TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 3 TP.HCM GIAI ĐOẠN 2005 2007

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU
HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH
MUA BÁN - CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 3 TP.HCM
GIAI ĐOẠN 2005 - 2007
SVTH : NGUYỄN ĐĂNG NGỌC THÀNH
MSSV : 03135066
LỚP
: DH03TB
KHÓA : 2003 – 2007
NGÀNH: Quản lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2007-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH – PHÁP LUẬT

NGUYỄN ĐĂNG NGỌC THÀNH

TÌM HIỂU
HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH
MUA BÁN - CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 3 TP.HCM
GIAI ĐOẠN 2005 - 2007

Giáo viên hướng dẫn: KS. CN. Dương Thị Tuyết Hà
Ký tên

-Tháng 07 năm 2007-


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, trước hết em xin chân thành
cám ơn Quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh đã
tận tình dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức, những bài học quý báu
mà nhờ đó em có thể vận dụng nó một các thiết thực vào công việc hàng
ngày.
Em xin trân trọng tỏ lòng biết ơn đến sự chỉ dạy tận tình của cô Dương
Thị Tuyết Hà, người đã giúp đỡ và hướng dẫn trực tiếp trong quá trình thực
tập và hoàn thành Báo Cáo Tốt Nghiệp.
Em xin chân thành cám ơn sự quan tâm giúp đỡ của Phòng công chứng
số 3 TP.HCM, các phòng ban nghiệp vụ của Phòng công chứng số 3
TP.HCM, đặc biệt là chú Trần Anh Tuấn – trưởng phòng và các anh chị trong
phòng đã hết lòng chỉ dẫn, giúp đỡ em trong quá trình thực tập và thực hiện
đề tài này.
Cuối cùng một lần nữa em xin chân thành cảm ơn tất cả những người đã
giúp đỡ em trong quá trình học tập, có kiến thức để hoàn thành luận văn tốt
nghiệp này.

Tác giả
Nguyễn Đăng Ngọc Thành

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đăng Ngọc Thành, Khoa quản lý Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. HCM.
Đề tài: “Tìm hiểu hoạt động công chứng các giao dịch mua bán - chuyển nhượng bất
động sản tại phòng công chứng số 3 giai đoạn 2005 – 2007”.
Giáo viên hướng dẫn: KS. CN. Dương Thị Tuyết Hà, Khoa quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. HCM.
Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng với vai trò là thị trường đầu vào
của sản xuất kinh doanh, chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho những nhà
kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình kiến trúc và nhà
ở… Do tính chất đặc biệt của bất động sản, Nhà nước can thiệp vào hoạt động chuyển
giao quyền đối với bất động sản thông qua hoạt động công chứng. Thế nhưng, trong quá
trình hoạt động, các phòng công chứng tại TP.HCM đã gặp nhiều vướng mắc gây chậm
trễ trong việc thông qua hồ sơ và phát sinh nhiều tiêu cực trong khi chứng thực giao dịch
mua bán - chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy việc tìm hiểu về hoạt động công chứng
giao dịch bất động sản là yêu cầu thiết yếu đặt ra.
Đề tài được thực hiện với các mục tiêu: Tìm hiểu hoạt động công chứng giao dịch mua
bán – chuyển nhượng bất động sản tại phòng công chứng số 3 TP.HCM; Tìm ra được
nguyên nhân của sự chậm trễ trong việc thông qua hồ sơ và các tiêu cực phát sinh chung
của hoạt động công chứng trên địa bàn TP.HCM; Đề xuất được giải pháp hữu hiệu để
khắc phục hạn chế và hoàn hiện quy trình công chứng.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra, những nội dung nghiên cứu là
- Tìm hiểu về bất động sản, thị trường bất động sản và về hoạt động công chứng.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động cụ thể của Phòng công chứng số 3 về vấn đề
chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản.
- Rút ra một số khó khăn chung và đề xuất kiến nghị giải quyết.
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau
bao gồm: phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương
pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp và phương pháp chuyên gia.

Đề tài đã đạt được những kết quả
- Tìm hiểu được quy trình chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động
sản của Phòng công chứng số 3 giai đoạn 2005 – 2007.
- Phân tích đánh giá mức độ sôi động của thị trường bất động sản trên địa bàn quận
Thủ Đức, quận 2 và quận 9 dựa trên phân tích hoạt động chứng thực hợp đồng mua bán –
chuyển nhượng bất động sản của Phòng công chứng số 3. Trong thời gian nghiên cứu đã
có 9921 vụ giao dịch thành công, số lượng thay đổi theo từng thời điểm nhưng tại thời
điểm hiện tại thì tập trung nhiều nhất là ở quận Thủ Đức.
- Rút ra được một số khó khăn chung và đề ra hướng giải quyết đối với hoạt động
chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn TP.HCM.


MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN
3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
3
I.1.1. Cơ sở khoa học
3
I.1.2. Cơ sở pháp lý
8
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
10
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
11
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
11

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
11
I.3.3. Quy trình thực hiện
12
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
14
II.1. Trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán –
chuyển nhượng bất động sản tại phòng công chứng số 3 TP.HCM
14
II.1.1. Trình tự, thủ tục chung giải quyết hồ sơ chuyển dịch
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại các phòng công chứng 14
II.1.2. Quy trình công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán –
chuyển nhượng bất động sản tại phòng công chứng số 3 TP.HCM
17
II.2. Thực trạng công chứng hợp đồng mua bán - chuyển nhượng bất động sản
tại Phòng công chứng số 3 TP.HCM
25
II.2.1. Tình hình công chứng hợp đồng mua bán nhà
26
II.2.2. Tình hình công chứng hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
27
II.2.3. Đánh giá hoạt động của thị trường nhà ở và thị trường
quyền sử dụng đất ở dựa trên phân tích thực trạng công chứng
28
II.3. Một số vướng mắc chung của hoạt động công chứng
hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn TP.HCM
36
II.3.1. Những bất cập của quyết định số 55/QĐ-UB
36

II.3.2. Xác nhận quyền sở hữu nhà trên
hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản với giấy đỏ mới
37
II.3.3. Những điều bất hợp lý của
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT
39
II.3.4. Vấn đề sàn giao dịch theo Luật kinh doanh Bất động sản
41


II.3.5. Vấn đề hồ sơ giao dịch nhà đất “giấy trắng”
II.3.6. Vấn đề giao dịch của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
KẾT LUẬN

43
45
47


ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Ở nước ta, từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại thị trường
dần dần được hình thành và phát triển. Hệ thống các loại thị trường đó bao gồm: thị
trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường dịch vụ, thị trường tài chính và thị trường
bất động sản. Trong số các loại thị trường này có thị trường lao động và thị trường bất
động sản là thị trường thuộc loại đầu vào của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào
trong nền kinh tế thị trường. Với tư cách là một loại thị trường đầu vào của sản xuất kinh
doanh thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho
những nhà kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình kiến
trúc và nhà ở…

Để đảm bảo tính công bằng và tạo trật tự chung cho các hoạt động chuyển giao quyền
đối với bất động sản, nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản bằng hoạt động công
chứng. Cụ thể, theo điều 127 của Luật Đất Đai 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng
nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất và theo điều 93 của Luật Nhà ở thì hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của
công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị,
chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn. Tuy nhiên chưa có văn
bản nào hướng dẫn cụ thể việc công chứng ở phường xã và phía phường xã cho biết cũng
chưa từng làm và không biết phải làm như thế nào. Vì vậy, việc chứng thực hợp đồng
giao dịch bất động sản tại các phòng công chứng là một thủ tục thiết yếu mà hầu hết cá
nhân và tổ chức có nhu cầu chứng thực hợp đồng phải thực hiện.
Cho đến nay, việc chứng thực các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại
các phòng công chứng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã phát sinh khá nhiều khó
khăn, vướng mắc. Thứ nhất là sự chậm trễ trong việc thông qua hồ sơ do có sự chồng
chéo hoặc thiếu rõ ràng trong luật định mà cụ thể là có quá nhiều loại giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thứ hai là đã phát sinh khá nhiều tiêu cực
trong quá trình công chứng và hậu công chứng khiến nhà nước không kiểm soát được hết
các giao dịch bất động sản.
Hiện nay có sáu phòng công chứng trực thuộc Sở Tư Pháp TP.HCM đang hoạt động
trên địa bàn TP. HCM. Việc chứng thực các giao dịch bất động sản được phân chia địa
hạt theo Quyết định số 201/2003/QĐ-UB của UBND TP.HCM. Trong đó phòng công
chứng số 3 được phân chia địa hạt là quận 2, quận 9, quận Thủ Đức. Đây là ba quận có
tình hình giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản tương đối sôi động nên rất
thích hợp để nghiên cứu. Vì vậy, tôi mạnh dạn thực hiện đề tài “Tìm hiểu hoạt động
công chứng các giao dịch mua bán - chuyển nhượng bất động sản tại phòng công
chứng số 3 giai đoạn 2005 – 2007” nhằm đáp ứng các mục tiêu sau:
Mục tiêu của đề tài
Tìm hiểu hoạt động công chứng các giao dịch chuyển nhượng - mua bán bất động sản

tại Phòng công chứng số 3.


Tìm ra được nguyên nhân của sự chậm trễ trong việc thông qua hồ sơ và các tiêu cực
phát sinh chung của hoạt động công chứng trên địa bàn TP.HCM.
Đề xuất được giải pháp hữu hiệu để khắc phục hạn chế và hoàn hiện quy trình công
chứng.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc công chứng các giao dịch mua bán - chuyển
nhượng bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các giao dịch thuộc địa bàn quận 2, quận 9, quận Thủ
Đức được công chứng tại Phòng công chứng số 3 trong thời gian từ ngày 01/05/2005 đến
ngày 01/05/2007.
Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
Đề tài đưa ra cái nhìn khách quan về thực tế chứng thực các giao dịch mua bán –
chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức tại Phòng công
chứng số 3, từ đó có cái nhìn hoàn thiện hơn nhằm đề xuất các biện pháp giúp hoạt động
mua bán – chuyển nhượng trở nên dễ dàng và nhanh chóng hơn. Đồng thời nâng cao hiệu
quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Phần I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản
Khái niệm


Các nước đều thống nhất cho rằng, bất động sản bao gồm: đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất, không tách rời với đất, được xác định theo vị trí của đất. Tất nhiên mỗi nước có
những khái niệm về yếu tố cấu thành bất động sản như đất đai nói chung hay là lô đất, mảnh

đất hoặc công trình trên đất, tài sản là yếu tố bất động sản khi nào.
Theo pháp luật nhiều nước (trong đó có Việt Nam) thì liệt kê một số tài sản di động được
cũng là bất động sản như máy bay, tàu thủy …, ở đây những tài sản này không di dời được
dưới góc độ pháp lý do chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà Nước.
Nhìn chung, bất động sản được hiểu :
- Dưới góc độ của nhà quản lý bất động sản thì bất động sản là những tài sản không di dời
được, những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi
đất đai và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí.
- Dưới góc độ pháp lý, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai,
nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định
(Điều 174 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005).
Thuộc tính của bất động sản
Bất động sản mang các thuộc tính sau :
- Tính bất động.
Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách khác chính xác hơn là
không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan
trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất
địa phương.
- Tính không đồng nhất.
Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy giá bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
- Tính khan hiếm.
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu
hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
Đặc trưng của bất động sản
Bất động sản có các đặc trưng sau :

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên
các mặt sau:
+ Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định
+ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.

Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt
quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:


Việc phân bệ đệt đai cho nhệng mệc đích sệ dệng có thệ phệi tuân
thệ quy hoệch sệ dệng đệt đai trong tệng thệi kệ.
Sệ phân bệ khu vệc và diện tích đệt sệ dệng cho nông nghiệp, sện
xuệt công nghiệp, bện bãi hoệc nhà ệ, v.v… đệệc thệ hiện trong quy
hoệch phát triện cệa đệa phệệng trong tệng thệi kệ. Do vệy thông
thệệng là không thệ tùy tiện chuyện mệc đích sệ dệng đệt trái vệi quy
hoệch.
Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải bảo đảm tuân theo quy hoạch
và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán
bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch
thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch
cao.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch
dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

Do tính chất quan trọng của bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế,
chính trị xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với
việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
I.1.1.2. Thị trường bất động sản
Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Hay nói
cách khác, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một
địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc
bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả bất động sản
được xác định tại thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và
người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm
trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng,
kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí vừa và nhỏ
thích hợp cho việc xây nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư địa phương. Những vị trí lớn dành
cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn vì diện
tích hoạt động lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở
nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh quốc tế nhất định.
Đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản nước ta mang các đặc trưng:


- Không có thị trường trung tâm
Hiện nay, không có thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại
đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản
bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc

người mua trực tiếp tìm để thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo
chí, thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn. Ở Tp.
Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây có một số Ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm
giao dịch bất động sản (như Ngân hàng Á Châu) nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch
được thuận tiện và an toàn hơn đây là một xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích.
Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản rất khó thu thập, độ
tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
- Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa đất ở
nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất ở một địa phương khác làm cho thị
trường bất động sản có đặc tính địa phương.
Đây là điều quan trọng mà các nhà thẩm định cần quán triệt khi thẩm định giá bất
động sản. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm
cụ thể của từng bất động sản (địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp lý, môi trường
xung quanh, v.v …) cần được chú ý và xem xét đúng mức.
- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị
trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của
giá hàng hóa thông thường.

Ngoài những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành
các giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần
tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các
giao dịch được tiến hành riêng rẽ và thậm chí nếu các kết quả giao dịch kinh doanh
có bị tiết lộ thì tác dụng cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích
ngôi nhà, tình trạng sở hữu, tình trạng giao dịch.
Các loại thị trường bất động sản
Ở nước ta phân loại thị trường bất động sản như sau
- Thị trường sơ cấp
Quan hệ giao dịch bất động sản với một bên là nhà nước với một bên là các tổ chức, hộ

gia đình và các cá nhân chủ sử dụng đất được gọi là thị trường sơ cấp, thị trường này được
thực hiện các giao dịch bất động sản (đất đai) như sau: Nhà nước giao đất có thu tiền, giao
đất không thu tiền, cho thuê đất, thu hồi đất đối với người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) được nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất dùng vào mục đích chung.
- Thị trường thứ cấp
Đây là quan hệ giao dịch bất động sản giữa những người có quyền sử dụng đất được
thực hiện 5 quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế (chỉ áp dụng đối với hộ
gia đình, cá nhân), thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Thị trường bất động sản phi chính quy (hoặc thị trường không chính thức)


Đây là giao dịch bất động sản không chịu sự kiểm soát của các cơ quan chức năng
như địa chính, tài chính và cơ quan các cấp. Nguyên nhân dẫn đến thị trường là do các cơ
sở pháp lý bất động sản đưa vào giao dịch thiếu, người giao dịch không chịu khai báo với
các cơ quan Nhà nước hoặc tham gia giao dịch bất động sản có ý tránh sự kiểm soát của
Nhà nước. Trên thế giới, các nước đều tồn tại thị trường này với mức độ và quy mô khác
nhau. Tại Việt Nam, thị trường phi chính quy tồn tại mục đích giá của người chuyên gia
thì chỉ bằng xấp xỉ 70% giao dịch bất động sản.
- Thị trường chính quy (hoặc thị trường chính thức):
Các giao dịch bất động sản được khai báo, đăng ký chuyển dịch và tham gia bất động
sản thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về bất động sản.
- Ngoài cách phân loại theo các thị trường bất động sản song song tồn tại trên, chúng ta
còn phân loại chi tiết thị trường bất động sản theo đối tượng bất động sản cụ thể hoặc
theo các khu vực cụ thể.
Các khu vực thị trường bất động sản
Thông thường ở nước ta hiện nay thị trường bất động sản có các khu vực chủ yếu sau
- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là
ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản
xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá

hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này.
- Thị trường nhà ở
Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là những vùng đang đô thị hóa.
Thị trường này có thể chia ra gồm : nhà biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt và phố
liền kế , nhà chung cư nhiều tầng. Mỗi loại nhà sẽ phục vụ nhu cầu cho từng tầng lớp
khách hàng phân theo thu nhập.
- Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch
dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà
máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ
đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa.
- Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại dịch vụ khách sạn, cao ốc
văn phòng
Thị trường này hình thành chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc
kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở các thị trường này rất cao do khả
năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.
Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản
Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản nước ta hiện nay gồm :
- Nhà nước
Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị
trường bất động sản


Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có
liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và
xây dựng nhà.
- Nhà đầu tư
Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì họ chủ yếu là người mua. Họ
tạo ra cầu trên thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp.
Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, vai trò của họ rất quan trọng,

hoạt động của họ là cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị
trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán, trong đó vai trò người
bán là chủ yếu. Họ mua những tài sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để
cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
- Người mua và người bán
Thông thường họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động
sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là người mua đơn thuần, người bán đơn thuần
hoặc vừa bán vừa mua.
Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt là
các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
- Người môi giới
Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần
thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà thị trường bất động sản được
trôi chảy. Họ cũng là nguồn khai thác thông tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm
định giá cần quan tâm.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
I.1.2.1. Các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng
Hoạt động công chứng được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật sau :
- Bộ Luật dân sự;
- Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực;
- Thông tư 03/2001/TP-CC ngày 14/3/2001 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành Nghị
định 75/2000/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 93/2001/TTLT/BTC-BTP ngày 21/11/2001 của Bộ Tài chính-Bộ
Tư pháp hướng dẫn chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng phí, lệ phí công chứng, chứng thực;
- Chỉ thị số 03/2001/CT-UB ngày 03/4/2001 của Ủy ban nhân dân thành phố về triển khai
thực hiện Nghị định 75/2000/NĐ-CP;
- Quyết định 55/2005/QĐ-UB ngày 01/04/2005 của UBND thành phố Hồ Chí Minh.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường.
- Các văn bản pháp luật liên quan khác.
I.1.2.2. Thẩm quyền của phòng công chứng

Phòng công chứng có thẩm quyền thực hiện việc công chứng, chứng thực các loại công
việc sau :
- Công chứng hợp đồng, giao dịch có yếu tố nước ngoài;
- Công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản thuộc thẩm quyền địa hạt;


- Công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến động sản
- Công chứng bản dịch giấy tờ từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt hoặc ngược lại;
- Công chứng chữ ký của người nước ngoài, ngừơi Việt Nam định cư ở nước ngoài trong
các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch ở trong nước và ở nước ngoài, chữ ký
của công dân Việt Nam trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện các giao dịch ở nước
ngoài; cho việc thực hiện giao dịch dân sự ở trong nước;
- Công chứng bản sao giấy tờ, văn bằng, chứng chỉ bằng nước ngoài ;
- Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản;
- Công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản;
- Nhận lưu giữ di chúc
- Các việc khác do pháp luật quy định
I.1.2.3. Quyền hạn của người thực hiện công chứng
Trong khi thực hiện nhiệm vụ của mình người thực hiện công chứng có các quyền hạn:
+ Yêu cầu người yêu cầu công chứng, chứng thực xuất trình đầy đủ các giấy tờ cần thiết
cho việc thực hiện công chứng, chứng thực;
+ Đề nghị cơ quan nhà nước, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin cần thiết cho việc
thực hiện công chứng, chứng thực; cơ quan nhà nước, tổ chức nhận được đề nghị có trách
nhiệm kịp thời cung cấp các thông tin đó;
+ Yêu cầu cơ quan chuyên môn giám định hoặc tư vấn khi thấy cần thiết; chi phí giám
định do người yêu cầu công chứng trả khi có kết luận giám định giấy tờ đó là giả mạo.
+ Lập biên bản tạm giữ giấy tờ có dấu hiệu giả mạo; phối hợp với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong việc xử lý các trường hợp sử dụng giấy tờ giả mạo, có những biện pháp đối
với những trường hợp yêu cầu công chứng có hành vi vi phạm pháp luật.
+ Từ chối công chứng trong các trường hợp sau đây:

- Việc không thuộc thẩm quyền công chứng của cơ quan mình;
- Có văn bản yêu cầu tạm dừng việc công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;
- Việc liên quan đến yêu cầu công chứng đang có tranh chấp;
- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
I.1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của người yêu cầu công chứng
- Người yêu cầu công chứng có thể là cá nhân, tổ chức của Việt Nam và nước ngoài.
Trong trường hợp người yêu cầu công chứng là cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân
sự phù hợp theo quy định của pháp luật; nếu là tổ chức, thì người yêu cầu công chứng phải là
người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó.
- Người yêu cầu công chứng có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền công
chứng thực hiện yêu cầu công chứng hợp pháp của mình; trong trường hợp bị từ chối, thì có
quyền khiếu nại theo quy định;
- Người yêu cầu công chứng phải xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc
công chứng và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giấy tờ đó; trong trường hợp yêu cầu
công chứng hợp đồng, giao dịch thì người yêu cầu công chứng còn phải bảo đảm sự trung
thực của mình trong việc giao kết hợp đồng, xác lập giao dịch, không lừa dối.


I.1.2.5. Thời hạn giải quyết hồ sơ công chứng
- Đối với hợp đồng đơn giản thời hạn công chứng không quá 3 ngày làm việc; đối với hợp
đồng phức tạp không quá 10 ngày làm việc; đối với hợp đồng đặc biệt phức tạp không quá 30
ngày làm việc, kể từ khi thụ lý.
- Riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà là 5-7 ngày làm việc.
- Đối với các hồ sơ yêu cầu công chứng khác nếu hồ sơ đầy đủ được nhận và giải quyết
ngay trong ngày.
I.1.2.6. Một số lưu ý khi yêu cầu công chứng
Trường hợp người yêu cầu công chứng không tự đọc, tự viết tiếng Việt được thì phải có
người làm chứng hoặc người phiên dịch đọc hoặc dịch lại cho nghe trước khi ký tên hoặc
điểm chỉ vào hợp đồng, văn bản giao dịch. Người làm chứng phải là người đọc thông viết

thạo tiếng Việt, người phiên dịch là người có thể dịch đúng và chính xác nội dung hợp đồng,
văn bản giao dịch từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài và ngược lại. Người làm chứng, người
dịch là người không có quyền và nghĩa vụ liên quan đến nội dung hợp đồng, giao dịch, phải
có đủ năng lực hành vi và mang theo chứng minh nhân dân, hộ khẩu.
Hồ sơ nộp tại cơ quan công chứng gồm các giấy tờ bản chính kèm theo 01 bản photocopy,
không yêu cầu phải chứng nhận sao y bản chính.
Đối với các hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng bản sao, bản
dịch có các giấy tờ, tài liệu nước ngoài, thì các giấy tờ, tài liệu này phải được hợp pháp hoá
lãnh sự trước khi sử dụng ở Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật Việt Nam hoặc điều ước
quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác.
Việc công chứng được thực hiện tại trụ sở của Phòng Công chứng, trừ các trường hợp sau
đây được thực hiện ngoài trụ sở Phòng Công chứng:
- Việc công chứng di chúc của người mà tính mạng bị cái chết đe dọa do bệnh tật, tai
nạn hoặc người bị bại liệt, người già yếu không thể đi lại được.
- Việc công chứng hợp đồng, giao dịch và chữ ký của người đang bị tạm giam hoặc
thi hành án Phạt tù, người bị bại liệt, người già yếu không thể đi lại được hoặc có lý do
chính đáng khác không thể đến trụ sở cơ quan công chứng.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Phòng Công chứng số 3 thành phố Hồ Chí Minh có trụ sở tại: 12 đường Thống Nhất,
phường Bình Thọ, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh .Trưởng phòng: Ông Trần Anh
Tuấn, Phó Trưởng phòng: Bà Nguyễn Thị Lệ Thuỷ.
Địa hạt chứng nhận giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản của Phòng Công chứng
số 3 toạ lạc tại các quận 2, quận 9, quận Thủ Đức (địa hạt được phân chia theo Quyết định số
201/2003/QĐ-UB của UBND TP.HCM), và giao dịch dân sự có yếu tố nước ngoài (liên quan
đến bất động sản) ngoài các quận trên còn thêm huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi.
Phòng Công chứng số 3 được thành lập theo Quyết định số 60/QĐ-UB-NC ngày
06/01/1999 của ủy ban nhân dân thành phố. Năm 2001, được đổi tên thành Phòng Công
chứng số 3 thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định số 36/2001/QĐ-UB ngày 26/4/2001 của
ủy ban nhân dân thành phố.
Phòng Công chứng số 3 đặt dưới sự quản lý của Giám đốc Sở tư pháp, có tư cách pháp

nhân, có trụ sở riêng, tài khoản riêng và con dấu mang hình quốc huy. Phòng Công chứng số
3 có Trưởng phòng, công chứng viên, chuyên viên nghiệp, Bộ phận kế toán, Bộ phận lưu trữ,


Bộ phận thu ngân, hành chính, văn thư. Hiện nay, Phòng có 05 công chứng viên (gồm cả
Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng), 03 cán bộ nghiệp vụ, và 10 nhân viên khác. Các phòng
chứng năng cụ thể được phân bố như sau : phòng số 7 là bộ phận lưu trữ hợp đồng, bán mẫu
hợp đồng và mẫu phiếu yêu cầu công chứng ; phòng số 5 là bộ phận đánh máy ; phòng số 2
(Trưởng phòng), số 3 (Phó Trưởng phòng), số 4 và số 6 là
các phòng công chứng viên ;
phòng số 1 là bộ phận kế toán, thu phí và trả hồ sơ .
Trưởng phòng Công chứng điều hành và chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của Phòng.
Chức năng – Nhiệm vụ của phòng công chứng
Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch
khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại, và quan hệ xã hội khác và thực
hiện các việc khác theo quy định tại Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính
phủ về công chứng, chứng thực. Các hợp đồng, giao dịch được công chứng là các hợp đồng,
giao dịch mà pháp luật quy định phải công chứng hoặc pháp luật không quy định phải công
chứng nhưng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu.
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu chính của đề tài bao gồm:
- Tìm hiểu về bất động sản, thị trường bất động sản và về hoạt động công chứng.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động cụ thể của Phòng công chứng số 3 về vấn đề
chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản.
- Rút ra một số khó khăn chung và đề xuất kiến nghị giải quyết.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện, đề tài có sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết
Là việc đi tìm kiếm các tài liệu khoa học như các loại sách về thị trường bất động sản,

các nghiên cứu về TT BĐS, thu thập các dữ liệu là những cơ sở lý thuyết ( khái niệm, quy
luật…) làm căn cứ khoa học để tiến hành nghiên cứu cho đề tài.
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Là việc sưu tập, kế thừa những nghiên cứu trước đây đã được xuất bản như các bài
báo, tạp chí có liên quan đến vấn đề công chứng tại TP.HCM để phục vụ cho việc nghiên
cứu.
- Phương pháp so sánh:
So sánh các số liệu thu thập được để tìm sự khác biệt và tìm mối tương quan giữa các
đối tượng để rút ra những nhận xét và đánh giá khách quan.
- Phương pháp phân tích - tổng hợp
Là việc phân tích - tổng hợp những kết quả thu thập để đưa ra kết quả hoạt động của
phòng công chứng số 3 TP.HCM.
- Phương pháp chuyên gia:
Là phương pháp tham khảo ý kiến của những người am hiểu về thị trường bất động
sản và hoạt động công chứng nhằm khai thác được những thông tin liên quan đến những
vướng mắc phát sinh trong công tác chứng thực hợp đồng tại TP.HCM hiện nay.
I.3.3. Quy trình thực hiện


Quá trình thực hiện đề tài được thể hiện cô đọng trong sơ đồ dưới đây

Công tác chuẩn bị

Xác định vấn đề cần nghiên cứu
Xác định địa bàn nghiên cứu
Xây dựng đề cương

Thu thập thông tin
Thu thập từ sách báo, mạng internet...
Thu thập từ cơ quan thực tập và các cơ

quan hữu quan
Xử lý thông tin

Chắt lọc, phân loại, sắp xếp các thông
tìm được
Thống kê, phân tích để lập bảng, biểu
từ số liệu thô

Thực hiện báo cáo
Thêm thông tin vào khung báo cáo dựa
theo đề cương
Tham khảo ý kiến giáo viên hướng dẫn
Tham khảo ý kiến cơ quan thực tập

Hoàn tất báo cáo

Hoàn chỉnh nội dung và hình thức báo
cáo


PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Trình tự, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất
động sản tại phòng công chứng số 3 TP.HCM
II.1.1. Trình tự, thủ tục chung giải quyết hồ sơ chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại các phòng công chứng
Trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ chuyển dịch quyền quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại các phòng công chứng trên địa bàn TP.HCM được thể hiện như sau :
II.1.1.1. Trình tự
- Một trong hai bên chuyển nhượng nộp hồ sơ hoặc có thể ủy quyền cho người khác nộp
thay tại Phòng Công chứng.

- Khi nhận hồ sơ, công chứng viên viết biên nhận hồ sơ. Biên nhận hồ sơ ghi rõ ngày ký
hợp đồng, số phòng nơi hai bên đến để ký hợp đồng và trả hồ sơ.
- Đến ngày hẹn hai bên mang theo biên nhận, giấy tờ tùy thân, hộ khẩu hoặc giấy xác
nhận thường trú, tạm trú đến Phòng Công chứng nhận bản hợp đồng đã được đánh máy, đọc
lại (khi đọc có vấn đề nào không rõ, không hiểu sẽ được công chứng viên giải thích và hướng
dẫn) sau đó ký tên vào hợp đồng trước mặt công chứng viên.
II.1.1.2. Thủ tục
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nộp tại Phòng Công
chứng gồm có :
1. Bản thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (bán, cho, đổi) do hai bên soạn
thảo, các bên cũng có thể yêu cầu Phòng Công chứng soạn thảo hợp đồng.
2. Phiếu yêu cầu công chứng (do Phòng Công chứng cung cấp cho khách hàng).
3. Giấy tờ tùy thân của các bên, gồm 1 trong các giấy tờ sau : Chứng minh nhân dân, hộ
chiếu hoặc chứng minh quân đội, chứng minh công nhân quốc phòng, giấy kiểm tra tạm thời
(do Công an cấp Quận, Huyện cấp) còn thời hạn sử dụng.
4. Hộ khẩu hoặc giấy xác nhận địa chỉ thường trú, tạm trú của các bên.
5. Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng là các giấy tờ hợp
lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 2 bản quy định về
trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị; thủ tục
chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm
theo Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/6/2000 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ
Chí Minh và các giấy tờ được qui định bổ sung trong Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT/BTP-BTNMT giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - Môi trường bao gồm:
a) Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước 30/4/1975:
- Bằng khoán điền thổ (đất thổ cư) ghi rõ trên đất có nhà; Văn tự đoạn mãi bất động sản
(nhà và đất) có chứng nhận của Phòng Chưởng khế Sài gòn, đã trước bạ (đối với trường
hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ký vào bằng khoán điền thổ).


- Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc do chính quyền chế độ

cũ cấp : Đô trưởng Sài gòn, Tỉnh trưởng Gia Định hoặc các Tỉnh khác nay thuộc địa phận
TPHCM.
-Văn tự mua bán chuyển nhượng quyền sở hữu nhà có chính quyền cũ thị thực hoặc
chứng nhận , đã trước ba; Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà do các đương
sự tự lập ra, đã trước bạ.
b) Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau 30/4/1975:
- Quyết định, giấy phép hoặc giấy chứng nhận của UBND.TP, UB xây dựng cơ bản TP,
Sở Xây dựng TP, Sở Quản lý Nhà đất và CTCC TP, Sở Nhà đất TP, Kiến trúc sư trưởng
TP, UBND Quận - Huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây
dựng nhà.
Đối với giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày 06/10/1993 phải là
giấy phép xây dựng được cấp sau khi đã có giấy phép khởi công xây dựng
Đối với giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo biên
bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng trên nền
nhà cũ) hoặc chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại công văn số 647/CP-ĐC
ngày 31/5/1995 của Tổng Cục Địa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là
hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo quy định.
- Giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất TP hoặc UBND Quận-Huyện cấp có
nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho người thụ ủy và đã thực hiện thủ tục trước bạ
chuyển quyền
- Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền (thay thế bản
chính).
- Quyết định hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân huyện cấp, công nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khu vực nông thôn trước khi có quyết định chuyển thành
đô thị của cơ quan có thẩm quyền hoặc ngoài khu vực nội thị trấn ở các huyện; đã trước
bạ.
c) Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày 30/4/1975 phải kèm theo chứng
từ hợp lệ của chủ cũ :
- Tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được lập taị Phòng Chưởng

Khế Sài Gòn, tại Phòng Công Chứng Nhà Nước hoặc được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền chứng nhận và đã trước bạ.
- Bản án hoặc quyết định của Toà án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu lực pháp
luật.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc
UBND Huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng ký tại Sở Nhà đất
(nay là Sở Tài Nguyên & Môi Trường) hoặc Phòng Xây dựng-Giao thông vận tải Quận.
- Văn bản bán đấu giá bất động sản có chứng nhận của công chứng viên và bản án, quyết
định, văn bản có liên quan của Tòa án, cơ quan thi hành án, trung tâm dịch vụ bán đấu giá
tài sản, đã trước bạ và đăng ký tại Sở Tài Nguyên & Môi Trường trong trường hợp nhà
mua qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành
án.


6. Bản vẽ hiện trạng nhà ở, đất ở do các đơn vị có chức năng đo vẽ thiết lập được duyệt
của Uỷ ban nhân dân quận nơi căn nhà tọa lạc.
7. Trường hợp chuyển dịch sở hữu đối với nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì không cần phải kèm theo bản vẽ hiện trạng nhà ở, đất ở
(trừ trường hợp nhà, đất có thay đổi diện tích so với giấy chứng nhận hoặc bán một phần căn
nhà).
8. Trường hợp có chứng từ sở hữu hợp lệ về nhà ở, đất ở do cơ quan có thẩm quyền của
chế độ cũ cấp, chủ sở hữu cần liên hệ với Uỷ ban nhân dân quận để xác nhận nhà không
thuộc diện Nhà nước quản lý.
9. Đối với việc yêu cầu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu
chung, thì người yêu cầu công chứng còn phải nộp văn bản đồng ý của chủ sở hữu chung
khác. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất hoặc trong trường hợp mua bán
một phần nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì nộp văn bản khước từ mua của chủ sở hữu
chung khác hoặc giấy tờ chứng minh về việc hết thời hạn do pháp luật quy định, kể từ ngày
chủ sở hữu chung nhận được thông báo bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu
chung nào mua.

10. Trong trường hợp công chứng hợp đồng mua bán nhà ở đang cho thuê, thì người yêu
cầu công chứng còn phải nộp văn bản khước từ mua của bên thuê hoặc giấy tờ chứng minh về
việc hết thời hạn do pháp luật quy định.
11. Các giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy
xác nhận chưa đăng ký kết hôn), giấy chứng minh tài sản chung, tài sản riêng theo quy định
của pháp luật (nếu có).
12. Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
- Đối với việc mua nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (theo điều 126 Luật
Nhà ở, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:
- Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam
- Người có công đóng góp với đất nước
- Nhà văn hóa, nhà khoa học và chuyên gia hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm
phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước.
- Người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc các diện trên đã về Việt Nam cư
trú với thời hạn được phép từ 06 tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một
căn hộ.
II.1.2. Quy trình công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động
sản tại phòng công chứng số 3 TP.HCM
Quy trình công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán – chuyển nhượng bất động sản tại
phòng công chứng số 3 TP.HCM được thể hiện khái quát như sau:
Tiếp nhận hồ sơ
Kiểm tra hồ sơ ban đầu
Hướng dẫn mua, bổ sung hồ sơ
Viết phiếu hẹn

Thụ lý hồ sơ

II.1.2.1. Quy trình công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà
Trong trường hợp giao dịch xảy ra là mua bán nhà thì việc công chứng được thực hiện
qua các bước sau đây:
a) Tiếp nhận hồ sơ :
Một trong hai bên mua bán đến phòng công chứng nộp hồ sơ cho công chứng viên tại
các phòng số 2, số 3, số 4 và số 6. Hồ sơ gồm :
+ Đối với cá nhân bên bán:
Bên bán cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau :
- Phiếu yêu cầu công chứng ( có thể tham khảo mẫu hoặc mua tại phòng số 7).
Bản sao các loại giấy tờ tùy thân :
- Chứng minh nhân dân hoặc các loại giấy tờ tùy thân khác như: hộ chiếu…
- Hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú (KT3).
- Đăng ký kết hôn hay giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân (kèm theo bản án
trong trường hợp ly hôn, khai tử …).
- Giấy cư trú thời hạn 3 tháng liên tục trở lên đối với cá nhân nước ngoài.
- Giấy tờ chứng minh đại diện theo ủy quyền hoặc theo pháp luật về giám hộ
(Giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền).
+ Đối với cá nhân bên mua:
Bên mua chỉ cần chuẩn bị bản sao những giấy tờ sau :


- Chứng minh nhân dân hoặc các loại giấy tờ tùy thân khác như: hộ chiếu…
- Hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú (KT3)
- Giấy chứng minh quyền được mua nhà ở, nhận nhà ở tại Việt Nam đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài.
+ Đối với pháp nhân :
Đối với pháp nhân thì dù là bên bán hay bên mua đều phải chuẩn bị đầy đủ các
giấy tờ sau :
- Phiếu yêu cầu công chứng
- Giấy phép thành lập, Giấy phép đăng ký kinh doanh, Giấy phép hoạt động, Giấy

phép đặt văn phòng đại diện tại Việt Nam …
- Giấy tờ tùy thân, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu người đại diện pháp nhân.
- Biên bản họp Hội đồng thành viên (đối với Công ty Trách nhiệm hữu hạn) hoặc
Hội đồng quản trị (đối với Công ty Cổ phần).
- Giấy tờ chứng minh là người đại diện (nếu là người đại diện theo ủy quyền).
- Nếu đại diện pháp nhân là người nước ngoài không biêt tiếng Việt thì phải có
phiên dịch, người phiên dịch phải có Chứng minh nhân dân.
+ Đối với tài sản tham gia giao dịch là nhà ở hoặc nhà ở gắn liền với đất ở:
Để tài sản là nhà ở hoặc nhà ở gắn liền với đất ở đủ điều kiện tham gia giao dịch
thì phải có các giấy tờ sau :
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo qui định của pháp luật (giấy hồng)
hoặc các giấy tờ hợp lệ về nhà ở (giấy trắng). Đối với trường hợp các loại giấy trắng
thì thường tại Phòng công chứng số 3 hay xuất hiện hai loại :
-> Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : những trường hợp này thì phải đảm
bảo chứng minh được là đã có xây dựng nhà bằng các giấy tờ như : giấy phép xây
dựng, biên bản kiểm tra công trình hoàn thành.
-> Giấy phép mua bán chuyển dịch nhà (do huyện Thủ Đức cấp): những
trường hợp này nếu không có bản vẽ nhà thì phải bổ sung bản vẽ hiện trạng nhà
xác nhận bởi phòng quản lý đô thị. Nếu có bản vẽ nhà và hiện trạng không thay
đổi thì sử dụng bản vẽ cũ do phòng Xây dựng Giao thông vận tải (cũ) duyệt.
Tính hợp lệ của các loại giấy trắng khác sẽ được nói rõ khi gặp công chứng
viên.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Trường hợp nhà mua bán một phần thì phải có bản vẽ xác định diện tích nhà mua
bán (có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền)
- Trường hợp nhà có biến động, thay đổi thì phải được đăng ký với cơ quan có
thẩm quyền.
- Giấy chứng minh về tài sản chung, riêng (nếu có)
+ Hợp đồng giao dịch :
Hợp đồng giao dịch trong trường hợp này có tên là « Hợp đồng mua bán nhà ».

Hợp đồng này có thể do các bên biên soạn có nội dung không trái với quy định của
pháp luật và đạo đức hoặc sử dụng mẫu do các cơ quan nhà nước ban hành (Phòng
công chứng có niêm yết và cung cấp mẫu tại phòng số 7). Khách có thể viết vào hợp


đồng mẫu và được cán bộ nghiệp vụ hướng dẫn nếu không rõ. Các nội dung cơ bản
của mẫu hợp đồng mua bán nhà gồm :
- Thời điểm ký kết hợp đồng.
- Các bên tham gia : họ tên chồng và vợ, ngày tháng năm sinh, số chứng minh
nhân dân, địa chỉ thường trú.
- Đối tượng của hợp đồng : căn nhà tham gia giao dịch, thực trạng của căn nhà,
tình trạng pháp lý của căn nhà.
- Giá và phương thức thanh toán
- Giao nhận nhà và giấy tờ nhà : thời điểm giao nhận nhà, quyền và nghĩa vụ mỗi
bên đối với tài sản và giấy tờ nhà.
- Việc nộp thuế và lệ phí.
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
- Các thỏa thuận khác.
- Cam kết của các bên.
- Điều khoản cuối cùng.
- Tên và chữ ký của bên bán và bên mua
Trường hợp cả hai bên đều chưa biết mua, nộp hồ sơ hoặc chưa chắc chắn thì vào gặp
công chứng viên để được hướng dẫn chi tiết.
Sau khi nộp hồ sơ tại các phòng công chứng viên, các công chứng viên sẽ duyệt hồ sơ
tại chỗ và cho khách biết hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ hay chưa, nếu thiếu thì công chứng viên
sẽ hướng dẫn bổ sung. Sau khi nhận đủ hồ sơ thì công chứng viên sẽ viết biên nhận hồ sơ
(phiếu hẹn), trong đó ghi rõ ngày ký hợp đồng, số phòng nơi hai bên đến để ký hợp đồng
và trả hồ sơ.
Trường hợp thiếu một vài loại giấy tờ đơn giản như bản sao Chứng minh nhân dân
hoặc bản sao hộ khẩu thì có thể « cho nợ » đến ngày ký hợp đồng bổ sung sau .

Trường hợp có nhu cầu lập hợp đồng tại Phòng công chứng thì hợp đồng sẽ được biên
soạn trong thời gian hẹn.
Thời gian hẹn thông thường tại Phòng công chứng số 3 TP.HCM là 3 ngày làm việc,
nếu lượng hồ sơ quá đông thì tối đa là 5 ngày làm việc.
b) Thụ lý hồ sơ :
Trong thời gian hẹn, công chứng viên sẽ xem lại hồ sơ, tìm thông tin xác minh về các
bên tham gia, bất động sản tham gia trong hợp đồng từ các nguồn thông tin như : cơ sở dữ
liệu của Phòng, mạng internet và từ các cơ quan có liên quan khác. Trường hợp có yêu
cầu đánh máy, hợp đồng sẽ được biên soạn và đánh máy tại phòng số 5. Trường hợp đã có
hợp đồng thì hợp đồng sẽ được kiểm tra lại tính hợp pháp. Sau đó, hợp đồng sẽ được công
chứng viên duyệt và lưu tạm tại phòng công chứng viên.
c) Trả hồ sơ :
Đến ngày hẹn, hai bên mua bán mang phiếu hẹn, bản gốc giấy tờ tùy thân, hộ khẩu
hoặc giấy đăng ký tạm trú đến ngay phòng công chứng viên theo phiếu hẹn. Tại đây, hai
bên sẽ được nhận bản hợp đồng đã được đánh máy, được đọc lại bản hợp đồng (khi đọc
nếu có vấn đề nào không hiểu rõ sẽ được công chứng viên giải thích, nếu có sai sót thì sẽ
sang phòng số 1 để chỉnh sửa), sau đó cùng ký tên vào hợp đồng và điểm chỉ vào bản lưu


dưới sự chứng kiến của công chứng viên. Sau đó hai bên nhận lại hồ sơ gốc và ra phòng
số 1 chờ đóng lệ phí và nhận hợp đồng.
Công chứng viên sẽ ký tên vào tờ chứng đính kèm với hợp đồng (3 bản). Nội dung tờ
chứng nêu lên các bên tham gia, tài sản tham gia, năng lực hành vi dân sự của các bên, số
bản hợp đồng, số hợp đồng, ngày tháng năm công chứng. Các bản hợp đồng sẽ được đóng
mộc « Bên bán », « Bên mua » và « Bản lưu » để phân biệt. Công chứng viên hoặc sẽ đích
thân đem hợp đồng hoặc nhờ nhân viên nghiệp vụ mang hợp đồng ra phòng số 1 để tiến
hành tính mức phí phải thu. Sau khi đóng phí, hợp đồng sẽ được đóng dấu, lưu lại một
bản tại phòng công chứng và trả hai bản hợp đồng cho hai bên. Bản lưu được bấm chung
với bản sao các giấy tờ liên quan đến hợp đồng, được nhập lưu trữ vào cơ sở dữ liệu của
phòng và được lưu vào kho.

II.1.2.2. Quy trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong trường hợp giao dịch xảy ra là mua bán nhà thì việc công chứng được thực hiện
qua các bước sau đây:
a) Tiếp nhận hồ sơ :
Một trong hai bên mua bán đến phòng công chứng nộp hồ sơ cho công chứng viên tại
các phòng số 2, số 3, số 4 và số 6. Hồ sơ gồm :
+ Đối với cá nhân bên bán:
Bên bán cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau :
- Phiếu yêu cầu công chứng ( có thể tham khảo mẫu hoặc mua tại phòng số 7).
Bản sao các loại giấy tờ tùy thân :
- Chứng minh nhân dân hoặc các loại giấy tờ tùy thân khác như: hộ chiếu…
- Hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú (KT3).
- Đăng ký kết hôn hay giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân (kèm theo bản án
trong trường hợp ly hôn, khai tử …).
- Giấy cư trú thời hạn 3 tháng liên tục trở lên đối với cá nhân nước ngoài.
- Giấy tờ chứng minh đại diện theo ủy quyền hoặc theo pháp luật về giám hộ
(Giấy ủy quyền hoặc Hợp đồng ủy quyền).
+ Đối với cá nhân bên mua:
Bên mua chỉ cần chuẩn bị bản sao những giấy tờ sau :
- Chứng minh nhân dân hoặc các loại giấy tờ tùy thân khác như: hộ chiếu…
- Hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú (KT3)
- Giấy chứng minh quyền được mua nhà ở, nhận nhà ở tại Việt Nam đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài.
+ Đối với pháp nhân :
Đối với pháp nhân thì dù là bên bán hay bên mua đều phải chuẩn bị đầy đủ các
giấy tờ sau :
- Phiếu yêu cầu công chứng
- Giấy phép thành lập, Giấy phép đăng ký kinh doanh, Giấy phép hoạt động, Giấy
phép đặt văn phòng đại diện tại Việt Nam …
- Giấy tờ tùy thân, Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu người đại diện pháp nhân.

- Biên bản họp Hội đồng thành viên (đối với Công ty Trách nhiệm hữu hạn) hoặc
Hội đồng quản trị (đối với Công ty Cổ phần).
- Giấy tờ chứng minh là người đại diện (nếu là người đại diện theo ủy quyền).
- Nếu đại diện pháp nhân là người nước ngoài không biêt tiếng Việt thì phải có
phiên dịch, người phiên dịch phải có Chứng minh nhân dân.
+ Đối với tài sản tham gia giao dịch là đất ở hoặc đất ở có tài sản gắn liền:
Để tài sản là đất ở hoặc đất ở có tài sản gắn liền đủ điều kiện tham gia giao dịch
thì phải có các giấy tờ sau :
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở theo qui định của pháp luật (giấy đỏ) hoặc
giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở có ghi nhận tài sản gắn liền với đất (giấy đỏ).
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Trường hợp nhà, đất mua bán một phần thì phải có bản vẽ xác định diện tích nhà
mua bán (có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền)
- Trường hợp nhà, đất có biến động, thay đổi thì phải được đăng ký với cơ quan có
thẩm quyền.
- Giấy chứng minh về tài sản chung, riêng (nếu có)
- Giấy xác nhận tiền sử dụng đất không thuộc ngân sách nhà nước đối với tổ chức
kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
+ Hợp đồng giao dịch :
Hợp đồng giao dịch sẽ chia ra hai trường hợp, trường hợp giấy đỏ chỉ ghi nhận
quyền sử dụng đất thì hợp đồng sẽ có tên là « Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất », trường hợp giấy đỏ vừa ghi nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất thì hợp đồng sẽ có tên là « Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Có tài
sản gắn liền với đất) ». Hợp đồng này có thể do các bên biên soạn có nội dung không
trái với quy định của pháp luật và đạo đức hoặc sử dụng mẫu do các cơ quan nhà nước
ban hành (Phòng công chứng có niêm yết và cung cấp mẫu tại phòng số 7). Khách có
thể viết vào hợp đồng mẫu và được cán bộ nghiệp vụ hướng dẫn nếu không rõ. Nội

dung cơ bản của mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm :
- Thời điểm ký kết hợp đồng.
- Các bên tham gia : họ tên chồng và vợ, ngày tháng năm sinh, số chứng minh
nhân dân, địa chỉ thường trú.
- Đối tượng của hợp đồng : thửa đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có), thực trạng
thửa đất (và tài sản), tình trạng pháp lý.
- Giá và phương thức thanh toán
- Giao nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) và
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn
liền (nếu có): thời điểm giao nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền (nếu có),
quyền và nghĩa vụ mỗi bên đối với tài sản và giấy tờ.
- Việc nộp thuế và lệ phí.
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
- Các thỏa thuận khác.