Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

MỞ ĐẦU
Để thị trường BĐS được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính
quy, chuyên nghiệp thì kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các
doanh nghiệp khi kinh doanh BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS đã
được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động. Vậy hoạt động của sàn giao dịch
BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả ra sao? Do vậy e xin chọn đề số
10: “Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta
hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối
với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.”
NỘI DUNG
I.
1.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
Khái niệm sàn giao dịch bất động sản.

Theo khoản 5 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 thì: “Sàn giao
dịch bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản và cung cấp
các dịch vụ về bất động sản.”
2.

Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản.

-Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS.
-Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó không chỉ diễn ra
các giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. Các
dịch vụ này bao gồm: Môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn, quảng bá, đấu giá BĐS
-Hiện nay ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là:
+ Sàn giao dịch BĐS điện tử
1

+ Sàn giao dịch BĐS thực tế.
II.
1.

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS Ở
NƯỚC TA HIỆN NAY
Những kết quả đạt được

Thứ nhất, trong suốt quá trình hoạt động của mình sàn giao dịch BĐS đã có
đóng góp to lớn trong việc cung cấp thông tin chính xác, kịp thời cho thị trường
BĐS. Hiện nay trên cả nước đang có khoảng 557 sàn giao dịch bất động sản trong
đó Hà Nội 324 sàn và TP HCM 233 sàn với một số sàn giao dịch BĐS có uy tín
hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacer, Thăng
Long, Vin com… Sự phát triển nhanh chóng của sàn giao dịch BĐS cũng như
mạng lưới sàn giao dịch BĐS đã có vai trò to lớn trong việc cung cấp thông tin
chính xác, kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng
tăng lên về số lượng mà còn tăng lên cả về chất lượng, thúc đẩy thị trường BĐS
phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn.
Thứ hai, hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân
chơi minh bạch cho các nhà đầu tư BĐS và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi
tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị trường
quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước.
Thứ ba, hiện nay các sàn giao dịch BĐS đã không ngừng mở rộng quy mô,
hoạt động và nâng cao chất lượng hoạt động của mình. Các sàn giao dịch bất động
sản đã ý thức chủ động xây dựng và hoạt động sàn giao dịch hướng tới tính hiện
đại, chuyên nghiệp, hoạt động chiến lược, nâng cao kĩ năng quản lý ngành nghề và
đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên.
Ví dụ: Sàn giao dịch BĐS Sacomreal đến nay đã xây dựng lên một hệ thống

các sàn giao dịch BĐS. Tại các sàn giao dịch BĐS được trang bị các bảng điện tử,
2


các tạp chí, các bảng điện tử là một ngân hàng thông các hàng hóa BĐS của Việt
Nam, hệ thống tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua các máy tính tra cứu màn
hình cảm ứng kết hợp với Internet. Hệ thống này được lắp đặt tại trụ sở sủa
Sacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên của Sacomreal, nó hoạt động 24/24.
Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và tham khảo thông tin nhanh chóng.
Từ đó ngày càng thu hút được các giao dịch thông qua sàn, qua đó hạn chế phần
nào tình trạng hoạt động tự phát và các giao dịch ngầm trong thị trường kinh doanh
BĐS tạo ra môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh và ngày càng phát triển.
Thứ tư, các sàn giao dịch BĐS hiện nay cũng ngày càng phát triển các sản
phẩm dịch vụ của mình phù hợp nhu cầu thiết yếu về nhà ở, giao dịch BĐS của
nhiều đối tượng trong khách hàng, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn cho các khách hàng
và nâng cao tính cạnh tranh trong hoạt động của mình.
2.

Một số bất hợp lý

Bên cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở
nước tta hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập được thể hiện ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS còn mang tính hình thức,
kém hiệu quả.
Dù số lượng sàn giao dịch BĐS phát triển khá nhanh, nhưng nhìn chung
trong thời gian hoạt động của các sàn giao dịch còn mang tính hình thức, kém hiệu
quả, số lượng giao dịch qua sàn vẫn thấp. Theo thống kê của Cục quản lý nhà và
bất động sản- Bộ xây dựng cho biết nếu tháng 3, TPHCM có 233 sàn giao dịch
BĐS thì tới tháng 6 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng 20 sàn ra đời. Trong khi
đó, giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% ( TP Hà Nội chưa tới 30% và cả

nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn). Có thể nhìn thấy
hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các sàn còn yếu.
3


Các sàn chỉ thay “vỏ bọc” bên ngoài còn hình thức hoạt động bên trong vẫn không
khác gì các trung tâm môi giới nhà đất trước kia. Hiện nay, điều kiện để mở sàn
giao dịch bất động sản theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng không quá phức tạp, chi
phí thành lập và hoạt động không cao. Vì vậy các sàn giao dịch ra đời ồ ạt nhưng
tính cạnh tranh rất thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây
dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính đối phó.
Thứ hai, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS còn thiếu tính minh bạch
Theo quy định, sàn giao dịch BĐS công khai các thông tin về BĐS cần bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuế mua (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)
để khách hàng biết và đăng kí giao dịch. Tuy nhiên, quy định này còn nhiều sàn
chưa thực hiện nghiêm túc. Thực tế cho thấy không ít sàn giao dịch sau khi đăng
ký thành lập đã không có giao dịch, hoặc có những giao dịch thiếu minh bạch, giao
dịch các bất động sản chưa đầy đủ các yếu tố hợp pháp…hoạt động thiếu tính
chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm
yết trên sàn không đảm bảo chính xác 100%. Bởi, các sàn hiện nay do các chủ đầu
tư thành lập để bán sản phẩm của công ty. Do đó, vì mục tiêu lợi nhuận và vấn đề
lợi nhuận đặt lên hàng đầu mà các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin
chính xác, minh bạch. Ngoài ra, hiện nay còn có nhiều sàn giao dịch đã “quên”
công bố thông tin về sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng gây khó khăn
cho các nhà đầu tư cũng như người dân tiếp cận được các thông tin chính xác. Với
sự hoạt động thếu tính minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản như hiện nay
đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của các sàn giao dịch đối với người dân,
cũng như tính minh bạch và công khai của thị trường BĐS.
Thứ ba, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS chưa có sự gắn kết với nhau.

4


Trong thời gian qua, mạng các sàn giao dịch BĐS đã ngày càng thu hút thêm
các thành viên, tuy nhiên hiệu quả lại chưa cao. Mặc dù đã có Ban điều hành
nhưng do thiếu sự chủ động nên hoạt động chung của các sàn vẫn kém sôi động.
Các sàn giao dịch BĐS còn hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo
ra được dấu ấn cho thị trường BĐS. Không ít sàn hoạt động trong tình trạng đi mua
sỉ lẻ hàng hóa BĐS. Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành
mạnh của một số sàn giao dịch bất động sản. Thông tin giữa các sàn về dự án là
không thống nhất và thiếu chính xác. Tất cả các điều này cho thấy hoạt động của
các sàn kinh doanh BĐS còn kém hiệu quả, các sàn cứ mạnh ai người ấy làm chứ
chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ.
Thứ tư, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa tuân thủ các quy
định của pháp luật.
Có thể thấy hiện nay, tình trạng vi phạm pháp luật của các sàn giao dịch
BĐS còn phổ biến. Đợt kiểm tra vừa qua, đoàn thanh tra đã tiến hành thanh tra 128
sàn giao dịch BĐS (Hà Nội 62 sàn và TP HCM 66 sàn). Trong đó, tại Hà Nội, đoàn
đã lập biên bản vi phạm công ty Cổ phần Thương mại và đầu tư Toàn Cầu, Tập
đoàn HUD, Công ty cổ phần Đầu tư An Lạc) và tại TP HCM có 34 trường hợp . Với
các sai phạm chủ yếu là bán BĐS không đúng trình tự thủ tục, bán BĐS không đủ
điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, biệt thự bán khi chưa hoàn
thành xây thô, bán chưa có giấy phép xây dựng, các giao dịch BĐS tại sàn giao
dịch không thông qua các hợp đồng dịch vụ như theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, để thu phí, các sàn sẵn sàng hợp thức hóa cho chủ đầu tư bằng cách
chứng nhận BĐS có bán qua sàn, dù thực tế là không! Không những vậy, không ít
sàn còn lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Tình trạng các sàn giao dịch
BĐS khai khống thông tin, đưa ra các thông tin không chính xác về BĐS còn phổ
biến.
5

III.

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC

1.

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.
Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh
chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn

Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước. Sở dĩ phải thành lập
các sàn giao dịch BĐS của nhà nước là vì hiện nay các sàn giao dịch BĐS trên cả
nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn
chế sau:
-Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không
bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu
tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư,
bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ
đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin
chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu.
- Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu
thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn.
- Khi các sàn giao dịch BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì
vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc
từ hai nguồn: Sở giao dịch của tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước. Vì vậy, tính
minh bạch càng rõ ràng. Đồng thời việc ra đời của các sàn giao dịch nhà nước sẽ
khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tất cả các giao dịch của người dân lên
sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể

kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông
tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc
quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả.
6


- Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không
đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn
có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở
phát triển các sàn giao dịch BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa
ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên
cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước.
2. Không ngừng nâng cao hiệu quả của mạng các sàn giao dịch bất động
sản.
Để tạo ra sự hoạt động đồng bộ và hiệu quả hơn trong thị trường BĐS Việt
Nam các sàn giao dịch BĐS cần phải liên kết, hợp tác với nhau thành một mạng
lưới sàn. Sự liên kết hợp tác này phải được xây dựng trên sự thỏa thuận của các sàn
với nhau trên cơ sở những cơ chế mà cơ quan quản lí nhà nước ban hành. Cùng với
đó mạng lưới các sàn cũng phải đưa ra các biện pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả
hoạt động của mạng các sàn giao dịch BĐS. Cụ thể như: Thành lập trung tâm cung
cấp thông tin cho mạng các sàn giao dịch bất động sản, mạng các sàn giao dịch bất
động sản nên thường xuyên tổ chức hội thảo “Hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản” nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nêu lên những bất cập, tìm ra
nguyên nhân cốt lõi và kiến nghị biện pháp khắc phục những bất cập để Bộ xây
dựng xem xét và điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thị trường và xã hội.
3.

Tăng cường tính pháp lý cho hoạt động bất động sản

- Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng

hoá BĐS phải có đầy đủ các giấy tờ pháp lý.Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao
dịch BĐS là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều
tiết thị trường BĐS của các cơ quan nhà nước.

7


- Theo quan điểm của Luật kinh doanh BĐS thì tất cả các giao dịch từ hoạt
động kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch.
- Theo quy định của pháp luật, hàng hóa BĐS giao dịch trên sàn phải có đầy
đủ giấy tờ pháp lý. Việc giao dịch trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai và minh
bạch. Sau khi giao dịch trên sàn xong thì sàn sẽ cấp giấy xác nhận là đã giao dịch
qua sàn. Và còn khâu quan trọng cuối cùng là công chứng đảm bảo tính pháp lý.
Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc giao dịch BĐS sẽ diễn
ra nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi
cho người mua và người bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua
bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ. Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác
nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động giao dịch BĐS của
người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu. Khi sàn được tăng cường
tính pháp lý thì chỉ những giao dịch BĐS có xác nhận của sàn mới được nhà nước
công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng:
Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là
mọi thông tin liêm yết sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc
này đòi hỏi các doanh nghiệp giao dịch BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của
mình đối với mọi giao dịch, đối với nhà nước, đối với khách hàng. Lúc này trách
nhiệm quản lý thị trường BĐS không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là
trách nhiệm của các sàn giao dịch BĐS.
Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều
tiết BĐS có hiệu quả hơn. Thị trường BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch
và phát riển ổn định lành mạnh.

4.

Giảm thuế lệ phí cho các giao dịch BĐS thực hiện trên sàn

8


Theo quy dịnh của pháp luật hiện nay thì các khỏan thuế và lệ phí khi giao
dịch BĐS còn quá cao. Theo quy định là 4% đối với trường hợp xác định được giá
mua, giá bán và chi phí liên quan. Và 2% đối với trường hợp không xác định được
giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1%. Vì thuế và lệ phí thứ ba khi
giao dịch BĐS quá cao nên hiên tượng giao dịch BĐS ngầm trốn thuế diễn ra phổ
biến là một điều dễ hiểu dẫn đến thị trường BĐS không minh bạch. Nếu các cơ
quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các giao dịch BĐS thực hiên trên
sàn thì hiện tượng giao dịch BĐS ngầm sẽ không còn nữa. Đặc biệt chính sách này
sẽ lôi kéo được mọi giao dịch BĐS đều được đưa lên sàn. Bởi thuế trên sàn giảm
so với giao dịch ở ngoài sàn, sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các người mua và người
bán. Vì vậy mà họ sẽ tự nguyện đưa giao dịch BĐS của mình lên trên sàn. Điều
này sẽ rất có ý nghĩa đối với cơ quan quản lý nhà nước. Khi mọi giao dịch BĐS
được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về thị trường BĐS, về các giao dịch
BĐS được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch. Giúp cho nhà nước nắm bắt thông
tin được chính xác cụ thể về tình hình giao dịch, về xu hướng phát triển của thị
trường để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn.
5. Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động
của sàn giao dịch
Để quản lý hệ thống các sàn giao dịch BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập
cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch BĐS là
việc làm cần thiết. Bởi nhà nước quản lý các sàn giao dịch bằng cách ban hành
những quy định pháp luật. Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc
nào cũng được các sàn giao dịch chấp hành một cách nghiêm chỉnh. Chính vì vậy

mà cần phải có cơ quan thanh tra giám sát hoạt động của các sàn để phát hiện xử lý
kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các sàn.

9


6.

Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của
pháp luật
Những quy định của pháp luật về sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS

có từ năm 2006. Tuy nhiên những quy định của pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi
phạm. Chính vì vậy mà hoạt động của các sàn giao dịch thời gian qua có nhiều vi
phạm. Tuy nhiên chưa có trường hợp nào bị xử lý. Đến năm 2009 mới có nghị định
23/NĐ-CP hướng dẫn xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm sai phạm
của các sàn. Tuy nhiên những chế tài trong Nghị định là xử phạt hành chính với
mức xử phạt chưa hợp lý, còn quá nhẹ và quy định hành vi xử phạt còn rất chung.
Chính vì vậy mà cơ quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý đối
với các sàn giao dịch BĐS vi phạm quy định của pháp luật. Việc hoàn thiện pháp
luật phải thật nhanh chóng kịp thời. Các quy định của pháp luật phải thật cụ thể rõ
ràng, các chế tài phải thật nghiêm khắc mới có tính răn đe và ngăn chặn.
KẾT LUẬN
Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những
đóng góp to lớn cho nền kinh tế. Tuy nhiên thị trường BĐS còn nhiều tồn tại. Vì
vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho thị trường BĐS lành
mạnh và minh bạch. Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những
quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS.

10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. "Thị trường bất động sản- những vấn đề lí luận và thực tiễn ở Việt Nam". PGS
TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam. Nhà xuất bản Tài chính.
2. TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Pháp luật về kinh
doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội – 2009
3. " Thị trường bất động sản". PGS TS Hoàng Văn Cường. Nhà Xuất bản Xây
Dựng năm 2006.
4. "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng
Ngọc Việt. Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008.
5. Tạp chí thị trường bất động sản
6. Luật Đất đai năm 2013
7. Luật kinh doanh bất động sản2006
8. Nghị định 23/2009/ NĐ- CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;
quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí và phát triển nhà và công sở.


MỤC LỤC