NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC
SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL)
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGUYỄN TRỌNG KHÔI
: 03135028
: DH03TB
: 2003 – 2007
: Quản Lý Thị Trường BĐS

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

LỜI CẢM ƠN


Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường đại học Nông Lâm thành
phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý Thị trường Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô
giáo đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để làm
hành trang bước vào cuộc sống.

Em xin chân thành cảm ơn thầy Huỳnh Thanh Hiền đã nhiệt tình quan tâm giúp
đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp
này.
Xin gởi lời cảm ơn đến Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gòn Thương Tín, đặc biệt
là chị Nguyễn Thị Như Hiếu cùng toàn thể các anh chị tại Công ty đã tận tình giúp đỡ
em trong quá trình thực hiện đề tài.
Đồng thời, tôi cảm ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị trường Bất động sản khoá
29 đã luôn giúp đỡ, chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường.

TÓM TẮT


Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trọng Khôi, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL)”.
Giáo viên hướng dẫn: KS. Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản
lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thẩm định giá đóng vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị thực của tài
sản nói chung và bất động sản nói riêng, từ đó góp phần phát triển thị trường bất động
sản nhanh và ổn định, tuy nhiên đây vẫn là một lĩnh vực còn khá mới mẻ của nền kinh
tế, do đó trong quá trình phát triển vẫn còn nhiều hạn chế. Đề tài thực hiện nhằm
nghiên cứu, tìm hiểu các vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản,
và việc nghiên cứu được tiến hành tại một doanh nghiệp cụ thể có chức năng thẩm
định giá: công ty Sacomreal. Đề tài tập trung nghiên cứu một số nội dung như sau:
¾ Giới thiệu sơ lược về công ty Sacomreal.
¾ Công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty (quy mô, hình thức hoạt
động, các phương pháp thẩm định được sử dụng, nhu cầu của khách hàng và
khả năng đáp ứng của doanh nghiệp, hiệu quả của hoạt động thẩm định giá bất
động sản...).

¾ Tiến hành thẩm định một số bất động sản cụ thể nhằm ứng dụng những kiến
thức, phương pháp thẩm định đã học vào thực tế.
¾ Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá bất động sản và đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho loại hình dịch vụ này tại công ty.
Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:
¾ Phương pháp điều tra thu thập tài liệu.
¾ Phương pháp điều tra thông tin thị trường.
¾ Phương pháp phân tích tổng hợp.
¾ Phương pháp thống kê.
¾ Phương pháp chuyên gia.
¾ Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản.
Qua quá trình nghiên cứu đánh giá được dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại
Sacomreal tuy chỉ mới thành lập nhưng đã có đã có nhiều bước phát triển đáng kể, tạo
uy tín và ngày càng thu hút được nhiều khách hàng có nhu cầu thẩm định. Do đối
tượng và mục đích thẩm định rất đa dạng nên khả năng thu hút khách hàng lớn, quy
trình và hệ thống thông tin phục vụ thẩm định được xây dựng khoa học, chặt chẽ,
chuyên nghiệp nên tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định. Các phương pháp
thẩm định được sử dụng đúng đắn, phù hợp với từng đối tượng, từng mục đích cụ thể.
Tuy nhiên do đội ngũ định giá viên còn ít nên hạn chế phần nào khả năng đáp ứng nhu
cầu của khách hàng, đồng thời khi sử dụng các phương pháp thẩm định để tính toán
vẫn còn nhiều điểm thiếu chặt chẽ, sử dụng nhiều đến kinh nghiệm của thẩm định viên
nên việc ước tính giá trị vẫn còn mang yếu tố chủ quan. Từ những đánh giá chung, đề
tài đề xuất các giải pháp khắc phục những hạn chế, khuyết điểm; tiếp tục củng cố, phát
huy các ưu điểm hiện có giúp dịch vụ thẩm định giá tại Sacomreal ngày càng hoàn
thiện, chuyên nghiệp.
MỤC LỤC


ĐẶT VẤN ĐỀ
Trang 1

PHẦN I TỔNG QUAN
3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3
I.1.1. Cơ sở khoa học
3
I.1.2. Cơ sở pháp lý
21
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
21
I.2. KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
23
I.2.1. Lịch sử hình thành:
23
I.2.2. Điều kiện tự nhiên:
23
I.2.3. Thực trạng kinh tế xã hội
23
I.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH
24
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
24
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
25
I.3.3. Quy trình thực hiện
25
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
27
II.1. GIỚI THIỆU CÔNG TY
27

II.1.1. Giới thiệu chung
27
II.1.2. Quá trình hình thành và phát triển
27
II.1.3. Cơ cấu tổ chức
28
II.2. HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
30
II.2.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy thẩm định giá bất động sản
30
II.2.2. Đối tượng thẩm định
31
II.2.3. Đối tượng khách hàng
31
II.2.4. Mục đích thẩm định
31
II.2.5. Phí thẩm định
31
32
II.2.6. Thời gian thẩm định
II.2.7. Hồ sơ thẩm định
33
II.2.8. Quy trình thẩm định giá
33
II.2.9. Các phương pháp thẩm định giá
37
II.2.10. Kết quả của hoạt động thẩm định
37
II.3. THẨM ĐỊNH GIÁ CHO MỘT SỐ BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ
39

II.3.1. Thẩm định giá nhà phố
39
II.3.2. Thẩm định giá đất trống cho mục đích mua bán, chuyển nhượng
48
II.4. ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG
52
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY
II.4.1. Đánh giá hoạt động thẩm định giá BĐS tại Sacomreal
52
II.4.2. Đề xuất các giải pháp phát triển hoạt động thẩm định giá tại Sacomreal 55
KẾT LUẬN
58


ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay tuy mới được hình thành nhưng
đã là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, là nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của đất nước và nâng cao đời sống
của các tầng lớp nhân dân. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ
tạo điều kiện để sử dụng có hiệu quả các nguồn lực bất động sản, nâng cao hiệu quả
sản xuất kinh doanh, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa cũng như phát huy các nguồn
lực khác phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Ngược lại khi thị trường bất
động sản kém phát triển, hoạt động thiếu minh bạch sẽ không chỉ gây hậu quả tiêu cực
về mặt kinh tế mà cả về mặt xã hội, gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư
cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác
động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp
làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững, kìm hãm sự tăng trưởng kinh tế - xã hội
của đất nước.
Đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần

đây là liên tục xảy ra các đợt sốt giá, nhất là sự tăng giá ảo do các hoạt động đầu cơ
gây ra khiến cho giá cả bất động sản cao gấp nhiều lần giá trị thực tế. Theo đánh giá
của các nhà chuyên môn, giá đất trên địa bàn TP.HCM hiện nay đang ở mức rất cao so
với các đô thị lớn trong khu vực và trên thế giới. Cá biệt, ở một số khu vực trung tâm,
giá đất còn cao gấp gần chục lần so với mức giá trung bình của thành phố. Điều đáng
nói ở đây là giá bất động sản tăng liên tục với tốc độ chóng mặt, tạo nên một vòng
xoáy, một cuộc chạy đua về giá chưa thấy điểm dừng, không tuân theo quy luật kinh tế
thị trường, đi ngược với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh của
Nhà nước.
Việc giá cả bất động sản trên thị trường biến động mạnh, tách ly khỏi giá trị
thực quá lớn đã gây ra nhiều hậu quả tiêu cực, làm thất thoát ngân sách Nhà nước mỗi
năm hàng nghìn tỷ đồng, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư, đến sự phát triển
kinh tế và tác động trực tiếp đến khả năng cải thiện chỗ ở của phần lớn những người
có thu nhập thấp, người nghèo đô thị. Vì vậy xác định giá trị thực sự của bất động sản
là nhiệm vụ cấp thiết hiện nay của các cấp, các ngành nhằm đảm bảo cho thị trường
bất động sản được hoạt động lành mạnh và ổn định, góp phần thúc đẩy sự phát triển
của đất nước.
Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động chuyên môn mang tính khoa học
và nghệ thuật nhằm xác định giá trị của bất động sản, qua đó giúp cho người sử dụng
hay người sở hữu tài sản đưa ra các quyết định hợp lý có liên quan đến bất động sản.
Đồng thời hoạt động thẩm định giá bất động sản như là kim chỉ nam giúp cho công tác
điều tiết thị trường của Nhà nước được thực hiện một cách khách quan, khoa học,
mang lại hiệu quả cao, góp phần đưa đất nước ngày càng phát triển. Chính vì vậy công
tác thẩm định giá bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, là trái tim của tất cả các
hoạt động bất động sản. Với mục đích tìm hiểu, đánh giá về công tác thẩm định giá bất
động sản hiện nay em thực hiện đề tài “Nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất
động sản tại Công Ty Cổ Phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal)”.

1

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu và nắm bắt được các vấn đề liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất
động sản tại công ty Sacomreal về quy trình, phương pháp thực hiện, đối tượng khách
hàng, mức phí dịch vụ…từ đó có các nhận xét, đánh giá cụ thể; đồng thời đưa ra các
đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của loại hình dịch vụ này cho công ty.
- Ứng dụng lý thuyết định giá vào thực tế.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động sản của công ty.
- Một số phương pháp thẩm định giá bất động sản được sử dụng.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Việc nghiên cứu, thu thập thông tin dữ liệu được thực hiện tại Công Ty Cổ Phần Địa
ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal).

2


PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Bất động sản
a. Khái niệm: Hiện nay có nhiều quan niệm về bất động sản
Theo Bloomberg_com Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được
được định bởi luật pháp”.
Ở Việt Nam, theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “Bất động sản là những tài sản
không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền
với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, bất động sản là thuật ngữ chỉ chung các tài sản có tính cố định, như
đất trống và các công trình xây dựng đi kèm với các mục đích sử dụng khác nhau như
dành cho cư trú, sản xuất, kinh doanh…nó bao gồm cả hệ thống cơ sở vật chất: điện,
nước và các công trình phục vụ khác.
b. Đặc trưng của bất động sản
+ Cung bất động sản co giãn kém
Nhìn chung cung bất động sản tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả
do các nguyên nhân sau:
¾ Tổng cung toàn bộ về đất đai là không đổi.
¾ Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về mặt quy
hoạch, đây là hạn chế nổi bật nhất bởi vì:
¾ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
¾ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất
công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa
phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
¾ Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo
tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
+ Thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do đó việc mua, bán bất
động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường
là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.

3

+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Thông thường giá trị của bất động sản là khá lớn và thời gian mua, bán giao
dịch kéo dài, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh
hoạt.
+ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các
giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do
tính chất quan trọng của bất động sản nên Nhà nước thường có những quy định và có
sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
c. Thuộc tính của bất động sản
+ Tính bất động
Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm.
Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói cách khác chính xác hơn là không
thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng
là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất
địa phương.
+ Tính khan hiếm
Tính khan hiếm là do diện tích bề mặt trái đất là có giới hạn. Khi dân số ngày
càng tăng trong khi cung đất đai co giãn kém sẽ tạo nên tính khan hiếm. Điều này xét
về lâu dài làm giá đất có xu hướng ngày càng tăng.
+ Tính không đồng nhất
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định không di dời được của đất đai nên hàng
hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh
nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản cũng khó
tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí đất đai, không gian
không giống nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và có cùng một thiết kế. Chính vì
vậy trên thị trường bất động sản, giá trị của mỗi bất động sản sẽ gắn liền với các đặc
điểm cụ thể của bất động sản đó.
+ Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài.

+ Có tính sở hữu chung
Luật đất đai 1993 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Đây là điểm mấu chốt quan trọng trong việc quy định quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khác với các nước khác trên thế giới.
d. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
+ Nhóm các yếu tố vĩ mô
3 Chính sách của Nhà nước: tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể
hiện trên các mặt chủ yếu sau:
¾ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá
bất động sản trên thị trường.
¾ Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền
sử dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), các chính sách này ảnh
4


hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động
đến giá bất động sản.
¾ Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu
vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản trên thị
trường.
3 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản
nên ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu
nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.
Các yếu tố này gồm sự biến động của:
¾ Tổng sản phẩm quốc gia.
¾ Thu nhập bình quân đầu người.
¾ Tiết kiệm cá nhân và đầu tư.

3 Cung cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
¾ Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và
theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
¾ Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích
đất ở của các hộ gia đình tăng lên, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc
lập, làm tăng cầu về nhà ở.
¾ Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm
tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo
dục…đó là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất.
- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu
có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên.
- Việc làm và nghề nghiệp: việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân
cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất.
- Đô thị hóa: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số và sự phát
triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị. Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay
đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối
với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém
khả năng tiếp cận. Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc
làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của
cầu.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
- Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát
triển kinh tế.

5

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
mà điều kiện tiếp cận đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư
vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này.
- Sự tham gia của Nhà nước: thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:
¾ Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp
vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều
kiện tăng cung bất động sản.
¾ Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường
hoặc tăng vốn đầu tư cho các Công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước.
3 Các yếu tố xã hội và tâm lý
Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác
động đến giá bất động sản trên thị trường.
+ Nhóm các yếu tố vi mô
3 Chi phí
Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có
được quyền “sở hữu” bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà thẩm định giá
phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị
bất động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động
sản trên thị trường mà có khi còn có tác dụng ngược lại. Chi phí nói trên là chi phí
hình thành, là chi phí của người bán.
Bên cạnh đó nhà thẩm định giá còn phải chú ý chi phí sử dụng là chi phí người
muốn sử dụng phải bỏ ra để có thể sử dụng bất động sản theo mong muốn của mình.
Đây là chi phí của người mua.
Sự tác động nghịch chiều của hai loại chi phí này tạo nên giá trị bất động sản
trên thị trường xét về khía cạnh kinh tế- tài chính.
3 Sự hữu dụng
Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh
doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích.
Nhìn chung một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ
thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn.

Xét về tính năng hiệu quả một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn
một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do
vậy khi thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản
khác gắn liền với đất.
3 Các yếu tố vật chất
- Địa điểm nơi bất động sản tọa lạc: ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản. Bất
động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, bệnh viện,
gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và cho kinh doanh) thì có khả năng sinh
lợi lớn và có giá trị cao.
- Hình dáng lô đất: những lô đất có hình dáng vuông vức, nở hậu thì có giá trị hơn
những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm. Những lô đất có bề mặt
tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn lô đất có bề mặt tiếp giáp đường phố
hẹp mà quá sâu.
6


- Quy mô, kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với mục
đích sử dụng thì giá trị cao hơn lô đất có quy mô, kích thước không phù hợp với mục
đích sử dụng ở cùng địa điểm
- Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản:
¾ Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn liền với chi phí tạo
lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
¾ Kiểu dáng nhà có tính chất thẩm mỹ cao, hài hòa với khu vực chung quanh thì
có giá trị cao.
- Môi trường: môi trường xung quanh cũng có tác động đến giá cả bất động sản, nếu
môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao, còn ngược lại sẽ làm giảm giá trị bất
động sản.
2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người

bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ
chế giá.
Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại
một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá
cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người
mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên
đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định
giá cũng như khả năng, lượng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động
sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị
trí vừa và nhỏ thích hợp việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát
triển địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối
quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn. Các tổ chức
đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để
tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa về kinh tế.
b. Các đặc trưng của thị trường bất động sản
+ Không có thị trường trung tâm
Hiện nay, không có một thị trường bất động sản với tính chất là địa điểm tập
trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động
sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa những người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn
vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời
rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (thường được
gọi là cò nhà, đất) mặc dù đây là những giao dịch kém an toàn. Gần đây, ở TP.HCM
có một số ngân hàng đứng ra thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và đã hình
thành một số sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa
người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt
cần khuyến khích.
7

Nếu đứng trên cương vị của thẩm định viên và xét dưới góc độ của nghiệp vụ
thẩm định giá bất động sản, do không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị
trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị
trường.
+ Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở
Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa
thải đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương
khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương. Đây là điều quan trọng
mà thẩm định viên về giá cần quán triệt khi thẩm định giá bất động sản. Các yếu tố
như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của
từng bất động sản bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp lý,
môi trường chung quanh… cần được chú ý và xem xét đúng mức.
+ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc
quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh
mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường.
Ngoài ra, những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến
hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần
tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Ngoài những
sự khác nhau về cấu trúc trong mỗi tòa nhà, mỗi một mảnh đất cũng có đặc trưng riêng
biệt do vị trí, địa điểm của nó. Đa số các giao dịch trong thị trường tài sản được tiến
hành riêng rẽ, và thậm chí nếu các kết quả giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tác
dụng cũng hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích ngôi nhà, tình trạng sở
hữu, tình trạng giao dịch.
c. Các khu vực của thị trường bất động sản: Ở nước ta hiện nay thị trường bất động
sản bao gồm các khu vực chủ yếu sau đây:
+ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp

là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ
đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà
thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị
trường này.
+ Thị trường nhà ở
Đây là thị trường sôi động nhất hiện nay, đặc biệt là ở những vùng đang đô thị
hóa và có thể chia làm bốn nhóm sau:
¾ Nhà biệt thự
Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá rộng phổ biến
từ 150 - 500m2. Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì nhà biệt thự thường
gắn liền với đất, còn ở những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục vụ cho
việc xây dựng biệt thự. Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí địa điểm gắn với môi
trường và cảnh quan ưu việt.
¾ Nhà vườn
Có diện tích trên dưới 1000m2 nằm ở các vùng ngoại ô đặc biệt là cạnh các
sông, rạch vừa có thể để ở và chung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà này có thể
8


được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở quy mô diện
tích từ 400 - 600m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình
thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà
vườn. Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu. Đặc biệt là của lớp cán bộ cao tuổi.
¾ Nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kế
Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập trung bình với quy mô đất từ 40 2
120m , phổ biến từ 60 - 80m2, có thể vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh nếu ở
mặt tiền các đường phố.
¾ Nhà chung cư nhiều tầng
Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình kém, do diện tích
đất của từng căn hộ ít, Nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng của khu vực. Giá trị của

từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Loại nhà này ngày càng chiếm tỉ trọng cao
trong giao dịch bất động sản ở các đô thị lớn.
+ Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy
hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung
hoặc các nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển
mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát triển là
các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô
nhiễm môi trường.
+ Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách
sạn, cao ốc văn phòng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh
doanh, điều kiện hạ tầng tốt. Giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng
sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cung cao hơn các thị trường khác.
3. Thẩm định giá bất động sản
a. Khái niệm
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ (Giáo sư W. Seabrooke, Vương
quốc Anh).
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan, Đại học Quốc gia
Singapore).
Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính
đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy thẩm định giá là
áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân
tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị
của chúng (Fred Peter Marrone- Giám đốc Marketing cho AVO Darwin).
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế (Điều 4 - Pháp lệnh giá).
9


Thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá cả do các nhà chuyên
môn được đào tạo có kiến thức, kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề
nghiệp thực hiện. Tuy thẩm định giá mỗi nước có những nét riêng, song cũng phải
tuân thủ và phù hợp với thông lệ quốc tế và trong khu vực.
b. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
+ Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải đưa ra định nghĩa về giá trị
thị trường: đó là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán,
sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm
thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành
động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một
cách khách quan và độc lập.
Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với việc sử dụng
cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan trọng để xác định giá trị bất
động sản.
Việc xác định giá trị tài sản dựa trên thị trường với giả thiết thị trường đó diễn
ra các giao dịch công khai, không bị hạn chế bởi các lực lượng phi thị trường.
Thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường phải được thực hiện thông qua phương
pháp chi phí, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp vốn hóa thu nhập, bao gồm
việc phân tích dòng tiền theo giá trị hiện tại. Các số liệu và các tiêu chuẩn sử dụng
trong từng phương pháp phải được thu thập từ thị trường, đồng thời số liệu sử dụng
phải chính xác và có thể kiểm chứng được.
Bản chất của thị trường luôn luôn diễn biến phức tạp, do đó các định giá viên
phải luôn cập nhật các số liệu nhằm đảm bảo tính chính xác, đáp ứng đầy đủ các tiêu
chuẩn về giá trị thị trường.

+ Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị phi thị trường là giá trị không được hình thành trên thị trường, nghĩa là
không qua trao đổi mua bán. Hay nói cách khác đó là những tài sản giao dịch theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Phần lớn công việc thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá trị thị trường. Tuy
nhiên trong một số trường hợp đặc biệt không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở thẩm
định mà đòi hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Điều quan trọng là thẩm định viên
và người sử dụng dịch vụ phải phân biệt được sự khác nhau giữa hai loại hình thẩm
định này và những ảnh hưởng do sự khác nhau đó lên kết quả thẩm định.
Những bộ phận hợp thành giá trị phi thị trường: giá trị sử dụng, giá trị đầu tư,
giá trị của hoạt động kinh doanh, giá trị của tài sản bắt buộc bán, giá trị bảo hiểm, giá
trị tính thuế, giá trị thanh lý, giá trị đặc biệt, giá trị hợp nhất… Trong báo cáo thẩm
định giá cần phải nói rõ rằng các giá trị nói trên sẽ không được hiểu là giá trị thị
trường và phải nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hưởng đến quá trình định giá.
Thẩm định giá dựa trên cơ sở phi thị trường được sử dụng cho những tài sản
thẩm định với với mục đích bảo hiểm, tính thuế, thanh lý… nói chung là những tài sản
đặc biệt bị hạn chế về thị trường.
Việc thẩm định giá dựa trên cơ sở phi thị trường được thực hiện thông qua
phương pháp chi phí thay thế khấu hao nhằm rút ra giá trị gần với thị trường.
10


Khi thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải sử
dụng một quy trình phù hợp và phân tích các dữ liệu đầy đủ để có được một kết quả
đánh giá giá trị hợp lý, đồng thời không được đưa ra những giả thiết mâu thuẫn với
những số liệu làm cơ sở cho thẩm định. Mọi giả thiết phải được nêu ra một cách công
khai trong báo cáo thẩm định.
c. Vai trò của thẩm định giá
Nền kinh tế Việt Nam đang chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng xã
hội chủ nghĩa dưới sự lãnh đạo của Nhà nước. Cơ chế vận hành của nền kinh tế đã làm

phát sinh nhiều nhu cầu có tính chuyên môn, trong đó có thẩm định giá. Nó nhanh
chóng trở thành một ngành dịch vụ, càng lúc càng chuyên nghiệp và tỏ ra thiết yếu đối
với sự vận hành của nền kinh tế.
Nhu cầu thẩm định giá bất động sản là một thực tế khách quan, là một nhu cầu
rất lớn không chỉ tập trung ở các cơ quan Nhà nước mà đây là nhu cầu chung của toàn
xã hội. Thẩm định giá là môi trường giúp cho người mua lẫn người bán hiểu rõ được
bản chất của bất động sản được giao dịch trên thị trường về các đặc điểm kinh tế kỹ
thuật và về giá cả.
Bốn vai trò quan trọng của thẩm định giá bất động sản đã được các nhà nghiên
cứu đúc kết là: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hóa
trên thị trường. Thứ hai là: từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn – đặc biệt là tư vấn
về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh
bình đẳng, giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ
giúp thực hiện các chủ trương, các chính sách của Nhà nước như: cổ phần hóa, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn. Thứ ba
là: thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất,
đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan, đồng thời các cơ
quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng.
Cuối cùng, thẩm định giá sẽ giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà
nước nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng (theo ông Vũ An KhangGiám đốc Trung tâm tư vấn giá đất Bộ Tài Chính).
Thẩm định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là trái tim của tất cả
các hoạt động kinh tế, bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều
chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là
xác định giá trị của tài sản trên thị trường. Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan
trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu
tư phát triển, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố… Nó phục vụ cho tất cả những
người quan tâm đến đất đai và nhà ở.

d. Mục đích của thẩm định giá

Có rất nhiều lý do khác nhau để định giá và ứng với mỗi thời điểm thẩm định
giá thì giá trị tài sản sẽ khác nhau. Việc xác định mục đích thẩm định giá mang ý nghĩa
rất quan trọng trong việc xác định cơ sở của thẩm định giá là theo giá trị thị trường hay
phi thị trường, đồng thời việc xác định mục đích thẩm định giá còn là nền tảng trong
11


việc xác định phương pháp thẩm định giá. Cùng là một tài sản nhưng khi thẩm định
giá với những mục đích khác nhau sẽ cho giá trị khác nhau.
Thông thường tài sản nhà đất được yêu cầu thẩm định giá cho những mục đích
như:
+ Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng: đối với định giá cho mục
đích chuyển nhượng, thẩm định viên sẽ dựa vào nhu cầu, mức sẵn sàng, sự cạnh
tranh…của những người mua hoặc người bán tiềm năng trên thị trường. Giá trị được
xác lập trong trường hợp này chính là giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
+ Định giá cho mục đích cầm cố: khoản vay cầm cố là khoản vay được đảm bảo
bằng lợi tức tài sản mà người cho vay luôn muốn hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Do
đó mục tiêu của người làm công tác định giá là quyết định tổng giá trị của tài sản cầm
cố khi buộc phải đem ra bán. Thẩm định viên phải cẩn trọng trong việc ra quyết định
vì giá này có thể có sự chênh lệch rất lớn so với giá bán trên thị trường.
+ Định giá cho mục đích cho thuê: người định giá tài sản tính toán, đưa ra mức
giá mà khách hàng có đủ khả năng trả cho mục đích sử dụng tài sản này và giá trị thu
hồi vốn hàng năm. Thẩm định viên cần có sự so sánh giá trị của tài sản thẩm định cho
mục đích cho thuê với những tài sản có công dụng tương đương.
+ Định giá cho mục đích bảo hiểm: đối với định giá tài sản nhà đất cho mục
đích bảo hiểm, thẩm định viên chỉ cần tính toán chi phí thay thế nguyên vật liệu để xây
dựng lại ngôi nhà, không tính giá trị đất.
Ngoài những mục đích trên, việc thẩm định giá còn phục vụ cho nhiều mục
đích khác như: chứng minh tài sản để bổ túc hồ sơ du học, định giá cho mục đích đền
bù, tính thuế…

Mỗi một tài sản nhà đất đều có nhiều giá trị khác nhau tại thời điểm định giá và
giá trị này phụ thuộc hoàn toàn vào mục đích định giá. Tuy nhiên vấn đề cần quan tâm
là chỉ có một giá trị thị trường, và không phải lúc nào giá trị thị trường cũng được áp
dụng một cách rộng rãi trong mọi trường hợp.
đ. Các nguyên tắc thẩm định giá
+ Nguyên tắc mức sử dụng cao nhất và tốt nhất
¾ Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây cất) có xu hướng được đặt
ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh.
¾ Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá có khả
năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
+ Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Sử dụng phù hợp là cả hai địa điểm và công trình xây dựng phải được thẩm định
giá với cùng một tính chất sử dụng.
+ Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn
thì tài sản đó sẽ bán được trước.
+ Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay của một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là bao nhiêu.
12


+ Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung
và cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá. Trên thị trường, giá cả có xu
hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường thích hợp phải được phân tích và
đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản.
Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân

nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
+ Nguyên tắc lợi ích tương lai
Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực
hiện quá khứ.
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản.
Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp
đến giá trị thị trường.
+ Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế
cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc
sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách
hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
+ Nguyên tắc hoà hợp
Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng
nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng; cần xem xét đến sự hòa hợp của các luật
lệ, lợi ích kinh tế, tâm lý…
e. Các phương pháp thẩm định giá
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng
để xác định giá trị bất động sản. Yêu cầu cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có
các phương pháp thẩm định rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và khả năng nhận
biết được không chỉ bởi các thẩm định viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo
thẩm định giá.
Trong các phương pháp thẩm định giá, không có phương pháp nào là phương
pháp chính xác hoàn toàn mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương
pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
¾ Thuộc tính của tài sản.
¾ Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường.
¾ Mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá.

+ Phương pháp so sánh trực tiếp
3 Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh thị trường) là phương pháp
sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường
13


(bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần thẩm
định (bất động sản chủ thể hay bất động sản mục tiêu).
3 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản
trong các trường hợp sau:
¾ Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà
cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và
các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
¾ Đất trống.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá để
mua bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định
giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, thẩm định giá cho các
tài sản nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử dụng được.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho các phương pháp
thẩm định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
3 Các nguyên tắc của phương pháp so sánh trực tiếp
¾ Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài
sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như
nhau.
¾ Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng
góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị của thị trường.
3 Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các

bước sau đây:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có
thể so sánh với tài sản cần định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 cái).
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của
mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng hoặc giảm giá).
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định trên cơ sở giá bán có thể so
sánh được sau khi đã điều chỉnh.
3 Những hạn chế và các điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh trực tiếp
- Những hạn chế:
¾ Cần thiết phải có thông tin: rõ ràng trong phương pháp này nếu không có
thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
¾ Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: đây là điều không thể tránh khỏi.
Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một
thời gian ngắn.
¾ Ngoài ra việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này còn mang
tính chủ quan, dựa trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên là chủ yếu do đó
14


tính thuyết phục không cao. Nếu trường hợp các bất động sản so sánh có sự khác biệt
quá lớn so với bất động sản cần thẩm định giá thì các hệ số sẽ sai lệch nhiều, không
còn chính xác nữa.
- Các điều kiện cần thiết:
¾ Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác,
có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
¾ Thông tin thu thập được có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc
mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản

được xem xét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
¾ Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so
sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các
tính chất giống nhau về mọi mặt.
+ Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành/chi phí giảm giá)
3 Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở một người mua tiềm năng
có đầy đủ thông tin và dự tính hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn
hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự.
3 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để thẩm định giá trong các trường hợp
sau:
¾ Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện,
trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu… là
các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường.
¾ Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
¾ Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra
đối với các phương pháp thẩm định giá khác.
3 Nguyên tắc của phương pháp chi phí
Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá
trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật
thay thế.
3 Các bước tiến hành của phương pháp chi phí
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là
đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng trên miếng đất.
Bước 3: Quyết định mức độ khấu hao tích lũy thích hợp của các công trình xây dựng
hiện có trên miếng đất.
Bước 4: Khấu trừ khoản khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại (để xây dựng lại

hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất), để có được chi
phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
Bước 5: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng
đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
15


Bảng 1: Tóm tắt mẫu thẩm định giá theo phương pháp chi phí
Khoản mục
Đồng
Giá trị thị trường hiện tại của tài sản hoặc của miếng đất trống
+ Chi phí hiện tại của các cơng trình xây dựng
= Tổng giá trị của các cơng trình xây dựng mới hoặc tài sản mới
- Khấu hao tích lũy trên những cơng trình hiện có hay % giá trị còn lại
của tài sản hoặc cơng trình
= Giá trị thị trường của tài sản
3 Hạn chế
¾ Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên có những
hạn chế giống như phương pháp so sánh trực tiếp.
¾ Chi phí khơng bằng với giá trị và khơng tạo ra giá trị.
¾ Sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã
bằng với giá trị của tồn bộ.
¾ Việc ước tính khấu hao tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện
do có sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như khơng có một phương
pháp được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước tính khấu hao.
¾ Người thẩm định giá cần phải thơng thạo kỹ thuật xây dựng và có đủ kinh
nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
+ Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)
3 Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một bất

động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ
đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị
các thu nhập (ước tính) trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại.
3 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này thích hợp cho việc thẩm định giá những tài sản được mua,
bán thường xun và được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận như: căn hộ,
cơng trình thương mại, văn phòng. Phương pháp thu nhập cũng có thể áp dụng cho
những tài sản nơi có thị trường cho th rộng như: căn hộ, xưởng, đất trống…
3 Các ngun tắc của phương pháp thu nhập
¾ Ngun tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở
mức có thể được trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và
đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản (theo IVSC – 2000).
¾ Ngun tắc lợi ích tương lai.
¾ Ngun tắc cung cầu.
3 Các bước tiến hành của phương pháp thu nhập
¾ Theo phương pháp thu nhập truyền thống
Giá trò vốn

=

Thu nhập ròng
Lãi suất vốn hóa

16


Hạn chế của phương pháp này là trong quá trình vốn hóa không chú ý đến thực tế:
tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền tương tự nhận
được sau đó một tháng, một năm. Do đó không tính đến việc chiết khấu giá trị tương
lai của thu nhập.

¾ Theo phương pháp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)
NPV=

∑ PV(Thu nhaäp) − ∑ PV(Chi phí)

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đưa ra cách tiếp cận chi tiết và chính xác hơn cho việc
tính chiết khấu, bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương ứng có tính
đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi.
3 Hạn chế
¾ Phương pháp này đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập trong toàn bộ
quá trình kinh doanh, sản xuất, đây là công việc rất khó khăn.
¾ Khó xác định tỷ lệ lợi tức đầu tư (tỷ lệ vốn hóa).
¾ Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về đầu tư tài chính.
+ Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại)
3 Khái niệm và nguyên tắc
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản nhà đất có
tiềm năng phát triển. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của
tài sản là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển giả định, trừ đi
tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
3 Các trường hợp áp dụng
¾ Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển,
hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
¾ Có một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp
thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.
¾ Có một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh
tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó.
3 Các bước tiến hành của phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển (bằng cách sử dụng

phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập).
Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển (bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận của
người làm việc phát triển, chi phí marketing, các chi phí pháp lý, chi phí tài chính và
các phí có liên quan khác).
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị
còn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí pháp lý, thuế tài sản, chi phí tài
chính của đất và lợi nhuận liên quan sẽ cho giá trị đất còn lại.
3 Hạn chế
¾ Khó khăn trong việc xác định mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
17


¾ Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều
kiện của thị trường.
¾ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính
các chi phí và giá bán.
¾ Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.
¾ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã
giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này
không hiện thực.
+ Phương pháp lợi nhuận
3 Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc
sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư
ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản. Thu nhập thực này sau đó
được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
3 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp này được đặc biệt áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí,
bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương

đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
3 Các bước tiến hành của phương pháp lợi nhuận
Ước tính tổng các thu nhập, trừ đi những chi phí chung liên quan đến việc tạo ra
thu nhập, trừ tiếp khoản lãi trên vốn mà người thuê nhận được từ vốn của họ, và một
số tiền thưởng công cho người thuê nhà vì rủi ro và sự tháo vát của người đó.
Số dư còn lại là số lượng được coi là hợp lý để trả cho sự thuê mướn. Giá trị tiền
cho thuê ước tính sẽ được chuyển hóa thành vốn theo thu hoạch nhiều năm bằng cách
phân tích doanh thu của các tài sản tương tự.
3 Hạn chế
¾ Chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi
nhuận.
¾ Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài
sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc chăm chỉ quá mức của
người vận hành tài sản đó.
¾ Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định phải có kiến thức tốt
về loại hình kinh doanh mà tài sản được sử dụng.
f. Quy trình thẩm định giá
Quá trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung
cấp cho những người thẩm định giá sự hướng dẫn hành động phù hợp trong công tác
định giá của mình.
Quá trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố
cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định
giá đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được. Quá trình
thẩm định giá bao gồm các bước sau:
18


3 Xác định vấn đề: Là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá, trong bước này
cần giải quyết các vấn đề sau:
- Nhận biết về bất động sản

¾ Nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách các công
trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế
hoạch tổng thể đến các kế hoạch chi tiết vùng).
¾ Miêu tả pháp lý: mã số, địa chỉ, đặc điểm vật chất.
- Nhận biết về các quyền lợi đối với bất động sản được đánh giá: tiến hành phân nhóm
các quyền (như quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các
điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng…).
- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích đánh giá
¾ Xác định giá trị nào cần được ước tính (giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư
hay giá trị phục hồi).
¾ Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm
định giá.
- Thiết lập ngày có hiệu lực của thẩm định giá
¾ Nhận được từ yêu cầu của khách hàng.
¾ Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về phí dịch vụ mà họ phải trả và yêu cầu thời
gian hoàn thành.
3 Lên kế hoạch thẩm định giá: Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:
- Nhận biết các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền
của tài sản được mua bán và đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết các tài liệu yêu cầu về thị trường, tài sản và tài liệu dùng để so sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu
¾ Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
¾ Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu
¾ Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu.
¾ Phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
- Vạch đề cương của báo cáo thẩm định giá
¾ Xác định hình thức trình bày báo cáo.
¾ Lên chương trình thời biểu công tác.

¾ Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.
3 Thu thập tài liệu
- Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
- Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.
- Các tài liệu chi tiết về đối tượng nghiên cứu và tài liệu có thể so sánh được về vị trí
công trình, chi phí, thu nhập…
- Kiểm chứng số liệu thu thập được.
19


- Các thông tin thu thập được cần phải giữ bí mật, không được phép công khai.
3 Vận dụng và phân tích tài liệu
Từ những tài liệu thu thập được tiến hành các phân tích sau:
- Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài
sản mục tiêu.
- Phân tích tài sản: phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản mục tiêu mà
ảnh hưởng đến giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: phân tích các đặc điểm của tài sản có thể so sánh được, bán, cho
thuê…
- Phân tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất
¾ Phân tích việc sử dụng đất một cách cao nhất và tốt nhất.
¾ Phân tích việc sử dụng tài sản một cách cao nhất và tốt nhất.
¾ Các phân tích trên cần phải được kiểm chứng.
- Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để
áp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương
pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng.
- Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào
kiểu loại, thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá.
- Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định.
3 Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá

- Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. Mục đích là truyền đạt kết
quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối
với người sử dụng thông tin.
- Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi
khi cũng được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng.
3 Báo cáo thẩm định giá
- Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những
nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
- Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công
việc thẩm định giá. Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát từ sự phân tích
các dữ liệu thị trường.
- Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả
thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà
thẩm định giá.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
Sớm nhìn thấy tầm quan trọng của ngành thẩm định giá, ngay từ đầu Nhà nước
Việt Nam đã từng bước xây dựng hành lang pháp lý để ngành thẩm định giá phát triển.
Từ khi bước sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã
hội chủ nghĩa, việc định giá trực tiếp của Nhà nước giảm nhiều, thay vào đó Nhà nước
can thiệp để bình ổn giá bằng các chính sách, biện pháp quản lý vĩ mô, gián tiếp là chủ
yếu. Trong đó thẩm định giá là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về giá cả
nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế – xã hội. Nhu cầu thẩm định giá ở nước ta hiện nay và
20


sắp tới là rất lớn, chính vì thế ngành thẩm định giá đang được xã hội quan tâm rất
nhiều nhất là từ khi Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH ban hành ngày
08/05/2002. Đây là văn bản pháp lý cao nhất quy định những nguyên tắc cơ bản của hệ
thống pháp luật về quản lý giá. Sau đó một số văn bản quy phạm pháp luật được ban
hành nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp lệnh giá như:

¾ Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
¾ Thông tư 15/2004/TT-BTC ngày 09/03/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực
hiện nghị định 170/2003/NĐ-CP.
¾ Và gần đây nhất Bộ tài chính đã xây dựng hoàn chỉnh và đưa ra 6 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam.
Bên cạnh đó Nhà nước cũng thường xuyên đưa ra các văn bản, nghị định phục vụ
cho công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng như:
¾ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
¾ Quyết định 316/2004/QĐ-UB về việc ban hành quy định về giá các loại đất
trên địa bàn TP.HCM.
¾ Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 quy định về việc thu tiền sử dụng
đất.
¾ Quyết định 118/2004/QĐ-UB ngày 28/04/2004 về ban hành bảng giá chuẩn
tối thiểu trị giá nhà và các loại kiến trúc khác để tính lệ phí trước bạ trên địa
bàn TP.HCM.
¾ Thông tư 17/2006/TT-BTC vào ngày 13/03/2006 do Bộ Tài Chính ban hành
nhằm hướng dẫn thực hiện nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về
thẩm định giá.
Có thể nói với sự quan tâm ngày càng nhiều của Nhà nước trong việc ban hành
các quy định, hoạt động của ngành thẩm định giá sẽ không ngừng được cụ thể hóa,
phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp, phát huy được vai trò quan trọng của
mình trong sự phát triển kinh tế chung của đất nước.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Hiện nay ở nhiều nước, vấn đề định giá bất động sản là một hoạt động phổ biến,
quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên điều này phụ thuộc nhiều vào quy
định của pháp luật từng nước về bất động sản, phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế, xã hội,
chính trị, môi trường địa lý của từng nước.
Ở Việt Nam do đặc thù phát triển kinh tế xã hội từ một nền nông nghiệp thuần

túy trong chế độ phong kiến, qua chế độ phong kiến nửa thực dân, sau đó phát triển
một nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, đến nay nền kinh tế phát triển theo
cơ chế thị trường với định hướng xã hội chủ nghĩa. Do quá trình phát triển phức tạp
qua nhiều giai đoạn nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hưởng sâu sắc bởi yếu tố lịch
sử đó.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, Nhà nước quy định nhiều hình
thức sở hữu đất đai như: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và tư nhân, tức thừa nhận
quan hệ mua bán đất đai. Song do đặc thù của sự phát triển trong giai đoạn này, đất đai
chủ yếu phục vụ sản xuất nông nghiệp dưới hình thức sở hữu tập thể. Bên cạnh đó do
21