TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
::
:
:

NGUYỄN THỊ YẾN PHƯNG
03135057
DH03TB

2003 – 2007
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

Trang 1
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT

NGUYỄN THỊ YẾN PHƯNG

“ TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9”

Giáo viên hướng dẫn: KS – CN Dương Thò Tuyết Hà
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên

-

Tháng 7 năm 2007 –

Trang 2
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

LỜI CẢM ƠN
Xin chân thành biết ơn các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh đã tận tình truyền đạt và trang bò kiến thức cho em trong thời gian học tập ở
trường.
Chân thành ghi nhớ công ơn quý thầy cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai và
Bất Động Sản đã tận tình dạy bảo, trao dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em trong
suốt quá trình học tập.
Đặc biệt là cô Dương Thò Tuyết Hà đã tận tình hướng dẫn để em hoàn
thành tốt luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Chi Cục Thuế Quận 9 cùng các cô
và anh chò công tác tại Đội trước bạ đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em trong
suốt thời gian thực tập tại Chi Cục.
Cảm ơn các bạn lớp Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản khóa 29 đã trao đổi
thông tin và giúp đỡ em thực hiện tốt đề tài.
Do kiến thức còn hạn chế ở một số lónh vực nhất đònh nên đề tài không
tránh khỏi sai sót, kính mong quý thầy cô và các bạn sẽ có những đóng góp quý
báu và chân tình. Trên cơ sở đó, em rút ra những kinh nghiệm để hiểu biết thêm
về sự tác động của chính sách tài chính trong lónh vực đất đai đến thò trường bất
động sản, từ đó củng cố và nâng cao kiến thức chuyên môn của mình.

Xin chân thành cảm ơn
Sinh viên
Nguyễn Thò Yến Phượng

Trang 3
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Chi Cục Thuế Quận 9

Quận 9, ngày 27 tháng 07 năm 2007

GIẤY XÁC NHẬN
Kính gửi: Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động sản.
Trong thời gian từ ngày 15/03/2007 đến ngày 15/06/2007, sinh viên
Nguyễn Thò Yến Phượng, niên khoá 2003-2007, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh đã thực tập tại Tổ trước bạ
thuộc Chi Cục Thuế Quận 9, nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu việc thực hiện chính sách
tài chính về đất đai trong quản lý và điều tiết thò trường bất động sản trên đòa bàn
Quận 9”. Chi Cục Thuế Quận 9 có nhận xét như sau:

Về đạo đức, tác phong: sinh viên Nguyễn Thò Yến Phượng chấp hành tốt nội
quy cơ quan, hòa đồng trong sinh hoạt và tham gia các công việc được phân công.
Về nghiệp vụ – chuyên môn: có nghiên cứu, tìm tòi và học hỏi về chính
sách tài chính về đất đai của Nhà nước, kết hợp giữa lý thuyết và thực hành để
hoàn thành đề tài nghiên cứu.

CHI CỤC THUẾ QUẬN 9
CHI CỤC TRƯỞNG

Trang 4
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

M ỤC L ỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN
3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
3
I.1.1.Cơ sở khoa học:
3
I.1.1.1. Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản
3
I.1.1.2. Khái quát chung về thuế
9

I.1.1.3. Chính sách tài chính về đất đai trong quản lý và điều tiết thị trường
bất động sản
15
I.1.2.Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu
18
I.2. Khái quát về Quận 9:
19
I.2.1. Điều kiện tự nhiên:
19
I.2.1.1.Vị trí địa lý
19
I.2.1.2.Địa hình, địa mạo
19
I.2.1.3.Khí hậu
20
I.2.1.4.Diện tích tự nhiên
20
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội:
20
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu:
22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
23
II.1. Chính sách tài chính về đất đai trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất
động sản ở Việt Nam nói chung và cụ thể ở Quận 9 trong thời gian qua:
23
II.1.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
23
II.1.2. Thuế nhà, đất
27

II.1.3. Lệ phí trước bạ
29
II.1.4. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
32
II.1.5. Tiền thuê đất
36
II.1.6. Tiền sử dụng đất
39
II.2. Đánh giá tác động của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai đối với
việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản trong thời gian qua:
45
II.2.1. Những kết quả đạt được
45
II.2.2. Những hạn chế và nguyên nhân
47
II.3. Quan điểm hoàn thiện thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần quản lý và phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
48
KẾT LUẬN
49

Trang 5
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Yến Phượng, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Tìm hiểu việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai trong quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản trên địa bàn Quận 9”
Giáo viên hướng dẫn: KS – CN Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính Sách & Pháp
Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Quận 9 trước đây là vùng nông thôn của Quận Thủ Đức sau tách ra thành một quận
riêng biệt, tài nguyên đất đai phong phú, dồi dào do đó thu hút mạnh được sự khai thác đầu tư,
tiến trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, theo đó mà thị trường bất động sản ở đây hoạt động
nhộn nhịp, sôi nổi. Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai là một trong những phương tiện
để nhà nước quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản. Do đó, em tiến hành
nghiên cứu đề tài với những nội dung chủ yếu sau: nội dung chính và tác động của 6 khoản
thuế thu từ đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, việc thực hiện chính sách tài chính về
đất đai trên địa bàn Quận 9. Từ đó, nắm được động thái của người sử dụng đất trước những
thay đổi của Nhà nước về chính sách tài chính.
Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, em tiến hành nghiên cứu những văn bản, những
Nghị Định và Thông Tư hướng dẫn liên quan đến chính sách tài chính về đất đai kết hợp với
việc sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp để xử lý
những số liệu thực tế thu được của các loại thuế thu từ đất, và đồng thời tiếp thu tình hình
thực tế. Qua đó có thể thấy trong 6 khoản thu từ đất, tiền sử dụng đất có đóng góp nhiều nhất
và liên tục tăng từ năm 2000 đến năm 2003, cụ thể là 7.621,12 triệu đồng ở năm 2000 tăng lên
46.118,00 triệu đồng vào năm 2003. Đặc biệt tăng vọt ở năm 2004, số tiền sử dụng đất thu
được đạt 109.041,81 triệu đồng. Từ năm 2004 tiền sử dụng đất thu được đã giảm đi do nhiều
nguyên nhân, nhưng chủ yếu là do chính sách thu tiền sử dụng đất. 5 khoản thu khác từ đất,
ngoại trừ thuế sử dụng đất nông nghiệp, có xu hướng tăng đều đã thể hiện công tác quản lý
ngày một tốt hơn, từng bước kiểm soát hoạt động sử dụng, chuyển dịch bất động sản giữa các
chủ thể.
Nhìn chung, tổng số thu từ đất tăng dần qua các năm, năm 2004 đạt 119.648,19 triệu
đồng tăng gấp đôi năm 2003. Nhưng do số thu tiền sử dụng đất năm 2006 thấp đã kéo tổng số
thu từ đất giảm theo, chỉ đạt 55.720,04 triệu đồng.

Như vậy, qua những kết quả cụ thể về tình hình thực hiện chính sách tài chính về đất
đai, đề tài đã xác định những vấn đề đang còn tồn tại xung quanh các sắc thuế và mở ra những
hướng cần và phải làm để củng cố, hoàn thiện chính sách tài chính, hướng tới tạo lập một thị
trường bất động sản hoàn hảo, hoạt động lành mạnh và công khai.

Trang 6
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

DANH SÁCH BẢNG
Bảng 1: Diện tích Quận 9 theo đơn vị hành chính
Bảng 2: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế của Quận 9
Bảng 3: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng của các ngành do Quận quản lý
Bảng 4: Thuế suất đối với đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thủy sản
Bảng 5: Thuế suất đối với đất trồng cây lâu năm
Bảng 6: Tổng diện tích nộp thuế cây hàng năm giai đoạn 2000-2002
Bảng 7: Tổng diện tích nộp thuế cây lâu năm giai đoạn 2000-2002
Bảng 8: Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000-2002
Bảng 9: Tổng số thu từ đất giai đoạn 2000-2002
Bảng 10: Kết quả thu thuế nhà, đất từ năm 2000 đến 2006
Bảng 11: Tình hình thực hiện thu lệ phí trước bạ nhà, đất trên địa bàn Quận 9 từ
năm 2000-2006
Bảng 12: Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 từ
năm 2000-2006
Bảng 13: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tại 13 phường trên địa bàn Quận 9 từ
năm 2000-2006

Bảng 14: Kết quả thu tiền thuê đất từ năm 2000 đến 2006
Bảng 15: Kết quả thu tiền sử dụng đất từ năm 2000 đến năm 2003
Bảng 16: Kết quả thu tiền sử dụng đất năm 2004
Bảng 17: Kết quả thu tiền sử dụng đất năm 2005-2006
Bảng 18: Kết quả các khoản thuế thu từ đất năm 2000 đến năm 2006 trên địa bàn
Quận 9

Trang 20
21
21
24
24
25
25
25
26
28
31
34
35
38
42
43
44
46

DANH SÁCH BIỂU
Biểu 1: Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000-2002 trên
địa bàn Quận 9
Biểu 2: Kết quả thu tiền thuê đất từ năm 2000 đến 2006

26
39

DANH SÁCH HÌNH
Hình 1: Thuế suất hiệu quả
Hình 2: Phân loại thuế dựa trên quan hệ giữa thuế và thu nhập

Trang 7
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

12
14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

BQ

:

Bình quân

CN-TTCN

:

Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp

CQ

:

Chuyển quyền

ĐVT

:

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ha

:

Hecta

Kg

:

Kilôgam

LPTB

:

Lệ phí trước bạ

NSNN

:

Ngân sách Nhà nước.

SDĐNN

:

Sử dụng đất nông nghiệp.

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

TPHCM

:

Thành phố Hồ Chí Minh

Tr.đồng

:

Triệu đồng

TSDĐ

:

Tiền sử dụng đất

TT-DV

:

Thương mại-dịch vụ

UBND

:

Ủy ban nhân dân

Trang 8
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

ĐẶT VẤN ĐỀ
• Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực mới đối với một nền kinh tế đang
trong quá trình chuyển đổi như Việt Nam. Điều đó lại càng phức tạp trong một nền
kinh tế mà quyền sử dụng đất chưa thực sự được xem là hàng hóa. Chính vì vậy, chưa
có nhiều tư liệu và công trình nghiên cứu một cách có hệ thống về chính sách tài chính
về đất đai trong việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Trên thế giới tại các nước phát triển hoặc các nước đang phát triển có nền
kinh tế dựa trên chế độ sở hữu tư nhân có thị trường bất động sản khá phát triển. Các
sắc thuế điều chỉnh hoạt động sử dụng, trao đổi, mua bán đất đai đã khá hoàn thiện.
Sau cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Đông Nam Á, có rất nhiều người quan tâm đến
vấn đề bất động sản và coi đây là khởi nguồn cho những xáo trộn của thị trường tài
chính. Trên cơ sở đó em tiến hành nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu việc thực hiện chính
sách tài chính về đất đai trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản trên địa
bàn Quận 9 TPHCM” nhằm đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện các sắc thuế
trong lĩnh vực đất đai để điều tiết hoạt động đầu tư vào bất động sản.
• Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Đề tài bám sát những mảng vấn đề về thị trường bất động sản, các khoản
thuế và thu, một số bài học về sử dụng thuế để quản lý và điều tiết thị trường bất động
sản, thực trạng việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai ở Quận 9; cuối cùng là
những đánh giá và kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai trong
việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản ở quận cũng như cho cả nước.
Nhiều sắc thuế trong lĩnh vực đất đai ở nước ta cũng chỉ mới được ban hành,
thị trường bất động sản ở nước ta chỉ mới được thừa nhận và phát triển trong thời gian
gần đây nên nhìn chung đây là vấn đề khá mới mẻ đối với nước ta. Vì thế, tuy đã cố

gắng nghiên cứu nhưng chắc chắn không thể tránh khỏi những sai sót, khuyết điểm.
Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô.
• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: các khoản thuế và thu trong mối quan hệ với việc
quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
+ Lệ phí trước bạ
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp
+ Thuế nhà, đất
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất
+ Tiền sử dụng đất
+ Tiền thuê đất.
- Phạm vi nghiên cứu: việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai trong
việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản trên địa bàn Quận 9 từ năm 2000 đến
năm 2006.

Trang 1
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

• Ý nghĩa thực tiễn của vấn đề nghiên cứu:
Việc chuyển đổi nền kinh tế nước ta sang nền kinh tế thị trường có sự điều
tiết của Nhà nước đòi hỏi chúng ta phải quản lý và phát triển thị trường bất động sản
và coi đây là một bộ phận của nền kinh tế thị trường thống nhất và phát triển. Trên
thực tế trong thời gian qua, thị trường bất động sản ở nước ta, không chỉ riêng Quận 9,
đã có nhiều biến động, những đợt “sốt” đất kéo dài và lan rộng, tình trạng lấn chiếm
đất công, mua bán đất trao tay v.v… diễn ra khá phổ biến. Điều đó đã gây ra những

khó khăn cho việc quản lý đất đai của Nhà nước, tâm lý nặng nề trong người dân cũng
như việc bồi thường giải phóng mặt bằng… Nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng
trên chủ yếu là do công tác quản lý trong lĩnh vực đất đai chưa được chặt chẽ và hoàn
thiện. Do vậy, đề tài sẽ mô tả một bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản, các
khoản thuế và thu từ đất đai trong mối quan hệ với thị trường bất động sản.

Trang 2
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1.Cơ sở khoa học:
I.1.1.1. Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản.
Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản:
Ø Khái niệm:
Khái niệm thị trường bất động sản được xuất hiện cùng với các thị trường
hàng hóa khác. Bởi, nhu cầu ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người.
Khi mà loài người đã biết sản xuất những vật phẩm để bán và trao đổi (kinh tế thị
trường xuất hiện) thì cùng với điều đó, việc chiếm hữu những vùng đất đai có những
tài nguyên thiên nhiên phong phú cũng sẽ được thực hiện, việc thỏa mãn nhu cầu về
nhà ở cũng không ngừng tăng lên v.v… dẫn đến việc xâm chiếm, mua bán bất động
sản diễn ra như là một tất yếu. Như vậy, mức độ phát triển của thị trường bất động sản
ở mỗi nước tùy thuộc vào mức độ phát triển thị trường của nền kinh tế thị trường ở
quốc gia đó. Ở nước ta, trong thời kỳ bao cấp (trước 1986), khi mà nền kinh tế hàng
hóa chưa phát triển thì thị trường bất động sản không được thừa nhận một cách chính

thức.Tuy nhiên, do nhu cầu tất yếu của nhiều người dân dưới các hình thức và mức độ
khác nhau, thị trường này vẫn ngầm tồn tại và âm thầm phát triển. Cho đến những năm
chín mươi của thế kỉ trước, sau khi có Luật đất đai 1993, thị trường này đã sôi động và
tất yếu được thừa nhận như thị trường các hàng hóa khác.
Như vậy, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường bất động sản
là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được
diễn ra.
Với sự phát triển của sản xuất hàng hóa, thị trường hàng hóa thông thường
đã không ngừng phát triển về số lượng, chất lượng và chủng loại. Tương tự như vậy,
khi thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì các hàng hóa trên thị trường bất
động sản cũng ngày càng phong phú. Ở nước ta, khi nền kinh tế chưa phát triển thì
hàng hóa trên thị trường bất động sản chủ yếu là nhà và đất nên nhiều người có quan
niệm thị trường bất động sản gắn với thị trường nhà, đất còn các bất động sản khác
như công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật, các công trình kiến trúc là các di tích
lịch sử, văn hóa, xã hội… vẫn còn khá xa lạ.
Ø Đặc điểm:
Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động
sản cũng có một số đặc điểm riêng như sau:
(1) Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
Trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thống nhất
quản lý nên các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và
lợi ích có được từ việc sử dụng nó. Người có quyền sử dụng đất đai sẽ thu được lợi ích
từ việc sử dụng đất đai đem lại. Vì không bị hao mòn và mất đi trong quá trình sử
dụng nên người sử dụng có thể tìm mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi
ích mà diện tích đất sử dụng có thể mang lại như xây nhà nhiều tầng đối với đất xây
dựng, đầu tư thâm canh, xen canh tăng vụ v.v… đối với đất canh tác. Điều đó cho
Trang 3
a.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

thấy, giá đất (giá quyền sử dụng đất) không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất
phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu lợi từ đất. Như vậy, với những tiến
bộ khoa học kĩ thuật của nền kinh tế sẽ làm cho việc thu lợi từ việc sử dụng đất ngày
càng tăng và tất yếu làm cho giá của quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng.
(2) Thị trường bất động sản mang tính khu vực và tính địa phương sâu sắc.
Bất động sản là hàng hóa không thể di dời được nên thị trường bất động sản
chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố mang tính chất khu vực, cục bộ không giống nhau
giữa các địa phương. Có những vùng, những khu vực, thị trường bất động sản hoạt
động khá nhộn nhịp nhưng có những vùng, những khu vực lại gần như đóng băng. Ví
dụ: ở khu vực đang quy hoạch thành khu công nghiệp hay khu đô thị mới, người ta sẽ
tìm đến để trao đổi mua bán nhưng ở khu vực khác việc mua bán đất rất ít xảy ra. Mặt
khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quán, v.v… của mỗi vùng, mỗi làng, mỗi địa phương
và ngay trong một địa phương cùng một diện tích đất, chỉ cần vị trí, hình thù đất,
hướng có thể làm nhà trên đất khác nhau thì giá cả cũng khác nhau. Điều đó cho thấy,
sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho
nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ
đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản. Sự phát
triển của các nước cũng như ở nước ta trong thời gian qua cho thấy, thị trường bất
động sản ở các thành phố, đô thị lớn, ở các vùng ven các đô thị lớn thường có qui mô
và mức độ phát triển cao hơn ở các đô thị nhỏ, các khu vực xa các thành phố, đô thị
lớn và khu vực nông thôn.
(3) Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi
phối của pháp luật.

Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm
riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như
nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo. Vì
cần phải có các giấy tờ kèm theo nên khi trao đổi, mua bán bất động sản một mặt phải
giải quyết các thủ tục phức tạp, mặt khác phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ
thống các qui định pháp luật có liên quan. Điều đó cho thấy, nếu các qui định về pháp
luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng
ít thì việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi. Những qui định pháp luật chi phối,
điều chỉnh trong lĩnh vực này như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua
bán, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử
dụng và mua bán, giao dịch bất động sản.
(4) Độ trễ của cung và cầu về bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa
khác.
Khi nhu cầu về một hàng hóa thông thường nào đó trên thị trường tăng lên
thì các nhà cung cấp sẽ nhanh chóng tìm mọi biện pháp tăng cường sản xuất hoặc nhập
khẩu để cung ứng cho thị trường. Tuy nhiên, việc nhanh chóng đáp ứng nhu cầu của
thị trường phụ thuộc vào đặc điểm cụ thể của từng sản phẩm và từng ngành nghề cũng
như sự phát triển của hoạt động xuất nhập khẩu và thị trường cung ứng về loại hàng
hóa này trên thế giới. Đối với bất động sản, do không thể “sản xuất” hoặc “nhập khẩu”
đất đai nên khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất
động sản không thể phản ứng nhanh chóng được. Việc tăng cung bất động sản chỉ có
thể được thực hiện thông qua việc cân nhắc giảm sử dụng một diện tích nào đó của
Trang 4
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

một người để đưa vào lưu thông, việc chuyển mục đích sử dụng một diện tích nào đó,
việc cải tạo hoặc xây dựng các công trình v.v… Và tất cả các công việc này đòi hỏi
phải có thời gian, từ việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng,
thiết kế, thi công và thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai v.v… Điều đó làm cho
khoảng cách giữa cung và cầu về bất động sản lớn hơn các hàng hóa thông thường
khác.
(5) Những giao dịch trên thị trường bất động sản cần những chuyên gia tư
vấn chuyên nghiệp có trình độ cao.
Đối với bất động sản, các qui luật về giá trị và giá cả cũng đặc biệt không
giống như các hàng hóa thông thường mà Mác đã đưa ra. Bất động sản thường có giá
trị lớn và giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố phức tạp nên
khi mua bán, giao dịch bất động sản ngoài việc phải có sự tính toán kỹ lưỡng mà thông
thường còn phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có trình
độ cao đã qua đào tạo, có chuyên môn, kinh nghiệm và nắm được thông tin thị trường,
am hiểu pháp luật về bất động sản.
(6) Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính.
Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về bất động sản trong
nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị
trường tài chính. Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một
lượng tiền mặt sang đất đai và ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động
sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường này
phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường tài chính dưới các hình thức
chuyển dịch khác nhau. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia
chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định. Hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít với nhau
trong nền kinh tế.
Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản:
Ø Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản:
Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất
động sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội. Như vậy, sự

chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất,
cùng với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh
hoạt động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban
đầu về bất động sản cũng chỉ mang tính chất giản đơn, đơn điệu và không thường
xuyên, nhưng khi dân số ngày càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu
câu về bất động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp,
thường xuyên đồng thời các nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển. Khi
đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản
được chính thức thừa nhận.
Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự
phát triển đồng bộ của các thị trường. Song song với thị trường hàng hóa, các thị
trường sức lao động và thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển.
Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố
đầu vào của mọi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát
Trang 5
b.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

triển song hành với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường là một tất yếu
khách quan. Đến một giai đoạn nhất định của nền kinh tế, thị trường bất động sản
không chỉ giới hạn trong phạm vi quốc gia mà còn diễn ra trong phạm vi khu vực và
mang tính toàn cầu. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cũng ngày càng
được mở rộng. Nếu như lúc ban đầu chỉ là các cá nhân trao đổi với nhau thì về sau sẽ
bao gồm cả Chính phủ, doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế xã hội cũng sẽ là những

chủ thể phổ biến trong các giao dịch. Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên
thị trường cũng ngày càng tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các
giao dịch trên thị trường bất động sản đã làm xuất hiện các tổ chức chuyên hoạt động
trong lĩnh vực môi giới, tư vấn,… về bất động sản.
Đối với Việt Nam, trước thời kỳ đổi mới, trong cơ chế kế hoạch hóa tập
trung, thị trường bất động sản chính thức không tồn tại do không có sự thừa nhận của
pháp luật. Các giao dịch về đất đai của các tầng lớp dân cư chỉ được thực hiện trên thị
trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm) dưới các hình thức chuyển
dịch một căn nhà lá trên một diện tích đất đai hoặc là trả tiền cải tạo đất (thực chất, tiền
mà họ trả cho nhau là “giá đất”). Trong điều kiện như vậy, ở những năm đầu chuyển
đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản chính thức cũng chưa hình
thành, các giao dịch về bất động sản vẫn chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động
sản không chính thức và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều đó làm cho thị
trường bất động sản diễn biến không theo qui luật của nền kinh tế thị trường và tác
động không tốt đến sự phát triển kinh tế xã hội. Các bất động sản trong nền kinh tế
không được huy động và sử dụng một cách có hiệu quả cho sự phát triển kinh tế. Do
vậy, việc hình thành và phát triển đồng bộ các thị trường nói chung trong đó có thị
trường bất động sản nói riêng là một yêu cầu vô cùng cần thiết và cấp bách.
Ø Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển thị trường bất động sản:
* Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản trong một đơn vị
thời gian.
Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở
sự gia tăng số lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian. Do vậy,
nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các giao dịch về
bất động sản hay số phiên giao dịch.
Các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán bất động sản (mua bán quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà)
Đây là thị trường hình thành sớm nhất trong các loại hình của thị trường bất
động sản. Về lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần như đồng thời

với sự xuất hiện chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Cho đến nay, khi mà nền kinh tế thị trường khá phát triển, việc mua bán, trao đổi đất
đai không những đã trở thành phổ biến mà còn chứa đựng những yếu tố mang tính khu
vực và toàn cầu. Các giao dịch về bất động sản không chỉ được tiến hành trực tiếp giữa
người mua và người bán mà chủ yếu thông qua các Công ty môi giới, điều đó đã làm
cho số lượng các giao dịch về bất động sản không ngừng được tăng lên.
-

Giao dịch về thuê bất động sản.
Trang 6

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng như: không di dời được,
có giá trị lớn, v.v… nên không phải lúc nào và trong điều kiện nào mà bất cứ ai muốn
sở hữu nó cũng cần phải mua nó. Điều đó cũng có thể do họ không có đủ số tiền để
mua và trong nhiều trường hợp cũng không nhất thiết phải mua vì họ chỉ cần sử dụng
trong một thời gian nhất định sau đó lại chuyển đi nơi khác do yêu cầu của công việc
hoặc họ còn để tiền để kinh doanh v.v… Hơn thế nữa, thời gian và các giấy tờ liên
quan đến việc mua bán bất động sản cũng không thể giải quyết nhanh được. Thực tế
đó tất yếu đã nảy sinh quan hệ cho thuê và đi thuê bất động sản trong nền kinh tế.
Các giao dịch về cho thuê và đi thuê bất động sản trong thời gian đầu cũng
chỉ bắt đầu từ người có bất động sản nhàn rỗi cho người có nhu cầu về bất động sản
thuê nhưng khi mà nền kinh tế phát triển, có nhiều công ty đã tách ra chuyên kinh
doanh bằng cách cho thuê bất động sản (chủ yếu là nhà ở, văn phòng và nhà để xe).

Thực tế của sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng đã chứng minh
điều đó. Ngày càng nhiều các khu nhà được xây dựng để cho thuê ở, làm văn phòng,
nhà kho v.v… Cũng như các giao dịch khác, giá cả cho thuê được hình thành do quan
hệ cung – cầu về các bất động sản cho thuê, và các giao dịch về thuê bất động sản có
thể được tiến hành trực tiếp giữa người có bất động sản cho thuê và người có nhu cầu
thuê bất động sản hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Các
giao dịch thuê và cho thuê đã làm phong phú, đa dạng và sôi động thêm cho thị trường
bất động sản.
- Góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất và các bất động sản khác.
Khi mà nền kinh tế thị trường phát triển, các cá nhân và tổ chức kinh doanh
có thể sử dụng giá trị của bất động sản để góp vốn liên doanh. Việc góp vốn liên doanh
bằng bất động sản có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất động sản.
Điều này diễn ra khá phổ biến ở những nước đang phát triển (trong đó có Việt Nam)
khi mà họ chưa có nhiều vốn liếng để phát triển kinh tế. Trong những trường hợp như
vậy, việc thu hút vốn đầu tư và công nghệ từ những người có tiền và công nghệ (chủ
yếu là nước ngoài) để phát triển kinh tế là một giải pháp cần thiết và đúng đắn. Vì thế,
việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh đã hình thành nên một giao dịch mới
trên thị trường bất động sản.
* Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Khi thị trường bất động sản của một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng
nghĩa với việc ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các
chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm:
- Các cá nhân.
Đây là nhóm chủ thể chiếm tỉ lệ nhiều nhất tham gia trên thị trường bất động
sản. Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thị trường với tư cách là người bán,
người cho thuê, người đem bất động sản để góp vốn kinh doanh … Bên cạnh đó lại có
một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản cho đời sống sinh hoạt hoặc sử dụng
vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là
người mua, người đi thuê, người nhận liên doanh v.v…
- Các tổ chức kinh tế.

Các tổ chức kinh tế tham gia trên thị trường bất động sản trên cả hai góc độ
“ người mua” và “người bán”.
Trang 7
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

Trước hết, các doanh nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập,
các cơ sở đang hoạt động cần mở rộng qui mô hoặc địa bàn kinh doanh sẽ có nhu cầu
mua, đi thuê hay chuyển đổi vị trí sẽ tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách
là người mua, đi thuê hoặc nhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản. Bên cạnh đó,
một số các cơ sở sản xuất kinh doanh đang sở hữu những bất động sản lại có nhu cầu
bán, cho thuê hay cho thuê lại, góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ là những nhân
tố đắc lực làm phong phú thêm các hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Các doanh nghiệp trong nền kinh tế còn tham gia vào thị trường bất động
sản khi trực tiếp tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động sản như xây dựng nhà để
bán, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng v.v…
- Nhà nước.
Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía cạnh sau:
Trước hết, Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với thị
trường bất động sản. Trong trường hợp này, Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp tạo
hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản. Những chính sách và
pháp luật chủ yếu trong trường hợp này như Luật Đất đai, các sắc thuế liên quan đến
chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở hữu nhà, các văn bản liên quan đến
quyền thuê đất, v.v… Điều đó đã tạo ra hành lang, môi trường cho các giao dịch về bất
động sản phát triển.
Thứ hai, Nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất. Đây là một

trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng hóa bất động
sản lưu thông trên thị trường. Thực tế này đã được chứng minh khá rõ nét trong điều
kiện nước ta, khi mà hầu hết đất đai đều không có giấy tờ nên đi cùng với nó là nhà
được xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ. Đây là một hạn chế rất lớn cho sự
phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua.
Thứ ba, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản được thông
qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch các khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí,
đồng thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà
chung cư v.v… Trong một số trường hợp Nhà nước cũng cần đất để xây dựng các
công trình nên Nhà nước phải thu hồi đất, bồi thường, tái định cư. Điều đó cũng góp
một phần đáng kể để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
- Các tổ chức môi giới và tư vấn.
Như đã phân tích, bất động sản là những hàng hóa đặc biệt và thị trường bất
động sản cũng có nhiều đặc điểm không giống như thị trường hàng hóa thông thường
nên thị trường bất động sản chỉ phát triển mạnh khi có các tổ chức môi giới và tư vấn
tham gia. Các tổ chức này tham gia bắt đầu từ việc tư vấn xây dựng, khảo sát thiết kế,
định giá, môi giới về mua, bán, thuê v.v… bất động sản. Thị trường bất động sản càng
phát triển thì sự phát triển của các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản theo hướng
chuyên môn hóa ngày càng phát triển.
- Các tổ chức tài chính.
Thị trường bất động sản phát triển không thể là một thị trường manh mún,
nhỏ lẻ mà các giao dịch trên thị trường bất động sản khá đa dạng với một lượng vốn
tham gia khá lớn. Lượng vốn lớn của thị trường bất động sản được thể hiện ngay từ khi
Trang 8
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

tạo lập hàng hóa cho đến thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản. Vì thế,
vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường bất động sản không thể dựa vào nguồn
vốn tự có của mỗi cá nhân hay tổ chức mà một phần đáng kể nhu cầu về vốn này được
tài trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính. Các tổ chức tài chính bao
gồm: các Ngân hàng thương mại, các công ty tài chính, Công ty bảo hiểm, quỹ đầu
tư… Như vậy, các nguồn vốn tài trợ từ các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng
trong việc kích thích các giao dịch và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Qua
đó chúng ta cũng có thể nói, mức độ tham gia của các tổ chức tài chính vào thị trường
bất động sản là một trong những tiêu thức quan trọng nói lên sự phát triển của thị
trường bất động sản.
Thực tế sự phát triển của nền kinh tế thị trường ở các nước phát triển cho
thấy thị trường bất động sản và thị trường tài chính (mà nòng cốt là thị trường vốn) có
mối liên hệ rất mật thiết với nhau. Thị trường vốn phát triển tạo môi trường cho các
“dòng” vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn luân chuyển linh hoạt dẫn đến việc tài trợ
cho các giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ thuận lợi hơn, kích thích cả cung và
cầu về bất động sản phát triển. Mối quan hệ giữa hai thị trường này còn được thể hiện
ở chỗ nó hoán đổi hàng hóa cho nhau trong những trường hợp cần thiết.
Sự tham gia của các tổ chức tài chính đối với sự phát triển thị trường bất
động sản thông qua các hình thức sau:
+ Các tổ chức tài chính cho các tổ chức kinh tế vay vốn để thực hiện các
giao dịch mua bán bất động sản, kích cầu thị trường hàng hóa bất động sản.
+ Các tổ chức tài chính cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn nhằm
mục đích phát triển các hàng hóa bất động sản như: xây dựng mới nhà ở, nhà xưởng,
văn phòng, bất động sản thương mại… Đó chính là việc tăng cung cho thị trường bất
động sản.
Song song với việc tài trợ gián tiếp, các tổ chức tài chính còn trực tiếp đầu
tư vốn để tham gia kinh doanh trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tùy theo luật
pháp của mỗi nước và ở mỗi thời điểm mà mức độ tham gia của các tổ chức tài chính
vào thị trường bất động sản cũng không giống nhau. Nhìn chung, ở các nước chỉ cho

phép các tổ chức tài chính có nguồn vốn huy động chủ yếu là vốn trung và dài hạn như
các Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư… trực tiếp tham gia kinh doanh
bất động sản và hạn chế sự tham gia trực tiếp của các Ngân hàng thương mại.
Như vậy, với các hoạt động như đã phân tích ở trên, các tổ chức tài chính
góp vai trò quan trọng thúc đẩy sự phát triển sôi động của thị trường bất động sản.
I.1.1.2. Khái quát chung về thuế:
a. Sự ra đời và phát triển của thuế:
Cho đến nay, khái niệm về thuế đã khá quen thuộc với mọi người nhưng để
hiểu sâu sắc về thuế thì lại có ít người quan tâm tới. Trên thực tế, thuế có cả một lịch
sử gắn liền với sự tồn tại của Nhà nước và sự phát triển của sản xuất hàng hóa.
Theo lý luận về hình thái kinh tế xã hội, lịch sử phát triển của xã hội loài người
đã trãi qua năm hình thái kinh tế xã hội đó là: xã hội Cộng sản nguyên thủy, xã hội
Chiếm hữu nô lệ, xã hội Phong kiến và xã hội Xã hội chủ nghĩa. Trong xã hội Nguyên
thủy, con người sống thành bầy đàn, kiếm ăn chủ yếu là săn bắn, hái lượm. Vì thế,
cuộc sống của người nguyên thủy hoàn toàn phụ thuộc vào tự nhiên. Khi mà công cụ
Trang 9
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

lao động ngày càng phát triển, năng suất lao động ngày càng cao, của cải lao động bắt
đầu dư thừa và họ phải nghĩ đến việc để dành, cất trữ để đề phòng khi điều kiện kiếm
ăn không thuận lợi. Sự dư thừa và cất trữ thức ăn đã dẫn đến việc một nhóm nhỏ người
đã tách ra trông coi, phân phối rồi chi phối điều hành cả một nhóm người và giai cấp
đã ra đời. Cùng với việc giai cấp ra đời thì đấu tranh giai cấp cũng xuất hiện và Nhà
nước ra đời. Nhà nước ra đời nhằm kiềm chế đấu tranh giai cấp và bảo vệ quyền lợi
cho giai cấp thống trị xã hội. Về vấn đề này Ăng ghen đã viết: “Trước đây không phải

lúc nào cũng đã có Nhà nước. Đã từng có xã hội không cần đến Nhà nước, không có
một khái niệm nào về Nhà nước và chính quyền Nhà nước cả. Đến một giai đoạn phát
triển kinh tế nhất định, một giai đoạn tất nhiên phải gắn liền với sự phân chia xã hội
thành giai cấp, thì Nhà nước mới trở thành một tất yếu do sự phân chia đó”.
Để bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống trị xã hội, Nhà nước phải có các cơ
quan quản lý điều hành và lực lượng tác nghiệp như: quân đội, công an nhằm trấn áp
những người hoặc tập đoàn người chống lại lợi ích của giai cấp thống trị. Vì thế trong
xã hội xuất hiện những quan hệ phân phối mới nhằm huy động của cải vật chất cho sự
tồn tại của Nhà nước. Sự đóng góp này lúc đầu là hiện vật như các của cải quý hiếm,
thời gian lao động, thực chất là thu nhập, nhưng khi mà nền kinh tế thị trường phát
triển mọi sự đóng góp đã được tiền tệ hóa. Như vậy có thể nói, Nhà nước ra đời thì sự
đóng góp của mọi tầng lớp cư dân và mọi thành phần kinh tế cũng ra đời – đó chính là
sự ra đời của thuế. Về vấn đề này Mác đã viết: “Thuế là cơ sở kinh tế của bộ máy Nhà
nước, là thủ đoạn giản tiện cho kho bạc thu được bằng tiền hay sản vật mà người dân
phải đóng góp để dùng vào mọi chi tiêu của Nhà nước”. Ăng ghen cũng chỉ rõ: “Để
duy trì quyền lực công cộng, cần phải có sự đóng góp của công dân cho Nhà nước, đó
là thuế”.
Với việc thực hiện chức năng quản lý và điều hành xã hội phát triển, sự chi tiêu
của Nhà nước không chỉ dừng lại ở những tiêu dùng thông thường mà ở đây còn là sự
chi tiêu đầu tư cung cấp những dịch vụ hàng hóa công cộng như: an ninh, quốc phòng,
phòng chống dịch bệnh, phát triển văn hóa giáo dục, khoa học công nghệ v.v… Những
chi tiêu này cơ bản đều có nguồn thu từ thuế nhưng đến lượt nó lại là một tiền đề cho
sự phát triển nguồn thu cho giai đoạn tiếp sau.
Xuất phát từ việc huy động nguồn thu cho sự tồn tại và phát triển của Nhà
nước, các Nhà nước hoàn toàn quy định một chiến lược, một lộ trình thu thuế với các
lĩnh vực, các ngành, các địa phương và các khu vực khác nhau để khuyến khích và
thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Và điều đó càng giúp cho thuế có một chỗ đứng không
thể thiếu trong nền kinh tế ngay cả đối với những nước có nền kinh tế thị trường phát
triển.
Như vậy có thể thấy thuế ra đời và tồn tại cùng với Nhà nước và sự phát triển

của nền kinh tế xã hội quyết định sự phát triển của thuế.
Trong thời kỳ đầu của sự hình thành của Nhà nước, các hình thức đóng góp cho
sự tồn tại của Nhà nước cũng rất đơn giản, chủ yếu là lương thực thực phẩm, nhưng về
sau thì nền kinh tế phát triển để huy động nhiều hơn và quản lý được các hoạt động
kinh tế xã hội – xã hội Nhà nước đã đưa ra nhiều sắc thuế ở nhiều lĩnh vực khác nhau
như thuế điều tiết trực tiếp trong lĩnh vực thu nhập, thuế đánh vào hàng hóa, thuế trong
lĩnh vực đất đai v.v… Tuy nhiên, việc ban hành và hoàn thiện thêm các sắc thuế hoàn
toàn phụ thuộc vào các điều kiện cụ thể của nền kinh tế xã hội.
Trang 10
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

Nền kinh tế - xã hội không ngừng phát triển, thuế không ngừng được hoàn thiện
và cũng theo lý luận về hình thái kinh tế xã hội, sẽ đến giai đoạn mà Nhà nước không
còn tồn tại nữa và khi đó thuế cũng không còn nữa. Về vấn đề này Ăng ghen đã viết:
“Nhà nước là sản phẩm của xã hội trong một giai đoạn phát triển nhất định”… và khi
“giai cấp mất đi thì Nhà nước cũng không tránh khỏi mất theo”.
b. Bản chất của thuế :
Để hoàn thiện được hệ thống thuế, tôi cho rằng một trong những điều kiện
không thể thiếu được là cần phải hiểu rõ bản chất của thuế trên một cách nhìn tổng thể.
Trên thực tế, từ những góc độ khác nhau ta cũng có những cách hiểu khác nhau về
thuế.
- Kinh tế chính trị học cho rằng: thuế là hệ thống các quan hệ kinh tế nhất
định biểu hiện dưới hình thức tiền tệ phát sinh trong quá trình phân phối để hình thành,
sử dụng các quỹ tiền tệ nhằm phát triển sản xuất, nâng cao đời sống của nhân dân.
- Về phương diện tài chính: thuế thể hiện quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với

các thành phần kinh tế và các tầng lớp dân cư. Đó chính là sự phân phối và phân phối
lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân để hình thành quỹ tiền tệ tập trung lớn
nhất của Nhà nước, đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước.
- Về mặt Pháp luật, các nhà lập pháp cho rằng: thuế là khoản đóng góp theo
quy định của pháp luật mà Nhà nước bắt buộc mọi tổ chức và cá nhân phải nộp vào
ngân sách Nhà nước.
- Theo từ điển tiếng việt của Viện Ngôn Ngữ học: thuế là khoản tiền hay hiện
vật mà người dân hoặc các tổ chức kinh doanh, tùy theo tài sản, thu nhập, nghề nghiệp
v.v… buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định.
Từ các khái niệm trên, tôi có thể tóm tắt và đưa ra một khái niệm tổng quát về
thuế như sau:
Thuế là một phần thu nhập mà các cá nhân hoặc tổ chức đóng góp cho Nhà
nước để phục vụ cho nhu cầu của Nhà nước và những nhu cầu chung của nền
kinh tế – xã hội, thuế thể hiện mối quan hệ kinh tế cơ bản giữa Nhà nước với các tổ
chức kinh doanh và các tầng lớp dân cư.
Như vậy, trước hết thuế phải là một phần thu nhập của các cá nhân và các tổ
chức kinh tế. Dù ở bất kỳ chế độ xã hội nào thì có thu nhập mới nộp được thuế. Không
chỉ dừng lại như vậy, thuế không thể lớn hơn thu nhập có thể có được của cá nhân và
tổ chức. Xét về lâu dài thì phần thu nhập để nộp thuế phải lớn hơn phần lao động tất
yếu của các cá nhân trong xã hội. Joseph E. Stigligtz đã viết: “Giả sử một cá nhân phải
đóng góp ¼ thời gian lao động của mình để duy trì bộ máy Nhà nước thay vì họ nộp ¼
thu nhập của mình cho Chính phủ”. Điều đó cũng có nghĩa là xét về lâu dài, để tồn tại
và phát triển được thì ít nhất ¾ thời gian lao động của cá nhân này phải đủ nuôi sống
mình. Như vậy, thu nhập là yếu tố cơ bản quyết định mức huy động từ thuế và tính
toán số thuế phải nộp. Nếu mức thuế hợp lý sẽ được đông đảo người dân ủng hộ và
ngược lại, mức thuế quá cao sẽ dẫn đến gian lận thuế, trốn thuế hoặc không tồn tại
được. Về giới hạn của việc nộp thuế, nhà kinh tế học người Mỹ – Laffer đã đưa ra mô
hình đường cong thuế suất hiệu quả (còn gọi là đường cong Laffer)

Trang 11

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

Doanh thu thuế

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

0

t*
100%
Hình 1: Thuế suất hiệu quả.

thuế suất

Theo hình 1, khi thuế suất là 0% thì thuế thu được bằng 0; khi thuế suất tăng
dần, số thuế thu được của Nhà nước cũng tăng lên theo. Khi thuế suất tăng lên đến
mức giới hạn t*, số thuế thu được sẽ lớn nhất và nếu thuế suất tiếp tục tăng số thuế thu
được lại giảm dần. Khi thuế suất tăng đến mức 100% so với lượng cung (thu nhập làm
ra), số thuế thu được lại bằng 0, vì người ta sẽ không tiến hành sản xuất, kinh doanh
nữa, bởi toàn bộ thu nhập có được trong sản xuất kinh doanh đã bị Nhà nước thu thuế
hết.
Khi đề cập đến vấn đề cân bằng trong các sắc thuế, cũng đã có quan điểm cho
rằng: để thực hiện công bằng trong thuế không nên căn cứ vào thu nhập kiếm được mà
cần căn cứ vào khả năng kiếm được thu nhập để quy định nghĩa vụ nộp thuế. Theo
quan điểm này, khả năng kiếm thu nhập của các cá nhân trong xã hội như nhau thì
phải có nghĩa vụ thuế giống nhau. Ví dụ: hai người đều có bằng cử nhân giống nhau
thì phải nộp thuế như nhau không cần quan tâm họ có việc làm hay chưa. Quan điểm

này cũng có mặt tích cực đối với xã hội ở chỗ nó bắt buộc người ta phải bằng mọi cách
tìm việc làm phù hợp với khả năng của mình để có thu nhập và nộp thuế. Khi xã hội đã
tạo cho con người có điều kiện và khả năng lao động như nhau thì họ phải có nghĩa vụ
nộp thuế như nhau. Tuy nhiên quan điểm này ít thuyết phục ở chỗ nếu người ta chưa
tìm được việc làm thì lấy gì mà nộp thuế, còn khi đã có thu nhập rồi tất phải nộp thuế.
Và suy cho cùng, có thu nhập người ta mới có cái để đóng thuế.
Thuế ra đời và phát triển cùng với Nhà nước, vì thế thuế mang bản chất giai cấp
của Nhà nước. Bất cứ Nhà nước nào cũng ban hành ra thuế để huy động của cải vật
chất cho sự tồn tại và phát triển của mình với tư cách là người đại diện cho giai cấp
điều hành và quản lý xã hội. Điều đó cho thấy, tính giai cấp của thuế được quyết định
bởi tính giai cấp của Nhà nước. Với mỗi hình thái xã hội khác nhau thì bản chất giai
cấp của Nhà nước cũng khác nhau. Sự khác nhau thông qua thuế được thể hiện ở chỗ:
thu thuế hướng vào đối tượng nào trong xã hội là chủ yếu, thu thuế để làm gì và phục
vụ cho tầng lớp nào trong xã hội là chủ yếu, v.v…
Thuế còn thể hiện tính chất xã hội rộng rãi, bởi thuế được thu đối với toàn dân,
thuế liên quan đến mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội. Mọi người dân không những có
nghĩa vụ đóng thuế mà còn có quyền kiểm tra Nhà nước sử dụng các nguồn thu từ thuế
Trang 12
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

có hợp lý không. Vì thế, thuế là công cụ rất hữu hiệu để Nhà nước quản lý xã hội và
điều tiết nền kinh tế.
Như vậy với bản chất của thuế như đã trình bày trên thì việc hoàn thiện hệ
thống thuế trong các lĩnh vực khác nhau luôn là vấn đề quan trọng và cần thiết.
c. Phân loại thuế và các yếu tố cơ bản cấu thành một sắc thuế.

Ø Phân loại thuế.
Dựa vào các tiêu thức khác nhau, thuế có thể được phân loại như sau:
- Phân loại theo tính chất của người nộp thuế và người chịu thuế.
Theo cách phân loại này người ta chia thuế thành thuế trực thu và thuế gián thu.
Thuế trực thu là các sắc thuế mà người nôp thuế đồng thời là người chịu thuế, còn thuế
gián thu là các sắc thuế mà người nộp thuế không phải là người chịu thuế.
Người nộp thuế là các cá nhân hoặc các tổ chức (thể nhân hoặc pháp nhân) trực
tiếp đứng ra nộp thuế cho Nhà nước. Người chịu thuế là người có thu nhập giảm đi do
thuế phải nộp cho Nhà nước.
Như vậy, điển hình của thuế trực thu là thuế thu nhập doanh nghiệp hay thuế
thu nhập cá nhân. Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp vừa là người
đứng ra nộp thuế cho Nhà nước nhưng đồng thời thu nhập của doanh nghiệp cũng bị
giảm đi do nộp thuế. Đối với thu nhập cá nhân (ở Việt Nam là thuế thu nhập đối với
những người có thu nhập cao), người nộp thuế là cá nhân có thu nhập trong khuôn khổ
điều tiết của thuế đồng thời họ cũng là người chịu thuế vì thu nhập của họ trực tiếp bị
giảm đi do nộp thuế. Điển hình của thuế gián thu là thuế thu giá trị gia tăng, thuế tiêu
thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu v.v… chẳng hạn đối với thuế giá trị gia tăng, người nộp
thuế là cơ sở sản xuất kinh doanh nhưng thuế đó lại tính vào cơ cấu giá thanh toán và
người tiêu dùng phải trả (tức là người tiêu dùng phải chịu). Như vậy, thuế gián thu tạo
điều kiện cho người chịu thuế lựa chọn các loại hình hàng hóa, dịch vụ trước khi quyết
định tiêu dùng, đảm bảo tính tự nguyện khi chịu thuế.
- Dựa trên quan hệ giữa thuế và thu nhập, thuế được chia thành ba loại: Thuế
tỷ lệ, thuế lũy tiến và thuế lũy thoái.
Thuế tỷ lệ là thuế mà thu nhập/ thuế không thay đổi theo thu nhập. Ví dụ như
thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành của Việt Nam, với mức thuế suất cố định là
28% không thay đổi theo quy mô thu nhập của các doanh nghiệp. Thuế lũy tiến là
thuế có thuế/thu nhập tăng lên khi quy mô thu nhập chịu thuế tăng. Có thể thấy thuế
này qua thuế nông nghiệp lần đầu tiên vào năm 1951, khi đó chúng ta chủ yếu muốn
điều tiết thu nhập của những địa chủ, phú nông. Ngược lại, thuế lũy thoái là thuế có
thuế/thu nhập giảm dần theo quy mô tăng của thu nhập (hình vẽ 2).

Trang 13
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Thuế thu nhập

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

Thuế lũy tiến
Thuế tỷ lệ

Thuế lũy thoái

0

Thu nhập

Hình 2: Phân loại thuế dựa trên quan hệ giữa thuế và thu nhập.
Với cách phân loại như vậy, hầu hết các chính sách thuế gián thu đều là thuế
lũy thoái và đây là thuế đánh vào người nghèo vì người nghèo có thu nhập thấp nhưng
khi mua một hàng hóa nào đó vẫn chịu một số thuế gián thu như những người có thu
nhập cao. Điều đó có nghĩa là thuế lũy thoái làm cho tốc độ nghèo của họ sẽ càng
nhanh hơn.
Theo đối tượng chịu thuế, thuế được chia thành các loại:
+ Thuế mà đối tượng thuế là giá trị sản phẩm hàng hóa dịch vụ, tức là thuế đánh
vào sản phẩm hàng hóa dịch vụ. Đại diện cho loại thuế này là thuế tiêu thụ đặc biệt,
thuế giá trị gia tăng, thuế xuất khẩu, nhập khẩu.

+ Thuế có đối tượng thuế là thu nhập như: thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập
doanh nghiệp.
+ Thuế có đối tượng thuế là hoạt động (thuế đánh vào hoạt động) như thuế môn
bài đối với hoạt động kinh doanh.
Ø Các yếu tố cơ bản cấu thành của mỗi sắc thuế.
Mỗi một sắc thuế có mục đích, vai trò và lĩnh vực phát huy tác dụng khác nhau
nhưng đều có những yếu tố cấu thành sau:
- Tên gọi: tên gọi của sắc thuế giúp cho việc soạn thảo các văn bản pháp quy
liên quan đến việc ban hành và hướng dẫn thực hiện sắc thuế. Tên gọi thường nói lên
đối tượng tính thuế hoặc nội dung chủ yếu của sắc thuế đó. Ví dụ: thuế thu nhập doanh
nghiệp sẽ là sắc thuế mà đối tượng tính thuế là thu nhập của các doanh nghiệp, thuế
giá trị gia tăng, đối tượng tính thuế sẽ là giá trị tăng thêm của hàng hóa dịch vụ khi qua
mỗi một công đoạn từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng v.v…
- Đối tượng nộp thuế và đối tượng chịu thuế.
Đối tượng nộp thuế là các tổ chức cá nhân có tư cách pháp nhân phải thực hiện
khai báo và nộp thuế theo quy định trong từng sắc thuế. Thông thường đối tượng nộp
thuế đối với từng sắc thuế có thể khác nhau toàn bộ, một phần trùng nhau. Điều đó phụ
thuộc vào mục tiêu của từng sắc thuế và tính chất điều tiết vĩ mô của từng sắc thuế qua
các thời kỳ.
Đối tượng chịu thuế là mục tiêu tác động của chính sách thuế. Đối tượng chịu
thuế là căn cứ quan trọng để tính số lượng thuế phải nộp của đối tượng chịu thuế. Căn
Trang 14
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

cứ tính thuế có thể là toàn bộ giá trị hoặc phần giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ;

là thu nhập của công ty, thu nhập của cá nhân, là giá trị của tài sản v.v…
Biểu thuế, thuế suất và mức thuế.
Biểu thuế là bảng tổng hợp các mức thuế suất được chia theo từng mặt hàng (ví
dụ như thuế nhập khẩu) hoặc chia thành từng bậc đối tượng chịu thuế (ví dụ như thuế
thu nhập đối với những người có thu nhập cao).
Thuế suất và mức thuế là yếu tố quan trọng nhất của một sắc thuế, là linh hồn
của mỗi sắc thuế. Thuế suất cùng với đối tượng chịu thuế tính nên số thuế phải nộp
của các đối tượng chịu thuế. Thuế suất nói lên mức huy động của Nhà nước trên đối
tượng thuế. Mức huy động có thể là số tuyệt đối, có thể là tỉ lệ phần trăm trên đối
tượng thuế.
Thuế suất thông thường được chia thành các loại sau:
+ Thuế suất biểu hiện thành số tuyệt đối. Trong trường hợp này, Nhà nước quy
định luôn số thuế phải nộp ứng với một quy mô nhất định của đối tượng thuế. Ví dụ
như thuế môn bài của Việt Nam, sắc thuế này chủ yếu nhằm quản lý các đối tượng
kinh doanh vì thế số thuế phải nộp ít.
+ Thuế suất tỉ lệ là thuế suất biểu hiện bằng tỉ lệ % xác định cho mỗi đối tượng
thuế không phân biệt quy mô của đối tượng thuế. Ví dụ: thuế suất của thuế giá trị gia
tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, nhập khẩu v.v… Thuế suất tỉ lệ là loại thuế
suất thông dụng và sử dụng khá phổ biến đối với hầu hết các sắc thuế trên thế giới.
+ Thuế suất lũy tiến là loại thuế suất tính theo tỉ lệ % tăng dần theo quy mô của
đối tượng thuế. Có hai loại thuế suất lũy tiến là thuế suất lũy tiến từng phần và thuế
suất lũy tiến toàn phần.
Thuế suất lũy tiến từng phần là loại thuế suất lũy tiến tính theo tỉ lệ % tăng dần
theo từng phần tăng lên của đối tượng thuế. Ví dụ thuế suất được áp dụng trong thuế
thu nhập đối với người có thu nhập cao của Việt nam (phần thu nhập thường xuyên).
Thuế suất lũy tiến toàn phần là thuế suất lũy tiến tính theo tỉ lệ % cao nhất được
áp dụng cho toàn bộ quy mô của đối tượng thuế. Đối tượng thuế càng lớn thì thuế suất
áp dụng càng cao. Thuế suất này được áp dụng trong thuế nông nghiệp năm 1951 hoặc
trong thuế thu nhập đối với phần thu nhập không thường xuyên của Pháp lệnh thuế thu
nhập đối với người có thu nhập cao hiện hành của Việt Nam.

I.1.1.3.Chính sách tài chính về đất đai trong quản lý và điều tiết thị trường bất
động sản:
a. Khái quát:
Trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước thực hiện chính sách tài chính thông qua các
khoản thu từ đất. Ta có thể hiểu đó là khoản tiền mà cá nhân và tổ chức bắt buộc phải
đóng theo nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước theo luật định để đáp ứng các nhu cầu chi
tiêu của Nhà nước vì phúc lợi của toàn xã hội, vì sự phát triển của đất nước. Các khoản
thuế thu từ đất chủ yếu là:
Thuế sử dụng đất nông nghiệp: là khoản thuế mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất
vào sản xuất nông nghiệp phải đóng hàng năm. Cách tính theo kilôgam thóc quy ra giá
tiền trên thị trường tại thời điểm thu thuế và thu mỗi năm một lần. Hiện nay đang miễn
thuế sử dụng đất nông nghiệp cho tất cả các tỉnh thành đến năm 2010.

Trang 15
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

- Thuế nhà, đất: là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công
trình. Trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế
nhà.
- Lệ phí trước bạ: là khoản phí phải đóng khi có hành vi nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị hợp
đồng mua bán chuyển nhượng.
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản phí phải đóng khi có hành vi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính dựa trên
phần diện tích chuyển nhượng.

- Tiền thuê đất: là khoản tiền phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho
thuê đất. Đã trả tiền thuê đất thì không phải đóng tiền thuế sử dụng đất, tiền sử dụng
đất và tùy từng vị trí mà xác định tiền thuê đất.
- Tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật hoặc hợp thức hóa
quyền sử dụng đất hay chuyển mục đích sử dụng đất.
b. Đặc điểm:
Ngoài những đặc điểm chung của thuế như: tính bắt buộc, tính pháp lý cao, là
khoản thu không mang tính hoàn trả trực tiếp v.v… các khoản thuế trong lĩnh vực đất
đai còn có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, thuế trong lĩnh vực đất đai là nguồn thu mang tính ổn định và bền
vững của ngân sách nhà nước. Đặc điểm này xuất phát từ tính ổn định, không thể di
dời và tính lâu bền của đất đai. Ở nước ta, ngay các triều đại phong kiến, Nhà nước
phong kiến đã áp dụng chính sách trả lương cho các quan lại bằng đất như “ thái ấp”,
“lộc điền”… Nhà nước phong kiến dựa vào nguồn thu chủ yếu nhất vào thuế “đinh”
(thu đối với đàn ông từ 18 tuổi trở lên) và thuế “điền” thu vào việc sử dụng đất. Ngày
nay, khi mà nền kinh tế đã phát triển, sản phẩm xã hội được tạo ra chủ yếu bởi các
ngành Công nghiệp và các ngành khác nhưng nguồn thu từ thuế trong lĩnh vực đất đai
vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp ngân sách, nhất là các địa
phương. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng
phát triển mạnh, làm gia tăng số thu ngân sách Nhà nước từ thuế trong lĩnh vực đất
đai, bao gồm cả sử dụng và kinh doanh đất đai.
Thứ hai, việc định giá đất (hay quyền sử dụng đất) đúng để tính thuế là một vấn
đề khó. Giá cả của hầu hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản
xuất và giá thành sản phẩm, nhưng đối với đất đai không thể xác định chính xác điều
đó. Cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai là tổng giá trị của bất động sản này hoặc là
giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính được thuế trong lĩnh
vực đất đai cũng phải tiến hành định giá được nó. Việc định giá bất động sản là đất đai
có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, hoặc xác định cho
từng lần chuyển nhượng để tiến hành tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế và Luật

thuế đất đai quy định. Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới
số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế.

Trang 16
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng

c. Vai trò:
Đối với tất cả các quốc gia, thuế là công cụ chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân
sách nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đối với nền kinh tế.
Nhà nước còn dựa vào thuế để thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm
soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Thuế trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận
cấu thành trong hệ thống thuế nên cũng có vai trò như các loại thuế khác. Tuy nhiên,
thuế trong lĩnh vực đất đai chủ yếu phát huy vai trò trong lĩnh vực quản lý và điều tiết
đối với thị trường bất động sản trên những nét cơ bản sau:
§ Thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất
động sản, bình ổn giá cả bất động sản trên thị trường, thúc đẩy sử dụng bất động sản
có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường.
Với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước quy định phạm vi áp dụng đối
với từng sắc thuế và với việc quy định thuế suất cao hay thấp của từng sắc thuế sẽ tác
động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch bất động sản. Trên cơ sở đó các sắc
thuế sẽ làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào
việc bình ổn giá cả trên thị trường bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước có
thể áp dụng mức thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, nắm giữ đất
đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển thị trường
bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nhà nước thực hiện đánh thuế
thấp trong trường hợp sử dụng đất đai như là một nhu cầu thiết yếu hoặc có thể áp
dụng thuế suất 0%, hoặc không thu thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây
dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu
công nghiệp, các khu chế xuất…
§ Thuế trong lĩnh vực đất đai là công cụ quan trọng để điều hòa thu nhập, thực
hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và là tài sản quý báu mà thiên nhiên ban tặng.
Do đặc điểm của tài sản này nên giá cả của bất động sản luôn có xu hướng ngày càng
tăng nên việc đảm bảo công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng có hiệu quả và chuyển
nhượng đất đai, bất động sản có ý nghĩa hết sức quan trọng. Việc giá của một diện tích
đất nào đó tăng lên không chỉ đơn giản người sử dụng đã tôn tạo nó mà còn do sự phát
triển kinh tế – xã hội và đầu tư của xã hội. Vì thế phần giá trị tăng thêm của đất đai
phải được điều tiết một cách công bằng. Trên thực tế có một số nước trong những thời
kỳ nhất định đã quy định hạn mức diện tích đất sử dụng đối với từng đối tượng trong
xã hội để đảm bảo sự công bằng đó. Tuy nhiên, khi mà nền kinh tế thị trường phát
triển hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực
hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn
trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất, đối với
người có thu nhập cao việc chuyển dịch đất đai phải chịu sự điều tiết cao hơn so với
những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Như vậy, với
các quy định linh hoạt của các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã góp phần vào việc
điều hòa thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động
Trang 17
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com