BÀI tập NHÓM dân sự 1

BÀI TẬP NHÓM DÂN SỰ 1: TÌNH
HUỐNG TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai. Tranh chấp đất đai có thể được chia làm hai loại lớn, đó là
các tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền
sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp và tranh chấp đất
đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp pháp, tranh
chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình.Tranh chấp về Quyền sử dụng đất là sự
tranh chấp giữa các bên về quyền quản lý, quyền sử dụng một
diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó mà việc xác
định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là
trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngày
nay, cùng với sự đi lên của xã hội, nhu cầu đất đai của con
người ngày càng tăng, do vậy ngày càng có nhiều vụ tranh
chấp về quyền sử dụng đất được đư ra toà án để giải quyết. Thế
nhưng, không phải lúc nào phán quyết của toà án cũng là thoả
đáng khiến đương sự phải kháng cáo nhiều lần. Chính vì vậy,
trong bài tập nhóm lần này nhóm sẽ chọn tình huống về vấn đề
tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) để tìm
hiểu rõ hơn về lĩnh vực này.


1. Tóm tắt vụ việc.

Vụ việc đề cập đến vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh
chấp ranh giới) giữa:
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu Thực sinh năm 1960; trú
tại tổ dân cư số 4, khu Tân Mỹ 2, thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu

Lũng, tỉnh Lạng Sơn.(Bên A).
Bị đơn: Ông Liễu Thanh Quảng sinh năm 1938; trú tại nhà
số 31, đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam, phường Chi Lăng,
thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.(Bên B).
Tóm tắt nội dung vụ án:
Theo đơn khởi kiện đề ngày 147-2008 và trong quá trình giải quyết vụ án, bên A trình bày:
Tại Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006, bên A
được UBND thành phố Lạng Sơn giao đất và thu tiền sử dụng
đất đối với 43,2m2 tại đường Phan Huy Chú, khối Cửa Nam,
phường Chi Lăng, thành phố Lạng Sơn (thuộc thửa đất số 185,
tờ bản đồ 48 phường Chi Lăng) và đến ngày 29/9/2006 UBND
thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nêu trên cho ông. Liền kề với diện tích đất ông được cấp nêu
trên là nhà, đất của bên B. Bên B đã xây dựng công trình phụ,
ban công tầng 2, tầng 3 nhà của bên B lấn sang phần đất của
bên A khoảng 05m2 (bao gồm cả phần khoảng không và phần
mặt đất), bên A đã yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết
nhưng hai bên không hoà giải được. Do đó, bên A khởi kiện đề
nghị Toà án buộc bên B trả lại diện tích đất đã lấn chiếm nêu
trên.
Bị đơn trình bày: Nhà, đất bên B sở hữu và sử dụng tại số
31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao Động) liền kề với
đất bên A được cấp có nguồn gốc ông thuê của Nhà nước từ
năm 1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp ông đã xin phép
và được chính quyền cho xây dựng mới. Đến năm 2001, Nhà
nước bán căn nhà này cho ông (Quyết định số 615/QĐ-UB ngày
12/3/2001 của UBND tỉnh Lạng Sơn) và ngày 25/11/2004 ông
được UBND thành phố Lạng Sơn cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng 51m2 đất. Bên A cho rằng ông lấn chiếm đất là không
đúng, vì căn nhà vẫn nguyên hiện trạng từ khi bên B mua của

Nhà nước, nên ông không đồng ý với yêu cầu của bên A.
* Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2009/DSST ngày 17-42009, TAND huyện thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn với nhận
định (tóm tắt):
Căn nhà gia đình bên B đang sử dụng có nguồn gốc là nhà
thuộc sở hữu Nhà nước và liền kề là ngõ đi chung rộng khoảng
1m. Năm 1991, bên B xây dựng mới, đã xây dựng công trình


phụ, đổ ban công tầng 2, tầng 3 chờm ra ngõ đi chung nhưng
không cơ quan chức năng nào có ý kiến và Công ty quản lý nhà
thu tiền nhà theo diện tích mà bên B đã xây dựng, nên phần
đất phía Đông (đất ngõ) mà bên B đã xây dựng công trình phụ
và ban công, Nhà nước đương nhiên quản lý từ năm 1991. Sau
đó năm 2001 bên B mua lại căn nhà theo hiện trạng đã xây
dựng từ năm 1991, nên phần đất gắn liền với công trình phụ và
phía dưới ban công đương nhiên thuộc quyền sử dụng của bên
B. Năm 2004 bên B kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng 51m2 đất theo số đo của Công ty kinh doanh nhà đã
bán cho bên B. Việc các cơ quan chức năng cho rằng diện tích
gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban công, bên B không kê
khai nên không cấp và là đất công là không đúng với thực tế, là
sai sót của các cơ quan chức năng, nên dẫn đến việc cấp trùng
diện tích đất nêu trên cho bên A và dẫn đến tranh chấp.
Từ đó quyết định:
Bác đơn yêu cầu của bên A đòi bên B trả lại 5m 2 đất và khoảng
không là không có căn cứ. Ranh giới phía đông nhà đất của bên
B giáp đất bên A được xác định như sơ đồ hiện trạng kèm bản
án.
Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên
quyền kháng cáo.

* Sau khi xét xử sơ thẩm, bà Rỉ kháng cáo không đồng ý với bản
án sơ thẩm.
* Tại bản án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày
24-8-2009, Toà án nhân dân tỉnh Lạng Sơn với nhận định (tóm
tắt): Khi xây dựng lại nhà năm 1991, gia đình bên B đã xây
dựng không đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể là
ban công tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công
trình tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế. Tại phiên
toà phúc thẩm bên B cũng thừa nhận việc xây dựng ban công
tầng 1, tầng 2 , phần công trình tường rào, bể nước không có
trong sơ đồ thiết kế và vượt quá phạm vi đất được sử dụng. Bên
B cũng không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt
quá giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất. Theo Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND
tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho bên B nhà cấp 4 với diện tích
24,9m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), nên việc bên B
cho rằng ông mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà
như thế nào ông sử dụng đến đó. Khi giao đất cho bên A, UBND
thành phố Lạng Sơn đã trừ phần tiếp giáp nhà ông Quảng
khoảng trống có chiều rộng là 0,38m, nhưng phần công trình


của bên B vẫn lấn vào đất của bên A, nên cần buộc bên B tháo
dỡ phần công trình xây dựng trên phần đất bên A được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, để trả lại đất cho bên A.
Từ đó quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bên A. Giao cho bên A được
sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm 2,4m2 trên đó
gia đình bên B đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và
2,24m2 là phần ban công mái tôn nhà bên B lấn sang khoảng

không trên đất).
2. Buộc bên B phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần đất
nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho bên A, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây
trên diệ tích đất là 2,4m2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1
= LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m
(1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà bên B lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho hộ bên A diện tích là 1,13m 2 là hình CC1D1D
với CC1 = DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m 0,38m); tháo dỡ một phần nhà vệ sinh nằm trên phần ban công
bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà bên B lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho bên A diện tích là 2,24m 2 là hình CC1E1E với
CC1 = EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 =
0,48m (0,86m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho
bên A nêu trên.
Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

2. Giải quyết vụ việc.
2.1: Căn cứ pháp lý để giải quyết vụ án.
Xác định căn cứ pháp lý để giải quyết một vụ án nói chung
và đối với vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất đã nêu nói
trên là việc căn cứ vào những tình tiết của vụ án để xác định
Luật điều chỉnh. Từ đó mới có thể tìm ra hướng giải quyết phù
hợp và đánh giá được những phán quyết của toà án là phù hợp
với quy định của pháp luật hay không.
Thứ nhất, trong vụ án có các nội dung thuộc phạm vi điều
chỉnh của luật Nhà ở năm 2005 cụ thể: Nhà, đất mà bên B sử
dụng là do thuê của nhà nước tử năm 1967, đến năm 1991 do

nhà xuống cấp bên B đã xin phép và được chính quyền cho xây
dựng mới. Nội dung này được quy định tại Điều 101 Luật nhà ở
về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước như sau: “1. Việc cho
thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng. Bên


thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển
nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại.
2. Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
có trách nhiệm thực hiện quản lý việc sử dụng nhà ở, bảo trì,
cải tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.”.
Việc bên B xin phép xây dựng nhà mới từ căn nhà đã thuê
của nhà nước cũng được Luật này điều chỉnh tại các Điều 76:
“cải tạo nhà ở”, Điều 77: “ Yêu cầu bảo trì, cải tạo nhà ở”, Điều
78: “ Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc bảo trì, cải
tạo nhà ở”, và Điều 82: “ Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước”.
Xét thấy, Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày
01/7/2006 trước thời gian xảy ra tranh chấp , hơn nữa đối tượng
có liên quan trong vụ tranh chấp là nhà của bên B lại thuộc
phạm vi điều chỉnh ( Điều 1) và đối tượng điều chỉnh (Điều 2)
của Luật này. Do đó các căn cứ trên sẽ được Luật nhà ở năm
2005 điều chỉnh.
Thứ hai, trong vụ tranh chấp trên có những nội dung
thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2003 ( có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2004) cụ thể đó là: Bên A được nhà
nước giao đất và thu tiền sử dụng đất nội dung này được quy
định tại Khoản 1 Đ iều 34 quy định nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất trong trường hợp: “ 1.Hộ gia đình, cá nhân
được giao đất ở…” và Điều 37 quy định về: “ thẩm quyền giao

đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”, việc
bên A và bên B được cấp giấy quyền sử dụng đất được quy định
tại các Điều 52 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; Điều 49 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; Điều 60 Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất; Điều 105 Quyền chung của người sử dụng đất;
và Điều 107 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Thứ ba, xét thấy trong vụ tranh chấp này là vụ tranh chấp
về quyền sử dụng đất (tranh chấp ranh giới) mà cụ thể là tranh
chấp giữa hai mảnh đất liền kề ( bên A và Bên B). Nội dung này
được điều chỉnh trong bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều 265
nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản: “ .... 2.
Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng
đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất
phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử
dụng đất liền kề của người khác...”; Điều 266 Quyến sở hữu đối
với các mốc ngăn cách các bất động sản “ chủ sở hữu bất động


sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn
trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình...” và Điều 267
Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: “ 1. Khi xây dựng công
trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây
dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao,
khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không
được xâm hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất
đông sản liền kề và xung quanh...”
Thứ tư, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà theo Quyết
định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 giữa UBND tỉnh Lạng Sơn

và bên B là ngôi nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, do đó việc
mua bán này còn chịu sự điều chỉnh của Nghị định số 61-CP ngày
05 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Như trên đã xác định thì vụ tranh chấp này sẽ được giải
quyết trên cơ sở của Luật nhà ở năm 2005, Luật đất đai năm
2003 và Bộ luật dân sự năm 2005 với những căn cứ pháp lý đã
chỉ ra ở trên. Tuy nhiên, khi áp dụng Luật luôn phải tuân theo
nguyên tắc đi từ luật riêng đến luật điều chỉnh chung, nếu luật
riêng không có quy định thì mới dẫn tới luật chung. Trong
trường hợp này cũng vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 là luật
chung cũng có những quy định về nghĩa vụ và quyền của chủ
thể về sở hữu nói chung tuy nhiên sẽ đi từ luật Đất đai năm
2003 và Luật nhà ở năm 2005 với những căn cứ đã nêu trước.
Chính vì vậy, để tránh lặp lại không cần thiết nên bài viết đã
không nêu ra những căn cứ pháp lý đã xác định tại luật riêng
thuộc Điều khoản nào trong luật chung ( Bộ luật dân sự 2005).
Bên cạnh đó, vụ việc về tranh chấp giữa hai bên đã được
đưa ra xét xử sơ thẩm và phúc thẩm tại Tòa án nhân dân huyện
và Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn nên trình tự cách thức tiến
hành thủ tục tố tụng tại tòa án phải tuân theo các quy định tại
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004( sửa đổi, bổ sung năm 2011).
2.2: Bình luận về việc giải quyết vụ án của Tòa án
- Đối với Tòa án sơ thẩm
Theo quyết định của tòa án trong bản án sơ thẩm thì bác
đơn yêu cầu của bên A đòi kiện bên B, trả lại 5m2 đất và
khoảng không là không có căn cứ
Thứ nhất, bị đơn là bên B có trình bày: “năm 1991 do nhà
xuống cấp ông xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng
mới”. Điều này là không rõ ràng và không phù hợp với quy định
của pháp luật, vì theo Khoản 1 Điều 82 Luật nhà ở

quyđịnh: “Việc bảo trì, cái tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do
cơ quan hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao quản lí nhà ở


đó thực hiện. Việc cải tạo nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải
được thực hiện theo thiết kế và dự đoán được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt”. Rõ ràng việc sửa chữa nhà ở
phải theo bản thiết kế của căn nhà, hơn nữa tại thời điểm bên B
sửa chữa nhà ở thì bên B vẫn chưa mua lại nhà của Nhà nước,
tức là bên B không phải chủ sở hữu nên vẫn phải tuân thủ theo
các quy định tại điều luật này nên không phải bên B thích sủa
chữa nhà như thế nào tùy ý. Trong nội dung trình bày của mình
bên B cũng không hề đưa ra bằng chứng là giấy phép của cơ
quan có thẩm quyền để chứng minh việc ông xây dựng mới căn
nhà là đúng theo quy định của pháp luật. Ta thấy trong bản án
sơ thẩm của Tòa án cũng không nhắc gì đến bản thiết kế của
căn nhà, đây là một thiếu sót của tòa án dẫn đến nội dung của
bản án không đáp ứng được nguyện vọng của hai bên, chưa
đảm bảo sự công bằng, nghiêm minh của pháp luật.
Thứ hai, theo quy định tại Khoản 2 Điều 76Luật nhà ở năm
2005quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở của mình;
người không phải là chủ sở ữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà
ở trong trường hợp được chủ sở hữu hà ở đồng ý bằng văn
bản...”.Tuy nhiên theo bản án này thì không thấy bên B trình
bày về văn bản này và Tòa án cũng không thấy đề cập đến.
Thứ ba, Tòa án không thể chỉ dựa vào việc cơ quan chức
năng không có ý kiến và Công ty quản lí nhà thu tiền nhà theo
diện tích mà bên B đã xác định là như vậy bên B có thể hợp
pháp được sửa chữa nhà theo ý định của mình, và xác định
ngay là những phần bên B xây dựng đương nhiên là thuộc

quyền sử dụng của Bên B mà còn phải căn cứ vào nhiều khía
cạnh khác như: diện tích đất bên B thuê của Nhà nước từ năm
1967 là bao nhiêu đối chiếu với diện tích sau khi đã sửa chữa,
các văn bản đồng ý của cơ quan có thẩm quyền đồng ý cho bên
B được sửa chữa nhà ở, bản thiết kế sửa chữa nhà ở...v.v
Thứ tư, Việc tòa sơ thẩm xác định “cơ quan chức năng cho
rằng diện tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban công
bên B không kê khai nên không cấp và là đất công là không
đúng với thực tế là sai sót của cơ quan chức năng” Điều này là
vô lí vì bên B không kê khai thì đương nhiên là cơ quan chức
năng không cấp giấy chứng nhận và không được chứng nhận
thì phần diện tích gắn liền với khu vệ sinh và nằm dưới ban
công là không thuộc sở hữu của bên B mà vẫn do Nhà nước
quản lý. Theo điểm e, khoản 2 Điều 78 Luật nhà ở năm 2005có
quy định: “Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà ở có
thay đổi so với nội dung trong giấy chứng nhận quyền sở hữu


nhà ở đã được cấp thì chủ sở hữu phải đến cơ quan có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để xác nhận
những thay đổi vào giấy chứng nhận”, ở đây có thể thấy rằng
bên B đã vi phạm quy định tại điều luật này. Bên B cũng không
đưa ra được các căn cứ pháp lý để chứng minh là bên B có nộp
tiền phần diện tích lấn chiếm, đồng thời đây cũng là lỗi của các
cơquan chức năng trong việc kiểm tra, giám sát đối với việc sửa
chữa nhà của bên B.
Thứ năm, trong bản án sơ thẩm Tòa án có nêu ra căn cứ
ngõ đi chung rộng khoảng 1m2 nhưng lại không lấy làm căn cứ
để giải quyết trong khi đây cũng là một trong những căn cứ để
giải quyết vụ tranh chấp này.

Tóm lại, xét theo yêu cầu của hai bên có thể thấy rằng các
quyết định của Tòa sơ thẩm tuy có dựa trên một số căn cứ pháp
lý nhưng vẫn còn một số thiếu sót trong phán quyết của Tòa sơ
thẩm về vụ việc này dẫn đến bản án chưa triệt để,chưa thỏa
mãn được ý chí của các bên đương sự cũng như chưa bảo vệ
được quyền lợi của các bên và đảm bảo sự công bằng nghiêm
minh của pháp luật. Điều này kéo theo việc các bên tiếp tục
kháng cáo gây tổn thất về thời gian cũng như tiền bạc của hai
bên, tốn kém chi phí cho việc mở phiên tòa thứ hai xét xử phúc
thẩm.
- Đối với tòa án phúc thẩm
Xét về các quyết định của Hội đồng xét xử đưa ra Tại bản
án dân sự phúc thẩm số 38/2009/DSPT ngày 24-8-2009 ta thấy
các quyết định này đã khắc phục được những thiếu sót của Tòa
sơ thẩm trước đó và đảm bảo quyền và nghĩa vụ cho các bên
đương sự. Theo bản án phúc thẩm ta thấy:
Thứ nhất, Tại phiên tòa xét xử phúc thẩm, tòa án nhân dân
tỉnh Lạng sơn đã đưa ra những nhận định xác thực với tình hình
trên thực tế. Trong trường hợp này vì Bên B đã xây dựng không
đúng sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ thể là ban công
tầng 1, tầng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và phần công trình
tường rào, bể nước cũng không có trong thiết kế, do vậy Bên B
đã vượt quá phạm vi đất được sử dụng của mình.
Thứ hai, tại tòa phúc thẩm Bên B cũng đã thừa nhận là đã
không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy
phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất . việc
bên B không kê khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá
giấy phép để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đã
vi phạm các qui định của pháp luật tại điểm c Khoản 2 Điều 78
Luật nhà ở năm 2005: “Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng

nhà ở có thay đổi so với nội dung trong giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở đã được cấp thì chủ sở hữu phải đến cơquan có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để xác
nhận những thay đổi vào giấy chứng nhận”. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003 tại các điều: Điều 105: Quyền chung
của người sử dụngđất, và Điều 107: Nghĩa vụ chung của người
sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền được cấp giấy
chứng chứng nhận quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ sử dụng
đúng mục đích và ranh giới thửa đất... trên thực tế bên B đã
không tuân thủ đúng quy định này mà trong quá trình xây dựng
nhà đã cố tình lấn chiếm trái phép sang phần đất không phải
của mình nên dẫn đến tình trạng tranh chấp với bên A trong vụ
việc này.
Thứ ba, Tòa phúc thẩm nhận định rằng:
Theo Quyết định số 615/QĐ-UB ngày 12/3/2001 thì UBND
tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho bên B nhà cấp 4 với diện tích 24,9m2
(như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn), việc bên B cho rằng ông
mua nhà của Nhà nước nên hiện trạng ngôi nhà như thế nào
ông sử dụng đến đó là không đúng với thực tế vụ việc, cụ thể là
căn nhà mà ông thuê của Nhà nước không hề có bao gồm phần
diện tích đã lấn chiếm. Việc ông sửa chữa lại căn nhà đã không
tuân theo đúng bản thiết kế của căn nhà , lấn chiếm phần đất
giáp gianh là vi phạm pháp luật dẫn đến xâm phạm phần đất
của bên A. Khi giao đất cho bên A, UBND thành phố Lạng Sơn
đã trừ phần tiếp giáp nhà của bên A khoảng trống có chiều rộng
là 0,38m, nhưng phần công trình của bên B vẫn lấn vào đất của
bên A, nên cần buộc B tháo dỡ phần công trình xây dựng trên
phần đất mà bên A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, để trả lại đất cho bên A.
Như vậy, ta thấy nhận định trên của TAND tỉnh Lạng Sơn là
có căn cứ pháp luật và dựa trên cơ sở xem xét đầy đủ tình tiết
của vụ án. Từ đó đưa ra quyết định:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bên A. Giao cho bên A được
sử dụng diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm 2,4m2 trên đó
gia đình bên B đã xây dựng công trình tường rào, bể nước và
2,24m2 là phần ban công mái tôn nhà bên B lấn sang khoảng
không trên đất).
2. Buộc bên B phải tháo dỡ các công trình đã làm trên phần đất
nêu trên để trả quyền sử dụng đất cho bên A, cụ thể:
- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã xây
trên diệ tích đất là 2,4m2 là hình KK1L1L với các kích thước KK1


= LL1 = 4,06m, K1L1 = 0,56m (0,94m - 0,38m) và KL =0,65m
(1.03m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của nhà bên B lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho hộ bên A diện tích là 1,13m 2 là hình CC1D1D
với CC1 = DD1 = 5,15m và CD = C1D1 = 0,22m (0,60m 0,38m); tháo dỡ một phần nhà vệ sinh nằm trên phần ban công
bị tháo dỡ trên.
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà bên B lẫn chiếm sang
phần đất cấp cho bên A diện tích là 2,24m 2 là hình CC1E1E với
CC1 = EE1 = 5,15m và CE = 0,39m (0,77m - 0,38m); CE1 =
0,48m (0,86m - 0,38m).
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao cho
bên A nêu trên.
Phán quyết trên của tòa phúc thẩm là phù hợp với quy định của pháp luật,
hợp tình hợp lý. Bên cạnh đó, phán quyết của Tòa án phúc thẩm vẫn còn hạn
chế là chưa xem xét kĩ lại bản án sơ thẩm, chữa đề cập đến căn cứ bên B lấn

sang ngõ đi chung rộng khoảng 1m2, mặc dù ngay từ đầu Tòa án có nhắc đến
việc bên B đã lấn chiếm phần đất này nhưng phán quyết cuối cùng tòa án mới
chỉ buộc bên B tháo dỡ các công trình đã làm trên mà không buộc bên B phải
tháo dỡ phần diện tích của lối đi chung đó.Quyết định của Tòa án phúc thẩm đã
đưa cách giải quyết thỏa đáng, đảm bảo lợi ích của các bên trong vụ tranh chấp
về quyền sử dụng đất.
Như vậy, qua xem xét, phân tích 2 bản án về tranh chấp quyền sử dụng
đất (tranh chấp ranh giới) trên đây, nhận thấy bản án sơ thẩm còn nhiều thiếu
sót, không cân nhắc kỹ lưỡng cũng như chưa tìm hiểu kỹ tình tiết vụ án; dẫn đến
quyết định sai, không phù hợp quy định pháp luật và xâm phạm đến quyền lợi
hợp pháp của nguyên đơn. Bản án phúc thẩm đã khắc phục những nhược điểm
nêu trên, cân nhắc, chỉ ra các tình tiết liên quan mật thiết đến nội dung vụ án;
đưa ra phán quyết phù hợp với quy định của pháp luật, đảm bảo lợi ích cho
người có quyền lợi bị xâm hại đồng thời buộc bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ
chính đáng.
2.3: Đưa ra quan điểm của nhóm về giải quyết vụ án.
Qua xem xét các tình tiết của vụ việc tranh chấp ranh
giới giữa hai bên cũng như phần trình bày của hai bên kể trên
nhóm xin được đưa ra một số nhận định và hướng giải quyết vụ
án như sau:
- Bên B đã hoàn thành xong việc xây nhà từ năm 1991 và
ngôi nhà vẫn giữ nguyên hiện trạng từ năm 1991 đến nay. Theo
Khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì:“Hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị


trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy

hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Như vậy, kể từ thời điểm bên Bxây dựng lấn chiếm sang
phần đất không phải của ông cho đến thời điểm trước khi xảy ra
tranh chấp với bên A thì bên B hoàn toàn có thể yêu cầu Uỷ ban
nhân dân phường Chi Lăng xác nhận là đất không có tranh
chấp, rồi gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với phần đất lấn chiếm trên. Tuy
nhiên, bên B đã không thực hiện những điều trên, không kê
khai phần đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất
đó. Đến khi xảy ra tranh chấp thì đương nhiên bên B không thể
thực hiện các thủ tục trên để được Nhà nước công nhận quyền
sử dụng đất nữa. Như vậy, B sẽ không có quyền sử dụng đối với
phần đất đang xảy ra tranh chấp này. Thêm vào đó ta thấy:
Thứ nhất, theo như bên B trình bày: “Nhà, đất ông sở hữu
và sử dụng tại số 31 Phan Huy Chú (trước đây là số 8 phố Lao
Động) liền kề với đất bên A được cấp có nguồn gốc ông thuê
của Nhà nước từ năm 1967, đến năm 1991 do nhà xuống cấp
ông đã xin phép và được chính quyền cho ông xây dựng mới”.
Ở đây, ta phải xem xét về quyền của bên B đối với việc sửa
chưa, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Theo qui định tại
khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở 2005: “Việc cải tạo nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước phải được thực hiện theo thiết kế và dự toán
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy,
cần phải xét xem việc bên B tiến hành xây dựng mới đã đúng
với bản thiết kế được chính quyền cho phép chưa. Xét thấy, B
đã không xây dựng theo sơ đồ thiết kế kèm theo giấy phép, cụ

thể là ban công, tầng 1, tâng 2 đã lấn sang ngõ đi chung và
phần công trình tường rào, bể nước cũng không có trong thiết
kế. Do đó, B đã xây dựng vượt quá giới hạn đất sự dụng của
mình, xâm phạm đến phần đất chung(ngõ 1m2), đất thuộc sở
hữu của A và trái với bản thiết kế được chính quyền phê duyệt.
Vì vậy B đã vi phạm theo Điều 82 Luật Nhà ở năm 2005. Theo
qui định tại khoản 2 Điều 101: “Đơn vị được giao quản lý quỹ
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý
việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định về quản lý
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước”. Như vậy, một phần lỗi ở đây là


do cơ quan chức năng đã không kiểm soat việc cải tạo nhà ở
của B, để cho B xây dựng không đúng theo như thiết kế.
Thứ hai, theo điểm c khoản 2 Điều 78 Luật nhà ở
2005: “Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà ở có thay
đổi so với nội dung trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
đã được cấp thì chủ sở hữu nhà ở phải đến cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để xác nhận
những thay đổi vào giấy chứng nhận”.Như vậy, theo qui định
của Điều 78 thì bên B tiếp tục vi phạm khi không kê khai phần
đất đã xây dựng công trình vượt quá giấy phép để được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, B cho rằng căn nhà của ông vẫn giữ nguyên hiện
trạng từ khi ông mua của Nhà nước, nên ông không chấp nhận
yêu cầu của A. Quan điểm này đưa ra là hoàn toàn sai, bởi lẽ,
ngay từ đầu thì UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ bán cho bên B nhà cấp
4 với diện tích 24,9m2 (như giấy phép thiết kế sửa chữa lớn).
Như vậy, nhà ông B xây mới đã không còn như hiện trạng được
chính quyền phê duyệt và không nằm trong 24,9m2 mà Nhà

nước bán cho.
Bên A đã thực hiện đầy đủ các thủ tục để được giao đất
(theo Quyết định số 1124/QĐ-UBND ngày 12/7/2006) và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vào ngày 29/9/2006) nên
bên A đương nhiên có quyền sử dụng phần đất đang xảy ra
tranh chấp nêu trên.
Từ những phân tích ở trên theo cách giải quyết của nhóm
thì trong trưởng hợp này bên B(ông Liễu Thanh Quảng) phải
tháo dỡ các công trình đã làm ngoài bản thiết kế, trên phần đất
chung (ngõ 1m2) và đất của bên A để trả quyền sử dụng đất
cho A vàB phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình theo quy
định của pháp luật tại Điều 140 Xử lý đối với người vi phạm
pháp luật về đất đai:“Người nào lấn, chiếm đất đai, không sử
dụng đất hoặc sử dụng không đúng mục đích, chuyển mục đích
sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất, không thực hiện hoặc thực
hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, các thủ tục hành
chính, các quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai,
chuyển quyền sử dụng đất trái phép hoặc các hành vi khác vi
phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi
phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự theo quy định của pháp luật...”
Tức là bên B phải tháo dỡ phần đất xây dựng đã lấn chiếm
sang của bên A:


- Tháo dỡ công trình: tường rào, một phần bể nước ăn đã
xây trên diện tích đất là 2,4m2 .
- Tháo dỡ phần ban công tầng 1 của bên B lấn chiếm sang
phần đất cấp cho bên A diện tích là 1,13m 2 .
- Tháo dỡ phần ban công tầng 2 của nhà ông B lấn chiếm

sang phần đất của bên A đã được cấp với diện tích là 2,24m 2 .
- Tháo dỡ phần mái tôn tầng 3 lấn sang diện tích đã giao
cho bên A nêu trên.
Trả lại cho bên A diện tích đất tranh chấp là 4,64m 2 (gồm
2,4m2 trên đó bên B đã xây dựng công trình tường rào, bể nước
và 2,24m2 là phần ban công mái tôn lấn sang khoảng không
trên đất).
Đồng thời trong vụ việc này bên B cũng phải chịu toàn bộ chi
phí về việc sửa chữa, chuyển giao và xử lý vụ án .

III. KẾT LUẬN

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý.Luật đất đai tuy đã điều chỉnh rất cụ thể và
chi tiết về các vấn đề liên quan đến đất như : quyền sử dụng
đất, chuyển giao và mua bán đất , xác nhận phạm vi đất…
Nhưng trên thực tế khi áp dụng vào các vụ việc cụ thể thường
nảy sinh ra nhiều vấn đề mâu thuẫn khác nhau yêu cầu người
giải quyết cần phải vận dụng những kinh nghiệm xét xử và áp
dụng một cách sáng suốt để xử lí sao cho phù hợp với lợi ích
của các bên. Tránh tình trạng giải quyết tranh chấp không chặt
chẽ , thiếu sự công bằng , phải giải quyết nhiều lần lãng phí
kinh phí .Bên cạnh đó, hệ thống Luật đất đai của chúng ta cần
phải hoàn thiện, phát triển hơn nữa, sao cho có thể dự liệu một
cách đầy đủ các tình huống có thể phát sinh trong thực tế để có
căn cứ chính xác và rõ ràng giải quyết các vụ việc sau này.