phân tích tình hình tài chính của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín.

BÀI TẬP NHÓM: Phân tích tình hình tài chính của một công ty bất động sản.
Mục lục
Đề bài: phân tích tình hình tài chính của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương
Tín.
I. Giới thiệu về công ty
1. Sơ lược về công ty
a. Quá trình hình thành và phát triển
Ngày 29/03/2004 Công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín –
Sacomreal được thành lập. Là sự hợp nhất của các Trung tâm Giao
dịch Bất động sản của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín –
Sacombank.
Thương hiệu chính thức là: Sacomreal.
Chứng nhận đăng kí kinh doanh số 4103002210
Vốn điều lệ ban đầu 11 tỷ đồng.
Trụ sở chính đặt tại 177-179 Nguyễn Thái Học, P.Phạm Ngũ Lão, Q1
TP HCM.
Chiến lược ban đầu là: tập chung mở rộng và chuyên nghiệp hóa các
hoạt động thương mại – dịch vụ Bất động sản.
1
b. Lĩnh vực hoạt động
1) Đầu tư kinh doanh bất động sản
2) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư
3) Đầu tư ngành năng lượng
4) Tư vấn và tiếp thị bất động sản
5) Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu
6) Quản lý bất động sản và dự án đầu tư
7) Dịch vụ về nhà đất và bán đấu giá tài sản
8) Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật và trang trí nội thất
9) Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng
10) Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa
c. Quá trình hình thành và phát triển 2004-2008

Ngày 29/03/2004, công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín
– Sacommel ra đời với số vốn điều lệ khi thành lập là 11 tỷ đồng. Từ
những năm đầu thành lập, hoạt động chính của công ty là dịch vụ
quảng cáo, rao bán, môi giới bất động sản; dịch vụ pháp lý nhà đất, và
bước đầu hình thành bộ phận tư vấn trang trí nội thất. Cuối năm 2004,
cùng với sự thay đổi và những biến chuyển trong thị trường địa ốc,
công ty đã mở rộng thêm một hướng kinh doanh mới, hợp tác Đầu tư
– Kinh doanh nhà ở, khu căn hộ cao cấp: thể hiện qua viếc kí kết hợp
đồng hợp tác Đầu tư Kinh doanh Khu nhà Phố liền kế cao cấp Lộc
Sơn( Bảo Lộc) với công ty CP-DV-DL-TM-SX-XD Thành Ngọc.
Năm 2005, kí kết liên tiếp các hợp đồng xây dựng khác: căn hộ
cao cấp Phú Thọ Hòa, khu cao ốc The Everich, khu căn hộ cao cấp
Orchad Gadern…ngày 22/11/2005 tăng vốn điều lệ lên 33 tỷ
VNĐ( lần tăng vốn đầu tiên kể từ ngày hoạt động).
2
Năm 2006, tháng 3 Sacomel tiếp tục tăng vốn điều lệ lần thứ 2
lên 100 tỷ để phù hợp với định hướng phát triển các loại hình sản
phẩm kinh doanh, dịch vụ theo chiều rộng của Hội Đồng quản Trị.
Đến cuối năm 2006 tăng vốn điều lệ tiếp đến 200 tỷ. Cũng trong năm
này công ty cho ra mắt gói sản phẩm dịch vụ “ Xây nhà trả góp trọn
gói”; triển khai mô hình sàn giao dịch điện tử vào kinh doanh.
Năm 2007, vượt qua nhiều đối thủ trong và ngoài nước để giành được
hợp đồng phân phối trong sân golf Sealinks… Cuối tháng 10/2007,
Sacomreal đã liên kết với các chuyên gia có kinh nghiệm để thành lập
Công ty Cổ phần Thậm định giá Thương Tín – SCR Valuation.
d. Chiến lược phát triển
• Mục tiêu: trở thành nhà đầu tư phát triển bất động sản hàng đầu
Việt Nam.
• Tầm nhìn: Sacomreal – công ty đầu tư, phát triển, kinh doanh
và dịch vụ bất động sản hàng đầu khu vực Đông Nam Á.

• Sứ mệnh: Mang lại chất lượng, giá trị của từng sản phẩm, dịch
vụ cho khách hàng ; sự thịnh vượng cho nhân viên; tối đa hóa
giá trị đâù tư cho cổ đông. Nâng cao giá trị sống qua từng sản
phẩm, dự án, kiến tạo những cộng đồng dân cư mang tính nhân
văn.
e. Các thành tựu đạt được:
Cúp vàng hội chợ - Hội triển lãm Vietbuil, cúp đạt danh hiệu Thương
hiệu xuất sắc trong ngành xây dựng, bằng khen thành tích xuất sắc
trong việc tham gia và đóng góp cho các hoạt động phong trào vận
động xã hội từ thiện của Q.4; đạt giải Sao Vàng Phương Nam; đạt giải
Sao Vàng Đất Việt…
2. Cơ cấu bộ máy quản lý
3
Ngưởi đứng đầu Hội Đồng Quản trị là Ông Đặng Hồng Anh. Hiện ông
đang là thành viên HĐQT của Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín( STB) và là chủ
tịch hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần Địa Ốc Sài Gòn Thương tín( SCR).
II. Tình hình hoạt động của công ty
1. Tình hình hoạt động của công ty 2009-2011
a. Năm 2009
• Sự kiện:
 thành lập công ty TNHH 1 thành viên kinh doanh dịch vụ bất
động sản: Sacomreal-s
 thành lập sàn giao dịch bất động sản ở chi nhánh tây Bắc.
• Thành tựu:
 Là một trong 6 công ty bất động sản lọt vào 500 doanh nghiệp
lớn nhất việt nam
 Tại hội nghị và triển lãm bất động sản việt nam 2009 là một
trong 8 doanh nghiệp được trao danh hiệu ngôi sao bất động
sản.
b. Năm 2010

• Sự kiện
4
 Phát hành 35000 cổ phiếu để tăng vốn điều lệ
 Niêm yết cổ phiếu tại sàn Hose, HN-index
 Thành lập công ty tư vấn Sài Gòn Thương Tín- Sacom
consulting
 Tổ chức Dragon Capital nắm giữa 7,5% cổ phần của Sacomreal
 Giải thể một số chi nhánh hoạt động không hiệu quả: là các chi
nhánh ở Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ,
• Thành tựu
 Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch hội đồng quản trị kiêm tổng
giám đốc công ty là 1 trong 10 doanh nhân trẻ xuất sắc do hội
doanh nhân trẻ thành phố hồ chí minh trao tặng.
 Dự án Celedon là một trong dự án bất động sản có vốn đầu tư
lớn nhất tại việt nam
 Tính Đến năm 2010 đã có hơn 10 chi nhánh văn phòng tại
thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội và 1000 nhà môi
giới.
c. Năm 2011
• Sự kiện:
 Đầu năm Góp 300 tỉ động vào công ty may tiến phát cuối năm
rút một phần và lãi 261 tỷ đồng.
 Phát hành thành công 99 tỷ đồng trái phiếu.
 Thành lập công ty Sài Gòn Thương Tín Phú Thuận
2. Các biểu đồ thể hiện sự tăng trưởng của một số chỉ tiêu
 Biểu đồ tăng trưởng doanh thu/ lợi nhuận
5
Qua biểu đồ trê cho ta thấy: có sự biến động rõ rệt của sự tăng
trưởng trong doanh thu cũng như trong lợi nhuận của doanh nghiệp trên.
Đặc biệt là năm 2010, doanh thu và lợi nhuận có sự tăng trưởng đột biến.

Doanh thu đạt 1100 tỷ đồng, lợi nhuận 400 tỷ đồng. Sở dĩ có sự gia tăng
như thế vì trong năm 2010 doanh nghiệp phát hành một 35000 cổ phiếu
ra thị trường để tăng vốn điều lệ, thu được lượng vốn lớn cung cấp cho
quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Đồng thời, doanh
nghiệp tiến hành giải thể các chi nhánh làm việc không hiệu quả… thực
hiện xây dựng nhiều công trình lớn. Do đó, doanh thu và lợi nhuận tăng
trưởng rõ rệt. Đến năm 2011, ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính
trên thế giới, làm thị trường bất động sản đóng băng, chi phí đầu vào tăng
cao do lãi xuất ngân hàng tăng…tác động mạnh mẽ đến hoạt động sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp làm doanh thu của doanh nghiệp giảm
xuống còn hơn 500 tỷ, lợi nhuận dưới 100 tỷ. Năm 2012, tình hình kinh
tế trong nước khó khăn, thị trường bất động sản chưa phục hồi, tình
trạng ứ đọng trong sản xuất kinh doanh trong năm 2011 chưa khắc phục
được, khó khăn trong việc tiếp cận vốn của ngân hàng, cũng như hàng
tồn kho của doanh nghiệp không quay vòng được, làm cho doanh thu
năm 2012 giảm mạnh xuống còn gần 300 tỷ, lợi nhuận gần như bằng 0
trong những quý đầu năm 2012. Đến thời điểm này tình hình sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp vẫn không khả quan hơn, mặc dù nhà nước
đã đưa ra rất nhiều biện pháp cải thiện tình hình kinh tế trong nước, cũng
như các biện pháp giúp các doanh nghiệp tháo gỡ các khó khăn.
 Biểu đồ tăng trưởng nguồn vốn:
6
Về cơ cấu vốn của doanh nghiệp thì 2007-2010 nợ cũng như vốn
chủ sở hữu có xu hướng tăng làm cho tổng nguồn vốn tăng, tuy nhiên từ
năm 2010-2011 tổng nợ giảm, trong khi vốn chủ sở hữu gần như không
thay đổi( chỉ giảm một ít) làm cho tổng nguồn vốn giảm. Cụ thể: năm
2010 tổng vốn là gần 8000 tỷ đồng, đến năm 2011 giảm còn hơn 6500 tỷ.
cũng do các nguyên nhân đã nêu ở biểu đồ trên: tình hình kinh tế khó
khăn, thị trường bất động sản đóng băng, doanh nghiệp khó tiếp cận
nguồn vốn của các tổ chức tín dụng. hơn nữa thị trường chứng khoán

cũng không mấy khả quan làm giảm khả năng huy động vốn của doanh
nghiệp. Trong năm 2009 đến năm 2010 vốn chủ sở hữu tăng đột biến từ
khoảng 1500 tỷ lên đến hơn 2000 tỷ như phần giới thiệu trên do doanh
nghiệp phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ. Việc phát hành cổ phiều,
niêm yết trên các sàn giao dịch đã tạo cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong
việc mở rộng quy mô nguồn vốn, phát triển doanh nghiệp.

III. Phân tích tài chính
1. Các báo cáo tài chính
Đơn vị: triệu đồng
7
8
2. Phân tích báo cáo tài chính
a. Phân tích khả năng thanh toán
Bảng các chỉ tiêu về khả năng thanh toán hiện hành
Chỉ tiêu 200
9
2010 2011 2010/2009 2011/2010
1. KNTT hiện 1.6 2.26 1.76 1.412 41.25% 0.778 (21.12%)
9
hành.
2. KNTT
nhanh
0.78 1.34 0.87 1.717 71.79% 0.649 (35.07%)
3. KNTT lãi
vay
1.55 2.55 2.29 147.76
 Khả năng toán hiện hành
KNTT hiện hành=TSNH/nợ NH
- Năm 2010 so với năm 2009 chỉ số này tăng 1.412 lần,tương ứng với mức

41.25% cho thấy sự đảm bảo cho nợ ngắn hạn bằng tài sản ngắn hạn của
doanh nghiệp tăng lên. Năm 2010 so với năm 2009 TSNH tăng 599 tỷ
đồng trong đó nợ NH doanh nghiệp giảm 707 tỷ đồng.
- Năm 2011 chỉ bằng 0.778 lần so với năm 2010 và giảm 21.12%. sự đảm
bảo cho nợ ngắn hạn của tài sản ngắn hạn sụt giảm đáng kể. Chỉ trong
vòng 1 năm mà TSNH của doanh nghiệp giảm 879 tỷ, nợ ngân hàng tăng
359 tỷ.
 Khả năng thanh toán nhanh
KNTT nhanh= ( TSNH – HTK)/ nợ NH
- Năm 2010 khả năng thanh toán nhanh tăng lên 1.717 lần so với năm 2009
tương ứng với mức tăng 71.79%. chứng tỏ các tiền và các khoản tương
đương tiền của năm 2010 tăng đảm bảo khả năng thanh toán ngay của
doanh nghiệp mà không cần bán hàng hóa. Các khoản tương đương tiền
năm 2010 của doanh nghiệp tăng 823 tỷ đồng, đầu tư ngắn hạn tăng 471
tỷ đồng, hàng tồn kho giảm 335 tỷ đồng.
- Năm 2011 khả năng thanh toán nhanh bằng 0.649 lần so với năm 2010
tương ứng với mức giảm 35.07%. Năm 2011 nợ ngắn hạn của doanh
nghiệp tăng 359 tỷ đồng, trong khi đó các khoản tiền và tương đương tiền
giảm 879 tỷ đồng, các khoản đầu tư ngắn hạn giảm 185 tỷ đồng, hàng tồn
kho tăng 254 tỷ đồng.
 Khả năng thanh toán lãi vay
KNTT lãi vay= LNTT và lãi vay/ lãi vay phải trả
- Năm 2010 khả năng thanh toán lãi vay so với năm 2009 tăng 2.29 lần
tương ứng với mức tăng 147.76% . khả năng trang trải lãi vay từ lợi
nhuận của doanh nghiệp tăng lên một cách đáng kể tạo niềm tin cho ngân
hàng và các trái chủ. Do năm 2010 , tổng lãi vay doanh nghiệp phải trả
tăng 94 tỷ đồng so với năm 2009, tuy nhiên lợi nhuận trước thuế và lãi
vay lại tăng 606 tỷ đồng.
 Tóm lại:
Năm 2010 khả năng thanh toán của doanh nghiệp tốt hơn năm 2009

do năm 2010 doanh nghiệp đã phát hành 35000 cổ phiếu trị giá 1000 tỷ đồng
10
và 2 đợt phát hành trái phiếu do vậy vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng
và một phần trả nợ cho các chủ nợ làm cho nợ ngắn hạn giảm. vốn chủ sở
hữu tăng tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào tài sản ngắn hạn, tiền và
các khoản tương đương tiền tăng, nguồn đầu tư ngắn hạn tăng.
Tuy nhiên đến 2011 thì khả năng thanh toán của doanh nghiệp kém hơn
năm 2010 do lãi suất ngân hàng tăng cao 25-27% làm cho chi phí đầu vào
tăng cao, thêm vao đó chi phí trả lãi vay do phát hành 99 tỷ đồng trái phiếu;
làm cho nguồn vốn ứ đọng => doanh nghiệp có khó khăn về vốn. khủng
hoàng tài chính thế giới, năm 2011 thị trường bất động sản đóng băng làm
ảnh hưởng khả năng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
b. Phân tích khả năng cân đối vốn
Bảng các chỉ tiêu về khả năng cân đối vốn (đơn vị %)
Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2010/2009
(%)
2011/2010
(%)
1. Hệ số nợ 77.11 71.13 67.48 7.75 5.13
2. Tỷ số tự chủ tài chính 22.49 28.81 32.03 28.1 11.17
3. Tỷ số cơ cấu vốn. 342.8
8
246.91 210.69 27.98 14.66
 Hệ số nợ
Hệ số nợ = nợ phải trả / tổng tài sản
- Năm 2010 so với năm 2009 hệ số nợ giảm và giảm 7.5% cho thấy mức
độ lệ thuộc của doanh nghiệp vào chủ nợ giảm. Bởi vì nợ phải trả của
doanh nghiệp năm 2010 so với năm 2009 tăng 473 tỷ, tương đương tăng
9.6%. Tổng tài sản tăng 1177 tỷ tương ứng với tăng 18.3%. tức là sự gia
tăng của tổng tài sản lớn hơn sự gia tăng của nợ phải trả lên mặc dù cả

hai yếu tố đều tăng nhưng vẫn làm cho hệ số nợ giảm.
- Năm 2011 hệ số nợ giảm và giảm 5,13% cho thấy mức độ lệ thuộc của
doanh nhiệp vào chủ nợ giảm. bởi vì : tổng nợ giảm 830.628 tỷ đồng,
tương đương với: ;tổng tài sản giảm 819.604 tỷ đồng, tương đương với: .
sự suy giảm của tổng tài sản ít hơn sự suy giảm của nợ phải trả nên hệ số
nợ vẫn giảm.
 Tỷ số tự chủ tài chính
Tỷ số tự chủ tài chính= VCSH/ tổng NV
- Năm 2010 so với năm 2009 tỷ số tự chủ tài chính tăng lên và tăng 28.1%.
cho thấy khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp tăng lên. Do VCSH
11
năm 2010 so với năm 2009 tăng 744 tỷ đồng tương ứng 51.6%. Tổng
nguồn vốn tăng 1177 tỷ, tăng tương ứng 18.3%. Sự gia tăng của tổng ít
hơn rất nhiều so với sự gia tăng của VCSH.
- Năm 2011 so với năm 2010 tỷ số tự chủ tài chính tăng và tăng 11.17%.
nhưng tăng chậm hơn so với năm 2010/2009. Do VCSH năm 2011 so
với năm 2010 giảm 1 tỷ đồng tương ứng với giảm 0.83%. trong khi đó
tổng tài sản giảm nhiều, giảm 819 tỷ đồng, tương tứng với giảm 10,79%
và giảm nhiều hơn so với sự giảm của VCSH.
 Tỷ số cơ cấu vốn
Tỷ số cơ cấu vốn= tổng nợ/VCSH
- Năm 2010 tỷ số cơ cấu vốn giảm 27,98% so với năm 2009. Do tổng nợ
2010 tăng 473 tỷ so với năm 2009, tương ứng với tăng 9.6% trong khi đó
VCSH cũng tăng, nhưng tăng với một lượng rất lớn 744 tỷ đồng, tương
ứng với mức tăng 51.6%. cho thấy năm 2010 doanh nghiệp sử dụng
nhiều vốn chủ sở hữu. vốn nợ tăng chậm hơn so với mức tăng của vốn
chủ sở hữu.
- Năm 2011 so với năm 2010 tỷ số cơ cấu vốn giảm 14.66%, giảm chậm
hơn so với năm 2010/2009. Do tổng nợ năm 2011/2010 giảm mạnh
830.628 tỷ đồng trong khi VCSH chỉ giảm 18.160 tỷ đồng.

 Tóm lại: qua phân tích các chỉ số trên cho thấy là nguyên nhân khách quan
hay chủ quan thì khả năng cân đối vốn của doanhn nghiệp từ năm 2009-
2011 đều tăng. Vào năm 2012 điều này có thể lý giải bởi vì doanh nghiệp
tăng nguồn vốn chủ sở hữu nhiều hơn so với nguồn vốn nợ, và cũng tăng
nhanh hơn. Tuy nhiên đến năm 2011 khả năng cân đối vốn của doanh nghiệp
có vẻ tăng lên nhưng lại do lý do khách quan, năm 2011 là một năm khó
khăn với doanh nghiệp, ứ đọng vốn, nguồn VCSH giảm, nguồn vay ngân
hàng khó tiếp cận.
Cả ba chỉ tiêu này khi đứng độc lập vẫn có thể thể hiện được khả năng cân
đối vốn của doanh nghiệp giữa VCSH và vốn nợ. khi một trong ba chỉ số
giảm ta có thể dự đoán được xu hướng giảm của 2 chỉ số còn lại.
c. Phân tích hiệu quả hoạt động
Bảng các chỉ tiêu phân tích hiệu quả hoạt động
Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2010/
2009
(lần)
2011/
2010
(lần)
1. Vòng quay hàng tồn kho 0.02 0.41 0.17 20.5 0.415
12
Số vòng quay hàng tồn
kho
16,295.67 895.64 2,180.9
8
0.055 2.435
3. Vòng quay các khoản
phải thu
Kỳ thu tiền bình quân
0.5 2.18 0.71 4.36 0.326

730.59 167.52 515.68 0.23 3.08
5. Hiệu quả sử dụng TSCĐ
Hiệu quả sử dụng TSLĐ
Hiệu quả sử dụng tổng
tài sản
1.87 33.9 40.67 18.128 1.2
0.02 0.187 0.105 9.35 0.56
0.02 0.16 0.08 8 0.5
 Chỉ tiêu vòng quay hàng tồn kho
Vòng quay hàng tồn kho = giá vốn hàng bán / hàng tồn kho bình quân
Số ngày vòng quay hàng tồn kho= 360/ vòng quay hàng tồn kho
- Năm 2010 và năm 2009: vòng quay hàng tồn kho năm 2010 tăng gấp
20.5 lần so năm 2009, tức là tốc độ lưu chuyển hàng tồn kho trong năm
2010 nhanh hơn rất nhiều so với 2009.
Nguyên nhân là do: giá vốn hàng bán 2009( 51.296 tỷ) ít hơn 1005.089
tỷ so với năm 2010 (1056.385 tỷ). và hàng tồn kho năm 2009(2759.976
tỷ) nhiều hơn 335.639 tỷ so với năm 2010 ( 2424.337 tỷ).
Từ đây, kéo theo sự giảm số ngày tồn kho cho thấy năm 2010 hàng tồn
kho của doanh nghiệp bán được nhanh chóng, đầu tư tích trữ hàng tồn
kho phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp => nhu cầu sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp tăng.
- Năm 2011 và năm 2010
Vòng quay hàng tồn kho năm 2011 chỉ bằng 0.414 lần vòng quay hàng
tồn kho của năm 2010=> Tốc độ lưu chuyển hàng tồn kho năm 2010
giảm mạnh
Nguyên nhân là do: giá vốn hàng bán năm 2011 ít hơn năm 2010:
629.285 tỷ; hàng tồn kho năm 2011 nhiều hơn 2010: 254.233 tỷ.
Từ đó, dẫn đến sự gia tăng số ngày tồn kho: hàng tồn kho không bán
được, đầu tư tích trữ hàng hóa tồn kho quá cao so với nhu cầu thực tế.=>
sự ứ đọng hàng hóa của doanh nghiệp, hoạt động sản xuất kinh doanh trì

trệ
 Chỉ tiêu vòng quay các khoản phải thu
- Năm 2010 so với năm 2009 vòng quay các khoản phải thu tăng nhanh
tăng gấp 4.36 lần. các khoản phải thu của doanh nghiệp được thu một
cách nhanh chóng và đúng hạn. Do doanh thu thuần năm 2010 tăng gấp
10.26 lần tương ứng với 1008.141 tỷ đồng. Trong đó các khoản phải thu
giảm 214.905 tỷ tương ứng với 12.66%.
13
Kéo theo đó kỳ thu tiền bình quân giảm. bơi vì thời gian bán chịu và
chiết khấu thanh toán giảm, chất lượng của công tác thu hồi nợ được cải
thiện, rủi ro khách hàng tăng giảm.
- Năm 2011 số vòng quay chỉ bằng 0.3257 so với năm 2010. Do năm 2011
doanh thu thuần giảm 879.783 tỷ đồng, doanh thu thuần năm 2011 chỉ
bằng 3.479 doanh thu thuần năm 2010, trong khi các khoản phải thu tăng
96.431 tỷ đồng, tăng 6.5%.
Kéo theo đó kỳ thu tiền bình quân tăng. Bởi vì thời gian bán chịu và chiết
khấu thanh toán tăng, chất lượng cảu công tác thu hồi nợ giảm do thị
trường ứ đọng vốn, rủi ro khách hàng tăng cao.
 Tỷ số khác
• Hiệu quả sử dụng TSCĐ
Hiệu quả sử dụng TSCĐ = Doanh thu thuần / TSCĐ
- Năm 2010 so với năm 2009 hiệu quả sử dụng TSCĐ được nâng cao. Hiệu
quả sử dụng TSCĐ năm 2010 bằng 18.182 lần so với năm 2009. Do
doanh thu thuần tăng 1008.201 tỉ đồng năm 2009. Trong khi đó tổng
TSCĐ năm 2010 giảm 47.871 tỉ đồng.
- Năm 2011 hiệu quả sử dụng TSCĐ tăng 1.2 lần so với năm 2010 do
doanh thu thuần giảm 562.757 tỉ đồng. Tổng tài sản cố định giảm 9.218 tỉ
đồng giảm không đáng kể so với sự giảm của doanh thu thuần.
• Hiệu quả sử dụng TSLĐ
Hiệu quả sử dụng TSLĐ = Doanh thu thuần/ TSLĐ

- Năm 2010 hiệu quả sử dụng tài sản lưu động tăng gấp 9.35 lần so với
năm 2009. Do doanh thu thuần tăng 1008.201 tỷ đồng. tài sản ngắn hạn
tăng 591.569 tỷ nhưng không đáng kể so với sự gia tăng của DTT.
- Năm 2011 hiệu quả sử dụng tài sản lưu động bằng 0.56 lần so năm 2010.
Do doanh thu thuần năm 2011 giảm 562.757 tỷ đồng, tài sản lưu động
giảm 689.025 tỷ đồng, mức giảm ít hơn so với sự giảm của DTT. Làm
cho hiệu quả sử dụng TSLĐ giảm theo.
• Hiệu quả sử dụng Tổng TS
Hiệu quả sử dụng tổng tài sản= doanh thu thuần/ tổng tài sản
- Năm 2010 hiệu quả sử dụng tổng tài sản tăng gấp 8 lần so với năm 2009.
Do tổng tài sản giảm 1177.083 tỷ đồng. Và DTT tăng 1008.21 tỷ.
- Năm 2011 hiệu quả sử dụng tổng tài sản giảm 0.5 lần so với năm 2010.
Do tổng tài sản giảm 819.604 tỷ đồng tương ứng với 10.79%, trong khi
DTT giảm 562.757 tỷ tương ưngs với 50.38%, làm cho hiệu quả sử dụng
tổng tài sản giảm.
 Tóm lại, hiệu quả sử dụng tài sản của doanh nghiệp năm 2010 là tăng, và
tăng mạnh, hiệu suất sử dụng TSLĐ, TSCĐ đều tăng, làm cho hiệu suất sử
14
dụng tổng TS tăng đột mạnh mẽ. Do hoạt động sản xuất kinh doanh trong
năm thuận lợi, chính sách sử dụng tái sản hợp lý.
Còn năm 2011 thì hiệu quả sử dụng tài sản giảm, do tình hình sản xuất kinh
doanh gặp nhiều khó khăn. Mặc dù hiệu suất sử dụng TSCĐ tăng nhưng
hiệu suất sử dụng TSLĐ giảm manh hơn sư tăng kia nên hiệu suất sử dụng
tài sản chung vẫn giảm. Do năm 2011,chi phí nguyên vất liệu tăng, hàng tốn
kho ứ đọng không quay vòng được, sản xuất kinh doanh trì trệ, nên hiệu suất
sử dụng TSLĐ giảm.

d. Phân tích khả năng sinh lời
Bảng các chỉ tiêu phân tích khả năng sinh lời
Chỉ tiêu 2009 2010 2011 2010/2009 2011/2010

ROA 0.82 5.62 0.24 6.85 lần 0.0427 lần
ROE 3.67 19.5 0.74 5.31 lần 0.038 lần
 ROA
ROA= LNST/ Tổng TS
- Năm 2010 thì ROA tăng rất nhanh gấp 6,85 lần so với năm 2009. Do lợi
nhuận sau thuế tăng 374 tỷ, tăng 704.5%. tổng tài sản tăng nhưng tăng
không đáng kể so với sự tăng của LNST. Cho thấy hiệu quả của việc sử
dụng vốn đầu tư của doanh nghiệp là rất lớn.
- Năm 2011 thì ROA giảm chỉ bằng 0.0427 lần so với năm 2010. Cho thấy
hiệu suất sử dụng nguồn vốn của doanh nghiệp suy giảm đáng kể. do
VCSH thì không tăng , doing nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn nợ. hoạt
động sản xuất gặp nhiều khó khăn.
 ROE
ROE = LNST/ VCSH
Phân tích theo Dupont
ROE = LNST/DT * DT/Tổng TS * Tổng TS/VCSH
Năm 2009: ROE = 53081/108865 * 108865/6416151 * 6416151/1442902
= 0.487 * 0.017 * 4.446
= 0.0368
Năm 2010:ROE =426636/1117066 * 1117066/7593234 * 7593234/2187517
= 0.382 * 0.147 * 3.471
15
= 0.1949
So với năm 2009 (25.14%) 764.7% (21.93%)
Năm 2011:ROE=16179/554309 * 554309/6773630 * 6773630/2169357
= 0.029 * 0.0818 * 3.122
= 0.0074
So với năm 2010 (92.4%) (44.35%) (10.05%)
• Năm 2010 và năm 2009
ROE năm 2010 tăng, gấp 5.31 lần, tương ứng với tăng 431.335% so

với năm 2010. Tức là hiệu quả sinh lời của một đồng vốn chủ sở hữu
là rất cao trong năm 2010. Trong khi doanh lợi doanh thu tỷ trọng
vốn chủ sở hữu giảm thì ROE vẫn tăng một cách đột biến. Sự thay đổi
này hoàn toàn là do sự thay đổi của DT/Tổng TS: 764.7%. Do doanh
thu năm 2010 tăng mạnh, tăng 1008.21 tỷ, tổng tài sản cũng tăng
nhưng tăng nhưng tăng không đáng kể so với sự gia tăng của doanh
thu. Cũng như đã trình bày ở trên năm 2010 là năm doanh nghiệp phát
hành thêm cổ phiếu để tăng vốn chủ sở hữu=> doanh nghiệp hoạt
động chủ yếu trên VCSH, giảm sử dụng vốn vay. Đồng thời, tiến hành
các hoạt động điều chỉnh lại doanh nghiệp, giải thể các chi nhánh làm
ăn yếu kém, thực hiện nhiều công trình xây dựng lớn,hoạt động của
thị trường bất động sản năm này là vô cùng sôi động. Chính những
yếu tố trên đã thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp phát triển, thu gái được nhiều thành công, thu được nguồn
doanh lợi lớn.
• Năm 2011 và năm 2010
ROE sụt giảm nghiêm trọng chỉ bằng 0.038 lần so với năm 2010,
tương ứng với sự sụt giảm 96,2%. Tức là hiệu quả sinh lời của một
đồng vốn chủ sở hữu là rất thấp, doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả.
Sự sụt giảm này là do sự giảm của cá 3 yếu tố: doanh lợi doanh thu, tỷ
số hiệu quả sử dụng tổng tài sản và tỷ trọng vốn chủ sở hữu. Trong đó
yếu tố tác động mạnh mẽ nhất là do sự giảm sút của LNST/DT tức là
tính hiệu quả của quản lý chi phí. Lợi nhuận sau thuế giảm 410.457 tỷ,
tương ứng với 96.2%. sau đó là sự giảm của tỷ số hiệu quả sử dụng
vốn. Có thể nói, sự suy giảm trên không chỉ xuất phát từ nội bộ doanh
nghiệp như chính sách quản lý chi phí quản, doanh mục đầu tư, cở cấu
sử dụng vốn mà còn là do sự tác động mạnh mẽ của thị trường. Sự gia
tăng chi phí cho nguyên liệu đầu vào, lãi xuất ngân hàng tăng cao,
doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, hàng tồn kho tăng cao, thị trường bất
động sản đóng băng, ngưng trệ. Doanh nghiệp đã không thích ứng

được điều kiện kinh tế khó khăn.
16
3. Giải pháp
Hiện nay trong điều kiện nền kinh tế trong nước còn nhiều khó
khăn, thị trường bất động sản chưa thể hồi phục, việc tiếp cận nguồn vốn
ngân hàng của các doanh nghiệp là hết sức khó khăn đặc biệt là ở các
doanh nghiệp kinh doanh trên lĩnh vực bất động sản. Thay vì chờ đợi sự
vực đậy của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung,
các chính sách ưu đãi của nhà nước cũng như sự nới lỏng điều kiện cho
vay của các ngân hàng… các doanh nghiệp nên tự tìm các giải pháp cứu
mình, căn cứ vào điều kiện thực tế của mỗi doanh nghiệp để có thể trụ
vững trong thời kỳ này. Đối với Công Ty cổ Phần Địa ốc Sacomreal:
• Cắt giảm chi phí không cần thiết, tận dụng các nguồn lực và lợi
thế hiện có.
• Đưa ra các giải pháp để xử lý hàng tồn kho.
 Giảm giá bán các cao ốc, khu biệt thự đang tồn đọng, cung
cấp các dịch vụ tiện ích kèm theo ( tư vấn trang trí nội thất
miễn phí, tăng thời hạn bảo hành cho toàn bộ cao ốc, khu
biệt thự…) tạo điều kiện tốt nhất để thu hút khách hàng.
 Thực hiện liên kết với ngân hàng để kích cầu người mua
 Giải quyết hàng tồn kho, bằng cách đa dạng hóa phương
thức thanh toán ( ví dụ thực hiện chế độ trả góp để tạo điều
kiện cho khách hàng mua nhà)
• Đặc biệt, trong tình hình kinh tế khó khăn hiện nay của thị trường
Bất động sản, Sacomreal nên tập chung vào các hoạt động tài
chính.
• Thực tế cho thấy các cao ốc, các khu căn hộ, trung cư cao cấp đang
bị ứ đọng, không bán được trong khi nhu cầu nhà đối với người có
thu nhập trung bình, thấp lại rất cao, hơn nữa, người có thu nhập
những loại lại chiềm tỷ lệ rất cao ở Việt Nam, thay vì xây dựng các

cao ốc, trung cư, căn hộ cao cấp trong giai đoạn này thì công ty
nên đầu tư xây dựng các trung cư, căn hộ giá rẻ hơn để đáp ứng
nhu cầu của số đông.
Nguồn thông tin cho bài làm trên lấy từ:
1) Trang Web: www.cophieu68.com
2) Trang Web: www.Vietstock.com
3) Trang Web: Công ty CP Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín
17