài chính trong nước... tiếp tục tìm kiếm diện tích thuê lớn hoặc các tòa nhà với diện
tích 2.000 -5.000 m2.
Các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm thành phố vẫn duy trì hoạt
động co thuê tốt với giá bình quân 70$/m2, tỷ lệ lấp đầy 55%; ngoài trung tâm giá
42$/m2, tỷ lệ lấp đầy 37%. Giá thuê trong khu vực trung tâm vẫn sẽ tiếp tục ổn định.
Về thị trường khách sạn: công suất sử dụng phòng sẽ tiếp tục tăng trong năm
2010 do Việt Nam có nhiều chương trình du lịch lễ hội cấp quốc gia và quốc tế. Đặc
biệt là Đại lễ 1000 năm Thăng Long- Hà Nội. Giá phòng sẽ tiếp tục ổn định và tăng
vào cuối năm.
II. Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công
1-Có tầm nhìn: Tầm nhìn thể hiện dự đoán được xu hướng phát triển của thị
trường bất động sản, nhìn nhận nhũng khu đất có thể phát triển trong vòng 5- 10 năm

tới. Nhiều nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội đã nhìn nhận khu vực Hà Tây( khi
chưa sát nhập) sẽ phát triển và đã đầu tư từ những năm 2000. Đối với các nhà kinh
doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh họ đã đầu tư vào các huyện ngoại
thành khi chư lên quận.
2- Có quan hệ tốt: Quan hệ tốt để giải quyết các thủ tục hành chính, do các quy
định pháp lý về bất động sản chưa rõ ràng, chồng chéo. Giải quyết thủ tục xin quy
hoạch có khi mất tới 2- 3 năm, từ lúc xin quy hoạch cho tới khi có giấy phép để khởi
công công trình phải trải qua 30 thủ tục. Quan hệ tốt sẽ giảm bớt được thời gian về
thủ tục, nhanh chóng đón bắt cơ hội. Quan hệ tốt sẽ có được những khu “ đất vàng”
trong trung tâm thành phố, có được những thông tin quy hoạch mà chưa được công
bố. Có quan hệ tốt cũng thể hiện sức mạnh của nhà kinh doanh bất động sản.
3- Biết tạo vốn và quay vòng vốn: Tạo vốn bất động sản là một trong những yếu
tố tiên quyết đến thành công, đầu tư bất động sản đòi hỏi vốn lớn, thời gian ứ đọng
vốn dài. Tạo vốn là một nghệ thuật của nhà kinh doanh bất động sản, có thể vay ngân
hàng hay huy động từ chính khách hàng. Phần lớn các nhà kinh doanh đều huy động
từ khách hàng bằng các hợp đồng vay vốn hay hợp đồng góp vốn mà không vi phạm
pháp luật. Quay vòng vốn cũng lại là một nghệ thuật của nhà kinh doanh bất động
sản; khi huy động vốn của dự án này đang xây dựng, họ có thể dùng chính đồng vốn
đó để chuẩn bị cho một dự án khác. Quay vòng như vậy giúp nhà kinh doanh luôn có


những dự án gối tiếp và không bị lỡ nhịp cơ hội. Hoặc họ có thể dùng chính đồng
vốn đó cho mục đích đầu tư khác. Biết cách tạo vốn và huy động vốn giúp cho nhà
kinh doanh bất động sản có thể giảm bớt rủi ro, nhanh chóng thoát ra khỏi những giai
đoạn đóng băng, thời kỳ lãi suất cao, tỷ giá USD giảm. Hiện nay, các doanh nghiệp
nhà nước hay tư nhân muốn thành công được trên thị trường bất động sản đều có các
định chế tài chính đứng sau cho việc cung ứng vốn. VINACONEX có ngân hàng
BIDV, Sông Đà có Tài chính dầu khí( PVFC); SACOMREAL có SACOMBANK;
ACBR có ngân hàng ACB....
4- Biết PR hình ảnh của mình: Đây chính là cách tạo dựng giá trị cho bản thân

cũng chính là tạo dựng giá trị cho dự án bất động sản của mình. Thương hiệu cá nhân
cũng làm tăng giá trị của dự án, tạo niềm tin và lôi kéo khách hàng. Tại thành phố Hồ
Chí Minh nói đến Hoàng Anh Gia Lai là nói đến ông Đoàn Nguyên Đức; BITEXCO
( ông Trần Văn Hội); HIMLAM ( ông Dương Công Minh). Tại Hà Nội, Tập đoàn
Nam Cường( ông Trần Văn Cường); GELEXIMCO( ông Vũ Văn Tiền);
CICENCO( ông Thân Đức Nam)....
5-Biết lôi kéo khách hàng: Lôi kéo khách hàng bằng những chiêu tung sản phẩm
độc đóa như bốc thăm trúng thưởng mua căn hộ, đầu tư trái phiếu kèm quyền mua
căn hộ như SACOMREAL, HIMLAMLAND đã làm năm 2009.
6-Dịch vụ chuyên nghiệp: Dịch vụ chuyên nghiệp là những sản phẩm đi kèm với
kinh doanh bất động sản như môi giới, định giá, quản lý tòa nhà. Tính chuyển nghiệp
được thể hiện ngay từ việc cung cấp thông tin cho khách hàng về sản phẩm và cho cả
tới khi khách hàng sử dụng sản phẩm đó.
7-Luôn làm tăng giá trị bất động sản: gia tăng bằng việc tạo dựng môi trường
xung quanh, cơ sở hạ tầng và dịch vụ tốt.
8- Luôn trân trọng cam kết: cam kết thực hiện theo đúng pháp luật, cam kết về
việc thực hiện những nghĩa vụ, trách nhiệm đã ghi trong hợp đồng với khách hàng.
9-Sự kiên nhẫn: dám chờ đợi cơ hội và vượt qua những giai đoạn khó khăn của
kinh doanh bất động sản. Sự kiên nhẫn còn thể hiện bản lĩnh của nhà kinh doanh bất
động sản, khi thị trường chung xuống giá, sản phẩm của mình không giảm giá.


10- Yếu tố may mắn: May mắn thể hiện nhà kinh doanh bất động sản bỏ vốn đầu
tư, chào bán sản phẩm đúng thời điểm. Tuy nhiên, yếu tố may mắn này nhiều lúc
không phải do khách quan mang lại mà chính là tài năng nhận định thời cơ của chính
nhà kinh doanh. May mắn chỉ mang lại cho những ai biết chuẩn bị kỹ lưỡng.
Sự khác nhau giữa nhà kinh doanh bất động sản ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh
Bản thân hai nền kinh tế có khác nhau nên sẽ hình thành nên thị trường bất
động sản và nhà kinh doanh bất động sản sẽ khác nhau. TP Hồ Chí Mịnh được coi là

trung tâm kinh tế với đóng góp lớn vào GDP, một trung tâm kinh tế năng động, là nơi
tiên phong nhiều lĩnh vực kinh tế như thị trường chứng khoán, bất động sản. Có thể
nói thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh hình thành sớm hơn so với Hà
Nội( kể từ giai đoạn đổi mới 1986); hoạt động với quy mô rộng khắp hơn, chuyên
nghiệp hơn. Cuối những năm 1990, các nhà đầu tư Hà Nội đã vào TP Hồ Chí Minh
đầu tư bất động sản do cơ chế thông thoáng hơn. Sự phát triển của thị trường bất
động sản thành phố Hồ Chí Minh có hiệu ứng lan tỏa ra các tỉnh lân cận như Đồng
Nai, Bình Dương, Bà Rịa- Vũng Tàu. Trong khi đó hiệu ứng này ở Hà Nội gần như
không có, điều này chỉ có được khi Hà Tây sát nhập vào Hà Nội.
Những cách thức kinhdoanh thành công của các nhà kinh doanh bất động sản
tại TP Hồ Chí Minh luôn được các nhà kinh doanh tại Hà Nội học tập và áp dụng.
Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được coi là hai trung tâm bất động sản lớn của cả nước,
tuy vậy sự thành công của mỗi kinh doanh có khác nhau. Ngoài những tiêu thức
được phân tích ở trên, bảng so sách dưới đây còn bổ sung thêm một số tiêu thức đánh
giá khác:
STT

Tiêu thức

Nhà KD BĐS Hà Nội

Nhà KD BĐS Tp Hồ Chí
Minh

1.

Nền kinh tế

Kinh

doanh

trong

môi Nền kinh tế năng động

trường kinh tế phát triển ở
tốc độ trung bình
2

Văn

hóa

kinh Chậm và chắc

Nhanh và quyết đoán

doanh
3

Quan hệ, giải quyết Chậm: do bị vướng mắc Nhanh: Do thủ tục hành


thủ tục hành chính
4

Mức

độ

nhiều cơ chế

chính nhanh gọn

chuyên Chưa cao: bán sản phẩm Cao: bán sản phẩm đi

nghiệp

xong là giao cho khách kèm với chăm sóc khách
hàng, khâu chăm sóc khách hàng
hàng gần như không có

5

Tầm nhìn

Có

Có

6

Quan hệ tốt

Có

Có

7

Biết tạo vốn và Có

Có

quay vòng
8

Biết PR hình ảnh Chưa chuyên nghiệp

Chuyên nghiệp

của mình
9

Biết lôi kéo khách Mức độ trung bình

Mức độ cao

hàng
10

Trân trọng cam kết

Chưa cao: bán nhà khi chưa Cao
có giấy phép

11

Gia tăng cho giá trị Vừa phải

Cao

bất động sản
12

May mắn

Có

Có

Kết luận:
Kinh tế- xã hội Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh, do đó những
nhu cầu về sản phẩm bất động sản đang tăng co cho dù đó là nhà ở, khách sạn, resort
văn phòng, hay khu công nghiệp. Điều này đang tạo cơ hội Marketing bất động sản
cho các nhà kinh doanh. Thành công chỉ đến với các nhà kinh doanh khi biết tận
dụng cơ hội và hành động. Thành công của các nhà kinh doanh bất động sản ở Hà
Nội hay TP Hồ Chí Minh tuy có những điểm khác nhau, song mỗi sự đóng góp của
các nhà kinh doanh đang tạo nên hai thị trường đầy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư
trong và ngoài nước.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Tài liệu giảng dạy quản trị Marketing- Chương trình MBA G
- CB Richard Ellis: Những dự đoán táo bạo năm 2010.