Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản tại một số công ty hiện nay

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay

Lời mở đầu
Lí do chọn đề tài
Hiện nay, hàng loạt các khu chung cư liên tiếp được mọc lên từ trung
bình cho tới cao cấp. Chất lượng quản lý nhà là vấn đề đang được người dân
quan tâm hơn bao giờ hết. Khi chất lượng cuộc sống được nâng cao, nguồn
cung các căn hộ chung cư ngày càng nhiều, người dân có điều kiện để lựa
chọn cho mình những căn hộ chung cư có chất lượng tốt nhất và an tồn nhất.
Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải quan tâm nhiều hơn tới việc tạo ra một
dịch vụ quản lý nhà sao cho tốt nhất nhằm lôi kéo khách hàng về phía mình.
Đặc biệt khi phân khúc căn hộ chung cư đang dần trở nên bão hịa thì áp lực
cạnh tranh ngày càng đè nặng lên các chủ đầu tư. Việc làm sao để khách hàng
hài lòng và lựa chọn sản phẩm là điều vô cùng cần thiết. Một tòa cao ốc sẽ dễ
cho thuê hơn khi khách hàng nhận thấy ở đây đảm bảo đầy đủ các dịch vụ từ
an ninh cho đến vệ sinh môi trường.Nắm bắt được yêu cầu của khách hàng,
hiện nay các chủ đầu tư dự án cao ốc, chung cư cao tầng đang đẩy mạnh triển
khai dịch vụ quản lý bất động sản. Bởi muốn thu hút khách hàng mua chung
cư, thuê văn phịng, chủ đầu tư phải tính đến phương án này để khách hàng
yên tâm. Yếu tố chuyên nghiệp trong quản lý dần dần sẽ thay loại hình ban
quản lý chung cư như hiện nay. Trong đó, dịch vụ quản lý bất động sản là
những công việc quản lý liên quan đến những hoạt động và các dịch vụ được
cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống. Đó là việc tổ chức thực hiện
một loạt các dịch vụ, liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động như
đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom
rác thải, chăm sóc cảnh quan...Về mặt thực tế hiện nay, nhu cầu về quản lý
bất động sản không chỉ tập trung ở các tồn nhà cao ốc hay khu đơ thị lớn mà
những chung cư, căn hộ cũng bắt đầu quan tâm đến dịch vụ này. Một khi thị

1

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
trường đã có sự quan tâm và chuyển đổi thì dịch vụ quản lý bất động sản cũng
chuyển đổi theo hướng mới hơn, chuyên nghiệp hơn.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi nhận thấy hoạt động này ở Việt Nam hiện
nay là cần thiết và từ đó tơi xin lựa chọn đề tài đề án của mình là “Một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản tại một số
công ty hiện nay”
Mục đích nghiên cứu
Đề tài đưa ra cái nhìn tổng quát về quản lý bất động sản, hiệu quả hoạt
động quản lý bất động sản.
Đề tài đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản ở
Việt Nam hiện nay, những thành công, những tồn tại cần khắc phục và tiềm
năng phát triển của hoạt động này.
Đề tài đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý
bất động sản hiện nay.
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản và các
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động này
Phạm vi nghiên cứu
Về thời gian nghiên cứu :
10/04 - 20/04: Nộp đề cương đề án
29/04 - 09/05: Hoàn thiện bản thảo đề án
16/05 - 30/05: Hoàn thành đề án môn học.
Về không gian : Trên đất nước Việt Nam
Phương pháp hệ nghiên cứu các vấn đề
Phương pháp thu thập dữ liệu
Khi nghiên cứu một đề án , việc vạch ra được phương pháp nghiên cứu là

một vấn đè vô cùng quan trọng.Một phương pháp nghiên cứu đúng đắn sẽ
2


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
đem lại kết quả hợp lý. Những kết quả thu được cũng sẽ có cơ sở khoa học để
đưa ra những giải pháp thực hiện phù hợp.
 Khảo sát dữ liệu sơ cấp : phiếu điều tra
 Khảo sát dữ liệu thứ cấp : được tổng hợp trên các website.
Nhóm dữ liệu mà nhóm nghiên cứu đề cập đến chủ yếu là những số liệu
thống kê từ các trang website, các báo cáo. Việc phân tích dữ liệu thứ cấp cho
phép nhóm nghiên cứu đánh giá được thực trạng vấn đề hoạt động quản lý bất
động sản hiện nay, hiệu quả hoạt động và từ đó tìm ra những giải pháp phù
hợp .
Phương pháp phân tích dữ liệu
Đối với nguồn dữ liệu sơ cấp : sử dụng phương pháp thống kê
Đối với nguồn dữ liệu thứ cấp : sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp,
phân tích dựa trên các số liệu bằng cách so sánh
Bố cục của đề tài:
Đề tài gồm có 3 chương:
Chương 1 : Tổng quan về hoạt động quản lý bất động sản
Chương 2: Thực trạng hoạt động quản lý bất động sản tại Việt Nam hiện nay
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất
động sản tại Việt Nam hiện nay
Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo tận tình của cơ Nguyễn Thị Minh
Phương, đã tạo điều kiện cho em hoàn thành bài đề án.

3

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay

Chương 1
Tổng quan về hoạt động quản lý bất động sản
1.1. Một số khái niệm cơ bản
 Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nước đều coi bất động
sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng
hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất
đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự.Trong khi đó, Điều
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”.Thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

4


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
 Quản lý bất động sản
Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những
hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống
tại đó. Các cơng việc này là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên
quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: đảm bảo an ninh, trông giữ
tài sản và phương tiện đi lại; làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan;
vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà:
máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống phịng cháy chữa cháy,
hệ thống cấp thốt nước, hệ thống điện,..chăm sóc khách hàng, đối nội, đối
ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động. Để tổ chức các
hoạt động trên cần có một ngân sách nhất định, mà ngân sách đó phải do
người sử dụng ( dân cư ), đóng góp dưới hình thức phí quản lý ( Phí dịch vụ).
Chung quy lại, quản lý bất động sản là các hoạt động quản lý, khai thác
và vận hành nhằm đảm bảo cho mọi hoạt động của bất động sản diễn ra với
chất lượng tốt nhất, kinh tế nhất và an toàn nhất.
1.2. Các hình thức của quản lý bất động sản
Dịch vụ quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến
những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân
sinh sống. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên quan tới một
số hoặc toàn bộ các hoạt động như đảm bảo an ninh, trông giữ tài sản và
phương tiện đi lại; làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan...
Ngồi ra, việc quản lý cịn bao gồm chăm sóc khách hàng, đối nội, đối
ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động… Thông thường,

5


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
chủ đầu tư sẽ thuê những doanh nghiệp chuyên về quản lý về tiếp quản dự án,
cơng trình. Ngân sách sẽ do người dân sử dụng dịch vụ đóng góp.
Cụ thể hơn Dịch vụ quản lý bất động sản thường được cung cấp bao gồm:


Tư vấn quản lý bất động sản trước khi hoàn thành dự án



Chuẩn bị ngân sách quản lý hoạt động



Cung cấp nhân lực



Dịch vụ vệ sinh



An ninh



Bảo trì cảnh quan/sân vườn



Sửa chữa và bảo trì



Hoạt động của câu lạc bộ/tiện ích giải trí



Dịch vụ cho th/chương trình cho thuê



Dịch vụ cải tạo làm mới



Kiểm tra quản lý

1.3. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả của hoạt động quản lý bất động sản
1.3.1. Tiêu chuẩn định lượng
 Hệ số tổng lợi nhuận
Chỉ tiêu này cho ta biết mức độ hiệu quả khi sử dụng các yếu tố đầu vào
trong hoạt động quản lý bất động sản.Các yếu tố đầu vào trong hoạt động
quản lý bất động sản bao gồm có : chi phí nhân cơng tiền lương cho nhân viên
quản lý, chi phí quản lý, chi phí khấu hao của tài sản, chi phí sản xuất chung

Hệ số tổng lợi nhuận = ( Doanh thu – Chi phí ) / Doanh thu
 Hệ số lợi nhuận hoạt động
Hệ số này cho ta biết việc sử dụng hợp lý các yếu tố trong quá trình sản
xuất kinh doanh tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp
Hệ số lợi nhuận hoạt động = Thu nhập trước thuế và lãi vay / doanh thu

6


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
 Hệ sớ lợi nḥn ròng
Hệ số lợi nhuận rịng phản ánh khoản thu nhập ròng ( thu nhập sau thuế )
của công ty so với doanh thu của công ty đó.
Hệ số lợi nhuận rịng = Lợi nhuận rịng / Doanh thu
1.3.2. Tiêu chuẩn định tính
 Sự hài lòng của người sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản
Chất lượng dịch vụ của một công ty quản lý bất động sản khơng thẻ đo lường
bằng máy móc dịch vụ hay mức giá dịch vụ mà chỉ được đánh giá một cách
chuẩn xác thơng qua q trình sử dụng của người tiêu dùng. Vì vậy mà có thể
nói, mức độ hài lòng của khách hàng, người sử dụng dịch vụ quản lý bất
động sản ln là một tiêu chí hàng đầu, là tiêu chuẩn mà các nhà cung cấp
dịch vụ quản lý bất động sản luôn hướng tới. Đây cũng chính là tiêu chuẩn
đánh giá hiệu quả hoạt động tốt nhất đối với công ty quản lý bất động sản.
Tuy vậy, mức độ hài lòng của các khách hàng khác nhau đối với một dịch vụ
là tương đối khác nhau tùy vào cảm quan của từng khách hàng. Do đó, việc
đưa ra một dịch vụ quản lý bất động sản có thể đáp ứng được phần lớn khách
hàng là một thành công của doanh nghiệp quản lý bất động sản hiện nay.
 Sự tin tưởng vào công ty quản lý bất động sản
Đối với mỗi công ty quản lý bất động sản, việc thu hút và giữ chân

được những khách hàng tiềm năng, trung thành và tin tưởng là một vấn đề
mang ý nghĩa sống còn.Thời buổi kinh tế thị trường hiện nay, giá cả leo thang
và cạnh tranh ngày càng mạnh thì các cơng ty càng phải cố gắng tạo lịng tin
cho khách hàng . Nếu khách hàng khơng có sự tin tưởng vào cơng ty thì họ sẽ
chọn dịch vụ quản lý của công ty khác và công ty quản lý bất động sản sẽ mất
khách hàng, uy tín cũng như ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của cơng
ty.Vì vậy, sự tin tưởng vào dịch vụ quản lý của cơng ty là tiêu chí quan trọng
để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý bất động sản.
7


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
1.4. Giá trị mà quản lý bất động sản mang lại
Quản lý bất động sản là một dịch vụ chuyên nghiệp nhằm đầu tư và khai thác
một cách tốt nhất Bất động sản của Chủ đầu tư. Dịch vụ bao gồm từ giai đoạn
nghiên cứu đầu tư, đến Kế hoạch tiếp thị , và cung cấp nhân công và điều
hành nhân công thực hiện những công việc bảo vệ, vệ sinh, giao dịch với
khách hàng thuê, vận hành điện, nước, bảo trì, bảo dưỡng tồ nhà, tiếp thị cho
khách mới th để toà nhà hoạt động tốt, kinh doanh hiệu quả cao.


Tăng thêm lợi nhuận

Qua sự quản lý chuyên nghiệp, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để được
những dịch vụ hoàn hảo. Khách hàng sẽ trong toà nhà của bạn lâu hơn khi
được quản lý một cách chuyên nghiệp.Do đó số lượng khách hàng cũng sẽ
tăng thêm nhiều và lợi nhuận sẽ đạt được mức cao hơn.


Giảm bớt chi phí

Với mạng lưới quản lý rộng lớn, đó là một lợi thế để được ưu tiên khi đàm
phán về giá mua các dịch vụ với giá rẻ hơn cho toà nhà của chủ đầu tư. Và
với kinh nghiệm dịch vụ quản lý bất động sảm sẽ vận hành toà nhà một cách
hiệu quả khơng bị đắt đỏ.


Chăm sóc tài sản

Nhà quản lý bất động sản biết làm thế nào để chăm sóc tồ nhà một cách
chun nghiệp và quản lý một cách đúng đắn. Đây là sự chăm sóc cho giá trị
tài sản của chủ đầu tư.


Làm tăng thêm giá trị

Qua những kinh nghiệm và hiểu biết về thị trường bất động sản, nhà quản lý
bất động sản sẽ khuyến cáo những cách để làm tăng giá trị tài sản của chủ đầu
tư. Đây có thể là một cách liên hệ tốt với khách hàng và quản lý, chăm sóc tốt
cách khách hàng đang thuê, nhưng cũng có thể là sự giới thiệu một cách cải
tiến bất động sản để làm tăng trưởng lợi nhuận.
8


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay



Sự an tâm

Khi giao tồ nhà cho cơng ty quản lý bất động sản có uy tín, khách hàng có
thể an tâm về chất lượng quản lý chuyên nghiệp, giúp khách hàng tập trung
vào các hoạt động kinh doanh khác của mình.
.

9


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay

Chương 2
Thực trạng hoạt động quản lý bất động sản tại Việt Nam hiện nay
2.1. Thực trạng hoạt động quản lý bất động sản tại Việt Nam
Quản lý bất động sản là một trong nhiều lĩnh vực kinh doanh bất động
sản phổ biến. Như chúng ta đã biết, hoạt động kinh doanh bất động sản nhìn
chung rất đa dạng và phức tạp. Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế,
với xu thế hội nhập quốc tế, các hoạt động kinh doanh bất động sản cũng
không ngừng được mở rộng và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả.
Quản lý bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong kinh doanh bất động
sản, nhất là đối với các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê,
các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới… Trong tay các nhà
quản lý chuyên nghiệp, giá trị của bất động sản sẽ không ngừng tăng lên. Họ
sẽ ln đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân
các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng và danh tiếng của
cơng trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản trên thế giới.
Tuy nhiên ở nước ta, hầu hết các cao ốc văn phòng, các cao ốc căn hộ

cao cấp, các cao ốc trung tâm thương mại dịch vụ đều do các công ty quản lý
bất động sản quốc tế đảm nhiệm. Đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh
trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các
công ty kinh doanh bất động sản trong nước mới chỉ tập trung quản lý những
bất động sản có quy mơ, giá trị nhỏ của chính cơng ty mình đầu tư. Những
khu đơ thị mới, những tịa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã
và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và thành

10


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của các nhà quản lý bất động sản trong
nước vẫn còn rất mờ nhạt.
2.1.1. Thực trạng quản lý bất động sản của các công ty nước ngoài tại
Việt Nam
Nói đến quản lý bất động sản tại Việt Nam , chúng ta không thể không
nhắc đến tên tuổi của ba công ty bất động sản quốc tế lớn đang thực hiện quản
lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta là Savills Việt Nam ( trước là Chesterton
Petty ) (Anh), Colliers (Anh) và CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ). Các công ty
này với thương hiệu, số vốn lớn từ nước ngoài, đội ngũ nhân viên quản lý
chuyên nghiệp đang thâu tóm phần lớn thị trường quản lý bất động sản tại
Việt Nam.
 Công ty CB Richard Ellis
CB Richard Ellis Group, Inc. (tên giao dịch trên thị trường chứng khốn
New York: CBG) có trụ sở chính tại Los Angleles, là công ty dịch vụ bất
động sản lớn nhất thế giới (tính theo doanh thu năm 2008) và có tên trong
danh sách 500 cơng ty hàng đầu do tạp chí Fortune và S&P bình chọn. Tập
đồn CB Richard Ellis (CBRE) được tạp chí Fortune liệt kê trong danh sách

những công ty đáng được ngưỡng mộ nhất (Most Admired Companies) trong
lĩnh vực bất động sản của Mỹ. Danh sách bao gồm 64 lĩnh vực và được coi là
một trong những tấm bằng danh giá cho các công ty. Fortune đã xem xét
khoảng 1.400 công ty, và chọn lọc ra 689 công ty trên 28 quốc gia để tiến
hành khảo sát đánh giá. Và chỉ những công ty nằm trong nửa trên danh sách
của từng lĩnh vực mới được duyệt đưa vào danh sách những công ty đáng
được ngưỡng mộ nhất. Tiêu chuẩn đánh giá các công ty bao gồm sự đổi mới;
quản lý về chất lượng; quản lý về nhân sự; tài chính; hiệu quả sử dụng tài sản
cơng ty; đầu tư dài hạn; trách nhiệm xã hội; chất lượng sản phẩm/dịch vụ; và
tính cạnh tranh quốc tế.
11


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
Trong hai năm liền, CB Richard Ellis liên tục được BusinessWeek đánh
giá là một trong 50 công ty hàng đầu, và được tạp chí Fortune đánh giá là một
trong 100 cơng ty phát triển nhanh nhất. Với uy tín thương hiệu như vậy, dù
mới có mặt ở Việt Nam từ tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gần một năm, công ty
CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản lý và tiếp thị các tòa nhà
lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) và The Landcaster (Thành phố Hồ Chí
Minh )…Hiện tại, cơng ty này đang quản lý rất nhiều tịa cao ốc như: Capital
Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, Trung tâm mua sắm
TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phịng.
Gần đây nhất, Cơng ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợp đồng trao
quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis.
 Công ty Chesterton Petty ( sau là Savills Việt Nam )
Chesterton Petty là công ty Việt Nam được thành lập từ năm 1995, chuyên
kinh doanh các dịch vụ trong lĩnh vực bất động sản và có nhiều kinh nghiệm
trong quản lý bất động sản. Sau đó, tập đồn bất động sản có vốn 2 tỷ USD

Savills tuyên bố đầu tư vào Công ty Chesterton Petty. Theo hợp đồng đã ký,từ
tháng 6/2008 , Chesterton sẽ đổi tên thành Savills Việt Nam. Savills đã có
thâm niên hơn 150 năm hoạt động trên thị trường bất động sản thế giới, có chi
nhánh tại 29 quốc gia và đã niêm yết cổ phiếu tại thị trường chứng khoán
London. Năm 2006, Savills đạt doanh thu hơn 1 tỷ USD, trong đó, lợi nhuận
trước thuế là 170 triệu USD.
Khác với công ty CB Richard Ellis, công ty Chesterton Petty ( Savills Việt
Nam) lựa chọn thành phố Hồ Chí Minh làm thị trường mục tiêu. Công ty tập
trung vào phân khúc thị trường thành phố Hồ Chí Minh và đã dành được các
hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao cấp mới được xây dựng
như khu The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn hộ cao cấp Nguyễn Du
Park và Orchard Garden.
12


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
Công ty đã mở rộng thị trường ra Hà Nội mà cụ thể là Cơng ty TTD Gems
Ltd chính thức giao tòa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza tại 44
Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho Công ty Savills Việt Nam quản lý.
 Công ty Colliers
Công ty Colliers đã ký được hợp đồng quản lý cao ốc E.Town và Bitexco,
2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới nhất ở thành phố Hồ Chí Minh do các cơng
ty Việt Nam đầu tư xây dựng. Cơng ty Bitexco cũng đã kí kết hợp đồng với
công ty Colliers để quản lý dự án khu chung cư cao cấp The Manor; đồng thời
công ty Colliers cịn được chỉ định quản lý Hồng Qn Plaza ở thành phố Hồ
Chí Minh. Colliers đã vượt mặt hàng loạt đối thủ để giành quyền quản lý toà
nhà Kumho Asian Plaza, quản lý và tiếp thị độc quyền toà nhà cao nhất
Tp.HCM là Bitexco Financial…
 Kết luận

Điểm chung của các cơng ty nước ngồi là có kinh nghiệm lâu năm trong
lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Colliers vào Việt Nam 14 năm, Savills 15 năm,
cịn CBRE cũng có đến chín năm hoạt động trong lĩnh vực này tại Việt Nam.
Ba cơng ty này lại có những thế mạnh riêng ở từng phân khúc, chiếm lĩnh thị
trường.
CBRE có lợi thế ở khâu định giá và quản lý văn phòng cho thuê, Savills
nổi bật với vai trò tư vấn đầu tư và là nhà quản lý căn hộ dịch vụ lớn nhất Việt
Nam, trong khi đó Colliers lại mạnh ở khâu quản lý căn hộ cao cấp.
Nếu như thị trường quản lý bất động sản trước đây tập trung vào CBRE,
Chesterton Petty và Colliers thì thay vào đó thị trường quản lý bất động sản
hiện nay sẽ được chia thành nhiều phân khúc nhỏ cho các công ty hơn. Tuy
nhiên xét xét về thị phần, CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) vẫn
nằm trong top đầu vì cơng ty này hầu như dành hết các hợp đồng quản lý và
13


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
tư vấn các dự án địa ốc đắt giá tại TPHCM và Hà Nội. Thứ bậc này sắp tới sẽ
có sự thay đổi khi ngày càng có nhiều cơng ty tiếp thị và quản lý BĐS nhảy
vào thị trường Việt Nam, những cái tên ngồi Knight Frank Việt Nam có thể
kể đến Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield...
2.1.2. Thực trạng hoạt động quản lý bất động sản của các công ty trong nước
Hiện nay, các công ty hoạt động chuyên về quản lý, vận hành các sản
phẩm bất động sản ở nước ta vẫn chưa có nhiều, và những cơng ty đạt được
những tiêu chuẩn trên lại càng hiếm chính vì thế sự cạnh tranh giữa các đơn vị
với nhau chủ yếu là kinh nghiệm, chất lượng phục vụ. Một phần trong chi phí
quản lý sẽ được trích ra gửi vào ngân hàng dùng cho việc bảo trì bất động sản,
các hệ thống liên quan khi cần thiết.
Đối với các công ty quản lý bất động sản trong nước, ngoài tập đồn

HUD và Vinaconex là đã có những cơng ty riêng chun về quản lý, vận hành
các tịa nhà thì đa số các chủ đầu tư khác vẫn phải thuê những cơng ty quản lý
bên ngồi. Chún g ta cần thay đổi để có sự nhất quán giữa chủ BĐS và công
ty dịch vụ quản lý. Nếu không nhờ vào công ty quản lý, chủ BĐS có thể tự
thiết kế đầu tư một đội ngũ quản lý nhưng cần thiết phải đảm bảo đầy đủ kiến
thức chuyên môn. Trong điều kiện hiện nay thì việc ứng dụng cơng nghệ vào
quản lý BĐS để tạo sự cạnh tranh cũng là điều cần thiết.
Nhiều doanh nghiệp đã quan tâm đến loại hình dịch vụ quản lý này, bởi
nguồn cung cho loại hình hoạt động này đang rất lớn, đi liền với nó là những
lợi nhuận có thể nhìn thấy được. Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan
trọng là khi một sản phẩm BĐS được quản lý tốt không chỉ đảm bảo thu hồi
vốn cho chủ mà cịn góp phần nâng cao giá trị tài sản thông qua việc tái đầu
tư lại cho tịa nhà. Phía sau các Cty quản lý BĐS là hàng chục công ty khác
được thuê làm dịch vụ theo từng chuyên ngành khác nhau như điện, cấp thoát

14


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
nước, vệ sinh, bảo trì tịa nhà, chăm sóc cây xanh thảm cỏ, diệt côn trùng, bảo
vệ an ninh
Mặc dù thị phần của các công ty quản lý bất động sản còn chưa lớn trên thị
trong song gần đây chúng ta có thể nhìn thấy một số dấu hiệu khả quan như:
Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản nước ngoài khi vào Việt
Nam đầu tư đã chủ động mời các doanh nghiệp trong nước tư vấn, quản lý dự
án vì họ cho rằng các doanh nghiệp Việt Nam sẽ làm tốt hơn do hiểu rõ văn
hoá, tập quán tiêu dùng của người Việt Nam. Chúng ta đưa ra ví dụ điển hình
như dù mới thành lập đầu năm 2010, nhưng Cơng ty Cổ phần Megagroup đã
có 14 hợp đồng tư vấn đầu tư cho các tập đoàn lớn của Trung Đơng vào Việt

Nam đầu tư, các tập đồn lớn của Việt Nam như: Sơng Đà, Cao su Việt
Nam… Ngồi ra, các đối tác cũng tin tưởng giao cho công ty độc quyền phân
phối nhiều dự án như: Sun Villas (Đà Nẵng), Nusajaya City (Malaysia) rộng
gần 10.000ha, căn hộ Sun City, Tơn Thất Thuyết (quận 4)…
góc độ khác, tuỳ đẳng cấp của dự án mà chủ đầu tư chọn các cơng ty
trong nước hay nước ngồi quản lý. Thực tế cho thấy giá th các cơng ty
nước ngồi thường đắt hơn các công ty trong nước từ 20 – 30%, trong khi
chất lượng dịch vụ có khi ngang ngửa nhau.
2.2. Các kết luận và phát hiện qua vấn đề nghiên cứu
Doanh nghiệp nước ngoài đang chiếm thị phần lớn hơn hẳn so với các công
ty Việt Nam trong lĩnh vực phát triển tư vấn, quản lý bất động sản. Có rất
nhiều nguyên nhân khách quan xen lẫn nguyên nhân chủ quan dẫn đến tình
trạng này. Một số ngun nhân chính ta đề cập đến như sau:
 Một là, về thương hiệu, các cơng ty quốc tế đã có thương hiệu nổi tiếng
trên thế giới trong lĩnh vực quản lý bất động sản. Khách hàng, bước đầu
bao gồm nhiều người nước ngồi và ngay cả người Việt cũng có tâm lý
tín nhiệm và sẽ yên tâm hơn với sự quản lý của các công ty vốn đã nổi
15


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
tiếng và có thương hiệu cao. Thực trạng lịch sử phát triển ngành bất
động sản của Việt Nam còn thấp so với các nước trong khu vực và trên
thế giới. Trong khu vực châu Á, Việt Nam đi sau các nước vài chục
năm và nếu so với châu Âu, châu Mỹ khoảng cách lên đến hàng trăm
năm. Đây là yếu tố quyết định doanh nghiệp trong nước không cạnh
tranh nổi với các tập đoàn bất động sản quốc tế do thiếu kinh nghiệm
thực tiễn. Ở nước ngồi, những cơng ty hoạt động trong lĩnh vực này đã
được thành lập rất lâu, có nhiều kinh nghiệm và cơng nghệ điều hành

tốt. Trong khi thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ nên có rất
ít doanh nghiệp chun về lĩnh vực này được thành lập. Không những
thế, để tham gia sân chơi này, doanh nghiệp phải có chun mơn cao,
thời gian đầu tư lâu dài để đào tạo nhân sự, gầy dựng dữ liệu, uy tín với
khách hàng... mới có thể cạnh tranh được.
 Nguyên nhân chủ quan đi kèm với đó là tâm lý sính ngoại vốn đã thấm
sâu vào suy nghĩ của đại đa số người dân Việt Nam. Tâm lý này cho
rằng, hàng ngoại chất lượng tốt hơn hàng nội, trong đó, bất động sản
cũng khơng ngoại lệ. Việt Nam có thể thiết kế theo phong cách nhiệt
đới nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn chuộng phong cách kiến trúc châu
Âu, châu Mỹ và La tinh. Nhà thầu trong nước có thể thi cơng một hạng
mục nào đó của cơng trình nhưng chủ đầu tư vẫn cho rằng để nhà thầu
nước ngoài làm sẽ đảm bảo chất lượng hơn. Cách quản lý khai thác và
vận hành tòa nhà, khu du lịch cũng diễn ra tương tự.
 Hai là, các công ty quản lý bất động sản quốc tế có đội ngũ cán bộ quản
lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệm trong
quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện đại và phức tạp.
Chẳng hạn: Tập đoàn CB Richard Ellis là một tập đoàn lớn trên thế giới
về kinh doanh bất động sản (doanh số năm 2002 đạt 1,7 tỷ USD) có tới
16


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
14.000 nhân viên làm việc tại 250 văn phòng ở 48 nước trên thế giới,
trong đó có Việt Nam. Cơng ty quản lý bất động sản ZhongHai Thẩm
Quyến có chức năng chính về kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản
đã đào tạo được rất nhiều người giỏi về quản lý trung và cao cấp với
đội ngũ hơn 400 nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, được gọi là “quản
gia số một” của Trung Quốc.

 Ba là, quản lý bất động sản là một loại hình kinh doanh bao gồm rất
nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ, thường xuyên, bao gồm cả
những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, trơng giữ xe, vận hành hệ thống,
cấp thốt nước, hệ thống thang máy… mà những công việc này cần
phải theo một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chun nghiệp,
giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử dụng tương
thích. Làm thế nào để cả một tịa nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn
mét vng văn phịng với hệ thống điện, nước, viễn thơng…vận hành một
cách trơn tru.Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng
ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng. Về
điều này, các cơng ty bất động sản quốc tế có ưu thế nổi trội hơn.
 Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý bất động sản, các cơng ty
quản lý bất động sản quốc tế cịn góp phần quan trọng vào tư vấn, góp
ý, bổ sung cho những thiết kế xây dựng phù hợp với việc quản lý chúng
trong tương lai, tìm kiếm và tư vấn cho chủ đầu tư các hợp đồng về
cung cấp dịch vụ an ninh, thơng tin liên lạc, viễn thơng, hệ thống bảo
trì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường…
 Năm là, các công ty quản lý BĐS quốc tế cịn là người góp phần quan
trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi khách thuê,
khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các BĐS dễ dàng, nhanh chóng
được lắp đầy. Thí dụ, cơng ty CB Richard Ellis đã hợp đồng tiếp thị và
17


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
quản lý cho dự án Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m 2 tại Hải
Phòng. Trong thời gian ngắn, công ty này đã môi giới để công ty
Parkson và MegaStar th hết tồn bộ diện tích của TD Plaza.
 Nguyên nhân thứ sáu và cũng là đi ểm yếu nữa của các doanh nghiệp

nội là ôm quá nhiều dịch vụ mà khơng chun như các cơng ty nước
ngồi. Điều này sẽ càng khiến các doanh nghiệp Việt Nam muốn chen
chân vào lĩnh vực này phải chịu nhiều áp lực và khó cạnh tranh.
 Nguyên nhân cuối cùng ta cùng đề cập đến là lâu nay tư duy của doanh
nghiệp Việt Nam chuộng kinh doanh theo hình thức làm cơng trình lớn
vốn đầu tư và lợi nhuận cao, dịng tiền ln chuyển nhanh chứ khơng
ưa thích lợi nhuận nhỏ đơn lẻ theo hình thức quản lý, tư vấn, khai thác
bất động sản. Đây được gọi là tác động từ yếu tố tâm lý.
Song nhìn chung , hiện tượng này khơng hẳn có dấu hiệu tiêu cực mà trái
lại sự xuất hiện của các doanh nghiệp, tập đoàn quốc tế sẽ tạo điều kiện cho
những doanh nghiệp trong nước thử nghiệm mơ hình kinh doanh mới và nhìn
lại thị trường bất động sản nội địa một cách toàn diện hơn. Các cơng ty nước
ngồi có thể sẽ lấn lướt khối nội thêm một thời gian nữa cho đến khi thị
trường bất động sản Việt Nam đạt được sự cân bằng bền vững. Lúc đó các
doanh nghiệp trong nước có đủ thời gian tích lũy kinh nghiệm để giành lại thị
phần của mình.

18


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay

Chương 3
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất
động sản tại Việt Nam hiện nay
Trong những năm gần đây và trong những năm tới, thị trường quản lý
BĐS ở Việt Nam đã, đang và sẽ phát triển rất mạnh do sự phát triển mạnh mẽ
của các dự án đầu tư các tòa cao ốc văn phòng, các tòa cao ốc căn hộ cao cấp
bán hoặc cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới, các

trung tâm mua sắm, các bãi xe quy mô lớn và hiện đại…Sự bùng nổ của các
dự án đó yêu cầu về cung thị trường quản lý bất động sản sẽ tăng mạnh. Thị
trường đầy tiềm năng này có giá trị rất lớn, nếu tính bình qn phí dịch vụ
quản lý cao ốc văn phịng, trung tâm thương mại là 3-5USD/m 2/tháng và cho
mỗi căn hộ từ 20-25USD/tháng thì lượng giá trị mang lại từ hoạt động quản lý
bất động sản là vô cùng to lớn. Đây là mảnh đất rất màu mỡ mà bấy nay chỉ
các công ty quản lý bất động sản quốc tế khai thác được.
3.1.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
từ phía các công ty quản lý bất động sản trong nước

Trước thực trạng trên, các công ty kinh doanh quản lý bất động sản Việt Nam
phải cố gắng vươn lên để nắm giữ thị trường này. Muốn vậy, chúng ta cần tập
trung vào những vấn đề chủ yếu sau đây:
3.1.1. Nâng cao nhận thức về hoạt động quản lý bất động sản
Chúng ta phải coi quản lý bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn,
đầy tiềm năng và có cơ hội phát triển. Trong thời gian tới, các công ty kinh
doanh bất động sản Việt Nam có đủ khả năng để cạnh tranh được với các
công ty quản lý bất động sản quốc tế. Chúng ta không thể nhường thị trường
do sự yếu kém của mình trong lĩnh vực này để cho quản lý bất động sản trở
thành thị trường riêng của các công ty quản lý bất động sản quốc tế. Thực tiễn
19


Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý bất động sản
tại Việt Nam hiện nay
đã chỉ ra rằng các công ty quản lý bất động sản quốc tế hoạt động tại Việt
Nam đều sử dụng nhân viên là người Việt trong hoạt động của họ. Cụ thể
như:

- Công ty CB Richard Ellis cho biết phần lớn các nhân viên của CBRE
làm việc tại Việt Nam là người Việt, họ được CBRE huấn luyện đào
tạo tốt cả về kỹ năng và kinh nghiệm.
-

Ở Hà Nội, Công ty bất động sản Tài Tâm đang tiếp thị và quản lý tháp
đơi văn phịng, căn hộ và trung tâm mua sắm Hịa Bình Towers; Việt
Nam Property, vốn có kinh nghiệm trong việc tiếp thị khách hàng cho
các cao ốc như Daeha Business Center, Lakeside Garden Apartments
cũng đang tìm kiếm cơ hội quản lý các cao ốc văn phòng và căn hộ.

- Hiện tại, toàn bộ việc duy tu, bảo dưỡng thiết bị, bảo vệ, giữ xe, làm vệ
sinh, chăm sóc cây cảnh…tại từng khu phố do Cơng ty liên doanh Phú
Mỹ Hưng đầu tư đều được đảm nhận bởi các ban quản lý do người Việt
Nam điều hành.
- Hay như cụm chung cư Mỹ Phước của công ty xây dựng Sài Gòn 5
được quản lý bởi một đội ngũ chun trách của chính cơng ty.
Nhận thức như vậy, nhưng quản lý BĐS là lĩnh vực rất phức tạp, hơn nữa
trong quá trình hội nhập quốc tế, tới đây, nhiều cơng ty quản lý BĐS sẽ tìm
đến thị trường Việt Nam, cuộc cạnh tranh sẽ quyết liệt hơn, sự chen chân của
các công ty kinh doanh BĐS trong nước trong lĩnh vực quản lý BĐS sẽ vơ
cùng khó khăn, nhưng vẫn có tiềm năng và cơ hội tốt.
3.1.2. Xây dựng chiến lược phát triển thích hợp
Tùy theo từng điều kiện cụ thể của cơng ty để có chiến lược phát triển thích
hợp:
 Các cơng ty kinh doanh bất động sản Việt Nam hiện có chức năng quản
lý bất động sản thì cần phải tập trung đầu tư phát triển theo hướng
20