phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu

MỤC LỤC

1


LỜI MỞ ĐẦU
Trên thế giới, thẩm định giá đã xuất hiện từ lâu và được thừa nhận là một
nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Tuy nhiên, nước ta thẩm định giá
mới chỉ bắt đầu từ những năm 1990 và đến nay đã chứng tỏ được vai trị cần
thiết của mình trong sự phát triển kinh tế xã hội của Đất nước. Nghề thẩm
định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá trị của
các tài sản được thẩm định giá gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ
các nhu cầu khác.
Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các
hoạt động quản lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ
máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu về giá của mọi
thành phần kinh tế. Hiện nay, nghề thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào
cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá được mọi thành phần kinh tế trong xã hội
quan tâm, sừ dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao
dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng… nó đã và đang đem lại
nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của cơng dân, đáp ứng
được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kì hội
nhập Quốc tế. Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và
phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng
một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN ở nước ta. Thẩm
định giá thực chất là việc xác định giá trị của tài sản. Bất động sản là loại tài
sản chiếm số lượng lớn và quan trọng trong nhiều hoạt động kinh doanh sản
xuất. Hiện nay đã có nhiều tổ chức, cơng ty, ngân hàng hoạt động trong lĩnh
vực định giá, tuy nhiên với con số không nhiều, nhân sự khan hiếm và chất
lượng chưa thật sự cao. Điều này đòi hỏi sự quan tâm hơn nữa của nhà nước
cũng như các doanh nghiệp về lĩnh vực thẩm định giá để ngày càng góp vào

sự phát triển hiệu quả và bền vững nền kinh tế của đất nước.

2


Nhận thức được tầm quan trọng của định giá bất động sản thế chấp, hơn
nữa là sinh viên chuyên ngành Thẩm định giá em đã chọn đề tài: “Hoạt động
thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu”
với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và
định giá bất động sản thế chấp nói riêng, đồng thời đưa ra một số kiến nghị
nhằm nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại công ty.
1. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cức cơ sở lý luận về bất động sản thế chấp, về định giá bất
động sản thế chấp.
- Nêu lên thực trạng trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
công ty Thẩm định giá Địa Ốc Ấ Châu.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định
giá bất động sản thế chấp tại Công ty Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu.
2. Phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu : hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
- Không gian: Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu
Địa chỉ: 32 Tôn Đức Thắng - Q. Đống Đa - TP. Hà Nội.
- Về thời gian: Từ năm 2010 đến năm 2013.
3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên
cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu nhập số liệu, thống kê…
4. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề có
kết cấu như sau:
Chương I: Cơ sở lý thuyết chung về định giá bất động sản thế chấp.

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
Công ty thẩm định giá Địa Ốc Á Châu.
Chương III: Giải pháp và một số kiến nghị.

3


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS
THẾ CHẤP
I. Bất động sản thế chấp
1. Khái niệm
Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy định BĐS là
các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, công trường xây dựng đó.
- Các tài sản gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế
chấp để vây vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn
nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
Thế chấp BĐS khác biệt so với thế chấp các loại tài sản khác. Thế chấp
BĐS chỉ là thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, cụ thể là thế chấp quyền
sở hữu đất đai và sở hữu nhà bởi vì BĐS không thể di dời được. Cũng vì thế
nên trong thời gian thế chấp người chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai
thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng
các BĐS đó trên thị trường bình thường. Thêm vào đó, thế chấp BĐS chịu sự
chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn vì vậy giá trị thế chấp của
BĐS thường thấp hơn giá thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an
toàn của phía cho vay.

2. Đặc điểm
BĐS thế chấp mang đầy đủ tính chất của một bất động sản.
- Bất động sản thế chấp có vị trí cố định về mặt địa lý, về địa điểm và

4


không có khả năng di dời được.
Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc
điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Khi xác
định vị trí của bất động sản chúng ta phải xác định vị trí tuyệt đối của bất
động sản và vị trí tương đối của bất động sản. Vị trí tuyệt đối của BĐS chính
là kinh độ vĩ độ của BĐS tọa lạc, được nêu rõ trong sổ địa chỉ chính của địa
phương. Còn vị trí tương đối của bất động sản được xác định là khoảng cách
từ BĐS cho đến các yếu tố khác như các trung tâm, các trục đườn giao thông,
các công trình dịch vụ công cộng (thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục…)…
Vị trí tương đối của BĐS quyết định giá trị của BĐS.
Bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn liền với một vị trí nhất định
nên giá trị lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực
rõ rệt. Đặc điểm này đòi hỏi các định giá viên khi định giá BĐS thì không
được áp dụng mức giá giữa các vùng cho nhau, mức giá đó chỉ để tham khảo
hoặc nếu sử dụng thì phải điều chỉnh sao cho phù hợp với vùng.
- BĐS thế chấp có tính lâu bền.
Tính lâu bền ở đây là tuổi thọ, khả năng tồn tại của công trình. Đối với
BĐS là đất đai, tài sản thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ trường
hợp đặc biệt như sạt lở đất…), còn các công trình xây dựng kiến trúc thường
có tuổi thọ rất cao. Tuổi thọ của BĐS được xem xét trên 2 góc độ: tuổi thọ vật
lý và tuổi thọ kinh tế.
+ Tuổi thọ kinh tế: là khoảng thời gian mà BĐS còn mang lợi ích cho
người sở hữu, sử dụng nó.

+ Tuổi thọ vật lý: khả năng tồn tại của công trình theo thông số kỹ thuật
xây dựng.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS, lợi
ích kinh tế có xu hướng giảm dần vào cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy

5


trì tang mà luồng thu nhập giảm. Vì vậy phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết
định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi
nghiên cứu đánh giá một BĐS phải tính cả 2 yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó và luồng thu
nhập được tạo ra từ BĐS.
- BĐS có giá trị lớn, có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị.
BĐS luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí xây
dựng lớn và khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn lớn. Đặc điểm này
đòi hỏi khi đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và phải biết
khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Vì
vốn đầu tư cho BĐS quá lớn tự bản thân một doanh nghiệp hay cá nhân
không thể tự thực hiện, hơn nữa chi phí vốn vay thấp hơn chi phí vốn tự có
nên hoạt động kinh doanh BĐS thường có sự tham gia của ngân hàng và các
tổ chức tín dụng.
Khả năng tái tạo và bảo toàn giá trị của BĐS được biểu hiện rõ nét trong
quan hệ tín dụng với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng. Ngân hàng chỉ chấp
nhận cho vay khi đối tượng đi vay có sự đảm bảo cho khoản vay và tài sản
bảo đảm thường được chấp nhận nhiều nhất chính là BĐS. Như vậy, khi có
BĐS trong tay, người sở hữu nó có thể thế chấp để có một lượng vốn, trong
thời gian thế chấp vẫn được sử dụng và hưởng thu nhập tạo ra từ BĐS, do
chính khả năng tái tạo vốn của BĐS.
- BĐS thế chấp mang tính khan hiếm.

Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do sự khan hiếm và tính có giới hạn
của diện tích bề mặt trái đất cũng như diện tích của từng vùng từng khu vực,
từng thửa đất. BĐS là tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng
hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất
đai có diện tích giới hạn, đât đai dành cho đầu tư phát triển công trình xây

6


dựng lại càng giới hạn hơn. Một lý do nữa khiến BĐS khan hiếm là thiếu
thông tin về thị trường về cung BĐS. Thị trường BĐS ở Việt Nam chưa phát
triển, thông tin thị trường thường là một chiều, những người cung thường giấu
thông tin sản phẩm để tạo sự khan hiếm giả. Đặc điểm này dẫn đến việc quan
hệ cung-cầu thường mất đối xứng theo xu hướng cung nhỏ hơn cầu nên BĐS
luôn có giá trị lớn, nạn đầu cơ BĐS xảy ra đẩy giá cả vượt lên giá trị thị
trường.
Giá trị thị trường của BĐS chỉ được xác định trong điều kiện thương mại
bình thường vì vậy vấn đề đặt ra cho định giá viên là cần phải xem xét đúng
giá cả BĐS trên thị trường, tránh bong bóng thị trường, cơn sốt ảo để định giá
BĐS sát với giá trị thật của nó.
- BĐS thế chấp có tính dị biệt.
Mỗi BĐS là 1 tài sản riêng biệt, đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt
không giống BĐS nào khác. Sự dị biệt của BĐS là do các yếu tố sau: vị trí lô
đất, kiến trúc, hướng, sảnh quan, ngoại cảnh… Tính dị biệt tạo ra sự độc đáo
cho công trình thỏa mãn những thị hiếu riêng biệt của khách hàng, khách
hàng xem tính dị biệt của BĐS là sự thể hiện tính cách các nhân. Như vậy sự
khác biệt về giá trị của BĐS không chỉ là do chi phí kết tinh mà nó phụ thuộc
vào tính dị biệt của BĐS. Xã hội càng phát triển càng yêu cầu về tính dị biệt
càng tăng.
Vấn đề đặt ra cho định giá viên là khi đánh giá BĐS phải chú ý đến tính

dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. Khi phân tích
thông tin các BĐS so sánh cần xác định đúng và đủ các điểm khác biệt nhưng
không nên quá chi tiết vụn vặt dùng các bằng chứng thị trường để tìm lượng
điều chirng hợp lý.
- BĐS thế chấp chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Các BĐS tồn tại bên cạnh nhau có tác động mạnh mẽ lẫn nhau, không

7


phải chỉ về mặt vật lý mà ảnh hưởng lẫn nhau về công dụng, đặc tính và đặc
điểm là giá trị. Ví dụ khi xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị các công trình trong khu vực.
Đặc điểm này đòi hỏi định giá viên phải có cái nhìn tổng quát với bất
động sản cần định giá, phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có công trình
BĐS khác sẽ ra đời.
- BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước.
BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, của dân tộc, của tổ chức và cá
nhân. Các giao dịch BĐS thường mang giá trị lớn và có ảnh hưởng mạnh tới
các hoạt động kinh tế xã hội, vì vậy cần có sự quản lý của Nhà nước để các
giao dịch được an toàn, ổn định, việc khai thác sử dụng tài nguyên này hợp lý
hiệu quả, tiết kiệm.
Tính pháp lý ảnh hưởng rất lớn tới giá của BĐS. Khi các giá viên định
giá BĐS thì cần phải xem xét tính pháp lý của nó. Khi ngân hàng nhận tài sản
bảo lãnh, khác với các tài sản khác BĐS phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ
mới được chấp nhận vì lúc này quan hệ tín dụng cho vay mới được pháp luật
bảo vệ.
3. Tiêu chuẩn của BĐS thế chấp
Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn

được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành như những
quy định riêng của từng Ngân hàng:
+ Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc
quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối với đất đai khách hàng phải
có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của
pháp luật về đất đai.
+ Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao

8


dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng
cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch
khác.
+ Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có
tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay,
bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo. Trong văn bản lập riêng
hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ
chức tín dụng về việc bất động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu
trách nhiệm về cam kết của mình.
+ Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì
khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm
bảo tiền vay.
II. Định giá BĐS thế chấp
1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại
một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị
của BĐS đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so
sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so

sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng.”
Tại Việt Nam, theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc
hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt
động tư vấn, xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm
xác định.”
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là sự ước tính giá trị về
các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác
định.

9


Định giá BĐS vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính
giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
BĐS.
Dựa trên những lý thuyết về định giá BĐS, định giá BĐS thế chấp là xác
định giá trị của BĐS phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có
tính đến các đặc điểm của BĐS, cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế
tiềm ẩn của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận…
Bản chất của định giá BĐS thế chấp cũng là định giá BĐS. Nó chỉ là một
hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp BĐS cho ngân hàng để
vay vốn.
2. Đặc điểm định giá BĐS thế chấp
Vì trong quá trình định giá BĐS thế chấp luôn phải đảm bảo yếu tố an
toàn cho phía ngân hàng nên khi định giá BĐS thế chấp phải tính giá trị BĐS
trong điều kiện thị trường BĐS bất ổn nhất. Sau đó dựa vào quy định của
ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý nhất.
Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp
lý và quy mô của BĐS bởi thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất
quan trọng, không phải BĐS nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng. Nó tùy
thuộc vào quy định của từng ngân hàng.
3. Vai trò định giá BĐS thế chấp và nhân tố ảnh hưởng
3.1 Vai trò của định giá BĐS thế chấp
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản
có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và
chuyển nhượng các tài sản hiện đang sử dụng. Chính từ việc nhận thấy tầm

10


quan trọng của việc định giá BĐS mà Chính phủ đã quy định tại pháp lệnh
giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là một trong định giá TSBĐ vay
vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ
phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các múc đích khác đã được
ghi trong hợp đồng thẩm định giá” (Điều 17 – Pháp lệnh giá).
Trong quan hệ tín dụng, các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do
vậy bên vay tiền phải dùng BĐS của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ
cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn
thì Ngân hàng có quyền bán BĐS thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ,
do vậy định giá thế chấp BĐS là hết sức cần thiết.
Ngoài ra, Định giá BĐS thế chấp làm động lực thúc đẩy khách hàng trả
nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả. Bởi lẽ khi người vay vốn biết được giá trị
của BĐS mình sở hữu họ có thể xác định được số lượng vốn phù hợp quyết
định quy mô cũng như cách thức đầu tư kinh doanh.
Ba vai trò quan trọng của công tác định giá BĐS thế chấp được tổng kết
lại như sau:
Thứ nhất, định giá giúp đánh giá đúng giá trị BĐS thế chấp. Ngân hàng

sẽ cho vay với giá trị tương ứng từ 70% - 80% giá trị BĐS thế chấp. Do đó,
nếu xác định đúng giá trị của BĐS, ngân hàng sẽ đưa ra được hạn mức tín
dụng tương đương với tài sản đảm bảo. Nếu rủi ro xảy ra, ngân hàng vẫn có
khả năng thu hồi được vốn.
Thứ hai, định giá giúp đánh giá đúng yếu tố pháp lý của BĐS thế chấp.
Hiện nay, nhiều khách hàng dùng giấy tờ pháp lý giả mạo để vay thế chấp tại
ngân hàng. BĐS là tài sản có giá trị lớn mà khi rủi ro xảy ra, ngân hàng sẽ
hoàn toàn phải chịu tổn thất. Thông qua quá trình định giá, các tổ chức tín
dụng xác minh lại được chứng cứ pháp lý, đảm bảo tài sản được phát lại khi
rủi ro xảy ra.

11


Thứ ba, thông qua hoạt động này, khuyến khích hoạt động cho vay thế
chấp phát triển, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thiếu vốn thực hiện được ý
tưởng kinh doanh. Qua việc định giá BĐS thế chấp, cả bên thế chấp và nhận
thế chấp đều cảm thấy tin tưởng hơn để tiến hành các bước tiếp theo trong
quá trình cấp và sử dụng vốn.
3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp
3.2.1 Nhân tố chủ quan
Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác định giá.
Số lượng và chất lượng của cơ sở vật chất như điện thoại, máy ảnh, máy
tính, máy in, bản đồ, các phương tiện đi lại… có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt
động định giá của các định giá viên. Khi được cung cấp đầy đủ các cơ sở vật
chất có chất lượng tốt thì việc định giá sẽ được tiến hành thuận lợi, các định
giá viên sẽ đưa ra được giá BĐS chính xác, sát với giá trị thực tế của nó đảm
bảo cho hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng cũng như khách hàng đi
vay.
Trình độ của đội ngũ định giá viên.

Các định giá viên được đào tạo, có kiến thức chuyên môn và kinh
nghiệm làm việc sẽ giúp cho hoạt động định giá đạt được kết quả chính xác.
Đây chính là yếu tố quyết định sự thành công của hoạt động của hoạt động
định giá. Ngoài kiến thức chuyên môn tốt, các định giá viên còn cần có sự
nhiệt huyết, năng động, sáng tạo.
3.2.2 Nhân tố khác quan
Quan hệ cung – cầu trên thị trường bất động sản
Khi cung lớn hơn cầu, giá BĐS sẽ có xu hướng giảm và ngược lại khi
cung nhở hơn cầu giá BĐS sẽ bị đẩy lên cao. Điều này cũng gây ảnh hưởng
lớn đến hoạt động định giá BĐS thế chấp, do vậy các định giá viên cần phải
tìm hiểu, nắm bắt được những thay đổi của thị trường để đưa ra được mức giá

12


hợp lý.
Các yếu tố tự nhiên của BĐS
Vị trí, diện tích, hình thể thửa đất, địa hình tọa lạc của BĐS, hình thức
bên ngoài của BĐS… các yếu tố này đều có ảnh hưởng đến giá của BĐS. Do
BĐS không di dời được nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung quanh thế
nào, vị trí ở gần trung tâm hay xa trung tâm, có thể dùng làm chỗ kinh doanh
hay chỉ dùng để ở, kiến trúc có phù hợp với thị hiếu hay không, môi trường
yên tĩnh hay ồn ào… tất cả đều tác động trực tiếp đến giá BĐS. Do vậy, khi
thực hiện hoạt động định giá, các định giá viên cần phải thu thập đầy đủ các
thông tin cần thiết, cần phải xem xét, đánh giá các ưu thế của BĐS.
Các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại
sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu
nhập từ BĐS càng cao thì giá trị của nó càng cao và ngược lại BĐS có khả
năng tạo thu nhập thấp thì giá trị của nó cũng thấp.

Hệ thống tiện nghi gắn liền với BĐS như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
chiếu sáng, truyền hình cáp,… càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị
BĐS càng gia tăng.
Các yếu tố pháp lý.
Hoạt động định giá BĐS phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của nhà
nước. Thông qua hệ thống các văn bản pháp luật như Luật đất đai, Luật kinh
doanh bất động sản… và một số các quyết định, thông tư khác, nhà nước đã
thể hiện rõ vai trò quan trọng của mình. Tuy nhiên, trong hệ thống các văn
bản này vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, chồng chéo khó khan cho hoạt động
định giá BĐS.
Các yêu tố xã hội.
Các yêu tố xã hội cũng có tác động lớn đến hoạt động định giá BĐS thế

13


chấp. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của
dân số thì giá trị BĐS khu vực đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.
Mặt khác, các yếu tố khác như chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí,…
cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Vì vậy khi tiến hành định giá, các
định giá viên cần tìm hiểu cụ thể các yếu tố về xã hội của BĐS để định giá
một cách chính xác.
Khách hàng.
Tiến độ cũng như kết quả của hoạt động định giá phụ thuộc lớn vào các
thông tin mà khách hàng cung cấp. Nếu những thông tin về BĐS mà khách
hàng cung cấp đáng tin cậy, hợp lệ thì kết quả định giá mới chính xác và
ngược lại.
4. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS thế chấp
4.1 Căn cứ định giá BĐS thế chấp.
Thứ nhất, định giá bất động sản thế chấp căn cứ vào bản thân các yếu tố

BĐS: bao gồm giá trị đóng góp của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng
giá trị của BĐS hay chính là các yếu tố giá trị kết tinh giá trị BĐS; Công dung
và khả năng duy trì lợi ích do công dụng đó màng lại, hình thái vật chất thể
hiện qua yếu tố mỹ thật và tâm lý; Vị trí và các tác động của vị trí.
Thứ hai, định giá BĐS thế chấp căn cứ vào luật pháp: liên quan đến các
vấn đề như các quy định hiện tại của luật pháp về quyền năng đối với BĐS;
những xu hướng thay đổi luật pháp; chính sách và thái độ của địa phương…
Thứ ba, định giá căn cứ vào điều kiện thị trường: xét theo tính cạnh tranh
và khả năng thay thế của các BĐS; Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị
trường; Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnh tranh, tiêu
dùng – đầu tư.
4.2 Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

14


Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có
thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản.
BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi BĐS được sử
dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài
liên tục, ổn định.
- Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng có tác động đến
cung cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ
nghịch với cung về tài sản.
Trên lý thuyết, phải lấy thời điểm cung cầu cân bằng để xác định. Tuy

nhiên, thực tế trên thị trường, cung cầu luôn có xu hướng mất cân bằng, do đó
phải dự báo trước các nhân tố thay đổi và có điều chỉnh cho phù hợp xu
hướng. Khi áp dụng nguyên tắc này, cần phải xác định xem giá của BĐS đó là
giá thỏa thuận hay là giá ép buộc.
- Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của BĐS thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị của nó (về công năng, thị trường, vị trí và điều kiện…).
Do đó, trong Định giá BĐS thế chấp, người định giá phải nắm được mối
quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình
thay đổi nhằm xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất và có hiệu quả nhất đồng
thời dự báo những thay đổi.
- Nguyên tắc thay thế
Các BĐS có thể thay thế cho nhau, do vậy khi định giá BĐS này cần
xem giá trị của BĐS khác có thể thay thế cho nó.

15


Khi nhiều BĐS có tính hữu ích như nhau, BĐS nào chào bán ở mức giá
thấp nhât thì BĐS đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị BĐS có xu
hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần thiết tương
đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự
thay thế. Người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS
thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
- Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một BĐS hoắc các BĐS trong
cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới
mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.

+ Khi áp dụng đối với một BĐS riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân đối.
+ Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối
chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý.
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể
nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
- Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá
trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Trong thực tế một BĐS có thể
được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi BĐS cùng một lúc có thể có
nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại
– dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất
là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử
dụng toàn bộ BĐS.

16


Vì vậy, khi định giá một BĐS phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính
của BĐS để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không
được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
- Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất
động sản tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS
mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập bất
động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của
BĐS có thể được đó bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu
nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.

- Nguyên tắc nhất quán
Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong một mục đích
thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận để định giá cho mục đích của
bộ phận đó mà không liên quan đến bộ phận khác. Nhất quán trong đánh giá
BĐS với các yếu tố bên ngoài như môi trường, xu hướng phát triển kinh tế –
xã hội…
- Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
- Nguyên tắc dự báo
Giá trị BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Đồng thời, nó chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
- Nguyên tắc ngoại ứng
Tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS khác trong định giá

17


BĐS được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của BĐS chủ
thể được đầu tư so với các BĐS so sánh cùng một vùng giá trị.
5.Phương pháp định giá bất động sản thế chấp.
Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá BĐS. Năm phương pháp đó
bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các
bất động sản có đặc điểm tương tự để định giá.
- Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử
dụng đất + giá trị còn lại của tài sản trên đất.
- Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi

phí đầu tư phát triển.
- Phương pháp đầu tư ( thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng
chia cho lãi suất vốn.
- Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử
dụng bất động sản – các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.
Tuy nhiên, trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp hầu như chỉ
áp dụng ba phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi
phí và phương pháp vốn hóa.
5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.
5.1.1 Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá
bán rút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách
trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường
nhằm tìm ra các giá trị của nó từ các giao dịch trước đó.
Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất trong thực
tế để định giá các bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Chính vì
thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường nên kết quả định giá theo phương

18


pháp này dễ được cơ quan pháp lý công nhận.
5.1.2 Phạm vi áp dụng
+ Thường sử dụng định giá bất động sản dân dụng (nhà ở) hoặc đất trồng
trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ tức là những
bất động sản được mua bán phổ biến trên thị trường.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để định giá những bất
động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như cơng sở, trường học,
bệnh việc và các cơng trình cơng cộng vì chúng rất ít hoặc khơng có giao dịch
trên thị trường nên khơng có cơ sở để so sánh.

5.1.3 Các bước thực hiện
Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu
Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thơng tin về các BĐS đã được bán trong
khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng.
Bước 3: Kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của
chúng và đảm bảo rằng các BĐS này là có thể so sánh được.
Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các cơ
sở điều chỉnh.
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh.
Bước 6: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa trên cơ sở hòa hợp
các chỉ số giá trị của BĐS so sánh đã điều chỉnh.
5.2 Phương pháp chi phí
5.2.1 Khái niệm
Phương pháp chi phí là việc xác định giá trị BĐS dựa trên chi phí để làm
ra một BĐS tương tự như một vật thay thế.
Đây thực chất là tổng hợp của 2 phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như là 1 mảnh đất trống
- Phương pháp chi phí để xác định giá đối với cơng trình trên đất, giá này

19


chính là chi phí để xây dựng một cơng trình mới có giá sử dụng tương đương
cơng trình được định giá, có tính đến những điểm lỗi thời của cơng trình.
5.2.2 Phạm vi áp dụng
Sử dụng phương pháp chi phí để định giá các BĐS ít có cầu thị trường
và hiếm khi được mua bán trên thị trường và cho một số mục đích:
- Định giá các BĐS cơng cộng như trường học, bệnh viện, hội trường
thành phố, thư viện và một số BĐS khác.
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng

- Định giá cho việc đánh thuế suất tính trên chi phí xây dựng cơng trình
và giá trị địa điểm
- Định giá cho mục đích bảo hiểm
- Để kiểm tra lại kết quả định giá của các phương pháp khác.
5.2.3 Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là
đất trồng đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo
nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật đất đai và các phương pháp xác
định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có
liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế
cơng trình xây dựng hiện có trên đất, ba gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Ước lượng số tiền giảm giá tích lũy của cơng trình.
Bước 4: Ước tính giá trị cịn lại của cơng trình.
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các cơng trình xây dựng phụ, các
chi phí của các cơng trình cải tạo khác trên địa điểm.
Bước 6: Tính giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
Bước 7: Điều chỉnh giá ước tính của BĐS mục tiêu với giá trị của tài sản

20


cá nhân đã đưa vào tính tốn chi phí.
5.3 Phương pháp vốn hóa
5.3.1 Khái niệm
Phương pháp vốn hóa là phương pháp ước tính giá trị thị trường của
BĐS dựa trên các thu nhập mà BĐS đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại
trong tương lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu
nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá.

5.3.2 Phạm vi áp dụng
Thường áp dụng cho các BĐS đang cho thu nhập như BĐS thương mại –
dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có
khả năng sẽ chi thu nhập như đất trồng.
5.3.3 Các bước tiến hành
- Ước tính thu nhập bình qn hàng năm của tài sản có tính đến tất cả
các u tố liên quan tác động đền thu nhập
- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như
thuế tài sản, sửa chữa bảo hành
- Tìm tỉ lệ vốn hóa bằng cách phân tích kinh doanh số của các tài sản
tương tự
- Áp dụng cơng thức vốn hịa thu nhập rịng để tìm giá trị của tài sản

21


CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ
CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNG GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
I. Tổng quan về Công ty Thẩm địng giá Địa Ốc Á Châu (AREV)
1. Lịch sử hình thành và phát triển
1.1 Lịch sử hình thành
AREV được hình thành từ phịng thẩm định giá tài sản đảm bảo của
ngân hàng TMCP Á Châu, một trong những ngân hàng tốt nhất Việt Nam hiện
nay.
Á Châu là ngân hàng bán lẻ lớn nhất Việt Nam với đối tượng khách hàng
chủ yếu là các nhân và các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Qua hơn 10 năm hoạt
động ACB đã khẳng định sự thành công của mình trong việc thiết lập và vận
hành một mơ hình hoạt động mang tính ổn địng, bền vững cao, có hiệu quả về
cả chiến lược kinh doanh và nhân sự. Sứ mệnh mà ACB đề ra là vươn lên trở
thành nhà cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính hồn hảo cho khách hàng,

danh mục đầu tư hoàn hảo của cổ đơng, nơi tạo dựng nghề nghiệp hồn hảo
cho nhân viên và là một thành viên hoàn hảo của cộng đồng xã hội. Với sứ
mệnh đã đặt ra như vậy, ACB không ngừng cả thiện bộ máy hoạt động và
nâng cao chất lượng của các hoạt động trong đó có lĩnh vực định giá tài sản
đảm bảo. Để tránh rủi ro cho ngân hàng và có quyết định đúng đắn về vấn đề
cho vay thì điều quan trọng là phải định giá tốt và đúng. Hiểu được tầm quan
trọng của việc chun mơn hóa cơng tác định giá, ACB đã chuyển mơ hình
phịng thẩm định giá thuộc Hội sở thành công ty thẩm đinh giá AREV.
AREV được thành lập theo quyết định số 29/ ACBR-QĐ ; ngày
01/11/2006 của Công ty CP Địa ốc Á Châu (ACBR). AREV là công ty trách
nhiệm hữa hạn 1 thành viên thuộc sở hữa của Công ty cổ phần Đại ốc Á
Châu.

22


ACBR là công ty liên kết của ACB, ACB trực tiếp thực hiện các hoạt
động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu vốn điều lệ của công ty
và thực hiện quyền chi phối với hoạt động của ACBR theo tỷ lệ cổ phần chi
phối, vốn góp chi phối hoặc quyền chi phối được quy định trong Điều lệ của
công ty. ACBR liên tục phát triển và khẳng định thương hiệu hàng đầu trong
lĩnh vực BĐS với sự hỗ trợ tích cực từ hệ thống Ngân hàng TMCP Á Châu.
Tầm nhìn của ACBR là phát triển bề vững trong lĩnh vực đầu tư BĐS và
tài chính, cung ứng đa dạng và chuyên nghiệp dịch vụ BĐS, đào tạo đội ngũ
nhân viên năng động, tâm huyết với nghề và thích ứng nhanh với thị trường
và sứ mệnh của công ty là cung cấp là cung cấp giải pháp toàn diện về BĐS
và dịch vụ BĐS. Trước sự cần thiết của vấn đề chun mơn hóa của ACB,
nâng cao chất lượng định giá và uy tín, sứ mệnh trong lĩnh vực BĐS của công
ty, ngày 01/11/2006 ACB và ACBR quyết định thành lập công ty TNHH một
thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu từ phòng thẩm định tài sản đảm bảo

của ACB. AREV có trụ sở chính tại 413-415 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 5,
Quận 3, TP.HCM.
1.2 Quá trình phát triển
Thời gian đầu hoạt động cơng ty ngồi việc thẩm định giá tài sản BĐS
giao dịch trên Sàn giao dịch địa ốc ACBR và thẩm định tài sản đảm bảo trong
cho vay thế chấp của ACB, các khách hàng bên ngồi, AREV cịn liên kết với
1 số ngân hàng và công ty trong lĩnh vực BĐS khác để đa dạng hóa khách
hàng và mở rộng quy mơ. Năm 2009, AREV đã quan tâm đến BĐS và chứng
khoán để đón đầu nguồn khách hàng từ làn sóng tăng giá của 2 loại tài trên.
Khách hàng của AREV hiện tại có khoảng 70% bên ngồi và 30% được
giới thiệu từ Sàn giao dịch địa ốc ACBR và hệ thống ACB. AREV đã liên kết
với hệ thống Call Center 247 của ACB để tư vấn miễn phí các dịch vụ thẩm
định tài sản, quy trình thực hiện, miễn phí... cho khách hàng có nhu cầu thẩm

23


định hoặc tìm hiểu về ngành thẩm định giá. Đồng thời, kết hợp với ACBR,
AREV cung cấp đơn giá thị trường quyền sử dụng đất mặt tiền một số khu
vực tại TP.HCM, Hà Nội trên chuyên sàn BĐS. Sắp tới, AREV sẽ triển khai
thêm các chương trình hỗ trợ khách hàng như tư vấn sơ bộ giá trị BĐS, tư vấn
đơn giá cơng trình xây dựng, làm thủ tục đăng ký thẩm định tại nhà cho khách
lẻ...
Bên cạnh việc mở rộng thị trường, các cơng ty cịn nâng cao uy tín với
khách hàng bằng chất lượng chứng thư và dịch vụ tốt như tư vấn tận tình, rút
ngắn thời gian chứng thư nhưng vẫn đảm bảo về chất lượng, thực hiện cạnh
tranh lành mạnh, hợp tác tốt với đơn vị bạn, xây dựng tinh thần đoàn kết nội
bộ.
Ngoài hoạt động kinh doanh đã đạt được nhiều kết quả công ty đã tham
gia vào việc xây dựng phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, Công ty đã

trở thành thành viên của hội thẩm định giá Việt Nam, cùng với các cơng ty
thành viên, AREV đã cùng có những đóng góp, những kiến nghị để hồn
chỉnh cơng tác thẩm định giá mới phát triển được hơn 10 năm của Việt Nam.
2. Nguyên tắc và lĩnh vực hoạt động
AREV là một trong những công ty tiên phong và đứng đầu về hoạt động
thẩm định giá tài sản. AREV luôn coi trọng uy tín đối với khách hàng và các
đối tác, chính vì thế mà công ty không ngừng hoàn thiện và phát triển với đội
ngũ nhân viên thẩm định chuyên nghiệp, có trìng độ năng lực phù hợp với yêu
cầu của công việc và của khách hàng. AREV có phương châm hàng đầu là
chuyên nghiệp chính xác – uy tín. Đó chính là thương hiệu của AREV.
2.1 Nguyên tắc hoạt động:
+ Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
+ Chịu trách nhiệm pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm
định giá.

24


+ Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực,
khách quan của hoạt động thẩm định giá.
+ Bảo mật các thông tin của các đơn vị được thẩm định giá, trừ trường
hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
2.2 Các lĩnh vực hoạt động của AREV bao gồm:
+ Thẩm định giá bất động sản: quyền sử dụng đất đai, tài sản gắn liền
với đất (nhà xưởng, cao ốc văn phòng, biệt thự, chung cư, dự án, căn hộ,
resort, trang trại, kho bãi…)
+ Thẩm định động sản: ô tô
+ Thẩm định máy thiết bị: dây chuyền thiết bị công nghiệp, thiết bị y tế,
phương tiện vận chuyển, thiết bị thể thao, thiết bị chuyên dùng.
+ Thẩm định giá trị doanh nghiệp.

+ Thẩm định tài sản vô hình: thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản
quyền, quyền khái thác.
+ Cung cấp thông tin/ tư vấn giá tài sản: Bất động sản, động sản.
II. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Cơng ty thẩm
định giá Địa Ớc Á Châu.
1. Quy trình định giá
Quy trình thực hiện thẩm định giá BĐS ở AREV được thực hiện như
sau:
- Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phương thức thế chấp
BĐS thì cán bộ tín dụng yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cần thiết
về BĐS theo quy định, lập báo cáo thẩm định nêu rõ ý kiến của mình về việc
cho vay hay không cho vay, chịu trách nhiệm về ý kiến của mình trước cấp
trên và trước pháp luật, chuyển cho phòng thẩm định cung cấp.
- Phòng tài sản tiếp nhận hồ sơ tài sản từ các chi nhánh, sở giao dịch,
phòng giao dịch ghi vào sổ giao nhận hồ sơ và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ

25