“Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay. Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Sàn giao dịch BĐS ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp trong các
giao dịch BĐS của thị trường cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, cẩn trọng
và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư. Hoạt động của sàn giao dịch BĐS
cũng để nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư, đảm trách vai trò
tiếp thị và phân phối các dự án BĐS. Có thể nhận thấy hoạt động kinh doanh BĐS
thông qua sàn có ý nghĩa to lớn đối với các nhà đầu tư. Vậy hoạt động của sàn giao
dịch BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả ra sao? Vấn đề sẽ được trình
bày trong bài tập lớn học kì với đề tài: “Phân tích thực trạng hoạt động của sàn
giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay. Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch BĐS”.
Do thời gian ngắn và kiến thức chưa sâu sắc nên bài làm của em còn nhiều
thiếu sót. Em rất mong được các thầy cô trong tổ bộ môn chỉ dạy thêm để em hoàn
thiện bài làm của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. Một số vấn đề lí luận chung
1. Khái niệm sàn giao dịch BĐS.
Theo khoản 5 Điều 4 Luật KD BĐS 2006 thì: “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn
ra các hoạt động giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ về BĐS”.
2. Đặc điểm của sàn giao dịch BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là nơi tổ chức các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê một loại hàng hóa đặc biệt đó là BĐS. Do tính chất cố định về vị trí địa lý
không thể di dời được của BĐS nên người bán không thể mang BĐS thật để đến
sàn và người mua cũng không thể đến sàn để xem hàng hóa trước khi đàm phán, kí
kết hợp đồng. Do đó sàn giao dịch BĐS khác với các sàn khác ở chỗ: tại sàn giao
dịch BĐS không có BĐS mà chỉ có các thông tin về BĐS. Các thông tin này được
1
thể hiện qua các bản vẽ, hình ảnh, nhà mẫu của dự án, thông tin về vị trí, diện tích,
hình thể, giá cả và tình trạng pháp lý của BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS là một loại hình “chợ” tổng hợp. Ở đó không chỉ diễn

ra các giao dịch mua bán BĐS mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng. Các
dịch vụ này bao gồm: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS,
đấu giá BĐS, quản lý BĐS do nhân viên sàn giao dịch thực hiện dựa trên năng lực
và trình độ chuyên môn.
- Hiện nay ở nước ta tồn tại hai loại hình sàn giao dịch BĐS phổ biến đó là:
+ Sàn giao dịch BĐS điện tử,
+ Sàn giao dịch BĐS thực tế.
II. Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch BĐS ở nước ta hiện nay.
1. Tình hình chung.
Tính đến đầu tháng 1/2011 cả nước đã có hơn 700 sàn BĐS( số liệu cho tới
ngày 22/1/2011) nhưng hoạt động của các sàn vẫn chưa được quản lý một cách có
hiệu quả và còn nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn BĐS mọc ra như
nấm nhưng thị trường vẫn rối. Theo thông tin từ đoàn thanh tra của Bộ xây dựng
trong quá trình rà soát hoạt động của các sàn, mặc dù chỉ mới kiểm tra 66 sàn trên
tồng số 293 sàn bất động sản tại TPHCM, nhưng đã có tới 34 sàn vi phạm quy định
hoạt động.
Sai phạm lớn nhất là hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn bằng cách
thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm
quyền mua bất động sản và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều
này khiến các giao dịch qua sàn chỉ mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư
qua sàn.
Thống kê của Cục Quản lý Nhà và BĐS – Bộ Xây dựng cho biết nếu tháng
6-2010, TPHCM có 233 sàn BĐS thì tới tháng 9-2010 đã có 293 sàn, trung bình
mỗi tháng có 20 sàn ra đời.
2
Trong khi đó, giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% (TP Hà
Nội chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua
sàn). Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp
tại các sàn còn yếu.
Quy định buộc bán bất động sản qua sàn khiến nhiều công ty địa ốc phải san

sẻ lợi ích kinh tế, thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công
ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản
phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch
BĐS để bán sản phẩm của chính mình.
Trong khi đó, điều kiện để mở sàn giao dịch BĐS theo chuẩn của Bộ Xây
dựng lại không quá phức tạp, chi phí thành lập và hoạt động không cao nhưng lợi
ích của sàn đối với công ty địa ốc là lớn. Lập sàn bất động sản đúng là một công
đôi ba việc cho công ty địa ốc và nếu lập dưới pháp nhân của công ty con, công ty
địa ốc còn thoát luôn quy định “không được vừa là bên môi giới vừa là bên mua
hoặc bên bán”, dù công ty địa ốc trên thực tế vẫn kiểm soát toàn bộ quá trình mua
bán.
Vì vậy tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn
không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính đối phó. Không chỉ vậy, nhiều
trường hợp, chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng rồi mới thuê sàn giao
dịch bất động sản bán lại cho chính những khách hàng đó.
Nhiều sàn giao dịch không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho
ngành chức năng. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, mặc dù cả nước có khoảng 700
sàn BĐS nhưng chỉ có 20% sàn thực hiện báo cáo hoạt động về bộ.
3
2. Một số tiêu điểm nóng về hoạt động của sàn giao dịch BĐS trong thời gian
qua.
a. Bát nháo sàn giao dịch BĐS – sàn nhiều nhưng giao dịch ít.
Các chuyên gia, các nhà quản lý ra sức khuyên người dân vào sàn giao dịch
BĐS để mua bán cho an toàn, nhưng sàn thì nhiều mà hàng ưng ý thì lại quá hiếm.
Thống kê gần đây nhất của Bộ xây dựng cho thấy, tỷ lệ giao dịch BĐS qua
sàn chỉ đạt chừng 20%. Rõ ràng, sau một thời gian dài bùng nổ, sự phát triển của
các sàn giao dịch BĐS vẫn chưa đáp ứng được kì vọng làm minh bạch thị trường
BĐS trong nước.
Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác
kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80%.

Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản trong nước
chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ “làm giá”. Đa số người mua nhà đất
đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các dự án
phát triển nhà ở, đô thị.
Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng,
rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất,
tiền “phế” diễn ra phổ biến, không trừ bất kỳ dự án nào.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện
nay, toàn quốc đã có 368 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và đưa lên
website của mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Các sàn giao dịch này được phân bố tại một vài địa phương, trong đó phần
lớn đóng tại các đô thị lớn, như Thành phố Hồ Chí Minh có 123 sàn, Hà Nội 82
4
sàn, Bình Dương có 9 sàn, Đà Nẵng 6 sàn, Quảng Nam 1 sàn, Kiên Giang có 2 sàn,
Đồng Tháp 2 sàn và Lạng Sơn 1 sàn... Con số này hiện vẫn đang tiếp tục tăng lên.
Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, “hoành tráng” như vậy, song lại tỷ
lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện.
Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, tổng số
giao dịch bất động sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó
khu vực phía Bắc (chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ
yếu là Thành phố Hồ Chí Minh) là 3.352 giao dịch.
Ước tính, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới
chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 20% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản và người dân.
Không chỉ có vậy, hiện vẫn tồn tại những sàn giao dịch chưa tuân thủ các
quy định của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn giao
dịch có dấu hiệu lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định
giá vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở
nhiều nơi.
b. Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi

Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của
các sàn bất động sản xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi”. Đáng chú ý,
lực cản vô hiệu hóa hoạt động của các sàn này phần lớn đến từ người bán, tức chủ
đầu tư các dự án.
Rất nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua
chiêu lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công
5