ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (656.08 KB, 54 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH
GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA
BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
ĐỖ ĐĂNG KHOA
03135029
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị Trường
Bất Động Sản
- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007 -
-TP.Hoà Chí Minh, thaùng 7 naêm 2007-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỖ ĐĂNG KHOA
“ĐÁNH
GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA
BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: KS. Trần Thị Việt Hòa
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
-TP . Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-
LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường đại học Nông
Lâm thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản,
cùng toàn thể quý thầy cô giáo đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến
thức và kinh nghiệm quý báu để làm hành trang bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn cô Trần Thị Việt Hoà đã nhiệt tình quan
tâm giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
luận văn tốt nghiệp này.
Xin gởi lời cảm ơn đến Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo, quản
lý và phát triển thị trường bất động sản TP.HCM, Văn phòng thường
trực Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đặc biệt là Tiến sĩ Đỗ Thị Loan
cùng toàn thể các anh chị tại 2 Văn phòng đã tận tình giúp đỡ em trong
quá trình thực hiện đề tài.
Đồng thời, tôi cảm ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị trường Bất
động sản khoá 29 đã luôn giúp đỡ, chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học
tập, sinh hoạt tại trường.
ĐỖ ĐĂNG KHOA
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đỗ Đăng Khoa, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO, QUẢN LÝ VÀ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: KS. Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa
Quản lý Đất đai và Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo
- Nội dung nghiên cứu:
Trước tình hình thị trường bất động sản diễn biến phức tạp trong thời gian
gần đây. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có quyết định thành lập “Ban chỉ
đạo, quản lý và phát triển thị trường bất động sản TP.HCM”, với mục tiêu hỗ trợ quản
lý và phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM. Vì thị trường bất động sản là một
trong những thị trường phức tạp nhất, liên quan mật thiết với rất nhiều lĩnh vực nên
những đòi hỏi cho Ban chỉ đạo là rất lớn. Với mục tiêu tìm hiểu những hoạt động của
Ban chỉ đạo nhằm đánh giá được tầm quan trọng, khả năng hoạt động, những thành
quả đạt được và kể cả những khó khăn mà Ban chỉ đạo đang gặp phải, chúng tôi đã
thực hiện nghiên cứu trên nhằm góp phần có được những đánh giá khách quan và xác
định những vướng mắc cũng như tìm cách giải quyết những khó khăn đó
- Phương pháp nghiên cứu chủ đạo:
Để có được những đánh giá cho những hoạt động của Ban chỉ đạo, việc thu
thập các tài liệu về các hoạt động của Văn phòng Ban chỉ đạo trong từng lĩnh vực là
công việc rất quan trọng và tốn nhiều công sức. Mặt khác, do chưa từng có tổ chức nào
hoạt động tương tự như Ban chỉ đạo tại các địa bàn có thể nghiên cứu nên cũng gây
một số hạn chế cho công tác so sánh và đánh giá. Do đó, các phương pháp điều tra thu
thập tài liệu, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp
chuyên gia là những phương pháp được sử dụng nhiều nhất.
- Kết quả nghiên cứu:
Nắm rõ nội dung yêu cầu của Nhà nước, thị trường bất động sản đối với Ban
chỉ đạo.
Có được kết quả hoạt động của Văn phòng Ban chỉ đạo
Từ những kết quả hoạt động đó, so sánh với yêu cầu kể trên để có thể đưa ra
những nhận định đánh giá
Đề xuất những kiến nghị góp phần tháo gỡ những khó khăn và phát huy
những thuận lợi của Ban chỉ đạo.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................. 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN ..................................................................................... 3
I.1/ Bất động sản - thị trường bất động sản ..................................................................... 3
I.1.1/ Bất động sản ........................................................................................................... 3
I.1.2/ Thị trường bất động sản ......................................................................................... 4
I..2/ Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản .......................................................... 6
I.2.1/ Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản ... 6
I.2.2/ Nội dung của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản .................................. 9
I.3/ Định hướng và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. ................................. 11
I.3.1/ Mục tiêu ............................................................................................................... 11
I.3.2/ Quan điểm ............................................................................................................ 11
CHƯƠNG II: HOẠT ĐỘNG CỦA BAN CHỈ ĐẠO QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................ 22
II.1/ Giới thiệu Ban chỉ đạo Quản lý và Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM .. 22
II.1.1/ Ban chỉ đạo Quản lý và Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM ................ 22
II.1.2/ Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo ................................................................... 23
II.2/ Kết quả hoạt động của Ban chỉ đạo quản lý và phát triển thị trường bất động sản
TP.HCM và Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo ......................................................... 25
II.2.1/ Tổng hợp thông tin ........................................................................................... 25
II.2.2/ Nghiên cứu tài liệu, dịch thuật, chủ trì các đề tài khoa học................................ 34
II.2.3/ Đào tạo ................................................................................................................ 35
II.2.4/ Tổ chức hội thảo, hội nghị .................................................................................. 35
II.2.5/ Nghiên cứu cơ chế, chính sách ........................................................................... 35
II.2.6/ Những đề xuất, giải pháp với Ủy ban nhân dân thành phố ................................ 36
II.3/ Đánh giá kết quả hoạt động của Ban chỉ đạo và Văn phòng thường trực. ............ 41
II.4/ Một số đề xuất – Giải pháp. ................................................................................... 42
II.4.1/ Về cơ cấu tổ chức Văn phòng thường trực. ........................................................ 42
II.4.2/ Xây dựng chiến lược hành động. ........................................................................ 43
II.4.3/ Tổ chức quản lý thông tin ................................................................................... 43
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 46
ĐẶT VẤN ĐỀ
1 Ý nghĩa, vai trò, tầm quan trọng của Đề Tài
-
Đã từ lâu, TP.HCM đã được xem như là trung tâm kinh tế tài chính quan trọng,
lớn nhất miền Nam. Sự phát triển của nền kinh tế tại TP.HCM ít nhiều có
những ảnh hưởng nhất định đến các địa phương trong khu vực. Trong đó, thị
trường bất động sản tại TP.HCM là một thị trường đầy năng động. Sự phát
triển của thị trường có ảnh hưởng sâu sắc đến khả năng phát triển của cả nền
kinh tế và nó có rất nhiều mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác như thị
trường vốn, thị trường chứng khoán…Tuy nhiên cho đến nay, bài toán quản lý
thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Chúng ta không
nhận thức hết được nếu không quản lý được sự phát triển của thị trường bất
động sản thì sẽ xảy ra những nguy cơ gì? Nếu để xảy ra tình trạng mất cân đối
trên thị trường mà không có sự can thiệp từ nhà nước thì sẽ ảnh hưởng như thế
nào? Nhưng nhà nước sẽ phải quản lý như thế nào? đến mức độ nào?
-
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn có ảnh hưởng sâu rộng đến đời
sống kinh tế xã hội nhưng mới được thực sự quan tâm trong những năm gần
đây. Thị trường bất động sản nước ta nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng đang trong giai đoạn đầu hình thành, phát triển tự phát, có nhiều bất cập
do sự thiếu đồng bộ, chồng chéo của hệ thống pháp luật đất đai và bất động
sản, công tác quy hoạch chưa hoàn chỉnh, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai và tài
sản trên đất chưa đồng bộ, .v.v... Do đó vai trò của nhà nước trong việc định
hướng và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản là rất quan trọng và cần
được quan tâm đúng mức. Đáp ứng nhu cầu thiết thực đó và để phát huy các
nhân tố tích cực đồng thời hạn chế các nhân tố tiêu cực của thị trường bất động
sản, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập Ban chỉ đạo Quản
lý và Phát triển thị trường bất động sản (gọi tắt là Ban chỉ đạo). Với nhiệm vụ
cung cấp thông tin cần thiết, dự báo biến động và đề xuất các kiến nghị cho Ủy
ban nhân dân để nắm bắt kịp thời định hướng phát triển thị trường bất động
sản. Thực tế, hoạt động của Ban chỉ đạo đã có những đóng góp hoàn thiện quản
lý thị trường bất động sản như thế nào và mô hình hoạt động của Ban chỉ đạo
có thể nhân rộng cho các tỉnh thành trong cả nước là lý do chọn nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá hoạt động của Ban chỉ đạo Quản lý và Phát triển thị trường bất
động sản”
2 Tính cấp thiết của Đề tài
-
Mô hình quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam còn mới mẻ, và mới
được nhà nước quan tâm trong những năm gần đây, khi thị trường này có nhiều
biến động không lường trước. Cùng với đà phát triển của thị trường, sự ra đời
của Ban chỉ đạo là cần thiết. Nếu mô hình quản lý này thành công sẽ là bước
tiến quan trọng trong lĩnh vực quản lý nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh và
có thể sẽ là hình mẫu để các địa phương khác học tập, áp dụng.
1
-
Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có nghiên cứu cụ thể nào về hoạt động của
Ban chỉ đạo nhằm đánh giá mức độ hoàn thành công việc, những khó khăn,
thuận lợi trong quá trình hoạt động để có thể giải quyết những vấn đề cấp bách.
-
Chính vì vậy nên việc nghiên cứu Đề tài “Đánh giá hoạt động của Ban chỉ đạo
Quản lý và Phát triển thị trường bất động sản” hiện nay có ý nghĩa thực tiễn
cao.
3 Mục tiêu nghiên cứu của Đề tài
-
Đánh giá tổng hợp kết quả hoạt động của Ban chỉ đạo quản lý và phát triển thị
trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua, đưa ra những nhận xét về
mô hình mới mẻ này.
4 Đối tượng nghiên cứu
-
Vai trò quản lý nhà nước về thị trường bất động sản và nội dung quản lý Nhà
nước về thị trường này
- Mô hình quản lý thị trường bất động sản
5 Phạm vi:
-
Tôi chỉ nghiên cứu các vấn đề về hoạt động của Văn phòng Ban chỉ đạo Quản
lý và Phát triển thị trường bất động sản.
2
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.1/ Bất động sản – thị trường bất động sản
I.1.1/ Bất động sản
I.1.1.1/ Khái niệm bất động sản
-
Trong định nghĩa bất động sản, chúng ta gặp khó khăn ở những tài sản nằm
giữa ranh giới “động sản” và “bất động sản”. Rất may có một điểm thống nhất:
“Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được”. Tuy
nhiên trong pháp luật Nhà nước Việt Nam có liệt kê một số tài sản di động
cũng được xem như một bất động sản ( như là: tàu thủy, máy bay…). Ở đây,
những tài sản này không di dời được dưới góc độ pháp lý do nó chịu sự quản lý
chặt chẽ của Nhà nước.
- Do đó, có thể nhìn nhận bất động sản dưới 2 góc độ:
+ Dưới góc độ nhà Quản lí đất đai, Bất động sản là tài sản không di dời
được, như là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai.
Những vật thể đất đai tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ thay đổi
khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí.
+ Dưới góc độ pháp lý, tài sản Bất động sản là những tài sản di động và
không di động được (theo đúng nghĩa của từ), chịu sự quản lí chặt chẽ
của Nhà nước (Điều 181 Luật dân sự)
I.1.1.2/ Thuộc tính của bất động sản
-
Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách
khác chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi
khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa
điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.
-
Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm
giống hệt nhau. Do vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất
động sản đó.
-
Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy
về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên
-
Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền
vững cao, đời sống kinh tế dài.
I.1.1.3/ Đặc trưng của bất động sản
-
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
-
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao.
-
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
3
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ.
I.1.2/ Thị trường bất động sản
I.1.2.1/ Khái niệm
-
Theo nghĩa hẹp: thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch
bất động sản (mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố…).
-
Theo nghĩa đầy đủ: thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về
giao dịch bất động sản diễn ra trong một thời gian nhất định, trong một khoảng
thời gian nhất định.
-
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản và vật kiến
trúc gắn liền trên đất.
I.1.2.2 Đặc trưng của thị trường bất động sản.
-
Không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa phương, vùng
nhất là thị trường nhà ở.
-
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có thể có hoặc tạo ra được
từ bất động sản.
-
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
-
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của Nhà nước (chính sách,
pháp luật, quy hoạch…)
-
Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp
có trình độ cao và các định chế hỗ trợ khác như môi giới, thanh toán, bảo
hiểm…
- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
I.1.2.3 Phân loại thị trường.
-
Theo khu vực địa lý: có thể phân thành thị trường bất động sản của Thành phố
A, B; thị trường bất động sản quận X,Y; hoặc thị trường bất động sản nội ngoại
thành…
-
Theo công dụng của bất động sản: bao gồm thị trường đất đai; nhà ở; công
trình công nghiệp; công trình thương mại dịch vụ; các công trình đặc biệt (như
sân bay, bến cảng…)
-
Theo tính chất kinh doanh bất động sản: thị trường mua bán bất động sản; thị
trường cho thuê bất động sản; thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài
sản thế chấp.
-
Theo quá trình tạo ra bất động sản: gồm Thị trường cấp I (thị trường đất thuần
túy), Thị trường cấp II (thị trường xây dựng, sản xuất ra bất động sản), Thị
trường cấp III (thị trường mua bán bất động sản).
4
-
Theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch bất động sản: theo tiêu chí này có
thể phân thị trường bất động sản thành 2 loại:
+ Thị trường bất động sản chính quy: là thị trường bất động sản mà ở đó có
các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo
đúng quy định của pháp luật.
+ Thị trường bất động sản phi chính quy: là thị trường mà ở đó có các hoạt
động liên quan đến giao dịch bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy
định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại.
I.1.2.4 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản: các đối tượng tham gia thị
trường bất động sản rất đa dạng:
-
Nhà nước đóng vai trò vừa quản lý (quy hoạch, tài chính, pháp luật…), vừa
đóng vai trò nhà cung cấp lớn (tạo khối cung), có khả năng điều tiết trên thị
trường bất động sản.
-
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các nhà cung cấp vật liệu xây
dựng, là nguồn cung quan trọng có vai trò ổn định thị trường.
-
Nhà đầu tư chuyên nghiệp hay không chuyên nghiệp (mua đi bán lại), có tính
chất đầu cơ hay đầu tư thuần túy.
-
Người dân vừa là người mua hoặc vừa là người bán, có số lượng đông đảo nhất
trên thị trường nhà ở. Có nhiều mục đích: nhu cầu an sinh, đầu tư để dành.
-
Các tổ chức kinh tế và các tổ chức khác với nhu cầu về mặt bằng sản xuất kinh
doanh.
-
Các đối tượng khác hỗ trợ giao dịch trên thị trường bất động sản: môi giới, tư
vấn (pháp luật, thông tin, đánh giá…), các định chế tài chính hỗ trợ vốn, thanh
toán cho các bên tham gia.
I.1.2.5 Những nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản
-
Sự tham gia của đất đai vào thị trường.
-
Sự tăng trưởng kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa.
-
Sự ổn định về chính trị, đặc biệt là các chủ trương chính sách và điều luật liên
quan đến thị trường bất động sản.
-
Sự hình thành và phát triển của các tổ chức kinh doanh và dịch vụ chuyên
ngành và các ngành kinh doanh và dịch vụ có liên quan đến bất động sản như:
các công ty tư vấn địa ốc, trung tân thông tin bất động sản, trung tân giao dịch
bất động sản, ngân hàng bất động sản...
- Sự gia tăng dân số.
I.1.2.6 Vai trò của thị trường bất động sản
-
Thị trường bất động sản là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng
hóa.
5
-
Thị trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài
nguyên đất và các bất động sản trên đất.
-
Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng, các vật
kiến trúc, cơ sở hạ tầng..qua đó tác động đến sự tăng trưởng nền kinh tế.
-
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
-
Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến thị trường tài
chính.
-
Phát triển thị trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi
nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến nhiều
cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản xuất
các doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá cả chấp nhận được.
-
Thừa nhận và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản còn góp phần thực
hiện các chủ trương cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê... các doanh nghiệp của
nhà nước.
-
Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP và qua
đó cũng tác động mạnh đến các thị trường có liên quan như thị trường xây
dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất...
I.2 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
I.2.1 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản
-
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản
lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai
trò to lớn sau đây:
+ Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất
lượng và quy định của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương,
các doanh nghiệp… trong cả nước;
+ Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực
hiện mục tiêu phát triển nền kinh tế - xã hội của các ngành, các cấp để Nhà
nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh;
+ Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực
thi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước;
+ Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý,
sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức,
cá nhân sao cho có hiệu quả;
+ Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành
pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm
ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế
theo định hướng đã vạch ra;
6
+ Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội
trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và
tích luỹ giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả
nước.
-
Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của nhà nước, để thực hiện
thắng lợi mục tiêu phát triển. Chức năng này gắn bó mật thiết với các cơ quan
quản lý chuyên ngành như quản lý đất đai, quản lý nhà ở…
-
Nhà nước đã xuất hiện từ khi trong xã hội có sự phân chia giai cấp. Vấn đề Nhà
nước nói chung, vai trò quản lý của Nhà nước về nền kinh tế nói riêng là vấn
đề vừa cổ điển vừa hiện đại. Là vấn đề cổ điển bởi vì không phải bây giờ vai
trò của Nhà nước trong nền kinh tế mới được đặt ra, mà đã được các nhà kinh
tế kinh điển nghiên cứu từ lâu. Là vấn đề hiện đại bởi cho đến hôm nay vẫn
đang tồn tại nhiều tranh luận đặt ra xoay quanh vấn đề xác định nội dung của
Nhà nước trong quản lý kinh tế.
-
Vai trò của Nhà nước đối với quản lý nền kinh tế đã được lý luận và thực tiễn
khẳng định. Mô hình tổng hợp “thị trường và Nhà nước” là mô hình phổ biến
hiện nay của nhiều quốc gia trên thế giới. Trong lý luận và thực tiễn, ít ai đặt ra
câu hỏi: Nhà nước có nên tham gia quản lý kinh tế hay không? Mà thường đặt
ra câu hỏi: Nhà nước thực hiện quản lý quản lý nhà nước về kinh tế như thế
nào? Định hướng tác động của Nhà nước về phát triển kinh tế nhằm phục vụ
cho lợi ích của những tầng lớp nào trong xã hội?
-
Trong mô hình kinh tế hỗn hợp “Thị trường và Nhà nước”. nhiều người đều
nhấn mạnh tính 2 mặt của thị trường: tích cực và tiêu cực. Phân tích mặt tích
cực của nền kinh tế thị trường cho thấy: chúng kích thích tính năng động, sáng
tạo của các chủ thể kinh tế nhờ đó khai thác có hiệu quả tiềm năng của nền
kinh tế; kích thích ứng dụng khoa học công nghệ, cải tiến các hình thức tổ chức
và quản lý góp phần thỏa mãn nhiều mặt, nhiều vẻ khác nhau cho tiêu dùng cá
nhân và cho sản xuất kinh doanh; tạo ra tính mềm dẻo, linh hoạt và có khả
năng thích nghi cao trước sự thay đổi của điều kiện kinh tế. Phân tích mặt trái
của kinh tế thị trường, đã chỉ ra những khuyết tật phổ biến như: vấn đề xuất
hiện độc quyền, do chạy theo lợi ích khác biệt nên xuất hiện những ngoại ứng,
ít đầu tư vào khu vực công cộng, phân hoá giàu nghèo cao, chênh lệch về trình
độ phát triển càng lớn giữa nông thôn và thành thị, giữa miền núi và đồng
bằng, tư tưởng chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người. Nước ta bước vào
nền kinh tế thị trường tuy thời gian chưa lâu, nhưng cũng đủ để thử nghiệm,
nhìn nhận những khuyết tật, hạn chế của kinh tế thị trường (như phân hoá giàu
nghèo cao, thất nghiệp, thiếu việc làm ở mức độ lớn, tài nguyên môi truờng bị
huỷ hoại, tham nhũng, tệ nạn xã hội cao…)
-
Nhiều người cho rằng trong mô hình “Thị trường và Nhà nước” nếu như ở các
nước phát triển – nơi đã có nền kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm
– vai trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của kinh tế thị
7
trường, thì ở các nước đang phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa
phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó. Từ đó, việc
nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước về kinh tế ở các nước đang phát triển
là công việc vừa cấp bách nhưng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn.
-
Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những
đặc điểm cơ bản như: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so
với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước.
Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị
trường bất động sản. Những thông tin trên thị trường bất động sản thường
không công khai, không có sẵn, thiếu đồng bộ. Giữa người mua và người bán
thường có những thông tin không giống nhau. Những người tham gia trên thị
trường thường thiếu cả những thông tin tầm vĩ mô như quy hoạch, cả những
thông tin tác nghiệp, gắn với từng bất động sản nhất định. Ngoài ra, chính
những người tham gia thị trường bất động sản cũng chưa thật đầy đủ thông tin
về pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
-
Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, những khủng hoảng kinh tế
tài chính thường đi đôi với khủng hoảng của thị trường bất động sản. Thông
thường khi xảy ra khủng hoảng chính là lúc thị trường bất động sản “đóng
băng”. Vốn đầu tư vào bất động sản thường là rất lớn, khi cung vượt quá cầu,
hàng hoá bất động sản không bán được, gánh nặng lãi suất ngân hàng đè nặng
lên các nhà kinh doanh. Không thể cứ để bất động sản nằm đó, “đóng băng”
như vậy, trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kỳ thanh toán hoặc tiền lãi ngân
hàng, từng ngày tăng lên, các nhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ
để trả vốn vay, và không ít trường hợp bị ngân hàng phát mại. Tình hình đó dẫn
đến là cho nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh bất động sản bị phá sản.
-
Những khuyết tật trên đối với thị trường bất động sản không thể tự từng người
khắc phục được. Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì
lợi ích chung của nền kinh tế.
-
Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản thể hiện trước
hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về phát
triển thị trường bất động sản. Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao
dịch về bất động sản, các văn bản pháp luật của Nhà nước đã tạo ra một hành
lang pháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công
khai, trong khuôn khổ kiểm soát của nhà nước đã tạo ra thị trường bất động sản
chính thức. Vai trò duy trì, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đúng
mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai thác
đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài.
Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội của Nhà nước đối với việc hình thành
và định hướng sự phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị
trường.
8
I.2.2 Nội dung của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản
-
Chức năng quản lý nhà nước trong nền kinh tế bao gồm:
+ Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho
quyền tự do hoạt động kinh doanh cua dân cư, các doanh nghiệp, kể cả các
tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động trong nước;
+ Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản
lí và kiểm soát giá cả, v.v…;
+ Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô;
-
Tiến hành xây dựng các chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển
kinh tế – xã hội. Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn nhân lực để phát
triển kinh tế xã hội.
-
Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn nhân lực hợp lý, thực hiện các công cụ
phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội…
-
Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lí nhà nước về thị trường bất động sản,
song chung quy các quan niệm đều hướng tới có chung một cách hiểu thống
nhất về quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản là những tác động liên tục
thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của Nhà nước (quy
hoạch và kế hoạch hoá, luật pháp và các chính sách kinh tế) để kiểm soát, điều
tiết hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản
nhằm đưa thị trường bất động sản vận động và phát triển theo đúng mục tiêu
định hướng của Nhà nước.
-
Nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản là làm tăng
tính hữu hiệu các tác động của Nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi
của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được sớm đạt được các mục
tiêu định hướng đã đặt ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị
trường bất động sản bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung
quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định.
-
Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị
trường bất động sản là:
Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động
sản
+ Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có
rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều
đến hoạt động của thị trường bất động sản. Trong số đó, hệ thống các
văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị
trường bất động sản gồm: Luật Đất đai; Luật Kinh doanh bất động sản;
Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm
hữu và giao dịch đất đai, bất động sản...Cùng với hệ thống các văn bản
pháp luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị... cụ thể hóa
và hướng dẫn thi hành các Luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp
9
luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật
trong việc điều tiết các mối quan hệ về bất động sản trong từng lĩnh vực
khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp
luật được thực thi trong cuộc sống.
+ Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế
hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường bất động sản.
+ Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký bất động sản,
với các loại hình giao dịch bất động sản như khung giá đất, khung giá
nhà...
+ Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt
bằng trong thu hồi đất.
+ Phát hành trái phiếu với nhà đất, bất động sản; gắn thị trường bất động
sản với hệ thống chứng khoán...
+ Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch
vụ bất động sản như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch bất
động sản.
Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động
sản
+ Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến
lược và cụ thể hóa các định hướng đó. Chúng chính là một trong những
công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về bất động sản, là những căn
cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các
nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển
thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản
và thị trường bất động sản mới đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và
tính hiệu quả.
Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản
+ Khác với thị trường hàng hóa thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua
và người bán với sự hiện diện của hàng hóa giao dịch, thị trường bất
động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn
giao dịch chính là các chợ bất động sản. Khởi đầu, các chợ thường hình
thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở
thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể
để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị
trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó
theo hướng xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm
bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng
trở thành hiện thực.
10
Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản
+ Tổ chức bộ máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương.
Bộ nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản?
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính?...
+ Tổ chức cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung
ương, có thể là Ủy ban quản lý thị trường bất động sản, dưới địa phương
là các cơ quan quản lý thị trường và chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Ủy
ban nhân dân các cấp.
+ Tổ chức các tổ chức dịch vụ công hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên
quan đến giao dịch bất động sản...
I.3 Định hướng và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
I.3.1 Mục tiêu
Phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và bền vững, nhất là ở
khu vực đô thị và các vùng quy hoạch phát triển trong tương lai có vai trò hết sức to
lớn trong việc góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các
nguồn lực để phát triển kinh tế-xã hội theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa
đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Để đạt được mục tiêu chung đó, việc phát
triển thị trường bất động sản trong những năm tới cần hướng vào một số mục tiêu
cụ thể như sau:
-
Thứ nhất : Phát triển thị trường bất động sản lớn mạnh toàn diện đặc biệt là thị
trường bất động sản ở khu vực đô thị, các vùng trung tâm phát triển; thông qua
thị trường bất động sản để khai thác sử dụng có hiệu quả các nguồn lực phát
triển, biến các nguồn lực tiềm tàng thành các nguồn vốn đầu tư, thu hút nguồn
vốn từ bên ngoài vào phát triển các hoạt động kinh tế xã hội.
-
Thứ hai: Thu hút được sự tham gia rộng rãi của các thành phần kinh tế đầu tư
vào phát triển thị trường bất động sản nhằm tăng cường tính cạnh tranh, hạn
chế tính độc quyền, giảm bớt tính không hoàn hảo tạo nên một thị trường lành
mạnh và khuyến khích giao dịch minh bạch; hạn chế tình trạng giao dịch
“ngầm”, hạn chế đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm nhà đất giả tạo,
gây ra những biến động bất thường về nhà đất.
-
Thứ ba: Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước trong việc định hướng, điều tiết
vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, bảo đảm cho thị trường bất động
sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế, phát triển xã hội và đô thị, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu và lợi ích của
mọi người dân trong xã hội.
I.3.2 Quan điểm
-
Quản lý, phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong cơ chế thị trường
vừa là một định hướng vừa là một yêu cầu phát triển mang tính nguyên tắc.
Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 9 đã nêu: “Phát triển và quản lý có
11
hiệu quả thị trường bất động sản, áp dụng biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xóa
bao cấp về đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm “sốt” nhà đất
giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính
sách điều tiết để đảm bảo lợi ích của nhà nước với tư cách là người đại diện
chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ tầng. Làm tăng giá trị của
đất”.
-
Để thỏa mãn được các yêu cầu và nguyên tắc đặt ra, định hướng phát triển và
tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở nước ta phải
dựa trên các quan điểm cơ bản sau đây:
Quan điểm về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai
+ Nhất quán trong việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đồng thời
cũng nhìn nhận đúng các quyền của người sử dụng đất. Chế độ sở hữu toàn
dân mà nhà nước là người chủ đại diện nên duy nhất nhà nước là người có
quyền sở hữu tuyệt đối về đất đai. Do đất đai là yếu tố đóng vai trò quan
trọng và quyết định các yếu tố của thị trường bất động sản nên nhà nước
phải có đủ năng lực để thực hiện vai trò quyền quản lý và can thiệp vào hoạt
động của thị trường bất động sản. Để thực hiện vai trò kiểm soát và định
đoạt tối cao của nhà nước về thị trường bất động sản, nhà nước can có một
hệ thống các công cụ quản lý và điều tiết hữu hiệu và một bộ máy quản lý
có đủ năng lực.
+ Bên cạnh chế độ sở hữu toàn dân, người sử dụng đất được nhà nước giao
cho các quyền gắn liền với đất đai. Điều cần phải thống nhất là các quyền
của người sử dụng đất không hoàn toàn đơn giản như các quyền sử dụng đối
với các tài sản thông thường. Đối với đất đai, quyền của người sử dụng như
quyền thừa kế, thế chấp, chuyển đổi và chuyển nhượng đã vượt ra rộng hơn
và cao hơn các quyền sử dụng thông thường. Thị trường bất động sản phát
triển chính là dựa trên các quan hệ giao dịch về các quyền của bất động sản,
đặc biệt là các quyền của người sử dụng đất. Xuất phát từ tiền đề đó, điều
quan trọng là khi xây dựng các chế độ chính sách chung cho các quan hệ
của thị trường bất động sản thì phải hết sức chú ý tôn trọng các quyền năng
của người sử dụng đất là cơ sở quyết định các quyền năng về bất động sản.
Quan điểm phát triển theo cơ chế thị trường
+ Phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường có nghĩa là việc
phát triển các quan hệ giao dịch về bất động sản phải tuân theo các quy luật
vận động của thị trường. Phát triển theo cơ chế thị trường có nghĩa là các
hành vi giao dịch bất động sản trên thị trường phải tuân thủ các yêu cầu của
thị trường và do thị trường điều tiết. Các cơ sở của quan hệ giao dịch trên
thị trường như giá cả cũng do quan hệ cung cầu trên thị trường hình thành
nên. Do vậy, sự can thiệp của nhà nước vào thị trường phải thông qua việc
sử dụng các tác nhân của thị trường, không thể can thiệp bằng các biện pháp
phi thị trường.
12
Quan điểm bình đẳng trong tham gia thị trường bất động sản
+ Một xu hướng tất yếu trong phát triển nền kinh tế thị trường nói chung là
phải tạo ra sự bình đẳng, công khai giữa các chủ thể tham gia. Đối với thị
trường bất động sản, vốn dĩ là một thị trường không hoàn hảo, không đầy đủ
thông tin nên thường nảy sinh ra nhiều khiếm khuyết. Chính vì vậy, để hạn
chế tính không hoàn hảo, khắc phục tình trạng sai lệch thông tin cần thực
hiện công khai và bình đẳng giữa những người tham gia thị trường. Việc thu
hút đông đảo các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản sẽ góp phần
làm giảm tính độc quyền, thu hút thêm nguồn lực và góp phần lành mạnh
hóa thị trường bất động sản.
+ Tuy nhiên, mục tiêu của chúng ta không phải chỉ là phát triển thị trường bất
động sản lớn mạnh mà còn phải định hướng để thị trường bất động sản phát
triển theo đúng định hướng phát triển của nền kinh tế và mục tiêu chung của
xã hội. Điều này một lần nữa đòi hỏi phải tăng cường vai trò và hiệu lực của
Nhà nước trong việc điều tiết và định hướng sự phát triển của thị trường bất
động sản.
Quan điểm phát triển đồng bộ
+ Một yêu cầu đặt ra với phát triển các loại thị trường nói chung là phải đảm
bảo tính đồng bộ giữa các loại thị trường, giữa các loại sản phẩm và các chủ
thể tham gia. Đồng thời, sự phát triển của thị trường bất động sản cũng đòi
hỏi phải cân đối đồng bộ với hệ thống các thị trường khác. Chính vì vậy, hệ
thống các công cụ quản lý, điều tiết thị trường bất động sản phải bình đẳng,
có cùng cách nhìn nhận và thái độ đối xử với thị trường hàng hóa khác.
Quan điểm đồng bộ cũng đặt ra yêu cầu về sự đồng bộ trong hệ thống chính
sách, đồng bộ trong hệ thống pháp lý và các công cụ quản lý.
I.3.3 Cơ sở hình thành chính sách quản lý thị trường bất động sản
-
Lịch sử hình thành và phát triển nhân loại đã chỉ ra rằng đất đai là một tài
nguyên được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống,
trên cơ sở đó xã hội loài người mới xuất hiện và phát triển. Đất đai là một sản
phẩm sẵn có của tự nhiên ban tặng chung cho xã hội loài người, không một cá
nhân hay tập đoàn người nào có thể tạo ra đất đai. Như vậy, xét về nguồn gốc
tự nhiên đất đai được coi là tài sản thuộc dạng sở hữu chung của toàn xã hội.
-
Trong quá trình hình thành và phát triển xã hội loài người, mỗi tập đoàn người
tiến hành chiếm hữu, khai phá, cải tạo và bảo vệ một vùng đất đai. Trên cơ sở
đó, mỗi vùng đất trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn
người riêng biệt, thường là một cộng đồng, một quốc gia. Từ đó, quyền sở hữu
nhà nước về đất đai được hình thành, nhà nước là người đại diện chung cho
cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai
lãnh thổ của nước đó. Trong quá trình sử dụng từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai
trò tiếp tục quá trình cải tạo bồi dưỡng đất đai. Không có một cá nhân nào tự
13
mình độc lập thực hiện trọn vẹn quá trình khai phá, bảo vệ và cải tạo đất đai.
Những hoạt động đó đều nằm trong khuôn khổ hoạt động của cả cộng đồng và
phải thực hiện quyền của nhiều thế hệ. Do vậy, về bản chất sự kết tinh lao động
vào đất đai không phải là kết tinh hao phí lao động cá nhân riêng lẻ mà là lao
động của cả cộng đồng xã hội, trải qua nhiều thế hệ. Hay nói cách khác, nếu
coi đất đai là sản phẩm kết tinh của lao động thì đó là sản phẩm của lao động
của cả xã hội chứ không phải là sản phẩm lao động riêng rẽ từng cá nhân. Như
vậy, xét cả về nguồn gốc tự nhiên hình thành đất cũng như lịch sử chiếm hữu,
khai phá và cải tạo thì đất đai không phải là sản phẩm của cá nhân mà là tài sản
thuộc sở hữu chung toàn xã hội. Do vậy, bản chất của sở hữu đất đai là sở hữu
chung của xã hội, hay sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện.
-
Có ba quyền năng cơ bản cấu thành quyền sở hữu đất: quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt. Với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, nhà
nước giao cho các cá nhân và tổ chức đang sử dụng đất một phần các quyền
chiếm giữ, khai thác và định đoạt trong giới hạn... được gọi là các quyền năng
của người sử dụng đất. Lợi ích mang lại từ việc chiếm giữ mỗi mảnh đất trước
hết phụ thuộc vào các quyền năng nhà nước giao cho người sử dụng. Một mảnh
đất được giao cho người sử dụng chiếm giữ lâu dài sẽ hứa hẹn mang lại nguồn
thu nhập nhiều hơn cùng mảnh đất đó nhưng người sử dụng chỉ được chiếm
giữ trong một số năm giới hạn. Cùng một mảnh đất nếu quy định chỉ để trồng
cây sẽ mang lại nguồn thu nhập nhỏ hơn so với cùng mảnh đất đó nhưng nhà
nước cho phép xây dựng khách sạn và nhà ở. Như vậy, mỗi khi thay đổi các
quyền năng đối với đất đai như thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn giao
đất..cũng có nghĩa là nhà nước đã làm tăng giá trị cho mảnh đất đó một cách
tương ứng nên giá trị gia tăng đó phải được tập trung vào nhà nước.
-
Chúng ta đều biết rằng địa tô là một phạm trù riêng có gắn liền với các quan hệ
đất đai. Về bản chất, địa tô tuyệt đối thể hiện quyền lực của người chủ đối với
đất đai của mình sở hữu. Do vậy, đất đai càng khan hiếm thì quyền lực của
người sở hữu đất đai càng lớn dẫn đến địa tô tuyệt đối càng cao. Như vậy địa tô
tuyệt đối không phải tự đất đai tạo ra mà do quan hệ chiếm hữu đất đai tạo ra.
Nếu không có sự chiếm hữu riêng về đất đai tức là không nảy sinh quyền lực từ
sự chiếm hữu đó thì không có địa tô tuyệt đối.Đồng thời, sự chiếm hữu đất đai
nhưng không tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cấp về đất đai tức không tạo ra
sự mất cân đối cung cầu thì địa tô tuyệt đối coi như bằng không.Trong chế độ
công hữu về đất đai, với tư cách là người đại diện cho sở hữu toàn dân, nhà
nước thu địa tô tuyệt đối dưới hình thức thuế chiếm dụng đất. Chính sách địa tô
tuyệt đối có mục đích nhằm khuyến khích đưa đất đai vào khai thác sử dụng,
hạn chế tình trạng chiếm giữ đất với mục đích đầu cơ tạo sự khan hiếm nguồn
cung đất đai. Vì vậy chính sách thu địa tô tuyệt đối sẽ căn cứ vào tính chất
chiếm giữ đất đai và loại đất đai chiếm giữ.
-
Ngoài địa tô tuyệt đối, những mảnh đất có điều kiện thuận lợi hơn còn mang lại
nguồn thu nhập lớn hơn được gọi là địa tô chênh lệch I. Sự thuận lợi của đất
14
đai có thể do những yếu tố vốn có tự nhiên của mảnh đất mang lại như chất
lượng tốt hơn, địa hình thuận lợi hơn, gần nguồn cung cấp nước… Điều kiện
thuận lợi của mỗi mảnh đất cũng có thể do yếu tố nhân tạo mang lại như đầu tư
xã hội, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông, thủy lợi, cải tạo môi
trường, thay đổi về các hoạt động đầu tư khác ở khu vực lân cận làm cho mức
sinh lợi của các mảnh đất liền kề tăng lên. Như vậy chính sách thu địa tô chênh
lệch I không chỉ dựa vào các điều kiện vốn có của mảnh đất mà còn điều chỉnh
mỗi khi có sự thay đổi về đầu tư xã hội có liên quan. Hình thức thu có thể được
thực hiện một lần khi thực hiện chuyển dịch các quyền năng của người sử dụng
đất thông qua giá đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất
đai hoặc thu từng phần thông qua thuế sử dụng đất.
-
Đặc tính riêng biệt của đất đai là nếu được đầu tư khai thác một cách hợp lý,
sức sản xuất của đất đai sẽ tăng lên. Phần lợi nhuận tăng thêm do người sử
dụng đầu tư, khai thác hợp lý đất đai hơn gọi là địa tô chênh lệch II, thuộc
quyền sở hữu của người sử dụng đất đã tạo ra nó. Khi chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác, người chủ sử dụng cũ sẽ thu về phần địa tô chênh lệch II
thông qua giá bán cao hơn. Nhờ đó khuyến khích người sử dụng đất tích cực
đầu tư, cải tạo đất, làm tăng giá trị kinh tế của đất đai. Nếu không được quyền
chuyển nhượng, các giá trị đầu tư tăng thêm của người sử dụng đất không thu
hồi sẽ không khuyến khích các nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư trung gian.
-
Chuyển sang nền kinh tế thị trường, mọi yếu tố nguồn lực đầu vào và sản phẩm
đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó quyền sử dụng đất cũng không ngoại
lệ. Quán triệt quan điểm trên, đất đai tham gia vào thị trường bất động sản phải
được coi là hàng hóa một cách rộng rãi, có nghĩa là quan hệ mua và bán chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều tiết của quy luật cung cầu và điều
tiết của cơ chế thị trường. Trong thị trường sơ cấp nguồn hàng hóa quyền sử
dụng đất trước hết và chủ yếu phụ thuộc vào nguồn cung đất đai của nhà
nước.Việc cung đất đai của nhà nước phải đồng thời giải quyết đa mục tiêu:
thực hiện các chính sác thu đối với sự chuyển dịch các quyền năng về đất đai;
điều tiết và phân phối địa tô; điều tiết nguồn cung và cân bằng nhu cầu ổn định
của thị trường. Trong quan hệ kinh tế thị trường, các mục tiêu trên được thể
hiện thông qua giá cả chuyển giao đất đai giữa nhà nước cho người sử dụng đất
đai. Nếu giá cả chuyển giao đất thấp hơn giá trị thật, điều đó có nghĩa là 1 phần
địa tô hoặc 1 phần lợi ích do thay đổi các quyền năng của đất đai mang lại đã
không được điều tiết vào nguồn thu nhà nước mà người được nhận chuyển giao
đất được hưởng. Điều đó tạo ra sự bất bình đẳng trong chính sách phân phối
đất đai, làm 1 phần lợi ích từ nhà nước rơi vào túi cá nhân người được nhà
nước giao đất. Đó là một trong các nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng bất
cập trong quản lý đất đai, mua bán vòng vèo làm rối loạn thị trường bất động
sản với phương thức phổ biến là: xin nhà nước giao đất rồi phân chia bán lại
kiếm lời.
15
-
Nếu giá chuyển giao đất cao hơn giá trị thật của đất đai, điều đó có nghĩa là sự
khan hiếm về loại đất đai đó tăng lên làm tăng địa tô tuyệt đối. Đó cũng là
nguyên nhân làm gia tăng cầu, nhất là làm xuất hiện cầu đầu cơ về đất đai nhân tố cơ bản làm sai lệch, biến dạng thị trường bất động sản.
-
Do vậy, chính sách cung đất đai của nhà nước một cách rộng rãi với mức giá
cân bằng phản ánh đúng giá trị thực của đất đai là cơ sở quan trọng để hình
thành thị trường quyền sử dụng đất - cơ sở của thị trường bất động sản phát
triển 1 cách cân bằng, lành mạnh. Để duy trì được với mức giá cân bằng, sát
với giá trị thực của đất đai, nhà nước cân chủ động điều tiết nguồn cung, mở
rộng hình thức cung như đấu giá rộng rãi, chủ động hình thành giá cả đất đai
trên thị trường sơ cấp không bị chi phối bởi các yếu tố ngẫu nhiên như mất cân
đối cung cầu, những tác động của giá ảo khi thị trường biến động. Mức giá
được hình thành trên thị trường sơ cấp sẽ là cơ sở hình thành trên thị trường thứ
cấp và là căn cứ để nhà nước xác định các chính sách, biện pháp điều tiết các
quan hệ cung cầu trên thị trường thứ cấp.
-
Với những đặc tính vốn có của địa tô chênh lệch I và địa tô tuyệt đối, đất đai đã
mang lại cho người chiếm hữu hoặc người sử dụng đất những nguồn lợi ngoài
mức đầu tư của người chủ sở hữu đất.Việc chiếm hữu và tích tụ đất đai sẽ hứa
hẹn mang lại lợi ích nhiều hơn cho người có đất do sự gia tăng của địa tô chênh
lệch I và địa tô tuyệt đối. Do vậy, việc điều tiết địa tô tuyệt đối một cách hợp lý
sẽ khắc phục được tình trạng đầu cơ, tích tụ đất đai-tình trạng không mong
muốn trong quyền quản lý nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản.
I.3.4 Tăng cường quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản ở nước ta
-
Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường
bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật.
+ Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai,
tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp...) vì vậy phát triển bất động sản và
vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và
chặt chẽ.Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị
trường quyền sử dụng đất), thị trưởng đầu tư phát triển bất động sản đến thị
trường thứ cấp (thị trường giao dịch bất động sản). Những vấn đề như: đất
đai để phát triển bất động sản; những quy định về phát triển bất động sản;
quy định trong giao dịch bất động sản; quản lý sở hữu và sử dụng bất động
sản; trách nhiệm pháp luật của các chủ thể tham gia... là những vấn đề quan
trọng để vận hành thị trường bất động sản.Để có thể đáp ứng nay đủ các yêu
cầu trên, giải pháp tổng thể đồng bộ là phải ban hành “Luật kinh doanh bất
động sản”.
+ Luật kinh doanh bất động sản phải điều tiết toàn diện các dạng quan hệ giao
dịch trong thị trường bất động sản; các loại bất động sản tham gia thị
trường; các quan hệ đặc thù trong giao dịch đối với các quan hệ giao dịch về
từng loại bất động sản; tiêu chuẩn, quyền hạn, trách nhiệm của những người
16
thực hiện các dịch vụ trên thị trường bất động sản; quyền hạn và trách
nhiệm của các bên tham gia thị trường.Một yêu cầu đặt ra là sự ra đời của
Luật kinh doanh bất động sản phải nhằm tạo ra 1 sân chơi thực sự bình
đẳng, công khai trong các lĩnh vực kinh doanh trên thị trường bất động sản.
+ Song song với việc xây dựng mới luật kinh doanh bất động sản, cần sửa đổi,
bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật đã có đang tác động đến thị trường
bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo. Mâu thuẫn hoặc
còn bất cập dẫn đến sự triệt tiêu động lực phát triển hoặc hạn chế hiệu quả
của thị trường bất động sản. Điều cân đặc biệt quan tâm là có sự hoạt động
của thị trường bất động sản nhưng đang chịu sự điều tiết đồng thời của các
luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Bộ Luật Dân sự, Luật
Doanh nghiệp, Luật Thuế, Luật Nhà ở và các văn bản pháp quy đã ban
hành. Cần chỉnh sửa những vấn đề còn tồn tại, hoặc những hạn chế của các
điều luật có liên quan để thúc nay phát triển và quản lý thị trường bất động
sản.
+ Luật dân sự cần có quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình thức sở
hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải là chủ sỡ hữu
đối với một tài sản trong đó có bất động sản. Hoàn thiện các quy định về
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch đảm bảo trong
đó có tài sản đảm bảo là bất động sản. Bán đấu giá tài sản gắn liền với bất
động sản phải được xác định là 1 loại hoạt động hỗ trợ tư pháp đặc biệt và
phải do các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
+ Luật Đất đai cần xác định rõ lợi ích của chủ sở hữu đất đai mà nhà nước là
đại diện; vấn đề giá trị, giá cả của đất đai; quan điểm và chính sách điều tiết
để đảm bảo tính công bằng xã hội.
+ Luật Xây dựng cần tập trung các giải pháp tối ưu trong đổi mới công tác lập
và quản lý quy hoạch xây dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất đai
+ Luật Doanh nghiệp và Luật đầu tư cần tạo tính công bằng đối với tất cả các
doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
+ Luật Thuế cần có chính sách bất động sản công bằng, hợp lý; cần tính đến
thuế sử dụng, chiếm hữu bất động sản như tài nguyên quốc gia. Có cơ chế
khuyến khích đăng ký giao dịch và có chế tài xử lý nghiêm các hành vi trốn
thuế trong giao dịch bất động sản.
+ Trong hệ thống các luật pháp có liên quan đến bất động sản và thị trường
bất động sản thì Luật kinh doanh bất động sản là bộ luật trung tâm phải bao
quát và khâu nối được các quy định có liên quan đến các bộ luật khác.
Về chính sách thuế sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan tới hoạt động
đầu tư, kinh doanh bất động sản.
+ Chính sách thuế đối với hoạt động giao dịch và kinh doanh bất động sản
hiện đang còn nhiều bất cập. Việc tính tỷ lệ nộp thuế giao dịch chuyển
nhượng nhà đất trên tổng doanh thu là một bất hợp lý, không phản ánh đúng
17
mục đích cần điều tiết. Do vậy cần tách riêng các loại thuế và phí đối với
đất đai, nhất là các loại thuế liên quan đến thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và phí đăng ký bảo đảm giao dịch theo hướng bỏ thuế
chuyển quyền sử dụng đất thay vào đó là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất và lệ phí đăng ký bảo đảm giao dịch. Tỷ lệ đánh thuế thu nhập từ
bất động sản cũng được phân biệt theo khoảng thời gian giữa các lần giao
dịch. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản
phải được tính và điều tiết cả phần địa tô chênh lệch tăng do việc hưởng lợi
từ các công trình hạ tầng được nhà nước đầu tư mang lại. Mức điều tiết địa
tô chênh lệch giảm dần theo thời gian khi các điều kiện hạ tầng được đầu tư
không còn chênh lệch so với điều kiện của các khu vực lân cận.
+ Chính sách thuế sử dụng đất hiện nay chưa phân biệt rõ các yếu tố đất đai
được tích tụ dùng cho mục đích sản xuất và đất đai đầu cơ cho mục đích
kinh doanh bất động sản. Do vậy, để hạn chế đầu cơ trục lợi ngoài thuế sử
dụng đất, cần phải có thuế chiếm hữu bất động sản, trước hết là các bất
động sản dùng cho mục đích sinh hoạt như đất ở và nhà ở dân cư. Cần đánh
thuế lũy tiến đối với các bất động sản chiếm hữu ngoài định mức bình quân
theo quy định. Thuế chiếm hữu bất động sản không chỉ dựa vào quy mô
diện tích mà còn được xác định tùy theo chủng loại và số lượng đơn vị bất
động sản chiếm hữu. Thuế sử dụng đất đai và chiếm hữu bất động sản sẽ
được điều chỉnh theo mức độ thay đổi của địa tô mang lại khi nhà nước đầu
tư phát triển các công trình hạ tầng cho khu vực.
Về phí và lệ phí, sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ thấp tỉ lệ
thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân thực tham gia hệ thống giao dịch chính
thức.
+ Xóa bỏ việc gộp chung các mục tiêu cấp giấy chứng nhận để tăng cường
công tác quản lý với mục tiêu tăng nguồn thu tài chính về đất đai đang là
những tồn tại cản trở việc đăng ký đất đai, bất động sản. Cần thay đổi hạ
thấp tỷ lệ nộp phí trước bạ, tỷ lệ phí đăng ký giao dịch để người dân tích
cực tham gia thị trường giao dịch chính thức.Mục tiêu khuyến khích việc
đăng ký giao dịch và đăng ký sở hữu không phải nhằm tăng nguồn thu tài
chính mà nhằm tạo lập tính hợp pháp của bất động sản tham gia giao dịch,
công khai hóa các hoạt động giao dịch trên thị trường chính thức.
Về chính sách giá xóa bỏ dần cơ chế hai giá đi đến sử dụng một giá chung thống
nhất theo giá thị trường. Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết duy trì mức giá
cân bằng trên thị trường bất động sản.
+ Định hướng quan trọng là phải chuyển từ việc xây dựng giá (hay khung giá)
sang việc đề ra những nguyên tắc cho việc định giá và thẩm định giá để
chuyển từ cơ chế 2 giá sang cơ chế 1 giá chung thống nhất theo giá thị
trường. Tăng thêm quyền cho các địa phương trong việc xác định giá đất và
bất động sản phù hợp với điều kiện tại địa phương. Tăng cường việc thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất và bất động sản đối với tất cả các nguồn
18
cung hàng hóa từ khu vực nhà nước để tạo lập mặt bằng giá công khai lành
mạnh. Đổi mới cơ chế giao dịch bất động sản trên nguyên tắc của giá cả thị
trường (thông qua đấu giá bất động sản) để tạo môi trường cạnh tranh lành
mạnh. Có chế tài kiểm soát giá cả một cách hợp lý đối với các loại bất động
sản, nhất là các bất động sản sử dụng vào các mục đích xã hội như nhà ở
dành cho cho người có thu nhập thấp. Nhà nước đầu tư tham gia vào điều
tiết các quan hệ giá cả bất động sản trên thị trường thông qua việc can thiệp
trực tiếp vào cung và cầu bất động sản. Nhà nước đầu tư phát triển các quỹ
nhà thuộc sở hữu nhà nước để sử dụng vào mục đích cho thuê cũng như quỹ
nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Trong trường hợp giá bất động sản
sụt giảm, thị trường có nguy cơ đổ vỡ nhà nước sử dụng nguồn lực tài chính
để mua vào với mức giá tương đương mức giá thành xây dựng để tăng quỹ
nhà cho thuê thuộc sở hữu nhà nước và cứu vãn sự phá sản của các công ty
do không bán được sản phẩm. Trong trường hợp giá tăng bất thường, nhà
nước có thể tăng nguồn cung từ các quỹ đất phát triển các công trình bất
động sản hoặc đưa quỹ nhà đã mua vào trước nay bổ sung vào nguồn cung
của thị trường. Đồng thời, nhà nước thực hiện bán nhà thuộc sở hữu nhà
nước đang thuê để thông qua đó hình thành giá công khai có tác dụng định
hướng thị trường và gián tiếp tăng cung trên thị trường. Nếu làm tốt công
tác dự báo nhu cầu và chủ động tăng quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước một
cách tương ứng, nhà nước hoàn toàn có thể chủ động cân thiệp vào thị
trường nhằm duy trì quan hệ cung cầu cân bằng và ổn định giá cả.
Về chính sách tài chính trong giao đất và thu hồi đất.Thay đổi phương thức chuyển
giao đất đai từ nhà nước cho người sử dụng; đổi mới công tác đền bù giải phóng mặt
bằng trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ theo cơ chế thị trường.
+ Xóa bỏ cơ chế xét duyệt trong việc giao, cho thuê đất và giao dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản thay bằng cơ chế lựa chọn chủ đầu tư thông qua
đấu thầu dự án, giao đất bằng đấu giá quyền sử dụng đất. Thay mức giá và
thu tiền giao đất và thuê đất dựa theo khung giá ấn định của nhà nước bằng
tiền thu dựa trên mức giá được hình thành do việc đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án.
+ Đổi mới phương thức thực hiện chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng
theo cơ chế thị trường. Chính sách đền bù đất đai và xác định giá bất động
sản không phù hợp với giá trị thực tế là yếu tố kìm hãm sự phát triển thị
trường, gây nhiều ách tắc trong hoạt động giải phóng mặt bằng thực hiện
các dự án. Việc phân phối và kiểm soát lợi ích từ địa tô tăng thêm trong quá
trình đầu tư phát triển hạ tầng, phát triển các hoạt động kinh tế xã hội chưa
có cơ chế phù hợp do vậy tạo nên sự bất hợp lý giữa những người phải di
dời, những người ở lại được hưởng các điều kiện phát triển mới và nhà
nước.
+ Hướng cơ bản thực hiện đổi mới phương thức thực hiện chính sách đền bù
giải phóng mặt bằng là thực hiện nguyên tắc chỉ duy nhất nhà nước là người
19
đứng ra thực hiện việc thu hồi đất, đền bù và giải phóng mặt bằng theo một
cơ chế chính sách thống nhất.
+ Thực hiện chính sách đền bù dựa trên cơ sở lợi ích của cơ chế thị trường là
chủ yếu đồng thời thể hiện vai trò sở hữu tối cao của nhà nước và đảm bảo
bù đắp lợi ích thỏa đáng cho người phải di dời. Việc đền bù phải đảm bảo
tái tạo lại được các điều kiện sản xuất kinh doanh và đời sống như trước khi
thu hồi hoặc cao hơn. Người phải di dời sẽ nhận được mức giá đền bù tương
đương với giá đất trước khi có công trình đầu tư cộng thêm một phần
khuyến khích tương đương với tỷ lệ nhất định lợi ích của công trình sau khi
đầu tư. Đồng thời người phải di dời được tạo lập chỗ định cư mới có các
điều kiện sản xuất và đời sống bằng hoặc tốt hơn so với điều kiện sản xuất
và đời sống của nơi trước khi di dời.
+ Vấn đề đặt ra là phải khai thác, phân phối lại địa tô chênh lệch từ lợi ích
mang lại từ việc đầu tư phát triển các công trình để tái tạo nguồn lực tài
chính cho việc đền bù giải phóng mặt bằng đồng thời thu hồi lại được các
nguồn vốn đầu tư của nhà nước, nhất là đối với đất đai các khu đô thị, các
vùng phát triển. Một trong các giải pháp đang sử dụng có hữu hiệu trong bối
cảnh nước ta hiện nay là mở rộng ranh giới cân giải tỏa để tạo quỹ đất có
mức sinh lợi cao do công trình đầu tư mang lại. Quỹ đất này vừa là nguồn
tài chính bù đắp các chi phí đền bù, vừa là quỹ đất có thể thực hiện tái định
cư tại chỗ cho những người vừa phải di dời. Biện pháp này cũng góp phần
phân phối lại địa tô vì phần vị trí đất được hưởng lợi từ công trình đã được
đưa vào quản lý chung. Về lâu dài, việc sử dụng chính sách thuế sử dụng
đất theo vị trí đất, thuế chiếm hữu bất động sản và thuế thu nhập chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản sẽ là công cụ cơ bản điều tiết
phần giá trị gia tăng do công trình tạo ra.
-
Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia
đăng ký giao dịch bất động sản.
+ Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở
một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành
mạnh và hợp pháp. Do vậy việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất
động sản mà truốc hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng.
+ Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng cho bất
động sản theo hướng chấp nhận những sai sót và hệ quả của sự buông lỏng
quản lý trong những năm qua về nhà đất, khắc phục tình trạng thực hiện kết
hợp đa mục tiêu trong cấp giấy chứng nhận (cấp giấy chứng nhận gắn việc
thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận).
+ Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
bất động sản nhà đất tuy không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều
20
