Bài giảng quản lý dự án - P1

CHUYÊN ĐỀ 1:
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
PHẦN I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
I. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN CÁC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP
LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH.
1. Tổng quan về Luật xây dựng
Kỳ họp thứ 4, khóa XI (tháng 11/2003), Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật xây dựng. Luật xây dựng có hiệu lực từ
01/7/2004.
1.1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng:
a). Phạm vi điều chỉnh:
Luật xây dựng điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động xây dựng giữa các tổ
chức, cá nhân; quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây
dựng công trình và hoạt động xây dựng.
b). Đối tượng áp dụng:
Các tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam phải tuân thủ
các quy định của Luật xây dựng. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết hoặc gia nhập có quy định khác với luật xây
dựng thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.
2
1.2. Khái niệm về hoạt động xây dựng
Hoạt động xây dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự
án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng
công trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây
dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn
nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên
quan đến xây dựng công trình.
1.3. Những nguyên tắc trong hoạt động xây dựng

Việc đầu tư xây dựng và hoạt động xây dựng phải:
a). Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp
với điều kiện tự nhiên, đặc điểm văn hóa xã hội.
b). Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng .
c). Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng
con người và tài sản.
d). Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công
trình, trong toàn dự án.
3
1.4. Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng và quản lý xây
dựng. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng được quy định và
phân cấp cụ thể trong Luật xây dựng, cụ thể:
a). Quy hoach chi tiết xây dựng đô thị được lập cho các khu chức năng trong
đô thị và các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và khu bảo tồn
di sản văn hóa, khu du lịch, nghỉ mát, các khu khác đã được xác định; cải tạo
chỉnh trang các khu hiện trạng của đô thị.
b). Thời gian lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị như sau:
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500, thời gian lập
theo yêu cầu của dự án;
-
Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2.000, thời gian lập
không quá 09 tháng.
c). Căn cứ lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
- Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chung xây dựng đô thị đã được phê
duyệt.
- Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt.
- Kết quả điều tra, khảo sát và các số liệu, tài liệu về khí tượng, thủy văn, hải
văn, địa chất, hiện tượng kinh tế, văn hóa, xã hội và các số liệu; tài liệu khác có
liên quan.

- Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
4
d. Lấy ý kiến về quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:
- Trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, tổ chức
tư vấn thiết kế quy hoạch phải phố hợp với chính quyền địa phương để
lấy ý kiến nhân dân trong khu vực quy hoạch về các nội dung có liên
quan đến đồ án quy hoạch xây dựng.
- Hình thức lấy ý kiến: Trưng bày sơ đồ, bản vẽ về các phương án quy
hoạch; lấy ý kiến bằng phiếu. Người được lấy ý kiến có trách nhiệm trả
lời trong thời gian 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý
kiến; sau thời hạn quy định không trả lời thì coi như đồng ý.
- Trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch
chi tiết xây dựng, tổ chức tư vấn có trách nhiệm báo cáo với cơ quan phê
duyệt kết quả lấy ý kiến, làm cơ sở cho việc phê duyệt.
đ. Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng :
- Đối với đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị
loại đạc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, các khu công nghệ cao và các khu kinh
tế đặc thù:
5
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ
quan thẩm định. Tùy theo vị trí, quy mô của đồ án quy hoạch xây dựng, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
+ Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc đối với các tỉnh, thành phố
có Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn 30
ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan trình thẩm định.
- Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 các đô thị loại 4, loại 5;
quy hoạch chi tiết xây dựng; tỷ lệ 1/500 các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2,
loại 3:

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ của cơ quan
thẩm định .
Người có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị có trách nhiệm thẩm định, phê duyệt theo đúng thời gian quy định và chịu
trách nhiệm trước pháp luật về nội dung thẩm định, phê duyệt.
6
e. Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được xem xét điều chỉnh khi có
một trong các trường hợp sau đây:
+ Quy hoạch chung xây dựng đô thị được điều chỉnh toàn bộ hoặc
điều chỉnh cục bộ có ảnh hưởng tới khu vực lập quy hoạch chi tiết xây
dựng ;
+ Cần khuyến khích thu hút đầu tư nhưng phải phù hợp với quy hoạch
chung xây dựng đô thị về phân khu chức năng;
+ Dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, trong thời gian 03 năm
không triển khai thực hiện được.
Khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, người có thẩm quyền phê
duyệt phải lấy ý kiến của nhân dân địa phương trong khu vực liên quan
đến quy hoạch điều chỉnh.
Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì
phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
7
1.5. Loại và cấp công trình
Các công trình xây dựng được phân thành loại và cấp. Loại công trình
xây dựng được xác định theo công năng sử dụng, bao gồm công trình dân
dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình
khác. Cấp công trình được xác định theo loại công trình căn cứ vào quy
mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng công trình và tuổi thọ công trình
xây dựng.

Mỗi loại công trình được phân thành 5 cấp gồm cấp đặc biệt, cấp I,
cấp II, cấp III và cấp IV.
1.6. Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: bao gồm hệ thống giao
thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp
nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác.
1.7. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội: bao gồm hệ thồng giao
thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp
nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác.
8
1.8. Thiết bị công trình và các thiết bị công nghệ
Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình bao gồm thiết bị công trình và
thiết bị công nghệ :
Thiết bị công trình là các thiết bị được lắp đặt vào công trình xây
dựng theo thiết kế xây dựng.
Thiết bị công nghệ là các thiết bị nằm trong dây chuyền công nghệ
được lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ.
1.9. Khảo sát xây dựng
a. Khảo sát xây dựng gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công
trình, khảo sát địa chất thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình và các
công việc khảo sát phục vụ cho các hoạt động xây dựng .
b. Khảo sát xây dựng chỉ được tiến hành theo nhiệm vụ khảo sát đã
được phê duyệt. Tài liệu về khảo sát xây dựng là một trong các căn cứ để
lập các loại đồ án quy hoạch xây dựng và thiết kế xây dựng công trình.
9
1.10. Điều kiện để khởi công xây dựng công trình
Công trình xây dựng chỉ được khởi công khi đáp ứng các điều kiện sau
đây: Có mặt bằng xây dựng; có giấy phép xây dựng đối với những công trình
theo quy định phải có giấy phép xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công của hạng
mục, công trình đã được phê duyệt (đối với công trình lập báo cáo kinh tế - Kỹ
thuật thì sau báo cáo được phê duyệt); có hợp đồng xây dựng; đủ nguồn vố để

đảm bảo tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự
án đầu tư xây dựng công trình; có biện pháp để dảm bảo an toàn, vệ sinh môi
trường trong quá trình thi công xây dựng.
1.11. Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình
a. Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án.
Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư xây
dựng công trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư xây
dựng công trình. Đối với dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập phương án
hoặc dự án tái định cư và thực hiện trước khi giải phóng mặt bằng xây dựng.
Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết
xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt. Thời hạn giải phóng
mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo nhu cầu tiến độ thực hiện dự án đã được
phê duyệt hoặc quy định của người có thẩm quyền.
10
b.Việc bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng phải đảm bảo lợi ích
của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có liên
quan. Đối với nhà ở của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở mới ổn
định, có điều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm,
ổn định cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác giữa các bên liên quan trong trường hợp đền bù tài sản để giải
phóng mặt bằng xây dựng.
c. Các công trình hạ tầng kỹ thuật trong đô thị thì phương án giải
phóng mặt bằng phải đảm bảo vừa xây dựng được công trình mới, vừa
chỉnh trang được các công trình mặt phố theo quy hoạch chi tiết xây dựng
được duyệt; đảm bảo nhà nước điều tiết được giá trị chênh lệch về đất
sau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công trình.
11
1.12. Các hành vi bị cấm trong hoạt động xây dựng
a. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công
trình lấm chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi đê điều, năng

lượngm khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác
theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình có nguy cơ lở đất, lũ quét,
trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
b. Nhà thầu xây dựng bố trí cán bộ quản lý, người trực tiếp chỉ huy thi công
không đủ năng lực hành nghề xây dựng, tương ứng với loại, cấp công trình.
c. Nhận thầu thi công xây dựng công trình vượt quá năng lực hoạt động xây
dựng theo quy định.
d. Cho mượn danh nghĩa nhà thầu, sử dụng danh nghĩa nhà thầu khác để
hoạt động xây dựng.
đ. Triển khai thi công xây dựng công trình không đúng với các cam kết
theo hồ sơ dự thầu và hợp đồng giao nhận thầu xây dựng công trình.
12
e. Thi công xây dựng bộ phận công trình, công trình xây dựng không có
giấy phép xây dựng hoặc sai giấy phép xây dựng; Không có thiết kế được
duyệt hoặc sai thiết kế xây dựng được duyệt.
g. Thực hiện không đúng quá trình, quy phạm xây dựng gây lún, rạn nứt
các công trình lân cận.
h. Không có biển báo công trường theo quy định; không có biển báo an
toàn; không có phương tiện che, chắn an toàn; không có hàng rào bảo vệ an
toàn.
i. Nhà thầu xây dựng có hành vi sử dụng kết quả kiểm tra vật liệu xây
dựng hoặc có kiện xây dựng của các phòng thí nghiệm chưa được lập chuẩn.
k. Sử dụng vật liệu xây dựng; sử dụng cấu kiện xây dựng; sử dụng thiết kế
công nghệ nhưng không có chứng chỉ xuất xứ, chứng nhận đủ tiêu chuẩn chất
lượng theo quy định.
l. Không có hệ thống quản lý chất lượng, không tổ chức giám sát thi công
xây dựng, thi công không đúng thiết kế, thi công không đúng quy chuẩn xây
dựng, tiêu chuẩn xây dựng làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình.
m. Nghiệm thu khống, nghiệm thu sai khối lượng, làm sai lệch giá trị
thanh toán, quyết toán.

13
2. Những vấn đề của luật đất đai liên quan tới dự án đầu tư xây
dựng công trình.
2.1. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình.
a. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao
đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Dự án được phê duyệt.
14
b. Để có đất phục vụ cho việc khảo sát lập dự án chính phủ đã ban hành
Nghị quyết số 59/2007/NQ-CP ngày 30/11/2007 về một số giải pháp xử lý
những vướng mắc trong hoạt động đầu tư xây dựng và cải cách một số thủ tục
hành chính theo đó chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư
các dư án khi có chủ trương đầu tư hoặc sau khi được đăng ký hoặc sau khi
được cấp giấy chứng nhận đầu tư mà phù hợp với quy hoạch: quy hoạch phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
khu vực dự án, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nghành hoặc quy hoạch sản
phẩm thì được vào khu vực đó để tiến hành việc điều tra, khảo sát, đo đạc xây
dựng diện tích đất để lập dự án.
c. Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu
tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không
phải là dự án có vốn dự án đầu tư nước ngoài do Sở tài nguyên và môi trường
chủ trì, phối hợp với các Sở, Ban, Ngành có liên quan đến thẩm định về nhu

cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xé hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp
luật về đầu tư.
d. Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, Thành phố trực
thuộc TW xét duyệt.
15
2.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
a. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, giao
đất đối với tôn giáo, giao đất cho thuê đất đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
b. UBND huyện quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, giao đất cộng đồng dân cư.
c. UBND cấp xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quý đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Điều
đáng lưu ý là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền.
16
2.3. Tài chính về đất đai
a. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất có nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước các
khoản kinh phí, phí, lệ phí thuế theo quy định bao gồm: tiền sử dụng đất trong
các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do nhà nước giao đất
cho thuê, thuế sư dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền
thu từ việc sử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho nhà nước
khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý,
sử dụng đất đai.
b. Tiền sử dụng đất

-
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước
được tính trên cơ sở diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Diện tích
đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử
dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo
quy định của Chính phủ. Giá đất tính theo tiền sử dụng đất trong trường hợp
đấu giá đấu, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá. Thời
hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất. 17
- Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi sử dụng đất vào mục đích
sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, sử dụng đất
để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc lĩnh
vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao, thực hiện chính sách nhà
ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng
bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn; nhà máy xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch sử dụng đất để xây
dựng nhà trung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá
sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai...
Người sử dụng đất mà nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
được giảm tiền sử dụng đất khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất,
kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, khi được nhà nước
giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch .
18
c. Tiền thuê đất.
- Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước
theo hợp đồng thuê đất. Tiền thuê đất thu một năm bằng diện tích thuê nhân
với đơn giá thuê đất.
- Miễn, giảm tiền thuê đất.
- Người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất được miễn tiền thuê đất

đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư
tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án sử dụng đất xây dựng nhà
chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp; dự án sử dụng đất xây
dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; dự án sử dụng đất
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc
lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, khoa học công nghê, dự án
gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động được miễn tiền
thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạm
ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giáy phép đầu tư hoặc cấp
giấy phép kinh doanh. Người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để sử
dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng
vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn
bất khả kháng... được giảm tiền thuê đất.
19
d. Thuế sử dụng đất
Cơ sỏ pháp lý của vấn đế này hiện nay vẫn là Pháp lệnh thuê nhà đất ban
hành năm 1992 và được sửa đổi năm 1994. Bất hợp lý lớn nhất là thuế đối với
đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất. Căn cứ tính thuế là diện tích
đất, giá đất tính thuê và thuế xuất. Tuy nhiên thuế sử dụng đất đối với đất ở
tính theo thuế nhà đất còn ở mức thấp. Về mặt kinh tế, cùng với việc xóa bỏ
bao cấp nhà ở thì khi đưa bất động sản (nhà, công trình) vào kinh doanh thì
mức thuế đó đang khuyến khích đầu cơ tích trữ. Việc đánh thuế lũy tiến chưa
thực hiện được, đặc biệt là việc đánh lũy tiến ở mức cao vào diện tích đất
được giữ nhưng không sử dụng.
20
2.3. Giá đất
Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch
về quyền sử dụng đất.

Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:
a. Do UBND cấp tỉnh quy định giá: căn cứ vào nguyên tắc định giá đất,
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy
định, UBND cấp tỉnh quy định,UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa
phương. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được
công bố công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.
b. Giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất: nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các
trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho
đầu tư xây dựng cho kết cấu hạ tầng sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ
sở sản xuất, kinh doanh. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu
thầu dự án có sử dụng đất không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW quy định.
21
c. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đât với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do UBND cấp tỉnh công bố được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền
sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đât không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá
trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sơ đồ đất, lệ phí trước
bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà
nước.
22
2.4. Thu hồi đất; bồi thường; tái định cư liên quan tới dự án đầu tư
xây dựng công trình.

Các trường hợp thu hồi đất:
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng trong các trường hợp: sử dụng đất cho mục
đích quốc phòng, an ninh, sử dụng đất để xây dựng trụ sở, cơ quan công trình
sự nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất để
xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; sử dụng đất
để xây dựng các công trình công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh; sử
dụng đất để chỉnh trang, phát triển khu đô thị và khu dân cư nông thôn; sử
dụng đất cho các cơ sở tôn giáo.
23
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong các
trường hợp: Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế; Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh, dich vụ, du lich thuộc nhóm A theo quy định của Pháp luật về đầu tư
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà
dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế; sử dụng đất để sử dụng các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát
triển chính thức (ODA); sử dụng đất để thực hiện dự án có 100% vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho
phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
-
Trường hợp thuê đất của người đang sử dụng đất thì người thuê đất không
được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hơn nữa, pháp luật về đất đau
nghiêm cấm không được chuyển mục đích sử dụng đối với đất đã giao để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
xây dựng khu công nghiệp, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp sang mục đích xây dựng kinh doanh nhà ở.
24
2.5. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

a. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình thì có mục đích kinh doanh thì
Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công
trình chủ trì phối hợp với UBND cấp có thẩm quyền tổ chức giải phóng mặt
bằng; đối với dự án đầu tư xây dựng công trình không có mục đích kinh
doanh, phục vụ cho cộng đồng thì Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng xây
dựng do UBND cấp có thẩm quyền chủ trì phối hợp với chủ đầu tư xây dựng
công trình tổ chức giải phóng mặt bằng.
b. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
UBND cấp tỉnh trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái định cư trước
khi thu hồi đất để bồi thườn bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà
phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án
trên cùng 1 địa bàn với điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước
đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vưc nông thôn,
trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi
thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh
lệch đó.
25