NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (721.73 KB, 82 trang )
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hồng Lam
______________________________________________________________________
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG
TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN THỊ HỒNG LAM
03135032
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-
_________________________________________________________________
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN THỊ HOÀNG LAM
“NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG
TÍN”
Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ………………………………
- Tháng 7 năm 2007 -
_________________________________________________________________
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
LỜI CẢM ƠN
šš&››
Luận văn tốt nghiệp là sản phẩm đầu tiên và cũng là tài sản giá trị nhất
của mỗi sinh viên, nó là thước đo đánh giá quá trình học tập và rèn luyện của mỗi
sinh viên. Cầm cuốn luận văn trên tay, tôi rất cảm động và biết ơn những người
đã giúp đỡ, chỉ bảo tôi hoàn thành cuốn luận văn này.
Đặc biệt, con xin gởi lời cảm ơn sinh thành dưỡng dục của cha mẹ đã
dành cho con, tạo mọi điều kiện cho con học tập và rèn luyện để con đạt được kết
quả như ngày hôm nay.
Xin chân thành biết ơn, quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành
Phố Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình
chỉ dạy và truyền đạt những kiến thức vô cùng quý báu trong suốt quá trình học
tập và rèn luyện tại trường.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến cô Ngô Thị Ngọc Hà – Bộ môn
Kinh tế đất và Bất Động Sản đã tận tình chỉ dạy và giúp đỡ em hoàn thành bài
luận văn này.
Xin cảm ơn Hiệp hội Bất Động Sản Thành Phố Hồ Chí Minh và các
anh chị trong Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đã tạo điều kiện
cho em có cơ hội được thực tập và làm quen với những kiến thức thực tế, giúp
em hoàn thành bài luận văn của mình.
Xin cảm ơn các bạn sinh viên lớp Quản lí thị trường bất động sản K29
đã động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 7 năm 2007
Sinh viên
Nguyễn Thị Hoàng Lam
_________________________________________________________________
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoàng Lam, Khoa Quản lý Đất đai &
Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC
SÀI GÒN THƯƠNG TÍN”
Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Ngọc Hà, bộ môn: Kinh tế đất và Bất
động sản, Khoa Quản Lí Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Hoạt động đầu tư phát triển các dự án bất động sản đóng góp phần lớn vào
sự phát triển của thị trường bất động sản. Để hoạt động này được tiến hành một
cách thuận lợi đòi hỏi phải làm tốt công tác phân tích dự án đầu tư bất động sản,
đặc biệt là lĩnh vực phân tích tài chính. Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn
Thương Tín là đối tượng được chọn để nghiên cứu hoạt động này.
Trên cơ sở lý thuyết về phân tích và thẩm định dự án đầu tư, về tài chính,
về tín dụng ngân hàng, về quản lý thị trường bất động sản và các văn bản pháp
quy có liên quan và bằng các phương pháp như điều tra thu thập thông tin, phân
tích –tổng hợp, thống kê, dự báo, chuyên gia, đề tài tập trung nghiên cứu công
tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại Công ty, từ đó biết được những thế mạnh,
những tồn đọng trong công tác này và đề xuất hướng phát triển phù hợp hơn,
hiệu quả hơn.
Cụ thể, đề tài đã nghiên cứu về thực trạng công tác phân tích tài chính dự
án đầu tư bất động sản của Công ty Cố phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín, thực
hiện phân tích tài chính một dự án đầu tư bất động sản cụ thể tại công ty, đánh
giá công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty và đưa ra
đề xuất . Qua đó, có thể nhận thấy hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản tại công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín đang được thực hiện
khá tốt; các chỉ tiêu phân tích tài chính đảm bảo được yêu cầu đối với dự án, đặc
biệt sử dụng phân tích độ nhạy giúp cho hoạt động phân tích được đảm bảo độ an
toàn hơn. Tuy nhien, công ty vẫn chưa ban hành được qui trình phân tích dự án,
số lượng các giả thiết ít, thiếu cơ cấu về các loại vốn, đặc biệt thiếu cơ cấu vốn từ
việc thu tiền ứng trước của khách hàng và chưa phân loại được theo đối tượng
khách hàng đồng thời phối hợp với các phòng ban chưa chặt chẽ về chuyên môn.
Qua đó, đề xuất một số giái pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
phân tích tài chính dự án đầu tư bất đông sản tại công ty.
_________________________________________________________________
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trang 1
PHẦN I TỔNG QUAN
3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
3
I.1.1. Cơ sở khoa học
3
I.1.2. Cơ sở pháp lý
16
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
17
I.2. Giới thiệu về công ty
19
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
22
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
23
II.1. Hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Sacomreal
23
II.1.1. Thực trạng hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động
sản tại công ty
23
II.1.2. Công tác tiến hành phân tích tài chính một dự án cụ thể
31
II.2. Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại công
ty
51
II.2.1. Về công tác thu thập thông tin
51
II.2.2. Về qui trình phân tích dự án
52
II.2.3. Về phương pháp phân tích
52
II.2.4. Về đội ngũ phân tích viên
53
II.2.5. Về xây dựng dòng tiền của dự án
53
II.2.6. Về các chỉ tiêu đánh giá độ an toàn tài chính
54
II.3. Những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của công tác phân tích tài chính dự
án đầu tư tại công ty
54
II.3.1. Về công tác thu thập thông tin
54
II.3.2. Về qui trình phân tích dự án
55
II.3.3. Về phương pháp phân tích
57
II.3.4. Về đội ngũ phân tích viên
57
II.3.5. Về xây dựng dòng tiền của dự án
58
II.3.6. Về các chỉ tiêu đánh giá độ an toàn tài chính
58
KẾT LUẬN
59
Kết luận
59
Kiến nghị
60
_________________________________________________________________
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng I.1: Phân công lập dự án đầu tư ............................................................................................. 9
Bảng II.1: Khái toán vốn đầu tư dự án Phú Thọ Hòa .............................................................. 34
Bảng II.2: Nhu cầu vốn dự án ......................................................................................................... 35
Bảng II.3: Nhu cầu vốn của Sacomreal
....................................................................................... 36
Bảng II.4: Phân bổ nhu cầu vốn của dự án ................................................................................. 36
Bảng II.5: Cơ cấu doanh thu theo phương án 01....................................................................... 37
Bảng II.6: Chi tiết doanh thu theo phương án 01 .......................................................38
Bảng II.7: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 01..........................................38
Bảng II.8: Kế hoạch vay và trả vay của dự án Phú Thọ Hòa theo phương án 01........39
Bảng II.9: Kế hoạch vay và trả vay của Sacomreal theo phương án 01 và 02 ............40
Bảng II.10: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 01 ..............................................40
Bảng II.11: Ngân lưu tài chính của dự án theo phương án 01 ....................................41
Bảng II.12: Ngân lưu tài chính của dự án theo phương án 03 ....................................42
Bảng II.13: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 01.............................43
Bảng II.14: Độ nhạy một chiều của dự án theo phương án 01 ...................................47
Bảng II.15: Độ nhạy hai chiều của dự án theo phương án 01.....................................48
Bảng II.16: Độ nhạy một chiều của Sacomreal theo phương án 01............................49
Bảng II.17: Độ nhạy hai chiều của Sacomreal theo phương án 01 và 03....................50
Bảng II.18: Lưu đồ quy trình đầu tư..........................................................................56
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình I.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy điều hành của công ty .......................................................... 20
DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC
_________________________________________________________________
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Hình 01: Vị trí đầu tư dự án
Hình 02: Mô hình phối cảnh dự án Căn hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa – Lũy Bán
Bích- Quận Tân Phú- Tp Hồ Chí Minh.
Bảng 01: Cơ cấu các loại căn hộ của dự án Khu căn hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa
Bảng 02: Phân tích nguồn vốn góp giữa Sacomreal và Công ty 584
Bảng 03: Phương án giá bán các căn hộ chung cư theo tầng
Bảng 04: Cơ cấu doanh thu theo phương án 2
Bảng 05: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 2
Bảng 06: Cơ cấu doanh thu theo phương án 3
Bảng 07: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 3
Bảng 08: Chí phí hoạt động của dự án theo phương án 1
Bảng 09: Chí phí hoạt động của dự án theo phương án 3
Bảng 10: Kế hoạch vay và trả vay của dự án Phú Thọ Hòa theo phương án 3
Bảng 11: Kế hoạch vay và trả vay của Sacomreal theo phương án 3
Bảng 12: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 2
Bảng 13: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 3
Bảng 14: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 2
Bảng 15: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 3
Bảng 16: Độ nhạy một chiều của dự án theo phương án 3
Bảng 17: Độ nhạy hai chiều của dự án theo phương án 3
Bảng 18: Độ nhạy một chiều của Sacomreal theo phương án 3
_________________________________________________________________
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ACB: Asia Commercial Bank (Ngân hàng Á Châu)
BĐS: bất bộng sản
CBRE: CB Richard Ellis
HUD: Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
IRR: Internal Rate of Return tỷ lệ hoàn vốn nội bộ)
NVL: nguyên vật liệu
NPV: Net present value (hiện giá thu nhập thuần của dự án)
REIT: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
THCS: Trung học cơ sở
TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
TMCP: Thương mại cổ phần
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
TTBĐS : thị trường bất động sản
UBND: Ủy ban nhân dân
VAT: Thuế giá trị gia tăng (Value Additional Tax )
VNĐ: Việt Nam đồng.
WTO: World Trade Organization (Tổ chức thương mại thế giới)
_________________________________________________________________
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
PHỤ LỤC
Hình 01: Vị trí đầu tư dự án
Nguồn
www.sacomreal.com
:
_________________________________________________________________
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Hình 02: Mô hình phối cảnh dự án Căn hộ Cao cấp Phú Thọ Hòa – Lũy Bán
Bích- Quận Tân Phú- Tp Hồ Chí Minh.
_________________________________________________________________
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Nguồn :www.sacomreal.com
_________________________________________________________________
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Bảng 01: Cơ cấu các loại căn hộ của dự án Khu căn hộ Cao cấp Phú Thọ
Hòa
Diện
các
căn
(m2)
tích
Loại
Phòng
loại
căn
khách
hộ
hộ
Phòng Phòng Phòng N.vệ Hiên Lô
ăn
sinh phơi gia
ngủ
bếp
A
1
1
3
1
3
1
1
81.9
B
1
1
2
1
2
1
1
105
C
1
1
3
1
3
1
1
104.35
D
1
1
3
1
3
1
1
75.9
E
1
1
2
1
2
1
79.54
F
1
1
2
1
2
1
74.8
G
1
1
2
1
2
1
1
108
H
1
1
3
1
3
1
1
81.58
I
1
1
2
1
2
1
1
74.4
K
1
1
2
1
2
1
1
Nguồn : Phòng Kinh
Doanh
_________________________________________________________________
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Bảng 02: Phân tích nguồn vốn góp giữa Sacomreal và Công ty 584
(đơn vị tính:Triệu
đồng)
Công ty ĐTXD
và Khai Thác 50%
CTGT 584
Số
tiền
Đầu
Năm
tư ban
2005
đầu
Thực
584
Thực
tế
được
tế góp
còn
nhận
vốn
lại
lại
36.867
6.867
2.060
16.37
4
2.060
16.37
4
2.060
16.37
4
2.060
16.37
4
4.119
32.74
8
Giá trị đất
SACOMREA
L phải trả
20.493 8.434
6.867
Tiền mặt
SACOMREAL
50%
36.867
0
Tiền mặt
73.734
Tổng cộng
6.867
18.434
18.434
20.493
18.434
40.986
Nguồn: Phân tích và
tổng hợp
Bảng 03: Phương án giá bán các căn hộ chung cư theo tầng
Tầng
Đơn giá
ĐVT
Tầng 2
11.500.000
/đồng/m2
Tầng 3
11.200.000
/đồng/m2
Tầng 4
11.000.000
/đồng/m2
Tầng 5
10.400.000
/đồng/m2
Tầng 6 - 12
9.500.000
/đồng/m2
Tầng 13
9.200.000
/đồng/m2
Tầng 14 - 15
10.000.000
/đồng/m2
Trung bình
10.400.000,00
/đồng/m2
Nguồn: Phòng kinh doanh
_________________________________________________________________
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Bảng 04: Cơ cấu doanh thu theo phương án 2
STT Chủng loại
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Năm
2010 2055
70%
80%
100%
35%
1
Tầng hầm
2
Thương mại
5%
10%
20%
30%
3
Căn hộ bán
30%
45%
20%
5%
Nguồn: Phòng Marketing và Phòng kinh
doanh
Bảng 05: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 2
(đơn vị tính:Triệu
đồng)
STT Chủng loại
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
1
Tầng hầm
2
Thương mại
2.479
4.958
9.917
3
Căn hộ bán
98.123
147.184
65.415
Tổng cộng
100.602
152.142
75.332
Năm
2054
Năm
2055
TỔNG
1.597
1.676
55.089
-
-
49.583
327.076
1.597
1.676
431.748
Nguồn: Phân tích và
tổng hợp
Bảng 06: Cơ cấu doanh thu theo phương án 3
STT
Chủng loại
1
Tầng hầm
2
Thương mại
3
Căn hộ bán
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Tổng
5%
30%
60%
5%
100%
5%
10%
20%
30%
35%
100%
30%
45%
20%
5%
100%
Nguồn: Phòng Marketing và Phòng kinh
doanh
_________________________________________________________________
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Bảng 07: Doanh thu có thuế dự kiến theo phương án 3
(đơn
đồng)
Năm
2005
STT Chủng loại
Năm
2006
- 168
vị
tính:Triệu
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
TỔNG
1.008
2.016
168
3.360
9.917
14.875 17.354
1
Tầng hầm
2
Thương mại
2.479
4.958
3
Căn hộ bán
98.123
147.184 65.415 16.354
327.076
Tổng cộng
100.602 152.310 76.340 33.245 17.522
380.019
49.583
Nguồn: Phân tích và tổng
hợp
Bảng 08: Chí phí hoạt động của dự án theo phương án 1
(đơn vị tính:Triệu
đồng)
STT Diễn giải
phải
Đầu
tư
ban
đầu
Năm
2005
Năm
2006
Năm Năm
2007 2008
Năm
2054
-
-
-
-
2.348 2.466 89.276
Năm
TỔNG
2055
I
VAT
nộp
1
- Vào
21.296
2
- Ra
30.404 2.348 2.466 110.572
II
Chi
phí
299
hoạt động
5.968
9.562 6.526 6.958
1
Lãi vay
2.842
5.322 4.144 2.966
17.670
2
Quảng cáo 299
tiếp thị dự án
896
896
2.985
3
Khấu hao
2.966
-
-
88.978
4
Chi phí quản
lý
147
517
542
17.784
5
Chi phí dịch
vụ
toà nhà
162
404
412
12.893
6
Bảo trì
89
221
226
7.061
7
Chi phí bán
hàng
1.784
2.676 1.189 431
470
493
22.114
8
Hoa hồng
446
669
117
123
5.529
-
9.108
21.296
1.950 2.022 182.075
896
297
108
_________________________________________________________________
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
9
Bảo hiểm
89
Tổng cộng
299
5.968
221
226
7.061
9.562 6.526 16.066 4.298 4.488 271.351
Nguồn: Phân tích và
tổng hợp
Bảng 09: Chí phí hoạt động của dự án theo phương án 3
(đơn vị tính:Triệu
đồng)
STT Diễn giải
phải
Đầu tư
Năm
ban
2005
đầu
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
TỔNG
-
-
-
11.659
1.593
13.251
I
VAT
nộp
1
- Vào
21.296
2
- Ra
32.954
1.593
34.547
II
Chi phí hoạt
299
động
6.258
9.616
6.639
3.514
1.907
28.232
1
Lãi vay
2.842
5.019
3.765
2.510
1.255
15.391
2
Quảng cáo 299
tiếp thị dự án
896
896
896
3
Bảo trì
234
239
244
249
254
1.219
4
Chi phí bán
hàng
1.829
2.769
1.388
604
319
6.909
5
Hoa hồng
457
692
347
151
80
1.727
6.258
9.616
6.639
15.172
3.500
41.483
Tổng cộng
-
299
-
21.296
2.985
Nguồn: Phân tích và
tổng hợp
Bảng 10: Kế hoạch vay và trả vay của dự án Phú Thọ Hòa theo phương án 3
(đơn
vị
tính:Triệu
đồng)
STT
DIỄN
GIẢI
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Tổng
_________________________________________________________________
Trang 16
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
1
Gốc
4.119,08
9.093,2
9
9.093,2
9
9.093,2
9
9.093,2
9
40.492
2
Lãi
2.842
5.019
3.765
2.510
1.255
15.391
TỔNG
6.961
14.113
12.858
11.603
10.348
55.883
Nguồn: Phân tích và tổng
hợp
Bảng 11: Kế hoạch vay và trả vay của Sacomreal theo phương án 3
(đơn vị tính:Triệu
đồng)
STT
DIỄN
GIẢI
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Tổng
1
Gốc
2.869
2.869
2.869
2.869
2.869
14.345
2
Lãi
1.980
1.584
1.188
792
396
5.939
TỔNG 4.849
4.453
4.057
3.661
3.265
20.284
Nguồn: Phân tích và
tổng hợp
Bảng 12: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 2
(Đơn vị tính:Triệu đồng)
S
T
T
1
DIỄN GIẢI
Dòng
tiền
ban
đầu
Doanh thu
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2054
Năm
2055
Tổng
100.602
152.142
75.332
31.793
1.597
1.676
431.748
(18.522)
(1.060)
(1.087)
(165.157)
2
Chi phí
(299)
(6.024)
(9.340)
(6.484)
3
XD - CB
(57.164)
(114.240)
(63.467)
(63.637)
4
Lợi nhuận
trước thuế
=(1)-(2)-(3)
(57.462)
(19.663)
79.335
5.211
5
Thuế thu nhập
[(4)*28%]
6
Lợi nhuận sau
thuế =(4)+(5)
(57.462)
(19.663)
79.335
5.211
(298.508)
13.271
537
589
(31.918)
2.078
(150)
(165)
(3.496)
15.349
386
424
(35.414)
(Nguồn: Phân tích và tổng hợp)
Bảng 13: Dự trù lãi lỗ của dự án theo phương án 3
_________________________________________________________________
Trang 17
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
(đơn vị tính:Triệu đồng)
S
T
T
DIỄN GIẢI
1
Doanh thu
Dòng
tiền
ban
đầu
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Tổng
100.602
152.310
76.340
33.245
17.522
380.019
(15.172)
(3.500)
(41.483)
2
Chi phí
(299)
(6.258)
(9.616)
(6.639)
3
XD - CB
(57.164)
(114.240)
(63.467)
(63.637)
4
Lợi nhuận
trước thuế
=(1)-(2)-(3)
(57.462)
(19.897)
79.228
6.064
5
Thuế thu
nhập
[(4)*28%]
6
Lợi nhuận
sau thuế
=(4)+(5)
(57.462)
(19.897)
79.228
6.064
(298.508)
18.072
14.023
40.027
(7.281)
(3.926)
(11.208)
10.791
10.096
28.820
(Nguồn: Phân tích và tổng hợp)
Bảng 14: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 2
(đơn vị tính:Triệu
đồng)
STT
DIỄN GIẢI
Dòng
tiền
ban
đầu
A
Hệ số chiết khấu 13,8%
1
0,8787
0,7722
0,6785
0,5963
0,0016
0,0014
B
TỔNG NGÂN LƯU
VÀO
14.345
(2.060)
35.642
(1.420)
5.132
193
212
59.560
1
Lợi nhuận
(2.060)
35.642
(1.420)
5.132
193
212
45.215
2
Vốn vay
14.345
C
TỔNG NGÂN LƯU
RA
20.493
1
Chi phí lãi vay + gốc
2
Chi phí đầu tư hợp tác
20.493
D
TỔNG NGÂN LƯU
(6.148)
(5.633)
32.288
(4.554)
2.218
193
212
17.078
E
Hiện
giá
lưu[(A)x(D)]
(6.148)
(4.950)
24.932
(3.090)
1.322
0
0
8.555
ngân
Năm
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2054
Năm
2055
Tổng
14.345
3.574
3.354
3.134
2.914
3.574
3.354
3.134
2.914
0
0
42.483
24.243
20.493
Nguồn: Phân tích và
tổng hợp
_________________________________________________________________
Trang 18
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
Bảng 15: Ngân lưu tài chính của Sacomreal theo phương án 3
(đơn vị tính:Triệu đồng)
STT DIỄN GIẢI
Dòng
tiền ban Năm
đầu
2005
Năm
2006
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
Tổng
A
Hệ số chiết
khấu 13,8%
1
0,8787
0,7722
0,6785
0,5963
0,5239
B
TỔNG NGÂN
LƯU VÀO
14.345
(2.060)
35.067
(1.515)
849
501
47.188
1
Lợi nhuận
(2.060)
35.067
(1.515)
849
501
32.843
2
Vốn vay
14.345
14.345
C
TỔNG NGÂN
LƯU RA
1
Chi phí lãi
vay + gốc
2
Chi phí đầu
tư hợp tác
20.493
D
TỔNG NGÂN
LƯU
(6.148)
(6.908)
30.615
(5.572)
(2.812)
(2.763)
6.411
E
Hiện giá ngân
lưu [(A)x(D)]
(6.148)
(6.070)
23.640
(3.781)
(1.677)
(1.448)
4.516
20.493
4.849
4.453
4.057
3.661
3.265
40.777
4.849
4.453
4.057
3.661
3.265
20.284
20.493
(Nguồn: Phân tích và tổng hợp)
Bảng 16: Độ nhạy một chiều của dự án theo phương án 3
(đơn vị tính:Triệu đồng)
Doanh
thu
NPV
IRR
13.152
38,98%
Chi phí NPV
IRR
13.152
38,98%
16%
(5.028,96) -0,41%
16%
177.169,96
1414,59%
28%
(2.431,72) 12,78% 28%
153.598,72
692,58%
40%
165,51
130.009,10
407,23%
19,69% 40%
_________________________________________________________________
Trang 19
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
52%
2.762,75
24,85% 52%
106.401,09
255,99%
64%
5.359,99
29,10% 64%
82.774,69
163,68%
76%
7.957,22
32,76% 76%
59.129,91
103,17%
88%
10.554,46 36,02% 88%
35.982,20
67,65%
100%
13.151,69 38,98% 100%
13.151,69
38,98%
112%
15.748,93 41,70% 112%
(9.696,82)
-1,65%
124%
18.346,16 44,23% 124%
(32.563,33)
#NUM!
136%
20.943,40 46,60% 136%
(55.447,84)
#NUM!
148%
23.540,63 48,84% 148%
(78.350,35)
#NUM!
160%
26.137,87 50,96% 160%
(101.270,87)
#NUM!
172%
28.735,10 52,99% 172%
(124.209,39)
#NUM!
184%
31.332,34 54,93% 184%
(147.165,91)
#NUM!
196%
33.929,57 56,79% 196%
(170.140,43)
#NUM!
Nguồn: Phân tích và tổng hợp
Bảng 17: Độ nhạy hai chiều của dự án theo phương án 3
(Đơn vị tính: triệu
đồng)
16%
64%
76%
88%
100%
112%
124%
136%
196%
38,98%
16%
64%
76%
88%
100%
112%
124%
136%
196%
16%
1377,88%
149,98%
88,78%
51,41%
0,41%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
#NUM!
28%
1383,13%
152,00%
90,99%
54,17%
12,78%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
#NUM!
_________________________________________________________________
Trang 20
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
40%
1388,38%
154,01%
93,14%
56,73%
19,69%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
#NUM!
52%
1393,62%
155,98%
95,23%
59,15%
24,85%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
#NUM!
64%
1398,87%
157,94%
97,28%
61,43%
29,10%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
#NUM!
76%
1404,11%
159,87%
99,28%
63,60%
32,76%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
#NUM!
88%
1409,35%
161,79%
101,24%
65,67%
36,02%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
#NUM!
100%
1414,59%
163,68%
103,17%
67,65%
38,98%
-1,65%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
112%
1419,83%
165,56%
105,06%
69,56%
41,70%
6,89%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
124%
1425,06%
167,42%
106,91%
71,39%
44,23%
12,68%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
136%
1430,29%
169,26%
108,74%
73,17%
46,60%
17,25%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
148%
1435,52%
171,09%
110,54%
74,89%
48,84%
21,12%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
160%
1440,75%
172,90%
112,31%
76,56%
50,96%
24,51%
#NUM!
#NUM!
#NUM!
172%
1445,98%
174,70%
114,06%
78,18%
52,99%
27,55%
12,25%
#NUM!
#NUM!
184%
1451,21%
176,48%
115,78%
79,76%
54,93%
30,32%
-2,32%
#NUM!
#NUM!
196%
1456,43%
178,25%
117,48%
81,30%
56,79%
32,88%
3,81%
#NUM!
#NUM!
Nguồn: Phân tích và
tổng hợp
Bảng 18: Độ nhạy một chiều của Sacomreal theo phương án 3
(đơn vị tính: triệu đồng)
Doanh
NPV
thu
IRR
Chi phí NPV
IRR
_________________________________________________________________
Trang 21
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
4.516
53,19%
4.516
53,19%
16%
(4.574,02) #NUM!
16%
88.213,30
3998,04%
28%
(3.275,40) #NUM!
28%
76.186,56
1872,98%
40%
(1.976,79) #NUM!
40%
64.150,63
1033,61%
52%
(678,17)
#NUM!
52%
52.105,50
599,39%
64%
620,45
#NUM!
64%
40.051,18
347,18%
76%
1.91907
39,60%
76%
27.987,66
192,06%
88%
3.217,69
47,12%
88%
16.172,68
114,06%
100%
4.516,30
53,19%
100%
4.516,30
53,19%
112%
5.814,92
58,43%
112%
(7.149,07)
#NUM!
124%
7.113,54
63,11%
124%
(18.823,45) #NUM!
136%
8.412,16
67,37%
136%
(30.506,83) #NUM!
148%
9.710,77
71,31%
148%
(42.199,21) #NUM!
160%
11.009,39
75,00%
160%
(53.900,60) #NUM!
172%
12.308,01
78,48%
172%
(65.610,98) #NUM!
184%
13.606,63
81,78%
184%
(77.330,36) #NUM!
196%
14.905,25
84,93%
196%
(89.058,75) #NUM!
Nguồn: Phân tích và tổng hợp
_________________________________________________________________
Trang 22
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
ĐẶT VẤN ĐỀ
*Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu trên địa bàn:
Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những
đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta trong thời gian
qua. Tuy còn ở giai đoạn đầu, nhưng thị trường bất động sản cũng đã đóng góp
phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn
vốn cho ngân sách Nhà Nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các
ngành kinh tế khác phát triển…Một trong những thành phần không thể thiếu,
đóng góp vào sự phát triển lớn mạnh của thị trường bất động sản chính là hoạt
động đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản của các doanh nghiệp. Tuy nhiên,
thực tế hiện nay cho thấy rất nhiều trường hợp, doanh nghiệp không có đủ năng
lực để thực hiện dự án, nhiều dự án “treo” đang là vấn đề khó khăn của doanh
nghiệp. Thực trạng như vậy một phần là vì công tác quản lí dự án đầu tư chưa
được tiến hành một các chặt chẽ, trong khi các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu
tư ở Việt Nam chưa có bề dày tích luỹ kinh nghiệm và một phần là do công tác
phân tích tài chính chưa được coi trọng và thực hiện hiệu quả ngay tại các công
ty chuyên về đầu tư bất động sản hiện nay.
Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín là một trong những công
ty kinh doanh bất động sản hàng đầu hiện nay. Đến nay, công ty đã có các dự án
hợp tác đầu tư - kinh doanh như: dự án khu nhà phố liên kế cao cấp Lộc Sơn
(BảoLộc – Lâm Đồng), dự án Căn hộ cao cấp Sacomreal 584 (quận Tân Phú), dự
án đầu tư xây dựng khu cao ốc The Everich (quận 11), dự án khu căn hộ cao cấp
Orchard Garden (Thảo Điền, quận 2) và trở thành nhà phân phối độc quyền cho
sản phẩm đất dự án của các công ty khác. Tổng vốn điều lệ của công ty đã lên
đến 505 tỷ VNĐ và trở thành một trong những đơn vị đầu tư – kinh doanh địa ốc
có uy tín trên thị trường bất động sản. Với tình hình hoạt động và khả năng thực
hiện các dự án của công ty như vậy cho thấy hoạt động phân tích dự án đầu tư,
đặc biệt là phân tích tài chính của công ty đang được tiến hành khá tốt. Tuy
nhiên, bước vào giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế mạnh mẽ như hiện nay, ngoài
việc nắm bắt những cơ hội mà quá trình này mang lại, công ty cũng sẽ phải đối
mặt với rất nhiều thử thách, đặc biệt là sự cạnh tranh hết sức khốc liệt của các
doanh nghiệp nước ngoài có quy mô lớn hơn rất nhiều lần cùng với sự chuyên
nghiệp trong mọi lĩnh vực hoạt động. Sự cạnh tranh và đào thải của thị trường
buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói chung và Công Ty Cổ Phần
Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín nói riêng phải nâng cao năng lực hoạt động và năng
lực quản lý của mình, đặc biệt là về lĩnh vực phân tích tài chính dự án đầu tư để
có thể đứng vững và phát triển lành mạnh trong giai đoạn mới này.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề, tôi mạnh dạn thực hiện đề tài
nghiên cứu “NGHIÊN CỨU VỀ HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ
ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN
THƯƠNG TÍN” nhằm hiểu rõ hơn về những hoạt động phân tích tài chính dự án
đầu tư bất động sản của công ty, từ đó đưa ra những giải pháp giúp nâng cao hiệu
_________________________________________________________________
Trang 23
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
quả hoạt động này, đóng góp vào sự phát triển lớn mạnh của công ty trong tương
lai.
*Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu công tác phân tích tài chính tại Công Ty Cổ Phần Địa Ốc
Sài Gòn Thương Tín: quy trình phân tích dự án đầu tư bất động sản, các thông số
được sử dụng để tiến hành phân tích tài chính, độ tin cậy của quá trình phân tích
tài chính…từ đó biết được những thế mạnh, những tồn đọng trong công tác phân
tích tài chính của dự án đầu tư bất động sản của công ty và đề xuất hướng phát
triển phù hợp hơn, hiệu quả hơn trong việc thực hiện công tác này.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu về hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư
bất động sản của công ty như: nghiên cứu quá trình phân tích tài chính dự án;
nghiên cứu về công tác thu thập các thông tin cần thiết cho việc phân tích, sự
phối hợp của các công tác khác phục vụ cho công tác phân tích tài chính như:
công tác nghiên cứu thị trường, công tác thẩm định giá, công tác nghiên cứu về
kỹ thuật của dự án đầu tư…..
Phạm vi nghiên cứu:
- Sử dụng các số liệu có liên quan đến dự án đầu tư bất động sản của công
ty từ lúc thành lập (năm 2004) đến nay để tiến hành phân tích và viết báo cáo;
đặc biệt là số liệu của một dự án cụ thể đã được công ty tiến hành phân tích và
đưa ra quyết định đầu tư dự án.
- Thời gian thực hiện đề tài từ ngày 15/03/07 đến 15/07/07.
- Đề tài được nghiên cứu tại Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương
Tín – hội sở chính : 177-179 Đường Nguyễn Thái Học – Phường Phạm Ngũ Lão
– Quận 1 -TP. Hồ Chí Minh.
- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về hoạt động phân tích tài chính của dự
án đầu tư bất động sản giai đoạn nghiên cứu các cơ hội đầu tư.
_________________________________________________________________
Trang 24
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Nguyễn Thị Hoàng Lam
______________________________________________________________________
PHẦN 1
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Tổng quan về đầu tư bất động sản
1. Các khái niệm:
* Đầu tư:
Đầu tư là sự hy sinh nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm
thu được các kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Các nguồn lực sử dụng có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, hay sức lao
động và trí tuệ. Kết quả đạt được có thể là sự gia tăng tài sản vật chất, tài sản tài
chính hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực.
Theo quan điểm của chủ đầu tư thì : “đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh
doanh, để từ đó thu được số vốn lớn hơn số đó bỏ ra, thông qua lợi nhuận”.
Theo quan điểm của xã hội (quốc gia): “đầu tư là hoạt động bỏ vốn phát
triển, để từ đó thu được các hiệu quả kinh tế – xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc
gia”.
*Dự án đầu tư:
Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ:
• Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt
được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
• Xét trên góc độ quản lí: Dự án đầu tư là một công cụ quản lí việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
• Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế
hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tếxã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Xét theo góc độ này, dự
án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế haọch
hóa nền kinh tế nói chung.
• Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí
cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch và thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Như vậy, để hình thành một dự án đầu tư ta cần có các yếu tố sau đây:
v Các nguồn tài nguyên bao gồm nhân lực, vật tư, các tài nguyên thiên
nhiên khác kể cả đất đai, tiền vốn và ngoại lệ.
v Hoạch định, lựa chọn các giải pháp kỹ thuật-công nghệ, tổ chức quản
trị cũng như luật lệ.
_________________________________________________________________
Trang 25
