Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

VÕ THỊ NHƯ ÁNH

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.34.20
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Trường Sơn

Đà Nẵng – Năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

VÕ THỊ NHƯ ÁNH


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................1

2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................3
5. Bố cục đề tài.........................................................................................3
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu .............................................................4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI.................................................................................................8
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .............................8
1.1.1. Khái quát về bất động sản..............................................................8
1.1.2. Khái quát về bất động sản thế chấp .............................................14
1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.......................................................................16
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các Ngân
hàng thương mại...............................................................................................16
1.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ................................17
1.2.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
các Ngân hàng thương mại...............................................................................20
1.2.4. Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
các Ngân hàng thương mại...............................................................................36
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI ................................................................................................................38
1.3.1. Nhóm nhân tố chủ quan ...............................................................38
1.3.2. Nhóm nhân tố khách quan ...........................................................40


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.................................................................................41
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM ............................................42
2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT
NAM (EXIMBANK) .......................................................................................42
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Eximbank.......................42
2.1.2. Sơ lược về Trung tâm Thẩm định giá Tài sản của Eximbank .....43
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Xuất
Nhập Khẩu Việt Nam giai đoạn 2011-2013 ....................................................44
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT
NAM ................................................................................................................47
2.2.1. Các quy định của Eximbank về cho vay thế chấp bằng bất động
sản

................................................................................................................47
2.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản tại Eximbank......... 49
2.2.3. Thực trạng việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất

động sản trong cho vay tại Eximbank..............................................................50
2.2.4. Nội dung quy trình công tác thẩm định giá bất động sản trong
cho vay tại Eximbank.......................................................................................53
2.2.5. Quy định một số trường hợp cụ thể khi thẩm định giá bất động
sản trong cho vay tại Eximbank.......................................................................57
2.2.6. Kết quả thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại Eximbank
giai đoạn 2011-2013.........................................................................................62
2.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
CHO VAY TẠI EXIMBANK .........................................................................67
2.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác thẩm định giá bất động
sản trong cho vay tại Eximbank.......................................................................67

2.3.2. Những hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản trong
hoạt động cho vay tại Eximbank......................................................................69
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế.................................................73
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.................................................................................79
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM...................................................80
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP
KHẨU VIỆT NAM..........................................................................................80
3.2. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP
KHẨU VIỆT NAM..........................................................................................82
3.2.1. Hoàn thiện công tác tổ chức và tác nghiệp trong hoạt động thẩm
định giá bất động sản trong cho vay tại Eximbank..........................................82
3.2.2. Hoàn thiện công tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho
công tác thẩm định giá bất động sản ................................................................84
3.2.3. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản.......................88
3.2.4. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất
sản

động

................................................................................................................90
3.2.5. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất

động sản............................................................................................................91
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ QUẢN LÝ VĨ MÔ ........................................97
KẾT LUẬN ...................................................................................................101
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (bản sao)
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

CBTĐ

Cán bộ thẩm định

CLCL

Chất lượng còn lại

DVTĐG

Dịch vụ thẩm định giá

NHNN

Ngân hàng Nhà Nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TĐG

Thẩm định giá

TMCP

Thương mại cổ phần

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

Trang

Tình hình hoạt động kinh doanh của Eximbank 2011 – 2012

45

bảng
2.1

– 2013
2.2

Điều kiện và tỷ lệ cấp tín dụng đối với TSBĐ là bất động

47

sản
2.3

Kết quả bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại Eximbank 63
giai đoạn 2011-2013

2.4

Số lượng hồ sơ đã xử lý và giá trị bất động sản thẩm định tại 64
Eximbank giai đoạn 2011 – 2013


DANH MỤC HÌNH VẼ
Số hiệu

Tên hình

hình

Trang

2.1.

Sơ đồ tổ chức tại Trung tâm TĐG tài sản Eximbank

43

2.2.

Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản tại

53

Eximbank
2.3.

Tỷ lệ giá trị thẩm định thực tế của Trung tâm so với toàn 66
hệ thống năm 2013


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các nguồn lực vốn, vật tư,

lao động, và đặc biệt là đất đai đã trở thành hàng hóa và tham gia vào quá
trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì nhu cầu TĐG tài sản của nền
kinh tế đã xuất hiện nhanh chóng và được xã hội thừa nhận. Trên thế giới
TĐG chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau
những năm 40 của thế kỷ 20.
Tuy mới bước đầu hoạt động từ năm 1993 –1994 nhưng Việt Nam đã
được công nhận là thành viên chính thức của Hiêp hội Thẩm định giá Asean
(1997), từ ngày 01/06/1998 tham gia Ủy ban tiêu chuẩn Thẩm định giá với tư
cách là Hội viên thông tấn và đến tháng 11/2009 đã trở thành thành viên chính
thức của Hội đồng tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế IVSC. Mặc dù đạt được
những thành tựu như vậy nhưng hoạt động TĐG tại Việt Nam vẫn
khá mới mẻ, còn thiếu sót và bộc lộ nhiều hạn chế. Bởi lẽ thị trường BĐS mới
sơ khai, chưa ổn định; khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động thẩm định giá
BĐS tuy đã có nhiều đổi mới nhưng chưa đồng bộ và đầy đủ; hệ thống thông
tin, cơ sở dữ liệu về thẩm định giá BĐS chưa được xây dựng chuẩn mực, còn
nghèo nàn, manh mún, thiếu tính thống nhất. Bên cạnh đó, trình độ quản lý,
năng lực và kinh nghiệm của nhiều công ty TĐG còn hạn chế, chất lượng dịch
vụ chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế đòi hỏi.
Ngày nay thẩm định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại các NHTM
càng được quan tâm khi mà rủi ro tín dụng luôn tiềm ẩn và khó lường đối với bất
cứ một ngân hàng nào. Hơn nữa, công tác thẩm định giá BĐS trong hoạt động
cho vay còn là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho
vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động
có hiệu quả. Thẩm định giá BĐS trong cho vay không chỉ đảm bảo an toàn cho


2
hoạt động tín dụng, là “sợi dây bảo hiểm” của ngân hàng đề phòng khi khách
hàng xảy ra rủi ro, mà còn nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu quả vốn
vay, ý thức trả nợ đúng hạn của khách hàng. Thẩm định giá BĐS trong cho vay

tại các NHTM Việt Nam trong thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập và là một
trong những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động hiện
nay. Việc thẩm định giá BĐS sao cho hợp lý, sát với giá thị trường là một vấn đề
quan trọng được đặt ra. Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của
khách hàng, ngược lại nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc thu
hồi nợ vay khi khách hàng mất khả năng thanh toán, buộc ngân hàng phải thanh
lý BĐS với giá thấp hơn so với mức giá đã định gây tổn thất cho ngân hàng.
Ngân hàng TMCP Xuất Khẩu Việt Nam hiện nay là một trong số ít các
ngân hàng TMCP có Trung tâm TĐG Tài sản độc lập, với lực lượng CBTĐ
vững kiến thức về công tác TĐG, có đạo đức nghề nghiệp cùng mạng lưới
thông tin phong phú. Tuy nhiên, trong quá trình tác nghiệp, Trung tâm TĐG
Tài sản vẫn còn tồn tại một số bất cập và rủi ro nhất định ảnh hưởng đến công
tác thẩm định giá BĐS.
Nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá BĐS cũng như
kết hợp với thực tế tại Ngân hàng TMCP Xuất Khẩu Việt Nam, tôi quyết định
chọn đề tài “HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM” nhằm nghiên cứu hoạt động thẩm định
giá BĐS trong cho vay, phân tích và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện
công tác thẩm định giá BĐS tại ngân hàng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống lại cơ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS trong cho
vay tại các NHTM.
Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS trong cho


3
vay tại ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp
nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại ngân hàng

TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận về công tác thẩm định giá
BĐS trong cho vay tại NHTM và thực trạng công tác thẩm định giá BĐS
trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu:
- Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu và đề ra các giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP
Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.
- Về thời gian: Nghiên cứu và thu thập dữ liệu từ thực tế về công tác
thẩm định giá BĐS trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt
Nam trong khoảng thời gian từ năm 2011 đến năm 2013.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng để
giải quyết các mục tiêu. Cụ thể: phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê,
so sánh,…để nghiên cứu và phân tích. So sánh điều chỉnh BĐS so sánh về
cùng tiêu chí với BĐS thẩm định; quá trình tham chiếu thống kê, thu thập
thông tin, số liệu về số lượng; phân tích và diễn giải về chất lượng để đi đến
giá trị ước tính của BĐS biểu hiện bằng một số lượng tiền nhất định; khảo sát
thực tế và tư duy logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực.
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được sắp
xếp thành ba chương gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản trong


4
cho vay tại các Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản trong cho
vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động
sản trong cho vay tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt
Nam.
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Thời gian gần đây là những năm tháng đầy sóng gió đối với nền kinh tế
và hệ thống ngân hàng. Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu NHTM
là tài sản thế chấp bằng BĐS, nhưng việc xử lý tài sản thế chấp cũng đang gặp
nhiều khó khăn, bởi mỗi ngân hàng có phương pháp định giá khác nhau và
cho kết quả định giá khác nhau trong quá trình xử lý tài sản. Qua đó cho thấy
rằng, thẩm định giá BĐS đã và đang trở thành nhu cầu cấp thiết, không thể
thiếu trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong các NHTM khi thực hiện
công tác tín dụng.
Trong quá trình thực hiện đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá
bất động sản trong cho vay tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt
Nam”, luận văn đã nghiên cứu các tài liệu liên quan đến phạm vi và bối cảnh
của đề tài trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS. Cụ thể tôi xin nêu tổng quan một
số giáo trình, tài liệu cũng như công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:
(1) Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Ban hành kèm theo
Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính) bao gồm 13 tiêu chuẩn, mỗi tiêu chuẩn hướng dẫn cụ thể từ
việc giải thích từ ngữ, các quy định chung, phạm vi áp dụng,… trong quá
trình thực hiện. Nội dung các tiêu chuẩn cơ bản là việc phân loại tài sản và
hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình TĐG, hướng dẫn cụ thể
các phương pháp TĐG, các biểu mẫu, hình thức báo cáo kết quả TĐG, tiêu


5
chuẩn quy định những quy tắc đạo đức chi phối thẩm định viên về giá, doanh
nghiệp, tổ chức TĐG trong quá trình hành nghề TĐG tài sản...
(2) Nguyễn Minh Diện, “Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp”, tài

liệu cung cấp một cái nhìn khái quát về các thuộc tính của BĐS, các cách
phân loại BĐS cũng như trình bày một cách cụ thể nhất các phương pháp
thẩm định giá BĐS.
(3) TS. Nguyễn Minh Hoàng, “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá
trị doanh nghiệp”, cung cấp những kiến thức căn bản nhất về mặt phương
pháp luận cho việc xác định giá trị đối với tất cả các loại tài sản nói chung và
thẩm định giá BĐS nói riêng.
(4) TS. Nguyễn Ngọc Tuấn, “Thẩm định giá bất động sản”, cung cấp
những khái niệm giá trị thị trường, loại thông tin số liệu cần thu thập phù hợp
với loại BĐS, cách thu thập, sắp xếp, phân tích, tính toán, diễn đạt thông tin
số liệu trong quá trình thẩm định. Những kiến thức về phân tích thống kê, các
phương pháp nhằm TĐG, nội dung của một báo cáo TĐG,… Từ đó, đưa ra
những giải pháp cụ thể trong quá trình thẩm định giá BĐS.
(5) TS. Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm
định giá Việt Nam”. Bài viết đã đề cập đến bốn vấn đề chính là vấn đề hành
lang pháp lý, vấn đề đào tạo nguồn nhân lực, đôi nét về các loại hình doanh
nghiệp TĐG ở Việt Nam và vấn đề cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác TĐG.
Đây là bốn trở ngại lớn nhất cho sự phát triển của ngành TĐG nói chung và
thẩm định giá BĐS nói riêng. Bài viết cũng đã đề xuất những đề nghị chủ
quan nhưng có thể là giải pháp nâng cao năng lực và tạo động lực phát triển
cho ngành thẩm định giá Việt Nam. Từ đó, có thể xúc tiến tốt hơn các mối
quan hệ kinh tế - xã hội, đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế. Tuy nhiên, bài
viết chỉ đưa ra cái nhìn chủ quan của tác giả về nghề thẩm định giá tại Việt
Nam mà chưa đi sâu vào thực tiễn từng doanh nghiệp thẩm định giá để đưa ra


6
vấn đề sát thực hơn với thị trường Việt Nam.
(6) Công ty thẩm định giá miền Nam SIVC, “Ứng dụng công nghệ
thông tin trong thẩm định giá bất động sản”, Chuyên san thẩm định giá và thị

trường – SIVC, bài viết đã liệt kê một số khái niệm cơ bản nhất của thẩm định
giá BĐS, để từ đó đưa ra một số nguyên tắc thiết kế cơ bản của chương trình
ứng dụng, để hỗ trợ cho công tác TĐG và ứng dụng công nghệ Thông tin
trong việc lưu trữ, xử lý và tính toán các số liệu trong quy trình định giá BĐS,
thiết kế một hệ thống thẩm định giá BĐS trên máy tính nhằm tự động hoá một
số bước và hỗ trợ các nhà thẩm định trong quá trình thực hiện công tác thẩm
định giá BĐS. Tuy nhiên, bài viết chưa đi sâu vào thực tiễn công tác thẩm
định giá BĐS, một số chương trình thiết kế còn mang tính tổng quát, chưa
hướng dẫn cụ thể từng bước trong việc ứng dụng phần mềm, một số bước
được xây dựng phức tạp nhưng không thực sự cần thiết trong quy trình thẩm
định giá BĐS.
(7) NCS Ngô Thị Phương Thảo, “Định giá bất động sản thế chấp trong
Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay”, nghiên cứu cơ sở lý luận về vấn
đề thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM, phân
tích đánh giá thực trạng định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của
các NHTM Việt Nam. Đề tài mang tính chuyên sâu về nghiệp vụ TĐG, đưa ra
những nhận xét về hoạt động TĐG tại các NHTM, đồng thời chỉ ra những khó
khăn, vướng mắc trong công tác này và nguyên nhân của nó. Tuy nhiên, khả
năng tổng quát hóa của nghiên cứu chưa cao bởi một số hạn chế của địa bàn
nghiên cứu, chỉ tập trung ở một số ngân hàng nhất định.
(8) Th.S Trần Thị Thanh Vinh, “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt
Nam”. Về mặt cơ sở lý luận, luận án hệ thống hóa những lý luận cơ bản về TĐG,
dịch vụ TĐG. Kết hợp giữa lý thuyết cung – cầu trong kinh tế học, lý thuyết cạnh
tranh kết hợp với mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến phía cung và phía


7
cầu của DVTĐG để phân tích, đánh giá thực trạng của thị trường DVTĐG tại Việt
Nam. Thứ hai, luận án đúc kết những kinh nghiệm về phát triển DVTĐG trên thế
giới, là cơ sở vận dụng để phát triển DVTĐG ở Việt Nam. Về mặt thực tiễn, luận

án đã phác họa bức tranh khá toàn diện về quá trình hình thành, phát triển
DVTĐG tại Việt Nam và thực trạng phát triển DVTĐG tại Việt Nam từ phía cung
và cả phía cầu và xác định mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển DVTĐG
tại Việt Nam và đề xuất các quan điểm phát triển, nhóm giải pháp và kiến nghị
cho phát triển của DVTĐG tại Việt Nam. Hạn chế của luận án là chưa nghiên cứu
thực tiễn, thu thập dữ liệu từ phía khách hàng để kiểm tra tính tương đồng của các
yếu tố cụ thể hình thành nên các biến số và lựa chọn các yếu tố cấu thành nên chất
lượng DVTĐG ở Việt Nam.
(9) Th.S Phan Nguyễn Linh Đa (2010), “Hoàn thiện công tác thẩm định giá
bất động sản tại công ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng”,
Luận văn thạc sĩ – Trường Đại học kinh tế - Đại học Đà Nẵng, luận văn đã khái
quát được cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá BĐS, phân tích những hạn chế
và nguyên nhân trong công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Thẩm định
giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng. Tuy nhiên, những giải pháp của luận văn đưa ra
chỉ mang tính kế thừa, ghi nhận nhiều công trình nghiên cứu và từ các nguồn tài
liệu khác nhau nên một số giải pháp vẫn còn chưa sát với Công ty nghiên cứu.
Trên đây là một số tài liệu nghiên cứu điển hình mà tôi thu thập được để sử
dụng cho quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ với đề tài liên quan đến thẩm định
giá BĐS trong cho vay tại ngân hàng Eximbank. Mặc dù, thẩm định giá mang đầy
tính nghệ thuật và chứa đựng nhiều sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan, nhưng
nhìn chung nó vẫn không vượt qua khỏi những quan niệm, những nguyên tắc cơ
bản đã được thừa nhận. Vì vậy, tôi hy vọng với những giải pháp đề ra sẽ đóng góp
một cách có hiệu quả vào việc hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS trong cho
vay tại ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam.


8
CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1.1. Khái quát về bất động sản
a. Khái niệm và đặc điểm chủ yếu của bất động sản
v Khái niệm:
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, BĐS là đất đai và những công
trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng
với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – tiêu chuẩn số 12 về
phân loại tài sản [1], BĐS là các tài sản không di dời được. BĐS có đặc điểm
là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao
gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai; các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
v Đặc điểm:
- Là loại tài sản gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không
di dời được. Đây là thuộc tính tự nhiên của BĐS và là tiêu chí để phân biệt
với động sản.
- Đối với BĐS là đất đai ở Việt Nam, nó không thuộc sở hữu của bất kỳ
cá nhân nào mà cá nhân đó chỉ có thể có quyền sử dụng đối với đất đai. Về
mặt pháp lý, đây là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu
tài sản. Theo đó, người không phải là chủ sở hữu tài sản đó có quyền sử dụng
tài sản “đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức” nhằm “hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản” và quyền sử dụng này có thể được chuyển giao cho người
khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. [11]


9
b. Các thuộc tính bất động sản
v Cố định

Bất động sản gắn liền với một vị trí cố định cụ thể, mà yếu tố vị trí có
ảnh hưởng lớn và tạo ra giá trị BĐS. Yếu tố vị trí chính là khoảng cách từ
BĐS đến các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị hay cũng chính là khả năng
tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. Khi “tính vị trí” của BĐS thay đổi sẽ
làm cho giá trị BĐS thay đổi tăng hay giảm tùy thuộc vào khả năng tiếp cận
với các trung tâm đó.
Do tính “cố định về vị trí” nên giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn
chịu tác động của yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,
điều kiện môi trường và tính chất xã hội… Khi đầu tư và định giá BĐS, cần
lưu ý và dự tính trước các khả năng khi có sự thay đổi hai yếu tố này sẽ tác
động và ảnh hưởng như thế nào đến giá trị BĐS.
v Bền vững
Thông thường BĐS có tính bền vững cao, đặc biệt là đối với đất đai.
Tuy nhiên, khi định giá và đầu tư BĐS cũng cần xem xét trên góc độ kỹ thuật
và kinh tế:
- Khi đầu tư cần chú trọng chu kỳ kinh tế để quyết định chu kỳ vật lý
nhằm bảo đảm công trình/BĐS phát huy được hiệu quả, thu hồi được vốn,…
trước khi công trình/BĐS chấm dứt chu kỳ vật lý: hư hỏng, sập đổ, không còn
sử dụng… Và khi định giá chỉ chọn và quyết định giá trị BĐS căn cứ vào chu
kỳ nào ngắn hơn giữa hai chu kỳ kinh tế và chu kỳ vật lý.
- Vào cuối chu kỳ kinh tế để bảo đảm được lợi ích kinh tế của BĐS
không bị suy giảm, các chi phí duy trì thường tăng lên. Do vậy, cần so sánh
lợi ích kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy
trì BĐS để quyết định chu kỳ vật lý.
- Cần tính toán và dự tính các công năng và nhu cầu thay đổi của BĐS


10
khi đầu tư.
v Khác biệt

Các BĐS có những khác biệt: khác nhau về vị trí, về kết cấu và kiến
trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường… Sự khác biệt đó chính
là lợi ích kinh tế riêng mang lại cho từng BĐS:
- Khi đầu tư cần chú trọng khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị
BĐS đồng thời đáp ứng được tính riêng biệt của người tiêu dùng.
- Khi định giá không áp đặt một giá trị BĐS này cho BĐS khác mà
không chú ý đến tính khác biệt giữa hai BĐS.
v Khan hiếm
Xuất phát từ “giới hạn về diện tích”, “khác biệt”, “vị trí cố định”,… đã
tạo ra sự khan hiếm của BĐS, làm cho quan hệ cung cầu về BĐS mất cân đối
theo chiều hướng cung < cầu, dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS.
v Giá trị lớn
Giá trị đất và chi phí xây dựng là rất lớn, làm cho giá trị BĐS thường
rất cao, do vậy:
- Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải cần vốn lớn và dài hạn.
- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo qua kinh doanh hoặc thế chấp.
- Do có giá trị lớn nên thường phát sinh quan hệ vay vốn khi mua bán BĐS.
vẢnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS thường có tác động lẫn nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt
động kinh tế - xã hội, do vậy:
- Sự thống nhất quản lý về BĐS của Nhà nước là điều cần thiết.
- Khi đầu tư xây dựng các công trình phải tính đến sự ảnh hưởng đối
với các công trình khác, đối với môi trường và cảnh quang.
- Khi định giá phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công
trình khác ra đời. [9, tr.124-126].


11
c. Giá của bất động sản
v Giá trị thị trường của bất động sản

- Theo Hiệp hội các nhà Thẩm định giá Hoa kỳ: “Giá trị thị trường là
mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường
cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm
TĐG giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành
động một cách thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng
của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc”.
- Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài
chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa: “Giá trị thị
trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm TĐG và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
Qua các cách định nghĩa trên, nhìn chung có thể hiểu giá trị thị trường
của BĐS là số tiền ước tính để một BĐS nên trao đổi vào ngày TĐG giữa một
người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự nguyện (muốn bán)
trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau
khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn
nhau, thận trọng và không áp đặt.
v Giá trị phi thị trường của bất động sản
Để hiểu rõ hơn về giá trị phi thị trường của BĐS, cần làm rõ các khái
niệm liên quan đến giá trị phi thị trường [15] như:
+ Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của BĐS: đó là khả năng thỏa
mãn nhu cầu của người sử dụng. Mỗi BĐS có một giá trị chủ quan đối với
người đang sử dụng hoặc muốn sử dụng BĐS đó.
+ Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu


12
nhập do khai thác BĐS và bị ảnh hưởng bởi khả năng thu hồi vốn của việc
khai thác BĐS nhanh hay chậm và thu nhập mang lại do đầu tư vào BĐS

nhiều hay ít. Giá trị đầu tư của một BĐS thường là khác nhau đối với những
nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường chỉ có một.
+ Giá trị trao đổi hay giá cả BĐS: đó là một khoản tiền yêu cầu, chào
bán hoặc trả cho một BĐS. Do các động cơ và các mối quan tâm đặc biệt của
một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho BĐS có thể có
hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho BĐS bởi những
người khác.
Nhìn chung có thể hiểu giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước
tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể
được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường
như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị tài sản có thị trường hạn chế,…
d. Các yếu tố tác động đến giá của bất động sản
Các yếu tố tác động đến giá của BĐS [4] được chia thành 03 nhóm sau:
v Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch
- Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và
người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì
mới được coi là chứng cứ thị trường.
- Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến
giá bán khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán
để xác định chứng cứ thị trường.
- Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân
bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch
đã thực hiện là giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của


13
giá trị thị trường thì khi đó giá của BĐS giao dịch mới được xem là chứng cứ
giá trị thị trường.

v Nhóm các yếu tố vĩ mô
- Chính sách của Nhà nước: tác động rất lớn và trực tiếp đến giá BĐS
thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
+ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử
dụng, chuyển nhượng BĐS.
+ Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên
quan đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất...).
+ Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho
từng khu vực.
- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương. Các yếu tố này
ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh hưởng đến giá
BĐS. Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu
nhập quốc dân của quốc gia và địa phương. Các yếu tố này gồm sự biến động
của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá
nhân và đầu tư…
- Cung cầu BĐS: cũng giống như bất cứ hàng hoá, dịch vụ nào khác,
giá BĐS trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu.
v Nhóm các yếu tố vi mô
- Chi phí: là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo
lập hoặc để có được quyền “sở hữu” BĐS, đây là yếu tố quan trọng mà nhà
thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá BĐS.
- Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một BĐS có khả năng dùng
để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Xét về tính năng
hiệu quả của một BĐS có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một BĐS phải tốn
chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy, khi thẩm định


14
giá BĐS cần chú ý đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất.
- Các yếu tố vật chất:

+ Địa điểm nơi BĐS tọa lạc có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS, khả
năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị BĐS càng cao, BĐS có vị trí
thuận lợi (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và
kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao.
+ Hình dáng lô đất: Những lô đất vuông vắn, nở hậu đẹp thì giá trị
hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu với các điều kiện khác là như
nhau; những lô đất có mặt tiền tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn
lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp với cùng điều kiện… Ngoài ra,
quy mô, kích thước của lô đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của
tài sản cũng tác động đến giá trị BĐS.
+ Môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá trị của BĐS. Nếu
môi trường tốt thì giá trị BĐS sẽ cao hơn và ngược lại.
1.1.2. Khái quát về bất động sản thế chấp
a. Khái niệm bất động sản thế chấp
Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp là hình thức mà bên vay vốn
dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả
nợ (bao gồm nợ gốc và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay khi nguồn
thu nợ thứ nhất bị mất [10].
Bất động sản thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để
vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu
vốn của chủ sở hữu BĐS. BĐS thế chấp là tài sản có thể đem đi làm TSBĐ vì
trong hoạt động tín dụng của ngân hàng người ta coi BĐS là tài sản không thể
di dời được nên có thể bảo đảm được.
Bất động sản thế chấp là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm
cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách giao cho ngân hàng giấy tờ


15
sở hữu tài sản và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách
hàng không trả được nợ. Như vậy, muốn thế chấp BĐS trước hết khách hàng

cần có quyền sở hữu BĐS đó (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt), chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, hoặc các chủ thể
khác và phải chứng minh được quyền sở hữu của mình bằng các giấy tờ hợp
pháp. Ngoài điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm như trên,
BĐS chỉ trở thành TSBĐ tiền vay khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm.
b. Đặc điểm của bất động sản thế chấp
Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng thì giá trị của BĐS
thế chấp luôn được định giá thấp hơn giá trị thực tế của BĐS trên thị trường
tại thời điểm hiện tại. Thông thường, giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương
đương với giá trị của nó trong điều kiện thị trường xấu nhất, vì vậy có thể coi
như mức giá thế chấp là mức giá thấp nhất thị trường trả cho một BĐS.
Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời nên BĐS đem thế chấp
không thể là thực thể, mà phải là các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình trên đất. Tài sản bảo
đảm là BĐS khác với tài sản đem cầm cố là tài sản cầm cố có thể là hiện vật
còn BĐS thế chấp thì phải là các quyền về BĐS.
Vì thế chấp BĐS thực chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc sở hữu nhà và các công trình trên đất nên trong thời gian thế chấp,
người chủ BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và
cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường. Như vậy,
BĐS đã thế chấp thì người chủ của BĐS chỉ còn quyền sử dụng mà không có
quyền định đoạt và chiếm hữu [10].
c. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Để trở thành BĐS thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, BĐS phải
đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:


16
- Bất động sản là tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng,
quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với giá trị QSDĐ, phải thuộc

quyền sử dụng của khách hàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bất động sản được phép giao dịch, tức là BĐS mà pháp luật cho phép
hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Bất động sản không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm
ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp,
khách hàng vay phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc BĐS thế chấp
không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
- Bất động sản là tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì
khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
- Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ BĐS được thế chấp thuộc tài
sản thế chấp hay không là do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại các
Ngân hàng thương mại
Thẩm định giá BĐS là một trong những yếu tố đầu tiên để các NHTM
quyết định được mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng TSBĐ là
BĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của các NHTM.
Việc thẩm định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và
khách hàng ký hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp
của các bên tham gia giao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết
các tranh chấp sau này về giá trị BĐS thế chấp. Thẩm định giá BĐS thế chấp
còn giúp cho người đi vay có thể xác định được giá trị BĐS mà mình thế


17
chấp, đó là cơ sở để người đi vay biết được giá trị thị trường của BĐS thế
chấp, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐS thế chấp. Bên cạnh

đó, thẩm định giá BĐS thế chấp tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động
thẩm định giá BĐS, nó là cơ sở dữ liệu cho các ngành, lĩnh vực khác có liên
quan đến các giao dịch BĐS của nền kinh tế.
Trên thế giới có rất nhiều định nghĩa về thẩm định giá. Tại Việt Nam,
theo khoản 2 điều 4 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày
10/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Trong toàn bộ nội dung của luận văn, thẩm định giá BĐS được hiểu
như sau: “Thẩm định giá tài sản là BĐS được định nghĩa là sự ước tính về giá
trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức tiền tệ theo một mục đích
đã xác định rõ tại thời điểm nhất định với các phương pháp phù hợp, có cân
nhắc đến tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS” [4].
1.2.2. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói
riêng phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau [15]:
v Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng
giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương
tự với BĐS khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.
Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm TĐG cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo
dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định và được xem là một trong