Bài giảng quản lý dự án - P2.2

Chuyên đề 2. Tổng quan về công tác
định giá xây dựng
2.1 Tổng quan về định giá xây dựng
2.1.1. Khái niệm về giá và công tác định giá công trình xây dựng
2.1.2. Đặc điểm của giá và công tác định giá sản phẩm xây dựng
2.1.3. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dưng
2.2. Nội dung và công tác định giá xây dựng
2.3. Những đặc điểm của sản phẩm và quá trình xây dựng ảnh hưởng đến vấn
đề định giá công trình xây dựng
2.3.1. Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của sản phẩm xây dựng
2.3.2. Đặc điểm của tổ chức xây dựng
2.4. Chế độ hành nghề kỹ sư định giá xây dựng, tư vấn quản lý chi phí
2.4.1. Chế độ hành nghề tư vấn quản lý chi phí và kỹ sư định giá xây dựng

2.4.2 Yêu cầu và các phẩm chất, kỹ năng cần có của người kỹ sư định giá
2.5 Mối quan hệ giữu giá xây dựng công trình với thời gian xây dựng công
trình và chất lượng công trình
2.5.1. Mối quan hệ giữa độ dài thời gian và chi phí xây dựng công trình
2.5.2. Tích hợp giữa thời gian chất lượng công trình
2.6 Quản lý công tác định giá xây dựng
Câu hỏi ôn tập

2.1 Tổng quan về định giá xây dựng
2.1.1. Khái niệm về giá và công tác định giá công trình xây dựng
Theo học thuyết Mác Lê nin , bất kỳ một loại hàng hoá nào đều có một
giá trị. Giá trị hàng hoá là lượng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo
ra sản phẩm hàng hoá đó. Giá trị hàng hóa được cấu thành từ hai bộ phận:
phần chi phí sản xuất để tạo ra sản phẩm hàng hoá( gồm giá trị lao động vật
hoá như nguyên liệu, khấu hao thiết bị.. và phần giá trị lao động như lương
công nhân, cán bộ ) và phần giá trị thặng dư do lao động sống tạo ra.

Giá trị hàng hoá là biểu thị bằng tiền của giá trị. Giá cả sẽ xoay quanh giá
trị tuỳ thuộc vào quy luật cung cầu của thị trường.
Giá thành sản phẩm của hàng hoá là tập hợp nhưng chi phí sản xuất để tạo
thành sản phẩm hàng hoá đó.

Thông thường, đối với những sản phẩm hàng hoá thông thường,nhà sản xuất
căn cứ từ những chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân
tích khách hàng để định ra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản
phẩm để điều chỉnh giá cho phù hợp. Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị
hiếu của mình và cảm nhận sự tương xứng giữa số tiền mà họ bỏ ra với giá trị
sử dụng để mua.
Rõ ràng, giá cả hàng hoá phải được xem xét dưới các giác độ khác nhau:
* Dưới giác độ của người mua( khách hàng) : Giá cả là chi phí của người
mua phải bỏ ra( số tiền dự kiến )để nhận được quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng hàng hoá hay dịch vụ mà mình muốn, được xác định từ sự hình dung về
giá của người mua và được tính toán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị trường.
Giá dưới giác độ người mua được dùng để chuẩn bị ngân quỹ và không chế
giá trong đàm phán, mua bán

*Dưới giác độ người bán: giá cả là mức tiền mà người bán mong
muốn nhận được từ ngưòi mua khi trao quyền sở hữu hoặc sử dụng
hàng hoá, dịch vụ của mình cho khách hàng
Theo quy luật thị trường người mua luôn luôn mong muôn mua rẻ
và người bán luôn luôn muốn bán đắt, vì vậy có thể coi giá là nơi
gặp gỡ giữa cung và cầu, là mức thống nhất giữa bên mua và bên
bán
Đối với sản phẩm xây dựng, do đặc thù là một sản phẩm hàng hoá
có giá trị lớn, liên quan đến nhiều người và được bán trước khi sản
xuất, vì vậy trước khi mua sản phẩm xây dựng, người mua có một
khoảng ước lượng về giá để lựa chọn, quyết định và chuẩn bị ngân

quỹ. Các nhà sản xuất (các nhà thầu) cũng cần phải tính toán nhằm
xác định ra giá mà nhà thầu mong khách trả tiền căn cứ vào yêu cầu
sử dụng nêu trong Hồ sơ mời thầu

, vào khả năng tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý và ý đồ kinh doanh của
mình.

Giá xây dựng công trình là mức chi phí mà chủ đầu tư và nhà thầu thi công
xây dựng công trình thống nhất thông qua hợp đồng xây dựng để xây dựng mới,
cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình sản phẩm xây dựng

Do đặc điểm của sản phẩm và sản xuất xây dựng mỗi công trình có giá trị
riêng được xác định bằng phương pháp lập dự toán xây dựng nội dung chủ
yếu của công tác định giá sản phẩm

Định giá sản phẩm xây dựng là quá trình dự kiến ( dự toán) chi phí xây
dựng công trình của chủ đầu tư, nhà thầu, trên cơ sở đó thống nhất với nhau
thông qua ký kết hợp đồng thi công xây dựng công trình và thanh toán, quyết
toán vốn đầu tư xây dựng công trình.

2.1.2. Đặc điểm của giá và công tác định giá sản phẩm
Giá cả sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của sản phẩm xây dựng và
tổ chức quản lý xây dựng. Giá cả sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau :
a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của chủ
đầu tư, vào địa điểm xây dựng, biện pháp tổ chức thi công của từng công
trình cụ thể
Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựngnên khác với các sản phẩm công
nghiệp được sản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây
dựng không thể định trước hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác
định cho từng trường hợp cụ thể

b) Giá của sản phẩm xây dựng được tính toán trên cơ sở định trước, phương
pháp tính toán giá và định mức, đơn giá thống nhất để tính giá toàn bộ công
trình

c) Quá trình hình thành sản phẩm xây dựng được bắt đầu từ khi lập các Hồ sơ
dự án đầu tư đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao và đưa vào
sử dụng. Trong quá trình đó sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có tên gọi
khác nhau như :Tổng mức đầu tư, dự toán, giá gói thầu, giá dự thầu,giá đề nghị
trúng thầu, giá hợp đồng, giá quyết toán công trình. Các chỉ tiêu giá xây dựng
này được tính toán trên các căn cứ khác nhau, theo các phương pháp khác nhau
và được sử dụng với các mục đích khác nhau. Mức độ chính xác của các chỉ tiêu
giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạn của quá trình đầu tư và xây dựng.

d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu được hình thành thông qua đấu thầu và thư
ơng thảo hợp đồng kinh tế. Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu tư đóng vai trò là
người mua, nhà thầu đóng vai trò là người bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp
đồng thi công xây dựng công trình. Trong quá trình này, chủ đầu tư giữ vai trò
quyết định đối với mức giá đấu thầu

e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nước cấp thì việc hình
thành giá cả các công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành như việc
vận dụng các định mức, đơn giá, phương pháp tính toán chi phí cũng như các
qui dịnh liên quan

2.1.3 Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng
Do đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm
xây dựng do đó công tác định giá sản phẩm ( công tác dự toán) có vai trò quan
trọng đối với chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền
* Trên phương diện của chủ đầu tư công tác dự toán có vai trò sau :
- Giúp cho chủ đầu tư biết được số vốn đầu tư cần thiết trước khi thi công

- Là căn cứ để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu tư, ký hợp đồng giữa chủ đầu tư
và nhà thầu, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư
- Là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả Kinh tế kỹ thuật và so sánh, lựa
chọn phương án đầu tư.
- Là cơ sở để tính các chi phí cho công tác tư vấn xây dựng công trình: chi phí
cho lập dự án đầu tư xây dựng công trình, thiết kế, thẩm định

- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoặch hàng năm và kế hoạch dài hạn.
- Là cơ sở để chủ đầu tư giám sát giá thành trong quá trình xây dựng .
*Trên phương diện nhà thầu :
- Là cơ sở để biết doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp nhận được từ việc xây
dựng công trình.
- Tổ chức đúng đắn việc xây dựng và thu được hiệu quả kinh tế cao
- Tiết kiệm được lao động tiền vốn, vật tư và rút ngắn được thời gian xây dựng
công trình
- Là cơ sở cho lập kế hoạch sản xuất hàng năm và kế hoạch dài
hạn của doanh nghiệp.
- Là cơ sở cho việc hạ giá thành.
- Là cơ sở cho việc đánh giá chế độ hạch toán kinh tế

* Trên phương diện quản lý nhà nước:
-
Là cơ sở để lập kế hoạch vốn hàng năm, kế hoạch giải Ngân, huy động vốn
-
Là căn cứ cho việc thanh tra, giám sát, kiểm toán nhà nước
-
Sử dụng cho công tác quảnlý vĩ mô : Đánh giá hiệu quả đầu tư của từng
vùng, lãnh thổ, ngành kinh tế, sử dụng số liệu cho thống kê tổng hợp
* Trên phương diện nhà tài trợ, các tổ chức cho vay vốn:
-

Là cơ sở cho nhà tài trợ cấp phát vốn
-
Đánh giá hiệu quả đầu tư xây dựng từ đó đưa ra các quyết định cho việc tài
trợ
* Trên các phương diện khác: Sản phẩm của công tác dự toán là căn cứ giám
sát hiệu quả của dự án đầu tư

2.2 Nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá xây dựng
Công việc mà kỹ sư định giá thường làm là nhưng công việc của
người quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Nội dung, nhiệm vụ của công
tác định giá xây dựng có thể chia làm 3 giai đoạn
Giai đoạn dự kiến chi phí xây dựng( lập dự toán):
- Phía chủ đầu tư hình thành các loại dự toán như tổng mức đầu tư sơ
bộ, tổng mức đầu tư, dự toán/ tổng dự toán, dự toán chi phí xây dựng
công trình .
- Phía nhà thầu, trên cơ sở hồ sơ mời thầu hình thành dự toán dự thầu
Giai đoạn đấu thầu:
Trong quá trình chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng công trình
ký kết hợp đồng, nội dung, nhiệm vụ của công tác định giá là hướng
thương thảo về hợp đồng và phương thức thanh toán