Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (tt)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VŨ THỊ PHƯƠNG TÚ

KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH
ÁN DÂN SỰ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
TỪ THỰC TIỄN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 60.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


Cơng trình được hồn thành tại
Học viện Khoa học Xã hội
Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Quang Huy

Phản biện 1: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị

Phản biện 2: PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến

Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại Học viện
Khoa học Xã hội – Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam.
Vào hồi: 15 giờ 20 ngày 25 tháng 10 năm 2017.

Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra từ năm 2008 tốc
độ tăng trưởng kinh tế tồn thế giới có chiều hướng giảm xuống điều
này ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế nước ta. Suy thối kinh tế
thế giới chính phủ ra chính sách thắt lưng buộc bụng nền sản xuất
khơng phát triển, tồn nền kinh tế rơi vào tình trạng đình trệ thiếu
vốn dẫn đến hàng loạt doanh nghiệp, cá nhân lâm vào tình trạng phá
sản hoặc tiếp tục cầm chừng khơng đẩy mạnh đầu tư. Do đó việc
khơi thơng dịng vốn, xử lý nợ xấu đã trở thành một vấn đề bức thiết
hơn bao giờ hết. Chính vì lẽ đó số lượng các vụ việc tranh chấp dân
sự phải khởi kiện ra tòa án các cấp tăng lên một cách nhanh chóng
kéo theo sự tăng lên của các việc Thi hành án dân sự. Để thi hành dứt
điểm bản án đã có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án phải áp
dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án, trong các biện pháp đó có
biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất nhằm giải quyết dứt
điểm bản án có hiệu lực của Tịa án.
Kê biên quyền sử dụng đất là biện pháp nghiêm khắc nhất mà
Chấp hành viên áp dụng khi tổ chức thi hành án dân sự đòi hỏi rất
cao về mặt chuyên môn nghiệp vụ của Chấp hành viên, bản lĩnh nghề
nghiệp và đạo đức Chấp hành viên. Vì việc tổ chức kê biên quyền sử
dụng đất có thuận lợi hay khơng, an tồn hay khơng và có ảnh hưởng
đến tình hình an ninh, chính trị, trật tự an tồn xã hội tại địa bản xảy ra
việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất hay khơng tùy thuộc vào
việc có áp dụng thống nhất nguyên tắc này trên thực tế của Chấp hành
viên. Mặt khác, việc kê biên quyền sử dụng đất sự phối hợp của các

ban ngành các cấp là điều không thể thiếu nếu thiếu một thành phần
theo quy định thì việc cưỡng chế kê biên khơng thể diễn ra đúng luật
dẫn đến phải dừng, hoãn buổi kê biên, gây tổn hại rất lớn về kinh tế, tài
sản của các bên.
Hơn nữa trong thực tế diễn ra khi cơ quan thi hành án dân sự
tiến hành các biện pháp cưỡng chế thi hành án đặc biệt là cưỡng chế
1


kê biên quyền sử dụng đất thì các quy định pháp luật về việc này còn
thiếu, nhiều vướng mắc gây khó khăn khi tiến hành trong thực tế.
Vì vậy việc nghiên cứu biện pháp kê biên quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự có ý nghĩa quan trọng, nhằm nâng cao hiệu
quả công tác thi hành án dân sự. Từ những lý do đó tác giả lựa chọn
đề tài “Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự theo
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố
Hà Nội” là đề tài nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Với xu hướng phát triển không ngừng của xã hội và nhu cầu
khách quan của công tác thi hành án, trong những năm vừa qua đã có
nhiều cơng trình nghiên cứu về lĩnh vực thi hành án nói chung trong
đó có liên quan đến vấn đề kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành
án dân sự nói riêng. Nó được thể hiện trong các cơng trình nghiên
cứu ở nhiều cấp độ, phạm vi khác nhau như Đề tài: “Thi hành án dân
sự, thực trạng và hướng hoàn thiện của Dự án VIE/98/001” do Bộ
Tư pháp chủ trì thực hiện dự án. Một số cơng trình nghiên cứu khác
như Luận văn thạc sĩ luật học: “Các biện pháp cưỡng chế thi hành án
dân sự” của tác giả Phan Huy Hiếu năm 2011, Luận văn thạc sĩ luật
học “Hoàn thiện pháp luật thi hành án dân sự” của tác giả Nguyễn
Thanh Thủy; Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lê Xuân Hồng về

“Xã hội hóa thi hành án dân sự ở Việt Nam”.
Bên cạnh đó là một số bài viết đăng trên các tạp chí như:
“Cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án” của
tác giả Lê Anh Tuấn trong Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên
đề THADS năm 2010; Bài viết “Vì sao cưỡng chế thi hành án khó
khăn” của tác giả Trần Đại Sỹ trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật Số
7/2008; Bài viết “Cưỡng chế thi hành án kê biên, kê biên khẩn cấp tạm
thời, giải toả kê biên” của tác giả Đỗ Văn Thịnh trên tạp chí Dân chủ và
Pháp luật Số 12/2010; “Vấn đề cưỡng chế đối với người thứ ba” của tác
giả Bùi Văn Yên và “Cần xử lý triệt để hành vi chiếm lại đất sau cưỡng
chế thi hành án” của tác giả Trần Hồng Đốn trong số chuyên đề về
THADS của Tạp chí dân chủ và pháp luật tháng 5 năm 2012; “Những
điểm mới về cưỡng chế thi hành án dân sự” của tác giả Lê Anh Tuấn
2


trong Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật THADS tháng 5 năm 2015.
Mỗi cơng trình nghiên cứu ở những góc độ, khía cạnh và mức
độ khác nhau. Tuy nhiên tất cả đều có một điểm chung là hướng đến
hồn thiện pháp luật thi hành án nói chung nhằm nâng cao hiệu quả
chung trong công tác thi hành án dân sự ở nước ta trong giai đoạn
hiện nay. Dựa trên những ý tưởng gợi mở từ các cơng trình nêu trên,
luận văn được xem như là một cơng trình nghiên cứu độc lập và có
tính hệ thống về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án án dân
sự theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý
luận về kê biên quyền sử dụng đất; các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành về kê biên quyền sử dụng đất và thực tế việc thực

hiện biện pháp cưỡng chế này trên địa bàn quận Đống Đa. Qua việc
nghiên cứu nêu ra những hạn chế, bất cập trong các quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên quyền sử dụng đất và thực
tế việc thực hiện kê biên quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống
Đa từ đó tìm ra nguyên nhân và giải pháp khắc phục để góp phần
nâng cao hiệu quả công tác kê biên quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về kê biên
quyền sử dụng đất, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
về kê biên quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, tác giả cịn đề cập đến
thực tiễn áp dụng pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất trong thi
hành án dân sự, đánh giá thực trạng kê biên. Từ đó rút ra những giải
pháp thiết thực để hoàn thiện pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự, góp phần nâng cao hiệu quả chung trong cơng
tác thi hành án dân sự trong điều kiện mới của nước ta ngày nay.
Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động kê biên
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự cũng như áp dụng pháp
luật trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến nay.

3


Về không gian: Luận văn nghiên cứu hoạt động và áp dụng
pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để
thi hành án dân sự trên phạm vi quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, tuy nhiên do giới hạn của
luận văn thạc sỹ việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn
đề lý luận cơ bản về kê biên quyền sử dụng đất như khái niệm, đặc
điểm kê biên quyền sử dụng đất, ý nghĩa kê biên quyền sử dụng đất;
các quy định của Luật THADS về kê biên quyền sử dụng đất và thực

tiễn thực hiện biện pháp này trong những năm gần đây trên địa bàn
quận Đống Đa.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của
chủ nghĩa Mác - Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; quan điểm
của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư pháp và xây dựng Nhà
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Ngồi ra luận văn cịn sử dụng
một số phương pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến để làm sáng tỏ mục
tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài như:
Phương pháp trừu tượng hoá khoa học và phương pháp phân
tích hệ thống: việc nghiên cứu hoạt động kê biên quyền sử dụng đất
trong thi hành án dân sự được thực hiện một cách đồng bộ, gắn với
từng giai đoạn, từng hoàn cảnh lịch sử cụ thể của đất nước về điều
kiện phát triển kinh tế.
Phương pháp thống kê, thu thập thông tin định lượng: luận văn
đã sử dụng các số liệu tài liệu thống kê thích hợp để phục vụ cho việc
phân tích, đánh giá toàn diện thực trạng áp dụng pháp luật về kê biên
quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa bàn quận Đống
Đa, thành phố Hà Nội trong 3 năm vừa qua.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn có một số đóng góp mới như sau:
- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật thi hành
án dân sự Việt Nam hiện hành về kê biên quyền sử dụng đất.
- Góp phần đánh giá đầy đủ, khách quan về thực trạng pháp luật
và hiệu quả áp dụng pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay.
4

- Đánh giá đúng thực trạng các quy định của pháp luật THADS
Việt Nam hiện hành về kê biên quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện
các quy định của pháp luật THADS Việt Nam về kê biên quyền sử
dụng đất.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn có kết cấu 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về kê biên quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam hiện nay.
Chương 2: Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về kê biên quyền
sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa bàn quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kê biên quyền sử
dụng đất trong thi hành án dân sự và nâng cao hiệu quả thi hành án tại
quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Chương 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM HIỆN NAY
1.1 Khái niệm thi hành án dân sự
Thi hành án là giai đoạn diễn ra ngay sau giai đoạn xét xử và
các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tịa án là cơ sở
để tiến hành hoạt động thi hành án. Song không thể nói đây là cơ sở
pháp lý duy nhất, mà mới chỉ là điều kiện cần.
Thi hành án không mang tính chất hành chính, bởi hành chính
là hoạt động chấp hành, điều hành, các quyết định hành chính được
đưa ra trên cơ sở mệnh lệnh có tính bắt buộc thi hành của cấp trên đối
với cấp dưới.

Vậy, thi hành án là hoạt động tư pháp do cơ quan, tổ chức,
người có thẩm quyền tiến hành theo trình tự, thủ tục do pháp luật qui
5


định để đưa bản án, quyết định của Tòa án hoặc các quyết định khác
theo qui định của pháp luật, được thực hiện trên thực tế, nhằm bảo
đảm lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của các công dân,
tổ chức, bảo vệ trật tự pháp luật xã hội chủ nghĩa.
1.2 Khái niệm kê biên và kê biên quyền sử dụng đất trong
thi hành án dân sự
1.2.1 Khái niệm kê biên
Cưỡng chế là một tính chất cơ bản của pháp luật. Tính chất
cưỡng chế làm cho pháp luật khác với đạo đức và phong tục. Theo
Lênin thì pháp luật sẽ khơng cịn là gì nữa "nếu khơng có một bộ máy
có đủ sức cưỡng bức người ta tuân theo những tiêu chuẩn của pháp
quyền thì pháp quyền có cũng như không".
Kê biên tài sản là việc ghi lại từng tài sản, cấm việc tẩu tán,
phá hủy, để đảm bảo cho việc xét xử và thi hành án. Như vậy, kê biên
tài sản là một thuật ngữ pháp lý chỉ việc tính tốn và ghi chép lại tài
sản theo một trật tự nhất định nhằm mục đích cụ thể.
1.2.2 Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
Quyền sử dụng đất: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với con người.
Như vậy, quyền sử dụng đất trước hiết được hiểu là một quyền
tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi
sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng đất mà khơng
quan tâm đến hình thức sở hữu của nó.
Quyền sử dụng đất là một trong loại tài sản có thể bị cưỡng chế kê
biên đảm bảo thi hành các bản án, quyết định theo quy định của pháp luật.

Tóm lại: Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế THADS,
do Chấp hành viên thực hiện quyền lực Nhà nước để kê biên QSDĐ
của người phải thi hành án buộc người phải thi hành án phải thực
hiện nghĩa vụ về tiền theo bản án, quyết định của tòa án, trong
trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng
không tự nguyện thi hành án.
1.2.3 Đặc điểm và ý nghĩa của kê biên QSDĐ trong Thi hành án
dân sự
Đặc điểm của kê biên QSDĐ trong Thi hành án dân sự:
6


Mang tính quyền lực của Nhà nước, người áp dụng biện pháp
kê biên là người được Nhà nước trao quyền thực hiện quyền lực của
Nhà nước nhằm đảm bảo các bản án, quyết định của tòa án và các
quyết định khác theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực pháp luật
được thi hành trên thực tế.
Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là một
trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự có tính nghiêm
khắc nhất trong các biện pháp cưỡng chế.
Đối tượng kê biên là một loại tài sản đặc biệt
Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là một quá
trình gồm nhiều thủ tục pháp lý liên quan chặt chẽ với nhau.
Kê biên quyền sử dụng đất là một hoạt động rất nhạy cảm, ảnh
hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người phải thi hành án.
Ý nghĩa của kê biên quyền sử dụng đất trong Thi hành án dân sự
Thứ nhất, kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
góp phần củng cố và thi hành triệt để kết quả của công tác xét xử
trước đó.
Thứ hai, kê biên quyền sử dụng đất cịn có tác dụng lớn trong

việc răn đe, giáo dục ý thức pháp luật cho mọi công dân.
1.3 Khái quát chung lịch sử hình thành và phát triển của
pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự
ở nước ta.
1.3.1 Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến
năm 1989
1.3.2 Giai đoạn từ năm 1989 đến trước năm 2004
1.3.3 Giai đoạn từ năm 2004 đến trước năm 2009
1.3.4 Giai đoạn từ năm 2009 đến nay
Cho nên, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành
án dân sự được Quốc hội Khóa XIII, kỳ họp thứ 8 đã được thơng qua
ngày 25-11-2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 01-7-2015. Luật sửa
đổi, bổ sung 47 Điều; bãi bỏ Điều 32, 33, 34, 51, 138. 139, điểm b
Khoản 1 Điều 163, các khoản 3 và 4 Điều 179 của Luật thi hành án
dân sự năm 2008. Theo đó, có một số nội dung sửa đổi, bổ sung về
7


biện pháp kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà
chủ yếu về giai đoạn xử lý tài sản kê biên.
Tóm lại, sau một thời gian dài pháp luật về thi hành án dân sự
cũng như pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất ngày càng hoàn thiện. Việc hồn thiện Luật thi hành án dân
sự đã góp phần rất lớn vào việc đẩy mạnh công tác thi hành án dân sự
trong đó có cơng tác kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất để thi hành án làm cho công tác này ngày càng đạt được hiệu quả.
Kết luận chương 1
Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là biện
pháp cưỡng chế áp dụng với người phải thi hành án sau khi đã hết
thời gian tự nguyện thi hành án, đây là một giai đoạn trong quá trình

thực thi bản án, quyết định của Tịa án có hiệu lực pháp luật góp phần
đảm bảo những bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền được ban hành được thực thi trên thực tế, góp phần bảo đảm
tính nghiêm minh của pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ
nghĩa; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và Nhà
nước, góp phần giữ vững ổn định chính trị -xã hội, tăng cường hiệu
lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước.
Trình tự, thủ tục để tiến hành kê biên quyền sử dụng đất để thi
hành án dân sự gồm rất nhiều bước như: Xác minh điều kiện thi hành
án, ra quyền định cưỡng chế, xây dựng kế hoạch cưỡng chế, tổ chức
cưỡng chế kê biên, thẩm định giá tài sản, bán đấu giá tài sản, giao tài
sản cho người mua trúng đấu giá tài sản. Từ đó có thể nhận thấy biện
pháp kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là một biện
pháp khó khăn phức tạp địi hỏi sự phối hợp của nhiều cơ quan, cá
nhân mới có thể đạt được kết quả cao nhất.

8


Chương 2
ĐÁNH GIÁ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KÊ
BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN
SỰ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1 Thực trạng pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất
trong Thi hành án dân sự
2.1.1 Thẩm quyền quyết định và tổ chức thực hiện kê biên
quyền sử dụng đất trong Thi hành án dân sự
Chấp hành viên mới có quyền quyết định áp dụng biện pháp
cưỡng chế, ra quyết định cưỡng chế và tổ chức thực hiện cưỡng chế
kê biên quyền sử dụng đất. Theo qui định của luật thi hành án 2008

sửa đổi, bổ sung năm 2014: Chấp hành viên phải là cơng dân Việt Nam
có phẩm chất chính trị vững vàng, đạo đức tốt, có bằng cử nhân luật,
được đào tạo lớp nghiệp vụ Chấp hành viên và phải qua kỳ thi tuyển
Chấp hành viên. Chấp hành viên gồm Chấp hành viên sơ cấp, Chấp
hành viên trung cấp và Chấp hành viên cao cấp; Chấp hành viên được
Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm; Chấp hành viên là người được Nhà
nước giao nhiệm vụ thi hành các bản án, quyết định của toà án. Tuy
nhiên thực tế để xác định được khi nào người phải thi hành án có ý
định tẩu tán tài sản là rất khó vì vậy trong thực tiễn việc chấp hành
viên quyết định kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
thông thường được thực hiện sau khi đã hết thời gian tự nguyện của
người phải thi hành án.
2.1.2 Trình tự, thủ tục tiến hành kê biên quyền sử dụng đất
2.1.2.1 Xác minh điều kiện thi hành án
Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày hết thời hạn tự nguyện thi
hành án mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành thì
Chấp hành viên tiến hành xác minh; trường hợp thi hành quyết định
áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì phải tiến hành xác minh
ngay. Cơ quan thi hành án dân sự có thể ủy quyền cho cơ quan thi
hành án dân sự nơi người phải thi hành án có tài sản, cư trú, làm việc
hoặc có trụ sở để xác minh điều kiện thi hành án. Trong q trình xác
minh Chấp hành viên có thể yêu cầu cơ quan chuyên môn hoặc mời,
9


thuê chuyên gia để làm rõ các nội dung cần xác minh trong trường
hợp cần thiết. Việc xác minh phải lập thành biên bản, có xác nhận
của Ủy ban nhân dân hoặc công an cấp xã hoặc cơ quan, tổ chức, cá
nhân nơi tiến hành xác minh. Kết quả của việc xác minh quyền sử
dụng đất sẽ kê biên là căn cứ để chấp hành viên lập kế hoạch cưỡng

chế và xác định được các chủ thể có liên quan, từ đó chấp hành viên
thực hiện các thủ tục cần thiết để đảm bảo quyền và lợi ích của
những người liên quan trong quá trình tổ chức thực hiện kê biên
quyền sử dụng đất đó để đảm bảo thi hành án.
2.1.2.2 Ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất
Để ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất Chấp
hành viên tiến hành kiểm tra thực tế tài sản tại thực địa về diện tích,
tờ bản đồ, số thửa đất, loại đất và vị trí ranh giới thửa đất được kê
biên xem có khớp với giấy chứng nhận QSDĐ được cấp cho người
phải thi hành án khơng? Sau đó Chấp hành viên tiến hành xác minh
tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất để biết thông tin về tài sản về
giao dịch bảo đảm, xem quyền sử dụng đất của người phải thi hành
án đã đăng ký giao dịch bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó hay chưa?.
Trên cơ sở đó Chấp hành viên ra quyết định kê biên quyền sử dụng
đất của người phải thi hành án.
Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu
người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về QSDĐ phải nộp
các giấy tờ đó cho cơ quan THADS. Việc kê biên quyền sử dụng đất có
tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án
thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp
đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó
thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên
quyền sử dụng đất và thơng báo cho người có tài sản gắn liền với đất.
2.1.2.3 Lập kế hoạch cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất
Trước khi tiến hành tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ, Chấp hành
viên phải lập kế hoạch cưỡng chế, trừ trường hợp phải cưỡng chế trong
trường hợp người phải thi hành án tẩu tán tài sản hoặc trong trường hợp
khẩn cấp tạm thời thì kế hoạch cưỡng chế thi hành án bao gồm các nội
dung chính như:
10

- Biện pháp cưỡng chế cần áp dụng ở đây là biện pháp kê biên
quyền sử dụng đất
- Thời gian, địa điểm tiến hành kê biên
- Phương án tiến hành cưỡng chế
- Yêu cầu về lực lượng tham gia và bảo vệ cưỡng chế bao
gồm: Đại diện cơ quan quản lý đất đai thuộc ủy ban nhân dân cùng
cấp, đại diện cơ quan tài chính cùng cấp, Đại diện Văn phịng đăng
ký quyền sử dụng đất nơi có đất bị kê biên, Đại diện ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất bị kê biên, cơ quan Cơng an cùng cấp.
- Dự trù chi phí cưỡng chế bao gồm các khoản: chi phí thơng
báo cưỡng chế, chi phí mua thiết bị, phương tiện cần thiết cho việc kê
biên quyền sử dụng đất, chi phí định giá, gián định, bán đấu giá
quyền sử dụng đất, chi phí th, trơng coi, bảo vệ tài sản kê biên, tiền
bồi dưỡng cho người trực tiếp tham gia kê biên
Kế hoạch cưỡng chế phải được gửi ngay cho Viện kiểm sát
nhân dân, cơ quan Công an cùng cấp, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi tổ
chức cưỡng chế và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc
cưỡng chế thi hành án. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan có
trách nhiệm thực hiện theo kế hoạch, yêu cầu của Chấp hành viên.
2.1.2.4 Thông báo về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất
Hình thức thơng báo cụ thể như sau: Thông báo trực tiếp bằng
văn bản về việc kê biên quyền sử dụng đất cho người được thi hành án,
người phải thi hành án, người nhận thế chấp, người nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử
dụng đất, các thành viên Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất, Viện
Kiểm sát nhân dân cùng cấp và ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất được
kê biên; Thơng báo cơng khai trên phương tiện thông tin đại chúng của
địa phương và niêm yết việc kê biên quyền sử dụng đất tại trụ sở cơ

quan thi hành án và ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị kê biên.
2.1.2.5 Tổ chức cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất
Sau khi họp bàn cưỡng chế xong, đoàn cưỡng chế kê biên
quyền sử dụng đất xuống địa điểm tiến hành cưỡng chế. Trước tiên
Chấp hành viên phải giới thiệu thành phần cưỡng chế, sau đó cơng bố
quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất; chỉ đạo các thành
11


phần cưỡng chế thực hiện công việc đã phân công. Khi kê biên quyền
sử dụng đất phải được lập biên bản, biên bản phải ghi rõ giờ, ngày,
tháng, năm kê biên, họ, tên Chấp hành viên, các thành phần tham gia
cưỡng chế, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản,
người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của
việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý
kiến của người làm chứng. Biên bản kê biên phải có chữ ký của
đương sự hoặc người được uỷ quyền, người làm chứng, đại diện
chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế,
thành phần tham gia cưỡng chế, Chấp hành viên và người lập biên
bản. Kết thúc buổi cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành
viên thông qua biên bản cưỡng chế.
Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê
biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng
đất; khơng được sử dụng đất trái mục đích.
2.1.2.6 Định giá tài sản kê biên
Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu
giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì
Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.

Trường hợp Đương sự không thoả thuận được về giá và không thoả
thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá; Tổ chức thẩm định
giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ; trường
hợp thuộc diện chủ động thi hành thì Chấp hành viên phải tiến hành
ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương nơi có quyền sử dụng đất kê biên
trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên.
2.1.2.7 Bán đấu giá tài sản kê biên
Tuy nhiên Chấp hành viên cũng có quyền bán đấu giá quyền
sử dụng đất trong trường hợp tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương nơi có quyền sử dụng đất chưa có tổ chức bán đấu giá hoặc có
nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá
tài sản. Việc bán đấu giá đối bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày định
12


giá hoặc từ ngày nhận được văn bản của tổ chức bán đấu giá từ chối
bán đấu giá.
Trước khi mở cuộc bán đấu giá 01 ngày làm việc, người phải
thi hành án có quyền nhận lại tài sản nếu nộp đủ tiền thi hành án và
thanh tốn các chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế
thi hành án, tổ chức bán đấu giá. Người phải thi hành án có trách
nhiệm hồn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đăng ký mua tài sản.
Mức phí tổn do các bên thoả thuận; nếu khơng thoả thuận được thì
u cầu Tồ án giải quyết.
2.1.2.8 Giao quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành
Tài sản bán đấu giá thành là quyền sử dụng đất có tài sản gắn
liền với đất thì xử lý như sau:
Cưỡng chế giao, trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cưỡng chế chuyển giao quyền sử dụng đất.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền với đất (nếu có) cho người trúng đấu giá, người nhận
quyền sử dụng đất để trừ vào số tiền được thi hành án
Việc giao quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá xong thì
lúc này việc thực hiện quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử đất
mới kết thúc.
2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về kê viên quyền
sử dụng đất trong thi hành án dân sự tại quận Đống Đa, Hà Nội.
2.2.1 Khái quát chung tình hình tổ chức thi hành án dân sự
trên địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội.
2.2.1.1 Tình hình tổ chức thi hành án dân sự trên địa bàn quận
Đống Đa, Hà Nội.
Nằm ở phía Tây Nam nội thành Hà Nội. Quận Đống Đa là
quận lớn ở cửa ngõ phía Tây Nam thành phố.
Quận Đống Đa gồm có 21 phường: Cát Linh, Hàng Bột, Khâm
Thiên, Khương Thượng, Kim Liên, Láng Hạ, Láng Thượng, Nam Đồng,
Ngã Tư Sở, Ô Chợ Dừa, Phương Liên, Phương Mai, Quang Trung, Quốc
Tử Giám, Thịnh Quang, Thổ Quan, Trung Liệt, Trung Phụng, Trung Tự,
Văn Chương, Văn Miếu.
13


Quận Đống Đa là một trong những 4 quận nội thành cũ của Hà
Nội, có tổng diện tích: 9,96 km2 là quận đang trong q trình đơ thị
hóa với tốc độ nhanh, có nhiều doanh nghiệp lớn, văn phịng đại diện
cơ quan, viện nghiên cứu, các trường đại học, trung học chuyên
nghiệp... và là địa bàn có mật độ dân số cao nhất thành phố Hà Nội
có dân số thường trú là 410 nghìn người (năm 2013), thành phần dân
cư đa dạng và phức tạp từ cán bộ công nhân viên nhà nước, quân
nhân trong quân đội, dân lao động phổ thông và rất đông bà con làm

nghề buôn bán nhỏ. Lại thêm tốc độ đơ thị hóa trên địa bàn diễn biến
mạnh mẽ, đặc biệt là số người nhập cư đông hơn nhiều các quận,
huyện khác trong thành phố. Tình hình an ninh trật tự diễn biến phức
tạp nhiều điểm nóng về tình trạng vi phạm pháp luật như: Bãi rác
Trung Liệt, ngõ chợ Khâm Thiên, dẫn đến số lượng vụ việc thi hành
án trên địa bàn quận Đống Đa là một trong những quận huyện có số
lượng vụ việc thi hành án nhiếu nhất thành phố Hà Nội. Thêm vào đó
ảnh hưởng của suy thối kinh tế trong nước tác động đến nhiều mặt
của đời sống kinh tế - xã hội, làm phát sinh nhiều tranh chấp về dân
sự, kinh tế, lao động, hành chính…; tình hình tội phạm còn tiềm ẩn
nhiều phức tạp; số lượng các vụ việc mà cơ quan THADS phải thụ lý
thi hành ngày càng tăng với tính chất của các vụ việc ngày càng phức
tạp và giá trị phải thi hành tăng cao... Hàng năm tổng số các vụ việc
đưa ra thi hành án trên dưới 2.000 hồ sơ thi hành án, với số tiền lên tới
hàng trăm tỷ đồng địi hỏi tồn thể các ban ngành trong quận phải phối
hợp chặt chẽ, cố gắng nỗ lực hết mức hoàn thành chỉ tiêu được giao.
2.2.1.2 Kết quả công tác thi hành án dân sự trên địa bàn quận
Đống Đa, Hà Nội từ năm 2012 đến nay [2]
Tổng số đã thụ lý: 10.682 việc,1.861.015.930.000đồng
Tổng số uỷ thác thi hành án: 516 việc, 367,541,643,000 đồng.
Tổng số phải thi hành án: 10.682 việc 1.861.015.930.000đồng.
Tổng số đã thi hành án: 9062 việc, 694,326,999.000 đồng.
Tổng số còn phải thi hành án: 1104 việc, 799.147.288.000 đồng.
Trong kết quả đã đạt được, công tác kê biên quyền sử dụng đất
đảm bảo thi hành án dân sự cũng có nhiều đóng góp trong sự thành
cơng của cơng tác thi hành án dân sự trên địa bàn quận Đống Đa,
14


thành phố Hà Nội. Đặc biệt là việc thực hiện kê biên quyền sử dụng đất

để thanh toán đối với hợp đồng vay, thế chấp, hay các thực hiện bản án,
quyết định về bồi thường thiệt hại, hay các trường hợp người phải thi
hành án cố tình muốn tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.
2.2.1.2 Tình hình áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án
dân sự trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Thống kê việc tổ chức cưỡng chế, kê biên, bán đấu giá tài
sản để thi hành án trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
từ năm 2012 đến nay [2].
Tổng số vụ việc áp dụng biện pháp cưỡng chế: 292 việc.
Tổng số vụ việc áp dụng biện pháp đã cưỡng chế: 290 việc
Tổng số vụ việc áp dụng biện pháp còn phải cưỡng chế: 2 việc
Biện pháp kê biên quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự là
biện pháp cưỡng chế bắt buộc cuối cùng để thi hành bản án, quyết
định dân sự. Trong thực tiễn hoạt động thi hành án dân sự, Chấp hành
viên luôn hạn chế tối đa việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế đặc
biệt là biện pháp kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên luôn chú
trọng việc thuyết phục, động viên đương sự tự thỏa thuận và tự
nguyện thi hành án. Họ chỉ lựa chọn áp dụng cưỡng chế khi mọi sự
thuyết phục đều không đi đến kết quả cuối cùng và nó là giải pháp
hiệu quả nhất để có thể thi hành được bản án, quyết định đã tuyên.
Theo con số thống kê thì số lượng các vụ việc áp dụng biện pháp
cưỡng chế trên địa bàn tỉnh quận Đống Đa, thành phố Hà Nội rất cao.
Việc này chứng tỏ trên địa bàn tỉnh quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
số lượng những vụ án tranh chấp dân sự, hơn nhân gia đình, kinh
doanh thương mại gia tăng, kéo theo sự gia tăng của việc cưỡng chế
kê biên quyền sử dụng đất trên địa bàn quận điều này gây áp lực
không nhỏ cho Chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự trên địa
bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Theo Báo cáo giám sát kết quả thi hành án dân sự từ tháng 7
năm 2016 đến tháng 7 năm 2017[1]:

Tổng số các vụ việc liên quan đến tín dụng, ngân hàng: số việc
phải giải quyết loại này là 77 việc, tương ứng với số tiền là 625 tỷ
094 triệu đồng (chiếm 4,5% về việc và 68,5% về tiền so với tổng số
15


việc và tiền phải giải quyết). Kết quả: trong số việc loại này, đã giải
quyết được 12 việc thu được số tiền là 54 tỷ 413 triệu đồng, đạt tỷ lệ
15% về việc và 7,5% về tiền.
2.2.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng biện pháp
kê biên quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố
Hà Nội
2.2.2.1 Ý thức pháp luật của người dân
Ý thức pháp luật của người dân là quan điểm, thái độ, tình cảm
của người dân về pháp luật nói chung và về pháp luật thi hành án dân sự
nói riêng. Trên cơ sở nhận thức đó điều chỉnh hành vi của mình để thực
hiện pháp luật.
Do vậy, ý thức pháp luật của người dân là yếu tố ảnh hưởng rất
lớn đến cơng tác thi hành án dân sự nói chung và kê biên quyền sử
dụng đất nói riêng. Ý thức pháp luật của người dân cao dẫn đến việc
chấp hành pháp luật và tuân thủ pháp luật tốt.
2.2.2.2 Sự phối hợp giữa các ban ngành, tổ chức, cá nhân
trong công tác thi hành án.
a) Sự phối hợp của cơ quan Công an
b) Sự phối hợp của Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp
c) Sự phối hợp của Tòa án nhân dân
Do vậy Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự đã ra thông
báo số 1708/TB-CCTHADS ngày 9 tháng 9 năm 2016 về việc xác
định quyền sở hữu, sử dụng đất đối với tài sản thi hành án [17, tr.88]
và đã tống đạt đầy đủ cho các bên đương sự. Sau khi hết hạn theo như

thông báo Chấp hành viên báo cáo Chi cục trưởng Chi cục THADS
quận Đống Đa kiến nghị lên TAND cấp cao tại Hà Nội kiến nghị
kháng nghị Quyết định số 06/2015/QĐST – KDTM ngày 25 tháng 9
năm 2015 của Tịa án nhân dân quận Hồng Mai theo thủ tục tái thẩm.
2.2.3 Những tồn tại, vướng mắc trong việc áp dụng biện
pháp kê biên quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành
phố Hà Nội.
Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành có
nhiều quy định chưa hợp lý gây nên những khó khăn trong thực tiễn
hoạt động của cơ quan thi hành án, tình hình kinh tế xã hội có nhiều
16


khó khăn, nhiều Doanh nghiệp ngừng hoạt động, các giao dịch về bất
động sản trầm lắng, hạn chế hiệu quả cơng tác thi hành án dân sự tại
địa phương;
Vẫn cịn có sự mâu thuẫn giữa Luật thi hành án với các Luật
khác dẫn đến sự không đồng bộ trong hệ thống pháp luật hiện nay và
khó khăn trong qua trình thực hiện cưỡng chế. Việc áp dụng các quy
định pháp luật còn nhiều bất cập, một số quy định của pháp luật về kê
biên quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất đã kê biên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc, chồng chéo, chưa
rõ ràng. Thiếu tính hệ thống trong các quy định pháp luật, chưa thể
hiện rõ trách nhiệm của Tồ án đối với cơng tác thi hành án. Cụ thể:
2.2.3.1 Tồn tại, vướng mắc trong việc định giá lại tài sản kê biên
Đương sự có quyền yêu cầu định giá lại tài sản trước khi có
thơng báo cơng khai về việc bán đấu giá tài sản [33, tr.104]. Quyền
này được thực hiện sau khi kê biên, định giá tài sản cho đến trước khi
thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản và nộp ngay tạm ứng
chi phí định giá lại tài sản. Hơn nữa, theo quy định trên thì việc định

giá tài sản dù được thực hiện bằng hình thức nào, kể cả việc định giá
do các bên tự thỏa thuận ngay tại thời điểm kê biên cũng có thể bị
người phải thi hành án hoặc người được thi hành án yêu cầu định giá
lại, điều này rõ ràng là khơng hợp lý, vì lẽ, các bên có quyền tự phá
vỡ các thỏa thuận của chính mình và có thể sẽ gây thiệt hại cho phía
cịn lại mà khơng bị một ràng buộc nào về mặt pháp lý.
2.2.3.2 Tồn tại, vướng mắc trong việc ký hợp đồng thẩm định giá.
Theo qui định tại khoản 2 Điều 98 Luật thi hành án dân sự:
“Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp
hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên”. Thực
tiễn trong cơ quan thi hành án ở các địa phương, nhiềutrường hợp
chấp hành viên không thể thực hiện đúng theo thời gian qui định trên.
Bởi vì sau khi tiến hành kê biên Chấp hành viên phải thực hiện bước
tiếp theo là thông báo để các đương sự thỏa thuận về giá hoặc tổ chức
thẩm định giá, việc này cũng phải mất ít nhất từ 2-3 ngày, cịn lại
khoảng thời gian 2 ngày thì việc tiến hành ký hợp đồng với tổ chức
17


thẩm định giá là rất khó khăn. Nên qui định thời hạn 5 ngày làm việc
tính từ ngày kê biên là chưa hợp lý.
2.2.4 Nguyên nhân của những tồn tại, vướng mắc trong việc
áp dụng biện pháp kê biên quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội.
2.2.4.1 Nguyên nhân nội tại do công tác quản lý và năng lực
chun mơn
Do việc phân loại án cịn chậm, cịn một số vụ việc phân loại
chưa chính xác, các thao tác nghiệp vụ chưa chuẩn, cịn sai sót; nhiều
vụ việc Chấp hành viên cho thỏa thuận thi hành dần theo định kỳ dẫn

đến việc thi hành án kéo dài; một số trường hợp phát mãi tài sản kê
biên chưa đúng quy định và việc xử lý tài sản kê biên cịn chậm so
với quy định. Cơng chức trong đơn vị phải kiêm nhiệm nhiều nhiều
việc, nhiều vị trí, do vậy phần nào cũng khó khăn trong việc triển
khai thực hiện nhiệm vụ.
2.2.4.2 Quyền sử dụng đất đã kê biên phải hạ giá, tổ chức bán
đấu giá nhiều lần.
Nhiều trường hợp người phải thi hành án có tài sản là quyền sử
dụng đất đã kê biên, phát mãi nhưng không bán được, do người được
thi hành án không đồng ý nhận để trừ vào số tiền được thi hành án,
do tâm lý e ngại của một số người không muốn mua tài sản của người
phải thi hành án. Vì họ cho rằng khi mua tài sản bán đấu giá thì phải
trải qua các thủ tục pháp lý phức tạp, hơn nữa một số người có tâm lý
khơng muốn liên quan tới cơ quan pháp luật. Chính vì vậy mà một số
trường hợp tài sản kê biên được định giá sát với mức giá thị trường,
thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá thị trường nhưng khi hết thời hạn
đăng ký tham gia đấu giá vẫn khơng có người đăng ký tham gia đấu giá
2.2.4.3 Trình độ dân trí và ý thức pháp luật của người dân chưa
đồng đều.
Quận Đống Đa một trong những quận nội thành của thủ đơ Hà
Nội có số lượng dân nhiều mật độ dân cư đông, thành phần dân cư đa
dạng và phức tạp từ cán bộ công nhân viên nhà nước, quân nhân
trong quân đội, dân lao động phổ thông và rất đông bà con làm nghề
buôn bán nhỏ. Lại thêm tốc độ đơ thị hóa trên địa bàn diễn biến mạnh
18


mẽ, đặc biệt là số người nhập cư đông hơn nhiều các quận, huyện
khác trong thành phố do vậy dẫn đến trình độ dân trí và ý thức pháp
luật của người dân chưa đồng đều.

2.2.4.4 Sự phối hợp giữa các ban ngành đoàn thể, tổ chức, cá
nhân trong việc áp dụng biện pháp kê biên quyền sử dụng đất còn
chưa được tốt.
Sự phối hợp, hợp tác giữa các tổ chức ngân hàng với cơ quan
thi hành án chưa tốt như chậm cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan
đến quyền sử dụng đất thế chấp hay chậm thực hiện các yêu cầu xác
minh, cung cấp thông tin tài khoản cho cơ quan thi hành án dân sự.
Cá biệt, có trường hợp nhân viên ngân hàng cố tình kéo dài thời gian
cung cấp thông tin, cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền
sử dụng đất cho cơ quan thi hành án, dân đến việc thi hành án kéo dài
hậu quả là người phải thi hành án tẩu tán tài sản đã gây khơng ít khó
khăn cho cơ quan thi hành án dân sự trong quá trình tổ chức thi hành
án cho các đối tượng khác.
Kết luận chương 2
Từ sau Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 đất nước ta đã xóa
bỏ cơ chế quan liêu bao cấp từng bước chuyển sang cơ chế thị trường
theo định hướng xã hội chủ nghĩa, quận Đống Đa không nằm ngồi
xu thế đó. Cùng với tồn bộ bộ máy xã hội hệ thống cơ quan THADS
trên địa bàn quận ngày càng hồn thiện, chất lượng của cán bộ, cơng
chức từng bước được nâng lên, công tác thi hành án dân sự ngày càng
khẳng định được tầm quan trọng của mình trong toàn bộ hệ thống và
đạt được những kết quả nhất định. Thành tích năm sau ln cao hơn
năm trước kể cả về số việc và số tiền, trong đó việc kê biên QSDĐ
trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội hàng năm đều tăng về
số lượng cũng như chất lượng, đóng góp một phần khơng nhỏ trong
kết quả chung của công tác thi hành án dân sự tại địa bàn.
Tuy nhiên công tác thi hành án dân sự nói chung biện pháp kê
biên quyền sử dụng đất nói riêng cịn nhiều tồn tại vướng mắc như:
cơng tác quản lý, thi hành án dân sự còn chưa tốt, trình độ dân trí và
19

ý thức pháp luật của nhân dân còn hạn chế, sự phối hợp giữ các ban
ngành đồn thể cịn nhiều vướng mắc. Từ những ngun nhân trên do
đó cơng tác thi hành án dân sự nói chung và biện pháp kê biên quyền
sử dụng đất nói riêng cịn chưa thật sự đạt được những kết quả xứng
đáng gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình an ninh, chính trị trên
địa bản quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Vì vậy việc nâng cao chất
lượng thi hành án dân sự trên địa bàn là một yêu cầu bức thiết trên
địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội cần sự vào cuộc của tồn
của tồn Hệ thống chính trị, của tồn Đảng, tồn dân.
Chương 3
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI
3.1 Những kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định
của pháp luật về áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử
dụng đất để thi hành án dân sự.
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. QSDĐ là một loại tài sản và hàng
hóa đặc biệt, nhưng khơng phải là quyền sở hữu được xác định cụ thể
phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho
thuê đất.
Thứ hai, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có
thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi, tùy theo từng loại đất và nguồn góc
sử dụng đất theo quy định của Pháp luật. Người sử dụng đất có nghĩa

vụ phải đăng ký QSDĐ, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy
hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, chấp hành
pháp luật về đất đai.
20


Thứ ba, đất đai được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích,
tiết kiệm và có hiệu quả cao; bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài,
bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất
nước; nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo
đảm an ninh lương thực quốc gia. Chính sách, pháp luật về đất đai
phải góp phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế; huy động tốt
nhất nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; đảm bảo hài hịa lợi ích
của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư; bảo đảm cho
thị trường bất động sản, trong đó có QSDĐ, phát triển lành mạnh,
ngăn chặn tình trạng đầu cơ.
Vì vậy cần có giải pháp về hoàn thiện các quy định của pháp
luật về kê biên quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự như sau:
Thứ nhất: Luật thi hành án dân sự cần xây dựng một trình tự
thủ tục áp dụng biện pháp kê biên quyền sử dụng đất một cách chi
tiết, rõ ràng.
Thứ hai: Đối với thời hạn kí hợp đồng dịch vụ định giá với tổ
chức thẩm định giá.
Thứ ba: Đối với quyền tự định đoạt giá trị tài sản của đương sự.
Thứ tư: Đối với quyền yêu cầu thẩm định giá lại.
Thứ năm: Đối với biện pháp kê biên một phần quyền sử dụng đất
có diện tích đất nhỏ trong tổng diện tích đất của người phải thi hành án.
3.2 Những đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện
pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân

sự trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
3.2.1 Nâng cao chất lượng đội ngũ Chấp hành viên
Tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát, giáo dục, rèn
luyện phẩm chất chính trị, đạo đức lối sống cho đội ngũ Chấp hành viên
trên địa bàn quận.
Nâng cao vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu cơ quan thi
hành án tiếp tục đổi mới chủ động, tích cực hơn nữa trong cơng tác
quản lý, chỉ đạo, điều hành. Tăng cường hướng dẫn chỉ đạo nghiệp
vụ theo hướng chuyên sâu thông qua việc trao đổi kinh nghiệm, kịp
thời giải đáp những vướng mắc, khó khăn của các chấp hành viên,
21


nhất là trong công tác chỉ đạo giải quyết dứt điểm các vụ việc phức
tạp, kéo dài nhiều năm..
Tăng cường quan tâm chăm lo đời sống cho đội ngũ Chấp
hành viên nói chung và cán bộ, cơng chức thi hành án dân sự trên địa
bàn quận nói riêng, tạo cơ chế hoạt động phù hợp, nâng cao địa vị
pháp lý của Chấp hành viên; đảm bảo quyền lợi đi đôi và tương ứng
với nghĩa vụ, trách nhiệm của Chấp hành viên và cán bộ, công chức
ngành thi hành án dân sự.
3.2.2 Nâng cao ý thức pháp luật của người dân
Thứ nhất, Một mặt nâng cao nhận thức pháp luật về thi hành
án dân sự cho nhân dân và những đối tượng trực tiếp liên quan đến
việc thi hành án dân sự, giúp người được thi hành án, người phải thi
hành án và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến thi
hành án dân sự nâng cao khả năng tự bảo vệ mình. Mặt khác, tuyên
truyền, giáo dục pháp luật về thi hành án dân sự giúp nhân dân và những
người có liên quan trực tiếp đến việc thi hành án nắm rõ được các quyền,
nghĩa vụ của mình trong hoạt động thi hành án dân sự, để từ đó nâng cao

trình độ hiểu biết pháp luật, ý thức pháp luật, hình thành thói quen “sống
và làm việc theo Hiến pháp và pháp luật” trong các tầng lớp nhân dân.
Qua đó, xây dựng tình cảm, niềm tin đối với pháp luật, có thói quen và
hành vi xử sự phù hợp tích cực để nhận thức rõ: bản án, quyết định của
tịa án đã có hiệu lực pháp luật phải được nghiêm chỉnh thi hành đẩy
mạnh việc xã hội hố cơng tác thi hành án.
Thứ hai, tăng cường hiệu quả công tác tiếp công dân kịp thời
chấn chỉnh, xử lý nghiêm những vi phạm của cán bộ, Chấp hành viên
được phát hiện trong quá trình tiếp dân, phát huy tối đa hiệu quả việc
đối thoại, gặp gỡ, trao đổi với người khiếu nại, tố cáo đặc biệt là các
vụ việc đông người, phức tạp, gay gắt.
3.2.3 Nâng cao công tác phối hợp thi hành án dân sự giữa cơ
quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên với các ban ngành đồn
thể trên địa bàn quận
Cơng tác phối hợp giữa cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành
viên với các ban ngành đoàn thể trên địa bàn quận cần được đặt đúng
tầm và phải huy động cho được sự tham gia của tồn bộ hệ thống
chính trị trên địa bàn quận vào hoạt động thi hành án dân sự.
22


Thường xuyên tổ chức Tổng kết đánh giá thực tiễn việc thực
hiện công tác phối hợp để xây dựng các biện pháp phù hợp giúp công
tác phối hợp trong công tác thi hành án dân sự trên địa bàn quận đạt
hiệu quả cao hơn.
3.2.4 Nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động của Ban
chỉ đạo Thi hành án dân sự
Luật Thi hành án dân sự và nghị định hướng dẫn của Chính
phủ quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, thành phần của Ban chỉ đạo
Thi hành án dân sự ở địa phương nhằm tập trung chỉ đạo, tháo gỡ khó

khăn cho cơ quan Thi hành án dân sự và phối hợp tổ chức cưỡng chế
những vụ án phức tạp. Tuy nhiên, tại địa bàn quận Đống Đa do thiếu
sự quan tâm của Trưởng Ban chỉ đạo Thi hành án dân sự nên hoạt
động của Ban không thường xuyên, mang tính hình thức. Do đó,
nhiều vụ việc phức tạp, địi hỏi có sự vào cuộc tích cực của các ban,
ngành địa phương chưa được đôn đốc kịp thời, cơ quan Thi hành án
dân sự chưa tổ chức cưỡng chế theo đúng quy định, việc thi hành án
kéo dài. Thậm chí có nơi do sự thiếu quyết đốn của Ban chỉ đạo nên
khi cơ quan Thi hành án dân sự đưa ra họp bàn phối hợp cưỡng chế,
các đơn vị khác đều kêu khó, trì hỗn nhiều năm trời, gây thiệt hại
cho đương sự và bức xúc dư luận.
Kết luận chương 3
Tuy pháp luật về kê biên quyền sử dụng đất được ban hành trong
Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành khác đã góp
phần xây dựng sự thành công của công tác thi hành án dân sự với những
chuyển biến tích cực, nhưng vẫn còn tồn tại một số quy định chưa phù
hợp. Điều này đặt ra nhu cầu cấp thiết cần phải hoàn thiện quy định pháp
luật về kê biên quyền sử dụng đất nhằm hạn chế, khắc phục những tồn
tại, hạn chế của các quy định hiện hành, đảm bảo phù hợp với toàn bộ hệ
thống pháp luật thi hành án dân sự nói chung.
Từ thực trạng cơng tác thi hành án dân sự trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội nêu ra từng giải pháp cụ thể để nâng cao
chất lượng cơng tác thi hành án dân sự nói chung và trên địa bàn
quận Đống Đa nói riêng.
23