Kinh doanh bất động sản 3

Hợp tác xã nhà ở - Mô hình quản lý nhà ở
ời thu nhập thấp
u cầu nhà ở cho người l
phù hợp với ngư
Hiện nay, nh ao động rất
lớn, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập
hà nước lại không trực tiếp đầu
tư xây dựng nhà ở nên việc thiếu nhà ở cho
đã được hình thành vào đầu năm 2005 là sự hợp tác giữa Trung
tâm về Hợp tác xã (HTX) nhà ở của Thuỵ Điển (viết tắt là KFPC) với Liên minh Hợp tác xã
thì phải gia nhập một hợp tác xã nhà ở.
Các Hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu
thấp. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để người thu
nhập thấp có thể mua được nhà trong bối cảnh
giá nhà rất cao như hiện nay. Chương trình nhà
ở cho người thu nhập thấp đã triển khai từ năm
2003 nhưng tiến trình này còn quá chậm. Hầu
hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng vào xây
dựng nhà ở thương mại để bán, rất ít doanh
nghiệp quan tâm đến việc đầu tư xây dựng nhà ở
để bán trả góp hoặc cho thuê, phục vụ đối tượng
thu nhập thấp.
Trong khi đó, N
những đối tượng có thu nhập thấp đã làm cho
tình hình trở nên nan giải. Theo số liệu thống kê
với mức thu nhập bình quân hàng tháng của cán
bộ, công nhân viên khoảng 1,075 triệu
đồng/tháng/người thì mong muốn có được một
ngôi nhà là mơ ước quá xa.
Dự án do Thuỵ Điển đề xuất
nhà ở Việt Nam (VCA) về vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Việt Nam. Liệu

mô hình Hợp tác xã nhà ở có phải là một giải pháp về nhà ở và liệu giải pháp này có được
thực thi một cách hữu hiệu ở Việt Nam hay không?
Ở Thuỵ Điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở
và không vì lợi nhuận. Nhà ở của Hợp tác xã nhà ở hiện nay chiếm từ 18 -20% trên thị
trường nhà ở, góp phần hiện đại hoá nhà ở Thuỵ Điển. Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm nhà ở
Thuỵ Điển (HSB) đã xây dựng 7% tổng số căn hộ ở Thuỵ Điển với khẩu hiệu “Chúng tôi
không chỉ xây nhà mà còn xây hạnh phúc”. HSB đã đưa đến cho dân cư Thuỵ Điển một lợi
ích lâu dài. Đó là việc hoàn thiện và quản lý về nhà ở, tạo môi trường thân thiện, quan tâm
nhiều dến điều kiện sống của người dân. Cũng là hình thức Hợp tác xã nhà ở nhưng ở
Philippine và ở một số nước Nam Âu thì đó chỉ là một nhóm người tập trung lại, hợp thành
một hợp tác xã xây dựng nhà ở, bán cho người tiêu dùng, thu lợi nhuận và hết trách nhiệm.
Mô hình Hợp tác xã nhà ở của Thuỵ Điển mang tính bền vững hơn so với việc xây dựng
công trình nhà ở bán như ở một số nước trên. Thực tiễn ở các nước trên thế giới cho thấy,
1
việc xây những khu nhà mới đều dựa vào các nghiệp đoàn trong việc xây dựng nhà ở. Các
nghiệp đoàn này tài trợ, cấp kinh phí để xây dựng những khu nhà, sau đó chuyển giao lại cho
Hợp tác xã nhà ở tại địa phương, nơi mà các cá nhân trong khu nhà này hợp lại thành các
thành viên của hợp tác xã. Thông thường, Hợp tác xã nhà ở địa phương bao gồm từ 100 đến
120 thành viên tham gia vào việc duy tu, bảo dưỡng khu nhà mình đang sống với mức đóng
góp hàng tháng đã được quy định. Mô hình khác cũng được áp dụng là mô hình tự xây nhà.
Đó là một nhóm người hợp lại, tự huy động vốn và thành lập ra Hợp tác xã nhà ở. Họ cùng
nhau bảo dưỡng, duy tu và sửa chữa khu nhà. Mô hình Hợp tác xã nhà ở này phổ biến ở các
nước Châu Mỹ La tinh và Nam Mỹ.
Vậy mô hình nào phù hợp với Việt N
am?. Điều đó còn tuỳ thuộc vào điều kiện nước ta hiện
nay. Theo đề xuất của các chuyên gia Thuỵ Điển “Hợp tác xã nhà ở sẽ trở thành một trong
ục và lâu dài cho xã viên với giá thấp có thể được;
.
ên minh HTX nhà ở
quốc gia (NHF). HCU được tổ chức ở cấp tỉnh (thành phố), chịu trách nhiệm vận động thành

những tổ chức cung cấp nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp đặc biệt chú trọng đến các
gia đình trẻ ở Việt Nam “ . Hợp tác xã nhà ở là một tổ chức kinh tế - xã hội được thành lập
nhằm mục đích:
- Cung cấp nhà ở liên t
- Cung cấp cácc dịch vụ tốt nhất cho xã viên với giá thích hợp nhất;
- Đảm bảo một môi trường tự nhiên và xã hội tốt trong khu vực nhà ở
Liên minh HTX nhà ở cấp tỉnh, thành phố (HCU) là thành viên của Li
lập các HTX nhà ở cơ sở (LHC), trợ giúp kỹ thuật và dịch vụ cần thiết cho LHC, HCU chịu
trách nhiệm quản lý chương trình tiết kiệm nhà ở, kiểm tra các hoạt động tài chính kế toán
của HTX nhà ở cơ sở.


2
Liên minh HTX Việt Nam (VCA) cung cấp tư vấn pháp lý, trợ giúp kỹ thuật, giúp HCU và
LHC làm việc với ngân hàng và các cơ quan nhà nước liên quan, có trách nhiệm kiểm tra
các hoạt động tài chính của HCU và LHC. VCA đóng vai trò quan trọng trong việc vận động
thành lập các HTX nhà ở tại Việt Nam, phối hợp chặt chẽ với Liên minh HTX cấp tỉnh
(thành phố) để khởi xướng và vận động thành lập Liên hiệp HTX nhà ở cấp tỉnh (thành phố)
và HTX nhà ở cơ sở đầu tiên.
HTX nhà ở cơ sở (LHC) chịu trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở và cung cấp các dịch vụ
cho xã viên. Việc đề ra quyết định tại HTX cơ sở được thực hiện tại đại hội xã viên theo
nguyên tắc một người một phiếu. Ban quản trị HTX nhà ở cơ sở được bầu tại đại hội xã
viên, tuỳ thuộc vào quy mô của HTX, ban quản trị có từ 3 đến 5 người. Cách làm này cũng
giống như cách bầu Ban quản trị quản lý nhà chung cư trong Luật Nhà ở mới ban hành.
Nhưng ở đây đã có sự hình thành và làm việc một cách có hệ thống từ trên xuống dưới, từ
Liên minh HTX nhà ở Việt Nam tới Liên minh HTX nhà ở tỉnh (thành phố) rồi tới HTX nhà
ở cơ sở nên đảm bảo tính chặt chẽ và linh hoạt hơn.
HTX nhà ở cơ ở (LHC) ngoài chức năng quản lý khu vực nhà ở và phát triển các dịch vụ cơ
bản cho xã viên như: bảo dưỡng khu nhà ở và cơ sở hạ tầng cho khu nhà, hệ thống cấp nước
được xem như là một tổ chức tiết kiệm lâu dài phù hợp với

ệm để dành cho con cháu của mình, tạo
ểu hàng tháng: 300.000VNĐ
100.000VNĐ = 1 điểm/tháng
s
và nước thải, hệ thống thu gom rác thải, hệ thống chiếu sáng công cộng, an ninh, bảo vệ, vận
hành và bảo dưỡng công trình công cộng, dịch vụ giặt là, cung cấp các dịch vụ khác như nhà
trẻ, mẫu giáo, dịch vụ cá nhân như gửi xe máy, ô tô, điện, ga, điện thoại, truyền hình cáp,
internet và một số dịch vụ khác mà còn phát triển mối quan hệ tốt với chính quyền địa
phương và cộng đồng.
Ngoài ra, mô hình HTX nhà ở
đối tượng có thu nhập thấp là bởi:
Thứ nhất: Các thành viên trong khu nhà đều là những thành viên tham gia tiết kiệm để có
quyền mua nhà của Hợp tác xã nhà ở.
Thứ hai: Để duy trì đượpc chất lượng của các khu nhà, phí dịch vụ hàng tháng của xã viên sẽ
đưa vào quỹ tiết kiệm dự trữ dành cho việc duy tu bảo dưỡng khu nhà.
Thứ ba: Xã viên trong Hợp tác xã nhà ở có thể tiết ki
điều kiện cho họ mua nhà của hợp tác xã nhà ở trong tương lai.
Người mua nhà tại Hợp tác xã nhà ở sẽ được ưu tiên mua các căn hộ của Hợp tác xã nhà ở
khi có đủ số điểm cần thiết với mức độ tiết kiệm tối thiểu và tối đa đóng góp hàng tháng. Cụ
thể như sau:
- Số tiền tiết kiệm tối thiểu hàng tháng: 100.000VNĐ
- Số tiền tiết kiệm tối thi
- Cách tính điểm:
3
200.000VNĐ = 2 điểm/tháng
300.000VNĐ = 3 điểm/tháng
hấp ngân hàng để vay ưu đãi với mức vay 70% tiền mua nhà sau này. Nguyên
tắc mua và bán nhà ở trong Hợp tác xã nhà ở cũng được quy định rất rõ rằng. Quyền ưu tiên
chương trình tiết kiệm nhà ở. Hợp tác
xã cơ sở thảo thuận trước 5 đến 10% tổng số căn hộ sẽ được phân phối cho thành viên tập

c thành viên chương trình tiết kiệm,
những người có đủ số điểm tối thiểu 180 điểm. Nếu như xã viên trong Hợp tác xã nhà ở cơ
ì họ bán cho Hợp tác xã cơ sở. Khi Hợp tác xã cơ sở mua lại căn hộ, bán
cho các thành viên chương trình tiết kiệm tiếp theo thì giá bán được tính toán dựa trên giá thị
ơng đương với tỷ lệ hợp tác xã cơ sở áp dụng khi mua căn hộ
đó. Trường hợp Hợp tác xã cơ sở không mua, họ có thể bán nhà ra thị trường.
Hiện nay, cách thức tính điểm này đang được áp dụng trong mô hình Hợp tác xã nhà ở Gia
inh HTX nhà ở TP. HCM thành lập năm 2004) được xem là
ội. Hợp tác xã nhà ở Gia Phú cũng đã có kế hoạch
an tới. Về giá bán, do dự án được Hợp tác xã nhà ở
c quản lý nên giảm được rất nhiều chi phí, ít nhất giá
ến 10% nên khả năng sẽ thu hút được nhiều người có
những căn hộ
- Số điểm tối thiểu mỗi năm = 12 điểm
- Số điểm tối đa mỗi năm = 36 điểm
Các xã viên tích cực được 180 điểm thì sẽ được ưu tiên mua các căn hộ của Hợp tác xã nhà
ở và được cấp giấy chủ quyền sở hữu nhà. Hợp tác xã nhà ở cho phép xã viên dùng giấy sở
hữu nhà thế c
mua trước bao giờ cũng được dành cho thành viên của
thể hoặc đối tác bên ngoài. Số còn lại sẽ bán cho cá
sở muốn bán nhà th
trường trừ đi tỷ lệ chiết khấu tư
Phú - TP. HCM (thuộc Liên m
một mô hình rất thành công về nhà ở xã h
mở rộng mạng lưới xã viên trong thời gi
đầu tư và xây dựng đồng thời tổ chứ
bán sẽ thấp hơn giá thị trường từ 5 đ
thu nhập trung bình và thu nhập thấp mua nhà và tham gia vào việc tích điểm mua nhà sau
này.
Hà Nội và TP. HCM là hai đô thị lớn với mật độ dân số cao, nhu cầu về nhà ở cho người lao

đông lớn, nhà ở xã hội ra đời sẽ đáp ứng nhu cầu này, góp phần cải tạo cảnh quan đô thị, tạo
một bước mới trong công tác quản lý, quy hoạch đô thị. Theo ý kiến tôi, mô hình Hợp tác xã
nhà ở là một mô hình mới, rất hay từ xây dựng tới quản lý, minh bạch về tài chính, tránh
được tình trạng đầu cơ nhà, chắc chắn sẽ có hiệu quả trong tương lai. Hợp tác xã nhà ở ra
đời không chỉ quan tâm đến chất lượng công trình, đến kiến trúc, kết cấu của khu nhà mà
còn quan tâm tới môi trường sống xung quanh, thay đổi nếp sống “đèn nhà ai nhà nấy rạng”,
gắn kết con người trong một công đồng cùng chung tay xây dựng và bảo vệ khu nhà mà
mình đang sống. Điều quan trọng hơn cả là những người có thu nhập trung bình và thu nhập
thấp sẽ ngoài cơ hội được mua nhà trả góp còn có cơ hội tiết kiệm tiền để mua
cho con cháu mai sau.
Dương Thuỳ Nga
(Nguồn tin: Thông tin Kinh tế Xây dựng, số 2/2006)
4