Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang (tt)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG THỊ THU TRANG

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH
ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN
TỈNH BẮC GIANG
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 62.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội, 2017


Công trình được hoàn thành tại: Học viện Khoa học xã
hội, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam

Người hướng dẫn khoa học:
TS. Hoàng Thị Ngân

Phản biện 1: Hoàng Văn Tú
Phản biện 2: Vũ Thư

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận
thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội 10 giờ 50 phút
ngày 08 tháng 08 năm 2015

Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa
học xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam, Hoạt động cho vay có đăng ký bảo đảm của
các tổ chức tín dụng và đặc biệt là hoạt động cho vay vốn có thế
chấp bằng tài sản đã và đang diễn ra rất sôi động và ngày càng trở
nên quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị
trường.
Trong số các tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì
quyền sử dụng đất là tài sản được sử dụng phổ biến và được bên
nhận thế chấp ưa chuộng hơn so với các bất động sản khác.
Mặc dù, nhìn chung tính thanh khoản của tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất (QSDĐ) không cao như đối với tài sản bảo đảm
thông thường khác nhưng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn, ổn
định và tồn tại mãi mãi. Thông thường chỉ khi nào khách hàng
không có tài sản là QSDĐ hoặc QSDĐ đã được thế chấp hết để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không đủ thì bên nhận thế chấp
mới áp dụng đến các biện pháp khác hoặc nhận tài sản khác làm tài
sản bảo đảm. Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay
việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với
các chủ thể nhận thế chấp.
Lựa chọn vấn đề: "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Bắc
Giang" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, với mong muốn góp
phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về
vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, để nâng cao hiệu quả của

1


quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong quá trình tổ chức thi
hành án.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tình hình nghiên cứu Ở Việt Nam, nhiều công trình nghiên
cứu có nội dung liên quan đến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên
cứu của luận văn, có thể kể đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu
sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam; Vũ Thị
Hồng Yến (2013). Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc
phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn thì các công trình khoa học
nêu trên đề cập đến những vấn đề về xử lý tài sản thế chấp của tất
cả các loại tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao
dịch thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo các
phương thức quy định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm mà
chưa đi sau và hoạt động cụ thể là thi hành án dân sự. Dựa trên
những ý tưởng gợi mở từ các công trình nêu trên, luận văn được
xem như là một công trình nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống
về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo quy định của pháp luật thi
hành án dân sự hiện hành.
3. Mục đ c v n ệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lý
luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đề xuất
các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về
thi hành án dân sự nói riêng.

2

Nhiệm vụ nghiên cứu, từ mục đích nghiên cứu trên, luận
văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể sau: Tìm hiểu, phân tích các khái
niệm cơ bản liên quan đến thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất, thế
chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất; Nêu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất;
4. Đố tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đố tƣợngnghiên cứu
Luận văn tâp trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và
thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự và thực tiễn áp
dụng các quy định của pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu từ đối tượng nghiên cứu trên dẫn tới
phạm vi nghiên cứu luận văn cụ thể như sau: Thứ nhất, dựa trên
những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận văn tập trung
nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ. Thứ hai, luận văn chú trọng đến thực tiễn áp dụng
các quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đưa
ra những đánh giá, nhận định về hệ thống pháp luật THADS hiện
hành. Thứ ba, luận văn tìm hiểu thực trạng xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ từ đó đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh tế,
chính trị, xã hội của Việt Nam. Thứ tư, luận văn đề xuất các giải

3

pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả áp
dụng các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
5. P ƣơng p áp luận v p ƣơng p áp ng

n cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về
xử lý tài sản thế chấp là quyến sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự.
Khảo sát đánh giá thực tiễn thi hànhtrên địa bản tỉnh Bắc Giang trong giai
đoạn từ năm 2015 đến nay.
Để đạt được mục đích và hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn
sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ
nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về hoàn
thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên cơ sở
phương pháp nêu trên, luận văn đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu
khoa học cơ cụ thể: phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, khảo sát... để làm
sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài.
6. Ý ng ĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu một cách tập trung và có hệ
thống về những vấn đề lí luận về xử lý tài thế chấp là quyền sử dụng đất
theo pháp luật THADS và thực tiễn tại tỉnh Bắc Giang.
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm rõ thực trạng hoạt
động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo pháp luật THADS. Luận văn
góp phần vào việc xác định đúng đắn những nội dung về xử lý tài sản kê
biên trong quá trình tổ chức THADS tại các cơ quan THADS tỉnh Bắc
Giang cũng như đưa ra những kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp
luật ở khía cạnh lập pháp và thực tiễn áp dụng.
4

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn có kết cấu 3 chương:
Nội dung Chương 1: Những vấn đề chung về xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự
Nội dung Chương 2: Thực trạng pháp luật thi hành án dân
sự về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi
hành tại tỉnh Bắc Giang
Chương 3: Phương hướng, giải pháp, kiến nghị hoàn thiện
pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
C ƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐẾ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT
THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Quy định của pháp luật thi hành án dân sự về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
1.1.1. Giai đoạn từ 1946 đến 1980
Như vậy từ năm 1960 đến năm 1980, trên cơ sở các quy định
của Hiến pháp và các sắc lệnh, Luật Tổ chức tòa án nhân dân, ngành
Tòa án nhân dân đã quan tâm tới việc xây dựng, phát triển tổ chức
và hoạt động của các cơ quan thi hành án dân sự.
1.1.2. Giai đoạn từ 1981 đến 1993
Lần đầu tiên Hiến pháp năm 1980 đã ghi nhận thành nguyên
tắc hiến định về giá trị thi hành của các bản án, quyết định: Các
bản án và quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
phải được các cơ quan nhà nước, các tổ chức xã hội và mọi công
5


dân tôn trọng; những người và đơn vị hữu quan phải nghiêm túc

chấp hành.
1.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi Luật thi hành
án dân sự 2008 được ban hành
Trong thời gian này, công tác thi hành án dân sự ngày càng
trở nên nặng nề hơn. Các cơ quan thi hành án dân sự được bổ sung
nhiệm vụ tổ chức thi hành các bản án, quyết định về kinh tế, lao
động, quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiệp; quyết định về tài
sản trong bản án, quyết định hành chính; bản án, quyết định của toà
án nước ngoài, quyết định của trọng tài nước ngoài đã được Toà án
Việt Nam công nhận và cho thi hành; giá trị tiền, tài sản phải thi
hành ngày càng lớn, tính chất ngày càng phức tạp.
1.1.4. Giai đoạn từ năm 2008 đến nay
Để tiếp tục củng cố và hoàn thiện về tổ chức, bộ máy và cơ
sở pháp lý, tạo điều kiện thúc đẩy công tác thi hành án dân sự ngày
càng hiệu quả, ngày 14/11/2008, Quốc hội khoá XII đã thông qua
Luật Thi hành án dân sự năm 2008, văn bản có giá trị pháp lý cao
nhất từ trước tới nay.
1.2. Khái niệm v đặc đ ểm về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất
1.2.1. Tài sản và tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Tài sản là một khái niệm quen thuộc được sử dụng trong
mọi lĩnh vực của đời sống xã hội. Trong các lĩnh vực khoa học
chuyên ngành như kinh tế, pháp lý, kế toán tài chính, tài sản cũng
là khái niệm cơ bản và được nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng dưới các
góc độ khác nhau. Theo đó, tài sản thường được hiểu là những đối
6


tượng phải mang lại lợi ích nào đó với con người và có thể định giá
được thành tiền.

1.2.2. Xử lý tài sản là quyền sử dụng đất có đăng ký thế
chấp
Quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể tham gia vào
quan hệ pháp luật xử lý tài sản do pháp luật quy định. Trong quan
hệ pháp luật nay, mỗi chủ thể có các quyền, nghĩa vụ khác nhau.
Chủ thể có quyền thực hiện quyền yêu cầu các chủ thể khác chấm
dứt các hành động cản trở việc thực hiện quyền và nghĩa vụ.
1.2.3. Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự
- Phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm: Dù pháp luật có
quy định niêm yết việc bán đấu giá, địa điểm,… nhằm bảo đảm cho
việc bán đấu giá tài sản bảo đảm phù hợp với nguyên tắc công
khai, minh bạch, đạt hiệu quả cao nhất.
Tuy nhiên, dù áp dụng biện pháp cưỡng chế trong xử lý tài
sản có đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng nguyên tác tôn trọng sự
thỏa thuận của các bên cũng luân được áp dụng khi có sự thống
nhất ý chí của các bên, nghĩa là việc thoản thuận xử lý tài sản có
đăng ký giao dịch bảo đảm luôn được ưu tiên áp dụng bất kể giao
đoạn nào của quá trình xử lý tài sản.
1.3. Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự
1.3.1. Khái niệm, đặc điểm thi hành án dân sự
- Thi hành án và các giai đoạn tố tụng trước đó có mối quan
hệ nhân quả với nhau. Trong lĩnh vực thi hành án hình sự, nếu ở
7


giai đoạn điều tra, các cơ quan tiến hành tố tụng không kiên quyết
áp dụng đầy đủ, kịp thời các biện pháp ngăn chặn như thu giữ, kê
biên, phong tỏa tài sản... thì đến giai đoạn thi hành án, cơ quan thi

hành án sẽ gặp rất nhiều khó khăn do đương sự cất giấu, tẩu tán tài
sản dẫn đến tình trạng án tồn đọng không thể thi hành được.
1.3.2. Cơ sở pháp lý của việc xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự
Xử lý được tài sản bảo đảm là con đường khá hiệu quả để tổ
chức tín dụng (TCTD) có thể thu hồi nợ.
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong thi hành án dân
sự có cơ sở từ các Bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài
Thương mại hay Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh đã có hiệu lực
pháp luật.
1.3.3. Các trường hợp thi hành án dân sự liên quan đến
tài sản là quyền sử dụng đất có đăng ký thế chấp
Thứ nhất, tài sản là QSDĐ có đăng ký thế chấp cho nghĩa
vụ thanh toán nợ mà bên thế chấp bảo lãnh là người được thi hành
án. Khi bên vay tín dụng không thanh toán nợ theo đúng hợp đồng,
các tổ chức tín dụng tiến hành khởi kiện buộc người vay phải thanh
toán nợ.
Thứ hai là, tài sản là quyền sử dụng đất có đăng ký thế
chấp cho nghĩa vụ thanh toán nợ mà bên nhận thế chấp, bảo lãnh
không phải là đương sự thi hành án.
1.3.4. Quyền yêu cầu thi hành án và thẩm quyền tổ chức

thi hành án đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

8


Quyền yêu cầu thi hành án là quyền của đương sự (không
chỉ người được thi hành án mà cả người phải thi hành án) yêu cầu
cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành bản án, quyết định

được đưa ra thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án
dân sự.
1.3.5. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự
Theo quy định của Luật Thi hành án dân sự, đương sự có quyền thỏa
thuận về việc thi hành án, nếu thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của
pháp luật và không trái đạo đức xã hội.
C ƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VỀ XỬ
LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
TẠI TỈNH BẮC GIANG
2.1. T ực trạng t ụ lý, ban
trong oạt động xử lý t

n quyết địn t

n án

sản t ế c ấp l quyền sử dụng đất để

t u ồ nợ c o các tổ c ức t n dụng
2.1.1. Kết quả thi hành án dân sự tại tỉnh Bắc Giang từ
năm 2015 đến nay
Tại địa bàn tỉnh Bắc Giang công tác thi hành án dân sự nói
chung và THADS liên quan đến các tổ chức TDNH nói riêng gặp
rất nhiều khó khăn trên thực tế, dẫn đến tuy số việc thụ lý hàng
năm không nhiều nhưng số tiền phải thi hành án lớn, quá trình tổ
chức thi hành một vụ việc thường kéo dài, nên chỉ tiêu thi hành án
về tiền thường đạt thấp.

9


2.1.2. Quy định về điều kiện thụ lý và ban hành Quyết
định thi hành án
Thứ nhất: Có Bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật
hoặc chưa có hiệu lực pháp luật nhưng thuộc trường hợp đượ thi
hành ngay.
Thứ hai: Bản án, quyết định, phán quyết của cơ quan có
thẩm quyền phải còn thời hiệu yêu cầu thi hành án.
Thứ ba: Quyền yêu cầu thi hành án là một trong nhứng
quyền của tồ chức các nhân phát sinh từ các loại bản án theo quy
định tại Điều 2 Luật THADS.
Thứ tư: Người có quyền yêu cầu thi hành án phải yêu cầu
thi hành án, để thể hiện yêu cầu thi hành an không chỉ bằng đơn mà
còn bằng hình thức khác có thể bang biên bản ghi nhận yêu cầu thi
hành án.
2.1.3. Một số bất cập trong thụ lý và ban hành Quyết định thi
hành án
Còn sự nhầm lẫn giữa việc nhận đơn và thụ lý đơn yêu cầu
thi hành án. Khi nộp đơn yêu cầu thi hành án, một số tổ chức tín
dụng cho rằng việc cơ quan thi hành án đã nhận đơn yêu cầu thi
hành án là đã hoàn tất thủ tục thụ lý.
2.2. Thực trạng thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất
2.2.1. Thỏa thuận tự xử lý tài sản
Việc tự nguyện thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo Bản
án, Quyết định của Tòa án, xuất phát từ sự nhận thức, tôn trọng

10

pháp luật, tôn trọng các quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các bên
đương sự.
2.2.2. Thỏa thuận giao tài sản để đối trừ nghĩa vụ
Trên thực tế, việc thỏa thuận giao tài sản thế chấp để đối
trừ nghĩa vụ thi hành án rất ít diễn ra trên thực tế. Thông thường tổ
chức tín dụng không có chức năng kinh doanh bất động sản do vậy
việc các tổ chức tín dụng nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất xẩy ra rất ít trên thưc tế. Thực tế t.ại địa bàn tỉnh Bắc Giang
hầu như không có vụ việc nào người phải thi hành án là tổ chức tín
dụng nhận tài sản để đối trừ nghĩa vụ
2.2.3. Thỏa thuận trong quá trình cơ quan thi hành án xử lý
tài sản
Thỏa thuận về giá trị tài sản kê biên là quyền sử dụng đất là
việc các bên thống nhất xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng
đất bằng một số tiền cụ thể hoặc lựa chọn một tổ chức thẩm định
giá để thẩm định giá tài sản kê biên, làm cơ sở để tiếp tục xử lý tài
sản.
2.3. Thực trạng kê biên, giao bảo quản tài sản trong
hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.3.1. Nguyên tắc áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên
tài sản
Cưỡng chế thi hành án dân sự là một biện pháp nghiêm
khắc nhất, do đó, Chấp hành viên trong quá trình tổ chức thi hành
án không được áp dụng một cách tùy tiện mà phải tuân thủ những
nguyên tắc nhất định.

11

2.3.2. Thực hiện việc kê biên và giao bảo quản tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất
Thực hiện việc kê biên tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất là viêc cơ quan thi hành án ghi nhận lại hiện trạng tài sản trên
thực tế vào biên bản kê biên tài sản. Theo quy định tại Điều 88
Luật THADS: “ 1. Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất
là 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho đại diện chính
quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế,
đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa
điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu
tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.
2.3.3. Những khó khăn vướng mắc gặp phải trong việc kê
biên, giao bảo quản tài sản
Trên thực tế, khi không bán được tài sản, thì Chấp hành
viên tiến hành giảm giá, do đó sẽ có lúc giá trị tài sản được giảm
bằng với nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.
2.4. Thực trạng xác định giá trị tài sản trong hoạt động
xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín
dụng
2.4.1. Xác định giá trị tài sản theo thỏa thuận
Xuyên suốt trong quá trình tổ chức thi hành án của Luật
THADS, nguyên tắc thỏa thuận luôn được tôn trọng và ưu tiên áp
dụng. Đối với việc định giá tài sản kê biên thì ngay khi kê biên tài
sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức
thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó.
Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá.
12

2.4.2. Xác định giá thông qua tổ chức thẩm định giá
Việc xác định giá thông qua tổ chức thẩm định giá xẩy ra
trong hai trưởng hợp, thứ nhất: là việc đương sự có thỏa thuận về
tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với
tổ chức thẩm định giá đó; thứ hai, đương sự không thỏa thuận
được tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương
sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ thì Chấp hành viên
ký hợp đồng thẩm định giá với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên.
2.4.3. Chấp hành viên tự xác định giá trị tài sản kê biên
Việc xác định giá trị tài sản thi hành án có nhiều phương
thức để xác định giá trị tài sản, và phải kể đến việc Chấp hành viên
xác định giá trị tài sản kê biên đối với một số trường hợp cụ thể do
pháp luật quy định.
2.4.4. Xác định lại giá trị tài sản
Theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ
Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và
07, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm
định giá quy định: “Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của
tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan
đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa
không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá
có hiệu lực”.
2.4.5. Giá trị tài sản xác định theo mức giảm giá

13


Thứ nhất, mức giảm giá do đương sự thỏa thuận là trường

hợp trong thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông
báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần
đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu
giá không thành thì Chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự
thỏa thuận về mức giảm giá tài sản.
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo,
nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về
mức giảm giá thì Chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để
tiếp tục bán đấu giá”.
Mỗi lần giảm giá tài sản thì mức giảm không quá 10% giá
khởi điểm của lần bán đấu giá liền kề trước đó.
2.4.6. Một số bất cập trong việc xác định giá trị tài sản
Luật THADS quy định đương sự có quyền thoản thuận về
giá và tỏ chức thẩm định giá trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày kê
biên tài sản, trên thực tế đối với việc kê biên tài sản là quyền sử
dụng đất, đặc biệt là tài sản thế chấp, thông thường trước khi khởi
kiện ra tòa và có yêu cầu thi hành án thì các bên đương sự trong
quan hệ thế chấp tài sản đã có một khoảng thời gian khá dài để tỏa
thuận về phương thức xử lý khoản vay và xử lý tài sản thế chấp,
nhưng các bên không thoản thuận được và cuối cùng phải khởi kiện
ra tòa.
2.5. T ực trạng bán t

sản trong oạt động xử lý t

sản

t ế c ấp l quyền sử dụng đất
2.5.1. Nguyên tắc thi hành biện pháp kê biên, bán đấu giá
tài sản quyền sử dụng đất để thi hành án

14


- Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên thủy (có trước),
còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển
quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ
còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, người sử
dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu.
2.5.2. Những vướng mắc trong việc kê biên, bán đấu giá
quyền sử dụng đất để thi hành án
Thứ nhất, xác định diện tích đất thế chấp và hiện trạng sử
dụng đất tại thời điểm kê biên là không giống nhau
Thứ hai, xác định chủ sử dụng đất là hộ gia đình khi kê
biên bán đấu giá tài sản thi hành án
Thứ ba, kê biên bán đấu giá là quyền sử dụng đất gắn liền
với nhà ở nằm trên phần đất của người khác
2.6. T ực trạng t an
động xử lý t

toán t ền t

n

án trong

oạt

sản t ế c ấp l quyền sử dụng đất.

2.6.1. Thứ tự thanh toán tiền thi hành án
Cơ sở pháp lý của việc thanh toán tiền thi hành án:
“1. Số tiền thi hành án, sau khi trừ các chi phí thi hành án
và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này, được
thanh toán theo thứ tự sau đây:
a) Tiền cấp dưỡng; tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp
thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động; tiền bồi
thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, tổn thất về tinh thần;
15


b) Án phí;
c) Các khoản phải thi hành án khác theo bản án, quyết định.
2. Trường hợp có nhiều người được thi hành án thì việc
thanh toán tiền thi hành án được thực hiện như sau:
a) Việc thanh toán được thực hiện theo thứ tự quy định tại
khoản 1 Điều này. Trường hợp trong cùng một hàng ưu tiên có
nhiều người được thi hành án thì việc thanh toán được thực hiện
theo tỷ lệ số tiền mà họ được thi hành án;
b) Số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án nào
thì thanh toán cho những người được thi hành án đã có đơn yêu cầu tính đến
thời điểm có quyết định cưỡng chế đó.
3. Số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài
sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ
cụ thể được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các
chi phí về thi hành án.
4. Thứ tự thanh toán tiền thi hành án về phá sản được thực
hiện theo quy định của pháp luật về phá sản.

5. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày thu được tiền, Chấp
hành viên phải thực hiện việc thanh toán tiền thi hành án quy định
tại khoản 1 và khoản 2 Điều này ”.
2.6.2. Một số bất cập trong việc thanh toán tiền thi hành
án
Theo quy định tại khoản 5 Điều 115 Luật THADS quy định
Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để
người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung
bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm.
16


2.7. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
trƣờng hợp tài sản thế chấp là tài sản hộ g a đìn
Tài sản đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị lớn, thực tế
thi hành án hiện nay, một số hợp đồng tín dụng với bên thế chấp có
tài sản bảo đảm nhưng tài sản mang tên hộ gia đình và các thành
viêc trong hộ gia đình không ký đầy đủ vào hợ đồng do vậy, quá
trình tổ chức thi hành án, xử lý tài sản thì các thành viên trong hộ
gia đình họ có quyền định đoạt đối với tài sản là quyền sử dụng đất
mang tên hộ gia đình, hay tài sản chung.
2.7.1. Về quy định của pháp luật về kê biên, xử lý tài sản
chung của người phải thi hành án với người khác
“1. Trường hợp chưa xác định được phần quyền sở hữu tài
sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối
tài sản chung để thi hành án thì Chấp hành viên phải thông báo cho
người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối
với tài sản, quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia
tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng
dân sự.

2. Tài sản kê biên thuộc sở hữu chung đã xác định được
phần sở hữu của các chủ sở hữu chung được xử lý như sau: a) Đối
với tài sản chung có thể chia được thì Chấp hành viên áp dụng biện
pháp cưỡng chế phần tài sản tương ứng với phần sở hữu của người
phải thi hành án; b) Đối với tài sản chung không thể chia được
hoặc nếu việc phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản thì
Chấp hành viên có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với toàn

17


bộ tài sản và thanh toán cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần
tài sản thuộc quyền sở hữu của họ”.
2.7.2. Về khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các
quy định về kê biên tài sản chung của người phải thi hành án với
người khác để thi hành án
Thứ nhất, cưỡng chế thi hành án dân sự là biện pháp cưỡng
bức bắt buộc của cơ quan thi hành án.
Thứ hai, việc xác định phần sở hữu của người phải thi hành
án trong khối tài sản chung được thực hiện theo nguyên tắc thỏa
thuận giữa các đồng sở hữu chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết
theo thủ tục tố tụng dân sự.
Thứ ba, mặc dù tại điểm c Khoản 2, Điều 24 Nghị định số
62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 đã giao Chấp hành viên xác định
phần tài sản của người phải thi hành án trong 02 trường hợp đó là:
(i) tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của vợ, chồng; (ii)
tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng đất chung của hộ gia
đình.
2.8. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản bảo lãnh
của bên thứ ba trong quan hệ thi hành án dân sự

Tại khoản 1 Điều 299 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định
các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm khi đến hạn thực hiện nghĩa
vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ.

18


C ƣơng 3
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG XỬ
LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
3.1. P ƣơng ƣớng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất
Một là, tăng cường xã hội hóa trong hoạt động thi hành án dân sự
nhất là việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Hai là, Ngay từ khi sơ khai hình thành các văn phòng thừa
phát lại, thì cần có những cơ chế quản lý thống nhất đối với các
văn phòng thừa phát lại.
Ba là, đối với các tổ chức tín dụng cần bổ sung các quy
định cho phép tổ chức tín dụng tham gia quá trình bán đấu giá.
Bốn là, tôn trọng và bảo đảm quyền thoả thuận của tổ chức
tín dụng, người phải thi hành án, chủ tài sản trong quá trình xử lý
tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm.
3.2. Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
3.2.1. Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Một là, về thỏa thuận, tự nguyện thi hành án. Việc tự

nguyện thỏa thuận của các bên không trái với quy định của pháp
luật và điều cấm của pháp luật và đạo đức xã hội luôn được pháp
luật bảo vệ.

19


Thứ hai, các tổ chức tín dụng cần nâng cao năng lực, trách
nhiệm của những người được ủy quyền tham gia giải quyết các vụ
án tranh chấp hợp đồng vay tài sản tại Tòa án để đảm bảo việc xử
lý tài sản được thuận lợi sớm thu hồi tiền khách hàng vay nợ. Đảm
bảo hiệu lực thi hành của bản án.
Thứ ba, các cơ quan thi hành án dân sự khi nhận các bản
án, quyết định của Tòa án cần nghiên cứu kỹ và đối chiếu với các
quy định pháp luật nếu thấy các bản án, quyết định của Tòa án
chưa phù hợp thì cần có văn bản đề nghị Tòa án giải thích tránh để
tình trạng chậm xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến khiếu nại kéo dài.
3.2.2. Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật thi hành án
dân sự
Một là, cần thắt chặt hơn nữa các chế tài đối với các cơ
quan, tổ chức và cá nhân trong việc từ chối phối hợp thực hiện yêu
cầu của cơ quan Thi hành án dân sự, chấp hành viên.
Hai là, quy định rõ thời hạn ra quyết định áp dụng biện
pháp bảo đảm. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi bổ
sung năm 2014 và Nghị định hướng dẫn thi hành chưa có quy định
nào hướng dẫn thời hạn ra quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm
thi hành án.
Ba là, cần mở rộng, kéo dài thời hạn áp dụng quyết định bảo đảm để
thời hạn sau khi ra quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm đủ để chấp hành
viên tiến hành các biện pháp xử lý do việc xác định chủ sở hữu tài sản không

dễ dàng, phụ thuộc nhiều vào việc phản hồi của các cơ quan chức năng quản
lý tài sản.

20


Bốn là, để các chấp hành viên có thể áp dụng các quy định
trên triệt để, nhất là biện pháp xử lý tài sản thế chấp là quyền sư
dụng đất, cần thiết và quan trọng phải có quy định cụ thể về công
tác phối hợp giữa cơ quan Thi hành án với chính quyền địa phương, đặc
biệt là cơ quan Công an cấp xã (phường) phải đưa nhiệm vụ này vào
nhiệm vụ chung để thực hiện trong quá trình phối hợp với chấp hành viên
đôn đốc và giải quyết việc thi hành án.
Năm là, Pháp luật về thi hành án dân sự mới chỉ quy định
về trình tự, thủ tục xử lý tài sản cầm cố, thế chấp nhưng chưa có
quy định cụ thể về xử lý tài sản bảo lãnh, đặc biệt là đối với loại tài
sản bảo lãnh hình thành từ vốn vay gây khó khăn cho việc áp dụng
trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định tư cách đương
sự khi xử lý tài sản của người bảo lãnh cũng dẫn đến nhiều quan
điểm khác nhau, không thống nhất.
3.2.3. Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất (pháp luật đất đai, pháp luật về
đăng ký tài sản, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm…)
Cần có những hướng dẫn cụ thể cách hiểu thống nhất giữa quyền
lợi của các thành viên hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất theo Luật
Đất Đai và Luật Dân sự.
3.3. Giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động xử lý tài
sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Trong quá trình kê biên, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất thì trước khi kê biên Chấp hành viên cần xác định hiện trạng tài sản

có phù hợp với hợp đồng thế chấp không, nếu có sự chênh lệch về diện
tích, hiện trạng tài sản trê đất thì cần kịp thời có văn bản đề nghị Tòa án
21


nhân dân giải thích bản án để quá trình xử lý tài sản, thẩm định giá, bán
đấu giá, giao tài sản cho người trúng đấu giá được diễn ra nhanh chóng
đúng luật.
3.4. Giải pháp, kiến nghị r ng đối với tỉnh Bắc Giang
3.4.1. Đối với cơ quan THADS và Chấp hành viên
- Các cơ quan thi hành án dân sự trong toàn tỉnh cần tích cực,
chủ động tìm những giải pháp đẩy nhanh tiến độ thi hành án đối với các
vụ việc liên quan đến tín dụng ngân hàng.
- Quá trình tổ chức thi hành vụ việc, nếu phát sinh khó khăn cần
trao đổi trực tiếp với ngân hàng, TCTD để tìm biện pháp giải quyết ngay,
trong trường hợp cần thiết báo cáo cấp trên để có chỉ đạo kịp thời, tránh
để vụ việc tồn đọng.
3.4.2. Đối với các ngân hàng, tổ chức tín dụng
- Các tổ chức tín dụng, ngân hàng cần phát huy vai trò trách
nhiệm trong việc phối hợp với các cơ quan thi hành án dân sự trong việc
xác minh tài sản, điều kiện thi hành án của người phải thi hành án; hỗ trợ
cơ quan thi hành án dân sự trong việc tiếp nhận trông coi, bảo quản tài
sản sau khi kê biên, tìm và giới thiệu khách hàng mua tài sản để đẩy
nhanh tiến độ bán đấu giá; chủ động phối hợp cùng cơ quan thi hành án
dân sự và Chấp hành viên tìm biện pháp giải quyết cụ thể đối với từng hồ
sơ thi hành án.
3.4.3. Đối với Cục THADS tỉnh Bắc Giang và Chi cục THADS
huyện, thành phố
Đề nghị Tổng cục THADS nghiên cứu, trình cấp có thẩm quyền
xem xét, ban hành văn bản hướng dẫn nhằm khắc phục những tồn tại về

thể chế, trong đó đặc biệt quan tâm đến việc bổ sung quy định về xử lý
22


tài sản bảo lãnh trong thi hành án dân sự, tạo hành lang pháp lý vững
chắc để thực hiện thống nhất, đồng bộ, hạn chế khiếu nại không đáng có.
Đề nghị Bộ Tư pháp, Tổng cục THADS xem xét bổ sung biên
chế, cơ sở vật chất, kinh phí tạm ứng cưỡng chế cho các cơ quan THADS
tỉnh Bắc Giang để phục vụ tốt công tác tổ chức thi hành án nói chung và
công tác thi hành án liên quan đến TDNH nói riêng.
Kịp thời có văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ nhằm tháo gỡ khó
khăn trong công tác thi hành án dân sự; đồng thời thường xuyên tổ chức
các lớp tập huấn nghiệp vụ cho Chấp hành viên, Thẩm tra viên, Thư ký
trong ngành nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ,
công chức, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ trong giai đoạn mới.
KẾT LUẬN
Một là, luận văn đã nêu ra và làm sáng tỏ một số vấn đề lý
luận cơ bản về thi hành án dân sự và hoạt động, nguyên tắ xử lý tài
sản có đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó xá định nguyên tắc
thỏa thuận luôn được pháp luật tôn trọng và bảo vệ thực hiện.
Hai là, luận văn cũng nêu lên các quan điểm xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự
trước đây
Ba là, luận văn nêu ra, phân tích một số bất cập trong thủ
tục xử lý tài sản theo chấp theo pháp luật thi hành án dân sự, đồng
thời phân tích một số vụ việc cụ thể tren địa bàn tỉnh Bắc Giang để
làm sáng tỏ những nội dung đã nêu ra.
Bốn là, dựa vào lý luận và thực trạng đã phân tích, luận văn
đề xuất ột số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và hoàn thiện một

23