DSpace at VNU: Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà Nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nội

Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà
Nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nội
Laws governing relations between the State and Land user from practices in Hanoi
NXB H. : Khoa Luật, 2013 Số trang 81tr. +

Chu Thị Thu Thủy
Khoa Luật
Luận văn ThS ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50
Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Hữu Nghị
Năm bảo vệ: 2013
Keywords: Luật đất đai; Thuê đất; Pháp luật Việt Nam
Content
1. Tính cấp thiết của đề tài
Qua một quá trình phát triển lâu dài, quan hệ đất đai của nước ta đã vận động theo từng thời
kỳ lịch sử, ngày một hoàn thiện hơn trên cơ sở pháp định, được pháp luật bảo đảm trong các mối
quan hệ cụ thể giữa Nhà nước với nhân dân, giữa các tổ chức cá nhân với nhau và với Nhà nước,
một số quan hệ với tổ chức và cá nhân nước ngoài. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng. Quan hệ
đất đai không chỉ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà còn là các quan hệ kinh tế xã hội về
sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới
kinh tế, Đảng và Nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề về đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp
luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai, trong đó có quan hệ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên, do đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội
nên các quan hệ đất đai luôn chứa đựng những vấn đề phức tạp, nhạy cảm và mang tính thời sự đòi
hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo được các lợi ích của người sử dụng đất vừa phải giữ được
thế ổn định lâu dài.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 đã trao cho
người sử dụng đất các quyền và lợi ích cũng như nghĩa vụ để phù hợp với cơ chế thị trường. Giao
đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, là tiền đề
khai thác, sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch, kế hoạch đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt. Đất cho thuê về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được

xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.
Tuy nhiên, tình trạng đất cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất,
chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí
đất đai và gây bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc cho thuê đất
tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới…
Do đó, việc tìm hiểu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất cũng sẽ giúp chúng ta khắc phục được những thiếu sót,
bất cập nêu trên, tạo cơ sở để tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về quan hệ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất.
Xuất phát từ những lý do trên tôi đã chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất
giữa Nhà nước và người sử dụng đất từ thực tiễn tại Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn.

1


2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Đến nay, vấn đề thuê đất mà cụ thể là đề tài về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất đã thu hút được sự quan tâm nhiều hơn của giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và
giới nghiên cứu khoa học luật nói riêng dưới nhiều phương diện khác nhau. Tuy nhiên, đây là một đề
tài khó và là một chuyên đề nghiên cứu chuyên ngành hẹp. Hơn nữa, đề tài này dường như chưa
được nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện ở nước ta. Có một số công trình, bài viết
nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động thuê đất, có thể đề cập một số công trình tiêu biểu
như: “Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” của tác giả TS. Nguyễn Quang Tuyến – Đại học
Luật và Nguyễn Xuân Trọng – Vụ chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi
trường; “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài
Nguyên và Môi trường, số 15/2011; Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam
- Luận văn thạc sĩ Luật học của Trần Bình Trọng – năm 2006; “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào
cần đấu giá?” của Luật sư Lê Văn Đài ngày 15/4/2011 – Nguồn Chinhphu.vn…
Nhìn chung, các công trình, bài báo trên đều nghiên cứu về vấn đề cho thuê đất ở mức độ và
phạm vi khác nhau và nhìn chung đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận chung về quản lý đất đai

nói chung và thuê đất nói riêng. Tuy nhiên, cho đến này chưa có dự án, đề tài, công trình khoa học
nào tập trung nghiên cứu, đánh giá sâu về các quy định, cơ chế điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất. Với mong muốn được tiếp cận vấn đề từ tổng quan chính sách, pháp luật
về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nhận diện những bất cập còn hạn chế trong
việc điều chỉnh quan hệ pháp luật này, tác giả đã tiếp tục nghiên cứu về vấn đề này và trên cơ sở đó
sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê
đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
3. Mục đích nghiên cứu
Luận văn có mục đích nghiên cứu là chỉ ra những điểm còn thiếu sót, hạn chế của khung
pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Nam trên cơ sở
đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật tại một địa phương. Từ đó đề xuất các giải pháp
nhằm bảo đảm việc nâng cao hiệu quả thi hành, áp dụng các chế định điều chỉnh quan hệ pháp luật
đất đai này trên thực tế. Từ mục tiêu chung, nghiên cứu đề tài này, Luận văn đặt ra những mục đích
nghiên cứu chủ yếu như sau:
- Hệ thống, tập hợp những cơ sở lý luận chung về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người
sử dụng đất.
- Phân tích bản chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất;
- Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng
đất ở Việt Nam hiện nay qua các quy định hiện hành về căn cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất; Về
thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất; Quy định về giá đất; Quy định về quyền và nghĩa vụ của
các chủ thể trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
- Phân tích đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất giữa Nhà
nước và người sử dụng đất tại thành phố Hà Nội, chỉ ra những thiếu sót, bất cập của việc thực hiện
pháp luật trong lĩnh vực này.
- Sau khi đánh giá sẽ đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực
hiện pháp luật về điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là các văn bản pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật
điều chỉnh về quan hệ thuê đất giữa nhà nước và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người với nhau

trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp, nó xuất hiện
trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh tế, xã hội. Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai,
trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau,
được các quy phạm pháp luật điều chỉnh. Mặt khác, pháp luật về quan hệ thuê đất là một đề tài có

2


nội hàm nghiên cứu rộng, tuy nhiên trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ Luật học,
người viết chỉ đề cập đến phạm vi quan hệ thuê đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu toàn dân về đất đai
và người sử dụng đất từ thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước
và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa
Mác - Lênin, những quan điểm chính trị của Đảng Cộng sản Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về
đổi mới và phát triển nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ
nghĩa và quan điểm về việc xây dựng nhà nước pháp quyền ở Việt Nam nhằm xây dựng một xã hội
dân chủ, công bằng, văn minh, sống và làm việc theo pháp luật vào việc đánh giá, luận giải các vấn
đề thuộc đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp so sánh, đối
chiếu, diễn giải, quy nạp. Bên cạnh đó, việc sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích,
đánh giá như Phân tích, tổng hợp dữ liệu thu thập được tại Sở Tài nguyên và Môi trường để đánh
giá, phân tích thực trạng.
Ngoài ra, người viết còn sử dụng phương pháp thu thập, kế thừa các nghiên cứu, tài liệu đã
có như tham khảo số liệu của một số đề tài nghiên cứu tại các trang web, tạp chí, báo chí cũng như
tiếp cận kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cùng quan điểm, đánh giá của một số công trình khoa học đã công bố để trên cơ sở đó đánh
giá, phân tích những quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử
dụng đất để nhận diện những tồn tại nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp mục tiêu đã đặt ra.
6. Kết quả và đóng góp của Luận văn

Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất như khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái
niệm, đặc điểm và nguyên tắc điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Luận văn đã đánh giá thực trạng của pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước
và người sử dụng đất, cụ thể như phân tích các quy định hiện hành điều chỉnh quan hệ này như căn
cứ, hình thức, thời hạn, thẩm quyền, giá cho thuê đất và đánh giá tác động của các quy định pháp
luật này đến các chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn
đề này trong quá trình triển khai. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, Luận văn đã định hướng và đưa
ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước
và người sử dụng đất.
Đóng góp của luận văn
Ý nghĩa thứ nhất: Kết quả nghiên cứu có thế là tài liệu tham khảo hữu ích cho cơ quan, tổ
chức nghiên cứu tiếp tục hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật điều chỉnh quan hệ
thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Ý nghĩa thứ hai: Là tài liệu tham khảo cho các cơ sở ngiên cứu và đào tạo luật học.
7. Kết cấu của Luận văn
Kết cấu chính của Luận văn gồm có ba phần:
Chương 1. Một số vấn đề chung về pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và
người sử dụng đất.
Chương 2. Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất: Thực
trạng, thực tiễn áp dụng tại Hà Nội.
Chương 3. Một số kiến nghị được đề xuất từ nghiên cứu thực trạng pháp luật về điều chỉnh
quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

3


References
1. TS. Lê Xuân Bá (Chủ biên) 2003, Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới
ở Việt Nam, Nxb Khoa học và Kỹ thuật, tr83.

2. Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học Pháp lý, Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế
thị trường.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 19/2009/TT – BTNMT ngày 2/11/2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
5. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011), Báo cáo tổng kết quả thi hành Luật Đất đai.
6. Bộ Tư Pháp, Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách Khoa và Nxb
Tư pháp, tr 665.
7. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai năm 2003.
8. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
9. Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
10. Chính phủ (2005), Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
11. Chính phủ (2005), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
12. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/ 7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
13. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
14. Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ - CP ngày 30/12/2010 Về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất.
15. Chính phủ (2013), Nghị quyết số 06/NQ - CP ngày 09/01/2013 của Chính phủ về Quy hoạch sử

dụng đất đến năm 2020.
16. PGS.TS Trần Thị Minh Châu (2006), Sự phân định của Nhà nước giữa quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất đai – những vẫn đề cần nghiên cứu, Hội thảo: Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, do Viện nghiên cứu lập pháp và Quỹ
Rosa Luxemburg (CHLB Đức) tổ chức vào ngày 28 - 29/6/2011 tại Hải Phòng.
17. Luật sư Vũ Văn Đài (2011), “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá” nguồn
Chinhphu.vn.
18. Phùng Hương, “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất”, Tạp chí Tài Nguyên và Môi
trường, số (15/2011).
19. Quốc Hội (1995), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội.
20. Quốc Hội (1998), Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
21. Quốc Hội (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật Đất đai, Hà Nội.

4


22. Quốc Hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội.
23. Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội.
24. Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội.
25. Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ -TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất.
26. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật và Nguyễn Xuân Trọng, Vụ chính sách pháp chế, Tổng
cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường, Bàn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất .
27. Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên
và Môi trường (2009), Chuyên đề: Thực trạng giao đất, cho thuê đất trong đầu tư bất
động sản và đề xuất các giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản - Tài liệu
xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản.
28. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012
Ban hành quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

29. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28/12/2012
về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013.
30. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 32/2013/QĐ – UBND về việc điều
chỉnh bổ sung Bảng giá các loại đất kèm theo Quyết định số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28 /12
/2012 về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013.
31. Viện ngôn ngữ (2000), Từ điển Tiếng Việt, “Trình tự được hiểu là sự xắp xếp lần lượt theo thứ
tự trước sau”, Nxb Đà Nẵng, tr. 1037.
32. TS. Nguyễn Ngọc Vinh, Đại học Kinh tế TPHCM, “Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai, những
vấn đề cần bàn luận”,Tạp chí Phát triển & Hội nhập số 9 (19) Tháng 3 - 4/2013.
33. GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Công hữu đất đai và nguy cơ tham nhũng
/>34. Nguyễn Như Ý (1999), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hoá Thông tin, tr1381.

5