QUY TRÌNH BẢO TRÌ NHÀ DÂN DỤNG

QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Chương 1
GIỚI THIỆU CHUNG
I. Tên cơng trình: Quảng trường trung tâm thành phố Đà Lạt
II. Địa điểm xây dựng: Phường 10, Thành phố Đà Lạt
III. Chủ đầu tư: Ủy ban nhân dân Tp. Đà Lạt
IV. Quản lý, điều hành dự án: Ban quản lý dự án Quảng trường
V. Đơn vị thiết kế: Cơng ty Cổ phần tư Vấn và Đầu tư Bất động sản Việt Tín
VI. Qui mơ thiết kế:
•
Quảng trường trung tâm thành phố Đà Lạt tọa lạc tại phường 10, thành phố
Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng có quy mơ 7,3ha và có vị trí giới cận như sau:
-

Phía Bắc giáp Hồ Xn Hương.

-

Phía Nam giáp đường theo quy hoạch.

-

Phía Đơng giáp khu dân cư.

-

Phía Tây giáp đường Hồ Tùng Mậu

•

Phạm vi dự án: khoảng 7,3ha.

VII. Căn cứ pháp lý để thực hiện cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng :
Căn cứ vào Nghị Định 209/2004/NĐ-CP ngày 16 / 12 / 2004 của Chính Phủ
về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
Căn cứ vào Nghị định số 90/ 2006/ NĐ - CP ngày 06 / 9 / 2006 của Chính Phủ
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Căn cứ vào Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam về hướng dẫn cơng tác bảo trì
cơng trình xây dựng.
Căn cứ vào thơng tư số 08/ 2006/ TT-BXD ngày 24/ 11/ 2006 của Bộ xây
dựng về hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng.
Căn cứ vào Nghị định số 114/ 2010/NĐ - CP ngày 06/ 12/ 2010 của Chính
phủ về bảo trì cơng trình xây dựng.

Chương 2

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
1/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

GIẢI PHÁP TỔNG QUAN VỀ THIẾT KẾ KIẾN TRÚC, KẾT CẤU,
ĐIỆN, NƯỚC, PCCC

I. Giải pháp thiết kế kiến trúc:
Cơng trình được đầu tư theo hình thức: Xây dựng mới, quy mơ cơng trình cấp đặc
biệt. Diện tích sử dụng cơng trình:

Stt

Hạng mục
1 Xây dựng tầng hầm
1.1
Tầng hầm 2
1.1.1
Khu trưng bày
1.1.2
Kho phục vụ trưng bày
1.1.3
1.1.4
1.1.5
1.1.6
1.1.7
1.1.8
1.1.9
1.1.10
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
1.2.6
2
2.1
2.2
2.3

2.4
3
3.1
3.2

Trung tâm hướng dẫn du lòch
Khu hội thảo nhỏ
Khu dòch vụ
Khu phục vụ nhà hát
Khu nhà xe
Khu vệ sinh
Khu cây xanh
DT sảnh, hành lang, cầu thang
Tầng hầm 1
Khu BowLing
Khu Game
Khu dòch vụ
Khu nhà hát
Khu vệ sinh
DT sảnh, hành lang, cầu thang
Khối bông hoa ( tầng triệt nhà hát)
Sảnh bán vé, hành lang, cầu thang
Phòng bán vé
Phòng gửi đồ
Phòng quay, chiếu phim
Khối bông hoa ( tầng lửng nhà hát)
Khu khán phòng
Sảnh giải lao

ĐVT

m2
m2
m2
m2

Diện tích

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

519
353
4,469
3,462
3,675
254
459
4,408
11,060
1,557
931
3,954
2,290
110

2,218
332
291
10
10
21
617.0
298
120

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m
m2
m2

21,256
2,897
760

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
2/46

QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

3.3
3.4
3.5
3.6
4.1
4.2
4.3
4.4

Khu căng tin
Khu vệ sinh
DT hành lang, cầu thang
Biểu tượng bông hoa (mái che)
4 Khối Nụ hoa ( tầng 1 cà phê)
Quầy Bar
Phòng pha chế
Nhà vệ sinh
Khu cà phê, hành lang
5 Khối Nụ hoa ( tầng 2 cà phê)
Cộng

m2
m
m2
m2
2

m
m
m
m2

74
56
69
186.0
13
13
18
142
249.0
33,700

Cơng trình chính tại quảng trường gồm:
1. Cung nghệ thuật có chiều cao 17m với khán phòng có sức chứa 1.000 chổ. Mặt
bằng của Cung nghệ thuật có hình tròn đường kính lớn nhất 40 mét. Càng lên cao càng
nhỏ dần. Đường kính nhỏ nhất tại vị trí nhụy hoa là 12 mét. Tồn bộ cung nghệ thuật
được bao che bằng một hệ khung dàn khơng gian thép liên kết kính, tấm lợp nhơm, bulơng và hệ đà BTCT. Cung nghệ thuật là nơi tổ chức các loại hình biểu diển, nghệ thuật,
chiếu phim, hội thảo…
Khu vực khán phòng gồm 1 tầng trệt và 1 tầng lửng. Tầng trệt có 4 lối vào, 2 lối
từ 2 bên hơng tại cao độ +5.650, 2 lối từ sảnh bán vé tại cao độ +8.400. Tầng lửng có 4
lối vào, 2 lối từ 2 bên hơng tại cao độ +11.440, 2 lối từ khu vực căn-tin tại cao độ
+14.950. Sàn sân khấu ốp gỗ theo tiêu chuẩn thiết kế nhà hát. Hệ thống sàn cơng tác
phục vụ kỹ thuật sân khấu (thiên kiều) là hệ khung thép. Tồn bộ sàn khán phòng lót
thảm chống cháy, tường ốp vật liệu hút âm và phản xạ âm tùy từng vị trí. Trần khán
phòng đóng giật cấp bằng vật liệu phản xạ âm.

2. Cơng trình biểu tượng nụ hoa tại quảng trường triển lãm là 10m. Có 2 tầng vừa
lấy sáng cho các tầng hầm bên dưới vừa là khu vực cà phê. Khu Cafe ngắm cảnh được
đặt ở cao độ +7.000 với 2 lối vào. Lối vào chính ở cao độ +7.000 đi xun qua hồ nước
đáy bằng kính cường lực bao quanh nụ hoa để vào tầng trệt của khu Cafe có sàn làm
bằng kính cường lực. Đi xuống khu trưng bày ở hầm 2 có cao độ +1.000 hay đi lên khu
cafe lầu 1 ở cao độ +10.800 và lầu 2 có cao độ +14.200 bằng hệ thống thang bộ kết hợp
với thang máy làm bằng kính cường lực và inox.
Khối nụ hoa là hệ khung dàn khơng gian thép liên kết kính, tấm lợp nhơm, bulơng và hệ đà BTCT. Sàn bằng kính cường lực trên hệ dầm thép chữ I. Điểm đặc biệt
của khu vực nụ hoa là hệ thống hồ nước có đáy bằng kính cường lực, đặt trên hệ dầm
thép chữ I bao quanh khối nụ có chiều rộng 4200mm và khoảng dẫn xuống thác nước đổ
xuống hệ thống hồ nước ở cao độ +1.000.
Đường kính đáy tại vị trí liên kết với hệ dầm BTCT là 14.600mm. Đường kính
lớn nhất là 16.000mm. Đường kính nhỏ nhất trên đỉnh là 3.000mm
Ngồi ra còn có tầng hầm 1 và 2 được thiết kế kết hợp với cung nghệ thuật và
nằm dưới biểu tượng nụ hoa. Cụ thể như sau:

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
3/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

3. Tầng hầm 1:
Phía dưới khối biểu tượng bơng hoa là tầng hầm 1 ở cao độ +5.000 và tầng hầm 2
ở cao độ ±0.000 (cao độ giả định ±0.000 tương đương với cao độ 1481 của tọa độ
VN2000 ) đóng vai trò như một khối đế vững chắc với các bậc cấp của khán đài tơn tạo
biểu tượng bơng hoa. Ngay vị trí bên dưới biểu tượng bơng hoa là khán phòng của Cung
nghệ thuật chiếm một phần diện tích hầm 1 tiếp theo và khu phụ trợ cho Cung nghệ
thuật ở cao độ ±0.000 chiếm 1 phần diện tích hầm 2.

Hầm 1 ở cao độ +4.500 và +5.000 với 5 lối vào, 2 lối ở 2 bên khán đài chính từ
trục đường Yersin đối diện bờ hồ Xn Hương, 1 lối được tiếp cận từ đường số 1 ở phía
Đơng, 1 lối xuống bằng cầu thang bộ ngồi trời từ đường số 2 và 1 lối xuống bằng cầu
thang ngồi trời ở vị trí sàn trồng cỏ. Sàn lát đá granite hoặc ceramic kích thước
600x600. Hầm 1 gồm các khu dịch vụ...
Hầm 1 ở cao độ +4.500 được nối cao độ +5.000 bằng bậc cấp và ram dốc giành
cho người khuyết tật. Hầm 1 có diện tích rộng 11.060 m2 với 5 lối ra vào bố trí ở những
vị trí thích hợp đảm bảo đủ lối thốt hiểm và bán kính thốt hiểm khi có sự cố đồng thời
giúp cho khách tham quan có thể đi vào từ mọi ngã đường rồi từ đây có thể đi xuống
hầm 2 bằng 5 cầu thang bộ với chiều rộng vế thang lớn hơn 1,2 m,chiều cao bậc từ
151mm tới 156mm, mặt bậc lát đá granite phù hợp với tiêu chuẩn thang thốt hiểm, 1
cầu thang cuốn, 4 thang máy để nâng hàng và cho người khuyết tật sử dụng được bố trí
ở những vị trí sảnh chính và những vị trí thích hợp đảm bảo bán kính phục vụ và thốt
hiểm. Hầm 1 bao gồm nhiều chức năng trong đó tại vị trí bên dưới biểu tượng bơng hoa
là khu khán phòng, sân khấu, khu phụ trợ của Cung nghệ thuật còn lại là các khu dịch vụ
(khu bowling, khu game,…), 4 khu vệ sinh đi kèm theo với hệ thống thang bộ và thang
máy tạo thành một cụm gồm thang bộ, thang máy, vệ sinh đảm bảo bán kính phục vụ tốt
cho cả tầng hầm 1. Bên cạnh đó còn có 4 khu giếng trời nằm bên cạnh những hành lang
giao thơng chính của các tầng nhằm thơng thống cho tầng hầm 1 và cả tầng hầm 2. Bao
quanh khu vực giếng trời là hệ thống lan can kính kết hợp với lam kính nhằm mục đích
che mưa mà vẫn đảm bảo thơng thống , lấy sáng tốt đồng thời khơng làm giới hạn tầm
nhìn.
4. Tầng hầm 2:
Hầm 2 ở cao độ ±0.000 với 5 lối vào, 2 lối vào ở 2 bên khán đài chính từ trục
đường Yersin đối diện bờ hồ Xn Hương, 1 lối vào bằng ramp dốc từ trục đường số 1 ở
phía đơng rộng 11700mm, cao 4250mm, 1 lối xuống bằng cầu thang bộ ngồi trời từ
đường số 2 và 1 lối xuống bằng cầu thang ngồi trời ở vị trí sàn trồng cỏ. Hầm 2 ở cao
độ ±0.000 gồm có các khu để xe, các phòng kỹ thuật, khu dịch vụ , khu Bar, khu ẩm
thực, khu hội thảo được nối với hầm 2 ở cao độ +1.000 bằng các bậc cấp và ramp dốc
dành cho người khuyết tật.

Hầm 2 ở cao độ +1.000 với 4 lối vào, 1 lối vào ở vị trí thác nước, 2 lối vào từ
trục đường Yersin đối diện bờ hồ Xn Hương, 1 lối xuống bằng cầu thang bộ ngồi trời
từ đường Hồ Tùng Mậu. Sàn hầm 2 lát đá granite hoặc ceramic kích thước 600x600.
Hầm 2 ở cao độ +1.000 gồm các khu trưng bày triển lãm, kho phục vụ triển lãm và trung
tâm thơng tin du lịch…. Từ trong 2 tầng hầm khách có thể ra trực tiếp sân lễ hội bằng
các lối xun qua khán đài.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
4/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Hầm 2 có diện tích rộng 21.256 m2 với 9 lối ra vào bố trí ở những vị trí thích hợp
đảm bảo đủ lối thốt hiểm và bán kính thốt hiểm khi có sự cố đồng thời giúp cho khách
tham quan có thể đi vào từ mọi ngã đường rồi từ đây có thể đi lên tầng hầm 1 bằng 5 cầu
thang bộ với chiều rộng vế thang lớn hơn 1,2 m, chiều cao bậc từ 151mm tới 156mm,
mặt bậc lát đá granite phù hợp với tiêu chuẩn thang thốt hiểm, 1 cầu thang cuốn, 4
thang máy để nâng hàng và cho người khuyết tật sử dụng, được bố trí ở những vị trí
sảnh chính và những vị trí thích hợp đảm bảo bán kính phục vụ và thốt hiểm.
Hầm 2 cũng bao gồm nhiều chức năng sử dụng trong đó ngay tại vị trí dưới khu
sân khấu là hố nhạc, kho, khu phụ trợ sân khấu ( gồm các phòng hóa trang, canteen, vệ
sinh,… cho diễn viên ) và ngay tại vị trí dưới khu khán phòng là khu bar, còn lại là các
khu dịch vụ, khu ẩm thực, khu hội thảo, khu trưng bày triển lãm, khu trung tâm hướng
dẫn du lịch, các kho phục vụ trưng bày, 3 khu vệ sinh được bố trí đi kèm với cầu thang
bộ, 2 khu vệ sinh ngay vị trí các lối vào nhằm kết hợp với các vệ sinh di động bên ngồi
phục vụ thêm cho khách đến với qng trường khi có lễ hội, 1 khu vệ sinh ở vị trí kho
phục vụ trưng bày,các khu vệ sinh này đều được bố trí ở những vị trí thích hợp để đảm
bảo bán kính phục vụ. Bên cạnh đó còn có 4 khu giếng trời nằm bên cạnh những hành

lang giao thơng chính của hầm 2.
5. Hệ thống khán đài dọc quảng trường lễ hội thiết kế bám theo địa hình tự nhiên
của khu vực, sử dụng những đường cong mềm mại uốn lượn vòng quanh tạo thành hệ
thống tầng bậc phục vụ giao thơng.
II. Giải pháp thiết kế kết cấu:
Giải pháp kết cấu chính thiết kế cho cơng trình là hệ khung bê tơng cốt thép tồn
khối. Riêng giàn mái khơng gian (khối Bơng Hoa, khối Nụ Hoa) sử dụng kết cấu kèo
thép ống, mái lợp kính cường lực.
Giải pháp sử dụng vật liệu BTCT cho phần kết cấu chính (Móng, cọc, khung,
sàn) gồm: Bê tơng có cấp độ bền chịu nén là B22,5 (M300), cốt thép trong bê tơng có
giới hạn chảy fy= 390MPa.
Vật liệu thép ống dùng làm giàn mái khơng gian, thép ống có giới hạn chảy đạt
fy= 245MPa.

III. Giải pháp thiết kế điện:
Khu quảng trường Trung Tâm Thành Phố Đà Lạt được xây dựng gồm 2 tầng hầm
với chức năng chủ yếu là dịch vụ thương mại, cung nghệ thuật (có tên gọi khối hoa) là
một khán phòng đa năng và khu cà phê (có tên gọi khối nụ 3 tầng) là khu giải trí ca phê
bar.
Hệ thống điện trong cơng trình được lấy từ nguồn hạ thế 2x1.000KVA – 3P –
15(22)kV/0.4kV, nằm bên ngồi cơng trình (trạm hạ thế ở vị trí góc giao giữa đường số
2 và số 3 theo quy họach). Được phân thành hai nguồn như sau:
Tủ ATS1: trạm điện T1.Cấp nguồn cho hầm B1 và hệ thống bơm cấp nước
sinh hoạt (khơng tính tải của bơm PCCC )

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
5/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT

GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Tủ ATS2: trạm điện T2.Cấp nguồn cho hầm B2 và hệ thống chiếu sáng bên
ngồi quảng trường.
Cơng suất chiếu sáng dự phòng cho lễ hội, gồm 3 tủ điện H1,H2 được phân bố
đều trên bề mặt quảng trường, bình thường các tủ này ờ chế độ ngắt. Khi có lễ hội diễn
ra, các phụ tải ở hầm B1 & B2 được ngắt ra và hai trạm điện sẽ là nguồn cung cấp cho
các tủ điện H1,H2
Tồn bộ cơng trình được lắp đặt hệ thống điện 3 pha, hệ thống dây dẫn được lắp đặt
trong ống bảo hộ và được chơn ngầm dưới vỉa hè, lòng đường và Mương cáp điện..
IV. Giải pháp thiết kế nước, PCCC:
Cơng trình sử dụng hồ nước mái BTCT có thể tích 500m3 để cung cấp nước cho
khu vệ sinh, PCCC các tầng và các vòi nước phun nghệ thuật ở các hồ nước bên ngồi,
tất cả đều thơng qua hệ thống máy bơm. Hệ thống ống dẫn nước sử dụng ống HDPE, hệ
thống thốt nước sinh hoạt và nước mưa riêng được thiết kế đi riêng, tất cả nước thốt
đều được tập trung vào các hố ga trước khi thốt ra khu vực thốt nước chung của thành
phố.
Ngồi ra còn có hồ nước BTCT có thể tích 34m3 phục vụ cho hệ thống tưới nước
tự động.

Chương 3
QUI TRÌNH VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH
I. Hướng dẫn chung cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng:
Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng được Chủ đầu tư, Cơ quan quản lý sử dụng
cơng trình có trách nhiệm thường xun kiểm tra, thực hiện các hướng dẫn kỹ thuật, áp
dụng liên tục cho đến hết niên hạn sử dụng cơng trình.
Mục đích của cơng tác bảo trì nhằm duy trì những đặc trưng kiến trúc, cơng năng
cơng trình, đảm bảo cơng trình được vận hành và khai thác phù hợp u cầu của thiết kế
trong suốt q trình sử dụng.
II. Nội dung, trình tự thực hiện cơng tác vận hành, bảo trì cơng trình bao gồm

các bước sau:
1. Cơng tác kiểm tra:
Kiểm tra ban đầu: Là q trình khảo sát thiết kế bằng trực quan (nhìn, gõ,
nghe) hoặc bằng các phương tiện đơn giản và xem xét hồ sơ hồn cơng để phát hiện sai
sót chất lượng sau khi thi cơng so với u cầu thiết kế. Từ đó tiến hành khắc phục ngay
để đảm bảo cơng trình sử dụng đúng theo u cầu thiết kế.
Kiểm tra thường xun: Là q trình thường ngày xem xét cơng trình, bằng
mắt hoặc bằng các phương tiện đơn giản để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp.
Kiểm tra định kỳ: Là q trình khảo sát cơng trình theo chu kỳ để phát hiện
các dấu hiệu xuống cấp cần khắc phục sớm.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
6/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Kiểm tra bất thường: Là q trình khảo sát đánh giá cơng trình khi có hư hỏng
đột xuất (như cơng trình bị hư hỏng do gió bão, lũ lụt, động đất, cháy .v.v..). Kiểm tra
bất thường đi kèm với kiểm tra chi tiết cấu kiện.
Kiểm tra chi tiết: Là q trình khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng cơng trình
nhằm đáp ứng u cầu của các loại hình kiểm tra trên. Kiểm tra chi tiết cần đi liền với
việc xác định cơ chế xuống cấp và đi đến giải pháp sửa chữa cụ thể.
1. Phân tích cơ chế xuống cấp:
Trên cơ sở các số liệu kiểm tra, cần xác định xem xuống cấp đang xảy ra theo cơ
chế nào. Từ đó xác định hướng giải quyết khắc phục.
2. Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp:
Sau khi phân tích được cơ chế xuống cấp thì đánh giá xem mức độ và tốc độ
xuống cấp đã đến đâu và u cầu phải sửa chữa đến mức nào, hoặc có thể sẽ phá dỡ. Cơ

sở để đánh giá mức độ xuống cấp là cơng năng hiện có của kết cấu.
3. Xác định giải pháp sửa chữa:
Xuất phát từ mức u cầu phải sửa chữa để thiết kế giải pháp sửa chữa cụ thể.
4. Sửa chữa:
Bao gồm q trình thực thi thiết kế và thi cơng sửa chữa hoặc gia cường kết cấu.
III.
A.
1.
1.1.

Trình tự cơng tác vận hành, bảo trì cơng trình như sau:
Vận hành, bảo trì bộ phận kiến trúc cơng trình:
Cơng tác trang trí cơng trình:
Cơng tác bả, sơn, qt vơi:

Đối với cấu kiện bả, sơn bên trong nhà, trong q trình sử dụng, tránh va chạm,
gây trầy, xước, hoặc bị tác động trực tiếp của nước, hơi ẩm, nhiệt độ cao >500ºC thường
xun sẽ làm cho cấu kiện bị rêu, mốc, bong, tróc làm giảm tuổi thọ và thẩm mỹ của lớp
bảo vệ này.
Cần thường xun lau chùi sạch sẽ, giữ bề mặt cấu kiện khơ, thống. Những vết
trầy, xước trong q trình sử dụng, cần tiến hành bả, sơn, qt vơi lại như lúc làm mới.
1.1.1. Sự kiềm hóa và loang màu.
• Hiện tượng:
Màu bị bạc thành từng vết loang lổ, khơng có ranh giới rõ rệt, Các vết bạc
màu thường có màu trắng hoặc vàng nhạt.
-

Thường thấy trên tường có các vết nứt hay bị ngấn ẩm.

- Các khu vực thường quan sát thấy sự cố: Chân tường, các vết tường nứt, bể nước,

ống nước ngầm, nền bê tơng nơi tiếp giáp giữa 2 tầng, sân thượng...
• Biện pháp khắc phục
-

Xả nhám bề mặt sơn cũ để cho hơi nước thốt ra (4-6 tuần).

-

Xử lý triệt để các nguồn gây ẩm (vết nứt, nơi có độ ẩm cao...)
CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
7/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Làm vệ sinh bề mặt sạch sẽ, loại bỏ muối, bụi, các chất dầu mỡ bằng phương
pháp thích hợp.
-

Tiến hành sơn lại theo hệ thống:

+ 1 lớp sơn lót gốc dầu (để tăng độ bám dính)
+ 2 lớp sơn hồn thiện.
1.1.2. Sơn bị phồng rộp:
• Hiện tượng:
Màng sơn ở một số chỗ bị phồng lên, phồng rộp ln đi kèm với hiện tượng bong
tróc. Hiện tượng phồng rộp chỉ quan sát được sau khi sơn được một thời gian ( từ vài
tuần trở lên)
• Biện pháp khắc phục

Cạo bỏ lớp sơn bên ngồi để cho hơi ẩm trong tường bay hết, khơ đến mức
u cầu (4 – 6 tuần).
-

Xử lý triệt để các nguồn gây ẩm (vết nứt, nơi có độ ẩm cao…).

Làm vệ sinh bề mặt sạch sẽ, loại bỏ muối, bụi, các chất dầu mỡ bằng phương
pháp thích hợp.
-

Tiến hành sơn lại theo hệ thống:

+ 1 lớp sơn lót gốc dầu (để tăng độ bám dính)
+ 2 lớp sơn hồn thiện.
1.1.3. Sơn bị rêu mốc:
• Hiện tượng:
Rêu mọc xanh hoặc màu sẫm trên bề mặt tường tại các khe nứt, chỗ phòng rộp,
chổ bị ẩm.
• Biện pháp khắc phục
Cạo bỏ lớp sơn bên ngồi để cho hơi ẩm trong tường bay hết, khơ đến mức
u cầu (4 – 6 tuần).
-

Xử lý triệt để các nguồn gây ẩm (vết nứt, nơi có độ ẩm cao…).

Xử dụng hóa chất tẩy rửa và diệt rêu mốc để xử lý lớp rêu mốc trên
tường.Làm vệ sinh bề mặt sạch sẽ.
-

Tiến hành sơn lại theo hệ thống:

+ 1 lớp sơn lót gốc dầu (để tăng độ bám dính)
+ 2 lớp sơn hồn thiện.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
8/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

1.1.4. Sơn lệch màu:
• Hiện tượng:
Trên tường có các vùng màu sắc khác nhau thành từng mảng có ranh giới rõ rệt, ở
những chổ dặm vá.
• Biện pháp khắc phục
-

Sơn lại 1 hoặc 2 lượt trên cả mảng tường bị khác màu.

Nếu màu chỉ khác nhau ở một khu vực nhỏ khi dặm vá thì thử một vài tỷ lệ
pha nước khác nhau cho tiệp màu rồi tán rộng qua phần tường củ để xóa vết khác nhau.
Chú ý làm vệ sinh bề mặt sạch sẽ. Dùng sơn lót gốc dầu để tăng độ bám dính
trong trường hợp sơn đã lâu, bề mặt chai cứng khó bám sơn.
1.1.5. Sơn bị nứt màng sơn:
• Hiện tượng:
Bề mặt sơn bị nứt nẻ.
• Biện pháp khắc phục
-

Cạo bỏ tồn bộ lớp sơn bị nứt.

-

Sơn lại bằng sơn chất lượng cao.

1.1.6. Nhăn màng sơn
• Hiện tượng:
-

Màng sơn bị nhăn hay co rúm.

-

Bên trong màng sơn bị nhăn, sơn thường chưa khơ và mềm.

• Biện pháp khắc phục
-

Sơn đúng độ dày, dùng dụng cụ thích hợp.

-

Dùng đúng loại dung mơi

-

Khơng thi cơng trong điều kiện q nóng.

1.1.7. Sơn bị phấn hoa:

• Hiện tượng:
Trên màng sơn có lớp bột mỏng, điều này dễ nhận ra khi dùng tay chà lên màng
sơn.
• Biện pháp khắc phục
-

Khơng dùng sơn trong nhà thay cho sơn ngồi nhà.

-

Dùng sơn có nhựa phù hợp có chất lượng cao

-

Khơng pha sơn q lỗng .
CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
9/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Những bề mặt bả sơn bên ngồi, chịu tác động thường xun của thời tiết, dễ bị
co ngót và rạn nứt. Bề mặt này phải sử dụng loại sơn chống kiềm, chống nấm mốc, chịu
được nhiệt.
Lưu ý chung:
Cần chú ý lưu giữ mã hiệu, màu sơ, các u cầu kỹ thuật cũa lớp bả, sơn hay
lớp vơi theo hồ sơ hồn cơng để cơng việc bả, sơn hay qt vơi lại cùng màu sắc. Lớp
bả, sơn, qt vơi lại có đặc tính kỹ thuật tương đương hoặc cao hơn lớp sơn hiện tại.
Tuổi thọ bề mặt lớp bả, sơn, qt vơi, sơn dầu theo các đặc tính kỹ thuật trong

hồ sơ thiết kế từ 36-60 tháng (5năm) khi được bảo vệ đúng u cầu kỹ thuật, (cần xem
xét lại theo chỉ dẫn của nhà sản xuất sơn được dùng cho cơng trình). Sau thời gian này,
phải tiến hành cạo bỏ lớp bả sơn cũ và làm lại mới. Căn cứ vào tình hình thực tế, đơn vị
sử dụng cơng trình quyết định cần phải tiến hành sơn lại ngay hay thay thế vào thời gian
thích hợp khác, cơng tác sơn lại tiến hành theo TCVN5674-1992, hoặc tiêu chuẩn mới
hiện hành.
Trong thời gian sử dụng, nếu phát hiện có những dấu hiệu khác thường như
bong rộp, có vết nứt, rêu mốc, cần tiến hành kiểm tra tìm ngun nhân và kịp thời sửa
chữa cấu kiện, loại bỏ những ngun nhân gây ra hư hỏng trên cho các loại kết cấu
tương tự khác.
1.2. Cơng tác sơn dầu, sơn chống gỉ sét:
Các kết cấu thép đều có sử dụng sơn chống gỉ, sơn dầu bảo vệ cấu kiện, cần chú ý
tránh việc va chạm làm trầy lớp sơn, lộ bề mặt vật liệu thép ra bên ngồi mơi trường.
Cấu kiện sẽ bị oxy hóa làm gỉ sét, dẫn đến hư hỏng, mất khả năng chịu lực. Đặc biệt là
các hệ vì kèo, xà gồ, li tơ, lan can cầu thang bằng thép.
Khi phát hiện các cấu kiện bằng thép này bị bong tróc lớp sơn, cần tiến hành sơn
lại theo quy trình.
1.3. Cơng tác trần thạch cao, trần Prima, trần Lysaght Ceideck:
1.3.1. Trần thạch cao:
Đặc tính kỹ thuật của trần thạch cao là vật liệu kỵ nước, có tính co ngót, do đó
trong sử dụng, khơng để nước tác dụng lên trần hoặc vách thạch cao này. Vào đầu mùa
mưa, cần kiểm tra hệ thống thốt nước xem có bị thấm dột lên trần này khơng. Những
chỗ giáp nối giữa các tấm trần, giữa trần và tường dễ bị vết răn nứt do co ngót và chịu
tác động lực bên ngồi.
Khi xuất hiện vết răn nứt nhỏ, cần tiến hành kiểm tra tồn bộ trần để tìm ngun
nhân, và khắc phục vết răn nứt này bằng việc xử lý các mối nối bằng bột và vật liệu mối
nối chun dụng thi cơng đúng u cầu kỹ thuật.
Trong q trình sử dụng, thường xun lau chùi trần, vách thạch cao sạch sẽ bằng
vải mềm. Tuổi thọ của tầm trần >7năm khi thi cơng đúng kỹ thuật và sử dụng đúng u
cầu trên.

Sau thời gian này, căn cứ vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng cơng trình quyết
định cần phải tiến hành thay thế lại ngay hay vào thời gian thích hợp khác.
1.3.2. Trần Prima:

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
10/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Thành phần cấu tạo chính của trần Prima gồm có xi măng và sợi cellulose được
ép áp lực cùng với keo và hóa chất. Tấm Prima còn có cơng đoạn hấp lò nhiệt độ cao
nên vật liệu sẽ rắn và có thể uốn cong. Do đó đặc tính kỹ thuật của trần Prima là chống
cháy tốt, khơng biến dạng và chịu lực tốt. Tuy nhiên, do có cấu tạo từ thành phần bột gỗ
nên cũng dễ cong vênh khi gặp nước và dễ bị mối, mọt.
Trong sử dụng, khơng để nước tác dụng lên trần hoặc vách Prima này. Vào đầu
mùa mưa, cần kiểm tra hệ thống thốt nước xem có bị thấm dột lên trần này khơng.
Những vị trí trần vách tầng trệt, dễ bị mối, mọt làm hỏng, cần kiểm tra mặt phía trên
trần, hoặc mặt trái của vách để phát hiện kịp thời mối, mọt và có biện pháp khử cơn
trùng này.
Trong q trình sử dụng, thường xun lau chùi trần, vách Prima sạch sẽ bằng vải
mềm. Tuổi thọ của tầm Prima >10 năm khi thi cơng đúng kỹ thuật và sử dụng đúng u
cầu trên.
1.3.3. Tấm trần Lysaght Ceidek:
Thành phần cấu tạo chính của tấm trần Lysaght Ceidek là từ thép Clean
ColorBond XRW 0.5mm APT, nên có khả năng chống ăn mòn cao. Tấm trần được thiết
kế gân chìm với bề rộng tấm trần là 150mm, nên được lắp đặt và tháo dỡ dễ dàng.
Trong q trình sử dụng, bảo dưỡng, bảo trì trần, tránh dùng các vật sắc nhọn, tác
dụng trực tiếp vào tấm trần, hay kéo lê các tấm trần lên nhau, hoặc kéo lê tấm trần trên

bề mặt thơ ráp, cần kiểm tra các dây treo trần, các vít bắt vào tường, trần, để thay thế,
sửa chữa kịp thời. Định kỳ 3 năm, tháo dỡ trần để lau chùi sạch sẽ, đảm bảo trần ln
sáng đẹp và tuổi thọ tấm trần sẽ > 15năm.
1.4.
Cơng tác cửa sắt kính, khung nhơm vách kính, cửa gỗ, cửa cuốn, tay vịn
gỗ, sắt, inox:
1.4.1. Cửa đi, cửa sổ khung sắt, lắp kính:
Cửa đi, cửa sổ khung sắt, lắp kính có cấu tạo khung bằng sắt hình, được lắp kính
che chắn và tạo thẩm mỹ cơng trình. Khung sắt cần được sơn chống gỉ và sơn bảo vệ
như mục sơn dầu, sơn chống gỉ sét. Khung sắt hình có lổ rỗng bên trong nên rất dễ bị gỉ
sét từ trong ra bên ngồi, nên rất khó phát hiện, cần bịt kín các lổ rỗng khung bao sắt
này, chú ý khơng để đọng nước, hơi ẩm tác dụng thường xun lên các cấu kiện thép có
lỗ rỗng này. Đặc biệt là tay vịn ban cơng, lan can sẽ làm giảm khả năng chịu lực, gây
mất an tồn trong sử dụng.
Kính là vật liệu rất giòn, dễ vỡ khi có tác động ngoại lực, kính được lắp cần kiểm
tra kỹ các nẹp cố định vào khung bằng các vít. Tiến hành lau chùi kính, khung bao
thường xun bằng vải mềm cho sạch sẽ.
Định kỳ hằng năm kiểm tra số lượng các vít, mối liên kết này đảm bảo chắc chắn,
kiểm tra các joint cách nước nằm kín khít vào khe, bơm lại keo chắn nước.
Trong q trình sử dụng, nếu bị tác động làm kính bị vết nứt lớn thì tiến hành
thay thế kính mới ngay, những rạn nứt nhỏ, cần có biện pháp khắc phục như dán keo kết
dính lại, tránh cửa đóng mạnh hay gió lùa làm kính vở, rơi ra ngồi, nguy hiểm cho
người sử dụng.
1.4.2. Khung nhơm, vách kính:

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
11/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT

GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Khung nhơm, vách kính vừa là kết cấu bao che, vừa là cấu kiện trang trí, thường
đặt ở những vị trí bên ngồi cơng trình và ở trên cao. Đây là cấu kiện chịu tác động trực
tiếp và thường xun của thời tiết trong suốt q trình sử dụng.
Cần thường xun kiểm tra bản lề liên kết của các ơ cửa bật trên trên khung vách
kính, các chốt, nẹp liên kết, gioăng cao su, keo silicon theo số lượng và độ chắc chắn
của các liên kết này.
Cấu kiện chịu tác động của nắng, mưa, gió bão thường xun và thay đổi đột
ngột, nên vật liệu sẽ nhanh chóng bị lão hóa. Định kỳ 6 tháng, phải tiến hành kiểm tra
các u cầu nêu trên, nhất là trước mùa mưa, sau khi bị gió bão, để sớm phát hiện và có
biện pháp sửa chữa hoặc thay thế.
Định kỳ 5 năm, tháo dỡ tồn bộ khung vách để lau chùi sạch sẽ, thay thế các chốt
vít, gioăng cao su và keo silicon.
Lưu ý chung:
-

Làm sạch kính khi bụi bẩn và bám cặn xuất hiện.

-

Xác định cụ thể loại kính và bề mặt kính trước khi làm sạch.

-

Nhẹ nhàng và cẩn thận khi làm sạch bề mặt kính.

-

Tránh làm sạch kính màu và kính phản quang khi nắng gay gắt.

-

Dọn sạch, lau chùi từ phía trên tòa nhà trước và dần dần xuống các tầng dưới.

Thấm nước sạch và xà phòng trước khi lau rửa là cách để nới dần các bụi bẩn
và cát trước khi tiến hành lau.
-

Sử dụng cơng cụ giống như bàn chải mềm hoặc chổi để làm sạch.

Lau sạch và làm khơ tất cả những phụ kiện khác như miếng đệm kính, khung
nhơm, bản lề, đường keo…
Làm sạch một ơ thử nghiệm và kiểm tra kết quả trước khi tiến hành vệ sinh
diện rộng.
Cần ý thức và làm theo các hướng dẫn mà các nhà sản xuất và cung cấp kính
khuyến cáo.
Đối với các cơng việc “khơng thân thiện với kính” thì cần thận trọng tránh sự
va chạm mạnh và văng các vật liệu gây hại vào kính.
-

Chú ý hạn chế tối đa các điều kiện xấu ảnh hưởng đến kính.

-

Vệ sinh kính theo quy trình hướng dẫn làm sạch.

1.4.3. Mái kính và tấm chắn nắng:
Nhà thầu cung cấp tấm chắn nắng có trách nhiệm đào tạo nhân viên bảo trì, quy
trình bảo trì sản phẩm cho khách hàng trước khi bàn giao sử dụng sản phẩm.

Quy trình bảo trì chung:
CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
12/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

• Quy định bảo trì và sửa chữa hàng ngày:
Bề mặt của tấm che nắng phải được giữ sạch sẽ. Các vật có cạnh sắc, chất ăn
mòn cần được hạn chế tránh tiếp xúc với bề mặt sản phẩm.
-

Hệ thống thốt nước của tấm che nắng ln phải thơng thống.

Mọi sự cố khi đóng, mở cửa đi và cửa sổ hoặc các phụ kiện bị hư hỏng trong
sử dụng cần phải sửa chữa, thay thế kịp thời.
-

Bất kỳ miếng đệm, gioăng cao su bị hỏng cần sửa chữa và thay thế ngay.

Khi các bulơng, ốc vít bị lỏng hoặc gỉ sét, cần được gắn chắt lại hoặc thay thế
kịp thời.
-

Mọi sự gỉ sét cần được loại bỏ sớm.

• Lịch kiểm tra, bảo trì được thực hiện theo quy định sau:
Lam che nắng được kiểm tra tồn bộ sau 1 năm kể từ thời điểm nghiệm thu
sản phẩm và mỗi 5 năm sau đó. Các hạng mục kiểm tra bao gồm:

+
Bất kỳ sự biến dạng, lỏng lẻo ở các bộ phận chịu lực chính; chốt kết nối giữa
các bộ phận bị hư hỏng hoặc gỉ sét cần phải kiểm tra về cấu trúc.
+

Bất kỳ sự lỏng lẻo và sự cố ở ơ kính.

+
Bất kỳ sự hư hỏng như: Khơng bám dính, rạn vỡ, có lỗ thủng trên cấu kiện
chống thấm và gioăng cao su.
+
Bất kỳ sự hoạt động khơng đồng bộ của hệ thống đóng, mở cửa. Bất kỳ sự suy
giảm hiệu suất làm việc của các đinh vít liên kết.
+

Bất kỳ hệ thống thốt nước của tấm che nắng bị tắc nghẽn.

Các bộ phận khơng đủ tiêu chuẩn theo quy định trong q trình kiểm tra trên
sẽ được sửa chữa và thay thế.
Kiểm tra chất lượng của keo Silicon trên các bộ phận khác nhau của tấm che
nắng được thực hiện sau 10 năm bàn giao đưa vào sử dụng và mỗi 3 năm sau đó.
-

Kiểm tra và sửa chữa sau thiên tai được thực hiện theo quy định sau:

Sau khi tấm che nắng bị gió mạnh, cần kiểm tra tồn bộ ngay lập tức và sửa
chữa hoặc thay thế các bộ phận bị hư hỏng.
Sau khi xảy ra động đất hoặc hỏa hoạn v.v…, tấm che nắng cần được kiểm tra
bởi kỹ thuật viên chun nghiệp để kịp thời đưa ra kế hoạch sử lý tùy theo mức độ thiệt
hại.

• Việc làm sạch:

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
13/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định số lần làm sạch tùy theo mức độ ơ nhiễm
bụi trên bề mặt sản phẩm nhưng khơng ít hơn một năm một lần.
Chất tẩy rửa phải được lựa chọn theo các u cầu trong sách điều kiện bảo trì
và hướng dẫn của nhà sản xuất khi làm sạch sản phẩm.
-

Khơng được làm ảnh hưởng, hư hỏng sản phẩm trong q trình làm sạch.

Các thiết bị cơ khí được sử dụng trong q trình làm sạch sản phẩm cần phải
đảm bảo tính hợp lý trong vận hành để tránh việc làm hư hại bề mặt sản phẩm.
Việc kiểm tra và bảo dưỡng tấm kính chắn nắng được thực hiện theo u cầu
sau đây:
+
Nếu bulơng bị lỏng, cần được gắn chặt hoặc hàn lại. Nếu phát hiện gỉ sét cần
làm sạch gỉ và sơn lại.
+
Nếu có dấu hiệu xơ lệch, rạn nứt, hư hỏng của phần thủy tinh hoặc phát hiện
sự mờ sương trong lớp đệm khơng khí, nó cần được sửa chữa và thay thế kịp thời.
+
Đối với lớp kính thay thế của tấm che nắng có khung chìm, nó cần được thay
thế đồng bộ các thành phần với thời gian bảo dưỡng đầy đủ. Khơng được phép thay thế

trực tiếp trên kính của tấm che nắng.
+
Với bất kỳ lớp đệm hoặc gioăng bị đứt, hư hỏng, cần phải sửa chữa hoặc thay
thế kịp thời.
+
Với bất kỳ sư hư hỏng trên một thành phần của tấm che nắng, phần mối nối
hoặc phát hiện ra sự cong , võng của một phần trong hệ thống, cần lập tức thay thế hoặc
tăng cường.
+
Bộ phận thốt nước của tấm che nắng phải được kiểm tra thường xun, nếu
có vị trí bất kỳ bị nghẽn, cần làm thơng thốt kịp thời.
+
Nếu có sự hư hỏng trên phần cấu kiện sắt, nó phải được thay thế và sửa chữa
kịp thời.
+
Nếu tấm che nắng bị gió mạnh, động đất, hỏa hoạn v.v… thì phải kiểm tra
tổng qt tồn bộ sản phẩm để sửa chữa, gia cố.
1.4.4. Cửa gỗ, tay vịn gỗ:
Các cấu kiện bằng gỗ, dễ bị cong vênh dưới tác dụng của nước, dễ bị mối mọt,
nấm mốc làm hư hỏng và đặc biệt là dễ cháy.
Trong q trình sử dụng cần lau chùi bề mặt gỗ thường xun bằng vải mềm,
khơng thấm nước, kiểm tra bề mặt trái của cấu kiện, nơi dễ có mối mọt. Đối với cửa gỗ,
định kỳ 3 tháng tra dầu mỡ vào các bản lề. Những bề mặt bị hư hỏng nặng cần thay thế,
những vết nứt nhỏ, thì dùng bột gỗ và keo vá lại ngay, tránh để lâu ngày, mối mọt sẽ làm
hỏng bên trong cấu kiện.
1.4.5. Cửa cuốn

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
14/46

QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Tất cả các cửa cuốn đều vận hành với sự hỗ trợ của hệ thống lò xo xoắn tóp đầu
gắn trên trục cuốn. Nếu q trình căn chỉnh lò xo khơng tốt có thể ảnh hưởng lớn đến
việc vận hành cửa. Cả hệ thống cửa cuốn cơ hay cửa cuốn tự động đều nên đảm bảo
những bảo dưỡng bắt buộc. Bất kỳ dấu hiệu vận hành cửa khó khăn cũng nên tiến hành
u cầu bảo dưỡng ngay. Phải ln đảm bảo cửa cuốn vận hành khơng bị bụi, bẩn, phải
thường xun lau chùi phần ray dẫn, thân cửa bằng rẻ lau. Khơng được bơi dầu bơi trơn,
mỡ hoặc các chất bơi trơn và ray dẫn. Những phát triển cơng nghệ gân đây đã phát minh
ra bình xịt silicone có thể dùng bơi trơn cho ray dẫn hướng.
2. Cơng tác hồn thiện:
1.1. Cơng tác trát tường, dầm, láng nền, sàn:
2.1.1. Cơng tác trát tường, dầm:
Cơng tác trát tường, dầm, trát các kết cấu bê tơng các loại khác là cơng tác bao
che bảo vệ bề mặt kết cấu. Bề mặt trát này được lớp bả, sơn phủ che bên ngồi nên
khơng nhìn thấy. Lớp vữa trát trong thiết kế sử dụng vữa ximăng và cát với độ dày lớp
trát là khoảng 1,5cm.
Những bề mặt trát bị rạn nứt chân chim thường do co ngót và chịu nhiệt độ mơi
trường.
Bề mặt bị rạn nứt lớn, vết nứt thành các đường dài thường do mối liên kết giữa
tường gạch và bê tơng, do cấu kiện bị lún khơng đều gây ra. Đối với các vết nứt này,
thường xuất hiện ở thời gian đầu đưa cơng trình vào sử dụng, nên cần có thời gian theo
dõi kết hợp với theo dõi lún của móng sẽ nói ở phần kết cấu, đến khi nào nền móng lún
ổn định sẽ tiến hành sửa chữa, trát lại theo u cầu kỹ thuật trát.
2.1.2. Cơng tác láng nền sàn:
Láng nền sàn là cơng tác láng vữa ximăng - cát trên bề mặt kết cấu bê tơng, bao
gồm láng trên nền nhà, sàn nhà, láng sê nơ mái, láng mặt trên ơ văng, láng mặt trong hồ
chứa nước v.v...

Lớp láng này có tác dụng chống thấm cho bề mặt, và thường chịu ảnh hưởng của
thời tiết.
Trong thời gian sử dụng, phải tạo sự thốt nước tốt, tránh bụi bẩn, ẩm ướt dễ tạo
rêu, mốc phát triển làm hỏng bề mặt này. Khi bề mặt láng bị rạn nứt, cần vệ sinh sạch sẽ,
chèn khe nứt và láng lại theo đúng u cầu kỹ thuật như lúc làm mới, tham khảo
TCXDVN303-2006, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành.
Định kỳ 1 năm, vào thời gian trước mùa mưa, cần có biện pháp kiểm tra bề mặt
láng các cấu kiện trên, nhất là cấu kiện ở chổ khuất, ở trên cao, để đảm bảo bề mặt láng
đạt u cầu kỹ thuật chống thấm và thốt nước tốt.
Trong thời gian 5 năm, cơng trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ, đối với tất
cả các bề mặt trát, láng, để kịp thời phát hiện những hư hỏng mà các kiểm tra thơng
thường khơng thể biết được.
2.1.3. Cơng tác lát nền gạch:
Quy trình chung:
Bước đầu tiên là cần nhận biết gạch lát sàn. Gạch lát sàn rất đa dạng. Màu của
gạch có thể có được từ đất sét hoặc từ phụ gia. Gạch có loại men bóng men mờ, gạch lát
ngồi trời, trong nhà,…Khi làm sạch sàn nhà tuyệt đối khơng dùng xà phòng, dễ làm
hỏng bề mặt sàn gạch mà lại trơn trợt, nên chỉ dùng nước lau nhà chun dụng.
Bước 1:
CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
15/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Thu dọn rác thơ và hút bụi ( hoặc dùng chổi qt từ từ nhẹ nhàng nếu ít bụi, tránh
qt mạnh bụi bay tứ tung)
Bước 2:
Xử lý vết bẩn khó trước bằng cách thấm nước tẩy sàn đặc dụng loại mạnh rồi chà

(để tẩy hiệu quả những vết bẩn khó cần phải xác định được nguồn gốc vết bẩn và loại
vết bẩn)
Bước 3:
Dùng hố chất chà sàn chun dụng pha với nước theo tỉ lệ của nhà sản xuất đưa
ra, cho vào thùng chứa của máy chà sàn và tiến hành chà sàn.
Bước 4:
Hút nước bẩn sau khi chà sàn bằng máy hút nước cơng nghiệp, hút tồn bộ hổn
hợp nước bẩn cùng hố chất trên mặt sàn đã chà.
Kiểm tra lần cuối những vết bẩn khó và xử lý lại sau đó dùng cây lau nhà chun
dụng lau lại sàn cho sạch bóng tương đồng (gạch bóng kiếng rất dễ phát hiện vết ố dù ít
nên cũng giống như kính phải quan sát ở nhiều góc độ)
Kết thúc q trình làm sạch sàn.
• Cơng tác lát nền gạch các loại:
Cơng tác lát gạch nền gồm nền gạch trong nhà và nền gạch ngồi nhà. Nền gạch
trong nhà gồm nền ở trong các phòng, nền khu vệ sinh và nền hành lang. Nền lát gạch
ngồi nhà gồm nền khu hành lang, nền sảnh, nền gạch trên mái, nền gạch sân đường
v.v…
Trong q trình sử dụng, nền lát gạch cần được lau chùi sạch sẽ, nhất là các
đường joint thường bị lõm xuống, dễ đọng nước, bụi, tạo thành nấm, mốc.
Hạn chế việc kéo lê các vật nhọn, dụng cụ trực tiếp, trên bề mặt gạch lát, tránh để
mặt lát tiếp xúc với hố chất có tính ăn mòn như axit, kiềm và muối sẽ gây gỏng bề mặt,
làm mất thẩm mỹ chung. Những vị trí nền gạch bị nứt, lún, vỡ, hư hỏng khác, thì tùy
điều kiện cụ thể, đơn vị sử dụng cần thay thế kịp thời, theo đúng u cầu kỹ thuật.
-

Gạch ceramic

Được sản xuất bằng cách nung ở nhiệt độ cao hỗn hợp đất sét và cao lanh có phủ
một lớp men bên ngồi.
Cứng nhưng giòn nên dễ bị vỡ hoặc bị sứt khi bị va đập mạnh Có thể đẩy khơ,

lau ướt bằng móp hoặc dùng máy đánh với phớt đen và hố chất sau đó dùng máy hút
khơ bề mặt. Rất trơn khi bị ướt, vì vậy khi lau ướt sàn phải có biển báo.
Chỉ làm sạch chứ khơng phủ bóng sàn gạch Ceramic.
đỏ.

Gạch đỏ :
Được làm từ đất nung trong nhiệt độ cao, thường là dạng hình vng và có màu

Có độ cứng khá cao nhưng dễ bị chất bẩn thấm xuống bề mặt và bị hóa chất mạnh
phá hủy bề mặt và làm mất bóng.
Hay được sử dụng ngồi trời nên dễ bị rêu mốc. Có thể làm sạch bằng bàn chải
hoặc đánh bằng máy đánh với phớt đen. Sau khi làm sạch có thể phủ bóng.
-

Đá Granito (đá rửa):
Được tạo ra bằng cách trộn hỗn hợp xi măng, bột màu và đá dăm. Sau đó được
mài phẳng để tạo ra lớp bề mặt bóng.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
16/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

mặt.

Có khả năng chịu mài mòn tương đối cao, tuy nhiên dễ bị chất bẩn thấm qua bề

Hay bị bạc màu sau một thời gian sử dụng. Có thể làm sạch bằng bàn chải hoặc

đánh bằng máy đánh với phớt đen. Sau khi làm sạch có thể phủ bóng.
-

Gạch bơng (gạch hoa/ gạch xi măng):
Gồm có 02 lớp Lớp 1: Được tạo ra bằng cách trộn hỗn hợp xi măng và cốt liệu
(cát vàng, bột đá) để làm phần xương dày khoảng 1,5 -->2 cm Lớp 2: Phần hoa bên trên
2mm làm bằng xi măng trắng, bột đá, bột màu ép lại bằng máy nén nhờ phương pháp
bán khơ. Sau đó ngâm bảo dưỡng đến khi đạt u cầu. Làm sạch như sàn Ceramic, gạch
đỏ.
2.1.4. Cơng tác sàn gỗ:
Dùng máy hút để hút bụi, dùng khăn khơ để lau sạch các vết bẩn bám trên bề
mặt. Dùng khăn ẩm và hóa chất dạng kem để làm sạch gỗ. Khơng nên dùng hóa chất
dạng lỏng vì sẽ bị thấm xuống mặt gỗ làm hỏng gỗ.
mặt gỗ.

Có thể dùng khăn hoặc cây lau ướt để phủ các hố chất bảo vệ và làm bóng

Lưu ý:
Khơng dùng các dụng cụ cứng và thơ ráp để làm sạch. Nếu bị nước rơi vào
mặt gỗ thì phải lau khơ ngay.
Trước khi sơn hoặc phủ bóng phải cạo bỏ lớp phủ cũ (nếu có) rồi làm phẳng,
nhẵn và vệ sinh sạch bề mặt gỗ.
lớp sau

Khi sơn hoặc phủ bóng phải đảm bảo lớp trước đã khơ hẳn rồi mới phủ tiếp

2.1.5. Cơng tác sàn đá Granite (Đá hoa cương):
Đá granite: Có độ cứng rất cao, nếu được mài nhẵn thì bề mặt sẽ bóng như
gương. Có dạng cấu tạo tinh thể và thường đồng màu, ít màu sắc và hoa văn.
Đá Marble (Đá vơi): Có độ cứng kém hơn và cấu tạo xốp hơn đá Granite nên

dễ bị mài mòn và dễ bị thấm chất bẩn hơn. Có nhiều màu sắc và thường có vân đá tạo
hoa văn.
+
Có thể đẩy khơ, lau ướt bằng cây lau hoặc đánh bằng máy và phớt trắng hoặc
đỏ. Sau khi lau ướt hoặc đánh bằng máy phải làm khơ bề mặt đá.
+
Nên bảo dưỡng đá Marble thường xun bằng cách dùng máy đánh để hóa
chất chun dụng thấm xuống bề mặt đá tạo thành lớp bảo vệ hoặc phủ một lớp bảo vệ
và tạo bóng. Đối với đá Granite thì khơng nên phủ bóng mà nên đánh bóng bằng máy
chun dụng với phớt kim cương.
Lưu ý:

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
17/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Do đá có cấu tạo theo thớ đá nên nếu khơng có lớp bảo vệ thì chất bẩn sẽ
thấm sâu xuống bề mặt đá và ron. Rất trơn khi sàn đá bị ướt, vì vậy khi lau ướt sàn phải
có biển báo.
Ln ln vệ sinh các bề mặt đá bằng các loại đầu lau cotton, các miếng xốp
mềm hoặc khăn và thường xun thay khi bị cũ.
Ln ln làm sạch các mảnh vỡ nhỏ trên bề mặt đá nhằm ngăn chặn các vết
trầy xướt do chính nó.
Bất cứ các vết tràn do nước hay hóa chất, nên được làm vệ sinh ngay nhằm
ngăn chặn sự thẩm thấu hoặc ăn mòn.
Khơng nên dùng các loại chất phủ bóng trên các bề mặt đá, các bề mặt đá nên
được duy trì vẻ đẹp tự nhiên vốn có của nó, nếu khơng sẽ trơng rất giả tạo.

Trước khi sử dụng hóa chất, cần phải thử trước ở một nơi khuất để xem hóa
chất có làm hỏng bề mặt đá hay khơng.
-

Cần phân biệt chính xác đá Granite với đá Marble.

2.1.6. Cơng tác ốp gạch, đá các loại:
Cơng tác ốp gạch, đá bao gồm ốp bên trong và bên ngồi nhà. Việc sử dụng và
bảo trì các cấu kiện ốp gạch, đá, giống như cơng tác lát nền. Tuy nhiên, cơng tác ốp
gạch, đá đặc biệt là cấu kiện ở trên cao, nơi có thường xun người qua lại, cần kiểm tra
chặt chẽ hơn các bước sau:
Định kỳ 6 tháng, cần kiểm tra độ bám dính của vữa gắn kết, hay các pát liên
kết giữa gạch, đá với cấu kiện được ốp.
Biện pháp kiểm tra là kiểm tra các đường joint xem có bị rạn nứt khơng, dùng
búa gỗ gõ nhẹ theo phương vng góc lên bề mặt viên gạch, đá ốp xem có bị bong rộp
khơng. Khi phát hiện những viên gạch có dấu hiệu khơng an tồn, cần tiến hành sửa
chữa, ốp lại hoặc thay thế khi cần thiết.
2.1.7. Cơng tác sàn lót thảm:
Thảm muốn sử dụng bền nên hút bụi hàng ngày, 3 tháng giặt khơ 1 lần, 6 tháng
giặt ướt 1 lần.
Quy trình giặt thảm:
-

Lấy bụi từ các khe góc.

-

Dùng máy cao tốc chà xuống thảm, gữi bụi ra khỏi các xớ thảm.

Xịt hóa chất xuống thảm để đẩy các vết dơ lên bề mặt, dùng máy hút sạch.

Dùng các loại hóa chất chun dụng cho các vết bẩn khác nhau. Xử lý nồng độ pha, thời
gian và cách thực hiện theo chỉ dẫn.
Đối với các vết ố nhẹ có thể dùng hóa chất phun trực tiếp vào nơi bị ố, sau 5
phút nhúng nước lau.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
18/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Dùng xăng thơm để lau vết kẹo cao su bằng cách phun trực tiếp vào chổ dính
và dùng khăn lau sạch.
• Đối với thảm len:
Len dễ bị ảnh hưởng bởi các chất các chất tẩy và chất kiềm nên cần giặt thảm len
bằng các dung dịch tẩy trung hòa (độ pH 5.0-8.0) và phải làm khơ thật nhanh.
• Thảm Cotton
Thảm Cotton có thể cho phép dùng tất cả các phương pháp làm sạch, tuy nhiên
q trình làm khơ hay sự ngâm nước diễn ra q lâu sẽ gây ra sự co ngót.
• Thảm lụa
Cần áp dụng phương pháp giặt khơ, tuy nhiên lụa có thể bị hư hỏng bởi nhiệt độ
cao, độ pH (>9) hay phơi nắng và sẽ bị giảm độ bền khi bị ẩm...
• Thảm làm bằng sợi thực vật
Thảm làm từ sợi thực vật như cotton, đay, xơ dừa, sơ dứa... có đặc tính tương tự
như cotton có thể giặt bằng mọi biện pháp thơng thương nhưng phổ biến nhất vẫn là hút
khơ hoặc làm sạch bằng chất giặt dạng bọt cộng với hút khơ. Để hạn chế sự phai màu
hoặc đổi màu, nên dùng chất làm sạch có độ pH dưới 7.5 và khơng nên làm khơ q
nhanh. Tuy nhiên, đối với loại thảm này, nên sử dụng dịch vụ giặt thảm chun nghiệp.
• Thảm làm bằng sợi tổng hợp(synthetic fibers):

Tn thủ theo hướng dẫn của nhà sản xuất để chọn phương pháp giặt. Tránh dùng
xà phòng tắm hoặc xà phòng giặt, nước rửa chén hay bất kỳ các loại chất tẩy rửa trong
gia đình vốn chỉ dùng để lau mặt sàn gỗ, nền lát gạch men...Để đạt hiệu quả tốt nhất
trong việc vệ sinh thảm cần thường xun dùng máy hút bụi để làm sạch thảm truớc khi
giặt. Hòa tan chất tẩy chun dùng trước khi giặt. Dung dịch hòa tan này thường cần 810 phút để đẩy các chất bẩn ra khỏi bề mặt thảm.
2.2. Bảo trì mái tơn:
Mái tơn là nơi trực tiếp tiếp xúc với thiên nhiên. Dưới tác động của sự ơ nhiểm
mơi trường, mái tơn sẽ bị giảm tuổi thọ. Nước mưa tự nhiên khơng rửa sạch các chất
bám trên mái được. Do đó cần xối nước mạnh để rửa sạch, tối thiểu là 1 lần/1 năm vào
giữa mùa khơ. Có thể pha thêm bột giặt vào nước để dể dàng tẩy sạch.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
19/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

B. Vận hành, bảo trì bộ phận kết cấu cơng trình:
1. Hướng dẫn vận hành cơng trình:
Cơng trình được thiết kế kết cấu theo đúng cơng năng sử dụng đã được thoả
thuận kiến trúc quy hoạch giữa Chủ đầu tư (Ban quản lý dự án) và Đơn vị Tư vấn thiết
kế (Cty CP Tư vấn & Đầu tư bất động sản Việt Tín). Đơn vị sử dụng phải sử dụng các
phòng theo đúng cơng năng đã được thiết kế của hồ sơ thiết kế kiến trúc cơng trình. Khi
cần có sự thay đổi phải tham khảo ý kiến của Đơn vị có chun mơn.
Trong q trình sử dụng, khơng được tự ý thay đổi các kết cấu theo hồ sơ hồn
cơng cơng trình. Khi muốn để các vật nặng hoặc các thiết bị ngồi dự kiến trong thiết
kế (là tải trọng hoạt tải dài hạn) lên các kết cấu cơng trình (như cột, dầm, sàn, ơ văng, sê
nơ, lan can, cầu thang...) cần thiết phải tham khảo những Đơn vị có chun mơn để đảm
bảo sự làm việc bình thường của bộ phận kết cấu và kết cấu cơng trình.

Đơn vị sử dụng có ý định thay đổi các kết cấu, di dời vị trí các tường ngăn, đục
tường, cột, dầm, sàn, trần mái, gắn thêm các thiết bị làm thay đổi cấu tạo kết cấu của bộ
phận cơng trình phải báo cáo với các đơn vị có chức năng liên quan được biết để xem
xét và quyết định.
1. Thơng số tải trọng thiết kế trên sàn:
2.1. Tĩnh tải các lớp cấu tạo sàn:
Tĩnh tải các lớp cấu tạo sàn (khơng kể trọng lượng lớp sàn chịu lực chính) được
tính theo bản vẽ kiến trúc đã được duyệt, mọi thay đổi về cấu tạo sàn đều khơng vượt
q tải trọng thiết kế sau:
TĨNH TẢI THIẾT KẾ SÀN HẦM II
STT

Tên phòng

Tĩnh tải thiết kế
(kg/m2)

1

Văn Phòng, khu trưng bày triển lãm

200

2

Khu dich vụ - cơng cộng

200

3

Sảnh, cầu thang, hành lang

200

4

Garage – khu kỹ thuật

200

4

WC (sàn âm)

500

TĨNH TẢI THIẾT KẾ SÀN HẦM I
STT

Tên phòng

Tĩnh tải thiết kế
(kg/m2)

1

Văn Phòng, khu trưng bày triển lãm

200

2

Khu dich vụ - cơng cộng

200

3

Sảnh, cầu thang, hành lang

200

4

Khu kỹ thuật

200

5

WC

200

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
20/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT

GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

TĨNH TẢI THIẾT KẾ SÀN TẦNG I
STT

Tên phòng

Tĩnh tải tính tốn
(kg/m2)

1

Sàn khối Hoa+ khối Nụ

600

2

Sàn khối trung tâm (trên trồng cỏ)

1050

3

Khu bậc khán đài

200

4

Khu khán đài trồng cỏ

600

2.2. Hoạt tải sử dụng phân bố đều trên sàn cơng trình:
STT

Tên phòng

Hoạt
tải Hệ số
(kg/m2)

HT tính tốn
(kg/m2)

1

Văn Phòng, WC

200

1.2

240

2

Khu dich vụ - cơng cộng

400

1.2

480

3

Sảnh, cầu thang, hành lang

400

1.2

480

4

Quảng trường

500

1.2

600

4

Khu khán đài

500

1.2

600

5

Garage – khu kỹ thuật

500

1.2

600

6

Mái tole ( kính/ ngói)

30

1.3

39

2. Cơng tác quan trắc lún và nghiêng các bộ phận kết cấu cơng trình:
u cầu chung:
Quan trắc lún cho phép xác định độ lún tuyệt đối và tốc độ phát triển của độ lún
của cơng trình theo thời gian. Tốc độ lún của cơng trình được theo dõi bằng cách định

kỳ đo độ lún của các mốc gắn trên cơng trình so với mốc chuẩn (được coi là khơng lún).
Bố trí mốc chuẩn bên ngồi cơng trình, mốc chuẩn phải đảm bảo khơng bị lún
trong suốt thời gian thực hiện quan trắc.
Vì cơng trình “Quảng Trường Trung Tâm thành phố Đà Lạt” có cấp cơng
trình là cấp đặc biệt, mặt bằng rộng nên số lượng mốc chuẩn được chọn là 5 và sử dụng
mốc chuẩn loại A (theo phân loại mốc chuẩn của TCXD 271: 2002), hoặc tiêu chuẩn
mới hiện hành.
Cơng tác quan trắc có thể được thực hiện bằng phương pháp thuỷ chuẩn hình học,
thuỷ chuẩn lượng giác, thuỷ chuẩn thuỷ tĩnh hoặc bằng cách chụp ảnh. Trong điều kiện
thơng thường nên áp dụng phương pháp của TCXD 271:2002.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
21/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

3.1 Quan trắc móng:
Cơng trình dùng phương án móng cọc sâu BTCT.
Xác định cấp đo lún: Quan trắc lún của cơng trình cần được thực hiện lâu dài
với độ chính xác cao, vì vậy lựa chọn độ chính xác cấp I khi đo lún.
Tất cả các loại móng đều thường xun kiểm tra, quan trắc lún cho phép xác
định độ lún tuyệt đối và tốc độ phát triển của độ lún của cơng trình theo thời gian. Tốc
độ lún của cơng trình được theo dõi bằng cách định kỳ đo độ lún của các mốc gắn trên
cơng trình so với mốc chuẩn (được coi là khơng lún).
Chu kỳ đo : Khoảng thời gian giữa 2 lần tiến hành quan trắc lún phụ thuộc
vào tốc độ lún và cấp đo lún. Khi cấp độ lún nhỏ thì khoảng thời gian giữa 2 lần đo phải
đủ lớn mới có thể xác định được chính xác độ lún. Ngược lại, nếu tốc độ lún lớn thì có
thể đo với chu kỳ dày hơn. Thơng thường, khoảng thời gian giữa 2 lần đo là 1- 3 tháng.

Bố trí mốc đo lún : Mốc đo độ lún được gắn trực tiếp vào các vị trí đặc trưng
của kết cấu chịu lực chính trên nền móng hoặc thân cơng trình, dùng để quan sát độ trồi
lún của cơng trình để có thể đánh giá được tình trạng lún của cơng trình và xác định
được biến dạng của kết cấu. Khoảng cách giữa các mốc đo lún khơng nên vượt q 15m,
có thể bố trí mốc dầy hơn tại vị trí đặt trí quan trọng , chịu tải trọng lớn như: Vị trí đặt
khối Bơng Hoa, khối Nụ Hoa…
-

Quy cách và cấu tạo mốc đo lún cần tn thủ TCVN 271: 2002:

Chu kỳ kiểm tra định kỳ từ : 2 ÷ 3 năm , đối với cơng tác nền móng cần thu
thập các số liệu sau :
+
Độ lún tuyệt đối móng so với mốc chuẩn đo lún, đặc biệt khi có độ chênh lệch
> = 8cm.
+
Độ lún lệch giữa các trục móng gần nhau ∆S/L<0,001. Trong đó ∆S là hiệu số
độ lún tuyệt đối của 2 móng gần nhau, L là nhịp tính tốn của 2 móng đó.
Khi những móng vượt q các trị số nêu trên cần có biện pháp kiểm tra móng
như tiến hành đào móng điển hình hay một số móng có sự khác thường, tuỳ theo u cầu
của chủ cơng trình để kiểm tra chi tiết móng gồm các cơng việc theo đề cương khảo sát
như: hình dáng ngồi, cường độ bê tơng, mực nước ngầm (nếu có), các vết nứt, sự ăn
mòn cốt thép v.v… để có biện pháp bảo trì thích hợp theo tiêu chuẩn TCXDVN 318:
2004, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành.
Trong mọi trường hợp, sau khi kiểm tra và thực hiện biện pháp gia cường, khả
năng làm việc của kết cấu móng gia cường phải cao hơn thiết kế ban đầu.
Cơng tác kiểm tra định kỳ, đơn vị quản lý sử dụng cơng trình cần báo cho cơ
quan quản lý chất lượng cơng trình xây dựng, cơ quan thiết kế để đánh giá tổng thể cơng
trình và đưa ra những giải pháp sửa chữa, gia cường phù hợp nhằm duy trì khả năng làm
việc bình thường của kết cấu móng.

3.2 Quan trắc kết cấu cột, dầm, sàn bê tơng cốt thép:
CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
22/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

Trong q trình sử dụng, cần phải sử dụng cơng trình theo đúng cơng năng và
mục đích sử dụng ban đầu theo thiết kế được duyệt.
Kiểm tra cơng trình trong suốt thời gian sử dụng, theo dõi các cấu kiện,có dấu
hiệu xuống cấp, bất thường như xuất hiện vết nứt, bị võng, bị nghiêng, bị ăn mòn, bị tác
động thiên tai như lốc xốy, hỏa hoạn.
Khi phát hiện các cấu kiện có dấu hiện bất thường nêu trên, cần nhanh chóng
áp dụng biện pháp giảm tải cơng trình, bảo vệ và hạn chế khai thác khu vực đó trước khi
có các biện pháp hoặc báo với cơ quan có chức năng kiểm tra và xử lý.
Cơng tác đánh giá, tìm ngun nhân, đưa giải pháp sửa chữa, gia cường kết cấu
khi xuất hiện những dấu hiệu bất thường cần được người có chun mơn kỹ thuật với
chun ngành xây dựng thực hiện.
Chu kỳ kiểm tra định kỳ từ : 2 ÷ 3 năm tiến hành kiểm tra định kỳ để đánh giá
tồn bộ khả năng chịu lực của cơng trình, đối với kết cấu cột, dầm, sàn, cầu thang cần
thu thập được các số liệu sau :
+
Đối với cấu kiện cột, cần kiểm tra các cột có tải trọng lớn, momen uốn lớn,
cột vượt nhịp, cột đầu hồi nhà, cột góc nhà, cần tiến hành dỡ bỏ các lớp bao che để kiểm
tra các vết nứt, bề rộng khe nứt đầu và chân cột, nút khung, độ lệch tim trục so với thiết
kế, sự bong tróc lớp bê tơng bảo vệ, sự gỉ cốt thép (nếu có)… để làm cơ sở quyết định có
kiểm tra chi tiết hay khơng hoặc gia cường kết cấu ở mức độ nào.
+
Đối vối cấu kiện dầm, sàn, cầu thang, chịu tải trọng lớn, dầm vượt nhịp > 6m,

dầm trực giao, ơ bản lớn, cần tiến hành kiểm tra thu thập số liệu về độ võng, vết nứt, để
có biện pháp bảo trì thích hợp theo TCXDVN 318: 2004, hoặc tiêu chuẩn mới hiện
hành.
+
Đối với kết cấu sê nơ, hồ chứa nước, đây là cấu kiện tiếp xúc và chứa nước
trong thời gian dài nên dễ bị rêu mốc, thấm nước, đặc biệt là trong mùa mưa. Do đó, thời
gian kiểm tra định kỳ các cấu kiện này 1 năm/1 lần vào thời điểm trong mùa mưa. Khi
kiểm tra, cần có biện pháp phát hiện cấu kiện bị rêu mốc, bị thấm nước thì tiến hành làm
sạch và chống rêu mốc, chống thấm theo đúng quy trình theo TCVN 5718:1993, hoặc
tiêu chuẩn mới hiện hành. Tham khảo vật liệu chống thấm có đặc tính theo TCXDVN
367: 2006.
Khi tiến hành cơng tác kiểm tra định kỳ, đơn vị quản lý sử dụng cơng trình cần
báo cho cơ quan quản lý chất lượng cơng trình xây dựng và cơ quan thiết kế để đánh giá
tổng thể cơng trình và đưa ra những giải pháp sửa chữa, gia cường phù hợp nhằm duy trì
khả năng làm việc bình thường của kết cấu cũng như đảm bảo cơng năng và tuổi thọ của
cơng trình.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
23/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

3. Kiểm tra, đánh giá chất lượng , sửa chữa cơng trình:
Cơng trình “Quảng Trường Trung Tâm thành phố Đà Lạt” có cấp cơng trình là
cấp đặc biệt , thuộc nhóm bảo trì A. Vì vậy việc kiểm tra, đánh giá chất lượng, sửa chữa
cơng trình cần tn theo các bước kiểm tra sau:

CÔNG TRÌNH BẮT ĐẦU ĐƯA VÀO SỬDỤNG

KIỂM TRA BAN ĐẦU

DẤU HIỆU SAI SÓT

CÓ

SỬA CHỮ
A

KIỂM TRA CHI TIẾT

KHÔNG

KIỂM TRA THƯỜNG XUYÊN
KIỂM TRA ĐỊNH KỲ
SỬA CHỮ
A
DẤU HIỆU XUỐNG CẤP

CÓ
KIỂM TRA CHI TIẾT

KHÔNG

KIỂM TRA BẤT THƯỜ
NG

SỬA CHỮ
A

QUAN HỆKIỂM TRA VÀSỬ
A CHỮ
A KẾTCẤU

4.1. Kiểm tra ban đầu
4.1.1. Ngun tắc chung
(1)
Kiểm tra ban đầu được thực hiện ngay sau khi cơng trình được
thi cơng xong và bắt đầu đưa vào sử dụng.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
24/46


QUẢNG TRƯỜNG TRUNG TÂM THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT
GĨI SỐ 19: XÂY DỰNG KHỐI CƠNG TRÌNH

(2)
u cầu của kiểm tra ban đầu là thiết lập các số liệu đo đầu tiên
của kết cấu, phát hiện kịp thời những sai sót ban đầu của kết cấu và khắc phục ngay để
đưa kết cấu vào sử dụng. Thơng qua kiểm tra ban đầu để suy đốn khả năng có thể
xuống cấp cơng trình theo tuổi thọ thiết kế đã dự kiến.
(3)
Kiểm tra ban đầu do chủ đầu tư cùng với các đơn vị thiết kế, thi
cơng và giám sát chất lượng thực hiện.
4.1.2. Biện pháp kiểm tra ban đầu
Kiểm tra ban đầu được tiến hành trên tồn bộ kết cấu cơng trình hoặc một bộ phận
của kết cấu.
Phương pháp kiểm tra chủ yếu là bằng trực quan, kết hợp với xem xét các bản vẽ

thiết kế, bản vẽ hồn cơng và hồ sơ thi cơng (sổ nhật ký cơng trình, các biên bản kiểm tra đã
có).
4.1.3. Nội dung kiểm tra ban đầu
Kiểm tra ban đầu gồm có những cơng việc sau đây:
(1)

Khảo sát kết cấu để thu thập số liệu về những vấn đề sau đây:

(a) Sai lệch hình học của kết cấu;
(b) Độ nghiêng, lún, biến dạng của kết cấu;
(c) Xuất hiện vết nứt;
(d) Tình trạng bong rộp;
(e) Tình trạng rỉ cốt thép;
(f) Biến màu mặt ngồi;
(g) Chất lượng bê tơng;
(h) Các khuyết tật nhìn thấy;
(i) Sự đảm bảo về cơng năng sử dụng (chống thấm, cách âm, cách nhiệt vv...).
(j) Tình trạng hệ thống theo dõi lâu dài (nếu có). Số liệu đo của hệ thống tại thời
điểm kiểm tra ban đầu.
(2)
Xem xét hồ sơ hồn cơng để đánh giá chất lượng phần khuất của
kết cấu (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hồn cơng, sổ nhật ký cơng trình, các biên bản kiểm
tra).
(3)
Tiến hành thí nghiệm bổ sung nếu cần để nhận biết rõ hơn tình
trạng cơng trình đối với cơng trình đang tồn tại, nay mới kiểm tra lần đầu.
(4)
Xử lý các khuyết tật đã phát hiện ra. Trường hợp nghi ngờ có sai
sót quan trọng thì tiến hành thêm kiểm tra chi tiết và đề ra biện pháp xử lý.
(5)

Tiến hành vận hành hệ thống theo dõi để ghi số đo ban đầu đối
với các kết cấu có gắn các hệ thống theo dõi lâu dài.

CÔNG TY CỔ PHẦN & ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT TÍN
25/46