Đánh giá ảnh hưởng của hoạt động môi giới bđs tới sự phát triển thị trường bđs trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

CAO VĂN KIÊN
Tênđề
đề tài:
tài:
Tên

ĐÁNH GIÁ
GIÁ THỰC
THỰC TRẠNG
TRẠNG CỦA
CỦA HOẠT
HOẠT ĐỘNG
ĐỘNG MÔI
MÔI GIỚI
GIỚI BĐS
BĐS TỚI
TỚI
ĐÁNH
SỰ
SỰ PHÁT
PHÁT TRIỂN
TRIỂN THỊ
THỊ TRƯỜNG
TRƯỜNG BĐS
BĐS
TẠI THÀNH
THÀNH PHỐ

PHỐ BẮC
BẮC NINH,
NINH, GIAI
GIAI ĐOẠN
ĐOẠN 2014-2016
2014-2016
TẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
đào tạo
Chính
quy
ChuyênHệ
ngành
: :Địa
chính
môi trường
ĐịaĐCMT
chính môi
Lớp Chuyên ngành : :K45
N01trường
Quảnlýlýtài
tàinguyên
nguyên
Khoa Khoa
: :Quản
Khóa học
2013- -2017

2017
Khóa học
: :2013
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nông Thu Huyền

Thái
Thái Nguyên,
Nguyên, năm
năm 2017
2017


i
LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian 4 năm học tập và rèn luyện đạo đức tại trường, bản thân
em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản
lý Tài nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu Nhà trường,
các Phòng ban và phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt
nghiệp của em đã hoàn thành. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các
thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm
quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện
tại trường, tạo điều kiện cho em được trải nghiệm thực tế về công việc và
ngành nghề mà mình đang học tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai
thành phố Bắc Ninh. Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến ban Lãnh đạo Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai, các chú, các anh, các chị trong chi nhánh
đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho em trong thời gian thực tập. Đặc biệt em
xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo - ThS.Nông Thu Huyền đã trực tiếp
hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này.

Cuối cùng em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè, những
người đã động viên, khuyến khích, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập,
nghiên cứu và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên

Cao Văn Kiên


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Bắc Ninh .......................... 32
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố năm 2015 ................................ 36
Bảng 4.3: Danh sách các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS ........... 43
Bảng 4.4: Danh sách các văn phòng môi giới BĐS ...................................... 45
Bảng 4.5: Danh sách các cá nhân môi giới BĐS ........................................... 47
Bảng 4.6: Danh sách các Sàn giao dịch BĐS tại thành phố Bắc Ninh.................. 48
Bảng 4.7: Đánh giá các loại hình môi giới BĐS theo thời gian giai đoạn
2014 - 2106................................................................................... 49
Bảng 4.8: Số lượng các hợp đồng giao dịch về BĐS trung bình/tháng của các
loại hình môi giới BĐS theo thời gian .......................................... 50
Bảng 4.9: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty môi
giới BĐS ...................................................................................... 51
Bảng 4.10: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng.... 52
Bảng 4.11: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của cá nhân .............. 54
Bảng 4.12: Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch .... 55


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Sơ đồ tam giác BĐS...................................................................... 29
Hình 4.1. Bản đồ địa giới hành chính Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh .................... 29
Hình 4.2. Nguồn cung nhà ở, đất ở tại thị trường BĐS thành phố Bắc Ninh
trong thời gian tới ......................................................................... 42


iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................iii
MỤC LỤC .................................................................................................................iv
PHẦN 1: MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................... 1
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 2
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................... 3
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI .................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI .................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 4
2.1.3. Cơ sở pháp lý........................................................................................ 6
2.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀN LIÊN QUAN ĐẾN MÔI GIỚI BĐS ............ 8
2.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS ...................................... 8
2.2.2. Nội dung môi giới BĐS ...................................................................... 13
2.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS .................................................. 13

2.2.4. Vai trò của môi giới BĐS trong thị trường BĐS nhà đất ..................... 14
2.2.5. Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS ................................................... 15


v
2.2.6. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS .......................................... 16
2.2.7. Quy trình môi giới BĐS...................................................................... 16
2.2.8. Các loại hình hoạt động môi giới BĐS ............................................... 16
2.2.9. Hợp đồng môi giới BĐS ..................................................................... 17
2.2.10. Các thành phần tham gia thị trường BĐS.......................................... 18
2.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở TRONG
NƯỚC ....................................................................................................................... 20
2.3.1. Thực trạng phát triển thị trường BĐS trên thế giới ............................. 20
2.3.2. Thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam .............................. 21
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU26
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 26
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ................................................ 26
3.3. NỘI DUNG ....................................................................................................... 26
3.3.1. Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh có ảnh
hưởng đến hoạt động môi giới BĐS ............................................................. 26
3.3.2. Thực trạng về quản lý đất đai và thị trường BĐS tại thành phố Bắc
Ninh giai đoạn 2014-2016 ............................................................................ 26
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016 ..................................................................... 26
3.3.4 Ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS đến sự phát triển thị trường
BĐS tại thành phố Bắc Ninh. ....................................................................... 26

vi
3.3.5. Những khó khăn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh .............................. 26
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................ 26
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu và tổng hợp số liệu.................................... 27
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU & THẢO LUẬN ................................... 28
4.1. ĐÁNH GIÁ SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ BẮC
NINH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN MÔI GIỚI BĐS.................................................. 28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Bắc Ninh ........................................ 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh ............................. 31
4.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Bắc Ninh .............................. 33
4.1.4. Tình hình sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh .................................. 36
4.1.5. Đánh giá ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến hoạt
động môi giới BĐS ...................................................................................... 37
4.2. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI
THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 .......................................... 38
4.2.1. Thực trạng về quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .......... 38
4.2.2. Thực trạng về thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh ....................... 40
4.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS TẠI THÀNH
PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2014- 2016 ........................................................... 43
4.3.1. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh
theo loại hình hoạt động ............................................................................... 43
4.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh
theo thời gian giai đoạn 2014-2016 .............................................................. 49
4.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc Ninh
theo nội dung hợp đồng giao dịch theo các mô hình môi giới ....................... 51


vii

4.4. ẢNH HƯỞNG CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BĐS ĐẾN SỰ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH ............................. 56
4.4.1. Ảnh hưởng tích cực ............................................................................ 56
4.4.2. Ảnh hưởng tiêu cực ............................................................................ 57
4.5. NHỮNG KHÓ KHĂN TỒN TẠI VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC MÔI GIỚI BĐS TẠI THÀNH
PHỐ BẮC NINH...................................................................................................... 57
4.5.1. Những khó khăn tồn tại ...................................................................... 57
4.5.2. Đề xuất một số giải pháp .................................................................... 59
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................. 62
5.1. KẾT LUẬN ....................................................................................................... 62
5.2. ĐỀ NGHỊ ........................................................................................................... 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 64


viii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

2. QĐ

: Quyết định

3. TT

: Thông tư

4. NQ

: Nghị quyết

5. BĐS

: BĐS

6.UBND

: Ủy ban nhân dân

7.HĐND

: Hội đồng nhân dân

8. QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

9. KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

10. BXD

: Bộ xây dựng

11. BTNMT

: Bộ tài nguyên và môi trường

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Luật Kinh doanh BĐS (2014) đã được Quốc hội ban hành, có hiệu lực từ
ngày 01/07/2015 quy định: “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện
hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ
sàn giao dịch bất đống sản, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm nhằm
mục đích sinh lợi ”, “ Môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. ”(Khoản
1, Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014). Như vậy, pháp luật hiện hành đã xác
nhận: Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao
gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
Năm 2015, hoạt động của doanh nghiệp BĐS có nhiều khởi sắc, nhiều
khu nhà đã được tái khởi động. Năm 2015 có nhiều sự thay đổi trong các lĩnh
vực, đặc biệt là nhà ở và kinh doanh BĐS. Đáng chú ý có 2 luật được thi hành
có tác động trực tiếp đến thi trường là Luật nhà ở và Luật kinh doanh
BĐS.Tiếp theo đó, chính phủ ban hành 5 Nghị định hướng dẫn, liên quan đến
kinh doanh của đơn vị phát triển BĐS lẫn quản lý tòa nhà của doanh nghiệp
(có hiệu lực từ ngày 10/12/2015). Sang năm 2016, thị trường BĐS sẽ khởi sắc
mạnh hơn nữa vì đã có đầy đủ cơ chế chính sách, quy định pháp luật liên quan
để điều chỉnh thị trường. Hai luật và 5 Nghị định đi vào cuộc sống quy định
rất cụ thể, tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho các chủ đầu tư hoạt động. Về cơ
bản, hoạt động của chủ đầu tư được đảm bảo, khi đó, họ sẽ đưa ra thị trường
nhiều sản phẩm và kéo theo sự phát triển của các công ty dịch vụ, đặc biệt là
doanh nghiệp quản lý.

2
Bắc Ninh với vị trí ở gần trung tâm thủ đô Hà Nội, được nhắc đến như là
một điểm đầu tư mới, hấp dẫn nhờ tốc độ phát triển kinh tế bình quân trên
10%/năm đứng tốp dẫn đầu của cả nước. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn
chỉnh cộng với việc phát triển công nghiệp trên hơn 10 năm qua tạo đà cho
việc phát triển hạ tầng xã hội và các khu đô thị. Chính vì vậy, BĐS Bắc Ninh
sẽ tạo lên một cơn sóng trên thị trường do tại đây đã hình thành một lượng
cầu cực lớn cho thị trường BĐS nhờ vào lực lượng lao động đông đảo cũng
như hàng chục ngàn cán bộ quản lý, chuyên gia làm việc trong các nhà máy,
khu công nghiệp tại địa bàn Hà Nội và Bắc Ninh.
Một trong những nguyên nhân khiến Bắc Ninh hút khách nữa là trong những
năm gần đây Bắc Ninh hấp dẫn các nhà đầu tư bởi tình hình kinh tế xã hội ổn
định, phát triển môi trường đầu tư thuận lợi, chỉ số năng lực cạnh tranh cao.
Nhờ những yếu tố về nguồn cầu, về vị trí chiến lược và định hướng phát
triển, Bắc Ninh đã trở thành một điểm đến lý tưởng để các nhà đầu tư BĐS
tập trung nguồn lực đầu tư dài hạn.Trên cơ sở này, đồng thời xuất phát từ yêu
cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của cô giáo ThS. Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề
tài: “ Đánh giá ảnh hưởng của hoạt động môi giới BĐS tới sự phát triển
thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh ”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS đến tình hình phát triển thị
trường bât động sản tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016. Từ đó đề
xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS, tạo điều kiện
thuận lợi cho việc phát triển thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh trong thời
gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng thị trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh.


3
- Đánh giá được thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại thành phố Bắc
Ninh theo loại hình hoạt động, theo thời gian và theo nội dung.
- Đánh giá thực trạng của hoạt động môi giới BĐS tới sự phát triển thị
trường BĐS tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2014-2016.
-Đề xuất một sô giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới
BĐS đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong
thời gian tới
1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Điều tra, thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị
trường BĐS, giá đất ở, nhà ở tại địa bàn nghiên cứu một cách đầy đủ, chính
xác, khách quan, trung thực.
- Khái quát được tình hình môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Bắc Ninh
- Tổng hợp đánh giá được các loại hình môi giới và ảnh hưởng của
chúng đến lĩnh vực phát triển nhà đất từ đó đề xuất giải pháp cho việc phát
triển hoạt động môi giới BĐS tại tỉnh Bắc Ninh.
1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Ý nghĩa khoa học của đề tài: Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng
cố những kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai, trong đó có lĩnh vực
chuyên môn về quản lý thị trường BĐS đã được học tập trong trường, đồng
thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp phần
nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần
phản ánh thực trạng, mối liên hệ đặc biệt đối với nhà đất và đề xuất các giải
pháp tăng cường quản lý hoạt động môi giới BĐS, góp phần thực hiện chủ
trương phát triển thị trường BĐS thành phố Bắc Ninh.

4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở lý luận
Trong thị trường hàng hóa nói chung, khi có cầu về một sản phẩm nào
đó thì sẽ có cung về hàng hóa, sản phẩm đó. Thị trường đất đai (ở nước ta là
thị trường quyền sử dụng đất) cũng không nằm ngoài quy luật trên, khi thị
trường có nhu cầu về nhà, đất thì sẽ có người đáp ứng nhu cầu đó, tuy nhiên
hoạt động mua bán nhà đất, BĐS là một lĩnh vực rất nhạy cảm, thường xuyên
biến động. Nhiều khi người muốn mua không biết mua đất ở đâu, hay người
muốn bán không biết bán ngôi nhà, mảnh đất của mình cho ai, và một bộ phận
người trong xã hội đã đứng ra làm nhiệm vụ cầu nối giữa những người mua người bán đó. Ngày nay cùng với tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng,
cơ cấu dân số có sự chuyển dịch mạnh mẽ từ nông thôn lên thành thị, dân số
tập trung ở các thành phố lớn, các khu đô thị không ngừng gia tăng, chính
điều này làm gia tăng sức ép về nhà ở tại các khu đô thị và các thành phố lớn.
Các giao dịch về BĐS diễn ra mạnh mẽ và đi liền với nó là các hoạt động dịch
vụ về BĐS. Bởi những lý do trên mà khi thực hiện các giao dịch về BĐS cần
phải có các chuyên gia môi giới, tư vấn, đó là những người được đào tạo bài
bản am hiểu về thị trường BĐS, nắm bắt tốt các nguồn thông tin, nhiều kinh
nghiệm, hiểu biết đầy đủ về pháp luật. Họ chính là người giúp cho thị trường
vận hành một cách có hiệu quả, các giao dịch về BĐS diễn ra nhanh hơn, và
đặc biệt là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về BĐS được
đảm bảo, phù hợp với quy định của pháp luật.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
Thực tế từ khi Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất có


5

giá trị và cho phép người sử dụng chuyển quyền rộng rãi thì các địa phương
đều phát sinh những chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới BĐS để đáp ứng nhu
cầu mua, bán quyền sử dụng đất và các loại BĐS khác. Hoạt động dịch vụ
môi giới BĐS là một phần của hoạt động kinh doanh BĐS, nó có ảnh hưởng
rất lớn đối với thị trường BĐS. Chính vì vậy, để cho thị trường BĐS hoạt
động công khai, đúng pháp luật thì cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động
dịch vụ môi giới BĐS, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại,
từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này. Hiện
nay môi giới BĐS đã được công nhận là một nghề và thực tế yêu cầu nhân
viên tư vấn phải được trang bị những kiến thức cơ bản về nhiều lĩnh vực:
pháp luật, kinh tế, xã hội, xây dựng, kiến trúc, và phải rất thành thạo các kĩ
năng như soạn thảo hợp đồng, kĩ năng thu thập thông tin, kĩ năng quản lý và
sử lý thông tin, kĩ năng giao tiếp với khách hàng. Để trở thành người môi giới
giỏi yêu cầu nhân viên môi giới phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức chuyên
môn vững vàng và đặc biệt là phải rất nhậy bén và sáng tạo trong việc tiếp
nhận và làm chủ kiến thức xã hội. Ngoài ra những nhà môi giới còn cần chú ý
đến tác phong khi làm việc, thái độ khi gặp đối tác, sự lịch thiệp, nhã nhặn và
tuân thủ nghiêm các nguyên tắc về đạo đức nghề nghiệp. Hoạt động môi giới
BĐS sẽ góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho các chủ thể tham
gia vào hoạt động giao dịch BĐS, quản lý tốt hoạt động môi giới cũng sẽ là
tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS nói chung, là công cụ quan trọng
đề đảm bảo và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Hoạt động kinh doanh
dịch vụ về môi giới BĐS phát triển sẽ góp phần ổn định trật tự, an ninh xã
hội, thông qua các tổ chức môi giới BĐS, các chủ thể tham gia thị trường
BĐS sẽ được cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế được các tiêu cực phát sinh
trong khi thực hiện giao dịch.


6
2.1.3. Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2013;
- Luật Xây dựng 2014;
- Luật Nhà ở 2014;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Doanh nghiệp 2014;
- Luật Đầu tư 2014;
- Luật Thương mại 2015;
- Luật Kinh doanh BĐS 2014;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS
2014(25/11/2014)
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 8 tháng 1 năm 2008 của Thủ tướng
CP về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường BĐS (theo
luật 2006).
- Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh
BĐS; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ
tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở;
- Thông tư 02/2014/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 121/2013/NĐ-CP
quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh
BĐS; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ
tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS;


7
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính

phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà Ở
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam;
- Nghị định số 78/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 09 năm 2015 của Chính
phủ về đăng ký doanh nghiệp
- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 của Chính
phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 của Chính
phủ về quy định chi tiết một số nội dung về QH xây dựng.
- Nghị định số 2/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của luật nhà ở và nghị định số 99/2015/NĐ-CP
ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều luật nhà ở.
- Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư
2014(26/11/2014).
- Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính
phủ sửa đổi một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.
- Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2006 của Chính
phủ quy định chi tiết luật thương mại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn
chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.
- Quyết định 378/QĐ-BXD về việc công nhận cơ sở đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành
sàn giao dịch BĐS.


8

- Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây
dựng ban hành quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng
dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn
giao dịch BĐS; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch BĐS
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định này
gồm 10 chương, 103 điều và sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014.
2.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀN LIÊN QUAN ĐẾN MÔI GIỚI BĐS
2.2.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS
2.2.1.1. BĐS
BĐS bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng đó; tài
sản khác theo quy định của pháp luật ” (Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015
của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) [9].
2.2.1.2. Thuộc tính của BĐS
Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển
nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển
BĐS đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử
dụng đất nằm trong thị trường BĐS.
Tính không đồng nhất: Đất đai là một loại hàng hóa rất đa dạng và phức
tạp nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó 5 chỉ
tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của BĐS gắn liền với đặc điểm
của mỗi tài sản.
Tính khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số
do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
Tính bền vững đời sống kinh tế: BĐS bao gồm cả đất đai và các công
trình trên đất. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù


9

đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho
chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
2.2.1.4. Môi giới
Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,
thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải
quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên. Việc môi giới vì vậy là
công việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ
được thực hiện giữ hai bên [19].
2.2.1.5. Môi giới BĐS
Môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS [11]

Hình 2.1. Sơ đồ tam giác BĐS
2.2.1.6. Hoạt động kinh doanh BĐS:
Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho


10
thuê mau BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS;
dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi [11].
Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh
dịch vụ BĐS.
- Kinh doanh BĐS: Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ BĐS: Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ
trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS,
định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS,
quản lý BĐS.

- Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS: Là việc mua bán,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh
BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS: Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS
và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
- Thù lao môi giới BĐS
+ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS được
hưởng thù lao môi giới từ khách hàng, không phụ thuộc vào kết quả giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS giữa
khách hang với người thứ ba.
+ Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng
không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới [11].
- Hoa hồng môi giới BĐS
+ Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS được
hưởng hoa hồng môi giới từ khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.


11
+ Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng [11].
- Nghề môi giới BĐS: Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ
kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định
giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS,
quản lý BĐS. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, nghề môi giới
BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các hoạt động
dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.
- Nhà môi giới BĐS: Là người làm trung gian để cho hai bên (bên mua bên bán; bên thuê - bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với nhau trong
quan hệ giao dịch BĐS.
2.2.1.7. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp theo

quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của
pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn
pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này)
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại chương IV
Luật Kinh doanh BĐS.
- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc diện có vốn pháp định quy định
tại Khoản 1 điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của
số vốn pháp định [11].
2.2.1.8. Công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh
- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về
BĐS theo các hình thức sau đây:
+ Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS;
+ Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS;


12
+ Tại sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao
dịch BĐS.
- Nội dung thông tin về BĐS bao gồm:
+ Loại BĐS;
+ Vị trí BĐS;
+ Thông tin về QH có liên quan đến BĐS;
+ Quy mô của BĐS;
+ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS; thông
tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với
BĐS là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
+ Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS;
+ Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử

dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng BĐS; hợp đồng bảo
lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có);
+ Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS [11].
2.2.1.9. Trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS
- Người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới, định giá BĐS nộp đơn
tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống
(thường trú hoặc tạm trú dài hạn).
- Trước khi cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, Sở Xây dựng phải thực
hiện việc thẩm định hồ sơ xin cấp chứng chỉ, nội dung thẩm định gồm:
+ Xem xét về điều kiện của cá nhân xin cấp chứng chỉ;
+ Xem xét về nội dung của hồ sơ đăng ký.
- Kết quả thẩm định phải lập thành văn bản.


13
- Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách những người được cấp
chứng chỉ; tổ chức in ấn, phát hành và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng
cá nhân.
- Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ và tổng hợp danh sách cá
nhân được cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá. Định kỳ hàng năm
(hoặc đột xuất theo yêu cầu), Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo kết quả
cấp Chứng chỉ môi giới, Chứng chỉ định giá về Bộ Xây dựng để tổng hợp
danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới, định giá trên toàn quốc và
đăng trên trang web của Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam (Thông tư số
11/2015/TT-BXD)
2.2.2. Nội dung môi giới BĐS
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia
đàm phán, ký hợp đồng.

- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt
động kinh doanh BĐS.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS [11].
2.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS
- Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền
và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của
pháp luật.
- BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
- Kinh doanh BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch.
- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi
bảo vệ quốc phòng, an ninh theo QH và KH sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt [11].


14
2.2.4. Vai trò của môi giới BĐS trong thị trường BĐS nhà đất
2.2.4.1. Thị trường
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền
tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất
định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần
thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách hàng
tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả
năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó [14].
2.2.4.2. Thị trường BĐS
Được hiểu như một cách thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua
bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS. Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường
BĐS được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập
BĐS và các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [10].
- Phân loại thị trường BĐS: Thị trường quyền sử dụng đất (TTQSDĐ) là

TTBĐS mang tính đặc thù của Việt Nam; TTQSDĐ phân chia thành Thị
trường sơ cấp (thị trường cấp 1) và Thị trường thứ cấp (có thể phân chia thành
thị trường thứ cấp 2 và thị trường cấp 3).
+ Thị trường sơ cấp (Thị trường cấp 1): là thị trường người sở hữu đất
chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác, thị trường này hoàn toàn do
nhà nước khống chế.
+ Thị trường thứ cấp (Thị trường cấp 2): là thị trường người được cấp
quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường
này, cả người bán và người mua không phải là người sở hữu đất đai, họ chỉ
tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất.
+Thị trường cấp 3: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử
dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng.
+ Có 5 loại thị trường ứng với 5 loại đất, cụ thể:
(1) Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp;


15
(2) Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp;
(3) Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn;
(4) Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị;
(5) Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng
2.2.4.3. Vai trò của hoạt động môi giới BĐS
- Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của
thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng
tiềm năng để giúp các nhà đầu tư định vị thị trường đúng đắn.
- Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà
đầu tư kinh doanh nhà.
- Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập KH phát triển các hạng mục
cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận.
- Trợ giúp người đầu tư kinh doanh nhà, tìm mua nhà có vị trí, giá cả,

diện tích, đặc điểm kiến trúc... hợp yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua
bán, thu xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp cung cấp
thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho cả 3 bên đều đạt được mục đích.
- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường BĐS. Vì hiếm khi có thị
trường BĐS cố định và tập trung, BĐS lại là hàng hoá đặc biệt, người môi
giới giúp cho đôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch
thanh công, nhờ đó mà thị trường BĐS vận hành càng thêm hiệu quả.
2.2.5. Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS
2.2.5.1. Điều kiện: Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ điều
kiện sau
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
- Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS.
2.2.5.2. Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có thời hạn sử dụng là 05 năm


16
2.2.5.3. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành
nghề môi giới BĐS
2.2.6. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS
Trên thị trường BĐS sự uỷ thác trong môi giới thực ra là sự tín thác dựa
trên tín nhiệm, để xứng đáng với sự tín nhiệm đó chuyên viên môi giới phải
có các bổn phận sau:
- Hoàn tất công việc theo đúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp được
những người cùng nghề nghiệp chấp nhận trên cùng một thị trường
- Phải tự mình hoàn thành công việc, dù có sự trợ giúp của chuyên viên
bán hàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm.
- Phải trung thực, muốn nhận sự uỷ thác song trùng phải nói rõ cho hai
bên mua và bán biết rõ việc này.
- Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận được từ khách hàng.

- Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hưởng đến sự xét đoán
của khách hành.
2.2.7. Quy trình môi giới BĐS
B1: Thông tin về nguồn cung BĐS
B2:Thông tin về nguồn cầu BĐS
B3: Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS
B4: Lập hồ sơ thương vụ môi giới
B5: Thời hạn và các bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS
B6: Tổng hợp các bước hoạt động điển hình của một nhà môi giới BĐS
chuyên nghiệp
2.2.8. Các loại hình hoạt động môi giới BĐS
2.2.8.1. Công ty môi giới BĐS
- Đặc điểm: tổ chức theo mô hình công ty nhỏ, có đăng ký kinh doanh;
- Cơ cấu tổ chức, nhân sự: công ty có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, các nhân
viên môi giới; tư vấn, phát triển thị trường, số lượng tùy thuộc công việc;