Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội

i

lêi cam ®oan
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên c u c a
riêng tôi. Các tư li u, k t qu" nghiên c u c a Lu$n án
chưa ñư%c công b' ( b)t kỳ tài li u nào khác.
T¸c gi¶

TrÇn Tó C−êng


ii

mục lục
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục sơ đồ biểu bảng
Mở đầu

i
ii
iii
iv
1

Chơng 1. Một số vấn đề lý luận v
quản lý của Nh

thực tiễn về vai trò

nớc đối với đất đai trong quá trình đô

thị hoá

10

1.1. Đất đô thị v% sự cần thiết tăng cờng vai trò quản lý của Nh% nớc
đối với đất đai
10
1.2. Quản lý nh% nớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hoá
46
1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nớc trên thế giới v% một
số tỉnh, th%nh phố trong nớc
60
Chơng 2. Thực trạng Quản lý nh

nớc đối với đất đai

trong quá trình Đô thị hoá ở th nh phố H

nội từ khi có

luật đất đai năm 1987 đến nay

72

2.1. Điều kiện tự nhiên v% kinh tế B xD hội của th%nh phố H% Nội ảnh
hởng tới vai trò quản lý của Nh% nớc đối với đất đai trong quá trình
đô thị hoá
72

2.2. Thực trạng quản lý nh% nớc đối với đất đai ở th%nh phố H% Nội từ
khi có Luật đất đai năm 1987 đến nay
84
Chơng 3. định hớng v
trò quản lý của Nh

giải pháp cơ bản tăng cờng vai

nớc đối với đất đai ở th nh phố H

Nội trong thời gian tới

140

3.1. Dự báo về sự phát triển của th%nh phố H% Nội v% xu hớng biến
động của đất đô thị trong quá trình đô thị hoá ở th%nh phố H% Nội
141
3.2. Định hớng tăng cờng vai trò quản lý của Nh% nớc đối với đất
đai ở th%nh phố H% Nội trong quá trình đô thị hoá
149
3.3. Một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cờng vai trò quản lý của Nh%
nớc đối với đất đai trong quá trình đô thị hoá ở th%nh phố H% Nội
168
Kết luận

Danh mục t%i liệu tham khảo
Các công trình khoa học đD công bố của tác giả
Phụ lục

192

iii

Danh mục những chữ viết tắt
BĐS
BCHTW
CNXH
CHXHCN
CNTB
CNH
ĐTH
ĐGHC
GPMB
GCN
HĐBT
HĐCP
HĐND
HĐH
QLNN
QSDĐ
QHSX
LLSX
TNHH
TLSX
WTO
SDĐ
SHTN
SHTT
SHNN

Sở TNMT&NĐ
Phòng TN&MT
UBTVQH
UBND
NSDĐ
NXB
KTTT
VNĐ
USD

: Bất động sản
: Ban chấp h%nh Trung ơng Đảng Cộng sản Việt Nam
: Chủ nghĩa XD Hội
: Cộng ho% xD hội chủ nghĩa Việt Nam
: Chủ nghĩa t bản
: Công nghiệp hoá
: Đô thị hoá
: Địa giới h%nh chính
: Giải phóng mặt bằng
: Giấy chứng nhận
: Hội đồng Bộ trởng
: Hội đồng Chính phủ
: Hội đồng nhân dân
: Hiện đại hoá
: Quản lý Nh% nớc
: Quyền sử dụng đất
: Quan hệ sản xuất
: Lực lợng sản xuất
: Trách nhiệm hữu hạn
: T liệu sản xuất

: Tổ chức Thơng mại Thế giới
: Sử dụng đất
: Sở hữu t nhân
: Sở hữu tập thể
: Sở hữu nh% nớc
: Sở T%i nguyên Môi trờng v% Nh% đất
: Phòng T%i nguyên v% Môi trờng
: Uỷ ban thờng vụ quốc hội.
: Uỷ ban nhân dân
: Ngời sử dụng đất
: Nh% xuất bản
: Kinh tế thị trờng
: Tiền Việt Nam
: Tiền Mỹ


iv

Danh mục các bảng biểu sử dụng trong luận án
Biểu 2.1. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế th%nh phố H% Nội (theo GDP giá thực tế)

77

Biểu 2.2. Tình hình sử dụng đất của một số loại đất chủ yếu trên địa b%n
th%nh phố H% Nội
Biểu 2.3. Tổng hợp kết quả đo vẽ bản đồ Địa chính cơ sở ở th%nh phố H% Nội

80
92

Biểu 2.4. Kết quả giao đất v% cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât
nông nghiệp ở th%nh phố H% nội (Theo Nghị định 64/CP)

96

Biểu 2.5. Kết quả kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo Nghị định số 60/CP ở th%nh phố H% Nội (Thời điểm
năm 1998)

97

Biểu 2.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị H% Nội 98
Biểu 2.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực nông
thôn th%nh phố H% Nội (tính đến năm 2005)

99

Biểu 2.8. Tình hình sử dụng quỹ nh% đất chuyên dùng (Tổng hợp theo
Quyết định 2841/QĐBUB ng%y 04/08/1995)

100

Biểu 2.9. Tổng hợp kế hoạch v% kết quả thực hiện kế hoạch chuyển mục
đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp v%
xây dựng đô thị ở th%nh phố H% Nội Giai đoạn 1996 B 2000

104

Biểu 2.10. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 2005
ở th%nh phố H% Nội

105

Biểu 2.11. So sánh giá đất ở tại một số thời điểm theo các Quyết định về
khung giá đất của UBND th%nh phố H% Nội Từ năm 1994 B 2005 112
Biểu 2.12. Các khoản thu ngân sách từ đất trên địa b%n th%nh phố H% Nội
giai đoạn 1991B2006

118

Biểu 3.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 trên địa b%n
th%nh phố H% nội

147


1

Më ®Çu
1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò t i
Hà N/i là Th ñô c a nư0c C/ng hoà xã h/i ch nghĩa (CHXHCN) Vi t
Nam, “là trung tâm ñ8u não chính tr: ; hành chính qu'c gia, trung tâm l0n v<
văn hoá, khoa h>c giáo d@c, kinh t và giao d:ch qu'c t c a c" nư0c, là nơi
ñBt tr@ s( c a các cơ quan Trung ương c a ð"ng và Nhà nư0c, các tE ch c
chính tr: ; xã h/i, các cơ quan ñFi di n ngoFi giao, tE ch c qu'c t và là nơi
diGn ra các hoFt ñ/ng ñ'i n/i, ñ'i ngoFi quan tr>ng c a c" nư0c” [71;31].
Trong sK nghi p xây dKng và phát triMn ñ)t nư0c, th ñô Hà N/i có v: trí quan
tr>ng hàng ñ8u, không chO ñóng góp ticòn là nơi nghiên c u, phát hi n và tE ch c thKc hi n, nhân r/ng nhQng ch
trương ñưRng l'i kinh t c a ð"ng, ph@c v@ vi c hoFch ñ:nh nhQng chi n

lư%c kinh t c a ñ)t nư0c. M/t trong nhQng m@c tiêu l0n ñã ñư%c ð"ng và
Nhà nư0c ñBt ra là xây dKng, phát triMn Th ñô x ng ñáng v0i v: th Th ñô
c a ñ)t nư0c có 100 tri u dân vào năm 2020. Chính vì v$y v)n ñ< ñô th: hoá
(ðTH) ( thành ph' Hà N/i không chO có ý nghĩa v< mBt phát triMn kinh t , mà
còn là m@c tiêu, là ñ/ng lKc ñM xây dKng, phát triMn thành ph' Hà N/i “…văn
minh, hi n ñFi, k thXa và phát huy truyThăng Long ; Hà N/i” [71;31].
ð)t ñai là ngu\n n/i lKc quan tr>ng hàng ñ8u c a sK nghi p ðTH không
chO ñM ñáp ng nhu c8u v< mBt b]ng, mà còn là hàng hoá ñBc bi t ñM khai thác
nh]m tFo ra ngu\n v'n ñ8u tư xây dKng và phát triMn ñô th:. KM tX sau khi có
Lu$t ð)t ñai năm 1987, ñBc bi t sau Lu$t ð)t ñai năm 1993, t'c ñ/ ðTH (
Thành ph' Hà N/i diGn ra ngày càng nhanh. Do "nh hư(ng c a ðTH, ñ)t ñai
( Hà N/i bi n ñ/ng mFnh c" v< m@c ñích sY d@ng và ñ'i tư%ng sY d@ng. Di n
tích ñ)t nông nghi p nông thôn thu hbp d8n, di n tích ñ)t ñô th: tăng lên
nhanh chóng, quan h kinh t ñ)t ñô th: cũng ñư%c tic a KTTT. Quan h sY d@ng ñ)t ñô th: có nhQng phát sinh ph c tFp mà nhikhi ñã vư%t ra ngoài t8m kiMm soát c a Nhà nư0c ; ñó là tình trFng tK chuyMn


2

m@c ñích sY d@ng ñ)t trái pháp lu$t, sK quá t"i c a hF t8ng kf thu$t ñô th:; ô
nhiGm môi trưRng; thi u v'n ñ8u tư cho ðTH… ðBc bi t ñô th: phát triMn
không theo ñúng m@c tiêu ñ:nh hư0ng c a Nhà nư0c do công tác xây dKng và
qu"n lý quy hoFch kém (trong ñó có c" quy hoFch ñô th: và quy hoFch sY
d@ng ñ)t). Giá c" ñ)t ñô th: trên th: trưRng b)t ñ/ng s"n có nhQng bi n ñ/ng
r)t ph c tFp, gây ra nhQng khó khăn cho phát triMn kinh t xã h/i. Do bi n
ñ/ng c a quan h sY d@ng ñ)t trong quá trình ðTH, tình hình chính tr: ; xã
h/i cũng có nhQng biMu hi n x)u như: cách bi t giàu nghèo ngày càng l0n;
tình trFng khi u ki n ngày càng gia tăng, ñBc bi t khi u ki n trong lĩnh vKc

ñ)t ñai chi m tm l l0n… ðM c"i tFo và phát triMn ñô th:, Thành ph' ñã ph"i
ñ8u tư hàng tm USD, trong ñó ch y u là tX các ngu\n v'n vay c a các nhà
ñ8u tư nư0c ngoài. Trong khi ñó, ngu\n v'n này không ph"i hoàn toàn ñư%c
sY d@ng ñM ñ8u tư trKc ti p cho các công trình ñô th:, nó còn ñư%c sY d@ng
cho chi phí ññ8u tư, tX năm 1997 thành ph' Hà N/i ñã thí ñiMm ñ)u giá quy(QSDð). Ch trương này ñã góp ph8n tháo gs khó khăn v< v'n ñ8u tư cho
m/t s' dK án tr>ng ñiMm. Tuy nhiên thKc t ( thành ph' Hà N/i, v)n ñ< khai
thác ngu\n lKc ñ)t ñai thông qua hình th c giao ñ)t b]ng ñ)u giá, ñ)u th8u
nh]m ñáp ng nhu c8u v< mBt b]ng ñ)t ñai cho các nhà ñ8u tư và v'n ñ8u tư
cho ðTH chO m0i ( m c làm ñiMm. Vai trò c a Nhà nư0c trong qu"n lý, sY
d@ng ñ)t v0i ch c năng là ñFi di n cho s( hQu toàn dân v< ñ)t ñai chưa rõ
ràng, hi u qu" qu"n lý th)p; quan h kinh t giQa ñFi di n s( hQu ñ)t ñai v0i
ngưRi sY d@ng ñ)t (SDð) chưa minh bFch và nhiquá trình ðTH ( thành ph' Hà N/i. ðó là nhQng n/i dung c8n ñư%c nghiên
c u và lý gi"i c" v< lý lu$n và thKc tiGn. Là cán b/ công tác nhiqu"n lý ñ)t ñai, qu"n lý ñô th: tFi thành ph' Hà N/i, nghiên c u sinh nh$n
th c: ðTH và v)n ñ< ñ)t ñai trong quá trình ðTH; qu"n lý nhà nư0c v< ®Êt ®ai
trong ntính c)p thi t hi n nay. Nh]m góp ph8n làm sáng tu nhQng v)n ñ< nêu trên,
nghiên c u sinh lKa ch>n ñ< tài lu$n án là “Tăng cư ng vai trò qu n lý c a
Nhà nư c ñ i v i ñ t ñai trong quá trình ðô th" hoá # thành ph Hà N&i”.


3

2. Tæng quan t×nh h×nh nghiªn cøu ®Ò t i
ð)t ñai là ngu\n tài nguyên qu'c gia vô cùng quý giá, là tư li u s"n
xu)t (TLSX) không thM thay th ñư%c trong s"n xu)t nông lâm nghi p, là mBt
b]ng ñM phát triMn ñô th: trong quá trình ðTH.... Lu$t ñ)t ñai năm 1987 ñư%c

ban hành trong hoàn c"nh công cu/c ñEi m0i toàn di n ( nư0c ta ti n hành tX
năm 1986 ñã ñFt ñư%c nhQng thành tKu ban ñ8u, trong ñó nEi b$t là nhQng
thành tKu v< kinh t . N/i dung qu"n lý nhà nư0c (QLNN) v< ñ)t ñai trong nKTTT ñ:nh hư0ng XHCN ñã ñư%c nghiên c u khá toàn di n và r/ng rãi. Tuy
nhiên n/i dung QLNN v< ñ)t ñai trong quá trình ðTH trong ñitriMn nnhư thành ph' Hà N/i, còn chưa có nhith'ng và toàn di n.
w giác ñ/ nghiên c u lý lu$n v< quan h s( hQu ñ)t ñai trong thRi kỳ
quá ñ/ lên CNXH, trong ñic u quan tr>ng công phu c a các B/, các Vi n nghiên c u, các nhà khoa h>c
như: ñ< tài nghiên c u “Cơ s khoa h c cho vi c ho ch ñ nh các chính sách
ñ t ñai và s d ng h p lý qu" ñ t ñai” ; năm 2000, c a TEng c@c ð:a chính
và Vi n nghiên c u ð:a chính, do TS.Chu Văn ThOnh là ch nhi m ñ< tài; ñ<
tài khoa h>c c)p nhà nư0c v< “Th$c tr ng v n ñ& s h'u và phương hư)ng
gi*i quy,t

nư)c ta hi n nay” ; năm 2005, do PGS.TS NguyGn Văn ThFo là

ch nhi m ñ< tài; ñ< tài: “Lý lu.n ñ a tô và v.n d ng ñ0 gi*i quy,t m2t s3 v n
ñ& v& ñ t ñai

Vi t Nam” ; năm 2005, ñ< tài nghiên c u khoa h>c c)p B/

thu/c B/ Tài chính do Hà Quý Tình là ch nhi m.... Nhìn chung các nghiên
c u ñã ñ< c$p ñ n n/i dung s( hQu toàn dân v< ñ)t ñai gyn v0i nnư0c ta, v0i m@c tiêu tìm hiMu cơ s( khoa h>c, tham mưu cho Nhà nư0c ban
hành các chính sách ñ)t ñai ( nư0c ta trong giai ñoFn hi n nay. Tuy nhiên v<
lý lu$n, các nghiên c u trên cũng còn có nhQng quan ñiMm chưa th'ng nh)t
như: có m/t s' ñ< xu)t c8n xem xét ñM quy ñ:nh có nhi

ñ)t ñai, khi nư0c ta là thành viên ñ8y ñ c a WTO. Ncác chính sách v< qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c ph"i phù h%p các quy lu$t c a
th: trưRng, nh]m thúc ñ|y quá trình phát triMn kinh t ñ)t nư0c; có ñ< xu)t nên


4

có hai hình th c s( hQu ñ)t ñai cơ b"n ( nư0c ta là s( hQu nhà nư0c và s( hQu
tư nhân, vì quan h s( hQu ñ)t ñai này ñang chi m ưu th trên th gi0i và
nư0c ta không nên là m/t ngoFi l , khi xác ñ:nh phát triMn ntrò ch ñFo c a kinh t nhà nư0c ( nư0c ta hi n nay… Quan ñiMm ñư%c thXa
nh$n hi n nay, ñư%c quy ñ:nh thành lu$t là hình th c s( hQu toàn dân v< ñ)t
ñai, nhưng theo xu hư0ng m( r/ng quyti m c$n v0i quyV< n/i dung ñ)t ñai v0i tính ch)t là ngu\n lKc quan tr>ng c a quá trình
công nghi p hoá (CNH), hi n ñFi hoá (HðH) ñ)t nư0c, trong ñiKTTT, cũng ñã ñư%c nhi<u tE ch c, cá nhân các nhà khoa h>c quan tâm nghiên
c u như: các công trình nghiên c u c a GS.TSKH Lê ðình Thyng (ðH Kinh t
Qu'c dân); GS.TS NguyGn ðình Hương (ðH Kinh t Qu'c dân); GS.TSKH Lê
Du Phong (ðH Kinh t Qu'c dân)… Trong ñó có loFt bài nghiên c u khá sâu
n/i dung này c a TS.NguyGn Dũng Ti n (Vi n nghiên c u ð:a chính) – Ví d@:
Bài báo “Công tác ñ a chính – nhà ñ t m2t th8i b t c.p v)i th trư8ng BðS”,
năm 2006 hoBc bài: “Quan h s d ng h p lý ñ t ñai khu v$c nông thôn, m2t
bi n pháp v@a có tính trư)c mBt, v@a có tính lâu dài nhDm xoá ñói gi*m nghèo
và phát tri0n b&n v'ng

Vi t Nam”, năm 2005… Các nghiên c u này ch y u

ñ< c$p ñ n n/i dung phân bE ñ)t ñai cho các ngành kinh t và qu"n lý ñ)t ñai sao
cho có hi u qu"; trong ñi

là ngu\n tài nguyên l0n nh)t c8n ñư%c khai thác m/t cách hi u qu" ñM ph@c v@
công cu/c phát triMn kinh t c a ñ)t nư0c.
Trong quá trình CNH, HðH, t'c ñ/ ñô th: hoá mFnh, phát sinh mâu
thu•n v< quytrong các chính sách v< b\i thưRng, h€ tr% khi thu h\i ñ)t. ðã có nhitrình nghiên c u c a nhi<u nhà khoa h>c và nhà qu"n lý v< xây dKng chính
sách ñ)t ñai trong quan h s( hQu toàn dân v< ñ)t ñai ( nư0c ta, nh]m góp ý
ki n v0i Nhà nư0c xây dKng chính sách b\i thưRng ñ"m b"o công b]ng xã
h/i, tFo ñitên: “M2t s3 ý ki,n nhDm khBc ph c s$ trHm lBng cIa th trư8ng B t ñ2ng s*n
giai ño n hi n nay”, năm 2006 c a GS.TS Tô Xuân Dân (Vi n nghiên c u


5

phát triMn kinh t xã h/i); bài báo cáo tham lu$n v0i tiêu ñ<: “M2t s3 v n ñ& lý
lu.n v& th trư8ng B t ñ2ng s*n” ; H/i th"o khoa h>c “Nghiên cKu th trư8ng
B t ñ2ng s*n

Vi t Nam”, năm 2001 c a PGS.TS Vũ Văn Phúc (H>c vi n

Chính tr: Qu'c gia H\ Chí Minh); bài báo: “M2t s3 suy nghĩ v& giá c* ru2ng
ñ t và vi c ñ&n bù gi*i phóng mNt bDng trong quy ho ch xây d$ng” ; tFp chí
Kinh t và Phát triMn, s' tháng 9 năm 2001 c a GS.TS PhFm Quang Phan
(ðH Kinh t Qu'c dân);
V< n/i dung hàng hoá QSDð trong th: trưRng b)t ñ/ng s"n (BðS) (
Vi t Nam hi n nay và v)n ñ< QLNN v< ñ)t ñai trong th: trưRng BðS, cũng ñã
ñư%c nhi<u nhà khoa h>c, nhinhi<u thành tKu quan tr>ng. Vi n Nghiên c u ð:a chính thu/c B/ Tài nguyên
và Môi trưRng ñã tE ch c hai cu/c h/i th"o l0n ( thành ph' Hà N/i và thành

ph' H\ Chí Minh vào năm 2006 v0i tiêu ñ<: “ð a chính v)i th trư8ng b t
ñ2ng s*n, lý lu.n và th$c tiOn

Vi t Nam”. ðã có nhi
Nhà nư0c nh]m bình En giá ñ)t và phát triMn th: trưRng BðS ( nư0c ta, như:
các nghiên c u c a TS. PhFm Sf Liêm (H/i xây dKng Vi t Nam); GS. TSKH
Lê ðình Thyng (ðH Kinh t Qu'c dân); PGS.TS NguyGn ðình Kháng (H>c
vi n Chính tr: Qu'c gia H\ Chí Minh)... trong ñó có ñ< tài nghiên c u c)p B/
do TS. Tr8n Kim Chung là ch nhi m v0i tiêu ñ<: “Môi trư8ng ñHu tư b t
ñ2ng s*n

Vi t Nam P Cơ s lý lu.n, th$c tr ng và gi*i pháp” – năm 2006,

ñ< c$p khá toàn di n.
V)n ñ< QLNN v< ñô th: trong ñó có qu"n lý ñ)t ñô th: cũng ñư%c
nghiên c u khá bài b"n như: cu'n sách “Chính sách thu hút ñHu tư vào th
trư8ng b t ñ2ng s*n Vi t Nam”, năm 2006, tác gi" Lê Xuân Bá và Tr8n Kim
Chung thu/c Vi n Nghiên c u Qu"n lý Kinh t Trung ương; Giáo trình
“Qu*n lý ñô th ”, năm 2003 c a ðFi h>c Kinh t Qu'c dân do GS.TS NguyGn
ðình Hương ch biên, Giáo trình “Kinh t, ñô th ”, năm 2002 c a ðFi h>c
Kinh t Qu'c dân do GS.TS NguyGn ðình Hương ch biên… Trong phFm vi
hbp hơn, các nghiên c u v< qu"n lý sY d@ng ñ)t ñô th:, mà ch y u là ñ< c$p
ñ n giá quyTuân là ch nhi m v0i tên là: “Nghiên cKu m2t s3 nguyên nhân cơ b*n làm


6

bi,n ñ2ng giá ñ t ñô th trên th trư8ng và ñ& xu t phương pháp xác ñ nh giá

ñ t ñô th phù h p v)i nư)c ta”, năm 2005; hoBc ñ< tài: “Gi*i pháp phát tri0n
th trư8ng b t ñ2ng s*n

Hà N2i”, năm 2005 do GS.TSKH Lê ðình Thyng

ch trì. UBND Thành ph' Hà N/i cũng ñã tE ch c m/t s' cu/c h/i th"o nh]m
tranh th ý ki n c a các chuyên gia và các nhà khoa h>c, ñM có bi n pháp, cơ
ch trong chO ñFo, tE ch c thKc hi n chính sách qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c
trên ñ:a bàn như: H/i th"o khoa h>c: “Th trư8ng nhà ñ t

Hà N2i P th$c

tr ng và gi*i pháp tăng cư8ng qu*n lý nhà nư)c” ; năm 2002; H/i th"o khoa
h>c l8n th hai: “Kinh t, hàng hoá cIa Thăng Long Hà N2i P th$c tr ng và
ñNc trưng...” ; năm 2005...
Các nghiên c u v< QLNN ñ'i v0i ñ)t ñai giai ñoFn hi n nay, ph8n l0n
t$p trung ñ< c$p ñ n cơ ch chính sách v< ñ)t ñai, trong ñinư0c ta ñang trong quá trình h/i nh$p v0i nkinh t th gi0i (WTO). ðBc bi t các nghiên c u trong giai ñoFn Vi t Nam
ñàm phán gia nh$p WTO, ñth nào ñM tFo ra ñ'i tr>ng cho nngu\n lKc ñ)t ñai ñư%c ñánh giá có v: trí vô cùng quan tr>ng. M/t trơng
nhQng ñ< tài nghiên c u tương ñ'i toàn di n là ñ< tài nghiên c u c)p nhà
nư0c c a NguyGn ðình B\ng thu/c B/ Tài nguyên và Môi trưRng v0i tên ñ<
tài là “Nghiên cKu ñWi m)i h th3ng qu*n lý ñ t ñai ñ0 hình thành và phát
tri0n th trư8ng b t ñ2ng s*n

Vi t Nam”, năm 2005. Tuy nhiên cho ñ n nay

chưa có ñ< tài hoBc công trình nghiên c u nào công b' trùng v0i ñ< tài lu$n án

mà nghiên c u sinh ñã ch>n.
Hà N/i là Th ñô, là ñô th: ñBc bi t và là m/t trung tâm l0n c a tam
giác tăng trư(ng phía Byc. Cùng v0i thành ph' H\ Chí Minh, Hà N/i là trung
tâm kinh t l0n c a c" nư0c. QLNN v< ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i trong giai
ñoFn ñ« th: hoá mFnh mƒ hi n nay n"y sinh nhivi c lKa ch>n ñ< tài lu$n án thKc sK xu)t phát tX nhu c8u c a thKc tiGn.
3. Môc ®Ých v nhiÖm vô nghiªn cøu
a. M c ñích nghiên cKu: Trên cơ s( khái quát m/t s' v)n ñ< v< lý lu$n
và thKc tiGn, lu$n án phân tích, ñánh giá thKc trFng qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i


7

v0i ủ)t ủai trong quỏ trỡnh TH ( m/t ủn v: hnh chớnh c@ thM l thnh ph'
H N/i, trong gi0i hFn v< thRi gian tX khi cú Lu$t ủ)t ủai nm 1987 ủ n nay.
M tX ủú ủ< xu)t m/t s' phng h0ng v gi"i phỏp c b"n, nh]m tng cRng
vai trũ qu"n lý c a Nh n0c v< ủ)t ủai trong quỏ trỡnh TH ( n0c ta núi
chung, trong ủú cú thnh ph' H N/i.
b. Nhi m v cIa lu.n ỏn:
; Nghiờn c u cỏc v)n ủ< lý lu$n v< quan h sY d@ng ủ)t; v)n ủ< ủụ th:
hoỏ, v< vai trũ qu"n lý c a Nh n0c ủ'i v0i ủ)t ủai, v0i tớnh ch)t l ngu\n
lKc quan tr>ng trong quỏ trỡnh TH ( thnh ph' H N/i; bi h>c tX thKc tiGn
( m/t s' qu'c gia v m/t s' tOnh thnh trong n0c, rỳt ra cho Vi t Nam v
cho thnh ph' H N/i núi riờng.
; Thu th$p ủ8y ủ , cú h th'ng cỏc thụng tin, t li u v< qu"n lý nh
n0c ủ'i v0i ủ)t ủai ( thnh ph' H N/i tX nm 1987 ủ n nay, phõn tớch thKc
trFng vai trũ qu"n lý c a Nh n0c ủ'i v0i ủ)t ủai trong quỏ trỡnh TH (
thnh ph' H N/i, ủỏnh giỏ mBt ủ%c, mBt hFn ch v nhQng v)n ủ< ủBt ra
hi n nay.
; < xu)t định h0ng v m/t s' gi"i phỏp c b"n nh]m tng cRng vai

trũ qu"n lý c a Nh n0c ủ'i v0i ủ)t ủai trong quỏ trỡnh TH ( thnh ph' H
N/i trong thRi gian t0i.
4. Đối tợng v phạm vi nghiên cứu
P 3i t ng nghiờn cKu: Lu$n ỏn t$p trung nghiờn c u vai trũ qu"n lý
c a Nh n0c ủ'i v0i ủ)t ủai trong quỏ trỡnh TH, trong ủiKTTT v h/i nh$p kinh t th gi0i ( m/t ủn v: hnh chớnh c@ thM l thnh
ph' H N/i.
P V& khụng gian: nghiờn c u v)n ủ< qu"n lý c a Nh n0c ủ'i v0i ủ)t
ủai ( thnh ph' H N/i.
P V& th8i gian: nghiờn c u tX khi cú Lu$t ủ)t ủai nm 1987 ủ n nay.
5. Cơ sở phơng pháp luận v phơng pháp nghiên cứu
Lu$n ỏn l)y ch ngha duy v$t bi n ch ng v ch ngha duy v$t l:ch sY
c a Ch ngha Mỏc Lờnin lm c s( phng phỏp lu$n c a phng phỏp
nghiờn c u kinh t ; lu$n ỏn dKa vo cỏc qui lu$t kinh t v quan ủiMm, ủRng


8

l'i, chính sách c a ð"ng và Nhà nư0c làm cơ s( phân tích, ñánh giá và ñ<
xu)t gi"i pháp.
ðM gi"i quy t nhQng n/i dung nhi m v@ ñBt ra, lu$n án còn sY d@ng m/t
s' phương pháp nghiên c u kinh t phE bi n sau:
; Phương pháp trXu tư%ng hoá khoa h>c và phương pháp phân tích h
th'ng: vi c nghiên c u vai trò qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c ( thành ph' Hà
N/i trong quá trình ðTH ñư%c thKc hi n m/t cách ñ\ng b/, gyn v0i tXng giai
ñoFn, tXng hoàn c"nh l:ch sY c@ thM c a ñ)t nư0c và c a Thành ph'.
; Phương pháp th'ng kê, thu th$p thông tin ñ:nh lư%ng: lu$n án ñã sY
d@ng các s' li u tài li u th'ng kê thích h%p ñM ph@c v@ cho vi c phân tích, ñánh
giá toàn di n n/i dung nhi m v@ và k t qu" c a hoFt ñ/ng qu"n lý c a Nhà nư0c
v< ñ)t ñai trong tXng giai ñoFn c@ thM ( thành ph' Hà N/i.

; Phương pháp quy nFp và diGn d:ch: trên cơ s( phân tích nhQng n/i dung
cơ b"n v< qu"n lý ñ)t ñai c a Nhà nư0c và thKc t qu"n lý SDð trên ñ:a bàn
thành ph' Hà N/i, lu$n án sY d@ng phương pháp quy nFp ñM ñưa ra nhQng ñánh
giá chung mang tính khái quát v< thKc trFng qu"n lý và SDð ( thành ph' Hà
N/i. ThKc trFng này ñư%c ñBt trong b'i c"nh chung c a c" nư0c và dư0i tác
ñ/ng c a cơ ch KTTT.
; Phương pháp chuyên kh"o, ñ'i chi u so sánh: Lu$n án ti n hành
nghiên c u m/t v)n ñ< chuyên sâu trong lĩnh vKc qu"n lý ñ)t ñai. ð\ng thRi
n/i dung qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i, ñư%c xem
xét ñánh giá trên cơ s( so sánh ñ'i chi u v0i công tác qu"n lý ñ)t ñai c a m/t
s' nư0c trên th gi0i và m/t s' tOnh, thành ph' trong nư0c, nh]m rút ra bài
h>c kinh nghi m cho Vi t Nam và cho thành ph' Hà N/i.
Ngoài vi c thu th$p nhQng tài li u ñã công b', v0i tư cách là cán b/
trKc ti p tham gia công tác QLNN v< ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i, tác gi" lu$n
án ñã tK ñi6. Nh÷ng ®iÓm míi cña luËn ¸n
Lu$n án ñã k thXa, ti p thu nhitài, trên cơ s( ñó có bE sung, phát triMn phù h%p v0i yêu c8u c a ñ'i tư%ng
nghiên c u. Lu$n án có m/t s' ñiMm m0i như sau:


9

; Khái quát hoá m/t s' v)n ñ< lý lu$n v< ñô th:, ñBc ñiMm c a ñ)t ñô
th:, quá trình ñô th: hoá và m'i quan h giQa ñ)t ñai v0i quá trình ðTH;
; Làm rõ sK c8n thi t khách quan c8n tăng cưRng vai trò qu"n lý c a
Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai nói chung, trong ñó ñBc bi t là ñ)t ñai ñô th: và ®Êt
®ai ñang trong quá trình ñô th: hoá. Kh„ng ñ:nh l%i ích kinh t c a Nhà nư0c
trong qu"n lý và SDð trong quá trình ðTH, vXa v0i ch c năng ñFi di n s(
hQu toàn dân v< ñ)t ñai, vXa v0i ch c năng c a Nhà nư0c th'ng nh)t qu"n lý

ñ)t ñai trong phFm vi c" nư0c;
; Làm rõ khái ni m qu"n lý nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai và n/i dung cơ
b"n c a qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai hi n nay, trong ñitoàn dân ( nư0c ta;
; Phân tích kinh nghi m c a m/t s' nư0c và m/t s' tOnh thành trong
nư0c v< hoFt ñ/ng qu"n lý ñ)t ñai,tX ñó rút ra bài h>c cho Vi t nam và cho
thành ph' Hà n/i v< QLNN ñ'i v0i ñ)t ñai trong quá trình ñô th: hóa;
; TX cơ s( lý lu$n và thKc tiGn hoFt ñ/ng qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai (
m/t ñơn v: hành chính c@ thM là thành ph' Hà N/i, tEng k t, ñánh giá thKc
tiGn ,rút ra ñư%c nhQng v)n ñ< c)p bách c8n ñư%c xem xét gi"i quy t ; ñó là
làm th nào ñM hoFt ñ/ng qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i
trong quá trình ñô th: hoá ñFt ñư%c hi u qu" cao;
; ð< xu)t m/t s' ñ:nh hư0ng và gi"i pháp c@ thM nh]m gi"i quy t nhQng
v)n ñ< b c xúc trong qu"n lý nhà nư0c v< ñ)t ñai ( nư0c ta và c@ thM ( thành
ph' Hà N/i trong giai ñoFn hi n nay.
7. K t c u c a lu n án
Ngoài ph8n m( ñ8u, gi"i trình nhQng chQ vi t tyt, m@c l@c, danh
m@c các biMu, k t lu$n và danh m@c tài li u tham kh"o, lu$n án g\m có 3
chương, 8 ti t:
Chương 1: M/t s' v)n ñ< lý lu$n và thKc tiGn v< vai trò qu"n lý c a
Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai trong quá trình ñô th: hoá.
Chương 2: ThKc trFng qu"n lý nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai trong quá trình
ñô th: hoá ( thành ph' Hà N/i tX khi có Lu$t ñ)t ñai năm 1987 ñ n nay.
Chương 3: ð:nh hư0ng và gi"i pháp cơ b"n tăng cưRng vai trò qu"n lý
c a Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai ( thành ph' Hà N/i trong thRi gian t0i.


10

CHƯƠNG 1

M T S V N ð LÝ LU#N VÀ TH%C TI'N V VAI TRÒ
QU,N LÝ C-A NHÀ NƯ.C ð I V.I ð T ðAI
TRONG QUÁ TRÌNH ðÔ TH3 HOÁ
ð)t ñai là ngu\n tài nguyên vô cùng quý giá c a m€i qu'c gia. ðM qu"n
lý và sY d@ng hi u qu" ngu\n tài nguyên ñ)t ñai, m€i qu'c gia trên th gi0i
ñc"nh l:ch sY c@ thM và xu hư0ng chính tr: c a m€i nư0c mà n/i dung v< vai trò
QLNN ñ'i v0i ñ)t ñai có sK khác nhau. Chương 1 c a lu$n án ñi sâu nghiên
c u nhQng v)n ñ< lý lu$n và thKc tiGn v< vai trò qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i v0i
ñ)t ñai trong ñi1.1. ð t ñô th7 và s; cñHi vGi ñ t ñai
1.1.1. ðô th" và ñ t ñô th"
1.1.1.1. Quan ni m v& ñô th , ñô th hoá và ñ t ñai ñô th
* Quan niIm vK ñô th7
Quá trình phát triMn c a sK phân công lao ñ/ng xã h/i gyn lihình thành các hình th c cư trú m0i c a con ngưRi. Các nhà kinh ñiMn c a ch
nghĩa Mác ; Lênin ñã kh„ng ñ:nh: l:ch sY xã h/i loài ngưRi ñã và ñang tr"i
qua 5 phương th c s"n xu)t, phương th c s"n xu)t sau bao giR cũng ti n b/
hơn phương th c s"n xu)t trư0c nó, tương ng v0i m€i phương th c s"n xu)t
vi c hình thành các hình th c cư trú càng v< sau càng ti n b/ và ña dFng hơn
các hình th c cư trú trư0c ñó. Hình th c cư trú ban ®Çu c a các b/ lFc ngưRi
cE ñFi là ( trong các hang, h'c, nhà lt$p trung thành các khu dân cư mang tính c/ng ñ\ng kiMu làng, b"n, thôn, )p
c a xã h/i phong ki n. ð n giai ñoFn TBCN, trên cơ s( phát triMn c a LLSX
xã h/i, các cu/c cách m¹ng trong công nghi p và các thành tKu to l0n c a
khoa h>c kf thu$t, ñô th: ®−îc hình thành và phát triMn v0i t'c ñ/ ngày càng
nhanh. Vì v$y có quan ni m cho r]ng: ñô th là nơi t.p trung dân cư, lao ñ2ng
ñông ñúc, có m.t ñ2 dân cư cư trú cao và tính không thuHn nh t v& xã h2i mà

11

chI y,u là lao ñ2ng phi nông nghi p. Nh'ng ngư8i này s3ng và làm vi c theo
m2t phong cách l3i s3ng thành th P ñó là l3i s3ng ñNc trưng b i mét sè ñNc
ñi0m như: lao ñ2ng chI y,u trong các ngành phi nông nghi p, nhu cHu v& ñ8i
s3ng tinh thHn cao, có ñi&u ki n ñ0 ti,p thu nhanh chóng n&n văn minh tiên
ti,n cIa nhân lo i, là nơi ñư c ñHu tư cao v& h th3ng cơ s HTKT và d ch v
công c2ng, nhDm ñ*m b*o cho ñi&u ki n s3ng và làm vi c cIa cư dân ®ư c
thu.n l i. Cũng có quan ni m cho r]ng: ñô th: là nơi diGn ra các hoFt ñ/ng
trao ñEi hàng hoá (bu«n bán) giQa nhQng ngưRi tách ly khui lao ñ/ng s"n xu)t
(hoBc là b/ ph$n dân cư làm ngh< lưu thông trao ñEi h%ng hoá giQa ngưRi s"n
xu)t và ngưRi tiêu dùng). Tuy nhiên quan ni m này chưa khái quát ñ8y ñ
ñư%c cơ s( hình thành và các y u t' t\n tFi phát triMn c a ñô th:.
Qua m€i giai ñoFn phát triMn, ñô th: d8n tr( thành nơi cư trú t$p trung
c a nhQng c/ng ñ\ng dân cư l0n và r)t l0n, vì th yêu c8u kiMm soát, qu"n lý
các hoFt ñ/ng và các quan h phát triMn ñòi hui r)t cao c" v< các v)n ñ< kinh
t , chính tr:, hành chính, xã h/i. w thRi kỳ tith: ñư%c sY d@ng ñM xây dKng các công s( và làm nơi cư trú, dân s' ñô th: gia
tăng, mà lKc lư%ng bE sung chính v•n là dân cư nông nghi p b: m)t ru/ng ñ)t
ñE ra các ñô th: làm thuê. ð n cu'i thM km 18, nhR có các ti n b/ vư%t b$c
trong phát triMn LLSX, trong vi c nâng cao s"n lư%ng hàng hoá, các ñô th:
trên th gi0i phát triMn vô cùng mFnh mƒ. Các ñô th: ñã thKc sK tr( thành
trung tâm hành chính, kinh t , chính tr:, văn hoá c a m/t vùng hay m/t khu
vKc và có m$t ñ/ dân cư dày ñBc. M/t s' qu'c gia do có giai ñoFn b: bi n
thành thu/c ñ:a c a thKc dân phương Tây, ch:u "nh hư(ng b(i chính sách hFn
ch phát triMn thu/c ñ:a c a qu'c gia xâm lư%c (các qu'c gia xâm lư%c
thưRng có xu hư0ng c"n trë ñô th: hoá ( thu/c ñ:a), vì th ti n trình phát triMn
®ô th: ( các qu'c gia này r)t ch$m chFp (trong ñó có Vi t Nam).
Trong thRi kỳ h$u CNH, ñã xu)t hi n m/t xu hư0ng m0i trong qui

hoFch chi n lư%c phát triMn ñô th:: ( các nư0c phát triMn, Nhà nư0c tFo ra m>i
ñiñã hình thành các ñô th: nhu và vXa, c¸ch không xa ñô th: trung tâm (còn g>i
là các ñô th: v tinh). Xu th này góp ph8n thKc hi n chi n lư%c ðTH nông


12

thôn m/t cách toàn di n. M/t s' qu'c gia ñang phát triMn (trong ñó có Vi t
Nam) có chi n lư%c phát triMn ñô th: theo hư0ng vXa ti p t@c ñ8u tư phát triMn
các khu ñô th: cũ, b]ng cách nâng c)p HTKT ñô th:. ð\ng thRi m( r/ng qui
mô v< di n tích ñ)t ñô th: và theo ñó là qui mô dân s', nhưng v•n ưu tiên cho
vi c hoFch ñ:nh các khu ñô th: m0i hoàn toàn, trên cơ s( xây dKng các c@m
công nghi p, thương mFi t$p trung, nh]m tFo ra các trung tâm kinh t tr>ng
ñiMm có tính ch)t ñ8u tàu, hoBc làm ngòi nE cho ntoàn b/ qu'c gia (ví d@ ñBc khu kinh t Th|m Quy n c a Trung Qu'c hay
Khu công nghi p Dung Qu)t c a Vi t Nam).
TX nhQng phân tích ( trên, lu$n án ñưa ra khái ni m v< ñô th: là: ñô th
là ñi0m t.p trung dân cư m.t ñ2 cao, chI y,u là lao ñ2ng phi nông nghi p, có
cơ s h tHng k" thu.t phát tri0n; là trung tâm tWng h p hay chuyên ngành có
vai trò thúc ñ_y phát tri0n kinh t, xã h2i cIa m2t vùng, m2t khu v$c hay trong
ph m vi c* nư)c.
Các qu'c gia có trình ñ/ phát triMn khác nhau cũng có các qui ñ:nh v< qui
mô và cách ph©n loFi khác nhau ñ'i v0i các ñô th: (ch y u ñM sY d@ng trong
qu"n lý hành chính hoBc ph@c v@ m@c tiêu qu"n lý hành chính). Tuy nhiên v< cơ
b"n, ñM phân bi t ñô th: v0i nông thôn hoBc ñô th: l0n hay nhu, ñô th: hi n ñFi
hay ñô th: kém phát triMn…, ngưRi ta ñưa ra m/t s' tiêu chu|n sau:
; Qui mô ñiMm dân cư ñô th: có ít nh)t 5000 ngưRi s'ng (( các vùng
mi; TO l lao ñ/ng phi nông nghi p chi m 60% tr( lên so v0i tEng s' ngưRi

trong ñ/ tuEi lao ñ/ng, là nơi t$p trung các ngành s"n xu)t công nghi p, d:ch v@,
thương mFi.
; Cơ s( HTKT và các công trình công c/ng ph@c v@ nhu c8u c a dân cư
ñô th: ph"i hoàn thi n ñ\ng b/ và hi n ñFi.
; Có vai trò quan tr>ng trong vi c thúc ñ|y sK phát triMn kinh t xã h/i
c a m/t vùng lãnh thE hay trong phFm vi toàn lãnh thE qu'c gia.
; Có m$t ñ/ cư trú ñư%c xác ñ:nh theo tXng loFi ñô th: phù h%p v0i ñBc
trưng c a tXng vùng.


13

Ngoài ra còn có thM phân loFi ñô th: căn c vào tính ch)t, qui mô và v:
trí c a nó trong h th'ng ñô th: qu'c gia: thành ph' công nghi p; thành ph'
văn ho¸, thương mFi du l:ch; thành phè khoa h>c hoBc ñào tFo…. PhE bi n
hi n nay trên th gi0i thưRng sY d@ng phương pháp phân loFi ñô th: theo qui
mô dân s' ; ñô th: nhu có qui mô dân s' tX 5000 – 20000 ngưRi; ñô th: trung
bình có dân s' tX 20000 – 100000 ngưRi; ñô th: l0n có dân s' tX 100000 – 50
vFn ngưRi; ñô th: cKc lín có dân s' tX 50 vFn t0i 1 tri u ngưRi; siêu ñô th: có
dân s' trên 1 tri u dân. Trên th gi0i có nhQng thành ph' như th ñô c a
Mêhicô, th ñô c a Braxin hay th ñô c a Nh$t B"n có dân s' tX 18 – 20 tri u
dân. w nư0c ta có các ñô th: ñBc bi t là thành ph' H\ Chí Minh (4,5 tri u dân),
thành ph' Hà N/i (3,2 tri u dân). N u phân chia theo tính ch)t hành chính, ñô th:
ñư%c phân thành: th ñô, th ph c a bang, thành ph', th: xã, phưRng, th: tr)n…
(th%nh ph' Hà N/i là Th ñô c a nư0c CHXHCN Vi t Nam).
Các ñô th: cE ( Vi t Nam hình thành tX r)t s0m, ñó là kinh ñô c a các
triN/i… TX ngày 02/9/1945 Hà N/i là Th ñô c a nư0c Vi t Nam Dân ch
C/ng hoà và tX năm 1976 là Th ñô nư0c CHXHCN Vi t Nam cho ñ n nay.
Hi n nay, h th'ng ñô th: ( nư0c ta ñã phát triMn thành mFng lư0i ñô th: tr"i

khyp các vùng v0i s' lư%ng hơn 656 ñô th:, trong ñó có 2 thành ph' ®Bc bi t,
2 thành ph' loFi I, 10 ñô th: loFi II, 13 ñô th: loFi III, 59 ñô th: loFi IV và 570
ñô th: loFi V. Th'ng kê phân loFi theo phân c)p qu"n lý hành chính, c" nư0c
có 5 thành ph' trKc thu/c TW; 82 thành ph' th: xã thu/c tOnh, còn lFi là các
th: tr)n. Bên cFnh ñó, trên ñ:a bàn c" nư0c ñã và ñang thành l$p kho"ng 90
khu công nghi p t$p trung, 22 khu ñô th: m0i và 18 khu kinh t cYa kh|u, góp
ph8n m( r/ng mFng lư0i ñô th: qu'c gia, ñ\ng thRi tFo titrư(ng ñô th: tFi các vùng biên gi0i và vùng ven biMn. NXHCN ( nư0c ta hi n nay cũng ñã có nhQng tác ñ/ng l0n t0i quá trình phát
triMn c a các ñô th:, "nh hư(ng toàn di n ñ n ñRi s'ng ñô th:, làm bi n ñEi
quan tr>ng cơ c)u xã h/i, cơ c)u lao ñ/ng ngh< nghi p, cơ c)u các ngành kinh
t và xu)t hi n nhQng hình thái m0i c a l'i s'ng thành th: trong nhQng ñiki n m0i.


14

* Quan niIm vK ñô th7 hoá
Quá trình §TH là quá trình gyn k t chBt chƒ giQa sK phát triMn c a CNH
và khoa h>c công ngh v0i sK gia tăng dân s' ñô th:. Quan ni m v< §TH r)t
ña dFng b(i vì §TH ch a ñKng nhiquá trình phát triMn.
ðô th hoá (Urbaniration) là quá trình phát tri0n ñô th trên cơ s
chuy0n m c ñích SDð t@ các lo i ñ t khác thành ñ t ñô th , gBn li&n v)i quá
trình t.p trung dân cư vào các ñô th ; là s$ hình thành nhanh chóng các ñi0m
dân cư ñô th trên cơ s nh'ng thành t$u cIa n&n kinh t,: s*n xu t xã h2i
tăng trư ng cao và ñ8i s3ng cIa ngư8i dân ñư c c*i thi n. Quá trình §TH
gBn li&n v)i quá trình CNH, HðH ñ t nư)c, ñó cũng là quá trình làm bi,n
ñWi sâu sBc v& cơ c u s*n xu t, cơ c u ngh& nghi p, cơ c u tW chKc sinh ho t
xã h2i, cơ c u tW chKc không gian ki,n trúc xây d$ng t@ d ng nông thôn sang

d ng thành th . Cũng có quan ni m cho r]ng §TH là m/t quá trình m( r/ng
thêm ranh gi0i hành chính c a các ñô th: (ñư%c hiMu là quá trình tăng thêm
di n tích ñ)t ñô th: trên cơ s( m/t ñô th: sˆn có trư0c ñó). Nó ñư%c thKc hi n
b]ng sK sáp nh$p các khu dân cư m0i s'ng lân c$n ñô th:, hoBc b]ng sK chinh
ph@c d8n d8n không gian nông thôn lân c$n ñM cho dân chúng s'ng và làm
vi c theo l'i s'ng thành th:, theo yêu c8u c a CNH, thương mFi d:ch v@ và
giao d:ch qu'c t .
Tuy còn có nhQng quan ñiMm khác nhau, nhưng ñiMm th'ng nh)t chung
ñó là: §TH là k,t qu* cIa quá trình phát tri0n cIa LLSX gBn li&n v)i quá
trình hình thành và phát tri0n ñô th .
Quá trình §TH là quá trình phát triMn v< kinh t , xã h/i, văn hoá m/t
cách toàn di n, gyn lih xã h/i và ñư%c các thành tKu c a cách mFng khoa h>c kf thu$t thúc ñ|y.
Trư0c ñây m c ñ/ §TH thưRng ñư%c tính b]ng tm l % dân s' ñô th: so v0i
tEng dân s' toàn qu'c hoBc vùng. Tuy nhiên, tO l phát triMn dân s' không
ph"n ánh ñ8y ñ m c ñ/ §TH c a m/t qu'c gia. Quá trình §TH diGn ra ( m€i
qu'c gia không gi'ng nhau do tính ch)t và trình ñ/ c a LLSX c a m€i nư0c,
ñ\ng thRi còn do ñBc tính văn hoá, truyñ:nh hư0ng phát triMn c a tXng chính ph quy t ñ:nh.


15

ð'i v0i các nư0c ñang phát triMn, quá trình §TH diGn ra ph c tFp hơn,
cơ h/i và thách th c cũng nhi<u hơn và sK lKa ch>n cũng khó khăn hơn. ðBc
trưng c a các nư0c ñang phát triMn là sK bùng nE dân s' và sK phát triMn công
nghi p th)p kém. ðM khyc ph@c h$u qu" do vi c xây dKng và phát triMn ñô th:
không có ñư%c chi n lư%c ñ:nh hư0ng ñúng, sƒ ph"i tr" giá không chO b]ng
chi phí ñ8u tư ban ñ8u, chi phí sYa chQa c"i tFo mà còn gây ra h qu" t)t y u c a
các chi phí xã h/i khác: chi phÝ qu¶n lý, chi phÝ c¶i t¹o m«i tr−êng sèng, ¶nh

h−ëng cña nÕp sèng, c¬ cÊu kinh t , xã h/i… và không thM khyc ph@c xong trong
m/t vài th h . Như th chi phí cơ h/i cho phát triMn ñô th: sƒ r)t l0n, n u không
có sK ñ8u tư thích ñáng, ñ\ng b/ và lKa ch>n chi n lư%c phát triMn ñúng ñyn.
Có m/t s' quan ñiMm cho r]ng c8n ph"i kih$u qu" do nó mang lFi cho xã h/i là r)t ph c tFp: ñ)t s"n xu)t nông nghi p b:
thu hbp d8n d•n ñ n an ninh lương thKc không ñư%c b"o ñ"m; nông dân b: thu
h\i ñ)t s"n xu)t sƒ tr( thành m/t lKc lư%ng lao ñ/ng dư thXa ñóng góp vào
ñ/i quân th)t nghi p gây m)t En ñ:nh xã h/i. TFo ra sK m)t bình ñ„ng gây ra
phân hoá có thM d•n t0i xung ñ/t xã h/i giQa thành th: và nông thôn; B nh ñô
th: như m$t ñ/ dân s' ñô th: dày ñBc, giao thông ách tyc, nhà ( ch$t ch/i thi u
th'n, môi trưRng nhiGm b|n cùng v0i các t nFn xã h/i: ma tuý, băng ñ"ng,
cư0p gi$t, tr/m cyp… là nhQng căn b nh xã h/i mãn tính c a ñô th: gây băng
hoFi các giá tr: ñFo ñ c truyhFn ch và chO ph"n ánh nhQng ñô th: phát triMn không có ñ:nh hư0ng và
không có tE ch c hoBc tE ch c qu"n lý quá kém. ThKc t cho th)y s c h)p d•n
c a §TH chính là ( sK c"i thi n rõ r t v< m c s'ng và kh" năng tFo ra nhicông ăn vi c làm. M$t ñ/ sY d@ng ñ)t sƒ gi"m ñi do khoa h>c kf thu$t phát
triMn c/ng v0i tim/t sK lKa ch>n góp ph8n làm gi"m s c ép v< ñ)t ñai ( trung tâm nhQng ñô th:
cKc l0n. ðFi ña s' các nư0c phát triMn và m/t s' qu'c gia ñang phát triMn mFnh
như Trung Qu'c, Thái Lan… ñtăng cưRng ñ8u tư cho khu vKc nông thôn, nh]m d8n xoá bu sK chênh l ch quá
l0n giQa nông thôn và thành th: nhR có sK phát triMn kinh t r)t cao c a khu vKc
ñô th:. Ví d@ ( Trung Qu'c thu nh$p bình quân ñ8u ngưRi ( ñô th: vào năm


16

2003 là 6463 nhân dân t , ( các thành ph' cKc l0n là 11369 nhân dân t , trong
khi thu nh$p bình quân ñ8u ngưRi trong c" nư0c chO là 1500 nhân dân t . Theo

th'ng kê c a Chính ph Trung Qu'c, năm 2006 có t0i kho"ng 150 tri u lao
ñ/ng ( nông thôn ñang làm vi c tFi các ñô th: ( Trung Qu'c.
Trong nhQng năm vXa qua tX khi ñ)t nư0c th'ng nh)t ñ n nhQng năm
ñ8u ñEi m0i (th$p km 80 c a th km XX) tm l §TH ( nư0c ta giQ m c th)p và
En ñ:nh vào kho"ng 9 ; 10%; ñ n nh÷ng năm cu'i th$p km 90 c a th km XX
ñFt kho"ng 20%; ñ n năm 2000 tO l ñó là 25%; năm 2003 ñFt 28,5%. Theo
dK báo ñ n năm 2010 tO l §TH ( nư0c ta ñFt 29% và năm 2020 ñFt 33%.
Theo ñ:nh hư0ng chi n lư%c phát triMn ñô th: c a Chính ph thì năm 2010 tO l
ñó là 33% và năm 2020 là 45%. Tăng trư(ng kinh t khu vKc ñô th: trung
bình tăng 10;12%/ năm. Thu nh$p bình quân ñ8u ngưRi tFi các ñô th: tăng
nhanh, tFi các ®ô th: l0n ñFt kho"ng 1000USD/năm và tFi các ñô th: trung
bình ñFt 500USD/năm vào năm 2005. Ngu\n thu ngân sách tX ñô th: trong ñó
t$p trung là tX các thành ph' l0n, chi m tO l quan tr>ng trong cơ c)u ngu\n
thu ngân sách nhà nư0c, kh„ng ñ:nh vai trò c a ñô th: là ñ/ng lKc ch y u ñM
thúc ñ|y nhanh quá trình CNH, HðH ñ)t nư0c (m@c tiêu ph)n ñ)u ñ n năm
2020 nư0c ta cơ b"n tr( thành nư0c công nghi p theo hư0ng hi n ñFi như Ngh:
quy t ðFi h/i ð"ng toàn qu'c l8n th X ñã ñ< ra).
* Quan niIm vK ñ t ñai ñô th7
ðM xây dKng và phát triMn ñô th:, m/t y u t' quan tr>ng hàng ñ8u là v:
trí ñ:a ñiMm và mBt b]ng ñM xây dKng các công trình ñô th:. Vì v$y, theo quan
ñiMm chung ñ)t ñô th: là ñ)t n/i thành ph', ñ)t n/i th: xã, n/i th: tr)n, ñư%c sY
d@ng ñM xây dKng các công trình ñô th:. HoBc ñ)t ñô th: là di n tích ñ)t n/i
thành, n/i th: và ñ)t ngoFi thành ñư%c quy hoFch ñM sY d@ng vào m@c ñích phát
triMn ñô th:.
Như ñã trình bày ( ph8n quan ni m v< §TH, quá trình §TH là quá trình
phát triMn ñô th:, trong ñó có ý nghĩa m( r/ng ranh gi0i SDð ñô th: thông qua
bi n pháp chuyMn m@c ñích SDð tX các loFi ñ)t khác thành ñ)t ñô th:. Vì v$y
quá trình §TH cũng chính là quá trình chuyMn m@c ñích SDð c a m/t s' loFi
ñ)t như: ñ)t nông nghi p, ñ)t nhà ( nông thôn… sang thành ñ)t sY d@ng vào

17

m@c ñích xây dKng các công trình ñô th:…. Tuy nhiên không ph"i c xây
dKng và m( r/ng các công trình ñô th: m0i c8n ph"i chuyMn m/t di n tích ñ)t
nào ñó tX các loFi ñ)t khác thành ñ)t ñô th:. Có thM do xác ñ:nh lFi ranh gi0i
hành chính c a các khu ñô th:, hoBc nhu c8u m( r/ng di n tích ñ)t ñô th: theo
ñ:nh hư0ng phát triMn c a Nhà nư0c, mà có sK sáp nh$p m/t ph8n di n tích
ñ)t vùng ngoFi thành, hoBc vùng nông thôn vào ñô th:. Ví d@: Ngh: ®Þnh c a
Chính ph v< vi c thành l$p m0i các qu$n Tây H\, Thanh Xuân, C8u Gi)y,
Long Biên, Hoàng Mai thu/c thành ph' Hà N/i. Như v$y có m/t s' di n tích
ñ)t vùng ngoFi thành thu/c các huy n TX Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì ñã
chuyMn thành ñ)t ñô th:, mà không nh)t thi t ph"i chuyMn m@c ñích SDð b]ng
vi c xây dKng các công trình ñô th:.
TX các phân tích nêu trên, có thM có m/t khái ni m chung v< ñ)t ñô th:
như sau: ñ t ñô th là phHn di n tích ñ t có gi)i h n bao gfm ñ t li&n, khu
v$c mNt nư)c và kho*ng không gian ñư c s d ng ñ0 qui ho ch xây d$ng
thành ph3 như: xây d$ng nhà , tr s cơ quan, các cơ s s*n xu t kinh
doanh, các cơ s h tHng k" thu.t ñô th : xây d$ng ñư8ng giao thông, m ng
lư)i ñi n chi,u sáng, ñi n sinh ho t, ñi n s*n xu t, m¹ng lư)i thông tin liên
l c, h th3ng c p và thoát nư)c… qu*ng trư8ng và các công trình công c2ng,
sông ngòi, công viên và di n tích ñ t dùng cho cây xanh môi trư8ng, ñ t s
d ng cho m c ñích an ninh qu3c phòng và các m c ñích ña d ng khác.
ð)t ñô th: có thM phân thành 2 loFi:
; ð)t ñai thành ph': là ñ)t n/i thành, n/i th: ñư%c sY d@ng ñM xây dKng
các khu ñô th:, các khu công nghi p thương mFi d:ch v@ và các công trình ñô
th: khác.
; Khu qui hoFch phát triMn thành ph': bao g\m di n tích ñ)t nông
nghi p, ñ)t khu vKc dân cư nông thôn lân c$n ngoFi ô thành ph' và các loFi
ñ)t khác n]m trong quy hoFch dK ki n chuyMn thành ñ)t thành ph'.

Như v$y khu hành chính thành ph' (hay còn g>i là ñơn v: hành chính c)p
thành ph'): bao g\m khu vKc n/i th: và vùng ngoFi thành (g\m các ñơn v: hành
chính c)p huy n n]m trong ranh gi0i hành chính c a thành ph'), nó là tr>ng tâm
và là b/ ph$n ch y u c a hoFt ñ/ng qu"n lý c a Nhà nư0c ñ'i v0i ñ)t ñai trong
quá trình §TH.


18

Theo quy ñ:nh tFi ñiChính ph v< vi c “Ban hành ñig\m các thành ph', th: xã, th: tr)n. Theo quy ñ:nh này ñ)t ñô th: là di n tích
ñ)t n]m trong ranh gi0i hành chính c a các thành ph', th: xã, th: tr)n. Ngh:
ñ:nh s' 88/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph v< qu"n lý và sY d@ng ñ)t ñô th:
còn quy ñ:nh: “ð)t ngoFi thành, ngoFi th: ñã có qui hoFch, ñư%c cơ quan nhà
nư0c có th|m quyñô th:”. Xét v< gãc ñ/ kinh t chính tr:, ñ)t ñô th: là loFi ñ)t ch y u ñư%c
dùng ñM xây dKng và phát triMn các công trình ñô th:, ñó là loFi ñ)t ñã ch a
ñKng nhQng kho"n ñ8u tư l0n trong quá trình khai thác ñ)t ñai thành th:, vì
v$y có s c s"n xu)t cao, có giá tr: sY d@ng r)t l0n. Xu hư0ng phát triMn và qui
mô c a ñ)t ñô th: liên quan chBt chƒ ñ n m'i quan h giQa QHSX và LLSX,
mà c't lõi là ch ñ/ s( hQu nói chung, trong ñó có s( hQu ñ)t ñai, ñư%c qui
ñ:nh b(i ch ñ/ kinh t chính tr: xã h/i. Theo quan ñiMm c a ch nghĩa Mác –
Lê nin, ñ)t ñô th: là loFi ñ)t mang lFi ñ:a tô chênh l ch cao cho ch s( hQu
ñ)t, trong khi phát triMn ñô th: là nhu c8u t)t y u c a quá trình CNH, HðH ñ)t
nư0c. Khi nói v< ñ)t ñô th:, C.Mác vi t: “Th$t ra ngưRi ta có thM t$p trung
m/t nth công nghi p, và chính ñFi công nghi p ñã làm như v$y” [18;484]. Và khi
nkhông gian thì “vi c m( r/ng s"n xu)t cũng ñòi hui m( r/ng di n tích ñ)t ñai”

[18;484]. ð)t ñô th: cũng như các loFi ñ)t khác có nhiñ)t ñai: “ưu th c a ñ)t là nhQng kho"n ñ8u tư liên ti p có thM ñem lFi l%i
nhu$n mà không làm thi t ñ n nhQng kho"n ñ8u tư trư0c. Ưu th ñó c a ñ)t
ñ\ng thRi cũng bao hàm c" kh" năng có nhQng sK chênh l ch trong s"n ph|m
c a nhQng kho"n ñ8u tư liên ti p )y” [18;484]. ðBc tính quan tr>ng này c a
ñ)t có v: trí "nh hư(ng r)t l0n ñ n vai trò QLNN v< ñ)t ñai, ñBc bi t v)n ñ<
xác ñ:nh giá ñ)t.
ð'i v0i nhQng ñô th: như thành ph' Hà N/i, quá trình §TH diGn ra r)t
nhanh ( c" hai khu vKc nh]m ñáp ng yêu c8u c a sK phát triMn c a ñ)t nư0c.
Trong các khu vKc ñô th: cũ, quá trình §TH (syp x p và c"i tFo ñô th:) nh]m


19

HðH ñô th:, trên cơ s( c"i tFo h th'ng HTKT ñô th: k t h%p v0i phân bE lFi
quf ñ)t và b' trí h%p lí các công trình ñô th:. ð\ng thRi v0i vi c nâng c)p
HðH các khu ñô th: cũ là quá trình xây dKng các khu ñô th: m0i, quá trình
này ñòi hui chuyMn m/t di n tích ®Êt tX các loFi ®Êt khác thành ñ)t ñô th: ñM
phát triMn ñô th:, ñáp ng yêu c8u CNH, HðH. Tuy nhiên, quá trình §TH
không ph"i là quá trình chuyMn m@c ñích SDð c a toàn b/ di n tích ®Êt khác
thành ®Êt phi nông nghi p, m/t ph8n di n tích ñ)t nông nghi p v•n ñư%c giQ
lFi nh]m ñ"m b"o môi trưRng sinh thái cho ñô th: và tFo ra không gian th|m
mf cho ñô th:. Như v$y, QLNN ñ'i v0i ®Êt ®ai trong quá trình §TH, không
chO ñơn thu8n là qu¶n lý ñ)t ñô th:, mà còn bao g\m di n tích ®Êt quy hoFch
phát triMn ñô th: và di n tích ®Êt nông nghi p trong ñô th:. Tuy v$y ñ n thRi
ñiMm hi n nay, chưa có văn b"n quy ñ:nh nào ñưa ra tiêu chu|n v< cơ c)u giQa
®Êt nông nghi p và ®Êt phi nông nghi p trong ñô th:.
1.1.1.2. ðNc trưng cơ b*n cIa ñ t ñô th
ðã có nhinư0c v< nhQng ñBc trưng c a ñ)t ñô th:. Ví d@ B\ Tây nhà kinh t h>c Trung

Qu'c cho r]ng ñBc trưng quan tr>ng c a ñ)t ñô th: là s c ch:u t"i; tính t$p
trung giá tr:; tính không thM thay th v< ch c năng...; hoBc có ngưRi cho r]ng
ñBc trưng quan tr>ng c a ñ)t ñô th: là di n tích ñ)t phi nông nghi p là ch
y u... Tuy nhiên, s c ch:u t"i không ph"i là ñBc tính riêng có c a ñ)t ñô th:, vì
ñ)t ñ\i núi trung du, ñ)t peralit... có s c ch:u t"i r)t t't, cao hơn c" ñ)t ñô th:.
Còn n u nói ñ)t ñô th: có di n tích ñ)t phi nông nghi p là ch y u thì ñó là
phân loFi ñ)t, không ph"i là ñBc trưng c a ñ)t ñô th:.
w n/i dung này, lu$n án ñưa ra m/t s' ñBc trưng cơ b"n c a ñ)t ñô th: như sau:
〈1〉〉 ð t ñô th7 N nưGc ta ñưOc hình thành trong quá trình phát triRn
c a kinh t hàng hoá mà vai trò ch ñTo là ñTrong ph8n 1.1.1.1. lu$n án ñã trình bày khái ni m v< §TH, rõ ràng quá
trình §TH là quá trình phát triMn mang tính t)t y u khách quan, xu)t phát tX
nhu c8u phát triMn c a xã h/i loài ngưRi và do con ngưRi ch ñ/ng ti n hành.
TiNông thôn phát triMn không nhQng ñ"m b"o cung c)p nhQng nguyên li u và


20

nhu y u ph|m c8n thi t cho khu vKc ñô th: mà còn gi"i phóng s c lao ñ/ng ñM
cung c)p nhân lKc cho ñô th:, ngoài ra ñi<u r)t quan tr>ng là nông thôn còn
cung c)p v'n, mBt b]ng ñ)t ñai cho §TH. Tác ñ/ng tr( lFi r)t mFnh mƒ c a
§TH ñ'i v0i khu vKc nông thôn là cung c)p các ti n b/ c a khoa h>c kf thu$t
cho vi c thúc ñ|y các cu/c cách mFng trong nông nghi p. Khu vKc ñô th: còn
là th: trưRng quan tr>ng tiêu th@ s"n ph|m c a khu vKc nông thôn, tFo ñ/ng
lKc kinh t ñM thúc ñ|y kinh t nông nghi p nông thôn phát triMn. Trong l:ch
sY phát triMn c a xã h/i loài ngưRi, vi c lKa ch>n v: trí và xác ñ:nh qui mô c a
tXng ñô th: ph"i căn c vào m@c tiêu phát triMn c a khu vKc. Trên cơ s( ñ:nh
hư0ng phát triMn c a vùng hoBc c a toàn b/ qu'c gia, ñ"m b"o cho ñô th: có
ñư%c ñ8y ñ các y u t' ñM phát triMn. ð\ng thRi hFn ch ( m c cao nh)t

nhQng tác ñ/ng b)t l%i c a quá trình §TH vào hoFt ñ/ng c a xã h/i và tK
nhiên. Vai trò này thu/c v< Nhà nư0c v0i ch c năng qu"n lý và ñitoàn di n các hoFt ñ/ng c a xã h/i. Vì v$y, ñ'i v0i m>i Nhà nư0c, qu"n lý ñ)t
ñai ñô th: trong quá trình §TH là m/t ch c năng r)t quan tr>ng. ðM xây dKng
và phát triMn m/t khu vKc ñô th:, Nhà nư0c ph"i ti n hành nghiên c u, ñitra, kh"o sát, làm sáng tu m/t s' m@c tiêu:
; Ph"i xác ñ:nh rõ tính ch)t c a ñô th: là gì? Khu thương mFi du l:ch
hay khu hành chính… Xây dKng khu ñô th: ñó sƒ gi"i quy t ñư%c nhQng n/i
dung gì trong vi c phát triMn kinh t xã h/i; ñ"m b"o an ninh qu'c phòng và
tE ch c qui hoFch lãnh thE; hi u qu" kinh t xã h/i c a nó?
; V: trí c a khu ñô th: ñó ñBt ( ñâu? ðây là m/t v)n ñ< r)t quan tr>ng
quy t ñ:nh tương lai c a ñô th:. Chúng ta ñã có nhi<u bài h>c kinh nghi m
trong l:ch sY dKng nư0c và giQ nư0c c a ông cha qua vi c xây dKng kinh ñô (
các v: trí: Hoa Lư, Hu , Thăng Long… ðBc bi t trong quá trình phát triMn ñô th:
trong giai ñoFn xây dKng CNXH ë miÒn B¾c, nhiÒu khu vùc ®−îc lùa chän ®Ó
x©y dùng ñô th: nhưng ñã không thành công, gây lãng phí r)t l0n v< tài nguyên
qu'c gia và v'n ñ8u tư như: khu ñô th: Xuân Hoà hay khu ñô th: Xuân Mai vào
th$p niên 70 th km XX.
; Qui mô c a ñô th: là bao nhiêu? Qui mô c a ñô th: bao g\m qui mô
v< ñ)t ñai và qui mô v< dân s', ngoài ra qui mô c a ñô th: còn ñư%c xác ñ:nh


21

b]ng tEng m c ñ8u tư v'n cho phát triMn ñô th: và giá tr: kinh t mà ñô th: ñó
ñem lFi. Như v$y, quá trình xây dKng và phát triMn ñô th: ñã chuyMn m/t b/
ph$n di n tích ñ)t ñai tX ñ)t nông nghi p hoBc các loFi ñ)t khác thành ñ)t ñô
th:, ñây là m/t t)t y u khách quan c a quá trình §TH do con ngưRi thKc hi n
mà Nhà nư0c giQ vai trò ch ñFo, quy t ñ:nh.
; TE ch c quy hoFch tEng thM v< không gian ki n trúc và mBt b]ng ñô

th: như th nào? ñM ñáp ng các yhoà và có m/t c"nh quan ki n trúc ñô th: ñbp, không phá vs hoBc gây tác
ñ/ng x)u t0i c"nh quan thiên nhiên c a các khu vKc xung quanh, là m/t ñ/ng
lKc ñM thúc ñ|y các khu vKc xung quanh ñô th: phát triMn. N/i dung này ph"i
do Nhà nư0c và ph"i ñư%c thKc hi n b]ng bi n pháp chO ñFo c a Nhà nư0c
trên cơ s( các qui ñ:nh ñư%c lu$t hoá.
; Ngu\n v'n ñ8u tư cho ñô th: và qui mô ñ8u tư cho h th'ng HTKT ñô
th: ( m c ñ/ nào? Chính kho"n ñ8u tư này có vai trò quan träng trong xác
ñ:nh m c ñ/ hi n ñFi c a ñô th:, ñ\ng thRi có v: trí quan tr>ng ñM làm tăng giá
tr: c a ñ)t ñô th:.
Như v$y, b]ng các bi n pháp tE ch c, qu"n lý và ñinư0c nh]m khai thác sY d@ng ñ)t ñô th:, ñ)t ñô th: ñã h)p thô nhQng kho"n
ñ8u tư r)t l0n tX Nhà nư0c (bao g\m c" tài nguyên qu'c gia), ñM tr( thành tài
nguyên vô cùng quí giá và có giá tr: kinh t cao. ðivì sao giá ñ)t tFi ñô th: cao hơn giá ñ)t tFi các khu vKc ven ñô và các khu vKc
nông thôn, sK chênh l ch v< giá ñ)t này là do ñ8u tư c a con ngưRi tFo ra.
〈2〉〉 Tính ñVc biIt quan trXng c a v7 trí ñ t
ð)t ñô th: mang ñ8y ñ các tính ch)t cơ lý và nhQng ñBc trưng chung
c a ñ)t ñai tK nhiên: có tính ch)t b)t ñ/ng; không di chuyMn ñư%c; m€i m"nh
ñ)t ññ/ cao tuy t ñ'i, v< hình dáng, kích thư0c tXng cFnh và v< qui mô di n tích
nh)t ñ:nh. ð\ng thRi m€i m/t m"nh ñ)t, m/t khu ñ)t lFi có nhQng m'i quan
h khăng khít v0i các khu vKc ñ)t bên cFnh nó như: các c«ng trình xây dKng,
h\ ao, sông ngòi, ñ\i núi, rXng cây… Vì th không thM có hai m"nh ñ)t gi'ng
h t nhau, ñBc bi t thM hi n rõ hơn ( v: trí tương ñ'i giQa m/t m"nh ñ)t v0i các