TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG VÀ VAI TRÒ CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG VÀ VAI TRỊ CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN VĂN HÙNG
03135022
DH03TB
2003 - 2007

Quản lý thị trường BĐS

TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007

Trang 1


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN VĂN HÙNG

TÌM HIỂU HOẠT ĐỘNG VÀ VAI TRỊ CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn: KS. Lê Mộng Triết
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:……………………

Tháng 7 năm 2007
Trang 1

Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

LỜI CẢM TẠ

Con xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến mẹ và các chị những người đã ni dưỡng, dìu
dắt con nên người.
Tơi xin chân thành biết ơn Ban Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố
Hồ Chí Minh và Phịng Đầu tư về sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình trong q trình tơi
thực tập tại cơ quan.
Tơi xin cảm ơn các thầy, cô trong Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, đặc biệt
là thầy Lê Mộng Triết đã tận tình hướng dẫn tơi thực hiện thành cơng đề tài.
Xin cảm ơn tất cả bạn bè, những người đã ln động viên, ủng hộ tơi trong suốt q
trình thực hiện đề tài này.
Vì khả năng chun mơn và trình độ hiểu biết cịn hạn chế do đó đề tài khơng tránh
khỏi những thiếu xót, kính mong bạn đọc thơng cảm và góp ý thêm.
Nguyễn Văn Hùng

Trang 1


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh.

Đề tài: “Tìm hiểu hoạt động và vai trị của Trung tâm Phát triển quỹ đất
Thành Phố Hồ Chí Minh trong phát triển thị trường bất động sản”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản
Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Hiện nay, trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các
dự án liên quan đến đất đai rất lớn. Khi thực hiện một dự án đầu tư có liên quan đến
đất đai thì cơng tác giải phóng mặt bằng khiến các nhà đầu tư quan tâm nhất đây cũng
là khâu chiếm nhiều vốn và thời gian nhất. Chính vì lẽ đó, Trung tâm Phát triển quỹ
đất Thành Phố Hồ Chí Minh đã ra đời để đáp ứng nhu cầu trên, với lý do đó tơi đã
thực hiện đề tài: “Tìm hiểu hoạt động và vai trò của Trung tâm Phát triển quỹ đất
Thành Phố Hồ Chí Minh trong phát triển thị trường bất động sản”
Trên cơ sở đó đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu đánh giá tình hình hoạt động
của Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua trong
việc cung ứng quỹ đất sạch cho Thành phố.
Bằng các phương pháp: Phương pháp kế thừa, phương pháp thống kê, phương pháp
so sánh và phương pháp chuyên gia, đề tài tập trung tìm hiểu hoạt động của Trung tâm
trong thời gian qua, trong công tác thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở đó
xem xét những thành tựu đạt được để rút ra kinh nghiệm hoạt động, đồng thời đề xuất
các giải pháp để khắc phục những khó khăn cịn tồn tại.
Thơng qua quá trình tìm hiểu hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành
Phố Hồ Chí Minh, đề tài dự kiến đạt được các kết quả sau:
Thứ nhất: Nắm rõ được công tác thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất
của Trung tâm từ khi thành lập đến nay.
Thứ hai: Nắm những thuận lợi đạt được và khó khăn cịn tồn tại.
Thứ ba: Tìm được các giải pháp thích hợp để khắc phục khó khăn.
Qua những kết quả nghiên cứu, đề tài cho thấy sự thành lập Trung tâm Phát triển
quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh có ý nghĩa vô cùng quan trọng đặc biệt là trong giai
đoạn hiện nay. Quan trọng hơn Trung tâm đã góp phần tạo một nguồn cung đáng kể
cho thị trường bất động sản và điều tiết nhu cầu đất đai trên thị trường.

Trang 1


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ

Trang 1

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

3

I.1.1. Cơ sở khoa học

3

a. Khái niệm

3

b. Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TPHCM
đến 2010 và những dự án trọng điểm của quốc gia

4

I.1.2. Cơ sở pháp lý

5

I.1.3. Cơ sở thực tiễn

7

a. Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh

7

b. Các Phịng, Ban trực thuộc Trung Tâm

15

b.1. Phịng Kế hoạch – Tổng hợp

15

b.2. Phòng khai thác quỹ đất

15

b.3. Ban bồi thường hỗ trợ và tái định cư

16

b.4. Phòng Kế tốn – Tài chính

17

b.5. Phịng Hành chánh

17

b.6. Phịng đầu tư

18

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu

19

I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu

20

I.3.1. Nội dung nghiên cứu

20

a. Kết quả hoạt động của Trung tâm từ khi thành lập đến nay

20

b. Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm

20

c. Những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm

20

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu

20

Trang 1


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

21

II.1. Kết quả hoạt động của Trung tâm từ khi thành lập đến nay

21

II.1.1. Các khu đất đã thu hồi

21

a. Năm 2004

21

b. Năm 2005

25

c. Năm 2006

28

d. Tổng hợp tình hình thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất
qua các năm

33

II.1.2. Các khu đất đang tiến hành thu hồi trong 6 tháng đầu năm 2007

36

II.1.3. Các khu đất sẽ tiến hành thu hồi trong 6 tháng cuối năm 2007

38

II.2. Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm

40

II.2.1. Thuận lợi – Thành tựu đạt được

40

II.2.2. Tồn tại – Vướng mắc

41

a. Về kỹ thuật

41

b. Về kinh tế

41

c. Về chính sách

42

II.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm

43

II.3.1. Về kỹ thuật

43

II.3.2. Về kinh tế

44

II.3.3. Về chính sách

44

KẾT LUẬN

47

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Trang 1


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội an ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia.
Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp
quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian qua. Tuy còn ở
giai đoạn đầu, nhưng thị trường bất động sản cũng đã góp phần huy động nguồn vốn
nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ
nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh tế khác phát triển… Với tư
cách là một loại thị trường đầu vào của sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản

chiếm vị trí độc tơn trong kênh phân phối đất đai cho những nhà kinh doanh trong lĩnh
vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các cơng trình kiến trúc và nhà ở,…
Tốc độ đơ thị hóa - cơng nghiệp hóa ngày càng gia tăng kéo theo sự gia tăng hàng
loạt các nhu cầu kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục,… Trong đó, nhu cầu về sử dụng đất là
rõ ràng và quan trọng nhất. Để có được đất thực hiện một dự án nhà đầu tư phải tiến
hành cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, công tác này thường chiếm phần lớn
thời gian hồn thành của dự án. Vì vậy, việc cần có một quỹ đất “sạch” phục vụ cho
các dự án đầu tư là điều nên làm và cấp bách. Chính vì tính cấp bách đó mà Trung tâm
Phát triển quỹ đất (PTQĐ) đã ra đời.
Trung tâm PTQĐ có nhiệm vụ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và quản lý
quỹ đất đã có quy hoạch được duyệt và có quyết định thu hồi, quản lý các nguồn đất
nhà nước thu hồi từ các tổ chức, doanh nghiệp vi phạm việc sử dụng đất nhưng chưa
có dự án đầu tư. Việc tiếp cận nguồn đất này của doanh nghiệp, tổ chức kinh tế sẽ
được thực hiện theo cơ chế đấu giá. Như vậy, đây sẽ là một kênh tiếp cận với nguồn
đất sạch một cách hiệu quả và nhanh chóng nhất của doanh nghiệp. Nhiệm vụ của đề
tài là xác định rõ vai trò của Trung tâm PTQĐ trong việc tạo ra quỹ đất sạch và nỗ lực
đưa các doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất này. Trung tâm hoạt động hiệu quả sẽ giúp
cung cấp một quỹ đất hoàn toàn “sạch” cho các nhà đầu tư, cụ thể sẽ giảm thiểu được
tối đa tiến độ thi công của dự án, giúp nhà đầu tư chủ động được các chi phí phát sinh
trong cơng tác giải phóng mặt bằng, thơng qua đó cũng phần nào làm ổn định cung cầu về đất
Với quy mô là một đô thị phát triển nhanh nhất và mạnh nhất Việt Nam hiện nay,
đồng thời cũng là tâm điểm của sự phát triển, thời gian gần đây, Thành Phố Hồ Chí
Minh (TPHCM) trở thành địa phương thu hút mạnh mẽ các hoạt động đầu tư, các dự
án phát triển kinh tế - xã hội. Và thực tế, nhu cầu cần có đất “sạch” để phục vụ các dự
án trên trở nên cấp bách và sự ra đời của Trung tâm PTQĐ TPHCM đã phần nào đáp
ứng được nhu cầu đó. Để biết được hiệu quả hoạt động của Trung tâm này trong thời
gian qua chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu hoạt động và vai trị của Trung tâm

Trang 1

Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh trong phát triển thị trường bất động
sản”.
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Đánh giá hoạt động tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư của Trung tâm PTQĐ TPHCM.
Dựa trên kết quả quan sát, nghiên cứu rút ra những khó khăn, tồn tại trong hoạt động
tại Trung tâm thời gian qua, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm hồn thiện tốt
hơn vai trị của Trung tâm góp phần ổn định thị trường bất động sản.
- Đối tượng nghiên cứu:
Là thực trạng về hoạt động tạo quỹ đất “sạch” thu hút đầu tư và những vấn đề có
liên quan đến hoạt động này tại Trung tâm PTQĐ TPHCM.
- Phạm vi nghiên cứu:
¾ Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian từ ngày
15 tháng 03 đến 15 tháng 07 năm 2007.
¾ Phạm vi khơng gian: Đánh giá thực trạng hoạt động tạo quỹ đất sạch thu
hút đầu tư trên địa bàn TPHCM của Trung tâm PTQĐ TPHCM. Bao gồm
các quận, huyện: 1, 2, 3, 4, 6, 7 , 8, 9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gị Vấp,
Bình Tân, Bình Chánh, Tân Bình, Tân Phú, Thủ Đức, Cần Giờ, Nhà Bè.
Tuy nhiên, trong phạm vi thực hiện, đề tài không đi sâu nghiên cứu công tác, bồi
thường giải tỏa thuần túy cũng như việc xây dựng phương án bồi thường mà chỉ xem
xét khả năng tạo quỹ đất sạch thu hút đầu tư hỗ trợ đắc lực cho các dư án đầu tư phát
triển kinh tế – xã hội của Trung tâm PTQĐ TPHCM.
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Đề tài được thực hiện nhằm đánh giá hoạt động và khả năng cung ứng quỹ đất
sạch phục vụ cho các dự án đầu tư của Trung tâm PTQĐ TPHCM trong thời gian qua,
xem xét những thành quả đạt được và những khó khăn vướng mắc cịn tồn tại, trên cơ

sở đó đề xuất những giải pháp phù hợp để giải quyết những khó khăn đồng thời tiếp
tục phát huy những thành quả đạt được.

Trang 2


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
a. Khái niệm:
- Bất động sản:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, các cơng trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
(Điều 181 bộ Luật Dân sự )
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài.
- Thị trường bất động sản:
9 Khái niệm thị trường bất động sản:
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm đều
thống nhất: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.

9 Phân loại thị trường bất động sản:
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất
động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Dựa vào hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ,
thị trường bất động sản dùng cho văn phịng cơng sở, thị trường bất động sản cơng
nghiệp,...
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị
trường thế chấp và bảo hiểm,... Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động
sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với khả năng
và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
Trang 3


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho
thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ
cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm sốt) và thị trường phi chính thức (thị
trường chưa kiểm sốt được).
- Đấu giá quyền sử dụng đất:
Là những phiên đấu giá mà Nhà nước không thục hiện dự án đầu tư. Đấu giá quyền
sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,cho thuê đất

hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất khi Nhà nước cần thực hiện dự án đầu tư:
Chủ đầu tư nào đưa ra chi phí thực hiện dự án có quyền sử dụng đất thấp nhất và
hiệu quả nhất thì chủ đầu tư đó sẽ được trúng giá đấu thầu. Nhà nước thực hiện nguyên
tắc này nhằm tiết kiệm ngân sách của Nhà nước. Riêng trường hợp đấu thầu dự án có
quyền sử dụng đất trong đó Nhà nước sẽ giao lại phần đất khác cho chủ đầu tư thì Nhà
nước tổ chức thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất, đồng thời tổ chức đấu giá phần
diện tích sẽ giao. Quy định này giúp Nhà nước có lợi hơn trong đấu giá lẫn đấu thầu.
- Quỹ đất “sạch”: Về bản chất, “hoạt động tạo quỹ đất sạch” thực chất là hoạt động
trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nhằm tạo ra một quỹ đất hồn tồn
“sạch”, tức là khơng vướng về vấn đề giải tỏa, bồi thường - Một vấn đề làm cản trở rất
nhiều đến tiến độ của dự án. Nhà đầu tư chỉ việc nhận đất và tiến hành đầu tư.
- Bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại là hành vi thể hiện mối quan hệ vật chất
giữa hai chủ thể khi xảy ra nhu cầu của một phía tác động đến làm thay đổi trạng thái
kinh tế của phía kia. Thơng qua biện pháp bồi thường người chịu thiệt hại được hưởng
lại giá trị tái sản xuất bị mất đi do phía bên kia gây ra phải hồn trả. Về bản chất, bồi
thường thiệt hại cũng là một hình thức trao đổi vật chất, song nó khơng hồn toàn xảy
ra theo cơ chế thỏa thuận như hành vi mua bán trên thị trường cho nên việc bồi thường
thiệt hại phải có sự tham gia chi phối của pháp luật.
Vì thế ngay sau khi Đại hội lần thứ VI (1986) Luật Đất đai 1988 được ban hành
trên tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng về đổi mới trên cơ chế quản lý kinh tế - xã hội.
Đây là dấu mốc tiếp theo có ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực quản lý Nhà nước về
đất đai bằng pháp luật, từ đó góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế đất nước.
b. Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TPHCM đến 2010 và
những dự án trọng điểm của quốc gia:
- Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TPHCM đến 2010:
Quy hoạch sử dụng đất của TPHCM đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt cách đây 4 năm, theo đó, Việc lập quy hoạch sử dụng đất được thực hiện ở
tất cả các quận-huyện và phường-xã, thị trấn trên địa bàn thành phố. Ngoài 12 quậnhuyện đã và đang triển khai thực hiện công tác lập quy hoạch sử dụng đất theo Kế
Trang 4

Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

hoạch số 4595/UB-ĐT ngày 06 tháng 8 năm 2004, các quận chưa có trong Kế hoạch
số 4595/UB-ĐT (12 quận nội thành) gồm các quận: 1 ; 3 ; 4 ; 5 ; 6 ; 8 ; 10 ; 11; Phú
Nhuận ; Tân Bình ; Gị Vấp ; Bình Thạnh cần tổ chức triển khai ngay công tác lập
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 cho cấp quận và cấp phường theo quy định của
Luật đất đai.
Tuy nhiên mới đây, TPHCM đã tiến hành điều chỉnh Quy hoạch này để đảm bảo
tính đồng nhất của hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất sao cho phù hợp với chỉ tiêu kinh tế
- xã hội 5 năm 2006-2010, cụ thể: Phát triển thêm 3 khu đô thị mới; Phát triển nông
nghiệp sinh thái đô thị; Công khai các dự án đầu tư.
- Những dự án trọng điểm của quốc gia tại TPHCM:
Dự án xây dựng tuyến đường trên cao dọc Kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè; Tuyến
đường Hoàng Văn Thụ-Công trường Dân chủ.
Dự án xây dựng tuyến đường sắt nội đô TPHCM.
Dự án xây dựng tuyến đường sắt Trảng Bom-Hoà Hưng (TPHCM).
Dự án xây dựng tuyến đường cao tốc TPHCM-Long Thành-Dầu Dây.
Dự án xây dựng tuyến đường cao tốc TPHCM-Mỹ Thuận- Cần Thơ.
I.1.2. Cơ sở pháp lý:
Sự nghiệp đổi mới đất nước đòi hỏi hệ thống pháp luật cần phải hồn chỉnh hơn,
trong đó chính sách đất đai luôn là mối quan tâm hàng đầu của Đảng và Nhà nước ta
nhất là trong giai đoạn chuyển biến mang tính chất lịch sử , từ những địi hỏi trên thì
việc sửa đổi Luật Đất đai cho phù hợp với cơ chế thị trường mới thật sự là điều cần
thiết. Luật Đất đai năm 1993 được thông qua tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX và
Chủ tịch nước đã ký công bố ngày 31/07/1993 áp dụng ngày 25/10/1993, trong đó lấy
Hiến pháp năm 1992 làm nền tảng và Nghị quyết Trung Ương lần 2 làm tư tưởng chủ

đạo, đồng thời kế thừa và đổi mới Luật Đất đai năm 1988 cho phù hợp với thực tiễn
cuộc sống. Để đảm bảo Luật Đất đai được phát huy, Quốc hội –Ủy ban thường vụ
Quốc hội – Chính phủ và các Bộ, Ngành đã ban hành nhiều văn bản pháp quy như:
Nghị định 87/CP ra ngày 17/08/1994 ban hành khung giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất và đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Quyết định 71/2001/QĐ-UB ngày 29/08/2001 quy định về đền bù đất đai.
Quyết định 15/2001/QĐ-UB ngày 23/02/2001 quy định về đền bù tài sản trên đất.
Luật đất đai năm 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử
dụng đất đai.
Công văn số 7623/UBND-ĐT về việc điều chỉnh việc thực hiện điều tiết quỹ nhà
ở, đất ở tại Chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 của Uỷ ban nhân dân
Thành phố trong đó quy định:”Trung tâm Thu hồi khai thác quỹ đất tiến hành bồi
Trang 5


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

thường giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho Thành phố (hoặc quỹ đất do Nhà
nước trực tiếp quản lý) sau đó tổ chức đấu thầu dự án để chọn chủ đầu tư.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất

đai
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất (ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005
của Thủ tướng chính phủ).
Luật đấu thầu của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số
61/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
Quyết định 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND TPHCM về ban
hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn TPHCM.
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
2003và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành
công ty cổ phần.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất
cho tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư. (Điều 41)
Nghị định 181 quy định: Diện tích đất đã thu hồi quy định tại điểm d và điểm đ
khoản 1 và khoản 2 điều này được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất đối với
Trang 6

Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có
dự án đầu tư. (Khoản 4 Điều 36)
Nghị định 181 quy định: Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định
tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật đất đai giao cho
Uỷ ban nhân dân xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho
tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đơ thị và khu
vực có quy hoạch phát triển đô thị. (Khoảng 5 Điều 36)
Nghị định 181 quy định: Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải
quyết theo quy định sau: “a) Trường hợp đđất bị thu hồi thuộc khu vực đô thị hoặc
khu vực quy hoạch phát triển đô thị mà giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thì tổ
chức phát triển quỹ đđất chịu trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất; ở những
nơi chưa có tổ chức phát triển quỹđđất thì do ngân sách của cấp quản lý đđất sau
khi thu hồi trả cho người bị thu hồi đđất;” (Tại điểm a khoản 2 Điều 35)
I.1.3. Cơ sở thực tiễn:
Hiện nay, trên địa bàn TPHCM nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các dự án liên quan
đến đất đai rất lớn. Khi thực hiện một dự án đầu tư có liên quan đến đất đai thì cơng
tác giải phóng mặt bằng là công tác khiến các nhà đầu tư quan tâm nhất đây cũng là
khâu chiếm nhiều vốn và thời gian nhất. Chính vì lẽ đó, Trung tâm PTQĐ TPHCM đã
ra đời để đáp ứng nhu cầu trên với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức
như sau:
a. Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh:
Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc
doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ cơng ích do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập để thực hiện việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được cơng bố mà chưa có dự án đầu tư; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi
khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
diện tích đất được giao quản lý.
Tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo
quy định của pháp luật. Những nơi xét thấy cần thiết và có đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật thì thành lập doanh nghiệp phát triển quỹ đất (tên gọi cụ thể của doanh
nghiệp do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định) là doanh nghiệp Nhà nước thực hiện
nhiệm vụ cơng ích. Những nơi khơng thành lập doanh nghiệp nhà nước thì thành lập
Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu (Trung tâm có con dấu riêng,
được mở tài khoản theo quy định hiện hành).
Trung tâm PTQĐ TPHCM là đơn vị sự nghiệp có thu, là cơ quan trực thuộc Sở Tài
nguyên và Mơi trường (TNMT) TPHCM với chức năng chính là tổ chức thực hiện
việc bồi thường - hỗ trợ - tái định cư và quản lý quỹ đất thuộc khu vực đô thị và khu
Trang 7


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa
cho thuê.
Thời gian đầu thành lập Trung tâm có tên là “Trung tâm Thu hồi và Khai thác quỹ
đất phục vụ đầu tư” sau đổi tên thành “Trung tâm Phát triển quỹ đất” trực thuộc Sở
TNMT TPHCM, căn cứ theo Quyết định số 94/2006/QĐ-UBND ngày 06/07/2006 của
UBND TPHCM.

-

Sự cần thiết phải thành lập Trung tâm PTQĐ TPHCM:

Đất nước ta đang trong giai đoạn cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, cơng
cuộc hội nhập địi hỏi chúng ta phải xây dựng một nền kinh tế năng động và phát triển,
song song với nhiệm vụ này là việc đầu tư mạnh mẽ cho xây dựng, phát triển kinh tế xã hội, y tế, văn hóa, giáo dục, an ninh, quốc phòng… Chúng ta đã và đang thực hiện
tốt nhiệm vụ này. Các dự án nối tiếp nhau ra đời, đầu tư nước ngoài ngày càng nhiều.
TPHCM - Một đô thị phát triển mạnh nhất về kinh tế trong cả nước cũng không đứng
bên lề công cuộc đổi mới này. Số lượng các dự án đầu tư trong nước cũng như nước
ngoài ngày càng tăng hệ quả của nó là sự gia tăng tương ứng của nhu cầu sử dụng đất.
Từ trước tới nay, giải phóng mặt bằng vẫn được coi là khâu khó khăn nhất đối với
các dự án đầu tư liên quan đến đất đai. Tiến độ của dự án nhanh hay chậm, hiệu quả
đạt được đến đâu phụ thuộc rất nhiều vào công tác giải phóng mặt bằng.
Thực hiện chủ trương “giải phóng mặt bằng phải đi trước một bước, dọn đường
đón các dự án” TPHCM đã sớm thành lập Trung tâm PTQĐ. Việc thành lập Trung
tâm PTQĐ cũng chính là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003, được
quy định cụ thể tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Với những thuận lợi ban đầu như vậy,
phải chăng Thành phố sẽ sớm thực hiện được mục tiêu: “Tạo chuyển biến trong công
tác giải phóng mặt bằng”. Mục đích của thành phố khi thành lập Trung tâm
PTQĐ đó là tạo sự thay đổi, chuyển biến mới trong cơng tác giải phóng mặt bằng.
Nếu thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định đối với các dự án đầu tư được phê
duyệt phải thông qua hội đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện tổ chức thực hiện,
thời gian để tiến hành giải phóng mặt bằng phải mất 180 ngày (đối với đất nông
nghiệp) và 270 ngày (đất phi nơng nghiệp). Đó là chưa kể đến thời gian giải phóng mặt
bằng bị vướng mắc do người dân chưa đồng tình ủng hộ hoặc chưa có quỹ nhà, đất tái
định cư…
Trên thực tế có rất nhiều dự án bị chậm tiến độ, kéo dài nhiều năm chưa thực hiện
được do những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Thực hiện giải phóng
mặt bằng thơng qua Trung tâm PTQĐ sẽ rút ngắn được1/2 thời gian giải phóng

mặt bằng do đơn giản được thủ tục hành chính. Ngồi giải phóng mặt bằng tạo quỹ
đất cho các dự án phát triển cơng trình cơng cộng, khu đơ thị, khu cơng nghiệp, khu
chế xuất,... Trung tâm cịn có nhiệm vụ hỗ trợ tái định cư cho các đối tượng giải
phóng mặt bằng, quản lý quỹ nhà đất phục vụ cho việc tái định cư, tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất, đào tạo, chuyển đổi ngành nghề cho các hộ dân khi bị di dời, thu
hồi đất... Công tác giải phóng mặt bằng của các dự án trước đây chỉ được thực
hiện sau khi dự án đã được phê duyệt, được cấp đất và phải thông qua hội đồng
giải phóng mặt bằng quận, huyện; do đó thơng thường chủ đầu tư phải mất từ 1 đến
Trang 8


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

2 năm mới có đất để xây dựng cơng trình, chưa kể việc giải phóng mặt bằng bị vướng
mắc do chưa có quỹ nhà, đất tái định cư, hay người dân phản đối, chây ỳ không chịu di
dời kéo dài thời gian triển khai dự án nhiều năm. Theo Quy định của Luật đất đai 2003
và Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, Trung tâm PTQĐ tiến hành giải
phóng mặt bằng khơng qua Hội đồng giải phóng mặt bằng quận, huyện, khơng
thành lập tổ cơng tác mà trực tiếp tiến hành việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư. Trung tâm sẽ lập
phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, trình UBND Thành phố
phê duyệt.
Như vậy cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay được thực hiện bằng
hai hình thức song song, đó là thực hiện theo trình tự, thủ tục của các dự án đã có chủ
đầu tư (do Hội đồng giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư thực hiện) và giải phóng mặt
bằng các quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi chưa có dự án đầu tư (do
Trung tâm PTQĐ thực hiện).
Nếu như trước đây, tiến độ triển khai dự án phụ thuộc vào giải phóng mặt bằng thì

sau khi có quỹ đất "sạch" nhà đầu tư hồn tồn có thể tính được thời gian xây dựng
xong cơng trình mà khơng cần phải chờ giải phóng mặt bằng. Mặt khác, chất lượng lập
dự án của nhiều nhà đầu tư chưa cao, nghiên cứu, khảo sát không kỹ, dẫn đến khi tiến
hành giải phóng mặt bằng bị thiếu vốn lại phải xin bổ sung, điều chỉnh làm kéo dài
thời gian giải phóng mặt bằng vài năm. Vì vậy, việc cần có một quỹ đất “sạch” phục
vụ các dự án đầu tư thiết nghĩ là nên làm và cần thiết. Đứng trước thực tế đó Uỷ ban
Nhân dân TPHCM đã ra quyết định thành lập “Trung tâm Thu hồi và Khai thác quỹ
đất phục vụ đầu tư” nay gọi là “Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM” trực thuộc Sở
TNMT TPHCM.
-

Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn:

Trung tâm PTQĐ TPHCM hoạt đđộng theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạnđđược
quy đđịnh trong Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
của Bộ Tài ngun – Mơi trường và Bộ Nội vụ, theo đó, Trung tâm PTQĐ TPHCM có
các chức năng và quyền hạn sau:
9 Chức năng: Trung tâm PTQĐ có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất
sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất
thuộc khu vực đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà
nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê.
9 Nhiệm vụ :
Về tạo quỹ đất:
Trung tâm phối hợp UBND Quận – Huyện, tổ chức thực hiện việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng theo quyết định thu hồi
của UBND Thành phố đối với các khu đất đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất được duyệt mà cưa có cơng trình, dự án cụ thể.
Trang 9

Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải
thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà
nước có quyết định thu hồi;
Về quản lý quỹ đất:
Quỹ đất được thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét
duyệt mà chưa có cơng trình, dự án cụ thể do Trung tâm phát triển quỹ đất thực
hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng (theo khoảng 1,
Điều 38, Luật Đất đai 2003);
Quỹ đất do Nhà nước thu hồi trong trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật đất đai đối với đất thuộc khu vực
đô thị, khu vực đã có quy hoạch phát triển đơ thị;
Quỹ đất do chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước sau khi được giao đất để làm
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở có nghĩa vụ chuyển nhượng theo chỉ
đạo của UBND Thành phố.
Về đầu tư:
Trung tâm thực hiện việc đầu tư các dự án tái định cư do UBND Thành phố
giao để phục vụ giải phóng mặt bằng các khu đất có quyết định thu hồi giao cho
Trung tâm quản lý.
Giới thiệu địa điểm đầu tư, vận động đầu tư vào quỹ đất được giao quản lý
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Bàn giao đất đang quản lý theo quyết định của UBND Thành phố và theo
đúng trình tự, thủ tục quy định cho người được giao đất, cho thuê đất hoặc trúng
đấu giá quyền sử dụng đất.
Thực hiện công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập quy hoạch, kế hoạch và
nghiệm thu, thanh quyết tốn theo đúng các trình tự, thủ tục về đầu tư hiện

hành.
- Các nhiệm vụ khác của Trung tâm:
Sử dụng quỹ đất được giao quản lý làm quỹ đất dự trữ để đỉều tiết các nhu
cầu về đất đai theo quyết định của UBND Thành phố, phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt ;
Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của UBND Thành phố
đối với đất được giao để quản lý;
9 Quyền hạn:
Phối hợp với các Sở, Ngành trực thuộc UBND Thành phố và UBND các
Quận, Huyện để tổ chức việc thu hồi các khu đất theo đúng trình tự, thủ tục quy
định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Trang 10


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố (Trung tâm thông
tin Tài nguyên – Môi trường và Đăng ký nhà đất) và Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất (Phòng Tài ngun Mơi trường) Quận, Huyện cung cấp trích lục
bản đồ địa chính mới nhất đã được pháp lý hóa (hoặc trích đo địa chính khu vực
đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, lập bản đồ trích đo ranh bao đối với khu
đất không nằm trọn thửa đất trên bản đồ địa chính do đơn vị có chức năng thực
hiện) và trích sao hồ sơ địa chính khu đất có quyết định thu hồi để lập phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng.
Ký kết các hợp đồng điều tra, khảo sát, đo đạc, cắm mốc địa chính và các
cơng việc có liên quan theo quy định hiện hành.
Tổ chức đấu thầu, ký kết các hợp đồng kinh tế, hợp đồng mua sắm và hợp

đồng khác có liên quan theo đúng định mức, đơn giá, trình tự và thủ tục nghiệm
thu, thanh quyết tốn của Nhà nước và nguồn kinh phí được duyệt.
-

Cơ cấu tổ chức:

Trung tâm PTQĐ TPHCM được tổ chức và hoạt động theo chế độ Thủ trưởng.
Giám đốc Trung tâm chịu trách nhiệm điều hành và quyết định mọi hoạt động của đơn
vị, đồng thời chịu trách nhiệm trước Giám đốc Sở TNMT về toàn bộ hoạt động của
Trung tâm. Trung tâm có từ 01 đến 03 Phó Giám đốc giúp việc cho Giám đốc Trung
tâm. Các Phó Giám đốc thực hiện nhiệm vụ theo sự phân công của Giám đốc và chịu
trách nhiệm trước Giám đốc Trung tâm. Giám đốc và các Phó Giám đốc Trung tâm do
Chủ tịch UBND Thành phố bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị của Giám đốc Sở
TNMT. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Trung tâm PTQĐ do Giám đốc Sở TNMT quyết
định theo đề nghị của Giám đốc Trung tâm trên cơ sở bộ máy tinh gọn, hoạt động có
hiệu quả, phù hợp với chức năng, nhiệm vu, quyền hạn của Trung tâm PTQĐ.
Biên chế của Trung tâm do Giám đốc Sở TNMT quyết định phân bổ trong tổng số
chỉ tiêu biên chế sự nghiệp hàng năm của Sở TNMT được UBND Thành phố giao
hàng năm. Ngoài số lượng trên, Trung tâm được tuyển dụng, bố trí và trả lương theo
nguồn thu tự trang trải và phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ của Trung tâm trong từng giai
đoạn.

Trang 11


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Giám Đốc Trung

tâm PTQĐ

Phó Giám Đốc

Phịng
Kế
hoạch
Tổng
hợp

Phịng
Khai
thác
Quỹ
đất

Phó Giám Đốc

Phịng
Kế
tốn
Tài
chính

Phịng
Hành
chánh

Phó Giám Đốc

Phịng
Đầu
tư

Ban
BTHT và
Tái định
cư

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động của Trung tâm PTQĐ Thành Phố Hồ
Chí Minh.

Trang 12


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Giám đốc Sở
TNMT

Phó Giám đốc

Phó Giám đốc

Phó Giám đốc

Phó Giám đốc

Thanh tra Sở

Phịng quy hoạch
sử dụng đất

Ban chỉ đạo cải
cách hành chính

Văn phịng Sở

Phịng quản lý tài
ngun nước &
khống sản

Phịng đăng ký và
kinh tế đất

Phòng quản lý đo
đạc bản đồ

Văn phòng quản lý
và phát triển
TTBĐS

Phịng quản lý mơi
trường

Ban quản lý dự án
cải thiện mơi
trường

phịng kế hoạch
tổnghợp

Trung tâm thơng
tin TNMT &
ĐKNĐ

Văn phịng điều
phối chiến lược
mơi trường

Phòng quản lý chất
thải rắn

Trung tâm phát
triển quỹ đất

Trung tâm kiểm
định bản đồ & tư
vấn TNMT

Ban quản lý dự án
& đầu tư xây dựng
cơng trình

Trung tâm đo đạc
bản đồ

Chi cục bảo vệ

môi trường

Công ty môi
trường đô thị

Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức của Sở TNMT Thành Phố Hồ Chí Minh.
-

Các mối quan hệ công tác:
9 Đối với UBND Thành phố: Trung tâm có trách nhiệm tham mưu cho Sở TNMT
để thực hiện nhiệm vụ, kế hoạch hàng năm và đột xuất do UBND Thành phố
giao.
9 Đối với Sở TNMT:
Trung tâm chịu sự quản lý trực tiếp và toàn diện của Giám đốc Sở TNMT,
đồng thời tự chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động của đơn vị theo quy định
của Nhà nước.
Trung tâm có trách nhiệm báo cáo Sở TNMT về kế hoạch và kết quả hoạt
động hằng quý, năm của Trung tâm; Chủ động xây dựng kế hoạch và tổ chức
triển khai thực hiện các nhiệm vụ theo chương trình, kế hoạch được giao; Tham
dự các cuộc họp do Sở TNMT triệu tập; Thực hiện các quyết định và sự chỉ đạo
của Giám đốc Sở TNMT về các lĩnh vực được giao.

Trang 13


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Trung tâm có mối quan hệ chặt chẽ với các Phòng, Ban và đơn vị trực thuộc

Sở trên tinh thần hợp tác cùng chịu trách nhiệm để cùng nhau hoàn thành nhiệm
vụ được giao; Phối hợp trong việc cung cấp thông tin, các nội dung có liên quan
và hỗ trợ nghiệp vụ cho nhau theo yêu cầu giải quyết nhiệm vụ của Trung tâm
và nhiệm vụ của các Phòng, Ban, Đơn vị trực thuộc Sở. Trong quá trình phối
hợp thực hiện, Trung tâm và các Phòng, Ban, Đơn vị trực thuộc Sở báo cáo
những vấn đề, những vướng mắc hoặc đề xuất các kiến nghị để Giám đốc Sở
TNMT trường xem xét, xử lý.
9 Đối với các Sở, Ngành Thành phố có liên quan và UBND các Quận, Huyện,
Phường-Xã, Thị trấn:
Các Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và
Đầu tư, Sở Giao thơng – Cơng chính, Ban Quản lý đầu tư xây dựng các Khu đô
thị mới, Ban Quản lý Khu chế xuất, công nghiệp Thành phố, Trung tâm xúc tiến
thương mại và đầu tư Thành phố và UBND Quận, Huyện quan tâm chỉ đạo các
đơn vị trực thuộc phối hợp chặt chẽ với Trung tâm PTQĐ nhằm đảm bảo tiến
độ triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng để
thu hồi và đưa vào khai thác có hiệu quả quỹ đất của Thành phố.
UBND Quận, Huyện, Phường-Xã, Thị trấn có trách nhiệm chỉ đạo các
Phịng, Ban, đơn vị và cán bộ có trách nhiệm phối hợp và tạo điều kiện để
Trung tâm triển khai tốt công tác điều tra, khảo sát, thu thập tư liệu, xúc tiến thủ
tục thu hồi, giao đất và tổ chức quản lý quỹ đất, thường xuyên kiểm tra, chống
lấn, chiếm các khu đất đã thu hồi. Trong cơng tác giải phóng mặt bằng, thu
hồi đất, Trung tâm đóng vai trị là cơ quan chủ quản giao lại tồn bộ cơng
việc này cho UBND các Quận, Huyện thực hiện. Trung tâm có trách nhiệm báo
cáo lại kết quả thực hiện cho Sở TNMT và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi.
(Nguồn: Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm PTQĐ của UBND
TPHCM)
-

Quy chế làm việc của Ban Giám đốc Trung tâm PTQĐ TPHCM:
Nguyên tắc chung:

Giám đốc Trung tâm lãnh đạo, chỉ đạo và chịu trách nhiệm về toàn bộ kết
quả hoạt động của Trung tâm PTQĐ trước UBND Thành phố và Sở TNMT;
Giám đốc căn cứ vào yêu cầu nhiệm vụ và tình hình thực tế của Trung tâm để
quyết định phân cơng từng Phó Giám đốc phụ trách một hoặc một số lĩnh vực
và nhiệm vụ của Trung tâm.
Phó Giám đốc là người thay mặt và chịu trách nhiệm trước Giám đốc về kết
quả lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện lĩnh vực, nhiệm vụ đã được Giám đốc phân
cơng; Phó Giám đốc phải thường xuyên tổng hợp đươc tình hình, đề ra chương
trình, kế hoạch, các biện pháp kiểm tra, đơn đốc và phối hợp để đảm bảo cho
các Phó Giám đốc, Phòng, Ban, Tổ và Cán bộ viên chức phát huy được chức
năng, nhiệm vụ, góp phần hồn thành nhiệm vụ của Trung tâm.

Trang 14


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Giám đốc hoặc Phó Giám đốc trực tiếp báo cáo tại các buổi họp do UBND
Thành phố, UBND Quận, Huyện và lãnh đạo Sở, Ngành cấp Thành phố chủ trì;
Việc uỷ nhiệm báo cáo chỉ thực hiện khi trùng cuộc họp hoặc công việc quan
trọng hơn, cấp bách hơn.
Giám đốc và Phó Giám đốc phụ trách phải biết được kết quả của các cuộc
họp hoặc kết quả làm việc với các cơ quan hữu quan ngay trong ngày; Người
vắng mặt phải nhận được thông tin từ người dự họp hoặc làm việc thông qua
các kênh thông tin khác trong thời gian sớm nhất.
(Nguồn: Quyết định 229/QĐ-PTQĐ ngày 16/10/2006 của Sở TNMT Thành
Phố Hồ Chí Minh về quy chế làm việc của Ban Giám đốc Trung tâm PTQĐ).
b. Các Phòng, Ban trực thuộc Trung Tâm: Căn cứ vào quyết định 154/QĐ-KTQĐ

ngày 7/3/2006 của UBND TPHCM về việc quy định chức năng, nhiệm vụ các phòng,
ban thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất.
b.1. Phòng Kế hoạch – Tổng hợp:
-

Công tác kế hoạch:
Thường xuyên tổ chức nắm bắt các nguồn thông tin để tham mưu cho Giám
đốc cân đối chương trình, kế hoạch và biện pháp triển khai cơng tác của Tung
tâm và của các Phịng, Ban của Trung tâm theo định kỳ, quý, 6 tháng, 9 tháng
và 1 năm.
Theo dõi đơn đốc các Phịng, Ban thực hiện đúng tiến độ chương trình, kế
hoạch và kịp thời cập nhập công việc mới phát sinh sau khi ban hành chương
trình, kế hoạch cơng tác nêu trên.

-

Cơng tác tổng hợp:
Giúp Giám đốc lập tất cả các báo cáo định ky hoặc đột xuất mang tính chất
tổng hợp hoặc chuyên đề về hoạt động của Trung tâmtheo quy định của cấp
trên, trừ các báo cáo mà Giám đốc đã giao cho các Phịng, Ban khác.
Chịu trách nhiệm chính về việc đưa vào quản ly, khai thác một cách hệ thống
tất cả các số liệu hoạt động của Trung tâm khai thác quỹ đất.

b.2. Phòng khai thác quỹ đất:
- Về thu hồi, quản lý và bàn giao các khu đất:
Tổ chức thực hiện việc điều tra, khảo sát để nắm thông tin về các khu đất
phục vụ lập thủ tục thu hồi, lập phương án bồi thường và các công tác khác.
Nghiên cứu, dự thảo báo cáo để Giám đốc ký trình UBND Thành phố, Sở
TNMT và các Sở, Ngành, Quận, Huyện về khả năng thực hiện tiến độ triển khai
thu hồi các khu đất đã công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có

dự án hoặc các khu đất đã được UBND Thành phố công bố chủ trương thu hồi
để tạo quỹ đất cho Thành phố.
Trang 15


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Triển khai thực hiện quy trình, thủ tục để thu hồi và bàn giao các khu đất
theo đúng các văn bản quy phạm pháp luật và văn bản quy định của Trung tâm
PTQĐ đã ban hành.
Giám sát tất cả các diễn biến của từng khu đất nhằm đảm bảo đề xuất Giám
đốc chỉ đạo các Phòng, Ban xử lý kịp thời các tồn tại hoặc phát sinh từ khi tiếp
nhận cho đến khi bàn giao.
- Công tác bản đồ:
Tiếp nhận, bảo quản và đề xuất Giám đốc chỉ đạo các Phòng, Ban của Trung
tâm khai thác hiệu quả tất cả các loại, nguồn bản đồ phục vụ công tác thu hồi và
khai thác quỹ đất của Trung tâm.
Tổ chức biên tập và đề xuất sử dụng các loại bản đồ phù hợp với các yêu cầu
khác nhau của Trung tâm, đặc biệt là các loại bản đồ phục vụ giới thiệu đầu tư,
báo cáo tiến độ bồi thường, giải quyết khiếu nại, giải phóng mặt bằng…
b.3. Ban bồi thường hỗ trợ và tái định cư:
Công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư: Giúp Giám đốc tổ chức triển khai
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đúng trình tự , thủ tục và chính sách
hiện hành của Nhà nước và của UBND Thành phố trên cơ sở các hồ sơ, tài liệu, số liệu
và các thông tin do các phòng của Trung tâm, các địa phương và Sở, Ngành cung cấp,
thông qua các mặt công tác như sau:
Xây dựng và tổ chức phối hợp để thông báo chủ trương thu hồi đất và công
bố phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Xây dựng phương án chi tiết trên cơ sở công tác điều tra, khảo sát và kiểm
kê, đồng thời đảm bảo đúng thời hiệu của phương án tổng thể.
Đề xuất thành lập, kiện toàn và đưa vào hoạt động của các Hội đồng bồi
thường dự án đối với các khu đất do Trung tâm thu hồi. Đề xuất thành lập và
thúc đẩy hoạt động của các Hội đồng bồi thường dự án thực hiện Phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định đối với các khu đất có chủ trương
của UBND Thành phố giao Trung tâm lập thủ tục thu hồi.
Phối hợp với Phòng Kế hoạch – Tổng hợp trong việc xây dựng phương án
khả thi về hoán đổi đất nông nghiệp và tái định cư bằng nền đất ở đã hoàn chỉnh
hạ tầng hoặc căn hộ khi thu hồi đất theo các chủ trương, chính sách hiện hành
để trình UBND Thành phố xem xét quyết định; Tổ chức bàn giao nền nhà ơ, căn
hộ tái định cư hoặc giải quyết chỗ tạm cư cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Phối hợp với Phịng Kế tốn – Tài chính lập và triển khai các dự tốn bồi
thường được duyệt để thực hiện công tác theo tiến độ và thanh quyết tốn theo
quy định hiện hành.
Phối hợp với Phịng Khai thác quỹ đất tổ chức quản lý quỹ đất mà người sử
dụng đất đã nhận bồi thường, hỗ trợ hoặc chuyển nhượng cho Trung tâm. Theo
Trang 16


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

dõi, cung cấp cho Phòng Khai thác quỹ đất kết quả giải quyết khiếu nại về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư để thể hiện trên bản đồ.
Tổ chức quản lý quỹ đất mà người sử dụng đất đã nhận bồi thường, hỗ trợ
hoặc chuyển nhượng cho Trung tâm.
Phối hợp với Phòng Kế hoạch – Tổng hợp tổ chức bàn giao nền nhà ở đã
hoàn chỉnh hạ tầng, căn hộ tái định cư hoặc giải quyết chỗ tạm cư cho người sử

dụng đất bị thu hồi; Báo cáo số liệu để cập nhật kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư vào báo cáo tiến độ thứ sáu hằng tuần của Trung tâm.
Phối hợp, giám sát và đôn đốc Ban bồi thường của các Quận, Huyện
thực hiện theo Quy định trách nhiệm về công tác bồi thường đã ký với
Trung tâm khai thác quỹ đất.
Lập và trình duyệt phương án bồi thường - giải phóng mặt bằng sau khi có
quyết định thu hồi đất trên cơ sơ công tác kiểm kê, đo vẽ hiện trạng nhà đất, vật
kiến trúc, xác nhận nguồn gốc đất, áp giá… Phối hợp Ban bồi thường Quận,
Huyện thực hiện cơng tác bồi thường – Giải phóng mặt bằng theo phương án
được duyệt.
b.4. Phịng Kế tốn – Tài chính:
- Chịu trách nhiệm trước giám đốc về việc thực hiện đầy đủ các chức năng,
nhiệm vụ, nguyên tắc, thủ tục, chứng từ kế tốn tài chính và thủ quỹ của đơn vị
sự nghiệp Nhà nước theo Luật Kế toán, Luật Ngân sách, các Nghị định và quy
phạm pháp luật về tài chính kế tốn hiện hành.
- Phối hợp với các Phòng, Ban của Trung tâm để:
Đề xuất việc cân đối kinh phí và chi phí phục vụ bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư và các loại chi phí khác để đảm bảo tiến độ triển khai công tác thu hồi
đất của Trung tâm.
Thực hiện tiền lương, tiền công và các thu nhập hợp pháp khác theo đúng
chính sách, chế độ của Nhà nước đối với cán bộ công chức và người lao động.
b.5. Phịng Hành chánh:
- Cơng tác hành chánh:
Thực hiện nghiêm ngặt công tác quản lý, sử dụng con dấu của Trung tâm
theo đúng quy định của pháp luật.
Thực hiện công tác văn bản, văn thư đi và văn thư đến theo đúng quy định
của Chính phủ, UBN Thành phố và Sở Nội vụ; Cập nhật và báo cáo hằng tuần
cho Giám đốc kết quả xử lý văn bản của các Phòng, Ban đã được Giám đốc, các
Phó Giám đốc chỉ đạo và các văn bản mà Trung tâm đã phát hành đến các cơ
quan, đơn vị. Đôn đốc việc thực hiện văn bản đúng kỳ hạn.

Trang 17


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

Dự thảo và phát hành lịch công tác, thư mời họp sau khi Giám đốc phê
duyệt; Đôn đốc, kiểm tra việc chuẩn bị hội nghị, hội họp của Trung tâm; Nhắc
nhở các Phòng, Ban thực hiện nghiêm túc chế độ hội họp đã ấn định.
Tổ chức công tác in ấn, sao chụp tài liệu kịp thời, tiết kiệm, thẩm mỹ.
- Công tác tổ chức và nhân sự:
Thực hiện thường xuyên và đầy đủ các mặt công tác về biên chế, nhân sự
theo đúng các chủ trương, chính sách, trình tự, thủ tục về tổ chức và cán bộ
công chức Nhà nước theo quy định hiện hành.
Kiểm tra, đơn đốc các Phịng, Ban và cán bộ công chức chấp hành nghiêm
pháp luật, nội quy kỷ luật và giờ làm việc.
b.6. Phịng đầu tư:
- Cơng tác tái định cư: Thực hiện việc tính tốn, tổng hợp và dự báo nhu cầu tái
định cư khi thu hồi các khu đất để phục vụ công tác lập dự án đầu tư xây dựng
khu tái định cư hoặc đề xuất mua lại quỹ đất nền nhà, quỹ nhà của các dự án
phục vụ tái định cư.
- Công tác quản lý dự án đầu tư:
Công tác thực hiện nhiệm vụ của chủ đầu tư:
Công tác quản lý công việc của đơn vị tư vấn quản lý dự án
Xây dựng kế hoạch, lập báo cáo tổng hợp các khu đất có khả năng giới thiệu
đầu tư, vận động và kêu gọi đầu tư để tham mưu đề xuất cho Giám đốc.
- Công tác đo đạc:
Tổ chức thực hiện ghi kế hoạch vốn cho công tác đo đạc.

Giúp Giám đốc trong việc lựa chọn đơn vị thi công, đơn vị kiểm định chất
lượng sản phẩm đo đạc thơng qua hình thức chỉ định thầu hoặc đấu thầu theo
quy định.
Phối hợp đơn vị thi công, đơn vị kiểm định chất lượng sản phẩm đo đạc cung
cấp các văn bản pháp lý, bản đồ ranh, khảo sát hiện trạng lập phương án dự tốn
trình thẩm định, phê duyệt.
Tổ chức thẩm định phương án dự tốn (thơng qua Hội đồng thẩm định) trình
Giám đốc phê duyệt.
- Công tác lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000:
Tổ chức thực hiện ghi kế hoạch vốn cho công tác lập quy hoạch chi tiết
1/2000.
Phối hợp với đơn vị tư vấn thông qua Tổ công tác liên ngành giải quyết các
vấn đề về quy hoạch trong công tác tạo quỹ đất để trình Sở Quy hoạch – Kiến
trúc điều chỉnh quy hoạch cục bộ, thẩm định quy hoạch chi tiết.
Trang 18


Ngành Quản lý TTBĐS

SVTH: Nguyễn Văn Hùng

- Công tác mua quỹ đất nền nhà, quỹ nhà tái định cư:
Chủ động tìm kiếm nguồn quỹ đất nền nhà, quỹ nhà của các dự án để báo
cáo đề xuất giám đốc xem xét quyết định.
Tiếp nhận và quản lý quỹ đất nền nhà, quỹ nhà của các dự án đã mua để bàn
giao cho các đối tượng được bố trí tái định cư.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu:
TPHCM có địa giới hành chính chung với các tỉnh Bình Dương ở phía Bắc, Tây
Ninh ở phía Tây Bắc, phía Đơng và Đơng Bắc giáp Đồng Nai, phía Đơng Nam giáp Bà
Rịa - Vũng Tàu, phía Tây và Tây Nam giáp Long An và Tiền Giang, phía Nam giáp

biển Đơng với chiều dài bờ biển khoảng 15 km.
Địa hình TPHCM phần lớn bằng phẳng, có ít đồi núi ở phía Bắc và Đơng Bắc, với
độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam.
Thành phố nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, mang tính chất cận xích đạo.
Thành phố nằm giữa hai con sơng lớn là: sơng Sài Gịn, sơng Vàm Cỏ Đơng và
chịu ảnh hưởng lớn của sơng Đồng Nai, sơng Sài Gịn là sơng có độ dốc nhỏ, lịng dẫn
hẹp nhưng sâu, ít khu chứa nên thuỷ triều truyền vào rất sâu và mạnh
Tiềm năng đất đai trên phạm vi địa bàn TPHCM có nhiều hạn chế về diện tích và
chất lượng. Ngoại trừ phần nội thành, phần ngoại thành có thể chia thành các nhóm đất
chính sau đây: nhóm đất phèn trung bình và phèn nhiều (chiếm 27,5% tổng số diện
tích - loại đất phèn trung bình đang phát triển cây lúa, còn loại phèn nhiều hay phèn
mặn tuỳ theo mức độ cải tạo đang phát triển các loại cây mía, thơm, lác); nhóm đất
phù sa khơng hoặc ít bị nhiễm phèn (chiếm 12,6% - đây là nhóm đất thuận lợi cho phát
triển cây lúa, trong đó loại đất phù sa ngọt có 5.200 ha cho năng suất lúa rất cao);
nhóm đất xám phát triển trên phù sa cổ (chiếm khoảng 19,3% - nhóm đất này thích
hợp cho phát triển cây cơng nghiệp hàng năm, cây công nghiệp ngắn ngày và rau
đậu..); nhóm đất mặn (chiếm 12,2% phân bố ở Cần Giờ, chủ yếu dùng cho việc trồng
rừng, đặc biệt là cây đước).
Phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn TPHCM gắn liền với tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam và cả nước; dựa trên lợi thế so
sánh, vai trị và vị trí của TPHCM đối với khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, miền
Đơng Nam Bộ, đồng bằng sông Cửu Long, Tây Nguyên và cả nước, đẩy mạnh chuyển
dịch cơ cấu kinh tế theo hướng gia tăng tỷ trọng khu vực dịch vụ, phát triển kinh tế
hướng mạnh về xuất khẩu.

Trang 19