Định giá cổ phiếu công ty CP đầu tư và công nghiệp Tân Tạo

ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU
CÔNG TY CỐ PHẦN ĐẦU TƯ và CÔNG NGHIỆP TÂN TẠO
Ngày 29/9/2017
I. Giới thiệu về công ty cổ phần đầu tư và công nghiệp Tân Tạo:
a. Giới thiệu:
Tên pháp định: Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo
Tên quốc tế: Tan Tao Investment Industry Corporation
Tên viết tắt: ITACO
Thành lập ngày 14 tháng 11 năm 1996.
Niêm yết trên sở giao dịch TPHCM ngày 15 tháng 11 năm 2006
Mã chứng khoán: ITA
Trụ sở chính: Lô 16, Đường 2, Khu Công nghiệp Tân Tạo, Phường Tân Tạo A,
Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Điện thoại: 08-37505171
- Fax: 08-37508237
- Website: />b. Lịch sử hình thành
- CTCP Khu công nghiệp Tân Tạo (ITACO), tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng - Kinh doanh Cơ sở hạ tầng KCN tập trung Tân Tạo. Công ty là chủ
đầu tư KCN Tân Tạo với tổng diện tích theo quy hoạch là 443,25 ha. Trong đó:
- Khu Hiện hữu với diện tích 181 ha được thành lập ngày 30/11/1996 trên cơ sở
Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ
tầng Khu công nghiệp Tân Tạo, huyện Bình Chánh, TP.HCM.
- Khu Mở rộng với diện tích 262,25 ha được thành lập ngày 12/5/2000 trên cơ sở
Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ
tầng Khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng, TP.HCM.
- Ngày 15/07/2002, Công ty TNHH đầu tư xây dựng – kinh doanh cơ sở hạ tầng,
khu công nghiệp tập trung Tân Tạo chuyển thành Công ty Cổ phần Khu công
nghiệp Tân Tạo.
- Ngày 15/11/2006 công ty Tân Tạo đã chính thức niêm yết trên sàn giao dịch tại
Trung Tâm giao dịch chứng khoán TP.HCM.
-

c. Lĩnh vực kinh doanh:
-

Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng trong Khu công nghiệp Tân Tạo.
Đầu tư xây dựng và kinh doanh khu công nghiệp, khu dân cư đô thị.
Cho thuê đất đã được xây dựng xong cơ sở hạ tầng.
Cho thuê hoặc bán nhà xưởng do Công ty xây dựng trong khu công nghiệp.
Kinh doanh các dịch vụ trong Khu công nghiệp.
Dịch vụ tư vấn đầu tư, tư vấn khoa học kỹ thuật và chuyển giao công nghệ.
Xây dựng công nghiệp, dân dụng, giao thông.
Dịch vụ giao nhận hàng hóa và dịch vụ cho thuê kho bãi.
Xây dựng các công trình điện đến 35KV.
Kinh doanh nhà ở (xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê).
Dịch vụ truyền số liệu; dịch vụ truyền tệp điện tử, truy cập từ xa; dịch vụ truy cập
dữ liệu theo các phương thức khác nhau; cung cấp dịch vụ internet (ISP), cung
cấp dịch vụ ứng dụng internet (OSP), cung cấp nội dung thông tin trên internet
(khi được cấp phép theo quy định của pháp luật); các dịch vụ lưu trữ và cung cấp
thông tin.)


d. Vị thế công ty :
Khu công nghiệp Tân Tạo, nằm dọc theo Quốc lộ 1A, phía Tây Nam của Tp. Hồ
Chí Minh, thuộc quận Bình Tân, cách trung tâm Tp. Hồ Chí Minh 12 km, cách Sân
bay Tân Sơn Nhất 12 km, cách cảng Sài Gòn 15 km. Đây là vị trí khá quan trọng
trong kế hoạch phát triển kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh, là đầu mối giao
thông của khu vực và các tỉnh miền Tây. Dự kiến, khu vực này sẽ phát triển thành
Trung tâm Công nghiệp và Thương mại của Thành phố. Khu công nghiệp Tân Tạo
bao gồm 2 khu: Khu hiện hữu và Khu mở rộng với tổng diện tích theo thiết kế ban
đầu là 443,25 ha.

e. Chiến lược phát triển và đầu tư:
-

-

-

-

-

Kế hoạch kinh doanh và tiếp thị năm 2017
Tìm cơ hội từ sự khủng hoảng của thị trường: tập trung các hoạt động đầu tư,
xây dựng (tận dụng cơ hội giá vật tư và nhân công thấp, lãi suất ngân hàng thấp
và có hỗ trợ từ Chính phủ) chuẩn bị đa dạng hoá sản phẩm sẳn sàng tung ra thị
trường khi thị trường BĐS hồi phục.
Hoàn thiện bộ máy: Tập trung xây dựng và cũng cố lực lượng nhân sự, cơ chế
hoạt động, quy trình, chính sách chuẩn chuyên nghiệp, v.v. sẳn sàng cho giai
đoạn phát triển mới.
Xây dựng thương hiệu: Tập trung xây dựng thương hiệu, hình ảnh Tập đoàn,
v.v. thông qua các phương tiện/công cụ hiệu quả với chi phí tối thiểu.
Mục tiêu kinh doanh và tiếp thị:
Tiếp tục các hoạt động kinh doanh và tiếp thị (bán và cho thuê đất, nhà xưởng
và các dịch vụ) trong các KCN.
Triển khai kinh doanh và tiếp thị các sản phẩm của các dự án E.city Tân Đức.
Thành lập và đưa vào hoạt động ổn định sàn giao dịch BĐS tại Tp. HCM và tại
KCN Tân Đức tỉnh Long An.
Giới thiệu thành công các dự án nhà ở, chung cư cho công nhân (bán và cho
thuê) tại Tân Tạo và Tân Đức.
Xây dựng, chuẩn bị cho kế hoạch kinh doanh và tiếp thị cho các dự án tiếp theo.

Xây dựng và hoàn thiện Ban kinh doanh và tiếp thị Tập đoàn thông qua xây
dựng định hướng rõ ràng, tái cấu trúc, chính sách khen thưởng phù hợp, áp dụng
chương trình phần mềm hoạch định tài nguyên doanh nghiệp vào hoạt động
kinh doanh và tiếp thị.
Xây dựng hình ảnh và thương hiệu Tập đoàn thông qua hệ thống nhận dạng
thương hiệu toàn diện và các hoạt động PR, v.v.
Công tác Tài chính kế toán:
Tạo mối quan hệ tốt với các đối tác chiến lược, các Ngân hàng, Tập đoàn Tài
chính, Quỹ đầu tư… để nhận nguồn vốn, đảm bảo đủ nguồn vốn phục vụ đầu tư
cho các dự án của Tập đoàn, cũng như hỗ trợ giúp đỡ các doanh nghiệp trong
các KCN vay vốn phát triển mở rộng sản xuất kinh doanh, tạo đà cho các KCN
phát triển.
Xây dựng các biện pháp quản lý tốt và sử dụng hiệu quả nguồn vốn trong quá
trình đầu tư, thực hiện các dự án.
Chấp hành nghiêm chỉnh việc lập và thực hiện báo cáo tài chính theo đúng quy
chế tài chính của Tập đoàn và của Nhà nước.


-

-

-

-

Thường xuyên cập nhật các thông tin tài chính, kế toán và luật thuế để thực hiện
theo đúng quy chế tài chính của Nhà nước
Thường xuyên theo dõi khách hàng đã ký hợp đồng thuê đất, đôn đốc, nhắc nhỡ
thanh toán tiền đúng hạn.

Công tác đầu tư phát triển:
Hoàn thiện cơ sở hạ tầng KCN Tân Đức giai đoạn 2.
Tiếp tục hoàn thiện cơ sở hạ tầng và xây dựng một số nhà mẫu trong Khu đô thị
E.city Tân Đức.
Tiếp tục đầu tư hoàn thành Khu nhà ở Công nhân cho thuê và khu căn hộ dành
cho người thu nhập trung bình để bán tại KCN Tân Đức và Tân Tạo.
Tiếp tục hoàn thành Nhà máy xử lý nước sạch và Nhà máy xử lý nước thải cho
Khu Tân Đức.
Tập trung giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho Dự án Trung
tâm điện lực Kiên Lương để kịp giao đất cho nhà đầu tư của Trung tâm điện lực
Kiên Lương vào tháng 12-2009.
Tiến hành thực hiện kê biên, lên phương án giải phóng mặt bằng cho Dự án nhà
máy Cement Hà Nam, mục tiêu: giao đất cho Chủ đầu tư nhà máy Cement Hà
Nam khởi công hạ tầng vào năm 2010.
Hoàn tất các thủ tục pháp lý để xây dựng Dự án Tân Tạo Sky: cụm thương mại
dịch vụ văn phòng cho thuê gồm 05 tầng hầm và 54 tầng nổi trên diện tích gần
14.000m2 tại 220B Điện Biên Phủ.
Bên cạnh đó, tiếp tục xúc tiến các thủ tục pháp lý cần thiết cho các dự án:
+ Dự án án cao ốc Văn phòng và Trung tâm thương mại Tân An 52ha
+ Dự án Khu đô thị E. City Tân Tạo
+ Dự án nhà máy xử lý nước tại long An
+ Dự án nhà máy nhiệt điện Long An

f. Cổ phần và cổ đông:
-

Cổ phần: Tính đến ngày 31/12/2016, vốn điều lệ của Công ty như sau:
Vốn điều lệ của Công ty/Capital share: 9.384.636.070.000 đồng
Mệnh giá 1 cổ phiếu/Face value: 10.000 đồng
Khối lượng cổ phiếu niêm yết/Issued shares: 938.463.607 cổ phiếu

Khối lượng cổ phiếu đang lưu hành/Shares in circulation: 838.282.817 cổ phiếu
Cổ phiếu quỹ/Treasury shares: 142.032 cổ phiếu

II. Định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tư và công nghiệp Tân Tạo:
a. Cơ sở lý thuyết:
 Phương pháp tính chỉ số P/E
 Giới thiệu:
Tỷ số giá trên thu nhập (P/E) là một trong những thuật ngữ tài chính được các
nhà đầu tư sử dụng hàng ngày trên thị trường chứng khoán. Với một cổ phần
đang có giá trên thị trường đồng nghĩa với việc nó “đang đươc bán với mức P/E
cao” điều này có nghĩa các nhà đầu tư sãn sàng trả gí cao hơn trên cùng một đồng
thu nhập EPS để mua đươc cổ phần đó.
Tỷ số P/E cho biết nhà đầu tư phải trả bao nhiêu cho mỗi đồng thu nhập của
một cổ phiếu
Chỉ số P/E cao được gọi là cổ phiếu tăng trưởng
Chỉ số P/E thấp được gọi là cổ phiếu giá trị


Thông thường, P/E từ 5-15 là bình thường, nếu P/E lớn hơn 20 có nghĩa là:
- Nhà đầu tư dự kiến tốc độ tăng cổ tức cao trong tương lai.
- Cổ phiếu có rủi ro thấp nên người đầu tư thỏa mãn với tỷ suất vốn hóa thị trường
thấp.
- Nhà đầu tư dự đoán công ty có tốc độ tăng trưởng trung bình và sẽ trả cổ tức cao.
 Công thức tính chỉ số P/E:
Tỷ số giá/thu nhập (P/E) được tính bằng giá cổ phiếu hiện tại chia cho thu nhập
trên mỗi cổ phần hằng năm (EPS).
P/E

=

EPS =
Khi tính chỉ số P/E nên so sánh với 4 chuẩn mực sau:
- Tỷ số tăng trưởng trong quá khứ
- Mức tăng trưởng dự kiến trong tương lai của công ty
- Cổ phiếu của các công ty khác trong cùng ngành kinh doanh
- Toàn bộ thị trường, phản ánh bằng chỉ số
Chỉ số P/E chỉ thực sự có ý nghĩa trong việc định giá cổ phiếu khi thị trường chứng
khoán đã phát triển đối với nhiều công ty cùng ngành nghề, cùng quy mô được niêm yết. khi
đố chỉ cần nhân hệ số P/E với lơi nhuận mỗi cổ phiếu là có thể xác định được giá trị cổ phiếu
(P=P/E*EPS)

b. Định giá cổ phiếu:
 Để định giá cổ phiếu ITA, đầu tiên cần xác định được các P/E chuẩn để so sánh,
có các loại P/E chuẩn sau:
 P/E trung bình của các công ty cùng ngành với cùng đặc tính hoạt động.
 P/E trung bình của toàn ngành.
 P/E của toàn bộ thị trường.
 P/E trung bình của công ty đó trong quá khứ.
 Tính P/E trung bình của các công ty cùng ngành với cùng đặc tính hoạt động
là hợp lý nhất, vì khi đó ta so sánh các công ty tương đối giống nhau, tính
chính xác sẽ cao hơn.
 Lựa chọn những công ty cùng ngành theo phân loại nhóm ngành của trang
www.cophieu68.vn. Tuy nhiên, theo khảo sát của nhóm thì công ty cổ phần
đầu tư và công nghiệp Tân Tạo có lĩnh vực kinh doanh chủ lực đó là xây dựng
và bất động sản, do đó nhóm sẽ loại bỏ những công ty có lĩnh vực kinh doanh
chủ lực khác xây dựng và bất động sản như sản xuất và giáo dục. Đây là danh
sách các công ty được lựa chọn để có cùng ngành với ITA:


STT

Mã CK

Tên Công ty

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

26
27
28
29
30
31

CLG
D11
D2D
DIG
DRH
DTA
DXG
HDC
HDG
HQC
IDI
IDV
IJC
ITA
ITC
KAC
KBC
LCG
LGL
NBB
NDN
NHA
NLG

NTL
NVL
QCG
SCR
SDI
SZL
TDH
VIC

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotec
Công ty Cổ phần Địa ốc 11
Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2
Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng
Công ty Cổ phần Đầu tư Căn nhà mơ ước
Công ty Cổ phần Đệ Tam
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh
Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu
Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô
Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đa Quốc Gia IDI
Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng Vĩnh Phúc
Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật
Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo
Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà
Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc
Công ty Cổ phần LICOGI 16
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang
Công ty Cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy
Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng

Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội
Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long
Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va
Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai
Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Sài Đồng
Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành
Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức
Tập Đoàn VinGroup - CTCP

 Đây là những công ty có cùng ngành nghề với ITA, tuy nhiên quy mô của các công ty này
vẫn chưa tương đồng với ITA, vì vậy nhóm sẽ tiếp tục điều chỉnh để chọn ra những công ty
vừa cùng ngành nghề và có quy mô chênh lệch không quá lớn.


STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31

Mã CK
CLG
D11
D2D
DIG
DRH
DTA
DXG
HDC
HDG
HQC

IDI
IDV
IJC
ITA
ITC
KAC
KBC
LCG
LGL
NBB
NDN
NHA
NLG
NTL
NVL
QCG
SCR
SDI
SZL
TDH
VIC

Tổng tài sản
1,229,944,120,000
223,984,896,742
1,347,033,426,000
6,086,647,800,000
816,818,891,000
296,643,975,000
3,273,209,518,000

1,543,355,249,000
7,906,099,783,000
6,906,765,043,000
5,371,972,575,000
685,744,576,000
7,852,810,469,000
12,979,974,499,000
3,443,360,947,000
439,224,163,000
14,365,362,301,000
2,565,519,202,000
2,263,677,839,000
5,245,487,678,000
623,932,320,436
154,936,309,327
7,729,866,722,000
1,560,665,711,000
41,956,020,676,000
9,757,485,623,000
8,545,610,642,000
25,099,759,543,596
1,562,797,768,000
2,758,261,936,000
193,761,946,080,000

Công ty cổ phần đầu tư
và công nghiệp Tân Tạo
có tổng tài sản tính đến
nay là 12,979,974,499,000
đồng. Để chọn ra những

công ty có quy mô không
quá chệnh lệch, nhóm
quyết định chọn những
công ty có tổng tài sản
trên 5000 tỷ và dưới
30000 tỷ. khi đó, kết quả
so sánh sẽ chính xác hơn.

*Tổng tài sản được lấy ở bảng cân đối kế toán của công ty (trong báo cáo tài chính 6
tháng đầu năm 2017 đã được kiểm toán).


 Tiến hành định giá:
 Giá thị trường được lấy ở trang www.cophieu68.vn ngày 29/09/2017.
 EPS của các công ty lấy vào quý 3, quý 4 của năm 2016 và 6 tháng đầu
năm 2017 trong bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh (để cập nhật
P/E gần với hiện tại nhất).

STT Mã CK
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

12

DIG
HDG
HQC
IDI
IJC
ITA
KBC
NBB
NLG
QCG
SCR
SDI

Tổng tài sản

Giá thị trường

6,086,647,800,000
7,906,099,783,000
6,906,765,043,000
5,371,972,575,000
7,852,810,469,000
12,979,974,499,000
14,365,362,301,000
5,245,487,678,000
7,729,866,722,000
9,757,485,623,000
8,545,610,642,000

25,099,759,543,596

15900
34300
3250
6400
12000
4020
14600
17000
27050
16500
11200
63400

EPS
Quý 3 2016 Quý 4 2016 6 tháng đầu 2017
32
-266
96
412
622
39
881
716
1748
831
270
4008

167
725
24
96
235
1
272
4
236
-19
569
3516

185
2023
105
77
158
24
81
679
1112
137
59
3005

EPS lũy kế

P/E

384.0
2482.0
225.0
585.0
1015.0
64.0
1234.0
1399.0
3096.0
949.0
898.0
10529.0

41.4
13.8
14.4
10.9
11.8
62.8
11.8
12.2
8.7
17.4
12.5
6.0

 P/E của ITA cao hơn rất nhiều so với các công ty tương đồng
 Sau khi tìm được tỷ số P/E của các công ty, ta tính P/E trung bình và tìm
ra giá cổ phiếu ITA bằng cách:
Giả cổ phiếu ITA = (P/E trung bình ) x (EPS lũy kế của ITA)

= 18.7x64 = 1194 đồng

P/E trung bình
Giá cổ phiếu ITA(đồng)

18.7
1194


GVHD: ThS.DƯƠNG TẤN KHOA

Nhóm thực hiện:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Nguyễn Thúy Quỳnh Hoa
Trần Duy Minh
Lê Thị Thanh Thanh
Nguyễn Thị Yến Nhi
Phan Trọng Ân
Vũ Thị Diễm Trúc
Trương Mỹ An
Phùng Thị Nga

Nguyễn Hữu Thịnh