Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

TRA INH HUN

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình

LUN VN THAC S LUT HOC

HA NI - 2017


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

TRA INH HUN

pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành ở tỉnh quảng bình
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THAC S LUT HOC

Ngi hng dõn khoa ho c: TS. NG THI BICH LIấU

HA NI - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

Trà Đình Huân


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mu ̣c các chƣ̃ viế t tắ t
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: NHƢ̃ NG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................................ 10
1.1.
Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất..... 10
1.1.1. Khái niệm đấ u giá quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t ............................................... 10
1.1.2. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất.......................................... 13
1.1.3. Phân loa ̣i và mô ̣t số đă ̣c thù trong đấ u giá quyền sử dụng đất .......... 17
1.1.4. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 19

1.2.
Khái niệm, đặc điểm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ...... 22
1.2.1. Khái niệm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất .......................... 22
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 24
1.3.
Nội dung của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............... 24
1.4.
Những yếu tố tác động đến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ..... 28
1.4.1. Nhƣ̃ng yế u tố mang tiń h chiń h tri ̣tác đô ̣ng đế n pháp luâ ̣t về
đấ u giá quyền sử dụng đất ................................................................. 28
1.4.2. Nhƣ̃ng yế u tố mang tính kinh tế - xã hội tác động đến pháp luật
về đấ u giá quyền sử dụng đất ............................................................ 31
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 34
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ THƢ̣C TIỄN THI HÀ NH PHÁP LUẬT VỀ
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈ NH QUẢNG BÌNH
........35
2.1.
Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ................... 35
2.1.1. Các quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất ................... 35


2.1.2.
2.1.3.
2.1.4.
2.1.5.
2.1.6.

Quy đinh
̣ về chủ thể tham gia đấ u giá quyền sử dụng đất ................ 36

Quy định về các hình thức, phƣơng thức đấu giá quyền sử
dụng đất ............................................................................................ 45
Quy đinh
̣ về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất .................. 47
Quy đinh
̣ về công chƣ́ng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là
quyền sử dụng đất ............................................................................. 52
Quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong đấu giá quyền
sử dụng đất ........................................................................................ 54

2.2.

Thực tiến thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Quảng Bình ........................................................ 54
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quảng Bình ....................... 54
2.2.2. Thƣ̣c tiễn thi hành pháp luâ ̣t về đấ u giá quyền sử dụng đất ở
Quảng Bình ....................................................................................... 57
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 72
Chƣơng 3: ĐINH
HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN TH IỆN
̣
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
, NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THƢ̣C HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .........................................................................73
3.1.
Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ..... 73
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất phải hƣớng
tới mu ̣c tiêu thúc đẩ y hoàn thiê ̣n thể chế kinh tế thi ̣trƣờng đinh
̣

hƣớng xã hội chủ nghĩa ..................................................................... 73
3.1.2. Trình tự, thủ tục của đấu giá quyền sử dụng đất phải rõ ràng,
công khai, minh bạch; trong mối quan hệ với hoàn thiện tổng thể
pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan ............. 74
3.1.3. Phải xem xét đến hiệu quả quản lí nhà nƣớc , đồ ng thời khuyế n
khích thúc đẩy xã hội hóa mạnh mẽ hoạt động bán đấu giá tài
sản nói chung, đấ u giá quyền sử dụng đất nói riêng ......................... 74
3.1.4. Đảm bảo kế thƣ̀a , phát huy các quy định của pháp luật phù
hơ ̣p, tiế n bô ̣, đồ ng thời đáp ứng yêu cầu của quá trình chủ động
hội nhập kinh tế quốc tế .................................................................... 75


3.2.
3.2.1.
3.2.2.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ........ 76
Hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất ....... 76
Hoàn thiện các quy định của pháp luật về phƣơng th ức đấu giá
quyền sử dụng đất ............................................................................. 77
3.2.3. Hoàn thiện quy định vềngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất........ 78
3.2.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thành lập doanh
nghiê ̣p đấ u giá tài sản ........................................................................ 79
3.2.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về công chứng hợp
đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất dùng để bảo
đảm thƣ̣c hiê ̣n nghiã vu ̣ dân sƣ̣, kinh tế ............................................ 80
3.2.6. Hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm trong đấu giá quyền
sử dụng đất ........................................................................................ 81
3.2.7. Hoàn thiện các quy định của pháp luâ ̣t về xƣ̉ lý các vấ n đề phát
sinh trong đấ u giá quyền sử dụng đất ............................................... 81

3.3.
Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất qua thƣ̣c tiễ
n thi hành ở tỉnh Quảng Bin
̀ h ...... 82
3.3.1. Thƣ̣c hiê ̣n rà soát tổ ng thể các quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t về đấ t
đai, thƣơng ma ̣i , đấ u giá tài sản đảm bảo thố ng nhấ t các quy
đinh
̣ trong đấ u giá quyền sử dụng đất ............................................... 82
3.3.2. Công khai quy trình và đơn giản hóa các thủ tục tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi cho các chủ thể khi tham
gia đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 83
3.3.3. Tăng cƣờng sƣ̣ phố i hơ ̣p chă ̣t chẽ giƣ̃a các cơ quan , tổ chƣ́c có
liên quan trong hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá quyền sử dụng đất ...................... 84
3.3.4. Đẩy ma ̣nh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất nâng cao nhâ ̣n thƣ́c và ý thƣ́c pháp luâ ̣t của
các tổ chức, cá nhân có liên quan trong đấu giáquyền sử dụng đất .... 85
3.3.5. Tăng cƣờng sƣ̣ lañ h đa ̣o của Đảng và quản lý của Nhà nƣớc đố i với
công tác bán đấ u giá tài sản nói chung và đấ u giá QSDĐ nói riêng
........ 86
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3................................................................................ 88
KẾT LUẬN .................................................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Ký hiệu

Diễn giải

1

CNH, HĐH

Công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa

2

HĐND

Hô ̣i đồ ng nhân dân

3

THPL

Thi hành pháp luâ ̣t

4

QSDĐ

Quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t

5

QPPL

Quy pha ̣m pháp luâ ̣t

6

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

7

UBND

Ủy ban nhân dân

8

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại hàng hóa đặc biệt trong nền
kinh tế thị trƣờng. Tính đặc biệt này do ba đặc điểm của đất quy định: đất là
tặng vật của tự nhiên; đất không mất đi khi đƣợc con ngƣời sử dụng nhƣ các
loại hàng hóa khác; số lƣợng đất là cố định, mọi nỗ lực của con ngƣời có thể
làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Tại Hô ̣i nghi ̣ lầ n thƣ́ bảy Ban Chấ p hành
Trung ƣơng khóa IX về tiế p tu ̣c đổ i mới chiń h s

ách, pháp luật về đất đai

trong thời k ỳ đầ y ma ̣nh CNH , HĐH đấ t nƣớc đã khẳ ng đinh
“…Đất đai là
̣
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá
đặc biệt” [20, tr.61].
Do tính chất đặc biệt của QSDĐ nhƣ vậy nên thị trƣờng bất động sản
nói chung, thị trƣờng đất đai nói riêng có cơ chế vận hành khác biệt với các
thị trƣờng khác và thể hiện qua các hình thức khác nhau. Văn kiê ̣n Đa ̣i hô ̣i đa ̣i
biể u toàn quốc lần thứ X đã nêu:
Phát triển thị trƣờng bất động sản , bao gồ m quyề n sƣ̉ du ̣ng
đấ t và bấ t đô ̣ng sản gắ n kiề n với đấ t : bảo đảm quyền sử dụng đất
chuyể n thành hàng hóa mô ̣t cách thuâ ̣n lơ ̣i

, làm cho đất đai trở

thành nguồ n vố n cho phát triể n , thị trƣờng bất động sản trong nƣớc
có sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực, có sức hấp dẫn các nhà
đầ u tƣ [18, tr.81] và Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất , đấ u
thầ u dƣ̣ án có sƣ̉ dụng đất [18, tr.86].
Ở nƣớc ta, để thể chế hóa các chủ trƣơng của Đảng về đấu giá QSDĐ,
Nhà nƣớc đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh trong hoạt động
này nhƣ: Bộ luật Dân sự năm 2005, năm 2015; Luật Đất đai năm 2003, năm

1


2013; Luật Thƣơng mại năm 2005; Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18

tháng 01 năm 2005 (Nghị định số 05/2005/NĐ-CP), Nghị định số 17/2010/NĐCP ngày 04 tháng 03 năm 2010 về đấu giá tài sản (Nghị định số 17/2010/NĐCP) và gần đây là Luật Đ ấu giá tài sản năm 2016 (có hi ệu lự c thi hành tƣ̀
ngày 01 tháng 7 năm 2017) và các Thông tƣ hƣớng dẫn thi hành . Tuy nhiên,
các quy đinh
̣ của pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam vẫn bộc lộ những
bất cập và hạn chế nhất định làm giảm tính hiệu quả trong hoạt động đấu giá
QSDĐ, ảnh hƣởng đế n quyền, lợi ích hợp pháp và rủi ro cho ngƣời trúng đấu
giá QSDĐ . Quá trình thƣ̣c hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ ở một số địa
phƣơng trong đó có tin
̉ h Quảng Biǹ h thời gian qua vẫn còn mô ̣t số ha ̣n chế ,
yế u kém ; tình trạng thông đồ ng, dìm giá vẫn còn xảy ra ; các tranh chấ p liên
quan đế n hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá QSDĐ vẫn còn tồ n ta ̣i , gây thiê ̣t ha ̣i đế n lơ ̣i ić h
của Nhà nƣớc , tâ ̣p thể và cá nhân liên quan ; sƣ̣ phố i hơ ̣p giƣ̃a các cơ quan có
liên quan trong hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá QSDĐ chƣa chă ̣t chẽ , thiế u đồ ng bô ;̣ viê ̣c
hƣớng dẫn triể n khai thƣ̣c hiê ̣n các văn bản QPPL về đấ u giá
thƣờng xuyên , đã phầ n nào ảnh hƣởng đế n nguyên tắ c phá

QSDĐ chƣa
p chế XHCN

trong THPL về đấ u giá QSDĐ. Chính vì vậy, việc nghiên cứu và đề xuất
hoàn thiện pháp luật về đấ u giá QSDĐ luôn là vấn đề mang tính cấp thiết và
tất yếu khách quan.
Xuất phát từ sự nhận thức trên, tác giả quyết định chọn đề tài “Pháp
luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành ở tỉnh Quảng
Bình” làm đề tài Luận văn thạc si ̃ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Ở Việt Nam, hiê ̣n đã có các công trình nghiên cứu khoa học về vấ n đề
này, tuy nhiên mỗi công trình nghiên cứu có những cách nhìn nhận khác
nhau, khai thác các khía cạnh khác nhau về đấ u giá QSDĐ. Hơn nữa, những
đòi hỏi thiết thực của thị trƣờng đối với bán đấu giá tài sản trong đó có đấ u

2


giá QSDĐ ngày càng trở nên cấp thiết qua từng năm. Do đó viê ̣c nghiên cứu
pháp luật về đấ u giá QSDĐ với những quy định của pháp luật hiện hành là
vấn đề cần thiết.
Cho đến nay, nghiên cƣ́u về vấn đề này đã đƣợc đề cập đến nhiều trong
các giáo trình của các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp phục vụ cho công
tác giảng dạy và trong các công trình nghiên cứu khoa học, luận án tiến sĩ,
luận văn thạc sĩ và các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành.
2.1. Các công trình đã nghiên cứu:
Cuố n “Giáo trình Luật Dân sự Viê ̣t Nam” của Trƣờng Đại học Luật Hà
Nô ̣i, do PGS.TS Đinh Văn Thanh và Ths . Nguyễn Minh Tuấ n chủ biên , Nxb
Công an nhân dân xuấ t bản năm 2007, trong đó đã nêu lên khái niê ̣m bán đấ u
giá tài sản; các loại chủ thể bán đấu giá tài sản; quyề n và nghiã vu ̣ của các chủ
thể bán đấu giá tài sản; quá trình bán đấu giá tài sản.
Cuố n “Hoàn thiê ̣n cơ chế điề u chỉnh pháp luật đấ t đai ở Viê ̣t Nam”
của TS . Nguyễn Cảnh Quý do Nxb Tƣ pháp xuấ t bản năm

,

2010, đã nghiên

cƣ́u nhƣ̃ng vấ n đề về lý luâ ̣n v ề cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai , trong đó
tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đƣa các các quy định của pháp luật
đấ t đai vào trong thƣ̣c tế cuô ̣c số ng thông qua các hiǹ h thƣ́c

thƣ̣c hiê ̣n pháp

luâ ̣t nhƣ tuân thủ phá p luâ ̣t đấ t đai, sƣ̉ du ̣ng pháp luâ ̣t đấ t đai, chấ p hành pháp
luâ ̣t đấ t đai và áp du ̣ng pháp luâ ̣t đấ t đai.
Sách chuyên khảo “Pháp luật về đấ u giá quyề n sử dụng đấ t ở Viê ̣t
Nam” của TS . Đặng Thị Bích Liễu , Nxb Chính tri ̣quố c gia xuấ t bản năm
2013, đã nêu lên nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n về đấ u giá QSDĐ nhƣ khái niê ̣m , đă ̣c
điể m, mục đích, vai trò của đấ u giá QSDĐ; sƣ̣ cầ n thiế t phải điề u chỉnh pháp
luâ ̣t đố i với đấ u giá QSDĐ; các yêu tố chi phố i pháp lu ật về đấu giá QSDĐ
nhƣ vấ n đề sở hƣ̃u về đấ t đai , quan điể m , đƣờng lố i , chính sách của Đảng và
Nhà nƣớc ta về phát triển kinh tế thị trƣờng , thị trƣờng QSDĐ và thị trƣờng
bấ t đô ̣ng sản.

3


Đề tài khoa ho ̣c cấ p bô ̣ “Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
nhằ m thúc đẩy thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” năm
2011 của Viện Khoa học pháp lý - Bô ̣ Tƣ pháp do TS. Võ Đình Toàn làm chủ
nhiê ̣m đề tài , đã đi sâu nghiên cƣ́u khái niệm, đă ̣c điể m , bản chất của bán đấu
giá tài sản ; cấ u trúc của pháp luâ ̣t về bán đấ u giá tài sản ; mố i quan hê ̣ giƣ̃a
pháp luâ ̣t bán đấ u giá tài sản và thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN.
Đề tài luâ ̣n án Tiế n si ̃ “Thực hiê ̣n pháp luật về đấ u giá quyề n sử dụng
đấ t ở các tỉnh Bắ c Trung bộ Viê ̣t Nam hiê ̣n nay”

của TS. Trầ n Tiế n Hải , đã

làm rõ thêm khái niệm, đă ̣c điể m về đấ u giá QSDĐ , nêu lên vai trò của đấ u
giá QSDĐ đố i vớ i quá trin
̀ h phát triể n kinh tế - xã hội; phân tić h làm rõ chủ
thể , nô ̣i dung và điề u kiê ̣n đảm bảo thƣ̣c hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ.
Bên ca ̣nh c ác công trình nghiên cứu chuyên sâu về đấ u giá QSDĐ, về

pháp luật và thƣ̣c hiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ nêu trên còn có các công
trình nghiên cứu sau:
Luâ ̣n văn tha ̣c si ̃ Luâ ̣t ho ̣c với đề tài “Bán đấ u giá quyề n sử dụng đấ t
trên đi ̣a bàn thành phố Hà Nội” của Ths . Nguyễn Vĩnh Diện; cuố n “Giáo
trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật” của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, do
GS.TS Lê Minh Tâm chủ biên, Nxb Công an nhân dân xuấ t bản năm 2008; bài
viế t “Lý luận và thực tiễn về đấ u giá quyề n sử dụng đấ t” của Ths. Nguyễn Thi ̣
Nga đăng trên Ta ̣p chí Luâ ̣t ho ̣c của Trƣờng Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t H à Nội số 5/2004;
bài viết “Vấ n đề đấ u giá quyề n sử dụng đấ t để thực hiê ̣n nghiã vụ” của tác giả
Lƣu Quố c Thái đăng trên Ta ̣p chí Khoa ho ̣c pháp lý , số tháng 4/2003; bài viết
“Bấ t cập trong thực hiê ̣n pháp luật về đấ u giá quyề n sử dụng đấ t”

của Ths.

Trầ n Tiế n Hải đăng trên Ta ̣p chí Dân chủ và Pháp luật, số 12/2013. Đây là các
tài liệu tham khảo quan trọng có liên quan tới đề tài luậnvăn.
2.2. Một số nhận xét, đánh giá về các công trình đã nghiên cứu
Nghiên cƣ́u các công triǹ h nói trên cho thấ y , các cuốn sách, bài viết, đề

4


tài, luâ ̣n án tiế n si ̃ , luâ ̣n văn tha ̣c si ̃ cơ bản tâ ̣p trung nghiên cƣ́u các vấ n đề :
Lý luận về QSDĐ để làm rõ khái niệm, đă ̣c điể m, bản chất của QSDĐ; nghiên
cƣ́u nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n và thƣ̣c tiễn pháp luâ ̣t về bán đấ u giá tài sản ; đánh
giá các QPPL về bán đấu giá tài sản hiện hành , nhấ t là nhƣ̃ng quy đinh
̣ còn
mâu thuẫn , chồ ng chéo , chƣa phù hơ ̣p với thƣ̣c tiễn ; phân tích, đánh giá các
quy đinh
̣ của pháp luâ ̣t hiê ̣n hành có nhƣ̃ng nô ̣i dung phù hơ ̣p , chƣa phù hơ ̣p,

nhƣ̃ng nô ̣i dung cầ n trao đổ i để có quan điể m thố ng nh ất trong quá triǹ h áp
dụng; đánh giá thực trạng THPL về đấ u giá QSDĐ ở mô ̣t số điạ phƣơng tƣ̀ đó
đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo THPL về đấ u giá QSDĐ.
Qua đó có thể thấy, dƣới góc độ pháp luật, cho đến nay đã có không ít
tác giả công bố các tác phẩm khoa học nghiên cứu của mình về lĩnh vực này.
Trong đó, có công trình nghiên cứu một vấn đề, khía cạnh, bộ phận hay cũng
có những công trình nghiên cứu một số quy định của pháp luật về đấu giá
QSDĐ với những phạm vi nghiên cứu về không gi an, thời gian khác nhau.
Tuy nhiên, chƣa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện, đầ y đủ
về các vấ n đề lý luâ ̣n và thƣ̣c tiễn

THPL về đấ u giá QSDĐ ở địa bàn tỉnh

Quảng Bình, nhấ t là sau khi Luâ ̣t Đấ t đai năm 2013 đƣơ ̣c ban hành.
2.3. Những vấ n đề cầ n tiế p tục nghiên cứu
Trên cơ sở kế thƣ̀a có cho ̣n lo ̣c kế t quả nghiên cƣ́u của các công trình
khoa ho ̣c đã khảo sát, tác giả tiếp tục đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp
luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ trong giai đoa ̣n hiê ̣n nay và thực tiễn thi hành ở tỉnh
Quảng Bình với các vấn đề:
Thứ nhấ t, tâ ̣p trung nghiên cƣ́u làm rõ hơn một số vấn đề lý luận cơ bản
về đấ u giá QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ. Trong đó, tâ ̣p trung luâ ̣n giải,
làm rõ hơn khái niệm, đă ̣c điể m, phân loa ̣i, nô ̣i dung đấ u giá QSDĐ, pháp luật
về đấ u giá QSDĐ; nhƣ̃ng yế u tố tác đô ̣ng đế n pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ nhƣ
yế u tố chin
́ h tri, ̣ yế u tố kinh tế, yế u tố xã hô ̣i trong giai đoạn hiện nay.

5


Thứ hai , tâ ̣p trung nghiên cƣ́u , đánh giá thƣ̣c tra ̣ng các quy đinh

̣ của
pháp luật về đấu giá QSDĐ , nhấ t là tƣ̀ sau khi Luâ ̣t Đấ t đai n ăm 2013 đƣơ ̣c
ban hành.
Thứ ba, nghiên cƣ́u, đánh giá làm rõ thƣ̣c tiễn thi hành pháp luật về đấ u
giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình . Trong đó , tâ ̣p trung phân tích , đánh giá nhƣ̃ng
kế t quả đa ̣t đƣơ ̣c , nhƣ̃ng khó khăn, vƣớng mắ c trong quá trình THPL về đấ u
giá QSDĐ trên điạ bàn tin
̉ h Quảng Bình.
Thứ tư, nghiên cƣ́u đề xuấ t các giải pháp hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về

đấ u

giá QSDĐ ở Việt Nam nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đấu giá
QSDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Bình nói riêng và cả nƣớc nói chung.
Tóm la ̣i, trên cơ sở pha ̣m vi nghiên cƣ́u, đánh giá kế t đa ̣t đƣơ ̣c và nhƣ̃ng
vấ n đề chƣa nghiên cƣ́u của các công triǹ h tham khảo có thể thấ y

, Đề tài

“Pháp luật về đấu giá QSDĐ và thực tiễn thi hành ở tỉnh Quảng Bình ” là
một công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu trên cơ sở những quy định của
pháp luật hiện hành và độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Đề tài luâ ̣n văn nhằm làm sáng tỏ hơn những vấn đề lý luận về đấu giá
QSDĐ và pháp luật về đấ u giá QSDĐ. Đồng thời, đánh giá thực tiễn THPL về
đấ u giá QSDĐ trên điạ bàn tin̉ h Quảng Biǹ h để chỉ ra những kết quả đã đạt
đƣợc cũng nhƣ những vấn đề còn tồ n ta ̣i, hạn chế, bất cập và những nguyên
nhân của tình trạng đó. Trên cơ sở đó, đƣa ra định hƣớng và đề xuất một số
giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về bán đấu giá QSDĐ ở

Việt Nam hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu làm rõ hơn những vấn đề lý luận về đấ u giá QSDĐ, pháp
luật về đấu giá QSDĐ, cụ thể làm rõ hơn khái niệm, đă ̣c điể m , nô ̣i dung của
pháp luật về đấ u giá QSDĐ.

6


- Phân tích, đánh giá thực tiễn THPL về đấ u giá QSDĐ ở tỉnh Quảng
Bình, cụ thể đánh giá nhƣ̃ng kế t quả đa ̣t đƣơ ̣c và những tồ n ta ̣i, hạn chế, bất
cập của các quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ trong quá trình tổ chức
THPL về đấ u giá QSDĐ.
- Trên cơ sở lý luâ ̣n và thƣ̣c tiễn , luâ ̣n văn đề xuất định hƣớng, giải
pháp cụ thể, phù hợp, có tính khả thi nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về
đấ u giá QSDĐ và nâng cao hiê ̣u quả hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá QSDĐ ở Viê ̣t Nam nói
chung và ở tin
̉ h Quảng Bin
̀ h nói riêng.
4. Đối tƣợng và Phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu các quan hê ̣ pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ , các quy định
hiện hành của pháp luật Việt Nam về đấ u giá QSDĐ trong mối tƣơng quan
với các quy định của pháp luâ ̣t khác có liên quan.
- Thực tiễn thi hành các quy định

của pháp luật về đấ u giá QSDĐ

trên điạ bàn tin
̉ h Quảng Bin

̀ h.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Do giới ha ̣n trong khuôn khổ

của luận văn thạc s ĩ, tác giả xác định

phạm vi nghiên cứu nhƣ sau:
Về nô ̣i dung nghiên cƣ́u:
- Nghiên cƣ́u làm rõ hơn mô ̣t số vấ n đề lý luâ ̣n cơ bản về đấ u giá
QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ.
- Nghiên cƣ́u thƣ̣c tra ̣ng các quy đinh
̣ của pháp luật về đấu giá QSDĐ.
- Nghiên cƣ́u, đánh giá thƣ̣c tiễn THPL về đấ u giá QSDĐ ở tỉnh Quảng
Bình trong thời gian qua.
- Nghiên cƣ́u đề xuấ t các giải pháp hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về đấ u giá
QSDĐ ở Viê ̣t Nam trong thời gian tới.
Về mặt thời gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến

7


đấ u giá QSDĐ tƣ̀ khi Luâ ̣t Đấ t đai năm 2003 có hiê ̣u lƣ̣c pháp luâ ̣t, nhấ t là sau
khi Luâ ̣t Đấ t đai năm 2013 đƣơ ̣c ban hành đế n nay.
Về mặt không gian: Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam
hiện hành về đấ u giá QSDĐ qua thƣ̣c tiễn thi hành trên điạ bàn tin̉ h Quảng Biǹ . h
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luâ ̣n văn đƣơ ̣c nghiên cƣ́u dƣ̣a trên cơ sở phép duy vâ ̣t biê ̣n chƣ́ng, duy
vâ ̣t lich
̣ sƣ̉ kế t hơ ̣p với các phƣơng pháp nghiên cƣ́u truyề n thố ng để làm rõ
hơn những nội dung cơ bản, chủ yếu của pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ, trong đó:

Chƣơng 1: Sƣ̉ du ̣ng phƣơng pháp phân tích, tổ ng hơ ̣p , phƣơng pháp
lịch sử để làm rõ hơn khái niệm, đă ̣c điể m, vai trò của đấ u giá QSDĐ và pháp
luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ.
Chƣơng 2: Sƣ̉ du ̣ng phƣơng pháp phân tích quy pha ̣m và phân tić h vu ̣
viê ̣c, phƣơng pháp so sánh pháp luâ ̣t để làm rõ thực trạng các quy định của
pháp luật về đấu giá n ói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng và việc thực hiện
các quy định đó trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Chƣơng 3: Sƣ̉ du ̣ng phƣơng pháp tổ ng hơ ̣p , phƣơng pháp so sánh pháp
luâ ̣t để đề ra các định hƣớng hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ và mô ̣t số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ.
6. Những đóng góp về khoa ho ̣c của luận văn
Thứ nhấ t, luận văn góp phần làm rõ thêm khái niệm, đă ̣c điểm về đấu giá
QSDĐ, pháp luật về đấ u giá QSDĐ; phân tích làm rõ hơn chủ thể, nô ̣i dung của
quan hệ pháp luật về đấ u giá QSDĐ; trình tự , điề u kiê ̣n tham gia đấ u giá
QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ hai , trên cơ sở nghiên cƣ́u , phân tích , đánh giá mô ̣t cách toàn
diê ̣n thƣ̣c ti ễn THPL về đấ u giá QSDĐ trên điạ bàn tỉnh Quảng Bình ; thông
qua nhƣ̃ng kế t quả đa ̣t đƣơ ̣c , nhƣ̃ng tồ n ta ̣i , yế u kém , chỉ ra những hạn chế,
bất cập của pháp luật về đấ u giá QSDĐ, tƣ̀ đó đƣa ra định hƣớng và đề xuất

8


một số giải pháp nhằm góp phầ n hoàn thiện các quy định của pháp luật về
đấ u giá QSDĐ.
7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa khoa học : Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần
hoàn thiện lý luận về đấ u giá QSDĐ và pháp luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ ; có giá trị
tham khảo cho những ngƣời làm công tác nghiên cứu, học tập, thƣ̣c hiê ̣n pháp
luâ ̣t và bảo vệ pháp luật.

Ý nghĩa thực tiễn: Ở mức độ nhất định, kết quả nghiên cứu của luận văn
góp phần nâng cao nhận thức , hiê ̣u lƣ̣c, hiê ̣u quả trong thƣ̣c hiê ̣n pháp luâ ̣t về
đấ u giá QSDĐ trên thƣ̣c tiễn . Giúp cho nhà quản lý , ngƣời tham gia đấ u giá
QSDĐ, các tổ chức thực hiện việc đấ u giá QSDĐ, ngƣời có QSDĐ đem ra đấ u
giá có những kiến thức cần thiết khi họ xác lập và thực hiện viê ̣

c đấ u giá

QSDĐ. Đồng thời, có thể làm tài liệu tham khảo trong thƣ̣c hiê ̣n chủ trƣơng xã
hô ̣i hóa hoa ̣t đô ̣ng bán đấ u giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng.
8. Kết cấu của luận văn
Luâ ̣n văn ngoài Lời cam đoan, Mục lục, Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục
tài liệu tham khảo, bố cu ̣c của Luâ ̣n văn đƣơ ̣cchia thành 3 chƣơng nhƣ sau:
- Chương 1: Nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n cơ bản về đấ u giá QSDĐ và pháp
luâ ̣t về đấ u giá QSDĐ.
- Chương 2: Thƣ̣c tra ̣ng pháp luâ ̣t về đ ấu giá QSDĐ và thực tiễn thi
hành pháp luật về đấu giá QSDĐ ở tỉnh Quảng Bình.
- Chương 3: Đinh
̣ hƣớng các g iải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá
QSDĐ và giải pháp nâng cao hiê ̣u quả thƣ̣c hiê ̣n pháp luật về đấu giá QSDĐ.

9


Chƣơng 1
NHƢ̃ NG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm đấ u giá quyền sử dụng đấ t

Mua bán tài sản là loại giao dịch phổ biến nhất diễn ra trên thực tế hiện
nay và đƣợc pháp luật công nhận là một loại hợp đồng dân sự thông dụng.
Mua bán tài sản có thể đƣợc thực hiện theo hiǹ h

thức thông thƣờng nhƣng

cũng có thể đƣợc thực hiện theo một quy trình đặc biệt là bán đấu giá. Xem
xét các quy định của pháp luật có thể thấy, đấu giá tài sản là loại giao dịch
đƣợc điều chỉnh bởi khá nhiều văn bản pháp luật nhƣ Bộ luật Dân sự năm
2005, năm 2015; Luật Thƣơng mại năm 2005; Luâ ̣t Đ ấu giá tài sản năm
2016; Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP. Đấu giá là
một trong những hình thức mua bán hàng hoá tƣơng đối phổ biến và có lịch
sử tƣ̀ lâu đời.
Theo Đa ̣i tƣ̀ điể n Bách khoa Viê ̣t Nam : “Đấ u giá là hình thức bán
những hàng hóa hoặc tài sản thườ ng thuộc loại đắ t tiề n , hàng hóa quý hiếm .
Người bán đặt mức giá chuẩn , những người mua trả giá từ thấ p đế n cao

,

hàng hóa được bán cho người mua trả giá cao nhất” [16, tr.136]
Theo Tƣ̀ điể n Luâ ̣t ho ̣c của Viê ̣n Khoa ho ̣c phá p lý , Bô ̣ Tƣ pháp: “Đấ u
giá tài sản thông qua trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người
trả giá cao nhất là người được quyền mua tài sản” [5, tr.31]
Theo Quy chế bán đấ u giá tài sản , ban hành kèm theo Nghi ̣đinh
̣ s ố
86/CP ngày 19 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ: “Bán đấ u giá là hình thức
bán tài sản công khai mà có nhiều người muốn mua tham gia trả giá theo thủ

10

tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhấ t và ít nhấ t bằng giá
khởi điểm là người được mua tài sản bán đấ u giá” [Đ.2]
Theo Luâ ̣t Đấ u giá năm 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài
sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và
thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49
của Luật này” [41, Đ.5]
Nhƣ vâ ỵ , dƣới nhiề u góc đô ̣ , tài liệu , văn bản pháp luâ ̣t đã xác đinh
̣ ,
đƣa ra các khái niê ̣m khác nhau song về bản chấ t của bán đấu giá tài sản là
không thay đổ i . Hoạt động bán đấ u giá tài sản chỉ xuấ t hiê ̣n khi tài sản đƣa
ra bán đấ u giá đƣơ ̣c nhiề u ngƣời quan tâm và tham gia , tƣ̀ đó mới xuấ t hiê ̣n
sƣ̣ ca ̣nh tranh giƣ̃a nhƣ̃ng ngƣời mua với nhau về giá bán tài sản , kế t quả đấ u
giá tài sản là ngƣời có tài sản sẽ bán đƣơ ̣c tài sản với giá cao

nhấ t , ngoài

mong muố n của họ (trong trƣờng hơ ̣p đấ u giá lên ). Quá trình đấu giá tài sản
đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n theo theo mô ̣t nguyên tắ c

, trình tự nhất định đảm bảo cho

viê ̣c đấ u giá đƣợc công khai , minh ba ̣ch , chính xác . Nhƣ vâ ̣y , có thể nói về
bản chất bán tài sản theo hình thức đấu giá tƣơng tƣ̣ nhƣ các hình thức bán
tài sản khác. Tuy nhiên , giƣ̃a bán tài sản theo hình thức đấu giá với bán tài
sản theo các hình thức thông thƣờng có một số khác biệt :
Về xác định giá tài sản: Bán tài sản thông qua đấu giá , ngƣời bán đinh
̣
ra giá khởi điểm, những ngƣời mua có nghiã vu ̣ trả giá và ngƣời mua đƣơ ̣c tài
sản là trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi đi ểm; đố i với bán tài sản thông

thƣờng thì giá bán đƣơ ̣c ngƣời bán xác định trƣớc , nhƣ̃ng ngƣời mua tài sản
sẽ trả giá theo giá đã niêm yết.
Về cạnh tranh của ngƣời mua: “sự cạnh tranh về giá diễn ra giữa
những người mua (tham gia đấu giá) với nhau, trong nhiề u trường hợp rấ t
quyết liệt để dành quyề n được mua tài sản”

[25, tr.20], trong khi đó ở hiǹ h

thƣ́c bán tài sản thông thƣờng hầ u nhƣ không có tiń h ca ̣nh tranh , nế u có cũng
rấ t ha ̣n chế và sƣ̣ ca ̣nh tranh không quyế t liê ̣t.

11


Về trình tự, thủ tục: đấu giá tài sản đƣợc thực hiện bởi các quy định cụ
thể, trong đó chủ yếu bao gồm: chủ thể tham gia, phƣơng thức đấu giá, trình
tự thủ tục phiên đấu giá,… còn trong bán tài sản thông thƣờng do sự thỏa
thuận giữa ngƣời bán và ngƣời mua tài sản.
Về phƣơng thức bán đấu giá: đố i với đấ u giá tài sản thì phƣơng thức bán
đấu giá thông thƣờng là phƣơng thức trả giá lên tức là trả giá từ thấp lên cao
cho đến khi có ngƣời trả giá cao nhất. Hoă ̣c đă ̣t giá xuống nhƣng theo mƣ́c xác
đinh
̣ của ngƣời bán. Còn đối với hình thức bán tài sản thông thƣờng thì chỉ có
trả giá xuống thấp hơn hoặc bằng với giá ban đầu do ngƣời bán đƣa ra
.
Đối với tài sản đem ra đấu giá là các loại tài sản đƣợc phép giao

dịch

theo quy định của pháp luật , trong đó , đất đai đƣợc xác định là một loại tài

sản đặc biệt. Điều đó đã đƣợc khẳng định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm
2013 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [30]. Quyền sử dụng đất là một
quyền tài sản, mà theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyề n tài sản là quyề n
trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”

và

“Quyề n sử dụng là quyề n khai thác công dụng , hưởng hoa lợi , lợi tức từ tài
sản”. Thông thƣờng trong quan hê ̣ dân sƣ̣ , chủ sở hữu tài sản có quyền tự
thƣ̣c hiê ̣n đầ y đủ quyề n năng của mình thông qua nhiề u hình thƣ́c khác nhau
nhƣ bán , cho mƣơ ̣n, tă ̣ng cho, cho thuê, thế chấ p v.v… phù hợp với quy định
của pháp luật. Đối với đấ t đai, QSDĐ là quyề n mà N hà nƣớc giao cho ngƣời
sƣ̉ du ̣ng đấ t và đây là mô ̣t quyề n đă ̣c biê ̣t , vì quyền này đƣợc xem là một loại
tài sản, là tài sản đă ̣c biê ̣t so với các loa ̣i tài sản khác.
Từ nhận thức trên nhiều khía cạnh nêu trên , có thể đƣa ra khái quát :
Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua , bán tài sản đặc biệt , công khai, trên cơ
sở thỏa thuâ ̣n giƣ̃a mô ̣t bên là hô ̣ gia đ ình, cá nhân , tổ chƣ́c có QSDĐ hoă ̣c
cơ quan đa ̣i diê ̣n cho N hà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đất đai với một bên

12


là tổ chức , cá nhân có nhu cầu sử dụng đất . Kế t quả , ngƣời có đƣơ ̣c QSDĐ
phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá theo một trình tự thủ tục nhất định ;
ngƣời trả giá cao nhấ t và it́ nhấ t bằ ng giá khởi điể m là trúng đấu giá và đƣơ ̣c
công nhâ ̣n QSDĐ.
1.1.2. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhấ t, đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán tài sản đặc biệt
Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấ p hành Trung ƣơng Đảng khóa IX

đã đề ra quan điể m , tiế p tu ̣c đổ i mới chiń h sách, pháp luật về đất đai, trong đó
coi “quyề n sử dụng đấ t là hàng hóa đặc biê ̣t” . Đây là sƣ̣ cụ thể hóa tinh thầ n
nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thƣ́ IX về vấ n đề liên quan đến chính
sách đất đai, về thi ̣trƣờng bấ t đô ̣ng sản, trong đó có viê ̣c đấ u giá QSDĐ.
Trong quan hê ̣ đấ u giá QSDĐ là quan hê ̣ mua bán tài sản đặc biệt, bởi ở
đó có sƣ̣ tham gia của ngƣời có QSDĐ, ngƣời tổ chƣ́c đấ u giá, ngƣời tham gia
đấ u giá và có cả sƣ̣ tham gia của Nhà nƣớc.
Khi ngƣời trúng đấ u giá QSDĐ thì ho ̣ đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao
đấ t hoă ̣c cho thuê đấ t . Đƣợc chuyể n giao mô ̣t cách có điề u kiê ̣n
quyề n chiế m hƣ̃u , quyề n quản lý và quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t chƣ́ không
đƣơ ̣c chuyể n giao quyề n sở hƣ̃u đấ t đai. Không có quyề n sở hƣ̃u đố i
với đấ t đai mà chỉ có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t (không thể trở thành chủ sở
hƣ̃u tài sản trúng đấ u giá) [25, tr.26]
Tính đă ̣c biê ̣t nƣ̃a còn thể hiê ̣n ở chỗ đấu giá QSDĐ đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n theo
mô ̣t trình tƣ̣ , thủ tục do pháp luật quy định từ việc

xây dƣ̣ng phƣơng án , kế

hoạch đấu giá, thành phầ n hồ sơ tham gia đấ u giá , hình thức đấu giá cho đến
các thủ tục pháp lý tiếp theo sau khi ngƣờitham gia đấ u giá đã đấ u trúng .v.v…
“Trường hợp trúng giá , người trúng giá được xác nhận kế t quả đấ u giá , phải
nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo kết quả đấu giá đã được phê duyệt
theo tiế n độ quy đi ̣nh trong hồ sơ dự đấ u giá ; phải làm các thủ tục để nhận

13


đấ t” [25, tr.25]. Trong khi đó , trong mua bán tài sản thông thƣờng do hai bên
bán và mua tự thỏa thuận không tuân theo một trình tự, thủ tục nào cả.
Hơn nƣ̃a , đấ u giá QSDĐ đƣơ ̣c xem là mô ̣t hiǹ h thƣ́c mua bán tài sản

đă ̣c biê ̣t bởi trong tƣ̀ng phiên đấ u giá phải có tố i thiể u tƣ̀ h

ai ngƣời trở lên ,

nghĩa là trong đấu giá QSDĐ phải có nhiều chủ thể tham gia và những chủ thể
tham gia đấ u giá phải ca ̣nh tranh mô ̣t cách công khai , liên tu ̣c cho đế n khi xác
đinh
̣ đƣơ ̣c ngƣời trả giá cao nhấ t là ngƣời trúng đấ u giá.
Bên ca ̣nh đó , trong đấ u giá QSDĐ tiń h công khai thƣờng đƣơ ̣c thƣ̣c
hiê ̣n mô ̣t cách triê ̣t để . Tấ t cả mo ̣i thông tin liên quan đế n cuô ̣c đấ u giá QSDĐ
đều phải đƣợc công khai , minh ba ̣ch, rõ ràng. Các thƣ̉a đấ t đấ u giá đề u đƣơ ̣c
niêm yế t , thông báo công khai trƣớc khi tổ chƣ́c đấ u giá , nhƣ̃ng ngƣời tham
gia đấ u giá đề u đƣơ ̣c ta ̣o điề u kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i để xem xét trƣớc khi tổ chƣ́c đấ u
giá. Về cách thƣ́c , thời gian, điạ điể m tổ chƣ́c phiên đấ u giá đƣơ ̣c thông báo
công khai rô ̣ng raĩ bằ ng nhiề u hiǹ h thƣ́c. Trình tự thực hiện có sự chứng kiến ,
giám sát của tất cả mọi ngƣời tham gia đấu giá , khi cầ n thiế t có sƣ̣ tham gia
của một số cơ quan

có thẩm quyền (Sở Tƣ pháp , Sở Tài nguyên và Môi

trƣờng, Sở Tài chính ). Mọi diễn biế n của cuô ̣c đấ u giá đề u đƣơ ̣c thƣ̣c hiê ̣n
mô ̣t cách công khai, liên tu ̣c.
Thứ hai , đấu giá QSDĐ là hoạt động vừa mang tính chất dân sự thương mại, vừa mang tính chất hành chính
Xét về mặt hình thức , đấ u giá Q SDĐ tuân thủ tấ t cả quy đinh
̣ về trình
tƣ̣, thủ tục của mô ̣t cuô ̣c mua bán tài sản . Các bên thiết lập một quan hệ nhằm
hƣớng tới mu ̣c đích đó là lơ ̣i ích vâ ̣t chấ t tƣ̀ quan hê ̣ tài sản và trong đó các
bên đề u hƣớng đế n “lơ ̣i nhuâ ̣n”, ngƣời có QSDĐ đem ra đấ u giá thì mong
muố n đƣơ ̣c bán giá cao , ngƣời có nhu cầ u mua QSDĐ thì mong muố n mua
với giá thấ p.

Pháp luật nƣớc ta quy định ngƣời có QSDĐ có quyền chuyển nhƣợng

14


quyề n này cho ngƣời khác, đồ ng thời Nhà nƣớc cũng thực hiện việc này thông
qua hin
̀ h thƣ́c đấ u giá QSDĐ đố i với trƣờng hơ ̣p giao đấ t có thu tiề n sƣ̉ du ̣ng
đấ t và cho thuê đấ t. Nhƣ vâ ̣y, Nhà nƣớc đã thừa nhận việc đƣa QSDĐ vào tham
gia giao dich
̣ dân sƣ̣ và lam
̀ cho QSDĐ trở thành mô ̣t loa ̣i hàng hóa đă ̣c biê,̣t có
giá trị “nhà nước đã tiền tệ hóa quyền sử dụng đất, làm cho quyền sử dụng đất
từ không có giá trở thành có giá”

[25, tr.34]. Nhƣ vâ ̣y , hoạt động đấu giá

QSDĐ đã thể hiê ̣n rõ là hoa ̣t đô ̣ng mang tiń h dân sƣ̣- thƣơng ma ̣i.
Bên ca ̣nh đó , trong hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá QSDĐ có nhiề u công đoa ̣n đƣơ ̣c
thƣ̣c hiê ̣n bằ ng mê ̣nh lê ̣nh hành chính, quyế t đinh
̣ hành chính của cơ quan nhà
nƣớc có thẩ m quyề n . Chẳ ng hạn nhƣ, các thửa đất đƣa ra đấu giá phải nằm
trong quy hoa ̣ch, kế hoa ̣ch đã đƣơ ̣c phê duyê ̣t ; ngƣời trúng đấu giá QSDĐ để
chính thức đƣợc nhận tài sản là QSDĐ thì phải đƣợc cơ quan có thẩm quyền ra
quyế t đinh
̣ công nhâ ̣n, quyế t đinh
̣ cấ p đấ t, quyế t đinh
̣ giao đấ t, cấ p Giấ y chƣ́ng
nhâ ̣n QSDĐ v.v… Nhƣ vâ ̣y, có thể thấy trong hoạt động đấu giá QSDĐ, ngoài
tính chất dân sự - thƣơng ma ̣i còn thể hiê ̣n rõ tính chất hành chính.

Thứ ba, người trúng đấ u giá QSDĐ phải là người trả giá cao nhất
Trong quan hê ̣ mua bán tài sản thông thƣờng , ngƣời bán đƣa ra giá bán
đố i với tài sản, ngƣời mua xem xét và trả giá . Giá bán có thể bằng và thấp hơn
giá đƣợc đƣa ra ban đầu. Tuy nhiên, đôi lúc ngƣời trả giá cao nhấ t (nhƣng vẫn
ở dƣới mƣ́c giá do ngƣời bán đƣa ra ) chƣa hẳ n là đã mua đƣơ ̣c tài sản , do ta ̣i
thời điể m đó ngƣời bán tài sản nghỉ rằ ng sẽ có ngƣời trả giá cao hơn, vì vậy
họ không bán , cuố i cùng phải bán với giá thấp hơn so với giá của ngƣời ban
đầ u đã trả, vì không có ai trả giá cao hơn nữa.
Trong đấ u giá tài sản , có hai phƣơng thức là đấu

giá lên và đặt giá

xuố ng. Đấu giá lê n là trong cuô ̣c đấ u giá Đấu giá viên nêu giá khởi điểm ,
sau đó khách hàng tham gia trả giá theo phƣơng thƣ́c giá trả phải

cao hơn

giá khởi điểm , giá trả lầ n sau phải cao hơn giá lầ n trƣớc . Viê ̣c nâng giá có

15


thể bằ ng lời nói hoă ̣c bỏ phiế u kiń . Ngƣời trả giá cao nhấ t và it́ nhấ t bằ ng giá
khởi điể m là ngƣời mua đƣơ ̣c tài sản . Còn đặt giá xuố ng là trong cuô ̣c đấ u
giá, Đấu giá viên nêu giá khởi điểm cao nhất , sau đó ha ̣ dầ n cho tới khi có
ngƣời đồ ng ý mua tài sản.
Đối với đấu giá QSDĐ, trƣớc khi Luâ ̣t Đấ u giá tài sản năm 2016 ra đời
thì đấu giá QSDĐ áp dụng phƣơng thức đấ u giá lên , tƣ̀ ngày 01/7/2017 (thời
điể m Luâ ̣t Đấ u giá tài sản năm

2016 có hiệu lực ) trở đi thì có thể áp du ̣ng

phƣơng thƣ́c đă ̣t giá xuống. Theo đó , QSDĐ đƣa ra đấ u giá đƣơ ̣c chủ thể đƣa
ra mô ̣t mƣ́c giá khởi điể m để làm căn cƣ́ đấ u giá . Mƣ́c giá này có thể do cơ
quan nhà nƣớc có thẩ m quyề n quy đinh
̣ , có thể do tổ chức hoặc cá nhân ấn
đinh.
̣ Mƣ́c giá khởi điể m này có thể thấ p hơn so với giá thƣ̣c của QSDĐ đe m
ra đấ u giá , trên cơ sở đó nhƣ̃ng ngƣời tham gia đấ u giá ca ̣nh tranh với nhau
bằ ng cách đƣa ra các mƣ́c giá , ai trả giá cao nhấ t và it́ nhấ t bằ ng giá khởi
điể m hoă ̣c chấ p nhâ ̣n giá do Đ ấu giá viên nêu ra là ngƣời mua đƣợc QSDĐ .
Nế u không có ai trả giá cao hơn và ít nhất bằng giá khởi điểm hoă ̣c chấ p nhâ ̣n
giá do Đấu giá viên nêu ra thì cuộc đấu giá không thành, kế t quả đấ u giá sẽ bi ̣
hủy, muố n tổ chƣ́c đấ u giá la ̣i thì chủ thể có QSDĐ có thể để nguyên mƣ́c giá
khởi điể m hoă ̣c ha ̣ giá khởi điể m xuố ng cho phù hơ ̣p với giá tri ̣nhu cầ u thi ̣
trƣờng và hơ ̣p đồ ng với tổ chƣ́c bán đấ u giá tiế p tu ̣c tổ chƣ́c đấ u giá.
Thứ tư, trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ được pháp luật quy đi ̣nh cụ thể ,
chặt chẽ
Trong mua bán tài sản thông thƣờng, không có mô ̣t trình tƣ̣, thủ tục nào
quy đinh
̣ cho quá trình mua bán , mà tùy từng loại tài sản để cá c chủ thể tƣ̣
thỏa thuận cách thức thƣ̣c hiê ̣n với nhau. Còn trong đấ u giá QSDĐ, do đấ t đai
là tài sản đặc biệt , mục đích của hoạt động đấu giá QSDĐ là thu hút càng
nhiề u ngƣời tham gia đấ u giá và khi này mƣ́c đô ̣ ca ̣nh tran h về giá càng quyế t
liê ̣t, QSDĐ đem ra đấ u giá sẽ bán đƣơ ̣c giá cao. Do vâ ̣y, cầ n phải quy đinh
̣

16

mô ̣t trin
̀ h tƣ̣, thủ tục hết sức chặt chẽ đảm bảo lơ ̣i ić h của các bên trong quan
hê ̣ đấ u giá QSDĐ và quá trình sử dụng đất.
Đối với tổ chƣ́c thƣ̣c hiê ̣n hoa ̣t đô ̣ng đấ u giá QSDĐ , pháp luật quy định
cụ thể về trình tự, thủ tục cho quá trình tổ chức đấu giá từ khi trƣớc thời điểm
tổ chƣ́c đấ u giá đế n trong quá triǹ h tổ chƣ́c đấ u giá và sau khi kế t

thúc đấu

giá. Trong đó , có những thủ tục đƣợc quy định bằng thủ tục hành chính bao
gồ m cơ quan thu ̣ lý giải quyế t , thành phần hồ sơ, thời gian giải quyế t , kế t quả
giải quyế t, phí, lê ̣ phi.́ Trên cơ sở thủ tu ̣c hành chiń h thì cơ quan thực hiện thủ
tục hành chính không đƣợc đặt ra , thu thêm thành phầ n hồ sơ , kéo dài thời
gian giải quyế t, thu quá số tiề n đƣơ ̣c pháp luâ ̣t quy đinh.
̣
Đối với ngƣời có QSDĐ đem ra đấu giá

:“được quyề n quy đi ̣nh , xét

mức giá khởi điểm, bước giá, xác nhận kết quả trúng đấu giá” [25, tr.25].
Đối với ngƣời tham gia đấu giá QSDĐ , họ phải có nghĩa vụ chấp hành
nghiêm túc quy chế đấ u giá. Nế u trúng đấ u giá, phải nộp tiền sử dụng đất, làm
các thủ tục pháp lý để nhận QSDĐ ; có nghĩa vụ sử dụng đất đúng diện tích ,
mục đích, thời ha ̣n và tuân thủ quy hoa ̣ch do cơ quan có thẩ m quyề n phê duyê. ̣t
1.1.3. Phân loa ̣i và một số đặc thù trong đấ u giá quyền sử dụng đất
Trong đấ u giá QSDĐ có nhiề u cách để phân loa ̣i khác nhau:
Phân loa ̣i theo phƣơng thƣ́c đấ u giá thì có đấ u giá QSDĐ bằ ng cách trả
giá lên và đấu giá QSDĐ bằng cách đặt giá xuống.
Phân loa ̣i theo hình thƣ́c đấ u giá thì có đấ u giá QSDĐ bằ ng hình thƣ́c
trƣ̣c tiế p và đấ u giá QSDĐ bằ ng hình thƣ́c gián tiế p.

Phân loa ̣i theo mu ̣c đích đấ u giá QSDĐ

thì có đấu giá QSDĐ để tạo

nguồ n thu cho ngân sách nhà nƣớc ; đấ u giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các dƣ̣ án
đầ u tƣ ; đấ u giá QSDĐ để đảm bảo thƣ̣c hiê ̣n nghiã vu ̣ thi hành án dân sƣ̣

,

thƣơng ma ̣i .
Giƣ̃a đấ u giá QSDĐ để ta ̣o nguồ n thu cho ngân sách nhà nƣớc ; đấ u giá

17


QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các dƣ̣ án đầ u tƣ ; đấ u giá QSDĐ để đảm bảo thƣ̣c hiê ̣n
nghĩa vụ thi hành án dân sƣ̣ ngoài việc có một số nét tƣơng đồng về trình tự ,
thủ tục thực hiện còn có một số nét đă ̣c thù khác biệt nhƣ sau:
Về mục đích: Đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc
nhằ m mu ̣c đić h tăn g nguồ n thu cho ngân sách điạ phƣơng để phu ̣c vu ̣ nhiê ̣m
vụ phát triển kinh tế - xã hội; đấ u giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các dƣ̣ án đầ u tƣ
ngoài việc tăng nguồn thu cho ngân sách địa phƣơng còn nhằm mục đích để
đánh giá , lƣ̣a cho ̣n nhà đầu tƣ có năng lực , uy tiń để thƣ̣c hiê ̣n dƣ̣ án trên điạ
bàn; đấ u giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n nghiã vu ̣ thi hành án dân sƣ̣ nhằ m đảm bảo
thƣ̣c hiê ̣n nghĩa vụ thi hành án của bên phải thi hành án theo quyết định , bản
án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.
Về chủ thể là người có QSDĐ đem ra đấ u giá : Đấu giá QSDĐ để tạo
nguồ n thu cho ngân sách nhà nƣớc và đấ u giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các dƣ̣ án
đầ u tƣ thì chủ thể có QSDĐ đem ra đấ u giá là Nh à nƣớc, còn đấu giá QSDĐ
để thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự thì chủ thể có QSDĐ đem ra đấu giá

là bên phải thi hành án.
Về xác đi ̣nh giá khởi điểm : Đấu giá QSDĐ để tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nƣớc và đấu giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các dƣ̣ án đầ u tƣ thì viê ̣c xác
đinh
̣ giá khởi điể m do cơ quan có thẩ m quyề n của Nhà nƣớc xác đinh
̣

(Hô ̣i

đồ ng đinh
̣ giá ), còn đấu giá QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự
thì việc xác định giá khởi điể m trƣớc hế t do hai bên đƣơng sƣ̣ (bên đƣơ ̣c thi
hành án và bên phải thi hành án ) thỏa thuận trƣớc sự chứng kiến của Chấp
hành viên, trong trƣờng hơ ̣p nế u không tƣ̣ thỏa thuâ ̣n thì Chấ p hành viên sẽ
thố ng nhấ t với bên phải thi hành án thuê một tổ chức định giá độc lập hoặc
tham khảo ý kiế n của các cơ quan chuyên môn để quyế t đinh
̣ giá.
Về khoản tài chính thu được từ kế t quả đấ u giá QSDĐ : Đấu giá QSDĐ
để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc và đấ u giá QSDĐ để thƣ̣c hiê ̣n các

18