Pháp luật bồi thường khi nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn tại thành phố đà nẵng (LV thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TÂN CẢNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN TÂN CẢNH

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS.TRẦN MINH ĐỨC

HÀ NỘI, năm 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế “Pháp luật bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất từ thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

Nguyễn Tân Cảnh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG .6
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ..........................................................................6
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật bồi thường ...................................6
1.2. Cơ cấu của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ..............................14
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .27
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ...........27
2.2. Thực trạng thực hiện các quy định pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng....................................................................39
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP

LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .......................................................................................49
3.1. Nhu cầu hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn
thành phố Đà Nẵng....................................................................................................49
3.2. Phương hướng hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ
thực tiễn thành phố Đà Nẵng ....................................................................................51
3.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn
thành phố Đà Nẵng....................................................................................................55
3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng ....................................................................60
KẾT LUẬN ..............................................................................................................69
TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với một nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số là nông dân như Việt Nam
thì đất đai luôn là vấn đề rất nhạy cảm và nhận được sự quan tâm đặc biệt của toàn
xã hội. Đặc biệt khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực
hiện cơ chế quản lý đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự
chủ trong sản xuất nông - lâm nghiệp; tiến hành giao đất, cho thuê đất cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Chính sự thay đổi cơ chế quản lý này đã trả
lại cho đất đai những giá trị vốn có của nó: Đất đai ngày càng trở nên có giá và
được đem trao đổi trên thị trường; dùng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụng
thế chấp vay vốn với ngân hàng, tổ chức tín dụng; được đem góp vốn liên doanh
trong sản xuất – kinh doanh. Người dân ngày càng nhận thức sâu sắc được giá trị to
lớn của đất đai. Số lượng các khiếu kiện, tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng v.v...
Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Trong nhiều trường hợp,
người dân do không đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã không

chịu bàn giao đất dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng trực
tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư. Hơn
nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người bị thu hồi đất tiến hành
khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện vượt cấp gây mất ổn định
về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v... Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã
thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định về bồi thường. Tuy nhiên,
hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới
được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn. Các tranh chấp, khiếu kiện
liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có xu hướng gia tăng cả về số
lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung.
Trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, việc nghiên cứu các
quy định về pháp luật bồi thường thiệt khi Nhà nước thu hồi đất trên thực tiễn là cần

1


thiết, nhằm góp phần đưa ra các giải pháp khắc phục những khó khăn, vướng mắc
và nâng cao hiệu quả áp dụng trong quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nhất là gắn bó với địa bàn cụ thể là thành phố Đà Nẵng. Chính
vì vậy, việc lựa chọn đề tài “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ
thực tiễn thành phố Đà Nẵng” làm luận văn thạc sĩ là có tính cấp thiết.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Bồi thường khi thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai.
Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của người bị thu
hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của nhà đầu tư, nên đã nhận được sự quan
tâm của nhiều nhà khoa học, nhà nghiên cứu ở Việt Nam.
Thời gian qua, theo nghiên cứu của tác giả đã có một số công trình nghiên cứu
về lĩnh vực này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn, trên những địa bàn nhất định.
Tiêu biểu là các công trình khoa học nghiên cứu đã được công bố như sau: Thời gian
vừa qua đã có một số công trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh vực này dưới

góc độ lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác giả:
Nguyễn Vĩnh Diện, “Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (qua
thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội), Luận văn Thạc sĩ (2012); Hoàng Thị Thu
Trang, “Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng tại Nghệ An”, Luận văn Thạc sĩ (2012); Nguyễn
Thị Tâm, “Pháp luật về thu hồi đất trong việc giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước
– nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi”, Luận văn Thạc sĩ Luật học (2013); Phạm
Thu Thủy,“Pháp luật về Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt
Nam”; Luận văn (2013) của Trần Phương Liên với nội dung “Pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Thực trạng và hướng hoàn thiện".
Bên cạnh đó, còn có một số bài báo khoa học liên quan đến vấn đề trên đây,
được công bố trên các Tạp chí khoa học chuyên ngành, như Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật, Tạp chí Khoa học Tài chính, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế...như: TS. Trần
Quang Huy, “Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số

2


10/2010; Ts. Nguyễn Quang Tuyến, “Công khai minh bạch để bảo vệ quyền lợi của
người bị thu hồi đất”, Tạp chí Luật học, số 3/2012; TS. Doãn Hồng Nhung (Chủ
biên), “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt
Nam”, sách chuyên khảo, NXB Tư pháp năm 2013; Ngoài ra còn có các công trình
nghiên cứu tiêu biểu như: Chuyên đề “Bình luận và góp ý đối với các quy định bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” của
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đăng trong Hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật
Đất đai sửa đổi” tổ cức tại Đại học Luật Hà Nội; …
Các công trình nghiên cứu của các tác giả đi trước là nguồn tài liệu quý giá
để tác giả Luận văn kế thừa và tiếp tục mở rộng nghiên cứu về vấn đề “bồi thường
khi thu hồi đất” trên các bình diện: cơ sở lý luận, các quy định của pháp luật và
trong thực tiễn thi hành. Có thể nói, các công trình nghiên cứu kể trên đã tiếp cận từ

nhiều góc độ khác nhau để phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, chưa có công trình nào
nghiên cứu chuyên sâu ở góc độ Luật học về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
từ thực trạng thành phố Đà Nẵng. Do đó, đề tài không trùng lặp với các công trình
đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và quy định của
pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Thực trạng thực hiện quy định pháp luật
về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn thành phố Đà Nẵng; nghiên cứu đưa
ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện đảm bảo hài hoà lợi ích của
chủ thể thu hồi đất và người bị thu hồi đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Nghiên cứu, xây dựng các khai niệm cơ bản làm cơ sở cho việc nghiên cứu: khái
niệm thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất.

3


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận và các quy định của Pháp luật Việt
Nam về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực trạng áp dụng các quy định
này trong thực tiễn.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; so sánh với bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất theo các văn bản pháp luật ban hành trước năm 2013.
- Tập trung nghiên cứu vào việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất
nông nghiệp vì mục đích an ninh quốc phòng và mục đích phát triển kinh tế xã hội;

về giá đất và các yếu tố khác.
- Địa bàn nghiên cứu: thành phố Đà Nẵng
- Phạm vi thời gian: từ 2012 đến hết năm 2016.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác –
Lênin là phương pháp duy vật lịch sử và duy vật biện chứng. Bên cạnh đó dựa trên
cơ sở của tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm, đường lối, chủ trương và chính
sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước ta về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để tiến hành nghiên cứu, đề tài này còn vận dụng các biện pháp nghiên cứu
cụ thể như sau: phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp…
Ngoài ra, trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và các số liệu thực
tế khi áp dụng để tìm ra những điểm bất cập trong công tác bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và
nâng cao hiệu quả áp dụng trong quá trình thực hiện pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất.

4


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
- Hệ thống hoá và góp phần phát triển, bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn về

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ở Việt Nam, đặc biệt, phân tích, làm rõ cơ chế điều chỉnh của pháp luật về
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; phân tích làm rõ bản chất của việc bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất.

- Luận văn đã phân tích nội dung các quy định về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, đánh giá thực trạng thi hành lĩnh vực pháp luật này và chỉ ra nguyên
nhân của những hạn chế, tồn tại.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Trên cơ sở đó, đề cập yêu cầu, định hướng và đưa ra các giải pháp cụ thể
hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với các nhà hoạch định
chính sách, pháp luật đất đai, các nhà quản lý đất đai mà còn là tài liệu chuyên khảo
cho công tác giảng dạy, học tập và nghiên cứu khoa học pháp lý đất đai ở các cơ sở
đào tạo luật của nước ta.
7. Cơ cấu luận văn
Luận văn được chia thành 3 phần gồm Phần mở đầu, Phần nội dung và
Phần kết luận.
Phần nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung
nghiên cứu như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực
tiễn tại thành phố Đà Nẵng.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng.

5


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật bồi thường

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất
1.1.1.1. Khái niệm pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trong đời sống hàng ngày, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong
trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách
nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra;
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn
hại gây ra” [20]. Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi
một chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã
hội. Trong lĩnh vực pháp luật đất đai thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhà
nước thu hồi đất.
Theo Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất”. Khái niệm nêu trên chỉ xác định bồi thường về đất, trong
khi đó việc thu hồi đất không chỉ gây thiệt hại về đất, mà còn là những thiệt hại liên
quan đến quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi
trên đất, thậm chí là thiêt hại về sức khỏe do áp lực căng thẳng, lo âu của người sử
dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 12, Điều 3 về giải thích từ ngữ đã quy định
rõ: “Bồi thường về đất đai là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. Còn vấn đề hỗ trợ và bồi thường về
tài sản được quy định tại mục 2, mục 3 chương VI của Luật này. Như vậy, khi Nhà
nước thu hồi đất, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường cho người sử dụng đất hợp pháp
bị thu hồi đất những giá trị, thiệt hại hợp lý về đất và tải sản trên đất, việc bồi

6


thường được thực hiện theo những quy định của pháp luật đất đai.
Từ phân tích trên, có thể hiểu một cách đầy đủ về bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất như sau: Pháp luật bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước thu hồi
đất như sau: Pháp luật bồi thường khi thu hồi đất là việc Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng, phát triển kinh tế phải bù đắp những tổn
hại về đất và tài sản, công trình, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và những thiệt hại
khác trên đất do hành vi thu hồi đất gây ra, cho người sử dụng đất tuân theo những
quy định của pháp luật đất đai.
1.1.1.2. Đặc điểm của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Thứ nhất, về đối tượng được bồi thường, là những chủ thể sử dụng đất: Cá
nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam…, khi thỏa mãn các
điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, về phạm vi bồi thường, chỉ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi
đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ
đe dọa tính mạng con người. … người sử dụng đất mới được bồi thường. Bên cạnh
đó, tùy từng trường hợp Nhà nước sẽ thực hiện các chính sách hỗ trợ cho người bị
thu hồi đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy đinh các căn cứ thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh: Làm nơi đóng quân,
trụ sở làm việc; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia,
trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự;
Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục
vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang
nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng
cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ

7

trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng
cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm (Dự án xây khu công nghiệp,
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn
vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công
trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp
quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc;
hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử
lý chất thải).
Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu
hồi đất bao gồm (Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự
nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa
phương bao gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên
lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây dựng công
trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã
hội, nhà ở công vụ, xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao,
vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa
táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thông mới; chỉnh trang đô
thị, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm
sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự
án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai

8


thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các
khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản).
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc các
trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: bao gồm sử dụng đất không
đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và
đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà
tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê
không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển
nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do
thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối
với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng
cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây
lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không
được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để
thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục
hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa
đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà
nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian
chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ

đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường
về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,

9


quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai.
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền
sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà
nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
không còn nhu cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa
kế; Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có
thời hạn nhưng không được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng
bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Thứ ba, về giá đất bồi thường, Nhà nước chủ động trong việc xác định giá
đất bồi thường dựa trên các căn cứ khoa học và tôn trọng giá đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường của thửa đất.
Nguyên tắc chung về vấn đề bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng
của nhà nước theo pháp luật đất đai là nhà nước thu hồi phần nào thì sẽ tiến hành
bồi thường phần đó. Nếu trong trường hợp phần đất bị nhà nước thu hồi dẫn đến hệ
quả lấn vào diện tích căn nhà gia đình đang sinh sống phải phá đi thì nhà nước có
thể tiến hành hỗ trợ tái định cư cho gia đình. Theo quy định tại Khoản 3 và Khoản
4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ
thể. Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù

hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ
thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức
có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. [21]
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

10


về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp
dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên
quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích
sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có
cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp
tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất
đai năm 2013. [22]
Thứ tư, các phương pháp tiến hành, kết hợp phương pháp hành chính và phương
pháp thỏa thuận. Ngoài ra, cần sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp như: phương pháp
tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục và phương pháp kinh tế. Trình tự, thủ tục thực hiện
cưỡng chế thu hồi đất, trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết
định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết
phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực
hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì
Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế có
quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất
cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì
Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có
liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế. Trường hợp người bị cưỡng chế từ
chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện
bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận
lại tài sản.

11


Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế
thu hồi đất, theo đó, UBND cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc
cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của
pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng
chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí
kinh phí cưỡng chế thu hồi đất; Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập
phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình UBND
cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê
duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản
tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán; lực
lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi
hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất; UBND cấp xã nơi có đất thu hồi có trách
nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm
yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối
hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di
chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất; cơ quan, tổ chức, cá nhân khác

có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc
cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu.
1.1.2. Vai trò của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước, việc đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng kinh tế - xã hội là việc làm tất yếu khách quan của bất kỳ quốc gia nào. Đặc
biệt đối với nước ta sau nhiều năm chiến tranh, chúng ta đang nỗ lực chấn hưng đất
nước, thu hẹp khoảng cách và sớm đuổi kịp các nước trong khu vực. Để đạt được
mục tiêu này, chúng ta phải đầu tư xây dựng đầy đủ, đồng bộ hệ thống các cơ sở hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Muốn vậy, Nhà nước phải có một quỹ đất cần thiết,
phù hợp. Tuy nhiên, Nhà nước không thể có đủ quỹ đất này nếu không thực hiện
việc thu hồi đất của người đang sử dụng. Song việc thu hồi đất chỉ có thể thực hiện
được khi Nhà nước giải quyết tốt bồi thường, cho người sử dụng đất.

12


Thứ nhất, pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm
bảo đảm lợi ích công cộng
Thu hồi đất là biện pháp của Nhà nước nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật về
sử dụng đất giữa một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê
đất và một bên là Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai. Thông qua
việc thu hồi đất, Nhà nước có được một quỹ đất cần thiết đáp ứng nhu cầu xây dựng
cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội đồng bộ; phát triển các cơ sở kinh tế, công nghiệp, các
cơ sở sản xuất - kinh doanh, khu đô thị v.v... Qua đó, làm tăng tính hấp dẫn của môi
trường đầu tư; kêu gọi sự đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước phục vụ
cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước;
Đồng thời, ở một mức độ nhất định, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất cũng góp phần gián tiếp vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ
trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng sản xuất công nghiệp, dịch vụ. Khi diện
tích đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, Nhà nước thực hiện các biện

pháp hỗ trợ cho người nông dân bị mất đất sản xuất trong việc đào tạo chuyển đổi
nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm mới. Qua đó, góp phần rút bớt một lực lượng lao
động ở nông thôn chuyển sang làm việc trong khu vực sản xuất phi nông nghiệp và
dịch vụ.
Thứ hai, pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải
quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất
Vì lợi ích chung, lợi ích của cả cộng đồng, Nhà nước thực hiện thu hồi đất
của người sử dụng đất để sử dụng cho các mục đích khác nhau. Điều này sẽ gây ra
những thiệt hại và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của những người bị thu hồi
đất. Nếu không thực hiện tốt việc bồi thường cho người bị thu hồi đất sẽ dẫn đến
tình trạng là trong khi các công trình phúc lợi được xây dựng trên những diện tích
đất bị thu hồi mang lại lợi ích cho số đông dân chúng trong xã hội thì ở thái cực
ngược lại người bị thu hồi đất lại rơi vào tình trạng khó khăn về sản xuất và đời
sống do bị mất đất sản xuất hoặc bị mất nhà ở. Do đó, vấn đề bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất phải giải quyết hài hòa các mối quan hệ về lợi ích của người bị thu

13


hồi đất với lợi ích của Nhà nước, của xã hội để vừa bảo đảm nhu cầu sử dụng đất
đai phục vụ cho việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;
vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bồi hoàn cho họ
những thành quả lao động, kết quả đầu tư bị thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Thứ ba, pháp luật bồi thường góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị,
trật tự an toàn xã hội
Cho dù thu hồi đất để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì thì đây cũng là hành
vi"đụng chạm" trực tiếp đến quyền lợi vật chất của người sử dụng đất. Chính vì vậy,
thu hồi đất luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mâu thuẫn, tranh
chấp về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việc
thu hồi đất (chủ đầu tư, các doanh nghiệp hoặc cộng đồng xã hội). Thực tế giải

quyết các tranh chấp, khiếu kiện từ việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất cho thấy nếu không giải quyết tốt việc bồi thường cho người bị thu hồi đất nhằm
giúp họ vượt qua khó khăn nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất thì sẽ phát
sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp với số đông người dân tham gia.
Đây là nguyên nhân cơ bản làm phát sinh những "điểm nóng" gây mất ổn định về
chính trị, trật tự an toàn xã hội và dễ bị kẻ xấu lợi dụng kích động, lôi kéo nhân dân
không đồng thuận với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thu hồi đất
để thực hiện các dự án đầu tư, các công trình hạ tầng công cộng v.v... phục vụ lợi
ích của cộng đồng. Do đó, thực hiện tốt bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có vai
trò quan trọng góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội; tránh nguy
cơ nảy sinh các xung đột xã hội.
1.2. Cơ cấu của pháp luật bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Về cơ cấu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì phải thực hiện các quy
định như sau:
(i) Quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại
Điều 74, Điều 88 Luật Đất Đai 2013.
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”

14


Thứ nhất, người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện về loại đất mà mình đang
sử dụng, về chứng nhận quyền đối với đất đó. Nếu không đảm bảo các điều kiện
theo pháp luật quy định thì người sử dụng đất không được bồi thường. Theo đó chỉ
bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Còn thu hồi đất trong những
trường hợp còn lại sẽ không được bồi thường. Điều kiện để người sử dụng đất được
bồi thường quy định của thể trong Điều 75 Luật Đất đai 2013.
Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích

sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, phải đảm bảo nguyên tắc công bằng, hiệu quả, dân chủ, tiết kiệm
ngân sách và hỗ trợ người khó khăn khi bị thu hồi đất. Biểu hiện cụ thể của những
nguyên tắc này là khi thu hồi phải đảm bảo sự công bằng về giá đất, về mức hỗ trợ,
về đối tượng thụ hưởng, về địa vị pháp lý…giữa các đối tượng thu hồi, giữa người
bị thu hồi với Nhà nước hay chủ đầu tư đảm bảo sự hài hòa về lợi ích, minh bạch
về mọi vấn đề liên quan, làm sao để người dân tự nguyện giao đất thực hiện dự án,
công trình phát triển đô thị, phát triển kinh tế-xã hội, đảm bảo quốc phòng-an ninh.
Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà
người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải
bồi thường. Quy định trên phù hợp với nguyên tắc dân sự được quy định trong Bộ
luật dân sự 2005. Khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu
không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương. Cách tiếp
cận này xuất phát từ quan niệm coi đất đai là tài sản có thể được trả thay bằng tiền
bồi thường để mua được một thửa đất tương đương. Quy định này cũng nhằm ngăn
ngừa tình trạng người bị thu hồi đất đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đất
đai tăng lên từ việc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc do sự đầu tư của Nhà nước
mang lại.
Việc bồi thường phải dân chủ khách quan, tức là phải đảm bảo khi người dân

15


bị thu hồi đất mà có các đủ điều kiện nhận bồi thường, họ phải được bồi thường.
Đây là quyền liên quan tới lợi ích chính đáng mà không một ai hay tổ chức cá nhân
nào không cho họ thực hiện.
“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh
khi Nhà nước thu hồi đất”

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.
Đây là môt điểm mới của luật đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường
về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất. Trên
thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản
xuất và nguồn sống của con người. Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi
đất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường
về thu nhập, sinh kế cho người mất đất. Nếu chỉ là khoản hỗ trợ trong một thời gian
nhất định thì coi như đã phó mặc việc tìm sinh kế mới cho người mất đất. Do đó,
thay vì phó mặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người mất đất cho Nhà
nước, nhà đầu tư cần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người mất đất về cơ hội
tìm sinh kế mới cho họ; đồng thời, nhà đầu tư phải chi trả cho người mất đất một
khoản tiền tương ứng với mức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mất
đất có nguồn thu nhập mới và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường càng
lớn để bắt buộc nhà đầu tư không thể trì hoãn. Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần
nghiên cứu rất kỹ lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền
địa phương cũng khó đánh đổi mọi giá cho sự phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm
được tham nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai.
(ii) Quy định về nội dung bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Thứ nhất, về việc bồi thường về đất ở khi Nhà nước thu hồi đất:
Luật Đất đai năm 2013 tách riêng việc bồi thường về đất và bồi thường về tài

16


sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành hai điều riêng biệt
tại Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 với các quy định cụ thể để thống

nhất thực hiện. Đối với đất sử dụng có thời hạn, mức bồi thường cho người có đất
thu hồi không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời
hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó. Luật Đất đai năm
2013 cũng quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại cho một số
trường hợp không được bồi thường về đất; bổ sung quy định về việc bồi thường đối
với các dự án đặc biệt…
Đồng thời, quy định của pháp luật hiện hành, theo đó, các trường hợp không
được bồi thường về đất:
Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận
khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối...
Đất được Nhà nước giao để quản lý.
Đất bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; do thuộc trường hợp quy
định như cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự
nguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được
gia hạn…. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (trừ trường hợp đất
nông nghiệp đã sử dụng trước 1-7-2004 mà hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp
giấy chứng nhận) .
Thứ hai, về việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân:
Theo quy định tại Điều 80 Luật Đất đai năm 2013, việc bồi thường về đất,
chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải
là đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:
Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại
Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích
sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo

17

thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.
Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi Nhà nước
thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính
sách đối với người có công với cách mạng.
Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường: Đối với đất sử
dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất
thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụng còn lại của đất
thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền. Trường hợp
hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu cầu sử dụng với thời hạn
dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi thì được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với thời gian được tăng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nếu Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất thì không được bồi
thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu có.
Nếu Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công với
cách mạng thì được bồi thường về đất. Căn cứ vào điều kiện thực tế, quỹ đất tại địa
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc bồi thường. Hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài mà có đủ điều kiện được
bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi
thường về đất theo giá đất ở.

18


Thứ ba, về việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà
nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở của tổ chức kinh tế, doanh
nghiệp liên doanh:
- Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa của
tổ chức kinh tế được thực hiện theo quy định sau:
Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích đất mà phần còn lại
không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa thì
chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử
dụng nếu dự án đã có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; được bồi
thường bằng tiền nếu dự án đang trong thời gian xây dựng kết cấu hạ tầng và chưa
có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó;
Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất mà phần còn lại đủ điều kiện để
tiếp tục sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được bồi thường bằng tiền
đối với diện tích đất thu hồi. Nếu trên diện tích đất thu hồi đã có mồ mả thì bố trí di
dời mồ mả đó vào khu vực đất còn lại của dự án; trường hợp khu vực đất còn lại
của dự án đã chuyển nhượng hết thì chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng giao
đất mới tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phục vụ việc di dời mồ mả tại
khu vực có đất thu hồi.
- Việc giao đất tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa phải phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan, nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi
thường về trong các trường hợp sau:
+ Đất do tổ chức kinh tế góp vốn theo quy định tại Điều 184 của Luật Đất
đai có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp

không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Đất do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà

19


nước, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà được sử dụng giá trị quyền sử
dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và
không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn
liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài;
+ Đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển
nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay
chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài.
Thứ tư, về việc bồi thường đối với các trường hợp đặc biệt
Các trường hợp đặc biệt trong thực hiện cơ chế, chính sách bồi thường như:
Các dự án đầu tư do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận chủ trương đầu tư mà phải di chuyển cả cộng đồng dân cư, làm ảnh
hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng,
các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Các
dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam
có cam kết về khung chính sách bồi thường. Nếu thuộc trường hợp các chính sách
bồi thường đối với các trường hợp đặc biệt:
Đối với các dự án do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung
chính sách bồi thường. Căn cứ vào khung chính sách về bồi thường đã được Thủ

tướng Chính phủ quyết định, Bộ, ngành có dự án đầu tư tổ chức lập, thẩm định và
phê duyệt phương án bồi thường cho toàn bộ dự án.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương án bồi thường đã được Bộ, ngành
phê duyệt, tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường đối với dự án
thực hiện tại địa phương sau khi đã có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của Bộ,
ngành có dự án đầu tư; tổ chức thực hiện và quyết toán kinh phí bồi thường với Bộ,
ngành có dự án đầu tư.

20


Thứ năm, đối với trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi
trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị
ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì người có
đất thu hồi được bồi thường để ổn định đời sống, sản xuất thuộc Khoản 3 Điều 87
của Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, ngân sách nhà nước chi trả trong trường hợp
thu hồi đất ở do thiên tai gây ra và doanh nghiệp chi trả trong trường hợp thu hồi đất
ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người do
doanh nghiệp đó gây ra; trường hợp doanh nghiệp đã giải thể, phá sản thì tiền bồi
thường, hỗ trợ do ngân sách nhà nước chi trả theo quy định tại Điều 16 Nghị định
số 47/2014/NĐ-CP.[12]
(iii) Quy định về trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước và Chủ đầu tư khi
thực hiện bồi thường khi thu hồi đất:
Thứ nhất, đối với trách nhiệm của các Sở, ban, ngành cấp tỉnh
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:
+ Chủ trì công tác thẩm định phương án bồi thường đối với trường hợp thu
hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh;
+ Hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện các quy định, chính sách về bồi
thường;
+ Hướng dẫn việc xác định và xử lý những vướng mắc về diện tích đất, loại

đất, vị trí đất và thẩm định điều kiện được bồi thường và không được bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai;
+ Hướng dẫn việc xác định quy mô diện tích đất thuộc đối tượng được bồi
thường hoặc không được bồi thường, mức độ bồi thường hoặc hỗ trợ cho từng
người sử dụng đất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường;
+ Tổ chức thực hiện xác định giá đất trong công tác bồi thường;
+ Tổng hợp và thông qua Ủy ban nhân dân tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và
Môi trường về tình hình và kết quả thực hiện thu hồi đất, bồi thường tại địa phương
trước ngày 01 tháng 12 hàng năm.
- Sở Tài chính có trách nhiệm:

21