Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây (tt)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

K
NGÔ TUẤN HÀ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH
HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2017


Công trình đƣợc hoàn thành tại:
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH

Phản biện 1:

Phản biện 2:

Luận văn sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp
tại: Học viện Khoa học xã hội

hồi

giờ

ngày tháng năm 2017

th t m hi u luận văn tại:
hư viện Học viện Khoa học xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, các tổ chức tín dụng
đang được coi là đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát tri n kinh tế xã hội. Với tư
cách là trung gian tài chính huy động vốn đ đầu tư cho phát tri n kinh tế
thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho các tổ chức, cá
nhân đ đầy tư phát tri n sản xuất kinh doanh. Với điều kiện kinh tế nước
ra, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, là công cụ đ các tổ
chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ
th kinh tế cần thiết. Tuy nhiên trong hoạt động cho vay của các tổ chức
tín dụng chứa đựng rất nhiều rủi ro từ phía các tổ chức tín dụng, rủi ro từ
khách hàng, rủi ro từ các chính sách của Nhà nước… Như vậy, đ hoạt
động này phát tri n lành mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm trong đ
c đảm bảo tiền vay (còn gọi là bảo đảm tín dụng), đ tạo thêm quyền cho
các tổ chức tín dụng đối với khách hàng (ngoài các quyền theo hợp đồng
tín dụng), nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn.
Một trong những biện pháp bảo đảm tín dụng rất phổ biến của các ngân

hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và tại Ngân hàng
Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường
Tín, Hà Tây là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất.
Chính bởi những lý do từ thực tiễn và lý luận đ , tác giả đã chọn đề
tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực
tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi
nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng
không phải là vấn đề mới đối với các nhà nghiên cứu và chuyên gia lập
pháp tại Việt Nam. ho đến thời đi m này đã c khá nhiều các công trình
nghiên cứu về vấn đề này bao gồm các nhóm sách, giáo trình, sách chuyên
khảo; luận văn, luận án, khóa luận; bài viết tạp chí. Có th k đến như:
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý
luận về thế chấp và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm
hợp đồng tín dụng; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng và thực tiễn thực hiện tại
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh
huyện hường Tín, Hà Tây; đ từ đ đề xuất các phương hướng, giải pháp
1


hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng
tín dụng ở Việt Nam hiện nay.
Đ thực hiện được mục đích nghiên cứu trên, Luận văn c các nhiệm
vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thế chấp và pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng;
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụngở Việt Nam hiện nay;
- Phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện hường Tín, Hà Tây;
- Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện
nay.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về thế
chấp quyền sử dụng đất, các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh
thế chấp quyền sử dụng đất, quy định thế chấp quyền sử dụng đất trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và các quy định nội bộ của
Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam, và tại chi
nhánh hường Tín, Hà Tây về bảo đảm tín dụng, trong đ c bảo đảm tín
dụng bằng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận
và quy định của pháp luật tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông
thôn Việt Nam chi nhánh hường Tín, Hà ây đ từ đ t m ra những bất
cập vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề thế chấp quyền
sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và
đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước về vấn đề thế chấp quyền sử
dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất đ đảm bảo hợp đồng tín dụng tại
các ngân hàng .
Luận văn sử dụng hệ thống các phương pháp nghiên cứu cụ th như:
sử dụng kết hợp các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, nghiên cứu
tài liệu, phương pháp suy luận logic, phương pháp quy nạp diễn dịch và
phương pháp phỏng vấn các chuyên gia đ c được những quan đi m của
họ về vấn đề tác giả quan tâm…tất cả các phương phát đều được sử dụng

kết hợp nhằm làm sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu.
2


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Luận văn đưa ra những phân tích khoa học về những vấn đề lý luận
về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tín dụng được sử
dụng chủ yếu, phổ biến tại các ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung
cũng như ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn nói riêng.
- Nghiên cứu chỉ ra thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận, quy định pháp
luật cụ th tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn và những
vướng mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng các quy
định pháp luật đ .
- Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế
và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín
dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn chi nhánh huyện
Thường Tín, Hà Tây.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn gồm 3 chương:
hương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất đ
bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng
hương 2: hực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi thế chấp quyền sử
dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát tri n Nông thôn Việt nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà
Tây.
hương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng và nâng cao hiệu quả.

3


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNGTÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử
dụng đất
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
Thứ nhất,quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác
định giá trị và được phép chuy n đổi trên thị trường;
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ra nên quyền sử dụng đất được h nh thành trên cơ sở quyền sở hữu
toàn dân về đất đai.
Điều này c nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Mặc dù
quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuy n nhượng thị
trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất
vấn có sự khác nhau và chúng ta không th đồng nhất giữa hai loại quyền
này; bỡi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ th :
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (c trước) còn quyền sử
dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuy n quyền sử dụng đất công nhận
quyền sử dụng đất
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
nghĩa
là chủ sử dụng đất không c đầy đủ các quyền năng như Nhà nước – đại
diện chủ sơ hữu đất đai và quyền sở hữu của các chủ th đối với các tài sản

khác. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định
của Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 2003, Hiến pháp năm 2013 và Luật
đất đai năm 2013 th Nhà nước Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền
sở hữu bao gồm các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với
đất đai. Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt
đối. Tính duy nhất th hiện ở đi m pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ
hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân thuộc về một
chủ th nhất định duy nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kì
hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Tính tuyệt
đối th hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao
hay chưa được giao cho bất kì tổ chức cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
4


- heo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một
lần cho cá thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp
luật quy định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuy n quyền sử dụng đất
bao gồm: chuy n đổi, tặng cho, chuy n nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong
quá trình sử dụng đất chủ dụng đất có th bị chủ sở hữu đại diện là Nhà
nước thu hồi trong các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng,
lợi ích quốc gia...theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Việc nghiên cứu bản chất của thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất trong bối cảnh đất đai ở iệt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu c ý nghĩa rất quan trọng. Đ nghiên cứu quá
tr nh thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trước hết cần luận

giải khái niệm thế chấp. húng ta c th hi u thế chấp là một cách thức mà
bên c quyền và bên c nghĩa vụ đã lựa chọn đ bảo đảm cho việc thay thế
khi nghĩa vụ bị vi phạm. Nghĩa là, người c nghĩa vụ khi không thực hiện,
thực hiện không đúng, không đầy đủ những nghĩa vụ mà người đ cam kết
khi xác lập nghĩa vụ, th người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm
đ thay thế.
1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp
đồng tín dụng ngân hàng
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản
của người sử dụng đất, lần đầu tiên được quy định trong Luật đất đai năm
1993 và sau đ là Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật các tổ chức tín dụng
năm 1997 cũng đã quy định thế chấp quyền sử dụng đất là một trong
những biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của các tổ
chức tín dụng, điều này được khẳng định rõ nhất tại Nghị định
17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ- P, theo đ người sử dụng đất
được dùng quyền sử dụng đất của m nh đ bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự trong quan hệ vay vốn ngân hàng. Tiếp theo, Luật đất đai 2013
và Bộ luật Dân sự 2015 cũng đều ghi nhận chủ sử dụng đất có quyền thế
chấp quyền sử dụng đất.
1.3. Cấu trúc của pháp luật vềthế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng
Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương
mại bao gồm các quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ
5


th : bên nhận thế chấp, bên thế chấp, bên vay vốn (trong trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba); về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất, đăng kí thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng

đất…Đây là bộ phận pháp luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp
luật đất đai và pháp luật dân sự. rong trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ
ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên ngành (luật ngân hàng) trước đ giải
1.4. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín
dụng ngân hàng đối với hoạt động của ngân hàng thƣơng mại ở Việt
Nam
Thế chấp quyền sử dụng đất trở thành “chiến lược chủ yếu đ Ngân
hàng, tổ chức tín dụng đầu tư vốn của mình
Đối với ngân hàng, tổ chức tín dụng - những tổ chức có chức năng
kinh doanh tiền tệ, thế chấp quyền sử dụng đất đ vay vốn mở rộng và làm
phong phú đa dạng hơn hoạt động kinh doanh của các tổ chức này.
Biện pháp bảo đảm tín dụng bằng thế chấp quyền sử dụng đất tránh
được rủi ro cao nhất cho ngân hàng khi cho vay, vốn và lãi sẽ không mất
ngay cả khi bên vay vốn không có khả năng trả nợ, bởi vì quyền sử dụng
đất là một tài sản có gía trị lớn, mang tính ổn định, không th di dời và khó
bị phân tán, không bị khấu hao qua thời gian sử dụng, trái lại giá trị quyền
sử dụng đất ngày càng tăng theo thờigian do dân số mỗi ngày một gia tăng
mà quỹ đất đai không thay đổi. Thuộc tính ưu việt của đất đai so với các tư
liệu sản xuất khác là nếu đầu tư hợp lý sẽ có th cho lợi nhuận mà không
mất đi tất cả vốn đầu tư trước.

6


Chƣơng 2
THỰC TRẠNGPHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN
DỤNG NGÂN HÀNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT
TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH
HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY

2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm
hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các ngân hàng thƣơng mại
2.1.1. Chủ thể, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
* Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự và các văn bản hướng
dẫn thi hành là rất phong phú và đa đạng. ương ứng với từng chủ th ,
pháp luật đã quy định cụ th quyền và nghĩa vụ của họ trong quan hệ thế
chấp quyền sử dụng đất. Do đ , chỉ có những chủ th đáp ứng được những
điều kiện nhất định do pháp luật quy định mới được thế chấp quyền sử
dụng đất tại tổ chức tín dụng n i chung cũng như ngân hàng thương mại
n i riêng đ đề nghị cấp tín dụng.
* Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được thế chấp
2.1.2. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trong quan hệ thế chấp, hợp đồng thế chấp là một trong những mối
quan tâm hàng đầu của các chủ th liên quan. Bởi vì thông qua hợp đồng,
các bên mới th rõ nhất ý chí, quyền của m nh đ buộc bên liên quan phải
thực hiện cũng như nghĩa vụ của mình phải tuân theo.
* Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất đ vay vốn các tổ chức tín dụng là một
trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tổ chức tín dụng
khi đến hạn nên đối tượng của hợp đồng thế chấp ở đây chính là quyền sử
dụng đất trên một diện tích đất cụ th mà người có quyền sử dụng hợp
pháp (được Nhà nước công nhận thông qua các hình thức nhất định) sử
dụng đ thế chấp, có th là một phần hoặc toàn bộ. Bản chất của thế chấp
nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng chính là không có sự
chuy n giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, bên thế chấp vẫn là
người trực tiếp sử dụng đất, khai thác công dụng của đất, và c nghĩa vụ
nộp thế đầy đủ về việc sử dụng đất.
Trong hoạt động ngân hàng, thế chấp quyền sử dụng đất đ đảm bảo
cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay được áp dụng phổ biến, thường xuyên và

chiếm một tỷ trọng lớn so với các biện pháp bảo đảm tiền vay khác
(thường chiếm trên 50% tổng giá trị tài sản bảo đảm). Bởi lẽ quyền sử
7


dụng đất – đối tượng của Hợp đồng thế chấp là một tài sản đặc biệt. Th
hiện:
* Chủ thế kí kết hợp đồng
Hợp đồng là sự thoả thuận của các bên, đ chứng minh việc các bên
(ít nhất là hai bên – bên thế chấp và bên nhận thế chấp) đã thoả thuận, cam
kết thống nhất nội dung hợp đồng, đại diện của các bên phải cùng kí kết
khẳng định rằng họ đã chấp thuận toàn bộ nội dung đ , pháp luật cũng đã
quy định cụ th ai mới là người có thẩm quyền và đủ điều kiện đ kí hợp
đồng. Như vậy hợp đồng phải có ít nhất hai bên cùng kí, đ là bên thế chấp
và bên nhận thế chấp.
- Bên thế chấp: chủ th kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính
là người sử dụng đất hợp pháp, trường hợp người thế chấp là tổ chức thì
hợp đồng đ phải do người đại diện hợp pháp của tổ chức đ hoặc người
được người đại diện hợp pháp uỷ quyền theo đúng quy định của pháp luật.
rường hợp bên thế chấp là cá nhân khi kí kết hợp đồng thế chấp phải có
đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đây cũng là một trong những điều kiện có
hiện lực của giao dịch dân sự, trường hợp người giao kết hợp đồng không
đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự hoặc không có thẩm quyền kí kết
thì có th dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nh m người
sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và kí
tên hoặc c văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
* nh th hợp đồng thế hấp yền ử ụng đất
Như vậy, yêu cầu đầu tiên về h nh thức của hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất là phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là những quy

phạm c tính chất mệnh lệnh hay còn được gọi là quy phạm bắt buộc. Điều
này cũng đồng nghĩa với việc nếu không tuân thủ th các bên đã vi phạm
những quy định thuộc về trật tự công. Dưới giác độ kinh tế và xã hội th
quyền sử dụng đất là một loại tài sản c giá trị lớn nên các giao dịch về
quyền sử dụng đất cần được xác lập một cách cẩn trọng, chặt chẽ với sự
tham gia của cơ quan công chứng - được coi là người gác cổng cho hợp
đồng được thành lập một cách hợp pháp và an toàn nhất c th . iếp theo
thủ tục công chứng và chứng thực th giao dịch chuy n quyền sử dụng đất
chỉ được coi là đã đạt được mục đích khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến
đông tại cơ quan nhà nước c thẩm quy n. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai
2013 quy định: “ iệc chuy n đổi, chuy n nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, g p vốn bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và c hiệu lực k từ thời
đi m đăng ký vào sổ địa chính . Như vậy, thời đi m đăng ký biến động
8


quyền sử dụng đất vào sổ địa chính c 2 ý nghĩa pháp lý cơ bản: là thời
đi m c hiệu lực của hợp đồng và là thời đi m quyền trong hợp đồng đ
có giá trị đối kháng với người thứ ba. Quy định này còn c mục đích giúp
cho hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai được chặt chẽ cũng
như g p phần làm cho các thông tin về t nh trạng pháp lý của quyền sử
dụng đất và thông tin của thi trường bất độngsản trở nên minh bạch hơn.
Khoản 2 Điều 117 của BLD 2015 c quy định cụ th về h nh thức của
giao dịch trong trường hợp pháp luật c quy định được coi là điều kiện đ
công nhận tính hợp pháp của giao dịch.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.3. Định giá quyền sử dụng đất thế chấp
rước đây, Nghị định 178/1999/NĐ- P ngày 29/12/1999 về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 85/2002/NĐ- P ngày

25/10/2002 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 178/1999/NĐ- P
quy định rất cụ th việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp:
- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đ nh, cá nhân; đất mà tổ chức
kinh tế nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác
hoặc được Nhà nước giao c thu tiền sử dụng đất; đất mà hộ gia đ nh, cá
nhân nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, th
giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất do y ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc rung ương ban hành áp dụng tại thời
đi m thế chấp. uy nhiên, Nghị định 85/2002/NĐ- P quy định việc xác
định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp trong những trường hợp này do tổ
chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất
thực tế chuy n nhượng ở địa phương đ tại thời đi m thế chấp chứ không
chỉ căn cứ theo giá đất do y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
rung ương ban hành.
2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng
ử lý quyền sử dụng đất đ thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất
của quá tr nh thế chấp quyền sử dụng đất, đây còn được coi là giai đoạn
cuối cùng mà tổ chức tín dụng áp dụng đối với quyền sử dụng đ thu hồi
nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
trả nợ của m nh.
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (Khoản 1 Điều 299) đã quy định trong
trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên c nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ th tài sản thế chấp
được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu
giá theo quy định của pháp luật đ thực hiện nghĩa vụ. Việc xử lý tài sản
thế chấp được ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của các bên, trong trường
9


hợp các bên không thỏa thuận được th tài sản mới được đem bán đấu giá

đ thu hồi nợ.
ại Điều 721 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về xử lý quyền sử dụng
đất đã thế chấp, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế
chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ th nếu không c thỏa thuận hoặc không xử lý được
theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp c quyền khởi kiên tại òa án.
Ngoài ra, Luật Đất đai quy định khi bên thế chấp bằng quyền sử
dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo
hợp đồng tín dụng th quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa
thuận trong hợp đồng thế chấp; trường hợp không xử lý được theo thỏa
thuận đã ghi trong hợp đồng th bên nhận thế chấp c quyền chuy n
nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác đ thu hồi nợ
hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước c thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc khởi kiện tại òa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, những quy định này của pháp luật đã c sự không thống
nhất. Quy định riêng về xử lý quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự và Luật
Đất đai đã c sự vênh nhau đáng k . Luật Đất đai cho ph p người nhận
thế chấp được trực tiếp chuy n nhượng cho người khác đ thu hồi nợ,
được yêu cầu cơ quan nhà nước c thẩm quyền bán đấu giá nhưng Bộ luật
Dân sự th không cho ph p người nhận thế chấp thực hiện điều này, trường
hợp nếu không thỏa thuận được việc xử lý quyền sử dụng đất th bắt buộc
các bên chỉ còn cách là khởi kiện ra Tòa án đ yêu cầu giải quyết. Như
vậy, các tổ chức tín dụng khi phải xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp đ
thu hồi nợ sẽ phải thực hiện theo quy định nào . Hầu hết các tổ chức tín
dụngrất ngại khởi kiện ra òa án, bởi v mỗi khi khởi kiện yêu cầu òa
án giải quyết, các tổ chức tín dụng sẽ mất rất nhiều thời gian, chi phí đ
theo đuổi vụ kiện. Khi c quyết định giải quyết của òa án th việc thi
hành án cũng không hề đơn giản, c th mất vài năm, c trường hợp nhiều
năm vẫn chưa thi hành án.
trường hợp bản án đã tuyên, đã c hiệu lực

pháp luật nhưng bên thế chấp không tự nguyện chấp hành thi hành án, cơ
quan thi hành án cũng không c đủ lực lượng đ cưỡng chế thi hành án
Một số trương hợp khi cưỡng chế thi hành án là quyền sử dụng đất và nhà
ở gắn liền với đất, cơ quan thi hành án yêu cầu tổ chức tín dụngphải bố trí
chỗ ở (c th là tạm thời) cho bên phải thi hành án, nếu không th cơ quan
th hành án không th cưỡng chế được,... à c hàng ngàn lý do khác
khiến cho việc thi hành án chậm trễ hoặc không th thi hành được.

10


2.2. Thực tiễn áp dụng quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo
đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn Việt Nam
ại Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam, bảo
đảm cấp tín dụng được thực hiện theo Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín
dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt
Nam số 35/QĐ-HĐ -HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014. ăn bản này
quy định về bảo đảm cho khoản cấp tín dụng dưới các h nh thức cho vay,
bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán và các h nh thức cấp tín dụng khác
của Ngân hàng Nông nghiệp &Phát tri n Nông thôn Việt Nam đối với
khách hàng. Quy định này được đánh giá là khá chi tiết, cụ th , toàn diện,
chặt chẽ về thực hiện bảo đảm cấp tín dụng. Đối với biện pháp bảo đảm
cấp tín dụng là thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc cụ th h a các quy
định pháp luật nhằm hướng dẫn chi tiết cho các đơn vị, chi nhánh trực
thuộc Ngân hàng Nông nghiệp áp dụng trên thực tế, Ngân hàng còn đưa ra
những điều kiện, quy định đặc thù nhằm hạn chế tối đa rủi ro c th xảy ra
trong việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng.
2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát

triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thƣờng Tín, Hà Tây
2.3.1.Những ưu điểm, thuận lợi
ài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài
sản bảo đảm phổ biến hiện nay do giá trị của quyền sử dụng đất ngày càng
cao, dễ chuy n nhượng, nhu cầu nhận chuy n nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện hường Tín ngày càng tăng, nên các ngân hàng trong
đ c Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn rất tin tưởng vào
loại tài sản bảo đảm này của khách hàng.
Quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được ghi
nhận trong nhiều văn bản luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật Dân
sự, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp... ho nên, trong trường hợp c văn
bản quy phạm dưới luật hoặc các văn bản luật c liên quan khác hạn chế
hoặc không cho ph p người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất trái
với quy định của Luật đất đai th theo nguyên tắc áp dụng pháp luật và
nguyên tắc áp dụng pháp luật chuyên ngành, người sử dụng đất vẫn c
quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được ph p hoạt
động tại iệt Nam đ vay vốn phát tri n sản xuất, kinh doanh.
ề tính s n c của quyền sử dụng đất: Khi đề nghị cấp tín dụng đ phát
tri n sản xuất, kinh doanh, nếu không đủ điều kiện đ được vay vốn không
c bảo đảm bằng tài sản theo quy định của ngân hàng, khách hàng sẽ
11


không mất nhiều thời gian cho việc t m kiếm tài sản đủ giá trị đ bảo đảm
cấp tín dụng. Khách hàng c th thế chấp ngay quyền sử dụng diện tích đất
s n c của m nh đ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng.
Khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp không giao cho
bên nhận thế chấp giữ, quản lý khu đất thế chấp mà chỉ giao bản chính
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ. Do đ , bên
thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng khu đất thế chấp đ phù hợp với mục

đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
hủ tục chuy n nhượng và thế chấp quyền sử dụng rất chặt chẽ. heo quy
định của Luật đất đai năm 2013 việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được
lập bằng văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng, chứng thực và
đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai. Điều này cũng hạn chế rất nhiều
đối với cá nhân, hộ gia đ nh hoặc tổ chức c ý định lừa đảo, cung cấp
thông tin không trung thực về quyền sử dụng đất thế chấp đ vay vốn tại
Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn. Đồng thời bên thế chấp
quyền sử dụng đất cũng kh c th dùng quyền sử dụng diện tích đất đ đ
tiếp tục thế chấp tại tổ chức tín dụng khác hoặc chuy n nhượng quyền sử
dụng đất thế chấp nếu chưa trả hết nợ hoặc chưa c sự đồng ý của Ngân
hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện
hường Tín, Hà Tây.
Thuận tiện cho bên cho vay ki m tra, giám sát quá tr nh sử dụng tài
sản thế chấp của bên thế chấp: Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng
đất, cán bộ ngân hàng rất dễ ki m tra tài sản thế chấp trên thực tế v đất đai
là bất động sản không di dời được, được tọa lạc tại một địa đi m cố định
và được đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Do đ , cán bộ
ngân hàng vừa c th ki m tra thông tin trong hồ sơ tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, vừa c th ki m tra thực tế quyền sử dụng đất thế chấp.
Việc ki m tra này sẽ giúp cho ngân hàng giám sát được mục đích sử dụng
quyền sử dụng đất của bên thế chấp phù hợp với thỏa thuận trong hợp
đồng hoặc c th phát hiện, ngăn chặn kịp thời khách hàng dùng quyền sử
dụng đất thế chấp đ bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng khác hoặc
chuy n nhượng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đ nh khác.
Tuy nhiên, hiện nay, trước tình hình kinh tế trong nước gặp nhiều
kh khăn, hoạt động kinh doanh bất động sản gần như bị đ ng băng từ
giữa năm 2011, do đ hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất của các
ngân hàng nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n Nông thôn
cho nhánh huyện hường Tín Hà Tây n i riêng đặt ra nhiều thách thức, cụ

th là:
12


- iá trị tài sản bảo đảm hiện tại giảm giá rất nhiều, thậm chí giảm tới 2/3
so với giá trị tài sản bảo đảm được định giá tại thời đi m cấp tín dụng cho
khách hàng;
- Một số nơi xảy ra các vụ vỡ nợ tín dụng đen như: Vạn Đi m, Tô Hiệu,
Dũng iến… huyện hường Tín các con nợ đầu tư vào thị trường bất động
sản mà chưa th rút vốn;
- Việc xử lý tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát tri n
Nông thôn chi nhánh hường Tín Hà Tây đ thu hồi nợ gặp rất nhiều khó
khăn do không th phát mại được quyền sử dụng đất thế chấp.
hững ất cập trong thế chấp quyền sử ụng đất t i gân hàng
Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn
* ề hủ th thế hấp yền ử ụng đất
- Việc xác định chủ th thế chấp và chủ th ký hợp đồng thế chấp cũng là
một vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng.
trường hợp việc xác định chủ th ký hợp đồng còn c sự nhầm lẫn
giữa người thế chấp và người bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất dẫn đến
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không c hiệu lực (do tài sản bảo
đảm không thuộc bên thế chấp). í dụ: rường hợp vay vốn của ông ty
trách nhiệm hữu hạn HT, Công ty vay vốn tại ngân hàng, iám đốc ký hợp
đồng tín dụng, sau đ chính iám đốc lại ký hợp đồng thế chấp bằng
quyền sử dụng đất mang tên m nh đ bảo đảm cho khoản vay, hợp đồng
thế chấp lại đứng tên ông ty là bên thế chấp. Như vậy, mặc dù về ý chí,
iám đốc đã ký hợp đồng thế chấp và th hiện mong muốn mang chính tài
sản của m nh đ bảo đảm cho khoản vay nhưng hợp đồng thế chấp đ vẫn
bị coi là không c giá trị v quyền sử dụng đất không thuộc về bên thế
chấp (không phải là đất của Công ty mà là đất của cá nhân iám đốc).

Đáng lẽ ra, trong trường hợp này, iám đốc phải là người nhân danh cá
nhân đ bảo lãnh cho ông ty vay vốn bằng chính quyền sử dụng đất của
mình. Do vậy, các tổ chức tín dụng khi áp dụng pháp luật cần phải nắm và
hi u r bản chất quy định của pháp luật đ xác định chính xác đối tượng
của hợp đồng, chủ th của hợp đồng,... Mỗi đơn vị nên c cán bộ pháp chế
được đào tạo cơ bản về pháp luật, am hi u pháp luật đ giúp tổ chức tín
dụng tránh những rủi ro không đáng c .

13


Chƣơng 3
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
THẾ CHẤPQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện
Việc xây dựng một hành lang pháp lý an toàn, hiệu quả trong hoạt
động cho vay của các tổ chức tín dụng là một trong những mục tiêu và yêu
cầu đặt ra trong tình hình hiện nay. rong đ , thế chấp quyền sử dụng đất
là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay, gắn liền với hoạt động
cho vay của các ngân hàng. Do vậy, đ đảm bảo hoạt động cho vay hiệu
quả, an toàn th biện pháp bảo đảm n i tiền vay chung và thế chấp quyền
sử dụng đất n i riêng phải được quan tâm và tiếp tục bổ sung hoàn thiện,
điều này xuất phát từ yêu cầu lý luận và thực tiễn như sau:
hứ nhất: Quan đi m, đường lối đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà
nước về phát tri n kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã ảnh
hưởng mạnh mẽ đến hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về bảo đảm
tiền vay n i riêng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. rong
đ mục tiêu và yêu cầu đặt ra là tiếp tục đổi mới th chế kinh tế, rà soát lại
các văn bản pháp quy, sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật bảo

đảm tính đồng bộ, nhất quán, ổn định và minh bạch. Phát tri n vững chắc
thị trường tài chính bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo
hướng đồng bộ, c cơ cấu hoàn chỉnh. Mở rộng và nâng cao chất lượng
hoạt động của thị trường vốn, thị trường chứng khoán. Huy động mọi
nguồn vốn trong xã hội cho đầu tư phát tri n. Hiện đại h a và đa dạng h a
các hoạt động của thị trường tiền tệ. ây dựng các tổ chức tín dụng nhà
nước vững mạnh về mọi mặt. Mở cửa thị trường dịch vụ tổ chức tín dụng
theo lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế (Báo cáo chính trị của Ban hấp
hành rung ương Đảng tại Đại hội đại bi u toàn quốc lần thứ
của
Đảng). rong khi đ , quá tr nh xây dựng th chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa còn chậm, chưa theo kịp yêu cầu của công cuộc
đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế của đất nước. Hệ thống luật pháp, cơ
chế, chính sách chưa đầy đủ, đồng bộ và thống nhất. iệc xử lý các vấn đề
liên quan đến đất đai còn nhiều vướng mắc 3 . Do vậy, đ đáp ứng yêu
cầu đổi mới của nền kinh tế theo định hướng của Đảng và Nhà nước, đòi
hỏi các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải được
nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện.
hứ hai: Hiện nay, yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế là vấn đề đang
được đặt ra (đặc biệt k từ khi iệt Nam chính thức là thành viên của ổ
14


chức hương mại thế giới), trong khi đ , pháp luật liên quan đến hoạt
động tổ chức tín dụng vẫn còn nhiều đi m chưa phù hợp với thông lệ quốc
tế. iệc xây dựng một môi trường pháp lý an toàn, b nh đẳng, lành mạnh
là mục tiêu đổi mới nhằm tăng tính cạnh tranh và lành mạnh h a thị trường
tài chính, tạo hành lang pháp lý và cơ hội b nh đẳng cho các doanh nghiệp
trong và ngoài nước được tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng,... Do vậy,
yêu cầu đặt ra là phải xây dựng được hành lang pháp lý ổn định, đồng bộ,

thống nhất, b nh đẳng, trong đ quy định liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng.
hứ ba: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay được quy
định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau, từ Bộ luật Dân sự, Luật
Đất đai, đến các văn bản dưới luật như Nghị định 163/2006/NĐ- P về
giao dịch bảo đảm, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, hông
tư liên tịch,... rong đ còn nhiều nội dung không thống nhất, mâu thuẫn,
chồng ch o,... làm cho việc áp dụng trong thực tế gặp không ít kh khăn,
do vậy việc nghiên cứu đ đưa ra những định hướng hoàn thiện, chỉnh sửa
chúng là cần thiết và sớm được thực hiện.
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để
bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng
3.2.1 ề điều kiện thế chấp quyền sử ụng đất
Điề iện ề hủ th
- Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp bên thế chấp là tổ chức
kinh tế trong nước, người iệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được ph p hoạt
động tại iệt Nam. Điều này c nghĩa là các tổ chức kinh tế trong nước,
người iệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài không
được thế chấp quyền sử dụng đất của m nh tại các tổ chức tín dụng nước
ngoài, tại các tổ chức khác trong và ngoài nước. ậy quy định này c được
hi u là hộ gia đ nh, các cá nhân trong nước được thế chấp tại tổ chức kinh
tế, trong và ngoài nước hay không ần phải quy định r ràng, cụ th .
Mặt khác, hiện nay trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, đ tạo
tính cạnh tranh, việc các tổ chức, cá nhân tiếp cận những nguồn vốn vay từ
nước ngoài là rất cần thiết. Do vậy, đ tạo tính chủ động cho các tổ chức,
cá nhân tiếp cận nguồn vốn từ nước ngoài th pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất cũng phải tiếp tục được nghiên cứu điều chỉnh, tạo cơ chế nhất
định đ các tổ chức tín dụng nước ngoài cũng là chủ th được nhận tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất khi thực hiện hoạt động cho vay, đảm bảo

thống nhất, cân bằng quyền lợi giữa các chủ th c quyền sử dụng đất,
tránh tạo ra sự phân biệt, đối xử giữa người iệt Nam ở trong nước với
15


người iệt Nam định cư ở nước ngoài theo như quy định của Luật Đất đai
hiện nay.
- Ngoài ra, Luật Đất đai còn quy định hộ gia đ nh, cá nhân chỉ được
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất khi họ vay vốn đ sản xuất,
kinh doanh. Vậy, nếu họ c nhu cầu vay đ tiêu dùng, xây dựng, sửa chữa
nhà cửa đ ở mà không phải với mục đích kinh doanh th c được thế chấp
hay không? Việc quy định này đã hạn chế rất lớn đối với quyền của người
thế chấp cũng như gây kh khăn cho các tổ chức tín dụngkhi cho vay.
rong khi đ , khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người iệt Nam định
cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại iệt Nam
th c quyền thế chấp nhà ở gắn liền với đất ở tại các tổ chức tín dụng
được ph p hoạt động tại iệt Nam (Luật Đất đai năm 2013) mà không c
hạn chế về mục đích của khoản vay. Điều này đã tạo ra sự phân biệt đối xử
giữa người iệt Nam ở trong nước và người iệt Nam định cư ở nước
ngoài. Điều này đòi hỏi các nhà lập pháp cần phải nghiên cứu đ c quy
định cụ th , r ràng, tạo điều kiện cho việc áp dụng pháp luật được thuận
lợi, đảm bảo công bằng giữa các chủ th sử dụng đất.
ề điề iện đ người ử ụng đất được thế hấp yền ử ụng đất
- heo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện quan trọng
đ đất được thế chấp là phải c
iấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều
kiện về c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những quy
định nhằm đảm bảo an toàn, chặt chẽ cho các tổ chức tín dụng khi nhận
thế chấp quyền sử dụng đất.
Mặc dù hiện nay Nghị định của hính phủ đã c những quy định về

việc cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện nay Bộ Tài
nguyên và Môi trường chưa c văn bản đôn đốc các đơn vị về thủ tục cấp
iấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tiến độ cấp iấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn còn rất chậm nhiều cá nhân, hộ gia đ nh chưa được
cấp giấy chứng nhận, trong khi đ theo Nghị định này, k từ ngày
01/01/2014, tổ chức tín dụng chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với
đất đã c
iấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chứ không chấp
nhận "sổ trắng (những giấy tờ được quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và
Khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai). Như vậy, nếu không thực sự quyết liệt
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất th sẽ ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động cho vay của các ngân hàng. à như vậy thì việc tiếp cận
nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng của các tổ chức, cá nhân sẽ rất kh
khăn, điều đ cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến tốc độ phát tri n
của nền kinh tế.
16


3.2.2 ề hợp đồng thế chấp quyền sử ụng đất
ề hủ th
hợp đồng
Hiện nay, Bộ luật Dân sự (đạo luật chung) và pháp Luật Đất đai (luật
chuyên ngành) c quy định không thống nhất về chủ th ký hợp đồng thế
chấp của hộ gia đ nh, Bộ luật Dân sự th quy định khi thế chấp tài sản c
giá trị lớn của hộgia đ nh phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở
lên đồng ý, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 th lại
quy định hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền
sử dụng chung của hộ gia đ nh phải được tất cả các thành viên từ đủ 18
tuổi trở lên trong hộ gia đ nh đ thống nhất và ký tên hoặc c văn bản ủy
quyền theo quy định của pháp luật. Như vậy, cần phải được nghiên cứu và

xem x t quy định thống nhất giữa Bộ luật Dân sự và pháp Luật Đất đai về
việc khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đ nh.
ề h nh th
ủ hợp đồng
Pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vừa phải được
công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hiện nay, một số
phòng công chứng, chứng thực khi thực hiện công chứng, chứng thực yêu
cầu các bên trong quan hệ thế chấp sử dụng mẫu hợp đồng của phòng công
chứng. rong khi đ , khi đăng ký giao dịch bảo đảm, một số ăn phòng
đăng ký đất đai còn yêu cầu các bên trong quan hệ thế chấp sử dụng mẫu
hợp đồng thế chấp của ăn phòng đ đăng ký.
Mặt khác, trong quá tr nh thế chấp và hoàn thiện các thủ tục về thế chấp,
nhiều khi sử dụng mẫu hợp đồng thế chấp của cơ quan công chứng, chứng
thực hoặc của ăn phòng đăng ký chưa đảm bảo quy định đầy đủ quyền
và nghĩa vụ của các bên, các bên lại phải ký một hợp đồng khác (ngoài hai
hợp đồng do cơ quan công chứng, chứng thực và cơ quan đăng ký yêu
cầu). ô h nh chung chỉ c một giao dịch thế chấp mà các bên trong quan
hệ thế chấp phải ký đến ba hợp đồng, nếu xảy ra tranh chấp th hợp đồng
nào sẽ được áp dụng Điều này cũng phải được các cơ quan c thẩm
quyền c huớng dẫn và chỉ đạo cụ th , thống nhất, tạo tính thông suốt, linh
hoạt cho các chủ th trong quan hệ thế chấp.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng cũng như đăng ký giao dịch bảo
đảm là một trong những yêu cầu quan trọng, mang ý nghĩa rất lớn đối với
các tổ chức, cá nhân c liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo
quyền và lợi ích của các tổ chức, cá nhân c liên quan đến thế chấp quyền sử
dụng đất, cần phải xây dựng, ban hành các quy định về công chứng viên,
nhân viên chứng thực, đăng ký viên nhằm chuẩn h a yêu cầu về chuyên
môn, nghiệp vụ đối với các cán bộ làm công tác công chứng, chứng thực hợp
đồng, đăng ký viên, đặc biệt là những cán bộ chứng thực hợp đồng tại y
17

ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cán bộ đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, bên cạnh đ quy định cụ th trách nhiệm, quyền lợi của họ khi thực hiện
nhiệm vụ của m nh.
3.2.3 ề đ ng ,
đ ng thế chấp quyền sử ụng đất
3.2.4 Hoàn thiện quy định i n qu n đến ử quyền sử ụng đất để thu
hồi nợ
- Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trường hợp không xử lý
được quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp phải khởi
kiện tại òa án. rong khi đ , Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định
163/2006/NĐ- P lại quy định trường hợp không xử lý được quyền sử
dụng đất theo thỏa thuận th quyền sử dụng đất được bán đấu giá.
Như vậy, thực sự khi xử lý tài sản bảo th các tổ chức tín dụngđược thực
hiện như thế nào rường hợp ổ chức tín dụngkhi xử lý quyền sử dụng
đất đ thu hồi nợ mà không thực hiện được theo thỏa thuận th c được tự
bán đấu giá đ thu hồi nợ hay không Nếu thực hiện bán đấu giá theo quy
định của Luật Đất đai và Nghị định 163 th sẽ được thực hiện như thế nào,
tr nh tự thủ tục ra sao ác tổ chức tín dụng tự quyết định đưa ra bán đấu
giá hay phải được cấp c thẩm quyền cho ph p Khi bán đấu giá c cần
phải sự đồng ý của người c quyền sử dụng đất hay không ...
chưa c
hướng dẫn cụ th nên hầu hết các tổ chức tín dụnglựa chọn giải pháp an
toàn đ là khởi kiện ra òa án đ thu hồi nợ, bởi v dù sao òa án cũng là
cơ quan công quyền, cơ quan bảo vệ và thực thi pháp luật, mặc dù biết
rằng nếu thực hiện khởi kiện tại òa án th sẽ mất rất nhiều thời gian (từ
khâu giải quyết của òa án đến khi thi hành án xong c th mất vài ba
năm, thậm chí lâu hơn nữa).
Do vậy, cần c quy định thống nhất về phương thức xử lý tài sản bảo đảm

là quyền sử dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây kh khăn trong quá tr nh áp
dụng pháp luật.
- Nên trao cho các tổ chức tín dụng quyền chủ động trong việc bán đấu
giá, không cần phải c sự chấp thuận của người c quyền sử dụng đất mà
chỉ cần trước đ các bên đã c thỏa thuận về vấn đề này, bởi v việc chấp
thuận trong một số trường hợp là cực k kh khăn. Mặt khác chủ sở hữu
đã chấp thuận đ các tổ chức tín dụngbán đấu giá quyền sử dụng đất tại
thời đi m xử lý th đây lại rơi vào trường hợp hai bên đã đạt được thỏa
thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm (không phải là trường hợp không thỏa
thuận được việc xử lý tài sản bảo đảm).
Ngoài ra, nên quy định trách nhiệm cụ th của các cơ quan liên quan
(Công an, y ban nhân dân, cơ quan thi hành án dân sự) trong việc hỗ trợ
các tổ chức tín dụng n i chung và tổ chức tín dụng ở hường Tín nói riêng
18


trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đ thu hồi nợ (hỗ trợ
như thế nào, trách nhiệm đến đâu,...).
- Khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, chỉ cần tổ chức tín dụng
ở hường ín chứng minh được c đầy đủ căn cứ đ xử lý tài sản bảo đảm
là quyền sử dụng đất như: đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng tín
dụng nhưng bên c nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ
nghĩa vụ của m nh, c văn bản thông báo cho chủ sở hữu về việc xử lý
quyền sử dụng đất thông qua đấu giá,.... nhưng cần phải c hướng dẫn cụ
th hơn về cơ chế thực hiện v vấn đề xử lý quyền sử dụng đất rất nhạy
cảm nhất là đối với đất của cá nhân, hộ gia đ nh. ổ chức tín dụng ở
hường Tín kh c th thực hiện quyền này một cách độc lập nếu không
c sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng.
- Ngoài ra, trong một số trường hợp, mặc dù các bên đã thỏa thuận được
phương thức xử lý tài sản nhưng không thống nhất được việc định giá giá trị

quyền sử dụng đất đ xử lý, điều này cũng là một lý do đ bên thế chấp cố
tình trì hoãn việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất đ thực hiện nghĩa vụ.
Do vậy, cần nghiên cứu đ quy định nguyên tắc cụ th và các căn cứ cụ th
xác định giá trị quyền sử dụng đất (tối thi u) khi xử lý đ trong trường hợp
các bên không thỏa thuận được th phải tuân theo các nguyên tắc và quy định
cụ th , đảm bảo g p phần cho các tổ chức tín dụngnhanh ch ng thu hồi nợ.
m lại, pháp luật nên quy định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho các chủ th c
liên quan, cụ th : theo thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được th bên nhận
thế chấp (ngân hàng) c quyền chủ động thực hiện bán đấu giá công khai
quyền sử dụng đất, trường hợp tài sản không bán được th bên nhận thế
chấp c quyền nhận chính quyền sử dụng đất đ đ thu hồi nợ.
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện
nay
Đ nâng cao hiệu quả, giảm thi u tối đa rủi ro trong việc nhận thế
chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cấp tín dụng cần nhiều giải pháp đồng bộ
và thống nhất, cụ th như sau:
- Ban hành các quy trình, quy định cụ th trong việc nhận tài sản bảo
đảm cấp tín dụng, trong đ c các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất:
- Ban hành các quy định cụ th về định giá tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong từng thời k , phù hợp với t nh h nh
phát tri n của thị trường bất động sản trong nước, quy định cụ th tỷ lệ định
giá và mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị định giá tài sản đ đảm bảo an
toàn trong việc nhận thế chấp tài sản.
19


- Ban hành quy định ki m tra tài sản bảo đảm trong quá tr nh nhận
thế chấp tài sản; quy định này yêu cầu các chi nhánh phải thường xuyên

ki m tra tài sản bảo đảm (được lập thành biên bản ký kết với bên thế chấp
và lưu giữ trong hồ sơ tín dụng), đánh giá hoặc định giá tài sản bảo đảm
theo định k 1 năm/ 02 lần.
- Ban hành quy tr nh xử lý tài sản bảo đảm, quy định tr nh tự cụ th
trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
ác quy định, quy tr nh của Ngân hàng thương mại là sự cụ th h a các
quy định pháp luật trong việc nhận tài sản bảo đảm, hướng dẫn các chi
nhánh, đơn vị trực thuộc thực hiện bảo đảm cấp tín dụng trên thực tế. iệc
ban hành các quy tr nh, quy định đầy đủ từ việc định giá quyền sử dụng
đất thế chấp, ki m tra tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm tạo hành lang
pháp lý cho các chi nhánh thực hiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm
bảo cấp tín dụng. ác chi nhánh trong hệ thống Ngân hàng thực hiện được
đầy đủ các quy tr nh, quy định này sẽ đảm bảo giảm thi u rủi ro trong việc
nhận thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cấp tín dụng.
- Phát tri n hoạt động của tổ chức cung cấp dịch vụ định giá, quản lý
và xử lý tài sản thế chấp là bất động sản.
- Thành lập các đoàn thanh tra nội bộ đ ki m tra, rà soát hồ sơ tín
dụng tại các chi nhánh, đơn vị trực thuộc Ngân hàng thương mại, từ đ
chấn chỉnh, tư vấn cho các đơn vị trong việc nhận tài sản bảo đảm sao cho
đúng quy tr nh, quy định của Ngân hàng và đảm bảo hoạt động cấp tín
dụng diễn ra an toàn, lành mạnh. hông qua hoạt động ki m tra, ki m soát
nội bộ đã phát hiện rất nhiều trường hợp nhận tài sản bảo đảm, trong đ c
quyền sử dụng đất không đúng quy định hoặc chưa thực hiện đầy đủ các
quy định về nhận tài sản bảo đảm hoặc các rủi ro trong việc nhận thế chấp
quyền sử dụng đất.
- uối cùng, việc ban hành cụ th các chế tài xử lý vi phạm tại Nội
quy lao động đối với cán bộ, nhân viên trong việc thực hiện sai quy tr nh,
quy định nghiệp vụ (trong đ c các quy tr nh, quy định về nhận thế chấp
quyền sử dụng đất) hoặc cấu kết với khách hàng đ thực hiện các hành vi
gây thiệt hại cho hệ thống Ngân hàng đã g p phần nâng cao tinh thần trách

nhiệm của cán bộ, từ đ nâng cao chất lượng thẩm định, định giá, quản lý
và xử lý quyền sử dụng đất thế chấp trong hoạt động tín dụng
Kết luận Chƣơng 3
rên cơ sở thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo
đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại đã phân tích ở hương 1
và những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định này
20


tại các ngân hàng thương mại n i chung cũng như tại Ngân hàng Nông
nghiệp & Phát tri n Nông thôn Việt Nam chi nhánh hường Tín, Hà Tây
n i riêng đã phân tích ở chương 2, tác giả đã đưa ra những kiến nghị góp
phần hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm các
nội dung về chủ th tham gia quan hệ thế chấp, điều kiện đối với quyền sử
dụng đất thế chấp, hợp đồng thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.
Đặc biệt tác giả đã giải thích, đề xuất những giải pháp cụ th đ nâng cao
hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng tại
ngân hàng thương mại.

21


KẾT LUẬN
Hoạt động tín dụng là một lĩnh vực kinh doanh phức tạp và tiềm
ẩn nhiều rủi ro so với các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng.
Do vậy việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tạo điều kiện thuận
lợi cho các tổ chức tín dụng hoạt động tín dụng có hiệu quả, giảm thi u
rủi ro và an toàn c ý nghĩa quan trọng đối với sự ổn định và phát tri n
kinh tế của đất nước.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng trong pháp

luật về đất đai và là một biện pháp bảo đảm quan trọng đ các tổ chức tín
dụng mở rộng hoạt động cho vay và các tổ chức cá nhân, hộ gia đ nh vay
được vốn ngân hàng đ phát tri n hoạt động sản xuất, kinh doanh doanh
dịch vụ, đời sống. Do đ , việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quy n sử
dụng đất đ bảo đảm hợp đồng tín dụng là cần thiết và thúc đấy các quan
hệ xã hội phát tri n, đáp ứng yêu cầu đổi mới của Đảng và Nhà nước trong
điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế.
Việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về thế chấp quyền sử
dụng đất đ tìm kiếm các giaỉ pháp thích hợp góp phần xây dựng, hướng
tới hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đ đảm
bảo hợp đồng tín dụng tại ngân hàng là một trong những mục đích
nghiên cứu chính của luận văn. rong luận văn tác giả đã đề xuất một số
giải pháp, kiến nghị đ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, rà
lại hệ thống pháp luật hiện hành về bảo đảm hợp đồng tín dụng bằng thế
chấp quyền sử dụng đất. Qua đ , những kh khăn, vướng mắc mà tổ
chức tín dụng và bên vay vốn đã gặp phải trong quá trình vay vốn có bảo
đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất có th sẽ được tháo gỡ
nhằm thực hiện mục tiêu của chính sách tiền tệ và yêu cầu đổi mới của
Đảng và Nhà nước.

22


23