Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang (LV thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG THỊ THU TRANG

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 62.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HOÀNG THỊ QUỲNH CHI

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, do TS.
Hoàng Thị Quỳnh Chi – Vụ pháp chế và quản lý khoa học – Viện Kiểm sát nhân dân Tối
Cao, hướng dẫn.
Tất cả các tư liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực. Nếu có điều gì sai
sót, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Hà nội, ngày 14 tháng 9 năm 2017
Tác giả luận văn

Hoàng Thị Thu Trang

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1 .......................................................................................................... 6
NHỮNG VẤN ĐẾ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ........................................ 6
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ .............................................................................. 6
1.1. Quy định của pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất.............................................................................................................................. 6
1.2. Khái niệm và đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ................... 10
1.3. Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật thi
hành án dân sự ................................................................................................................. 15

Chƣơng 2 ........................................................................................................ 29
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ......................... 29
VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BẮC GIANG ................................. 29
2.1. Thực trạng thụ lý, ban hành quyết định thi hành án trong hoạt động xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng ................................. 29
2.2. Thực trạng thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ............ 34
2.3. Thực trạng kê biên, giao bảo quản tài sản trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất ............................................................................................................ 37
2.4. Thực trạng xác định giá trị tài sản trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất tại các tổ chức tín dụng ..................................................................................... 44
2.5. Thực trạng bán tài sản trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất51
2.6. Thực trạng thanh toán tiền thi hành án trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất. ........................................................................................................... 55
2.7. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp tài sản thế chấp là tài
sản hộ gia đình, tài sản chung với người khác ................................................................. 60

2.8. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản bảo lãnh của bên thứ ba trong quan hệ
thi hành án dân sự .............................................................................................................. 66

Chƣơng 3 ........................................................................................................ 69
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO .................................... 69
PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ..................................................... 69
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất69
3.2. Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất trong thi hành án dân sự ............................................................................................. 71
3.3. Giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất............................................................................................................................ 76
3.4. Giải pháp, kiến nghị riêng đối với tỉnh Bắc Giang ................................................... 77

KẾT LUẬN .................................................................................................... 80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................... 81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
TDNH
THADS
QSDĐ

Tín dụng ngân hàng
Thi hành án dân sự
Quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam, Hoạt động cho vay có đăng ký bảo đảm của các tổ chức
tín dụng và đặc biệt là hoạt động cho vay vốn có thế chấp bằng tài sản đã và
đang diễn ra rất sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu
trong bối cảnh nền kinh tế thị trường.
Trong số các tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử
dụng đất là tài sản được sử dụng phổ biến và được bên nhận thế chấp ưa
chuộng hơn so với các bất động sản khác. Mặc dù, nhìn chung tính thanh
khoản của tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (QSDĐ) không cao như đối
với tài sản bảo đảm thông thường khác nhưng đây lại là loại tài sản có giá trị
lớn, ổn định và tồn tại mãi mãi.
Thông thường chỉ khi nào khách hàng không có tài sản là QSDĐ hoặc
QSDĐ đã được thế chấp hết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không
đủ thì bên nhận thế chấp mới áp dụng đến các biện pháp khác hoặc nhận tài
sản khác làm tài sản bảo đảm.
Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sản thế
chấp QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với các chủ thể nhận thế chấp. Ngoài
những vướng mắc do nguyên nhân khách quan như thị trường bất động sản
"đóng băng" thì nguyên nhân dẫn đến tình trạng này còn do các văn bản pháp
luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu hụt.
Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập, thực
hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan chức
năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra.
Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống,
khoa học các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất để hiểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm
bất cập và hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành là thực sự cần

1

thiết và cấp bách. Lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang" làm đề
tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp phần hoàn thiện hơn nữa
các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ, để nâng cao hiệu quả của quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
trong quá trình tổ chức thi hành án.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tình hình nghiên cứu Ở Việt Nam, nhiều công trình nghiên cứu có nội
dung liên quan đến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có
thể kể đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây:
Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam [7]; Nguyễn Văn Hoạt (2004),
Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản [12];
Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam - những vấn đề
lý luận và thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay
bằng tài sản của các tổ chức tín dụng; [27] Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật
về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam ; Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa
vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Bản án và bình luận bản án; Vũ Thị Hồng
Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp
luật dân sự Việt Nam hiện hành [30]; Phan Huy Hiếu (2012), Biện Pháp bảo đảm
thi hành án dân sự [9]; Phạm Nguyễn Đức Tài (2014), xử lý tài sản có đăng ký giao
dịch bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng theo pháp luật thi hành án dân
sự [24]; và một số các bài viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất trên các tạp chí luật học chuyên ngành.
Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của
đề tài luận văn thì các công trình khoa học nêu trên đề cập đến những vấn đề
về xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc

2


xác lập, đăng ký giao dịch thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
theo các phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm hoặc
nghiên cứu hoạt động xử lý tài sản bảo đảm thi hành án nói chung mà không
đi sâu vào một loại biên pháp bảo đảm thi hành án dân sự cụ thể nào. Dựa trên
những ý tưởng gợi mở từ các công trình nêu trên, luận văn được xem như là
một công trình nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hiện hành.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở
pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định
của pháp luật nói chung và pháp luật về thi hành án dân sự nói riêng.
Nhiệm vụ nghiên cứu, từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt ra các
nhiệm vụ cụ thể sau: Tìm hiểu, phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến
thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất; Nêu quá trình hình thành và phát triển của
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất; Phân tích ý nghĩa và
vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất; Hệ thống hóa các
quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất đặc biệt nêu và phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ theo pháp luật thi hành án dân sợ ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra
những vấn đề bất cập, hạn chế và nguyên nhân; Kiến nghị một số phương
hướng và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợngnghiên cứu
Luận văn tâp trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn áp

dụng pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo

3


pháp luật thi hành án dân sự và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật
liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại tỉnh
Bắc Giang.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi
nghiên cứu luận văn cụ thể như sau: Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận
về biện pháp thế chấp, luận văn tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và
thực tiễn của xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Thứ hai, luận văn chú trọng đến
thực tiễn áp dụng các quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
để đưa ra những đánh giá, nhận định về hệ thống pháp luật THADS hiện hành.
Thứ ba, luận văn tìm hiểu thực trạng xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ từ đó đưa
ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt
Nam. Thứ tư, luận văn đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật
và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là QSDĐ. Nội dung đề tài không phân tích toàn bộ các quy định, thủ tục thi
hành án dân sự, mà chỉ tập trung phân tích những hoạt động liên quan đến xử
lý tài sản thế chấp là QSDĐ có phát sinh những bất cập khi áp dụng thực tiễn
tại tỉnh Bắc Giang.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích và hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử
dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa
Mác – Lênin; chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về hoàn thiện
thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên cơ sở phương
pháp nêu trên, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học
cơ cụ thể: phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, khảo sát... để làm sáng tỏ

mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài. Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn có một số đóng góp mới như sau: Góp phần làm rõ hơn các vấn đề
lý luận pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ; Góp phần đánh giá đầy

4


đủ, khách quan về thực trạng pháp luật và hiệu quả áp dụng pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là QSDĐ theo pháp luật THADS ở Việt Nam hiện nay nói
chung và trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu một cách tập trung và có hệ thống về
những vấn đề lí luận về xử lý tài thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật
THADS và thực tiễn tại tỉnh Bắc Giang.
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ thực trạng hoạt động xử lý
tài sản thế chấp là QSDĐ theo pháp luật THADS. Luận văn góp phần vào việc xác
định đúng đắn những nội dung về xử lý tài sản kê biên trong quá trình tổ chức
THADS tại các cơ quan THADS tỉnh Bắc Giang cũng như đưa ra những kiến nghị
hoàn thiện các quy định pháp luật ở khía cạnh lập pháp và thực tiễn áp dụng.
Những giải pháp luận văn đưa ra có tính chất định hướng cho hoạt động tổ
chức THADS nói chung và trình tự, thủ tục kê biên xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất nói riêng.
Cùng với đó, luận văn còn có ý nghĩa là tài liệu tham khảo cần thiết cho các
nhà khoa học pháp lý, cán bộ thực tiến đang Công tác tại cơ quan Thi hành án dân
sự, các sinh viên và học viên cao học.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có
kết cấu 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bắc Giang
Chương 3: Phương hướng, giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về
xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

5


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐẾ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1. Quy định của pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất
1.1.1. Giai đoạn từ 1946 đến 1980
Sau ngày Cách mạng tháng Tám thành công, để khẳng định sự quan tâm
của Đảng, Nhà nước đối với công tác xét xử và thi hành án dân sự, ngày
24/01/1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 13/SL, quy định
về tổ chức các Tòa án và các ngạch Thẩm phán, trong đó, khoản 3, Điều 3 của
Sắc lệnh quy định: Ban Tư pháp xã có quyền “Thi hành những mệnh lệnh của
các Thẩm phán cấp trên”. Ngày 22/5/1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh
số 85/SL về “cải cách bộ máy tư pháp và luật tố tụng”. Điều 19 của Sắc lệnh
này quy định: “Thẩm phán huyện dưới sự kiểm soát của biện lý có nhiệm vụ
đem chấp hành các án hình về khoản bồi thường hay bồi hoàn và các án hộ,
mà chính Tòa án huyện hay Tòa án trên đã tuyên”. Theo quy định này, việc
thi hành án dân sự do Thừa phát lại và Ban Tư pháp xã thực hiện trước đây
được giao cho Thẩm phán huyện thực hiện dưới sự chỉ đạo trực tiếp của
Chánh án.
Từ năm 1960 đến năm 1980, trên cơ sở các quy định của Hiến pháp và

các sắc lệnh, Luật Tổ chức tòa án nhân dân, ngành Tòa án nhân dân đã quan
tâm tới việc xây dựng, phát triển tổ chức và hoạt động của các cơ quan thi
hành án dân sự. Trong giai đoạn này, với việc ra đời chức danh Chấp hành
viên và sự phát triển đội ngũ Chấp hành viên trong ngành Tòa án nhân dân
các cấp, hoạt động của đội ngũ Chấp hành viên đã góp phần bảo đảm lợi ích
của Nhà nước, của tập thể, lợi ích hợp pháp của công dân, tăng cường và bảo
vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa[6].

6


1.1.2. Giai đoạn từ 1981 đến 1993
Lần đầu tiên Hiến pháp năm 1980 đã ghi nhận thành nguyên tắc hiến
định về giá trị thi hành của các bản án, quyết định: Các bản án và quyết định
của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan nhà
nước, các tổ chức xã hội và mọi công dân tôn trọng; những người và đơn vị
hữu quan phải nghiêm túc chấp hành (Điều 137). Đây chính là những cơ sở
pháp lý quan trọng giúp các cơ quan Thi hành án dân sự có những chuyển
biến quan trọng trong lịch sử phát triển của mình trong giai đoạn 1981 -1989.
Với việc ban hành Pháp lệnh THADS năm 1989, cơ chế thi hành án đã
có bước thay đổi căn bản. Theo Pháp lệnh này, cơ chế kết hợp quyền tự định
đoạt của đương sự với sự chủ động của Cơ quan thi hành án và Chấp hành
viên đã tạo ra sự phát triển mới trong công tác thi hành án dân sự. Quyền tự
định đoạt của đương sự, một trong những nguyên tắc đặc trưng của tố tụng
dân sự. Thi hành án dân sự là một giai đoạn độc lập tiếp theo giai đoạn xét xử,
trong giai đoạn này người được thi hành vẫn có quyền tự định đoạt quyền lợi
của mình, có quyền yêu cầu người phải thi hành án thi hành những phán quyết
của Tòa án, nhưng cũng có quyền tự hòa giải, thỏa thuận với người phải thi
hành án về phương thức thi hành, thậm chí không yêu cầu người phải thi hành
án thi hành một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định của Tòa án. Quyền tự

định đoạt của đương sự đã trở thành một nguyên tắc quan trọng trong công tác
thi hành án dân sự.
Xuất phát từ hoàn cảnh lịch sử giai đoạn trước khi áp dụng pháp lệnh
thi hành án dân năm 1993 các quy định pháp luật về xử lý tài sản cầm cố thế
chấp còn mang tính ý chí của nhà nước, Tòa án chủ động ra quyết định thi
hành án, kể cả phần xử lý tài sản. Nhà nước không tổ chức cơ quan thi hành
án độc lập mà chỉ trực thuộc Tòa án các cấp để tổ chức thi hành án dưới sự
chỉ đạo của Chánh án Tòa án địa phương. Hoạt động ngân hàng mang tính
chất kế hoạch, tập trung nhiều hơn tính chất kinh doanh tiền tệ, nên việc xử lý

7


tài sản thế chấp cúng mang tính mệnh lệnh, hành chính nhiều hơn quan hệ dân
sự, thương mại[6].
1.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi Luật thi hành án dân sự
2008 được ban hành
Trong thời gian này, công tác thi hành án dân sự ngày càng trở nên
nặng nề hơn. Các cơ quan thi hành án dân sự được bổ sung nhiệm vụ tổ chức
thi hành các bản án, quyết định về kinh tế, lao động, quyết định tuyên bố phá
sản doanh nghiệp; quyết định về tài sản trong bản án, quyết định hành chính;
bản án, quyết định của toà án nước ngoài, quyết định của trọng tài nước ngoài
đã được Toà án Việt Nam công nhận và cho thi hành; giá trị tiền, tài sản phải
thi hành ngày càng lớn, tính chất ngày càng phức tạp.
Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 đã quy định về xử lý tài sản cụ
thể: Điều 29 Kê biên tài sản, Điều 31 Định giá tài sản đã kê biên, Điều 34 Bán
đấu gái tài sản đã kê biên, Điều 36 Bán đấu giá nhà, Điều 37 Thứ tự thanh
toán tiền bán tài sản. Pháp lệnh Thi hành án dân sư năm 2004 có những quy
định mới so với trước đây là về việc thu phí thi hành án. Người được thi hành
án có đơn yêu cầu thi hành án thì phải nộp phí thi hành án đối với khoản phải

thi hành án có giá ngạch tính trên giá trị tài sản mà người đó thực nhận. Từ
ngày 01/4/2004 các tổ chức tín dụng khi thu được nợ do cơ quan thi hành án
tổ chức thi hành cũng phải nộp phí thi hành án. Mức phí thi hành án do Chính
phủ quy định cho từng thời kỳ là khác nhau. Quy định của pháp luật về kê
biên tài sản, thẩm định giá, bán đấu giá tài sản được quy định từ Điều 41 đến
Điều 52 Pháp lệnh THADS năm 2004. Trình tự, thủ tục tổ chức thi hành án
ngày càng được củng cố chặt chẽ, hoàn thiệt hơn trong quá trình kê biên xử lý
tài sản đảm bảo thi hành án
Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 2004 ra đời thay thế pháp lệnh thi
hành án dân sự năm 1993 đã tạo nên bước chuyển biết rõ rệt trong hoạt động
thi hành án dân sự nói chung vào hoạt động xử lý tài sản thế chấp cho các tổ

8


chức tín dụng nói chúng, đáp ứng được nhu cầu phát triển của nền kin h tế thị
trường các hoạt động tín dụng cho vay ngày cảng phát triển. Tuy nhiên, pháp
lệnh thi hành án dân sự năm 2004 chưa tạo ra được những cơ sơ pháp lý cho
việc xã hội hóa về thi hành án dân sự. Cơ quan thi hành án dân sự vẫn phải
thực hiện nhiều công việc nhưng không phù hợp với chuyên môn được đâò tạo
như về định giá, về bán đấu giá…dẫn đến quá trình kê biên xử lý tài sản thể
chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng nhiều khi không đạt hiệu quả cao[6].
1.1.4. Giai đoạn từ năm 2008 đến nay
Ngày 14/11/2008, Quốc hội khoá XII đã thông qua Luật Thi hành án
dân sự năm 2008, văn bản có giá trị pháp lý cao nhất từ trước tới nay. Luật thi
hành án ra đời nhằm hoàn thiện hệ thống tổ chức cơ quan quản lý, góp phần
hoàn thiện các quy định về thủ tục thi hành án, khắc phục những quy định còn
chưa phù hợp của Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004.
Tiếp theo sự ra đời của Luật Thi hành án dân sự năm 2008, Chính phủ
đã ban hành nhiều văn bản quy định chi tiết và hướng dân thi hành luật này.

Cụ thể là: Nghị định số 58/2009/NĐ-CP ngày 13/7/2009 quy định chi tiết và
hướng dấn thi hành một số điều của Luật THADS năm 2008. Việc bán đấu giá
tài sản cũng được thực hiện theo Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010.
Tuy nhiên thực tế áp dụng luật lại gặp nhiều khó khăn bất cập trong
công tác tổ chức thi hành án. Hàng loạt những vấn đề, gải pháp được đặt ra
trong quán trình áp dụng Luật THADS năm 2008 nói chung và vấn đề xử lý
nợ xấu của Ngân hàng ngày cảng tăng cao, các hoạt động tín dụng ngày càng
phong phú đa dạng, quán trình phát triển nền kinh tế hội nhập của các Doanh
nghiệp không tránh khỏi nhứng rủi ro khi tham ra vào sân chơi kinh tế quốc
tế, và hàng loạt các tổ chức cá nhân, Doanh nghiệp vay vốn thế chấp tài sản
Ngân hàng không trả được nợ, khởi kiện ra tòa và có đơn yêu cầu thi hành án.
Vấn đề xử lý tài sản kê biên diễn ra ngày càng phức tạp, nhiều quy định Luật
THADS 2008 chưa điều chỉnh kịp.

9


Để nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác thi hành án dân sự,
tiếp tục hoàn thiện thể chế về thi hành án dân sự, ngày 25 tháng 11 năm 2014
tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Luật
Thi hành án dân sự, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015,
ngày 20 tháng 7 năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định số 62/2015/NĐ-CP
quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Thi hành án dân sự, các văn bản này đã tạo hành lang pháp lý vững chắc
cho công tác thi hành án dân sự, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành
án dân sự trong thời gian tới. Nhiều văn bản pháp luật liên quan trực tiếp đến
việc xử lý tài sản thế chấp để thi hành án như Luật đất đai 2013, Bộ Luật Dân
sự 2015 , Luật Đấu giá 2017….
Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và khu vực tiếp tục diến biêt phức tạp,
tốc độ phục hồi nền kinh tế chậm và tiền ẩn nhiều rủi ro, hoạt động của các tổ chức

tín dụng, ngân hàng gặp nhiều khó khăn, nợ xầu tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến
hoạt động sản xuất kinh doanh, việc thu hồi các khoản nợ theo các bản án, quyết
định của Tòa án đa có hiệu lực thi hành. Theo đó, số lượng việc và giá trị án tín
dụng, ngân hàng ngày càng tăng cao. Việc áp dụng pháp luật trên thực tế còn nhiều
bất cập, cơ quan thi hành na sđã gặp phải một số vướng mắc nhất định như thụ lý và
ban hành Quyết định thi hành án liên quan đến tổ chức tín dụng, kê biên và giao bảo
quản tài sản thế chấp đặc biệt là tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, định giá, định
giá lại tài sản, xử lý tài sản không bán được, bán đấu giá tài sản và thanh toán tiền
từ việc xử lý tài sản và một số vướng mắc khác liên quan đến quá trình xưy lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất[6].
1.2. Khái niệm và đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất
1.2.1. Tài sản và tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Tài sản là một khái niệm quen thuộc được sử dụng trong mọi lĩnh vực
của đời sống xã hội. Trong các lĩnh vực khoa học chuyên ngành như kinh tế,

10


pháp lý, kế toán tài chính, tài sản cũng là khái niệm cơ bản và được nghiên
cứu hết sức kỹ lưỡng dưới các góc độ khác nhau. Theo đó, tài sản thường
được hiểu là những đối tượng phải mang lại lợi ích nào đó với con người và
có thể định giá được thành tiền.
Trong ngôn ngữ pháp lý tài sản là của cải được con người sử dụng. Của
cải luôn gắn liền với thuộc tính giá trị và không ngừng biến đổi để hoàn thiện.
Chính vì vậy khái niệm tài sản trong khoa học pháp lý không phải là một khái
niệm bất biến.
Dưới góc độ pháp lý, theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015
thì tài sản được quy định trong luật dân sự [2], bao gồm: Tài sản là vật, tiền,
giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản.

Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai. Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 thì Bất động sản
bao gồm [2]: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản
khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy
định của pháp luật.
Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là một trong những
quyền cơ bản của người sử dụng đất. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 về
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [14] quy định hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với đất
thuê trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định tại điển đ khoản 2
Điều 179 Luật Đất đai 2013 về ” Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhâ n
sử dụng đất”[14].
Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn ngân
hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất

11


đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[14]. Đối với trường hợp
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực
hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của nhà
nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được
thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là
việc tài sản là quyền sử dụng đất đã được cá nhân, tổ chức đăng ký với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về việc thế chấp bằng tài sản ra xử lý theo trình

tự, thủ tục của pháp luật về thi hành án dân sự để thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của các đương sự.
1.2.2. Xử lý tài sản là quyền sử dụng đất có đăng ký thế chấp
Một vấn đề không thể thiếu được trong các quy định về thế chấp QSDĐ
là xử lý QSDĐ đã thế chấp. Bởi lẽ, không phải bất cứ lúc nào, bất cứ ai
(người thế chấp) cũng đều thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình.
Trên thực tế, có rất nhiều nguy cơ có thể làm cho người sử dụng đất
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ: do các
nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hoả hoạn … hoặc gặp rủi ro, thua lỗ
trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử
dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiệ n nghĩa vụ
trả nợ đến hạn …Do vậy, trong trường hợp này vấn đề xử lý QSDĐ đã thế
chấp được đặt ra, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Khi xác định xử lý tài sản là QSDĐ có đăng ký thế chấp theo pháp luật
về THADS thì nguồn pháp luật được áp dụng cơ bản nhất là Luật Thi hành án
dân sự (THADS) [15], bên cạnh đó còn có nhiều các văn bản pháp luật khác
có liên quan điều chỉnh quan hệ này như Bộ luật dân sự với các nguyên tắc cơ
bản trong giao dịch dân sự, luật đất đai, luật nhà ở, Luật xây dựng, các quy
định về quyền sở hữu, các quy định về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao

12


dịch bảo đảm, pháp luật về thẩm định giá, Luật đấu giá, Luật Thương Mại,
Luật Ngân hàng, Luật các tổ chức tín dụng…
Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo
pháp luật THADS cũng rất đa dạng. Thông thường các chủ thể tham gia quan
hệ pháp luật này gồm bên có tài sản, tổ chức tín dụng, cơ quan THADS. với
cách thức xử lý tài sản theo thỏa thuận không có sự can thiệp của cơ qu an
THADS thì các chủ thể này gồm bên có tài sản, bên vay tín dụng và tổ chức

tín dụng.
Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp
luật xử lý tài sản do pháp luật quy định. Trong quan hệ pháp luật nay, mỗi chủ
thể có các quyền, nghĩa vụ khác nhau. Chủ thể có quyền thực hiện quyền yêu
cầu các chủ thể khác chấm dứt các hành động cản trở việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ.
1.2.3. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
theo pháp luật thi hành án dân sự
Xử lý tài sản là QSDĐ có đăng ký thế chấp được thực hiện theo các
phương thức:
- Phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm: Dù pháp luật có quy định
niêm yết việc bán đấu giá, địa điểm,… nhằm bảo đảm cho việc bán đấu giá tài
sản bảo đảm phù hợp với nguyên tắc công khai, minh bạch, đạt hiệu quả cao
nhất. Tuy nhiên, việc niêm yết tại nơi có bất động sản bán đấu giá là một việc
cực kỳ khó khăn, phức tạp do người có tài sản phải xử lý cố tình không tuân
thủ pháp luật, không tự nguyện thi hành. Phương thức này, chi phí tổ chức
bán đấu giá tài sản khá cao; hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người
đăng ký mua tài sản đấu giá cũng không loại trừ. Bên cạnh đó, do chủ thể bán
đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên
nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên bảo

13


đảm không chịu giao tài sản cho bên mua hoặc không làm thủ tục chuyển
nhượng quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho người trúng đấu giá theo quy định.
- Phương thức nhận chính tài sản thế chấp là QSDĐ để thay thế nghĩa
vụ trả nợ: thỏa thuận là một trong những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự,
do vậy việc thoản thuận và tạo điều kiện cho các bên thỏa thuận có tài sản thế
chấp là QSDĐ luôn được đặt ra và ưu tiên áp dụng nhằm tránh cho các bên

nhưng thiệt hại không cần thiết. Trường hợp giá trị của tài sản thế chấp là
QSDĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải
thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm. Từ thực tiễn cho thấy,
dường như hai bên rất khó tìm được sự đồng thuận về giá trị của tài sản bảo
đảm dùng để khấu trừ nghĩa vụ nợ, đặc biệt khi giá trị tài sản bảo đảm tại thời
điểm xử lý thấp hơn giá trị khoản vay.
- Phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thông qua khởi kiện, thi
hành án: Với thủ tục khởi kiện bên bảo đảm ra Tòa án để yêu cầu giải quyết
việc trả nợ thường phải mất thời gian tương đối dài, dù thời hạn luật định tối
đa cũng chỉ 06 tháng và phát sinh nhiều chi phí, do vậy, các ngân hàng thường
rất ít sử dụng phương thức thu nợ bằng biện pháp khởi kiện khách hàng ra
Tòa án. Đó là chưa kể đến, khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực
pháp luật rồi, việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ của người phải thi hành án
cũng không được mấy thuận lợi. Trong quá trình tổ chức thi hành các bản án,
quyết định của Toà án liên quan đến các tổ chức tín dụng để thu hồi nợ là một
trong các loại việc được xếp vào thi hành án kinh doanh thương mại. Việc thu
hồi nợ phụ thuộc rất nhiều người phải thi hành án tự nguyện trả nợ hoặc giữa
ngân hàng và bên phải thi hành án thoả thuận với nhau, hoặc phải áp dụng
biện pháp cưỡng chế kê biên, định giá, bán đấu giá. Tổ chức tín dụng có thể
thu hồi được nợ sớm hay muộn phụ thuộc vào kết quả thi hành án.
Mặc dù đã có bản án, quyết định đã có hiêu lực pháp luật của Tòa án
tuyên phát mại tài sản bảo đảm, nhưng trong quá trình thi hành bản án, quyết

14


định nêu trên vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Có những khó khăn, vướng
mắc do quy định của pháp luật tạo ra, nhưng cũng có nhiều khó khăn do chính
bản án và người phải thi hành án tạo ra. Đối với loại án tín dụng ngân hàng để
xử lý tài sản theo đúng trình tự, thu hồi đọc nợ cho Ngân hàng phụ thuộc rất

lớn vào những tác động của thị trường.
Tuy nhiên, dù áp dụng biện pháp cưỡng chế trong xử lý tài sản có đăng
ký giao dịch bảo đảm, nhưng nguyên tác tôn trọng sự thỏa thuận của các bên
cũng luôn được áp dụng khi có sự thống nhất ý chí của các bên, nghĩa là việc
thoản thuận xử lý tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm luôn được ưu tiên áp
dụng bất kể giai đoạn nào của quá trình xử lý tài sản.

1.3. Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất theo pháp luật thi hành án dân sự
1.3.1. Khái niệm, đặc điểm thi hành án dân sự
Xuất phát từ bản chất của các quan hệ dân sự trong đời sống xã hội và
quá trình Toà án giải quyết các tranh chấp dân sự phát sinh thì bản án, quyết
định dân sự - kết quả giải quyết của Toà án nhân danh Nhà nước - là sự xác
nhận quyền và nghĩa vụ dân sự của các đương sự có liên quan. Vì vậy, theo
quy định của Điều 106 Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2013 [11] “Bản án,
quyết định của Toà án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ
chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm
chỉnh chấp hành”, thì bản án, quyết định dân sự có hiệu lực của Toà án phải
được đảm bảo thi hành theo những trình tự, thủ tục THADS.
Theo nguyên tắc hiến định nêu trên và yêu cầu khách quan trong hoạt
động của Nhà nước, hoạt động THADS nhằm đảm bảo thực thi nghiêm chỉnh
các bản án, quyết định dân sự. Tuy nhiên, việc xác định bản chất của THADS
vẫn là vấn đề còn nhiều tranh luận cả từ góc độ lý luận và thực tiễn. Dựa trên
những luận cứ khác nhau, có quan điểm cho rằng THADS là hoạt động tư
pháp; hoạt động hành chính hay hoạt động mang tính chất hành chính – tư

15


pháp. Xuất phát từ các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn công tác

THADS ở nước ta, nhiều ý kiến đồng tình với quan điểm cho rằng THADS là
hoạt động đặc thù, vừa có tính chất của hoạt động hành chính, vừa có tính
chất của hoạt động tư pháp. Điều này thể hiện ở một số điểm sau đây:
- Cơ sở của hoạt động thi hành án là các bản án, quyết định dân sự của
Toà án; các cơ quan tham gia vào quá trình thi hành án chủ yếu là cơ quan tư
pháp (theo nghĩa rộng);
- Thi hành án dân sự là giai đoạn kế tiếp sau giai đoạn xét xử, có mối
quan hệ mật thiết, đan xen với các giai đoạn tố tụng trước đó (ví dụ: việc thi
hành các quyết định khẩn cấp tạm thời của Toà án; trong quá trình thi hành
án, Chánh án Toà án, Viện trưởng Viện kiểm sát có thẩm quyền yêu cầu cơ
quan thi hành án hoãn việc thi hành án, quyết định tạm đình chỉ thi hành án để
xem xét lại bản án theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm...). Tuy nhiên,
thi hành án lại có tính độc lập tương đối thể hiện ở chỗ hoạt động này được
bắt đầu bằng quyết định của Thủ trưởng cơ quan thi hành dân sự đối với thi
hành án dân sự. Những quyết định này mang tính bắt buộc chấp hành đối với
tất cả các chủ thể có trách nhiệm và nghĩa vụ liên quan đến việc thi hành án.
Các cơ quan, tổ chức, công dân, trong phạm vi trách nhiệm của mình có nghĩa
vụ chấp hành và phối hợp thực hiện để thi hành án đạt hiệu quả. Tính chấp
hành trong thi hành án phản ánh một đặc trưng chứng tỏ nó không đơn thuần
là hoạt động tố tụng thuần tuý. Bên cạnh các chủ thể là Tòa án, Viện kiểm sát,
chúng ta có thể thấy các chủ thể tham gia vào giai đoạn thi hành án đông đảo
và đa dạng hơn so với các giai đoạn tố tụng trước đó, ví dụ Ủy ban nhân dân
địa phương nơi người phải thi hành án cư trú; cơ quan, tổ chức nơi người phải
thi hành án làm việc [15]...
- Thi hành án và các giai đoạn tố tụng trước đó có mối quan hệ nhân
quả với nhau. Trong lĩnh vực thi hành án hình sự, nếu ở giai đoạn điều tra, các
cơ quan tiến hành tố tụng không kiên quyết áp dụng đầy đủ, kịp thời các biện

16

pháp ngăn chặn như thu giữ, kê biên, phong tỏa tài sản... thì đến giai đoạn thi
hành án, cơ quan thi hành án sẽ gặp rất nhiều khó khăn do đương sự cất giấu,
tẩu tán tài sản dẫn đến tình trạng án tồn đọng không thể thi hành được. Hoặc
nếu một bản án, quyết định được Tòa án tuyên một cách công bằng, thấu tình,
đạt lý, rõ ràng, cụ thể, được dư luận ủng hộ, đồng tình thì việc thi hành án sẽ
dễ dàng, nhanh chóng hơn nhiều. Ngược lại, nếu bản án, quyết định của Tòa
án được tuyên không khách quan, toàn diện và công bằng, thiếu tính khả thi sẽ
gây cản trở cho việc thi hành án, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với các
cơ quan nhà nước. Đồng thời, việc thi hành án nhanh chóng, kịp thời sẽ có tác
động tích cực trở lại đối với hoạt động xét xử, củng cố, tăng cường uy tín của
cơ quan xét xử.
- Theo quy định tại Điều 107 Hiến pháp sửa đổi bổ sung năm 2013 và
Luật tổ chức Viện Kiểm sát nhân dân thì Viện Kiểm sát nhân dân không thực
hiện chức năng kiểm sát chung như trước đây, có nghĩa là không thực hiện
chức năng kiểm sát đối với hoạt động hành chính mà chỉ kiểm sát đối với hoạt
động tư pháp [11]. Tuy nhiên, trong Luật tổ chức Viện Kiểm sát nhân dân
hiện hành vẫn có một chương với nhiều điều quy định về kiểm sát thi hành án.
Trong thực tiễn, Viện Kiểm sát nhân dân các cấp đã ban hành nhiều kháng
nghị đối với các quyết định về thi hành án. Tuy nhiên, tính chất của kháng
nghị trong giai đoạn thi hành án có nhiều điểm không giống với kháng nghị
trong giai đoạn xét xử... Điều này cho thấy rõ mối quan hệ mật thiết, đan xen
giữa các cơ quan tiến hành tố tụng với cơ quan thi hành án, giữa pháp luật tố
tụng tư pháp với pháp luật về thi hành án, giữa quan hệ pháp luật tố tụng với
quan hệ pháp luật về thi hành án.
- Quá trình thi hành án nhằm khôi phục lại tình trạng ban đầu về quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể, do đó, các trình tự, thủ tục thi hành án cũng được
quy định chặt chẽ bởi pháp luật giống như những thủ tục tố tụng trước đó vì
đều liên quan đến quyền con người, quyền công dân. Hơn nữa, yêu cầu đặt ra
đối với những người tiến hành các trình tự, thủ tục thi hành án, kể cả Chấp

17


hành viên trong thi hành án dân sự cũng không thấp hơn những người tiến
hành tố tụng trước đó là phải độc lập và tuân theo pháp luật để bảo đảm duy
trì sự thật trong bản án, quyết định của Tòa án và tiến tới đạt được sự thật trên
thực tế; nếu không độc lập và chỉ tuân theo pháp luật thì giá trị sự thật mà bản
án, quyết định của Tòa án đã xác định sẽ không còn nguyên nghĩa của nó, trừ
trường hợp các đương sự có sự thỏa thuận tự nguyện khác trong quá trình thi
hành án.
- Bản chất của thi hành án là dạng hoạt động chấp hành nhưng là chấp
hành phán quyết của cơ quan xét xử với các cách thức và biện pháp khác nhau
nhằm buộc người có nghĩa vụ được xác định trong bản án, quyết định của Tòa
án phải thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Mục đích cuối cùng của thi
hành án là bảo đảm cho các quyết định của Tòa án được ghi trong bản án,
quyết định được thực thi trên thực tế chứ không phải là ra văn bản áp dụng
pháp luật hoặc quyết định có tính điều hành - nét đặc trưng của hoạt động
hành chính. Mặt khác, tính chất chấp hành không chỉ là yêu cầu trong hoạt
động thi hành án mà còn là yêu cầu bắt buộc trong các giai đoạn tố tụng trước
đó với ý nghĩa cao nhất là chấp hành các quy định của pháp luật, bản thân
pháp luật được Nhà nước ban hành có tính bắt buộc chung mà mọi người phải
tôn trọng thực hiện.
1.3.2. Cơ sở pháp lý của việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất theo pháp luật thi hành án dân sự
Xử lý được tài sản bảo đảm là con đường khá hiệu quả để tổ chức tín
dụng (TCTD) có thể thu hồi nợ. Thời gian gần đây, câu chuyện về quyề n xử
lý tài sản bảo đảm của TCTD được nhắc tới với tần suất khá phổ biến, một
phần bởi những khó khăn và bức xúc mà TCTD gặp phải trong thực tế. Trong
bối cảnh đó, một loạt quy định mới đã được ban hành và có tác động trực tiếp

đến quyền này của TCTD. Theo quy định tại khoản 1, điều 303, Bộ luật Dân
sự (BLDS) - có hiệu lực từ ngày 1-1-2017, các bên có thể thỏa thuận một

18


trong những phương thức sau đây để xử lý tài sản cầm cố, thế chấp : (i) bán
đấu giá tài sản; (ii) bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii) bên nhận bảo đảm
nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
hoặc (iv) phương thức khác [2].
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được điều chỉnh bằng nhiều ngành
luật khác nhau, tôn trọng các nguyên tắc của luật dân sự. So với quy định cũ,
có thể thấy nhà làm luật đã bổ sung phương thức cho phép TCTD tự bán tài
sản bảo đảm (mà không cần có ủy quyền từ bên bảo đảm), trong đó Luật
THADS là cơ sở pháp lý quan trọng, quy định trình tự, thủ tục xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hoạt động xử lý tài sản thế chấp
trong THADS còn được điều chỉnh bởi nhiều văn bản khác như luật Đất Đai,
Luật Nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Doanh Nghiệp [15]….
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong THADS có cơ sở từ các bản
án, quyết định của Tòa án, Trọng tài Thương mại hay Hội đồng xử lý vụ việc
cạnh tranh đã có hiệu lực pháp luật.
1.3.3. Các trường hợp thi hành án dân sự liên quan đến tài sản là
quyền sử dụng đất có đăng ký thế chấp
Thứ nhất, tài sản là QSDĐ có đăng ký thế chấp cho nghĩa vụ thanh toán
nợ mà bên thế chấp bảo lãnh là người được thi hành án. Khi bên vay tín dụng
không thanh toán nợ theo đúng hợp đồng, các tổ chức tín dụng tiến hành khởi
kiện buộc người vay phải thanh toán nợ. Thông thường, trong quan hệ thi
hành án thì các tổ chức tín dụng là bên được thi hành án, có quyền yêu cầu xử
lý tài sản cầm cố thế chấp, bảo lãnh nghĩa vụ nợ vay. Do vậy, tài sản thế chấp
trong trường hợp này là tài sản bảo đảm trực tiếp cho nghĩa vụ nợ vay, đồng

thời là nghĩa vụ thi hành án đang được tổ chức thi hành. Trong trường hợp
này, khi xử lý tài sản, bên nhận thế chấp đồng thời là người được thi hành án,
là một bên đương sự trong quan hệ THADS và cũng có nghĩa vụ theo quan hệ
pháp luật THADS. Mặt khác, việc xử lý tài sản, hầu như luôn được thực hiện

19


khi không có sự thỏa thuận, thống nhất với nhau giữa các bên, ngay cả khi giá
trị tài sản thấp hơn nghĩa vụ đã được bảo đảm.
Thứ hai, tài sản là QSDĐ có đăng ký thế chấp cho nghĩa vụ thanh toán
nợ mà bên nhận thế chấp, bảo lãnh không phải là đương sự thi hành án. Trong
trường hợp này, tài sản đã đăng ký thế chấp không bảo đảm trực tiếp cho
nghĩa vụ thi hành án đang được tổ chức thi hành, mà vẫn được ưu tiên bảo
đảm cho nghĩa vụ tín dụng đã được đăng ký. Ngoài ra, trong trường hợp này
đòi hỏi những điều kiện khác như chỉ được kê biên, xử lý tài sản thế chấp
trong trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác, hoặc còn
nhưng không đủ để thi hành án và giá trị tài sản kê biên phải lớn hơn nghĩa vụ
đã được bảo đảm và chi phí thi hành án. Như vậy, trường hợp giá trị tài sản
bằng hoặc thấp hơn nghĩa vụ đã được bảo đảm thì cơ quan THADS không
được kê biên tài sản thuộc diện này.
Trong cả hai trường hợp trên, khi xử lý tài sản thì nghĩa vụ đã được bảo
đảm luôn được ưu tiên thanh toán. Do vậy, trong các trường hợp xử lý tài sản
thì bên thế chấp có đăng ký giao dịch bảo đảm luôn được ưu tiên thanh toán
của giao dịch bảo đảm đã được đăng ký.
1.3.4. Quyền yêu cầu thi hành án và thẩm quyền tổ chức thi hành án
đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Quyền yêu cầu thi hành án là quyền của đương sự (không chỉ người
được thi hành án mà cả người phải thi hành án) yêu cầu cơ quan THADS tổ
chức thi hành bản án, quyết định được đưa ra thi hành theo quy định của pháp

luật về THADS.
Người được thi hành án cần lưu ý rằng có bản án, quyết định mà Tòa
án, cơ quan có thẩm quyền tuyên mình là người được hưởng quyền và lợi ích
không đồng nghĩa với việc cơ quan có thẩm quyền sẽ tự động đưa bản án,
quyết định đó ra thi hành. Bởi bản án, quyết định thuộc diện được đưa ra thi
hành có nhiều nội dung khác nhau về quyền, nghĩa vụ của các bên đương sự

20


(cá nhân, pháp nhân) đối với nhau, đối với người khác hoặc đối với nhà nước,
và cách thức xử lý đối với các tài sản, vật chứng có liên quan đến từng vụ
việc cụ thể như tịch thu, tiêu hủy, trả lại cho đương sự hoặc chủ sở hữu hợp
pháp…Trong số những nội dung của bản án, quyết định thuộc diện trên, Luật
THADS phân biệt những loại việc thuộc trách nhiệm của cơ quan THADS
phải chủ động ra quyết định thi hành án để tổ chức thi hành và những loại
việc cơ quan THADS chỉ được đưa ra thi hành khi có đơn yêu cầu thi hành án
của đương sự.
Vậy, những nội dung nào của bản án, quyết định chỉ được đưa ra thi
hành khi có đơn yêu cầu thi hành án của đương sự? Luật THADS quy định về
quyền yêu cầu thi hành án thuộc về người được thi hành án và người phải thi
hành án. Theo đó, người được thi hành án, người phải thi hành án căn cứ vào
bản án, quyết định có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi
hành án [15]. Việc xử lý tài sản đăng ký thế chấp trong THADS thì người
được thi hành án là những người có quyền theo các phán quyết, thông thường
các tổ chức tín dụng là người được thi hành án, bởi họ là những người cho
vay, nhận thế chấp, cầm cố tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên,
trong một số trường hợp, người phải thi hành án là bên có nghĩa vụ cũng
muốn thực hiện ngay các nghĩa vụ thi hành án. Trong những trường hợp này,
Luật THADS cho phép họ được quyền yêu cầu thi hành án. Quy định này thể

hiện không phân biệt, đối xử quyền yêu cầu thi hành án giữa người được thi
hành án và người phải thi hành án, giữa người có quyền và người có nghĩa cụ.
Quy định này cũng nhằm cho các bên thấy được trách nhiệm thực hiện nghĩa
vụ và lợi ích của việc thực hiện nghĩa vụ theo bản án nói chung. Ví dụ: người
phải thi hành án yêu cầu thi hành bản án mà họ có nghĩa vụ trả nợ cho ngân
hàng, sau khi yêu cầu thi hành án, họ có thể thực hiện ngay nghĩa vụ trả nợ
bằng cách thanh toán trực tiếp cho ngân hàng hoặc nộp tiền tại cơ quan thi
hành án…..

21