Phân tích tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI:
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ SỬ DỤNG
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

MỤC LỤC


2

PHẦN MỞ ĐẦU
Trong quá trình phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế trong bối
cảnh toàn cầu hoá ngày càng diễn ra mạnh mẽ như ngày nay, m ỗi qu ốc gia
cần phải có chiến lược phát triển thích ứng kịp th ời v ới n ền kinh t ế th ế
giới theo hướng tiến bộ, hiện đại. Vai trò của Nhà n ước rất quan trọng
trong việc định hướng, hoạch định chiến lược, có tầm nhìn xa đ ể phát tri ển
đất nước, nhất là trong lĩnh vực kinh tế. Ở Việt Nam, chính sách tài khóa,
chính sách tiền tệ của nhà nước luôn được sử dụng một cách đồng đ ộ, có
hiệu quả nhằm thực hiện những mục tiêu cụ thể trong t ừng th ời kỳ c ủa
nhà nước, trong đó, thuế là một công cụ vô cùng hiệu quả. Hệ th ống thu ế
của Việt Nam trong những năm qua luôn có s ự thay đ ổi không ng ừng và
theo chiều hướng tích cực, tiến dần đến các tiêu chuẩn thu ế c ủa ASEAN và
thế giới. Trong các loại thuế, thuế về đất đai luôn được chú trọng, bởi đất
đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của bất kỳ quốc gia nào.
Việt Nam đã từ một quốc gia lệ thuộc chủ yếu vào canh tác nông
nghiệp trở thành một quốc gia có nền công nghiệp vững mạnh. Do đó, nhà
nước cần có một hệ thống quản lý việc sử dụng đất ở, đất xây d ựng công

trình một cách hiệu quả. Luật đất đai từ năm 1993 đã không còn phù h ợp,
gây khó khăn trong việc quản lý và thu thuế trong th ời kỳ m ới, do đó năm
2010, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghi ệp có
hiệu lực thi hành vào năm 2012. Sau hơn 5 năm đưa vào áp d ụng, đ ến nay
ta có thể nhận dạng được những mặt tích cực và nh ững bất c ập còn t ồn
đọng của Luật, từ đó có những hướng giải quy ết phù h ợp, kh ắc ph ục
những hạn chế đó.


3

Vì những lý do trên, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài: “Phân tích
tác động của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”.
1. Mục tiêu nghiên cứu
Bài nghiên cứu nhằm phân tích, đánh giá ưu điểm, nhược điểm của
chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Từ đó tìm ra nh ững biện
pháp phù hợp để giải quyết những hạn chế còn tồn tại, khắc phục, hoàn
thiện sắc thuế này, góp phần phát triển kinh tế đất nước.
2. Phạm vi nghiên cứu
Bài nghiên cứu tập trung nghiên cứu tác động của thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp trong thực tiễn tại Việt Nam với cơ sở pháp lý là Luật
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tham khảo kinh nghiệm cải cách về
thuế đất và nội dung các sắc thuế về đất đai ở m ột số quốc gia trên th ế
giới.
3. Kết cấu bài nghiên cứu
Bài nghiên cứu được kết cấu thành 5 chương,
Chương 1 - Tổng quan về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Chương
này trình bày những vấn đề tổng quan, chung nhất về thuế s ử d ụng đ ất
phi nông nghiệp.
Chương 2 - Thực trạng thi hành luật thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp: Chương này phân tích việc thi hành luật thuế sử d ụng đất phi
nông nghiệp ở Việt Nam trong thời gian qua.
Chương 3 - Kinh nghiệm ở một số quốc gia: Chương này trình bày
những kinh nghiệm trong việc cải cách thuế ở Jamaica, Phillippines, Chile
và Indonesia. Đồng thời giới thiệu các sắc thuế về đất ở Trung Quốc và
Nhật Bản.
Chương 4 - Kiến nghị: Sau khi đã phân tích thấu đáo các nội dung các
chương trước, chương này tổng hợp một số kiến nghị nhằm th ực hiện tốt
hơn luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.


4

Chương 5 – Kết luận: Trình bày kết luận của bài nghiên cứu.


5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP
1.1.

Khái niệm về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, giá trị tài nguyên đất được đo bằng

số lượng diện tích (ha, km2) và độ phì nhiêu (độ mầu mỡ của đất), đất
được coi là một loại tài sản của con người. Căn c ứ vào m ục đích s ử d ụng,
đất được chia thành hai loại chính: đất nông nghiệp (đ ất đ ể tr ồng cây
lương thực, thực phẩm, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản) và đất phi nông
nghiệp (đất để ở, đất sản xuất, kinh doanh, đất xây d ựng c ơ s ở h ạ t ầng...).

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một loại thuế tính trên giá tr ị
của đất, đánh vào đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp.
Ở nhiều nước, nhà và đất phổ biến thuộc sở hữu tư nhân. Do đó đã
từ lâu, nhà nước ban hành thuế nhà và đất mang tính chất là loại thu ế tài
sản đánh vào bất động sản của tư nhân. Đặc điểm nổi bật của lo ại thuế
này là đối tượng nhà, đất bị đánh thuế khá rộng lớn, công khai, rõ ràng, ổn
định, công tác quản lý thuế tương đối đơn giản. Về kinh tế, thuế nhà đ ất
có tác dụng tích cực hướng việc sử dụng tiền vào các mục đích đầu t ư phát
triển kinh tế có hiệu quả hơn là mua sắm bất động sản, đồng th ời h ướng
dẫn sử dụng nhà đất hợp lý, tiết kiệm. Về tài chính, đây là một ngu ồn thu
quan trọng cho ngân sách địa phương với dự kiến số thu có th ể tính tr ước
khá chính xác, tương đối ổn định, cơ sở đánh thuế khó che d ấu; v ới m ức
động viên thấp, thuế nhà, đất phổ biến không ảnh hưởng lớn đến thu
nhập của người nộp thuế.
Vấn đề thường được đặt ra trong việc đánh thuế bất động sản là
cách xử lý về thuế đối với nhà và đất: tính gộp chung hay tính riêng. Có
những nước đưa toàn bộ đất đai và các vật thể kiến trúc trên đất vào diện
đánh thuế chung với đất. Như ở Malaysia, bộ luật đất đai nêu khái ni ệm:
“Đất bao gồm cả đất đai, nhà cửa, cây cối, đầm ao… g ắn liền v ới đ ất”. Do


6

đó, giá trị đất làm căn cứ tính thuế bao gồm cả giá trị các vật th ể g ắn li ền
với đất. Đa số các nước trên thế giới lại quy định việc đánh thuế riêng trên
giá trị đất, giá trị nhà, như ở các nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển
Kinh tế (OECD); các nước Châu Á như Đài Loan, Philippines… cũng áp dụng
chế độ thuế đánh riêng trên giá trị nhà, giá trị đất.
Thông qua chính sách thuế đánh trên bất đ ộng s ản, có th ể th ấy
được chính sách khuyến khích hay không khuy ến khích vi ệc s ử d ụng đ ất

cho những mục tiêu nhất định, vào những thời kỳ nhất định c ủa m ỗi nhà
nước. Muốn hoàn chỉnh thuế tài sản đối với đất, trước tiên là phải quản lý
được quỹ đất, phải quan tâm đến việc xác định được giá đ ất và m ức thuế
suất phù hợp, để việc sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả.
1.2.

Vai trò, tác dụng của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Có thể thấy rằng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có các vai trò

sau:

Thứ nhất, như bao sắc thuế khác, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

đóng góp vào nguồn thu ngân sách nhà nước, góp phần đáp ứng các nhu
cầu chi tiêu của nhà nước như xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công
cộng, thực hiện chính sách an sinh xã hội, duy trì quân đ ội, b ộ máy hành
chính nhà nước...
Thứ hai, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp góp phần điều tiết cung
cầu bất động sản và bình ổn giá cả trên thị trường này. Thực tế cho thấy,
để tránh tình trạng đầu cơ bất động sản và tăng giá bất đ ộng s ản đ ể ki ếm
lời thì việc áp dụng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là bi ện
pháp tối ưu. Bởi lẽ, nếu một chủ thể có quyền s ử dụng m ột diện tích l ớn
đất phi nông nghiệp thì gần như người đó có quyền ấn đ ịnh giá c ả th ị
trường bất động sản trong vùng. Chính vì vậy, thuế s ử dụng đất phi nông
nghiệp sẽ làm hạn chế việc đầu cơ quá nhiều đất đai, bởi v ới ng ười tích
trữ càng nhiều đất thì càng phải đóng nhiều thuế và nếu đất đó khó có th ể
sinh lợi như đầu tư vào lĩnh vực khác thì chủ thể sẽ không đầu c ơ đ ất (vì


7

phải đóng thuế) và chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực khác có kh ả năng sinh
lợi cao hơn, nhanh hơn.
Thứ ba, góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng
bất động sản. Việc đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng là m ột
cách điều tiết thu nhập, tránh tình trạng một người có quy ền s ử d ụng
nhiều đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả.
Thứ tư, cùng với các luật khác, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
góp phần làm minh bạch tài sản của người dân, làm cho nhà n ước có th ể
quản lý được đất đai, nhà cửa của cán bộ, công ch ức, tránh đ ược các giao
dịch bất động sản “ngầm” (tặng cho, đưa hối lộ bằng quyền s ử dụng đất ở
những địa điểm đẹp).
Thứ năm, giúp nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động
sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành m ạnh, tạo đà phát
triển các lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Thuế s ử dụng đất phi nông
nghiệp góp phần làm cho các giao dịch bất động sản cũng tr ở nên minh
bạch hơn, hợp đồng thực hiện nhanh hơn và hạn chế được các giao d ịch
ngầm. Bởi lẽ nếu không đăng ký sang tên quy ền s ử dụng đất k ịp th ời thì
người chuyển nhượng phải chịu thuế đối với cả đất đã chuy ển nh ượng.
Thứ sáu, đây là công cụ quan trọng để điều tiết thu nh ập, th ực hiện
công bằng xã hội trong sử dụng và chuy ển dịch bất động sản. Do giá tính
thuế được xây dựng trên cơ sở lý thuyết địa tô, nên giá tính thuế ở nh ững
khu vực khác nhau, vị trí khác nhau, trục đường giao thông khác nhau thì
có số thuế phải nộp khác nhau. Tức là mức thuế phải n ộp căn cứ vào kh ả
năng sinh lợi của đất, đất có vị trí sinh lợi cao, giao thông thu ận ti ện thì
phải đóng thuế cao hơn đất ở vị trí không có khả năng sinh l ợi, m ức đ ộ
tiện ích thấp. Đồng thời pháp luật thuế về đất đai quy đ ịnh ng ười có
quyền sử dụng diện tích đất phi nông nghiệp lớn (vượt hạn m ức quy
định) thì phải đóng thuế nhiều hơn người có quyền sử dụng diện tích nh ỏ
(trong hạn mức).

8

1.3.

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành
Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 03/07/1992 sau h ơn 15 năm th ực

hiện đã không còn phù hợp với thực tiễn, nguồn thu thuế ch ưa t ương
xứng với giá trị đất đai, thuế không thể hiện được vai trò quản lý, đi ều ti ết
nền kinh tế của nhà nước. Để đáp ứng tình hình th ực ti ễn, ngày
17/06/2010, Quốc hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp nhằm góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng
đất phi nông nghiệp, khuyến khích tổ chức, cá nhân s ử d ụng đất ti ết ki ệm,
có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ đất và khuyến khích th ị tr ường bất
động sản phát triển lành mạnh. Theo đó, chính sách thuế liên quan đấn tài
sản là đất sẽ được hoàn thiện theo hướng mở rộng đối tượng ch ịu thuế đ ể
bảo đảm công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có quy ền sở h ữu, s ử d ụng
đất đai. Hơn nữa để hoàn thiện và đảm bảo tính đồng bộ của h ệ th ống
pháp luật về thuế, thống nhất với quy định của Luật Quản lý thuế, phù
hợp với thực tiễn và phù hợp với các quy định của Luật đ ất đai, Lu ật nhà
ở, Luật đầu tư và các chính sách thu khác liên quan đến đất đai.
1.3.1. Cơ sở thuế
Cơ sở thuế để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác
định dựa diện tích đất bị đánh thuế và giá tính thuế.
1.3.2. Đối tượng chịu thuế
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đánh trên các loại đất sau đây:
-

Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; và
-

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm: đất xây
dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng c ơ sở sản
xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.


9

1.3.3. Miễn thuế
Các loại đất sau đây không thuộc đối tượng ch ịu thuế, tr ừ khi đ ược
sử dụng vào mục đích kinh doanh:
-

Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông,
thuỷ lợi; đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo d ục và đào
tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích l ịch
sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công
cộng khác theo quy định của Chính phủ;

-

Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

-

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

-

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

-

Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà th ờ họ;

-

Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất s ử d ụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh; và

-

Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, cho các mục tiêu xã hội, đối tượng được miễn thuế còn
bao gồm các gia đình chính sách, người có công v ới cách m ạng, ng ười già,
người tàn tật không nơi nương tựa. Cho mục tiêu khuy ến khích đ ầu t ư,
miễn thuế đối với các dự án đầu tư vào các địa bàn có điều ki ện kinh tế
xã hội khó khăn và các ngành, lĩnh vực khuyến khích đầu t ư nh ư y tế, giáo
dục.
1.3.4. Giá tính thuế
Giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là giá đất theo
mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân cấp tỉnh ban hành và được ổn định theo
chu kỳ 5 năm.


10

1.3.5. Thuế suất
Thuế suất đối với đất ở áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng ph ần
được quy định như sau:
Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

Diện tích trong hạn mức

0,03

2

Phần diện tích vượt không quá 3 lần

0,07

3

h
ạầ
nnmứ
Ph
dicện tích vượt trên 3 lần hạn

0,15

mức
Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở theo quy
định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà
chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng m ức thuế su ất
0,03%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng m ức thuế suất
0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích, đất ch ưa s ử d ụng theo đúng
quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trường hợp đất c ủa d ự án đ ầu
tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà n ước có th ẩm
quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp d ụng m ức thuế
suất 0,03%. Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp
dụng hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quy ền
sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đ ất lấn,
chiếm.


11

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THI HÀNH LUẬT SỬ DỤNG ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI VIỆT NAM
1 Tình trạng sử dụng đất ở Việt Nam
Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê vào năm 2014 n ước ta
có gần 3,8 triệu ha đất phi nông nghiệp, chiếm tỷ lệ 11,47% tổng di ện tích
đất tự nhiên của cả nước.
Tổng diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
Đất nông nghiệp

26.822,9

81,04

Đất phi nông nghiệp

3.796,9

11,47

Đất chưa sử dụng

2.476,9

7,49

Cả nước

33.096,7

100
Nguồn: Tổng cục Thống kê

Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong công tác quản lý đ ất đai
theo quy hoạch, thì hiệu quả sử dụng đất còn thấp, kế hoạch s ử dụng đ ất
của các địa phương chưa được tính toán khoa học, ch ưa sát v ới chiến l ược
phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu thực tế.
Các cơ quan hoạch định chính sách đang lo lắng v ề vi ễn c ảnh
chuyển đổi đất bừa bãi và không được giám sảt đủ các m ục đích s ử d ụng
khác. Các khu công nghiệp, khu kinh tế, cảng n ước sâu không đ ược s ử
dụng một cách hiệu quả, tình hình sử dụng đất sân bay, sân golf, khu ngh ỉ
dưỡng đang được dư luận quan tâm và bức xúc, ví dụ như sân bay Tân S ơn
Nhất ở thành phố Hồ Chí Minh, khu nghỉ dưỡng bán đảo Sơn Trà ở Đà

Nẵng. Tỷ lệ lấp đầy không cao của các khu công nghiệp cũng là m ột đi ều
đáng xem xét. Có nhiều địa phương tỷ lệ lấp đầy dưới 60% nh ưng v ẫn đề
nghỉ mở thêm nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp khác.


12

Ngoài ra, cơ cấu sử dụng đất ở nhiều lĩnh vực hiện nay ch ưa h ợp lý.
Bằng chứng về cơ cấu đất đô thị: đất dành cho giao thông đô th ị và đ ất
dành cho các công trình công cộng còn thiếu, nhất là ở các đô th ị l ớn. Quỹ
đất dành cho các nhu cầu y tế, văn hoá, giáo dục – đào t ạo… ch ưa đáp ứng
được nhu cầu, vị trí bố trí chưa được hợp lý, thuận tiện cho nhu cầu sử
dụng của người dân.
2.1.

Quá trình thực hiện Luật thuế sử dụng đất phi nông nghi ệp

2.1.1. Tích cực
Nhìn chung, số thuế phải nộp không thay đổi nhiều so với trước đây,
do đó luật thuế không tác động đến hoạt động sản xu ất kinh doanh c ủa
doanh nghiệp và người dân, trừ trường hợp ngoại lệ có nhiều đất, đ ất
vượt hạn mức cho phép, đất được sử dụng không đúng mục đích, quy đ ịnh,
đất lấn chiếm. Khoản thuế này không phải là mới mà khoản thuế hàng
năm đã có từ trước. Nguồn thu thuế về đất chiếm một tỷ lệ không nhỏ
trong số thu hàng năm của địa phương. Theo số liệu th ống kê năm 2016,
các khoản thu về đất hiện nay trên cả nước khoảng 60.000 tỷ đồng, trong
đó thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ khoảng 4.500 tỷ đồng. T ổng thu
từ đất chỉ chiếm 6,3% trong tổng số thu ngân sách.
Luật thuế được ban hành đã hạn chế tình trạng sử dụng đất sai m ục
đích, đất vượt định mức và đất lấn chiếm bằng cách đánh thuế cao h ơn

tập trung vào những người sử dụng những loại đất này, và ng ười nào s ử
dụng nhiều đất sẽ chịu gánh nặng thuế cao hơn người sử dụng di ện tích
đất ít hơn. Số thuế phải nộp hằng năm sẽ được xác định dựa trên căn c ứ là
diện tích đất, giá đất và thuế suất theo tỷ lệ phần trăm tính trên giá đ ất.
Cụ thể: đối với phần diện tích vượt không quá ba lần h ạn m ức sẽ ph ải áp
dụng mức thuế suất là 0,07% (gấp hai lần mức thuế suất đối với phần
diện tích trong hạn mức); đối với phần diện tích vượt trên ba lần h ạn m ức
sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15% (gấp năm lần m ức thuế suất đ ối


13

với phần diện tích trong hạn mức). Đất sử dụng không đúng mục đích, đ ất
chưa sử dụng theo đúng quy định sẽ phải áp dụng mức thuế suất là 0,15%
(gấp năm lần mức thuế suất cơ bản). Đất lấn chiếm sẽ phải áp dụng m ức
thuế suất là 0,2% (gấp gần bảy lần mức thuế suất cơ bản).
Bên cạnh việc thuế suất định hướng mục đích sử dụng, những
trường hợp sử dụng đất tiết kiệm hơn thì sẽ được áp mức thuế thuận l ợi
hơn; trái lại, cùng là đất phi nông nghiệp nh ưng sử dụng không đúng m ục
đích hoặc chưa sử dụng thì áp dụng mức thuế cao h ơn... đi ểm quan tr ọng
của thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là góp phần định h ướng
các nhà đầu tư vào các dự án sản xuất kinh doanh, d ự án nhà ở quan tâm
đến việc thực hiện đầu tư theo tiến độ. Theo đó, đất phi nông nghi ệp s ử
dụng trong các dự án đầu tư mà nhà đầu tư thực hiện phân kỳ, đăng ký
tiến độ triển khai, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duy ệt thì áp
dụng mức thuế suất 0,03%. Trường hợp phần diện tích đ ất c ủa d ự án
không sử dụng đúng mục đích, bao gồm cả việc nhà đầu t ư không th ực
hiện đúng với phương án phân kỳ thì áp dụng m ức thuế suất 0,15% (cao
gấp 5 lần mức thuế suất tiêu chuẩn).
Ngoài ra, mục tiêu quan trọng của Luật thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp là nhằm góp phần hạn chế đầu cơ đất và phát triển th ị trường bất
động sản lành mạnh. Mục tiêu này thể hiện ở việc thu thuế cao đối v ới
trường hợp người sở hữu nhiều mảnh đất. Nếu luật được th ực hiện tốt sẽ
góp phần hạn chế việc đầu cơ về đất, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hi ệu
quả hơn.
2.1.2. Hạn chế
Do cơn lốc đô thị hóa, nhiều con đường mới được mở ra, kéo theo sự
xáo trộn về vị trí tính thuế nhà đất. Có nhiều hộ trước kia đ ược tính thuế
theo vị trí trong ngõ, ngách nhưng nay ra mặt đường, nh ững thông tin này
lại chưa được cập nhật kịp thời vào dữ liệu quản lý. Bên cạnh đó, do cách


14

xác định vị trí thửa đất được tính thuế với cách xác định v ị trí tại bảng giá
đất của thành phố hàng năm không đồng nhất, dẫn đến vướng mắc khi áp
vị trí để xác định giá đất tính thuế. Với các trường hợp nhà nhi ều tầng,
chung cư có nhiều hộ ở, theo quy định của Luật, để tính m ức thuế của
từng hộ phải xác định được tổng diện tích đất xây d ựng tòa nhà, di ện tích
tầng hầm... là rất khó thực hiện.
Việc xác định hạn mức đất ở: Theo quy định tại điểm 1.4, Khoản 1,
Điều 5, Chương II, Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của
Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, để xác định
đúng hạn mức đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền s ử dụng đ ất của
từng trường hợp làm căn cứ tính thuế, thì phải đối chiếu lại toàn bộ hồ s ơ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ, đặc biệt là hồ sơ c ấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của các hộ (Hồ sơ cấp gi ấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay do cơ quan Tài nguyên và Môi
trường quản lý) là một nhiệm vụ rất phức tạp, mất nhiều thời gian, th ậm
chí có nhiều trường hợp không có hồ sơ gốc để đối chiếu. Vì hạn m ức đất

ở được quy định theo pháp luật về đất đai từ Luật Đất đai năm 1987 đ ến
nay đã trải qua rất nhiều thời kỳ, qua nhiều lần c ấp đ ổi ch ứng nh ận
quyền sử dụng đất cho các hộ, do vậy nếu không có hồ sơ g ốc đ ể đ ối
chiếu sẽ phát sinh thắc mắc, khiếu nại trong việc xác định hạn m ức đ ất ở
cho các hộ nộp thuế.
Khai thuế đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
đứng tên bố/mẹ, thực tế đã chia cho các con, (bố/m ẹ đã ch ết) ch ưa làm
thủ tục thừa kế, sang tên cho các con, hiện tại người đang s ử d ụng là các
con. Ở trường hợp này nếu khai tên người nộp thuế là người có quy ền s ử
dụng đất (người đã chết) thì rất bất hợp lý trong việc thông báo thu n ộp,
quyết toán và xử lý các vấn đề về thuế khác.
Khai thuế đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử d ụng đ ất
đang thế chấp ngân hàng để vay vốn nên không có bản gốc đ ể photo kèm


15

theo tờ khai: Tại Điều 15, Chương IV, Thông tư số 153/2011/TT-BTC vê h ồ
sơ khai thuế, có quy định trong hồ sơ phải có “... Bản ch ụp các gi ấy t ờ liên
quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...”.
Nhưng trong thực tế hiện nay có rất nhiều hộ gia đình th ế ch ấp gi ấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn, nên không có
bản chụp theo quy định để nộp hồ sơ khai thuế.
Khai thuế đối với trường hợp chủ nhà (người đứng tên trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng) đi vắng hoặc có người ở nhà nh ưng không
phải chủ hộ: Thực tế triển khai Luật thuế sử dụng đất phi nông nghi ệp
hiện nay gặp rất nhiều trường hợp nhà, đất vắng chủ, không tìm đ ưọc đ ịa
chỉ giao dịch của người sử dụng nhà, đất để yêu cầu kê khai, đây cũng là
một nội dung khó khăn vướng mắc làm chậm tiến độ triển khai Lu ật
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, vấn đề không kém phần quan trọng được đặt ra trong
thời gian triển khai thực hiện Luật là các giải pháp để thống kê, tích h ợp
được dữ liệu của ngành Thuế đang quản lý (về diện tích, v ị trí đ ất đang
thu thuế theo Pháp lệnh Thuế nhà, đất) với cơ sử dữ liệu về đất đai thuộc
chức năng quản lý của cơ quan quản lý về đất đai tại t ừng qu ận, huy ện
trong cả nước. Việc xác định thuế đối với đất lấn, chiếm, đ ất s ử dụng
không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy đ ịnh đ ược xác đ ịnh
cũng vô cùng khó khăn. Chẳng hạn, nếu trên cùng một th ửa đ ất có c ả đ ất
thổ cư, thổ vườn, đất ở sử dụng vượt định mức… thì xác định t ừng loại đ ất
để tính thuế vô cùng phức tạp.


16

CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM Ở MỘT SỐ QUỐC GIA
Dựa vào những tài liệu mà tác giả tìm kiếm được, bài nghiên c ứu gi ới
thiệu và phân tích một số yếu tố khi cải cách thuế bất động sản ở các
quốc gia. Từ đó, xác định một số gợi ý cho việc cải cách thu ế s ử d ụng đ ất
phi nông nghiệp ở Việt Nam.
3.1. Cải cách thuế ở Jamaica, Phillippines, Chile và Indonesia
3.1.1. Cơ sở thuế
Các nước Indonesia, Phillipines và Chile đều đánh thuế đ ối v ới đ ất
và công trình trên đất, trong khi Jamaica chỉ đánh thuế đối v ới đất nguyên
thổ. Phillipines có cơ sở thuế danh nghĩa rộng nhất vì ngoài đ ất đai và
công trình còn đánh thuế đối với máy móc. Jamaica đánh thuế trên 100%
giá trị đất đai, song lại giảm 75% thuế cho đất nông nghi ệp và 25% thuế
cho đất khách sạn, do vậy, làm cho cơ sở thuế hiệu dụng bị thu hẹp đáng
kể. Tình trạng tương tự cũng xảy ra đối với Phillipines khi t ỷ l ệ ph ần trăm
giá trị đất bị đánh thuế lũy tiến từ 15% đến 80%. Tỷ lệ phần trăm đất bị
đánh thuế ở Chile và Indonesia lần lượt là 80% và 20%.

Các nước này đều miễn thuế cho hai nhóm đối tượng:
-

Nhóm miễn thuế hoàn toàn: bất động sản sử dụng vào các mục
đích phi lợi nhuận như giáo dục, y tế, …Trừ Jamaica, ở các m ức độ
khác nhau, các nước còn lại còn miễn thuế hoàn toàn đ ối v ới đ ất
hoặc công trình có giá trị nhỏ, ví dụ như Indonesia miễn thuế
hoàn toàn đối với công trình xây dựng có giá trị nhỏ h ơn 1.899
USD; Chile miễn thuế hoàn toàn đối với đất phi nông nghiệp có giá
trị nhỏ hơn 15.735 USD.

-

Nhóm miễn thuế một phần: đối với các trường hợp khó khăn, đầu
tư mới và đầu tư vào lâm nghiệp hoặc đối với đất nông nghiệp.
Việc miễn thuế giúp đạt được các mục tiêu về mặt xã hội và về


17

mặt chính trị, nhưng về mặt kinh tế làm giảm đáng kể số thu thuế do
việc thu hẹp cơ sở thuế gây ra. Ngoài ra, các cơ s ở thuế cũng bị t ổn hao
nghiêm trọng do danh sách đối tượng nộp thuế không đ ầy đ ủ và không
chính xác, phân loại sai giá trị và công năng của bất động sản, và công tác
hành thu kém.
3.1.2. Thuế suất
Indonesia đánh thuế suất đồng nhất 0,5% cho cả đất và công trình.
Tương tự, Chile cũng áp dụng thuế suất đồng mức 2% và 30% ph ụ phí. Ở
Phillipines, thuế suất lũy tiến từ 0,5% đến 2% tùy theo m ục đích s ử dụng
và loại bất động sản cộng với 1% quỹ giáo dục đ ặc bi ệt. Ở Jamaica, m ức

thuế 5 đô Jamaica cho phần giá trị 6.000 đô Jamaica đ ầu tiên, sau đó thu ế
suất lũy tiến từ 1% đến mức cao nhất là 3%. Thuế suất lũy ti ến t ại
Jamaica có cùng tác động giống như tỷ lệ bất động sản chịu thuế luỹ ti ến
tại Philippines làm tăng tình trạng định giá và phân loại không đúng b ất
động sản để được nộp thuế thấp hơn, và do vậy làm cho m ức thu ế su ất
hiệu dụng theo đó giảm đi.
3.1.3. Định giá
Jamaica sử dụng giá thị trường trực tiếp trong khi các n ước khác
cho phép người nộp thuế tự kê khai và sử dụng bảng giá.Việc định giá
được tiến hành ba năm một lần bởi cơ quan thuế ở Indonesia và b ởi
chính quyền địa phương ở Phillipines. Trong khi đó, ở Jamaica Sở đ ịa
chính định giá năm năm một lần, ở Chile cơ quan thuế định giá m ười năm
một lần. Mặc dù có khoảng thời gian dài nhất giữa hai lần định giá, nh ưng
Chile có cơ sở thuế với độ nổi nhiều nhất, bởi vì giá trị bất đ ộng s ản t ại
Chile được gắn với chỉ số giá tiêu dùng và được t ự động điều ch ỉnh sáu
tháng một lần.
3.1.4. Hành thu


18

Indonesia thu thuế hàng năm, còn Chile thu thuế hàng quý và đ ều
thông qua hệ thống ngân hàng tự động. Jamaica và Phillipines cũng thu
thuế hàng năm nhưng qua phòng thuế nội địa và kho bạc địa phương.
Ưu điểm của việc sử dụng hệ thống ngân hàng và tự động hóa quá
trình thu thuế ở Indonesia và Chile là ngân hàng đã quen v ới vi ệc x ử lý các
giao dịch bằng tiền mặt và để lại những dấu tích rõ ràng đ ể ki ểm toán,
do vậy có thể điều chỉnh việc nhận và báo cáo thuế t ương đ ối d ễ dàng
với mức chi phí tối thiểu. Điều này giúp hợp lý hóa quản lý, tăng tinh th ần
trách nhiệm, giảm tình trạng tham nhũng và cải thiện dịch v ụ. Do v ậy,

Chile và Indonesia đạt hiệu quả hành thu cao hơn h ẳn so v ới Jamaica và
Philippines.
3.1.5. Mục tiêu cải cách
Jamaica tạo ra một hệ thống thuế bất động sản hoàn toàn m ới: c ơ
sở thuế chuyển từ giá trị đã cải thiện sang đất nguyên thổ và công tác
định giá chuyển từ tự kê khai sang định giá t ừ bên ngoài. Indonesia h ợp
nhất bảy sắc thuế khác nhau đối với bất động sản thành m ột sắc thuế
chung, do đó tất cả các hệ thống quản lý đều chịu tác đ ộng c ủa các ho ạt
động cải cách. Trong khi đó, Philippines và Chile ch ủ y ếu tập trung vào
thực thi tốt hơn luật lệ hiện có mà không đưa ra nh ững thay đ ổi c ơ c ấu
quan trọng.
Đối với công tác hành thu, Chile và Indonesia tập trung vào công tác
định giá và hành thu và chú trọng nhiều vào việc tạo ra sự cảnh báo đáng
tin cậy để làm cho người đóng thuế tự nguyện tuân thủ. Jamaica và
Philippines tập trung cải thiện tính chính xác và đầy đủ c ủa danh sách
đối tượng chịu thuế thông qua các hoạt động định giá l ại và thu th ập d ữ
liệu một cách toàn diện.


19

Có sự khác nhau rõ ràng về mục đích cải cách gi ữa các n ước:
Indonesia và Philippines nhắm tới việc tăng số tiền thuế thu đ ược, hy
vọng tăng hiệu quả và công bằng trong quá trình th ực hiện; Jamaica và
Chile chú trọng tái phân bổ gánh nặng thuế bất động sản m ột cách công
bằng hơn; cải thiện việc sử dụng đất là mục tiêu th ứ hai c ủa Jamaica
trong khi tăng hiệu quả quản lý là mục tiêu phụ của Chile. Jamaica m ơ h ồ
về tính trung lập ngân sách của các nỗ lực của mình, còn Chile đ ưa ra gi ới
hạn rõ ràng đối với mức tăng của nguồn thu thuế từ các hoạt động tái
định giá tổng thể.

3.1.6. Hiệu quả
Số thu thuế bất động sản tại Jamaica sụt giảm với tốc đ ộ trung
bình năm 5,5% từ 1980 đến 1990, trong khi số thu thuế tại Indonesia
tăng ở mức trung bình năm là 10,2% trong cùng giai đoạn. Số thu thuế
bất động sản tại Philippines vàChile tăng trung bình hàng năm ở m ức
xấp xỉ bằng nhau và lần lượt là 4,0% và 4,4%. So sánh xu th ế c ủa s ố thu
thuế bất động sản với tình hình hiệu quả kinh tế chung tạibốn n ước này
trong vòng thập kỷ vừa qua thì hiệu quả của Indonesia là tốt nh ất và
Jamaica là xấu nhất, trong khi Philippines và Chile n ằm gi ữa hai thái c ực
này. Số thu thuế bất động sản nông thôn và thành th ị của Indonesia tăng
19,3%, lớn hơn so với mức tăng của GDP (15,6%) cũng nh ư c ủa t ổng thu
ngân sách (12,1%). Ngược lại, số thu thuế bất động sản của Jamaica ch ỉ
tăng 10,5% bằng hơn một nửa mức tăng GDP (17,9%) và tổng nguồn thu
ngân sách (18,2%). Tại Philippines và Chile, số thu thuế bất động s ản
tăng bằng mức tăng của GDP và nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, trong cả
bốn trường hợp số thu thuế bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng không
đáng kể trong tổng nguồn thu ngân sách (xấp xỉ 1% đến 3%) và tổng sản
phẩm quốc nội (chưa đến 1%).


20

3.1.7. Kết luận
Những phân tích bên trên cho thấy quy định pháp luật ở các n ước
khác nhau tương đối nhiều về cơ sở thuế, các khoản miễn và giảm thuế,
tỷ lệ bất động sản chịu thuế và thuế suất, tần số và kỹ thuật định giá và
hệ thống hành thu. Tuy nhiên, trong thực tế hệ thống thuế của các n ước
trên hội tụ với nhau tại các điểm tương đồng trong v ận hành, các cán b ộ
thuế phải đương đầu với cùng một vấn đề, đó là tạo nguồn thu thuế m ột
cách hiệu quả, công bằng và bền vững. Một số hạn chế chung c ủa các h ệ

thống thuế này là: áp lực chính trị mâu thuẫn, vừa muốn tăng ngu ồn thu
vừa muốn đạt được các mục tiêu khác; cơ sở thuế có khuynh h ướng thu
hẹp theo thời gian; những người quản lý thuế có khuynh h ướng làm tăng
sự phức tạp; và tình trạng tham nhũng tràn lan.
3.2. Thuế sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, căn cứ vào vị trí đất (ở thành thị hay nông thôn), thuế
được chia thành hai loại: thuế sử dụng đất đô thị và th ị trấn; thuế s ở h ữu
đất nông trại. Theo đó, mỗi sắc thuế đưa ra đối t ượng ch ịu thuế, ph ương
pháp tính thuế, thuế suất là khác nhau.
3.2.1. Thuế sử dụng đất đô thị và thị trấn
-

Đối tượng tính thuế: là đất ở, đất sản xuất kinh doanh của các t ổ ch ức, cá

nhân sử dụng đất tại khu vực đô thị, nông thôn, thị trấn và khu m ỏ.
- Phương pháp tính thuế:
Số thuế phải nộp = Diện tích đất thực tế sử dụng x Mức thuế tuyệt
đối

(mức tuyệt đối nên không liên quan đến giá đất tính thuế).
Trong đó, khung mức thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích

đất thực tế sử dụng và từng khu vực:
+ Từ 0,5 đến 10 NDT/m2 đối với đô thị lớn;
+ Từ 0,4 đến 8 NDT/m2 đối với đô thị trung bình;
+ Từ 0,3 đến 6 NDT/m2 đối với đô thị nhỏ;


21

+ Từ 0,2 đến 4 NDT/m2 đối với thị trấn và khu mỏ.
Căn cứ theo khung thuế suất tuyệt đối nêu trên, chính quyền địa
phương quy định cụ thể mức thuế tuyệt đối cho địa phương mình.
-

Miễn thuế: đất của các cơ quan nhà nước, quân đội; đ ất s ử dụng cho
đường sắt, sân bay; đất trường học và bệnh viện; đ ất s ử dụng cho thu ỷ
lợi; đất xây nhà mới ở nông thôn mà nhà mới không lớn h ơn nhà cũ khi đ ất
được chuyển thành đất mới trang trại trồng trọt; đất để tái định c ư do xây
dựng hồ nước, nạn nhân thiên tai và người tị n ạn; đ ất của các c ơ s ở tôn
giáo, chùa, công viên và các điểm di tích lịch sử, công trình phúc l ợi, các
công trình (tưới tiêu, đường xá...) phục vụ hoạt động sản xu ất nông, lâm,

ngư nghiệp...
- Giảm thuế đối với: đất xây dựng nhà mới đối với dân cư nông thôn; gia
đình liệt sỹ, thương binh, những người khó khăn sống trong vùng căn c ứ
cách mạng cũ; các vùng dân tộc thiểu số và vùng núi; nhà máy đ ược c ơ
quan phúc lợi xã hội xây dựng cho người tàn tật và đất xây d ựng đ ường b ộ.
3.2.2. Thuế sở hữu đất nông trại
-

Đối tượng tính thuế: Thuế đánh vào đất nông nghiệp được sử dụng để xây

dựng nhà hoặc không sử dụng cho mục đích nông nghiệp.
- Phương pháp tính thuế:
Số thuế phải nộp = Diện tích đất x Mức thuế tuyệt đối
(mức tuyệt đối nên không liên quan đến giá đất tính thuế).
Trong đó, khung mức thuế suất tuyệt đối hàng năm theo diện tích
thực tế chiếm hữu:
+ Từ 2 đến 10 NDT/m2 đối với vùng có ít hơn 1 mẫu/người;

+ Từ 1,6 đến 8 NDT/m2 đối với vùng có từ 1 đến 2 mẫu/người;
+ Từ 1,3 đến 6,5 NDT/m2 đối với vùng có từ 2 đến 3
mẫu/người;
+ Từ 1 đến 5 NDT/m2 đối với vùng có trên 3 mẫu/người.
(1ha = 15 mẫu)
Đối với khu kinh tế đặc biệt, khu công nghệ và kinh tế, nh ững vùng
kinh tế phát triển và diện tích đất trên đầu người th ấp thì s ố thu ế ph ải


22

nộp cao hơn. Ngoài ra, để tránh sự chênh lệch quá lớn gi ữa các vùng lân
cận, Bộ Tài chính quy định mức thuế suất trung bình t ừ 2,5 đến 9 NDT.
3.3. Thuế Nhà đất của Nhật Bản
Ở Nhật Bản, thuế nhà đất được quy định chung trong Lu ật thuế tài
sản. Để chống nạn đầu cơ nhà, đất tràn lan, Chính phủ Nh ật đã đ ưa ra
nhiều sắc thuế khác nhau, trong đó thuế nhà đất và thuế ch ống đ ể lãng
phí đất giữ vai trò quan trọng. Thuế nhà đất tại Nh ật đ ược xác đ ịnh theo
một chỉ số thuế và giá ước lượng của một ngôi nhà, đất Giá ước l ượng này
được căn cứ trên giá thị trường, vì vậy nhà đất càng đắt tiền thì chủ nhân
càng phải đóng thuế cao. Thuế chống lãng phí đất là loại thu ế đánh vào
các khu đất trống. Cách đánh thuế này đã hạn chế rất nhiều các ki ểu đ ầu
cơ đất tại Nhật từ thập niên 70 thế kỷ trước.
-

Đối tượng chịu thuế: nhà và đất.
Phương pháp tính thuế:
Số thuế phải nộp = Diện tích nhà, đất x Giá tính thuế x Thuế suất
Trong đó:
+ Giá nhà, đất được xác định phù hợp với giá th ị tr ường, 3 năm

điều chỉnh 1 lần.
+ Thuế suất: 1,4%.

-

Miễn thuế đối với trụ sở cơ quan nhà nước, tài sản dùng cho mục đích tôn
giáo, giáo dùng hoặc phúc lợi xã hội, nghĩa trang, đường sá...


23

CHƯƠNG 4: KIẾN NGHỊ
4.1. Việc xác định hạn mức đất ở
Để xác định đúng hạn mức đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của từng trường hợp làm căn cứ tính thuế, thì ph ải đối chi ếu l ại
toàn bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các h ộ, đặc
biệt là hồ sơ cấp lần đầu của các hộ (Hồ sơ cấp giấy ch ứng nhận quy ền
sử dụng đất hiện nay do cơ quan Tài nguyên và Môi tr ường quản lý), nh ư
vậy sẽ mất rất nhiều thời gian và có những trường hợp không có hồ s ơ đ ể
đối chiếu và sẽ không thực hiện kịp tiến độ triển khai Luật thuế sử d ụng
đất phi nông nghiệp do Tổng cục Thuế yêu cầu cũng nh ư quy định về hiệu
lực thi hành của Luật.
Trước mắt, khi chưa sửa đổi, bổ sung luật, để giải quy ết tình hình
trên, đề nghị cho tạm thời xác định diên tích đất ở ghi trên giấy ch ứng
nhận quyền sử dụng đất của các hộ là diện tích được cơ quan Tài nguyên
và Môi trường xác định khi cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất đã
bảo đảm đúng theo các quy định của pháp luật Đất đai. Do đó di ện tích đ ất
ở được cấp ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là
trong hạn mức.
Các trường hợp diện tích đất ở vượt quá hạn mức nêu trên hoặc các

trường hợp cần phải xem xét về hạn mức, thì Ủy ban nhân dân xã, ph ường,
thị trấn lập danh sách đề nghị phòng Tài nguyên và Môi trường xác đ ịnh l ại
hạn mức để làm căn cứ tính thuế.
Luật thuế khi sửa đổi, bổ sung nên quy định mức tối đa diện tích c ủa
các hộ được coi là trong hạn mức theo các vùng nông thôn, tr ục đ ường, đô
thị để được hưởng thuế suất trong hạn mức (0,03%) ví dụ:
+ Đô thị: 100 m2
+ Trục đường giao thông: 120 m2
+ Nông thôn đồng bằng, trung du: 200 m2
+ Nông thôn miền núi: 300 m2


24

4.2. Việc xác định khu vực, vị trí, giá đất tính thu ế ở vùng nông
thôn
Việc xác định khu vực, vị trí đất ở vùng nông thôn và áp dụng b ảng
giá để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì tùy theo đ ặc đi ểm, tình
hình cụ thể của từng xã có thể xác định vị trí đối với đất ở nông thôn theo
một trong hai cách sau:
- Xác định mức giá trung bình của các vị trí theo nhóm, khu v ực c ủa
xã và áp vào vị trí sát nhất trong bảng giá đất c ủa Ủy ban nhân dân t ỉnh,
nhưng phải đảm bảo sự công bằng giữa các thôn, xóm trong cùng xã và
giữa các xã trong cùng huyện, tỉnh.
- Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm xác định rõ khu v ực, v ị trí c ủa
các thửa đất trong các xóm, thôn lập danh sách cụ th ể đ ể làm căn c ứ ghi
xác nhận vào mặt 2 tờ khai tính thuế của hộ, để cơ quan thuế làm căn c ứ
tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Đối với các thửa đất nằm ở sau vị trí 1 của các trục đ ường giao
thông quốc lộ, tỉnh lộ chạy qua các vùng nông thôn mà trong b ảng giá đ ất

không có vị trí 2 hoặc có nhưng được xác định là vùng nông thôn, thì xác
định theo vị trí, khu vực của vùng nông thôn.
Đề nghị sửa đổi, bổ sung như sau:
-

Đối với đất ở vùng nông thôn có điều kiện thuận lợi cho sinh ho ạt và kinh

doanh thì xác định giá theo vị trí 1 của khu vực 1.
- Các diện tích còn lại nên quy định một mức giá bình quân đ ể tính thu ế, vì
các diện tích còn lại có các điều kiện cơ bản tương đồng nh ư nhau.
4.3. Trường hợp người đang sử dụng đất không phải ch ủ h ộ
Trường hợp chủ hộ là cha/mẹ đã chết, chưa làm thủ tục thừa kế,
sang tên cho các con nhưng thực tế đã chia cho các con thì có th ể áp d ụng
khai như quy định tại mục 3.3, khoản 3, Điều 3 như sau:
“3.3. Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có
tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang s ử d ụng


25

đất là người nộp thuế”, ở trường hợp này trước khi làm thủ tục sang tên,
đổi chủ, thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
Trường hợp chủ nhà đi vắng, nhưng có người khác ở nhà là người có
cùng hộ khẩu trong gia đình và có đầy đủ các hồ s ơ nh ư bản copy gi ấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ liên quan đến miễn, giảm, thì
người có cùng hộ khẩu trong gia đình thực hiện khai thay. Trường hợp nếu
không đủ điều kiện để khai thay thì xác định như trường họp vắng chủ hộ.
4.4. Trường hợp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế
chấp ngân hàng
Theo quy định tại Điều 15, Chương IV, Thông tư số 153/2011/TTBTC về hồ sơ khai thuế, người nộp thuế phải nộp các “ Bản chụp các giấy

tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quy ền sử d ụng
đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất, Quy ết
định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Bản chụp các gi ấy t ờ ch ứng
minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có) ”, các bản chụp này không
yêu cầu chứng thực, như vậy các “bản chụp” này chỉ có ý nghĩa để c ơ quan
thuế tham khảo, không có ý nghĩa khi tham gia tố tụng về thuế, do v ậy c ần
thiết phải đề nghị bổ sung:
Các bản chụp phải có “chữ ký sống” của người nộp thuế vào các góc
trên và dưới của bản chụp, như vậy để bảo đảm với cơ chế tự tính, t ự
khai, tự nộp và tự chịu trách nhiệm của người nộp thuế.
Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế ch ấp
ngân hàng thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn căn cứ vào sổ danh bạ
địa chính của xã, phường, thị trấn, để cung cấp cho người nộp thu ế các
tiêu trí trong giấy tờ về quyền sử dụng đất, để người nộp thuế kê khai,
đồng thời xác định các chỉ tiêu trên trang 2 của tờ khai tính thuế, đ ể c ơ
quan thuế có căn cứ tính thuế.
4.5. Một số kiến nghị khác