ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9TP.HỒ CHÍ MINH TÍNH ĐẾN NĂM 2007

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ
TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9-TP.HỒ CHÍ MINH
TÍNH ĐẾN NĂM 2007”

Sinh viên thực hiện
Mã số sinh viên
Lớp
Khoá
Ngành

: Phạm Thị Hồng Nhung
: 02124049
: DH03QL
: 2003-2007
: Quản lý đất đai

-Tp.Hồ Chí Minh, thaùng 07 naêm 2007-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
***
PHẠM THỊ HỒNG NHUNG

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ
TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9-TP.HỒ CHÍ MINH
TÍNH ĐẾN NĂM 2007”

Giáo viên hướng dẫn: ThS.BÙI VĂN HẢI
(Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

-Tp.HCM, tháng 07 năm 2007-


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin thành kính tri ân cha mẹ, gia đình đã nuôi dưỡng, dạy dỗ và
động viên tôi trong suốt thời gian qua.
Khi tham gia học tập tại trường, tôi đã tiếp thu được những kiến thức
quý báu làm hành trang bước vào cuộc sống và để có được kết quả như ngày
hôm nay, tôi vô cùng biết ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ
Chí Minh đã quan tâm và tận tình dạy dỗ.
Xin chân thành cảm ơn Thầy Bùi Văn Hải đã tận tình hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn tập thể CB-CNV Ban bồi thường - GPMB, Quận
9, Tp.HCM, đặc biệt là các anh, chị Tổ Nghiệp vụ Công nghệ cao đã nhiệt tình
giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn bạn bè, anh chị các khóa học và các bạn lớp
Quản lý đất đai K29 đã động viên giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Xin chân thành cảm ơn!

Tp.HCM, tháng 07 năm 2007
Sinh viên

Phạm Thị Hồng Nhung


TÓM TẮT
SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông lâm Tp.HCM.
Đề tài: “Đánh giá công tác Bồi thường - Hỗ trợ - Tái định cư một số dự án
trên địa bàn Quận 9 – Thành phố Hồ Chí Minh tính đến năm 2007”
Giáo viên hướng dẫn: ThS.Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh
Trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa, cả nước nói chung và Thành
phố Hồ Chí Minh nói riêng đã và đang nỗ lực hết sức mình góp phần vào sự thúc đẩy
đất nước phát triển. Với xu thế đó, hàng loạt các dự án được triển khai thực hiện trên
khắp các địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó, Quận 9 là một trong những địa
bàn tập trung nhiều dự án nhất.
Nói đến quy hoạch thực hiện dự án thì khâu quan trọng trước tiên là việc tiến
hành BT-HT-TĐC. Tuy nhiên, để thực hiện tốt công tác này thì vô cùng phức tạp và
khó khăn bởi đây chính là một trong những nhân tố quyết định tiến độ thực hiện dự án.
Xuất phát từ nguyên nhân trên, từ thực tế địa bàn Quận 9 và việc đánh giá 2 dự án:
1. Dự án ĐT-XD Khu Công nghệ cao Thành phố: quy mô 913,16 ha, số hộ bị
ảnh hưởng là 3.567 hộ, tiến độ thu hồi mặt bằng đạt 72,5% diện tích.
2. Dự án ĐT-XD Khu nhà ở lưu trú cho công nhân làm việc trong Khu Công
nghệ cao Thành phố: quy mô 3,0524 ha, số hộ bị ảnh hưởng là 31 hộ, đã hoàn thành
công tác kiểm kê, đang thực hiện công tác ban hành quyết định bồi thường.
Đồng thời vận dụng các phương pháp thống kê, kế thừa, phân tích tổng hợp, so
sánh, chuyên gia, bản đồ đề tài đã được thực hiện nhằm tìm hiểu thực tiễn công tác
BT-HT-TĐC, nghiên cứu các chính sách thực hiện, đánh giá mức độ ảnh hưởng của 2
dự án đối với đời sống người dân, phân tích nguyên nhân tồn tại qua đó đề xuất những
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này trong tương lai.
Với 2 dự án được đưa ra để đánh giá, nhìn chung đều có những điểm hạn chế

sau:
- Chính sách BT-HT-TĐC vẫn chưa nhận được sự đồng tình, ủng hộ của người
dân, đặc biệt là đơn giá bồi thường.
- Quy trình thực hiện chưa thực sự công khai, minh bạch và dân chủ.
- Các Khu Tái định cư chưa được xây dựng trước khi thực hiện dự án.


MỤC LỤC
Tiêu đề
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN ...........................................................................................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học .............................................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lý ...............................................................................................................3
I.2 SƠ LƯỢC LỊCH SỬ CÔNG TÁC BT-HT-TĐC Ở VIỆT NAM ...................................4
I.3 KHÁI QUÁT VỀ BAN BỒI THƯỜNG-GPMB QUẬN 9.............................................8
I.4 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.4.1 Nội dung nghiên cứu ..................................................................................................10
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................10
I.4.3 Các bước thực hiện.....................................................................................................11
PHẦN II: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
II.1 SƠ LƯỢC LỊCH SỬ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN QUẬN 9..................................12
II.2 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-KINH TẾ-XÃ HỘI ...............................13
II.2.1 Điều kiện tự nhiên.....................................................................................................13
II.2.2 Điều kiện kinh tế .......................................................................................................15
II.2.3 Điều kiện xã hội ........................................................................................................16
II.3 MỤC TIÊU CHỈ TIÊU KINH TẾ-XÃ HỘI QUẬN 9 NĂM 2007 .............................18
II.4 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT .........................................19
II.4.1 Tình hình quản lý đất đai ..........................................................................................19

II.4.2 Tình hình sử dụng đất ...............................................................................................23
II.5 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG-HỖ TRỢ-TÁI ĐỊNH CƯ MỘT SỐ DỰ
ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 ..........................................................................................25
II.5.1 Dự án Đầu tư- Xây dựng Khu Công Nghệ Cao Thành phố Hồ Chí Minh
1. Quy mô, vị trí..................................................................................................................25
2. Quá trình hình thành .......................................................................................................25
3. Các văn bản pháp lý áp dụng vào thực hiện dự án .........................................................26
4. Hiện trạng vùng dự án ....................................................................................................27
5. Quy trình thực hiện công tác BT-HT-TĐC ....................................................................28
6. Chính sách BT-HT-TĐC ................................................................................................30
7. Kết quả đạt được .............................................................................................................37
8. Đánh giá công tác BT-HT-TĐC .....................................................................................38
II.5.2 Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở lưu trú cho công nhân làm việc trong
Khu Công nghệ cao thành phố
1. Quy mô, vị trí..................................................................................................................41
2. Mục tiêu dự án ................................................................................................................42
3. Các văn bản pháp lý áp dụng vào thực hiện dự án .........................................................42
4. Hiện trạng vùng dự án ....................................................................................................42
5. Quy trình thực hiện công tác BT-HT-TĐC ....................................................................42
6. Chính sách BT-HT-TĐC ................................................................................................45
7. Kết quả đạt được .............................................................................................................52


8. Đánh giá công tác BT-HT-TĐC .....................................................................................52
II.6 HƯỚNG ĐỀ XUẤT ....................................................................................................54
KẾT LUẬN
KẾT LUẬN ........................................................................................................................56
KIẾN NGHỊ........................................................................................................................56
Tài liệu tham khảo

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Trang

Bảng 1: Cơ cấu, diện tích tự nhiên Quận 9 chia theo đơn vị hành chính ......................... 13
Bảng 2: Một số chỉ tiêu về công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp .......................................... 15
Bảng 3: Một số chỉ tiêu về thương mại-dịch vụ ................................................................ 16
Bảng 4: Số hộ, nhân khẩu nông nghiệp trên địa bàn quận qua các năm ........................... 16
Bảng 5: Một số chỉ tiêu về dân số-lao động ...................................................................... 17
Bảng 6: Số lượng lao động trong các ngành trên địa bàn Quận 9 ..................................... 17
Bảng 7: Một số chỉ tiêu về giáo dục trên địa bàn Quận 9 ................................................. 18
Bảng 8: Thống kê số lượng hồ sơ trong công tác cấp GCN tính đến tháng 12/2006........ 20
Bảng 9: Phân bố sử dụng đất chung của quận năm 2020 .................................................. 21
Bảng 10: Thống kê tình trạng giải quyết tranh chấp qua các năm .................................... 22
Bảng 11: Thống kê số liệu một số công tác quản lý đất đai khác ..................................... 23
Bảng 12: Hiện trạng sử dụng đất năm 2006 ...................................................................... 23
Bảng 13: Biến động đất đai Quận 9 qua các năm ............................................................. 24
Bảng 14: Quy mô diện tích, số hộ bị ảnh hưởng bởi dự án chia theo phường ................. 27
Bảng 15: Diện tích đất thu hồi chia theo mục đích sử dụng ............................................. 28
Bảng 16: Đơn giá đất ở dự án đầu tư, xây dựng Khu Công nghệ cao thành phố. ............. 32
Bảng 17: Đơn giá đền bù, hỗ trợ đất ở có nguồn gốc không hợp lệ.................................. 33
Bảng 18: Đơn giá hỗ trợ đất ở có nguồn gốc chiếm dụng................................................. 33
Bảng 19: Đơn giá đền bù thiệt hại đất nông nghiệp .......................................................... 34
Bảng 20: Đơn giá hỗ trợ đất nông nghiệp có nguồn gốc chiếm dụng ............................... 35
Bảng 21: Bảng tổng hợp các phường trong dự án Khu Công nghệ cao ............................ 38
Bảng 22: Đơn giá đất ở dự án Khu lưu trú công nhân ...................................................... 47
Bảng 23: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất ở có nguồn gốc không hợp lệ ........................... 47
Bảng 24: Đơn giá hỗ trợ đất ở có nguồn gốc chiếm dụng và không đủ điều kiện bồi
thường ................................................................................................................................ 48

Bảng 25: Đơn giá bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp ................................................... 48
Bảng 26: Đơn giá bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp có vị trí mặt tiền đường ............ 49
Bảng 27: Đơn giá bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp có nguồn gốc chiếm dụng ......... 49


Bảng 28: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ thiệt hại nhà, công trình, vật kiến trúc ................... 50
Bảng 29: Đơn giá tính bồi thường tài sản khác ................................................................. 50
Bảng 30: So sánh mức giá đền bù đất ở không có giấy tờ hợp lệ của 2 dự án .................. 53

DANH SÁCH CÁC BIỂU

Trang

Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng đất theo mục đích sử dụng năm 2006 .................................... 24
Biểu đồ 2: Thống kê số hộ bị ảnh hưởng trong dự án Khu Công nghệ cao ...................... 27

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Ban BT-GPMB Quận 9................................................................ 9
Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cưdự án đầu tư, xây
dựng Khu Công ngệ cao thành phố ................................................................................... 29
Sơ đồ 3: Quy trình thực hiện công tác BT-HT-TĐCdự án Khu lưu trú công nhân
làm việc trong KCNC ........................................................................................................ 43

PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Bảng giá biểu chuẩn tính trị giá nhà để thu lệ phí trước bạ
Phụ lục 2: Bảng đơn giá xây dựng nhà và các vật kiến trúc khác để thu lệ phí trước bạ
Phụ lục 3: Đơn giá đền bù cây trồng hoa màu
Phụ lục 4: Đơn giá cây trồng bổ sung

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung
ĐẶT VẤN ĐỀ

Cùng với việc gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO), đất nước ta đang
đứng trước những cơ hội cũng như những thách thức lớn, đòi hỏi mọi mặt đời sống,
kinh tế-xã hội phải luôn luôn trong tư thế sẵn sàng thích ứng. Cũng chính từ đây, Việt
Nam được xem như “mảnh đất” màu mỡ, giàu tiềm năng thu hút các nhà đầu tư, khai
thác, xây dựng,… tạo điều kiện đẩy mạnh tốc độ công nghiệp hoá-hiện đại hoá đất nước
theo định hướng XHCN. Vì lý do đó càng làm cho công tác QHSDĐĐ trở nên quan
trọng và cần thiết. Tuy nhiên, việc QHSDĐĐ có thực sự khả thi và tiến độ thực hiện các
dự án quy hoạch có thuận lợi hay không còn phụ thuộc phần lớn vào công tác bồi
thường-hỗ trợ-tái định cư (BT-HT-TĐC).
Công tác BT-HT-TĐC khi thực hiện thu hồi đất là vấn đề hết sức phức tạp và
nhạy cảm, tác động đến nhiều lĩnh vực của đời sống, KT-XH, là mối quan tâm hàng đầu
của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư. Nếu ta giải quyết không tốt
vấn đề này sẽ gây mất ổn định xã hội. Ngược lại, nếu ta làm tốt công tác này không chỉ
tạo môi trường thông thoáng cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư mà còn góp phần
củng cố lòng tin của nhân dân vào các chính sách quản lý nhà nước.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn, là trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm
phía Nam, có nền kinh tế phát triển năng động, đa dạng nên đã thu hút nhiều nhà đầu tư
trong và ngoài nước. Vì vậy, Tp. Hồ Chí Minh cũng không thể tránh khỏi tình trạng
như đã nêu trên. Trong đó, Quận 9 với vị trí chiến lược là cửa ngõ Đông Bắc của thành
phố, đồng thời đang thực hiện nhiều dự án lớn thì việc giải quyết bài toán BT-HT-TĐC
là hết sức cấp bách. Vấn đề bức xúc là làm thế nào để giải quyết được những tồn tại,
vướng mắc trong quá trình triển khai chính sách, nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng
của người dân có đất bị thu hồi, đúc kết được những bài học kinh nghiệm quý báu cho
công tác BT-HT-TĐC sau này. Nhằm đạt được mục đích cuối cùng của công tác này là
cải thiện cơ sở hạ tầng, chỉnh trang bộ mặt xã hội, hoàn thành mục tiêu của Đảng và

Nhà nước ta trong chiến lược phát triển kinh tế đất nước.
Xuất phát từ thực tế đó, chúng tôi xin thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi
thường-hỗ trợ-tái định cư một số dự án trên địa bàn Quận 9-Tp.Hồ Chí Minh tính
đến năm 2007”
MỤC ĐÍCH
- Tìm hiểu chính sách bồi thường-hỗ trợ-tái định cư.
- Xác định quy mô, tầm ảnh hưởng của các dự án đến đời sống của người dân
trước và sau khi thực hiện quy hoạch.
- Tìm hiểu tiến độ thực hiện một số dự án trên địa bàn Quận 9.
- Phân tích, đánh giá một số dự án đã và đang thực hiện trên địa bàn nhằm tìm ra
những tồn tại, vướng mắc trong công tác BT-HT-TĐC từ đó đưa ra một số kiến nghị
hoàn thiện chính sách bồi thường trong thời gian tới.
YÊU CẦU
- Trong quá trình thực hiện đề tài cần nắm rõ những chính sách của Nhà nước về
lĩnh vực BT-HT-TĐC.

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

- Thu thập số liệu, tài liệu đầy đủ, chính xác.
- Phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cách khoa học, hợp lý.
- Phản ánh khách quan thực tế công tác BT-HT-TĐC.
- Các kết luận, kiến nghị phải dựa vào thực tế và phải có tính khả thi.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Dự án Đầu tư-Xây dựng khu Công Nghệ CaoThành phố Hồ Chí Minh.
- Dự án Đầu tư-Xây dựng khu nhà ở lưu trú cho công nhân làm việc trong Khu

Công Nghệ Cao.
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài tập trung nghiên cứu, tìm hiểu và đánh giá tiến độ thực hiện một số dự án
trên địa bàn Quận 9 tính đến năm 2007.
Ý NGHĨA THỰC TIỄN
Khi đề tài được thực hiện, giúp có cái nhìn tổng quát hơn về tình hình thực hiện
công tác BT-HT-TĐC, giải quyết được những tồn tại, vướng mắc, nắm bắt đời sống,
nguyện vọng của người dân có đất bị thu hồi nhằm thực hiện các chính sách BT-HTTĐC ngày một tốt hơn.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN:
I.1.1 Cơ sở khoa học:
- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường , thị trấn quản lý
theo quy định của Luật đất đai 2003.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ bị
thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Tái định cư: là việc con người tạo dựng cuộc sống ở nơi cư trú mới sau khi đã
di dời khỏi nơi cư trú cũ vì một lý do nào đó. Trong thực tế có hai loại tái định cư:
+TĐC tự nguyện: là do nhu cầu cuộc sống người dân tự nguyện di chuyển từ nơi
này sang định cư ở nơi khác.
+TĐC bắt buộc: là do người dân bị trưng dụng đất để xây dựng các dự án vì lợi
ích chung của cộng đồng, của quốc gia.

→ Đối với đề tài nghiên cứu này chỉ đề cập đến TĐC bắt buộc.
I.1.2 Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất đai ngày 14/07/1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai ban hành ngày 02/12/1998 và ngày 29/06/2001;
- Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về việc quy định khung
giá các loại đất;
- Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công
cộng, lợi ích quốc gia;
- Quyết định 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của UBND thành phố về việc
ban hành giá các loại đất trên địa bàn TpHCM;
- Quyết định 5184/QĐ-UB-QLĐT ngày 09/11/1996 của UBND thành phố về việc
ban hành bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà để tính lệ phí trước bạ nhà trên địa bàn
Tp.HCM và các văn bản điều chỉnh, bổ sung có liên quan;
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia;
- Nghị định 38/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư
115/2000/TT-BTC ngày 11/02/2000 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị
định 38/2000/NĐ-CP của Chính phủ;
- Quyết định 64/2001/QĐ-UB ngày 30/07/2001 của UBND thành phố quy định
hạn mức đất ở tại thành phố;
- Chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 của UBND thành phố về chấn chỉnh
và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn Tp.HCM;
- Quyết định 31/2003/QĐ-UB ngày 10/03/2003 cảu UBND thành phố về việc ban
hành quy định về trình tự, thủ tục, tổ chức hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định

Trang 3

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng trên địa bàn TpHCM;
- Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004;
- Quyết định 118/2004/QĐ-UB ngày 28/04/2004 của UBND thành phố về ban
hành bảng giá chuẩn tối thiểu trị giá nhà và các loại kiến trúc khác để tính lệ phí trước
bạ nhà trên địa bàn Tp.HCM;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai
năm 2003;
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất;
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004
hướng dẫn thực hiện nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
chính phủ;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất và thông tư 117/2003/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính về hướng
dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Quyết định 316/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004 của UBND thành phố ban hành
quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tp.HCM;
- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/06/2005 của UBND thành phố ban
hành về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn Tp.HCM;
I.2 SƠ LƯỢC LỊCH SỬ CÔNG TÁC BT-HT-TĐC Ở VIỆT NAM:
Quá trình phát triển KT-XH trải qua các giai đoạn lịch sử nhìn chung đều có
hiện tượng thu hồi đất. Tuy nhiên, tùy từng giai đoạn lịch sử với những chế độ chính

trị xã hội khác nhau mà những chính sách trong bồi thường khi thu hồi đất cũng khác
nhau, nhằm thỏa mãn quyền lợi người được giao đất cũng như người bị thu hồi đất.
Đặc biệt người Việt Nam với quan niệm “an cư lạc nghiệp” từ xưa đến nay rất
ngại trong việc di dời chổ ở, chưa kể đến việc giải tỏa thu hồi đất sẽ ảnh hưởng trực
tiếp đến cuộc sống. Vì vậy, việc bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi không
thể diễn ra đơn thuần theo cơ chế thỏa thuận như việc mua bán, trao đổi hàng hóa trên
thị trường. Trong trường hợp này cần thiết phải có sự tham gia điều chỉnh của Nhà
nước dưới hình thức các văn bản pháp luật.
1.Giai đoạn trước 1975:
Thời kỳ phong kiến, đất đai thuộc sở hữu của Vua Chúa nên khi bị thu hồi đất
chủ sử dụng đất không được đền bù vì việc thu hồi hay ban phát đất đai hoàn toàn theo
ý muốn của Vua Chúa.
Sau Cách mạng tháng tám 1945, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa được
thành lập, các luật lệ về đất đai trong thời kỳ Pháp thuộc đều bãi bỏ. Năm 1946, Chủ
tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất, cắt đồn điền vắng
chủ cho nông dân nghèo. Năm 1953, Quốc hội ban hành Luật cải cách ruộng đất , với
khẩu hiệu “người cày có ruộng”. Trong thời kỳ này, quan hệ đất đai nói chung, cũng
như quan hệ sở hữu nói riêng có những thay đổi đáng kể, đất đai được tập thể hóa.

Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

Sau 1954, đất nước bị chia cắt thành 2 miền: Miền Nam chịu sự cai trị của chế
độ Ngụy quyền Sài Gòn (dưới sự bảo trợ của đế quốc Mỹ), miền Bắc tiến hành công
cuộc xây dựng chế độ XHCN, làm hậu phương lớn cho miền Nam tiến hành cuộc
kháng chiến chống Mỹ cứu nước, giải phóng dân tộc. Thời kỳ này ở miền Bắc với

phương châm “tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho miền Nam ruột thịt” nên người dân đã
tự nguyện tham gia đóng góp đất đai vào các hợp tác xã để tăng gia sản xuất nhằm chi
viện cho miền Nam mà không đòi hỏi bất kỳ một sự đền bù nào. Đây là giai đoạn mà
người sử dụng đất không có khái niệm về đền bù, giai đoạn mà toàn dân vì một mục
đích chung là thống nhất đất nước, đem độc lập tự do về cho dân tộc mình.
2.Giai đoạn từ 1975 đến 1993:
Đến cuối thập kỷ 70, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu hợp tác
xã. Đến sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng (30/04/1975), Chính phủ ban hành
nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình
mới.
Ở các nước TBCN, đất đai là một hàng hóa đặc biệt có quyền mua bán, chuyển
nhượng, thuộc sở hữu tư nhân... vì thế giá cả đất đai được xác định rất cụ thể, rất sát với
giá thị trường. Do đó công tác đền bù khi thu hồi đất ở các nước này cũng rất đơn giản.
Khác với các nước TBCN, ở nước ta “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý” và được quy định cụ thể tại điều 19 Hiến pháp năm 1980:
“Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển
và thềm lục địa… là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Với quy định này đã
làm thay đổi căn bản quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta. Đây là chủ trương hoàn toàn
đúng đắn, phù hợp với nước ta trong giai đoạn quá độ lên Chủ Nghĩa Xã Hội, vì đất đai
được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân cư, sản xuất kinh doanh ….
Trong Hiến pháp năm 1992, lại một lần nữa khẳng định vấn đề trên và để cụ thể
hóa nó Luật Đất đai năm 1988,1993 đã thể hiện rõ vai trò của Nhà nước vừa là chủ sở
hữu duy nhất và tuyệt đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc, vừa là chủ thể
quản lý đất đai nên Nhà nước tự quy định cho mình những biện pháp, cách thức thực
hiện các quyền của một chủ sở hữu.
Nhưng do cách nhìn nhận sai lầm về “sở hữu toàn dân” nên trong suốt một thời
gian dài đất đai được xem là tài sản chung và xác định là không có giá trị. Vì vậy chủ
sử dụng đất bị thu hồi không có cơ sở gì để đòi được đền bù khi Nhà nước tiến hành
quốc hữu hóa đất đai.
Sau Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986, nền kinh tế nước ta chuyển mình vận

động theo cơ chế thị trường, nền kinh tế mở cửa kéo theo đó là sự gia tăng đầu tư của
các đối tác nước ngoài. Chính thực tiễn của việc cải tạo xây dựng, xây dựng các công
trình phát triển KT-XH diễn ra mạnh mẽ đã dẫn đến sự hình thành thị trường đất đai, vì
thế đỏi hỏi đất phải có giá. Tuy nhiên vào thời điểm này, Nhà nước chưa có một khung
pháp lý về việc quản lý và sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, làm hạn
chế tiến độ và hiệu quả của chủ trương xây dựng các công trình theo quy hoạch.
Nhận thức được điều này, Luật Đất đai 1988 ra đời (Quốc hội thông qua ngày
29/12/1987) trên tinh thần Nghị quyết Đại hội VI, là hành lang pháp lý góp phần ổn
định và phát triển KT-XH đất nước, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực quản
lý Nhà nước về đất đai bằng pháp luật.

Trang 5


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

Tuy nhiên, do nhận thức hạn chế về KT-XH trong thời kỳ chuyển đổi từ nền
kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần nên
Luật Đất đai 1988 chưa lường hết được vấn đề phức tạp của thực tế xã hội. Điều 49
Luật Đất đai 1988 có quy định: “khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của nhà
nước hoặc xã hội thì được đền bù giá trị thực tế và được giao đất khác”. Và tại Quyết
định 186/HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng ngày 31/5/1990 đã cụ thể hóa phần nào công
tác đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp và đất có rừng khi chuyển sang mục đích
khác. Điều 3 của Quyết định 186/QĐ-UB đã quy định mức giá đền bù thiệt hại từng
loại đất phân theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời của từng công trình.
Nhưng đây chỉ là những quy định rất chung chung mà thực tế không có một văn
bản dưới luật nào hướng dẫn quy trình đền bù thiệt hại, mức đền bù thiệt hại cho từng
loại đất, từng hạn mục công trình…cho người sử dụng đất khi bị thu hồi đất.

Vì vậy, mỗi địa phương trên cơ sở vận dụng những quy định có tính nguyên tắc
của luật kết hợp tình hình thực tế của địa phương để xây dựng chính sách đền bù cho
từng dự án. Điều này dẫn đến sự không thống nhất trong chính sách đền bù thiệt hại
giữa các địa phương hoặc ngay cả các dự án, các công trình trong cùng một địa phuơng,
một điều nhận thấy ở thời kỳ này là: khi bị thu hồi đất, quyền lợi của người sử dụng đất
chưa được quan tâm đúng mức và Nhà nước chưa thể hiện được vai trò của mình trong
lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời (Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993) trên cơ sở
kế thừa Luật Đất đai năm 1988, có điều chỉnh, thay thế, những gì bất cập trong quản lý
sử dụng đất cho phù hợp với thực tế xã hội:
- Điều 12 khẳng định: “đất có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi”
- Điều 27 quy định: “người bị thu hồi đất sẽ được đền bù khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”.
Công tác đền bù, GPMB từ đây đã được pháp luật chính thức bảo vệ, đất đai đã
có giá, người bị thu hồi đã được giá trị quyền sử dụng đất của mình…Tuy nhiên vẫn chỉ
là hình thức áp khung giá chung do Nhà nước đề ra chứ chưa tính đến yếu tố thị trường,
lợi nhuận của người bị thu hồi…
3.Giai đoạn từ 1993 đến 2003:
Thấy được những bức xúc về chính sách, ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành
Nghị định 87/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất và Nghị định 90/NĐ-CP quy định
về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Hai Nghị định ra đời đã giải quyết những vướng mắc nhất định, tạo được sự
thống nhất trong chính sách đền bù giữa các địa phương, quan tâm đến lợi ích người bị
di dời, hạn chế sự biến động của giá đất thông qua quy định mức giá cao nhất, thấp
nhất.
Đặc biệt Nghị định 90/CP đã làm cơ sở cho các địa phương tổ chức thực hiện
công tác đền bù-GPMB, đầu tư dự án tương đối thuận lợi hơn trước đây nhưng quá

trình áp dụng còn nhiều phát sinh vướng mắc, do những quy định chưa sát thực tế.
Những hạn chế không phù hợp thực tế là do: trên cơ sơû bảng giá đất của Chính phủ,

Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

UBND các Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương tự xây dựng bảng giá các loại đất
phù hợp cho địa phương mình. Với tốc độ phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị
trường, giá đất biến động mạnh, nhưng nó không được bổ sung, cập nhật kịp thời dẫn
đến khung giá đất đưa ra thấp hơn rất nhiều so với thực tế, gây phản ứng từ chủ sử dụng
đất.
Sự khác biệt về giá đất giữa đất đô thị và đất nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên
dùng và đất nông nghiệp… là rất lớn, nhưng việc phân định rõ ràng các loại đất này rất
khó khăn do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất và
loại đất.
Đơn giá bồi thường đất trồng cây lâu năm (đất vườn) thấp hơn giá bồi thường
đất trồng cây hàng năm (đất ruộng), tính bồi thường đất nông nghiệp phải theo hạng
đất, trong khi thực tế giá chuyển nhượng đất nông nghiệp ở các khu quy hoạch đều tùy
thuộc vào vị trí của khu đất; thiếu các quy định hướng dẫn về các điều kiện để được bồi
thường, không được bồi thường hoặc hỗ trợ thiệt hại về đất đai; hạn mức đất ở để tính
bồi thường; hỗ trợ cho người đang thuê và sử dụng nhà đối với nhà thuộc sở hữu Nhà
nước và các khoản hỗ trợ khác khi bị thu hồi đất, di chuyển nhà ở; thiếu quy định về tổ
chức TĐC, thiếu quy định về trình tự tổ chức thực hiện.
Giải quyết những vấn đề trên, ngày 24/04/1998 Chính phủ ban hành Nghị định
22/NĐ-CP trên cơ sở khắc phục những thiếu sót, tồn tại, vướng mắc của Nghị định
90/CP.

Nhìn chung Nghị định này tiến bộ, khả thi hơn, mức giá bồi thường được tính
trên cơ sở giá đất của địa phương. Tuy nhiên, Nghị định 22/CP của Chính phủ chưa cụ
thể hóa các điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường, chỉ hỗ trợ thiệt hại
về sử dụng đất đai; chưa thể hiện sự công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ của người
bị thu hồi đất; chưa quy định rõ thế nào là đất ở, hạn mức đất ở để tính bồi thường hoặc
hỗ trợ thiệt hại; hệ số K dao động lớn nên giá cả bồi thường giữa các dự án có sự chênh
lệch nhiều; việc tính giá trị nhà ở, đất ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê,
được cấp còn thấp so với thực tế; quy định về TĐC cũng chưa xác định rõ đối tượng,
điều kiện, nguyên tắc, phương thức tái bố trí,…
Đây cũng là giai đoạn hình thành Quận 9, các dự án đầu tư trong những năm
đầu chủ yếu là dự án nhỏ, người dân chưa nhận thức được quyền của mình khi bị thu
hồi đất nên công tác này vẫn chưa được quan tâm. Từ năm 1998 trở đi, khi đã có những
dự án quy mô lớn, công tác này trở nên phức tạp và khiếu kiện thường xuyên xảy ra.
4.Giai đoạn 2003 đến nay:
Giai đoạn tiến hành một cuộc cải cách mới về chính sách trong lĩnh vực quản lý
Nhà nước về đất đai.
Đầu tiên là sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003, rồi các Nghị định, các văn bản
dưới luật nhằm khắc phục những hạn chế của chính sách trước đây, đẩy mạnh vai trò
quản lý của Nhà nước. Từ Luật Đất đai năm 1993 còn một số điểm hạn chế, 10 năm sau
ban hành Luật Đất đai năm 2003 khắc phục những gì mà Luật 1993, Luật sửa đổi bổ
sung 1998, 2001; xây dựng mới những gì trong Luật cũ chưa có hoặc chưa cụ thể.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ ngày 29/10/2004 về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 làm giảm bớt việc mua bán nền nhà đất dự án
(đầu cơ đất đai), chấm dứt tình trạng xây dựng nhà theo cấu trúc riêng mình làm xáo

Trang 7


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

trộn cảnh quan đô thị. Tuy nhiên, Nghị định này không đề ra hướng giúp chủ đầu tư
huy động vốn, gây khó khăn khi thực hiện một dự án nào đó.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ ngày 03/12/2004 về bồi
thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư 116/2004/BTC của Bộ
tài chính ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định này cụ thể hóa các điều kiện
để được bồi thường và không được bồi thường; thể hiện sự công bằng, hợp lý về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi bị thu hồi; quy định rõ thế nào là đất ở
và hạn mức đất ở để tính bồi thường hoặc hỗ trợ thiệt hại; hệ số K được thiết lập trên
cơ sở điều tra hiện trạng và giảm khoảng chênh lệch giữa giá thị trường và mức giá bồi
thường; việc tính giá trị nhà ở, đất ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê,
được cấp đã được quy định cụ thể và sát với thực tế; quy định về TĐC xác định rõ đối
tượng, điều kiện, nguyên tắc, phương thức tái bố trí…
Như vậy, cùng với sự phát triển KT-XH, quyền lợi của người sử dụng đất dần
được quan tâm hơn cũng như chính sách của Nhà nước về đất đai ngày càng hoàn
thiện và Nhà nước ngày càng khẳng định vai trò lãnh đạo của mình. Hy vọng với
những văn bản luật mới này, có căn cứ và trên cơ sở điều tra hiện trạng sẽ giải quyết
được những vướng mắc gặp phải trước đây.
I.3 KHÁI QUÁT VỀ BAN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG QUẬN 9:
Ban BT-GPMB Quận 9 được thành lập năm 2003 theo quyết định 27/2003/QĐUB của UBND thành phố ngày 05/03/2003 và Quyết định 28/QĐ-UB-TCCQ của
UBND Quận 9 ngày 13/03/2003.
Địa chỉ: Khu di tích lịch sử Bót Dây Thép, đường Lê Văn Việt, Khu phố 1,
Phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9, TpHCM.
1.Chức năng:
Ban BT-GPMB Quận 9 là tổ chức chuyên trách để triển khai công tác BTGPMB cho các dự án đầu tư trên địa bàn, chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp của UBND
Quận 9, đồng thời chịu sự hướng dẫn của Sở Tư pháp và Sở Tài chính-Vật giá thành
phố đối với các hoạt động liên quan.
Ban BT-GPMB Quận 9 là đơn vị sự nghiệp có thu, tự trang trải kinh phí, có tư
cách pháp nhân, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại kho bạc Nhà nước để hoạt

động theo quy định của Nhà nước.
2.Nhiệm vụ, quyền hạn:
- Hướng dẫn thủ tục kê khai, lập hồ sơ phục vụ công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng.
- Kiểm tra, kiểm kê thực tế so sánh với tờ khai có sự tham gia của người được bồi
thường và chủ sử dụng đất.
- Xác định tổng mức phải bồi thường cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi, toàn bộ
tài sản hiện có trên đất và các khoản bồi thường khác.
- Xác định mức bồi thường, trợ cấp, hỗ trợ cho từng đối tượng. Lưu trữ hồ sơ bồi
thường, hỗ trợ thiệt hại của dự án.
- Giúp UBND Quận 9 và Hội đồng bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng của
dự án tổng hợp lập phương án bồi thường để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo
quy định. thực hiện nhiệm vụ chuyên trách giúp UBND quận và Hội đồng bồi thường
của dự án thực hiện công tác BT-GPMB và bố trí TĐC.

Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

- Phối hợp với các ngành, cơ quan, UBND phường và các đơn vị có liên quan
trên địa bàn quận để nghiên cứu, đề xuất giải quyết các trường hợp xin cứu xét hoặc
khiếu nại về BT-GPMB, đồng thời chịu trách nhiệm báo cáo giải trình theo chỉ đạo của
Chủ tịch UBND quận đối với các dự án trên địa bàn quận.
- Thực hiện những nhiệm vụ, quyền hạn khác do UBND quận giao có liên quan
đến công tác BT-GPMB và bố trí TĐC.
3.Cơ cấu tổ chức bộ máy:
Trưởng Ban

Phó Ban

Tổ
Văn
Phòng

Tổ
Tài Chính
Kế Toán

Tổ nghiệp
vụ Công
Nghệ Cao

Tổ
nghiệp
vụ 1

Tổ
nghiệp
vụ 2

Tổ
Thẩm
Định

Tổ giải
quyết
kiến

nghị

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Ban BT-GPMB Quận 9
4.Kinh phí hoạt động:
Kinh phí hoạt động được lấy từ 2% kinh phí bồi thường, thực hiện dự án dành
cho công tác BT-GPMB theo quy định của Nhà nước .
Chế độ làm việc của cán bộ, nhân viên ngoài biên chế được hưởng từ nguồn
kinh phí 2%. Tiền lương và phụ cấp hàng tháng tùy theo trình độ chuyên môn nghiệp
vụ và thời gian công tác, lãnh đạo Ban sẽ xem xét giải quyết cho phù hợp với tình hình
thực tế đối với từng nhân viên.
5.Quan hệ công tác:
Ban BT-GPMB Quận 9 có các mối quan hệ công tác như sau:
- Đối với Ủy ban nhân dân Quận: Ban BT-GPMB quận chịu sự lãnh đạo và quản
lý trực tiếp, toàn diện của UBND Quận 9. Trưởng ban trực tiếp nhận chỉ thị của Chủ
tịch UBND quận và thường xuyên báo cáo với UBND quận về việc thực hiện những
mặt công tác đã được phân công.
- Đối với Sở Tư pháp và Sở Tài chính-Vật Giá thành phố: Ban BT-GPMB quận
chịu sự hướng dẫn chuyên môn về các lĩnh vực liên quan.
- Đối với Hội đồng bồi thường của các dự án: Ban BT-GPMB là cơ quan thường
trực và tham mưu cho Hội đồng trong công tác kiểm kê, lập phương án bồi thường
trình phê duyệt, tổ chức BT-GPMB và bố trí TĐC.
- Đối với các cơ quan khác trực thuộc UBND quận:
+ Thực hiện tốt mối quan hệ phối hợp và hợp tác bình đẳng trên cơ sở chức
năng, nhiệm vụ được quy định .

Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

+ Khi phối hợp giải quyết công việc thuộc lĩnh vực mình phụ trách, nếu chưa
nhất trí với ý kiến của các cơ quan khác thì Trưởng Ban BT-GPMB chủ động tập hợp
các ý kiến và trình Chủ tịch UBND quận quyết định.
- Đối với Mặt trân Tổ Quốc, các đoàn thể và các tổ chức xã hội quận:
+ Phối hợp với các ngành, đoàn thể có liên quan trong việc tyuên truyền, vận
động các tổ chức và cá nhân thực hiện tốt các chủ trương của Đảng, pháp luật quy định
của Nhà nước để GPMB, thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt.
+ Khi các tổ chức trên có yêu cầu, kiến nghị những vấn đề thuộc chức năng của
Ban BT-GPMB thì Trưởng Ban có trách nhiệm trình bày, giải quyết hoặc trình UBND
quận giải quyết các yêu cầu đó theo quy định.
- Đối với UBND các phường:
+ Phối hợp với UBND phường có dự án đầu tư trong việc tổ chúc họp dân triển
khai dự án, điều tra, khảo sát, kiểm kê hiện trạng, xét nguồn gốc, cung cấp các tài liệu,
thông tin cần thiết để phục vụ cho việc thực hiện công tác BT-GPMB, bố trí TĐC trên
địa bàn quận theo quy định của Nhà nước.
+ Khi phối hợp giải quyết công việc thuộc lĩnh vực mình phụ trách, nếu chưa
nhất trí với các ý kiến của UBND phường thì cán bộ phụ trách chủ động tập hợp ý kiến
và trình lên Trưởng Ban xem xét giải quyết, nếu ngoài chức năng thì lãnh đạo Ban
trình lên UBND quận quyết định.
I.4 NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU – CÁC BƯỚC THỰC HIỆN:
I.4.1 Nội dung nghiên cứu:
- Tìm hiểu khái quát địa bàn nghiên cứu.
- Tìm hiểu các quy định pháp luật về BT-HT-TĐC.
- Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai.
- Tình hình biến động đất đai và thực hiện quy hoạch trên địa bàn Quận 9.
- Mối quan hệ giữa quy hoạch và công tác giải toả đền bù.
- Khái quát một số dự án trên địa bàn.
- Xem xét tiến độ và kết quả đạt được của một số dự án.

- Mức độ ảnh hưởng của các dự án đối với đời sống người dân trước và sau khi
thực hiện quy hoạch.
- Xem xét những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án.
- Phân tích, đánh giá phương án bồi thường của các dự án.
- Một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác BT-HT-TĐC.
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thống kê: thống kê số liệu, tài liệu thu thập được tạo cơ sở cho
việc đánh giá quy mô, tiến độ thực hiện của các dự án, tìm hiểu được những khó khăn
và thuận lợi trong công tác BT-HT-TĐC.
- Phương pháp kế thừa: kế thừa các số liệu, tài liệu, các bản đồ vùng dự án.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích số liệu, tài liệu đã thu thập được,
sau đó tổng hợp, xử lý, chọn lọc những số liệu cần thiết cho việc nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh: các chính sách BT-HT-TĐC qua các thời kỳ, so sánh giá
bồi thường và giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường.

Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các cán bộ chuyên môn tại địa
phương.
- Phương pháp điều tra: lập mẫu phiếu điều tra nhằm nắm bắt những thông tin
về giá đất trên thị trường, nắm bắt tâm tư nguyện vọng và cuộc sống của người dân
nằm trong vùng giải tỏa.
- Phương pháp bản đồ: sử dụng bản đồ thu thập được kiểm tra, đối chiếu quy
mô, vị trí, mức độ ảnh hưởng của các dự án so với thực địa, đồng thời, đánh giá tiến độ
thực hiện các dự án thông qua những thông tin được biểu diễn trên bản đồ.

I.4.3 Các bước thực hiện:
Bước 1: Điều tra thu thập thông tin, điều tra thực địa
Bước 2: Tổng hợp số liệu, tài liệu thu thập được
Bước 3: Phân tích, đánh giá thông qua các số liệu, tài liệu
Bước 4: Xây dựng báo cáo thuyết minh
Bước 5: Chỉnh sửa, trình duyệt báo cáo

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

PHẦN II: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
II.1 SƠ LƯỢC LỊCH SỬ HÌNH THÀNH PHÁT TRIỂN QUẬN 9:
Địa bàn Quận 9 vào đầu kỷ nguyên là vùng đất hoang rừng rậm và sình lầy.
Từ thế kỷ thứ 15, vùng đất này được khai hoang, dân cư tập trung đông đúc.
Từ năm 1623 đến năm 1698 số dân toàn vùng đã lên đến hơn 40 vạn hộ, với
ruộng đất khai phá hơn nghìn dặm, chúa Nguyễn Phúc Chu mới sai Lễ thành hầu
Nguyễn Hữu Cảnh vào đây kinh lý, lấy đất Đồng Nai lập ra phủ Gia Định, lấy đất
Đông phố lập huyện Phước Long, dựng dinh Trấn Biên.
Huyện Phước Long lúc đầu có bốn tổng là Tân Chánh, Bình An, Long Thành
và Phước An. Phần đất Quận 9 ngày nay thuộc về địa phận tổng Long Thành.
Đến năm Gia Long thứ 7 (1808), huyện Phước Long được nâng thành phủ
Phước Long, bốn tổng được nâng lên thành 4 huyện. Mỗi huyện được chia làm 2 tổng
Long Vĩnh và Thành Thành Tuy. Địa bàn Quận 9 lúc đó thuộc tổng Long Vĩnh.
Vào thập niên 1920, tỉnh Gia Định được chia làm 4 quận: Thủ Đức, Hóc Môn,
Gò Vấp và Nhà Bè. Bấy giờ Quận Thủ Đức có 5 tổng với 19 xã.
Sau Hiệp định Genève, hai tổng An Thủy và Long Vĩnh Hạ của huyện Thủ Đức

được tách ra hợp với tổng Chánh Mỹ Thượng của quận Châu Thành, Biên Hòa lập
thành quận mới Dĩ An thuộc tỉnh Biên Hòa.
Ngày 10/10/1965, tổng Long Vĩnh Hạ lại được tách khỏi quận Dĩ An, nhập trở
lại quận Thủ Đức. Đến thời điểm 1965 Quận Thủ Đức có 15 xã.
Năm 1967 xã An Khánh được cắt khỏi Quận Thủ Đức, nhập vào thành phố Sài
Gòn và được thành lập Quận 9 với hai phường là An Khánh và Thủ Thiêm.
Sau ngày 30/4/1975, Quận Thủ Đức được gọi là huyện ngoại thành, Quận 9 bị
giải thể. Hai phường An Khánh và Thủ Thiêm được trả về cho huyện Thủ Đức và gọi
là xã.
Nghị định số 03/CP ngày 6/1/1997 của Thủ tướng chính phủ thành lập Quận 9
với 13 phường: Phước Long A, Phước Long B,Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B,
Long Trường, Trường Thạnh, Phước Bình, Tân Phú, Hiệp Phú, Long Thạnh Mỹ, Long
Bình, Long Phước, Phú Hữu.
Địa bàn Quận 9 vốn là vùng sâu, vùng xa nông thôn của huyện Thủ Đức cũ, là
vùng oanh kích tự do của quân đội Mỹ và Sài Gòn trước kia, nên còn yếu kém nhiều
về mọi mặt so với các quận huyện khác của Thành phố. Tuy nhiên, Quận 9 có ưu thế
về mặt tự nhiên, nằm 2 phía giáp sông Đồng Nai, có đường giao thông chạy suốt chiều
dài quận để nối với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Biên Hòa, là Xa lộ
Hà Nội và hương lộ 33 lại có khu giải trí Suối tiên, Lâm viên Thủ Đức và nay mai còn
có trung tâm văn hóa của thành phố, Quận 9 có triển vọng sẽ phát triển mạnh về du
lịch sinh thái trong tương lai.

Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

II.2 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-KINH TẾ-XÃ HỘI:

II.2.1 Điều kiện tự nhiên:
1.Vị trí địa lý:
Quận 9 có vị trí địa lý thuận lợi: nằm ở cửa ngõ Đông Bắc của Tp.HCM nối với
các tỉnh miền Đông, cách trung tâm thành phố 07 km theo Quốc lộ 52, có lợi thế giao
thông với Xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn.
*Tứ cận:
-Phía Bắc: giáp tỉnh Bình Dương.
-Phía Nam: giáp sông Đồng Nai và Quận 2.
-Phía Đông: giáp sông Đồng Nai.
-Phía Tây: giáp Quận Thủ Đức và Quận 2.
*Toạ độ địa lý:
- Từ 10045’ đến 10054’ vĩ độ Bắc.
- Từ 166043’ đến 106058’ kinh độ Đông.
2.Diện tích tự nhiên:
Toàn Quận có 13 phường, có diện tích 11.389,62 ha, chiếm 5,4% diện tích toàn
thành phố và bằng 8,1% diện tích khu vực nội thành, trong đó, phường Long Phước
chiếm diện tích tự nhiên lớn nhất với 21,46% diện tích toàn quận.
Bảng 1: Cơ cấu, diện tích tự nhiên Quận 9 chia theo
đơn vị hành chính
STT

Đơn vị hành chính

1

Phước Bình

2

Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

98,32

0,86

Hiệp Phú

224,61

1,97

3

Phước Long A

236,53

2,08

4

Phước Long B

587,55

5,16

5

Tăng Nhơn Phú A

418,98

3,68

6

Tăng Nhơn Phú B

528,29

4,64

7

Long Trường

1266,38

11,12

8

Trường Thạnh

984,91

8,65

9

Tân Phú

445,11

3,91

10

Long Thạnh Mỹ

1205,67

10,59

11

Long Bình

1761,27

15,46

12

Long Phước

2444,00

21,46

13

Phú Hữu

1188,00

10,42

Tổng

11.389,62

100,00

(Nguồn: Phòng Thống kê UBND Quận 9)

Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

3.Địa hình, địa mạo:
Địa hình Quận 9 chia thành 3 loại hình rõ rệt: thấp trũng, triền gò và đồi gò:
- Vùng đất thấp trũng: địa hình bằng phẳng, nằm ở phía Đông của quận và ven
các kênh rạch, có độ cao 0,8-2m, chiếm khoảng 65% diện tích toàn quận.
- Vùng thấp trũng và bị phèn mặn chiếm khoảng 5% diện tích quận, cần có biện
pháp phòng và cải tạo.
- Vùng triền gò và đồi gò: có độ cao từ 8-32m tập trung ở các phường: Long

Bình, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A chiếm khoảng 30% diện tích toàn quận.
4.Tài nguyên đất:
Quận 9 có tổng diện tích tự nhiên là 11.389,62 ha, gồm 3 nhóm đất chủ yếu:
- Đất vàng đỏ và đất xám: tập trung ở khu đồi các phường Long Bình, Long
Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, chiếm 25% diện tích toàn quận.
- Đất xám: nằm ở vùng gò thuộc các phường Trường Thạnh, Long Trường,
Phước Long A, chiếm 20% diện tích toàn quận.
- Đất phèn tiềm tàng: phân bố ở các khu Trường Lưu, Phước Lai thuộc các
phường Long Trường, Phú Hữu, khu vùng bưng Long Thạnh Mỹ, Long Phước, chiếm
45% diện tích toàn quận.
5.Khí hậu:
Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao
và ổn định, nhiệt độ trung bình cả năm khoảng 270C.
Độ ẩm không khí trung bình là 79,5%.
Lượng bức xạ phong phú, bình quân trong năm là 12 Kcal/cm2 thời gian chiếu
sáng trong ngày.
Số giờ nắng dồi dào với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô, số giờ nắng cao
thường quan trắc được trong các tháng 2, 3 và giữa tháng 4.
+ Mùa mưa thường ứng với gió mùa Tây Nam, bắt đầu từ cuối tháng 5 cho đến
hết tháng 11.
+ Mùa khô tương ứng với gió mùa Đông Nam bắt đầu từ tháng 12 đến cuối
tháng 5 năm sau.
6.Thủy văn:
Quận 9 có mạng lưới sông rạch khá chằng chịt. Sông Đồng Nai là con sông lớn
nhất Đông Nam Bộ, có lưu vực khoảng 4.500 km3, nó bắt nguồn từ cao nguyên Lâm
Đồng đổ về Biển Đông và đi qua địa giới của Quận 9. Sông rộng trung bình 800 m và
nơi sâu nhất đến 20 m, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3. Đây là con sông giúp đẩy mặn, là
nguồn cung cấp nước ngọt cho toàn địa bàn Quận trong sản xuất và sinh hoạt.
Bên cạnh đó, Quận lại có nguồn nước ngầm khá dồi dào, với tầng trung bình là
10-15 m, ước tính trữ lượng có thể cung cấp khoảng 120 m3/ngày.

Ngoài ra, còn có các hệ thống sông khác như: Rạch Chiếc, Trao Trảo, Sông
Tắc, Rạch Ông Nhiêu, Rạch Bà Cua – Ông Cày…, với tổng diện tích đất có mặt nước
là 2.501,14 ha, trong đó đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản là 503,2 ha.

Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

II.2.2 Điều kiện kinh tế:
Quận 9 chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/4/1997 và năm 2007 là năm kỷ
niệm 10 thành lập quận.
Với điểm xuất phát: kinh tế phát triển không đồng đều, phần lớn là sản xuất
nông nghiệp, đối với ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ
phát triển chậm, đời sống về vật chất, tinh thần của nhân dân còn khó khăn, mặt bằng
dân trí thấp, cơ sở hạ tầng nhìn chung còn hạn chế. Cơ cấu kinh tế của quận trong
những năm gần đây được xác định là công nghiệp – thương mại, dịch vụ và nông
nghiệp, sinh thái.
Qua 10 năm hình thành và phát triển, phát huy thế mạnh về đất đai, cảnh quan
thiên nhiên và được sự quan tâm của Thành phố, Đảng bộ, Chính quyền, nhân dân
Quận đã nỗ lực thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế đạt được kết quả như sau:
1.Sản xuất Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp:
Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm 24,65 %.
Ngành Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp duy trì tốc độ tăng trưởng, giá trị sản
xuất đạt 101,17% so Nghị quyết, tăng 13,31% so năm 2005.
Quận đã chú trọng khuyến khích các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất đến địa bàn
đầu tư phát triển sản xuất tăng nhanh. Năm 1997, trên địa bàn quận có 366 cơ sở sản
xuất cá thể, 18 doanh nghiệp, 16 công ty, đến cuối năm 2006 có 1.493 cơ sở sản xuất

cá thể, 162 doanh nghiệp, 03 Hợp tác xã , với tổng số vốn đầu tư 826,003 tỷ đồng.
Bảng 2: Một số chỉ tiêu về công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp
STT

Chỉ tiêu

1

Cơ sở sản xuất

2

Giá trị sản lượng CN-TTCN

ĐVT

Năm 1997

Năm 2006

Cơ sở

400

1.658

Tỷ đồng

159,034

1.095,220

(Nguồn: UBND Quận 9)
2.Thương mại-dịch vụ:
Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm tăng 28,06% .
Ngành TM-DV tiếp tục tăng trưởng khá; doanh thu đạt 130,39% so Nghị quyết,
tăng 49,95% so năm 2005.
Trong những năm qua, cùng với đà phát triển kinh tế, ngành TM-DV đã từng
bước mở rộng thị trường, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng và giải trí của người dân, với giá
cả hàng hóa ổn định, lưu thông hàng hóa thực sự là đòn bẩy thúc đẩy sản xuất phát
triển, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận đúng theo định hướng chung.
Năm 1997 trên địa bàn quận có 2.328 hộ cá thể, 34 doanh nghiệp, 02 công ty
quốc doanh; đến cuối năm 2006 có 7.687 hộ cá thể, 02 hợp tác xã và 151 doanh nghiệp,
công ty TNHH hoạt động theo Luật doanh nghiệp, với tổng số vốn đầu tư 932,636 tỷ
đồng.

Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

Bảng 3: Một số chỉ tiêu về thương mại-dịch vụ
STT

Chỉ tiêu

ĐVT

Năm 1997

Năm 2006

1

Cơ sở kinh doanh

Cơ sở

2.364

7.840

2

Doanh số bán

Tỷ đồng

332,450

2.766,635

(Nguồn: UBND Quận 9)
3.Sản xuất nông nghiệp:
Lĩnh vực sản xuất nông nghiệp đã và đang có sự chuyển dịch cơ cấu cây trồng,
vật nuôi phù hợp với quy hoạch, gần đây quận hướng dẫn bà con nông dân đầu tư phát
triển cây sen, lập vườn cây ăn trái, đồng thời tăng cường các dịch vụ khuyến nông
phục vụ cho sản xuất như: chuyển giao công nghệ về kỹ thuật sản xuất, dịch vụ cây,

con giống, phân bón, thuốc trừ sâu, áp dụng các mô hình phát triển kinh tế vườn, trang
trại nhỏ…từng bước xây dựng mô hình sản xuất có hiệu quả, góp phần nâng cao thu
nhập, ổn định đời sống cho nông dân.
Bảng 4: Số hộ, nhân khẩu nông nghiệp trên địa bàn quận qua các năm
Năm
Tổng
số

2003

2004

2005

2006

Hộ

Nhân
khẩu

Hộ

Nhân
khẩu

Hộ

Nhân
khẩu

Hộ

Nhân
khẩu

1.621

6.866

1.554

6.577

1.484

6.239

1.431

6.012

(Nguồn: Phòng Thống kê UBND Quận 9)
II.2.3 Điều kiện xã hội:
1. Dân số-lao động:
Trong những năm gần đây, dân số Quận 9 không ngừng tăng lên. Một mặt, do
tốc độ tăng tự nhiên (1,285%), mặt khác, do quá trình đô thị hóa của quận dẫn đến tình
trạng tỷ lệ tăng cơ học cao (2,412%).
Là địa bàn tập trung nhiều cơ quan, xí nghiệp, trường học, Quận 9 thu hút số
lượng lớn học sinh, sinh viên, công nhân,… đến làm việc, học tập và sinh sống tạo

nên áp lực lớn cho xã hội, nhất là trong việc quản lý sử dụng đất, vì vậy kiểm soát tỷ lệ
tăng dân số là nhiệm vụ hàng đầu cần được quan tâm. Bên cạnh đó, Quận 9 hứa hẹn sẽ
trở thành địa bàn cung cấp nguồn lao động dồi dào cho Khu Công Nghệ Cao và các dự
án sản xuất-kinh doanh khác trên toàn quận.

Trang 16


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Phạm Thị Hồng Nhung

Bảng 5: Một số chỉ tiêu về dân số-lao động
STT

Chỉ tiêu

Năm

ĐVT

2001

2006

1

Dân số đầu kỳ

Người

159.500

212.137

2

Số người trong độ tuổi
lao động

Người

124.815

160.325

3

Tỷ lệ tăng tự nhiên

%

1,237

1,285

4

Dân số cuối kỳ

Người

169.485

216.505

(Nguồn: Phòng Thống kê UBND Quận 9)
Bảng 6: Số lượng lao động trong các ngành trên địa bàn Quận 9
(ĐVT: người)
Năm

Ngành

2001

2006

Công nghiệp

20.057

36.723

Thương mại-dịch vụ

5.079

15.322

Nông nghiệp

7.643

6.012

(Nguồn: Phòng Thống kê UBND Quận 9)
Qua bảng trên nhận thấy, số lượng lao động trong lĩnh vực công nghiệp tăng
83,09% so với năm 2001, lĩnh vực TMDV tăng 201,67%. Bên cạnh đó, lao động nông
nghiệp giảm 21,25%. Điều này chứng tỏ: sự chuyển dịch cơ cấu lao động trên địa bàn
quận đã, đang và sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, phù hợp với xu thế phát triển và định
hướng chung của toàn quận.
2.Y tế:
Vào năm 1997, quận chưa có trung tâm y tế đã tạo dựng cơ sở khám, chữa bệnh
tại nhà mượn tạm của dân. Quận có 13 phường nhưng chỉ có 10 trạm y tế, trong đó, 5
trạm y tế phường chưa có đủ biên chế. Trong điều kiện khó khăn, thiếu vốn nhưng
ngành y tế quận kiên trì nhiệm vụ chăm lo sức khỏe cho nhân dân. Đến nay, 13
phường đều có trạm y tế, mỗi trạm đều có 1 bác sĩ, nữ hộ sinh và các chức danh cần
thiết phục vụ cho việc khám, chữa bệnh và thực hiện chống dịch, phòng dịch.
Trung tâm y tế được đầu tư xây dựng, tổ chức khám chữa bệnh thường xuyên,
bình quân mỗi trung tâm khám, cấp thuốc miễn phí chiếm 20% nguồn thu viện phí.
Đến nay, quận có 89 bác sĩ, bình quân có 1 bác sĩ / 2.500 dân.
3.Giáo dục:
Nhận thức giáo dục, đào tạo nguồn nhân lực là điều kiện quyết định đảm bảo
cho quá trình đô thị hóa thành công, Đảng bộ, chính quyền, các đoàn thể và nhân dân
đã huy động các nguồn lực đầu tư cho sự phát triển ngành giáo dục một cách căn cơ,
bền vững.

Trang 17