XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

****************

MAI THỊ KIM THANH

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH
TỈNH TÂY NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 11/2009


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

****************

MAI THỊ KIM THANH

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH
TỈNH TÂY NINH

Chuyên ngành : Khoa học đất
Mã số : 60.62.15
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Hướng dẫn khoa học:
TS. TRẦN THANH HÙNG

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 11/2009


XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH
TỈNH TÂY NINH
MAI THỊ KIM THANH

Hội đồng chấm luận văn:
1. Chủ tịch:

TS. NGUYỄN VĂN TÂN
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

2. Thư ký:

TS. ĐÀO THỊ GỌN
Hội Khoa học đất Việt Nam

3. Phản biện 1:

TS. ĐẶNG MINH PHƯƠNG
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

4. Phản biện 2:

TS. TRẦN HỒNG LĨNH
Trung tâm điều tra, đánh giá tài nguyên đất, Bộ TN&MT

5. Ủy viên:

TS. TRẦN THANH HÙNG
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
HIỆU TRƯỞNG

i


LÝ LỊCH CÁ NHÂN
Họ và tên: MAI THỊ KIMTHANH
Sinh ngày: 18 tháng 03 năm 1981
Quê quán: Xã Long Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh
Thường trú: Ấp Tân Đông, xã Tân Hưng, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh
Họ tên cha: Mai Văn Thâu, CB - CNV
Họ tên mẹ: Trần Thị Cười, buôn bán
Họ tên chồng: Đinh Công Tuân, CB - CNV
Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 1999 tại trường Phân
Hiệu luyện thi đại học, thị xã Tây Ninh. Tốt nghiệp Đại học Nông Lâm thành phố
Hồ Chí Minh hệ chính quy, chuyên ngành Quản lý đất đai năm 2004; hiện đang
theo học chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Khoa học đất trường Đại học
Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Quá trình công tác: Từ năm 2004 đến nay công tác tại Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Tân Châu.
Địa chỉ liên lạc: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Châu khu phố

3 thị trấn Tân Châu huyện Tân Châu tỉnh Tây Ninh.
Điện Thoại :

Cơ quan : 066.3875149
Nhà riêng: 066.3751181
Di động : 0973809199

ii


LỜI CAM ĐOAN
Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất trong khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh” là kết quả quá trình
nghiên cứu của tôi.
Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại báo cáo là hoàn toàn trung
thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào.
Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên.
Tây Ninh, ngày 27 tháng 10 năm 2009
Người cam đoan

Mai Thị Kim Thanh

iii


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên con xin ghi nhớ công ơn biển trời của ba mẹ đã sinh ra con và
nuôi dưỡng con thành người như ngày hôm nay.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và bất động sản, đặc biệt là tiến sĩ Trần Thanh

Hùng đã tận tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
huyện Tân Châu, Ban lãnh đạo phòng Tài Nguyên và Môi Trường thị xã Tây Ninh
tỉnh Tây Ninh đã giúp đỡ, cung cấp số liệu, tài liệu để tôi hoàn thành tốt luận văn
này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn bè và các anh chị trong lớp Cao học
2005 đã tận tình giúp đỡ trong thời gian tôi làm luận văn.
Tây Ninh, ngày 27 tháng 10 năm 2009

MAI THỊ KIM THANH

iv


TÓM TẮT
Đề tài: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đô thị Thị
xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh” được tiến hành từ tháng 10 năm 2008 đến tháng 07
năm 2009 trên địa bàn thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh.
Mục tiêu của đề tài là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu
vực đô thị tại thị xã Tây Ninh và đề xuất phương pháp định giá đất đai phù hợp với
cơ chế thị trường trong khu vực tiềm năng phát triển để hoàn thiện bảng giá đất của
địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Đề tài đã vận dụng các phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, phân tích,
tổng hợp, hệ thống, bản đồ và chuyên gia để nghiên cứu các vấn đề về các đặc điểm
tài nguyên đất đai; tình hình quản lý và sử dụng đất đai; thực trạng công tác quản lý
giá đất; điều tra, khảo sát, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng
hàm giá đất trên địa bàn thị xã Tây Ninh.
Kết quả nghiên cứu cho thấy giá đất ở thị xã Tây Ninh phụ thuộc vào 6 biến
cơ bản được phân thành hai nhóm phản ánh vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của
đất đai, như khoảng cách đến trung tâm, diện tích thửa đất, chiều rộng đường, chiều

sâu hẻm, loại đường phố và thu nhập dân cư với hệ số xác định của mô hình R2 =
0,811. Kết quả ban đầu đã ít nhiều chứng minh tính khả thi của phương pháp phân
tích định lượng trong việc xây dựng bảng giá đất đai phục vụ công tác quản lý nhà
nước về đất đai trong khu vực đô thị.

v


SUMMARY
Topic: "Effect of some factocrs on land prices in urban areas of Tay Ninh
Town, Tay Ninh province" was conducted from October 2008 to July 2009 in the
province of Tay Ninh Town, Tay Ninh Province.
The study is conducted to determine the target factors affecting on land
prices in urban areas in the town of Tay Ninh and to proposed method of
valuation of land in accordance with market mechanism in the region potential
development to improve the local price of land for the management of state land.
Methods of investigation, statistics, comparison, analysis, synthesis,
system, maps and experts used to study the problems of land resource
characteristics; situation management and land use; the status of land
management; investigation, survey and identify the factors affecting land prices
and construction on the land price function town of Tay Ninh.
Results showed that land prices in the town of Tay Ninh depends on six
basic variables are classified into two groups reflect the social position and
quality of natural lands, such as distance to the center, plots of land area, road
width, depth alley, street types and income populations with the determination of
the model R2 = 0.811. Initial results were more or less prove the feasibility of
quantitative analysis methods in the construction price of land for the
management of State land in urban areas.

MỤC LỤC
Trang tựa

---- TRANG

Trang chuẩn y ------------------------------------------------------------------------------------- i
Lý lịch cá nhân ----------------------------------------------------------------------------------- ii
Lời cam đoan ------------------------------------------------------------------------------------ iii
Cảm tạ -------------------------------------------------------------------------------------------- iv
Tóm tắt -------------------------------------------------------------------------------------------- v
Mục lục ------------------------------------------------------------------------------------------- vi
Danh sách các chữ viết tắt -------------------------------------------------------------------- vii
Danh sách các hình --------------------------------------------------------------------------- viii
Danh sách các bảng ----------------------------------------------------------------------------- ix
1. MỞ ĐẦU --------------------------------------------------------------------------------------- 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ------------------------------------------------------------------- 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu ------------------------------------------------------------------------- 2
1.3. Đối tượng nghiên cứu --------------------------------------------------------------------- 2
1.4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài ------------------------------------------------------------- 2
1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ------------------------------------------------- 2
2. TỔNG QUAN --------------------------------------------------------------------------------- 3
2.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai ---------------------------------------------- 3
2.1.1. Khái niệm đất đai ------------------------------------------------------------------------- 3
2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai --------------------------------------------------------- 5
2.2. Các quan điểm về giá trị đất đai ---------------------------------------------------------- 6
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất -------------------------------------------------------- 9
2.3.1. Các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên của đất đai -------------------------------- 9
2.3.2. Các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội của đất đai --------------------------------------- 13
2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị ------------------------------------------ 14
2.4. Hệ thống quản lý giá đất đai hiện nay ------------------------------------------------- 18

2.4.1. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai -------------------------------- 18

vi


2.4.2. Hệ thống phân loại vùng giá trị ------------------------------------------------------- 19
2.4.3. Khung giá và bảng giá đất đai --------------------------------------------------------- 20
2.4.4. Các phương pháp định giá đất đai ---------------------------------------------------- 20
2.4.5. Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai --------------------------------------- 21
2.5. Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở đô thị --------------------------- 25
2.5.1. Một số hạn chế của phương pháp xây dựng bảng giá đất ở tại đô thị theo
hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường --------------------------------------- 25
2.5.2. Phương pháp định giá đất ở đô thị ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng ----- 25
2.6. Khái quát địa bàn nghiên cứu ----------------------------------------------------------- 26
2.6.1. Điều kiện tự nhiên ---------------------------------------------------------------------- 26
2.6.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội -------------------------------------------------- 28
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ------------------------------------ 34
3.1. Nội dung nghiên cứu --------------------------------------------------------------------- 34
3.2. Phương pháp và phương tiện nghiên cứu --------------------------------------------- 34
3.2.1. Phương pháp nghiên cứu -------------------------------------------------------------- 34
3.2.2. Phương tiện nghiên cứu --------------------------------------------------------------- 37
4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ------------------------------------------------------------- 38
4.1. Đặc điểm tài nguyên đất đai trên địa bàn Thị xã Tây Ninh ------------------------- 38
4.1.1. Nhóm đất xám bạc màu ---------------------------------------------------------------- 38
4.1.2. Nhóm đất đỏ vàng ---------------------------------------------------------------------- 40
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Tây Ninh ---------------- 41
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai -------------------------------------------------------------- 41
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Tây Ninh --------------------------- 42
4.3. Thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn thị xã Tây Ninh ----------------- 45
4.3.1. Phương pháp và quy trình bảng giá đất đai ----------------------------------------- 45

4.3.2. Đánh giá mức độ phù hợp với giá thị trường của bảng giá đất đai -------------- 46
4.4. Kết quả điều tra, khảo sát, xác định các yếu tố ảnh hưởng và xây dựng hàm giá
đất trên địa bàn thị xã Tây Ninh ------------------------------------------------------- 54

vi


4.4.1. Nội dung và phương pháp điều tra thông tin nhà đất ------------------------------- 54
4.4.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả điều tra ----------------------------------------------- 55
4.4.3. Phân tích tương quan xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ---------------- 56
4.4.4. Phân tích hồi quy xây dựng hàm giá đất --------------------------------------------- 58
4.4.5. Các kiểm định chất lượng mô hình -------------------------------------------------- 61
4.4.6. Ứng dụng hàm hồi quy xây dựng đơn giá đất các tuyến đường và vị trí trên
địa bàn Thị xã Tây Ninh ---------------------------------------------------------------- 66
4.4.7. Đề xuất một số biện pháp quản lý giá đất tại địa phương ------------------------- 69
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ------------------------------------------------------------ 71
5.1. Kết luận ------------------------------------------------------------------------------------ 71
5.2. Kiến nghị ----------------------------------------------------------------------------------- 72

vi


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC

: Bộ tài chính

CT

: Chỉ thị

DTTN

: Diện tích tự nhiên

DT

: Diện tích

ĐC

: Địa chính

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND

: Hội đồng nhân dân

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

TTg

: Thủ tướng

TT

: Thông tư

TTD

: Trị tuyệt đối

UB

: Ủy ban

UBND

: Ủy ban nhân dân

vii


DANH SÁCH CÁC HÌNH
HÌNH

TRANG

Hình 4.1. Biến động giá đất ------------------------------------------------------------------ 54
Hình 4.2. So sánh giá điều tra và giá dự báo ---------------------------------------------- 66

viii

DANH SÁCH CÁC BẢNG
BẢNG

TRANG

Bảng 2.1. Các yếu tố chất lượng đất đai cho ngành nông lâm nghiệp ------------------ 11
Bảng 2.2. Các yếu tố chất lượng đất đai cho ngành xây dựng --------------------------- 12
Bảng 2.3. Giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ------------------------ 30
Bảng 2.4. Giá trị sản xuất nông nghiệp phân theo ngành nông nghiệp ----------------- 31
Bảng 2.5. Biến động dân số qua các năm tại Thị xã Tây Ninh -------------------------- 32
Bảng 2.6. Chương trình xóa đói giảm nghèo của Thị xã Tây Ninh --------------------- 32
Bảng 4.1. Phân loại và quy mô diện tích các loại đất thị xã Tây Ninh ----------------- 38
Bảng 4.2. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất thị xã Tây Ninh năm 2010 ------------------- 42
Bảng 4.3. Cơ cấu sử dụng đất thị xã Tây Ninh năm 2005 ------------------------------- 43
Bảng 4.4. Biến động các loại đất thị xã Tây Ninh qua các năm ------------------------- 44
Bảng 4.5. Tổng hợp kết quả điều tra --------------------------------------------------------- 55
Bảng 4.6. Ma trận tương quan giữa các biến ----------------------------------------------- 57
Bảng 4.7. Phương pháp đưa biến vào mô hình --------------------------------------------- 58
Bảng 4.8. Đánh giá mức độ phù hợp của mô hình ---------------------------------------- 58
Bảng 4.9. Bảng phân tích sâu Anova ------------------------------------------------------- 58
Bảng 4.10. Xác định các hệ số hồi quy ----------------------------------------------------- 59
Bảng 4.11 . Đo lường đa cộng tuyến -------------------------------------------------------- 63
Bảng 4.12. Kiểm định tương quan hạng----------------------------------------------------- 64
Bảng 4.13. Kiểm định Durbin –Watson ---------------------------------------------------- 65
Bảng 4.14. Đơn giá đất mặt tiền một số tuyến đường ------------------------------------- 67
Bảng 4.15. Đơn giá đất các vị trí của một số tuyến đường ------------------------------- 68

ix

Chương 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động
sản là tất yếu khách quan. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to
lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền
kinh tế ở mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh
tế xã hội của quốc gia đó. Trong quá trình đó đòi hỏi có sự kết hợp chặt chẽ giữa
hoạt động của thị trường bất động sản và quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục
đích sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý và tiết kiệm.
Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc xác định giá đất là một
vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm
năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường. Cũng như giá trị của
các loại hàng hóa khác, giá đất được cấu thành từ hai thành phần là giá trị hữu hình
và giá trị vô hình, nghĩa là giá đất sẽ chịu tác động bởi hai nhóm yếu tố hữu hình và
yếu tố vô hình. Nếu yếu tố hữu hình là những đại lượng có thể đo đếm được, thì yếu
tố vô hình là những yếu tố khó định hình bởi nó tồn tại trong tâm tư nguyện vọng
của con người.
Đất đai là sự vật địa lý kinh tế gồm có phần xác cũng như phần hồn. Đất đai
là tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất và đất đai là quê hương. Do vậy đất đai
vừa là thực thể hữu hình, vừa là thực thể vô hình, phi vật chất. Vì vậy xác định các
yếu tố hữu hình và vô hình ảnh hưởng đến giá trị đất đai và xây dựng hàm hồi quy
giá đất phụ thuộc vào các yếu tố này thì là vấn đề tranh cãi trong giới học thuật,
cũng như giữa các nhà quản lý.
Hiện nay thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh đang trên đà hội nhập phát triển để
từng bước trở thành một thành phố trực thuộc tỉnh. Do vậy, nền kinh tế của Tây Ninh

1

cũng không ngừng phát triển từng ngày, trong đó có cả việc phát triển thị trường bất
động sản. Nghiên cứu các yếu tố hữu hình và vô hình nói trên để xác định mức độ
ảnh hưởng của chúng đến giá đất tại thị xã Tây Ninh không những góp phần thúc đẩy
sự phát triển của thị trường bất động sản tại đây mà còn góp phần hoàn thiện bảng giá
đất của địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Từ những ý nghĩa nêu trên, chúng tôi thực hiện đề tài “Xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
-

Sử dụng hàm hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trong khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh.

-

Đề xuất phương pháp định giá đất đai phù hợp với cơ chế thị trường.

1.3. Đối tượng nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm
đất đai và giá trị đất đai.

-

Đối tượng khảo sát là giá trị trao đổi đất đai trên thị trường và các yếu tố
đặc điểm đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

1.4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài được thực hiện trên phạm vi 04 phường của thị xã Tây Ninh (cụ thể là

phường 1, 2, 3 và phường Hiệp Ninh), các số liệu và giá trị thị trường của bất động
sản nhà đất được thu thập vào tháng 10 năm 2008.
1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài hoàn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục những hạn chế trong
quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai. Giúp nhà nước nắm bắt và quản lý giá
đất một cách hữu hiệu trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản
hiện nay.

2


Chương 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai
2.1.1. Khái niệm đất đai
Có thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ
trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn
cuộc sống thường nhật. Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và
phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với sự vĩnh hằng
của trái đất.
Từ đó cho thấy thuật ngữ “đất” hàm chứa nhiều ý nghĩa, nhiều chức năng:
Đất là không gian ở, đất là quê hương của mỗi con người, đất là nguồn sống... Ở
mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau thuật ngữ đất có ý nghĩa khác nhau: Đất là vật thể
tự nhiên, đất là không gian văn hoá dân tộc, đất là lãnh thổ quốc gia, đất là tư liệu
sản xuất, đất là hàng hoá trao đổi trên thị trường, đất là tài sản bất động sản... Vì vậy
trong phạm vi nghiên cứu của khoa học quản lý đất đai cần phải xác định rõ đối
tượng nghiên cứu và hệ thống các thuật ngữ và khái niệm chuyên ngành.
Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có
sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các
thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai,

quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh
vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự
nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều
thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm
đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như:
Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian
tự nhiên của thực thể vật chất đó.

3


Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: Đất đai là một phần
bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa
hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên
nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái
đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất.
Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối,
đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong
lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…).
Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái
niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về
các thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những
tính chất chung nhất của đất đai. Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai,

trước tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai.
Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho
các hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy. Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm
trù địa lý - dân tộc.
Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động
tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời
gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi
lâu đời trong tự nhiên. Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc
phạm trù địa lý tự nhiên.

4


Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng
gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm
cây trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề
mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Đất đai chính là kết quả của sự gắn
kết đấy. Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt
động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ
nhất định. Vì vậy có thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý - kinh tế, biến
đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế xã hội.
Có thể diễn giải một cách chi tiết, đất đai là bề mặt trái đất với phần bề sâu
trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác
nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người trong các ngành nghề khác nhau của nền
kinh tế quốc dân. Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, nó chứa đựng vật
thể đất tự nhiên. Yếu tố quyết định sự tồn tại của đất đai là con người, không có con
người thì không có đất đai, mà chỉ có trái đất, có lớp thổ nhưỡng bề mặt trái đất.
2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai
Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực
lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động

và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là
công cụ lao động vừa là đối tượng lao động. Vì vậy, đất đai trở thành tư liệu sản
xuất đặc biệt và là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội.
Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là sự vật địa lý tự nhiên, mà là đối
tượng của các quan hệ kinh tế - xã hội, là sự vật địa lý - kinh tế. Do đó đất đai có hai
thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội kết hợp với nhau theo một tổ
hợp nhất định tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của
con người như đã nói ở trên.
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như: diện tích, hình
thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa
hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tư cải tạo chất
lượng tự nhiên của đất đai.

5


Thuộc tính xã hội chính là vị thế của đất đai (Hoàng Hữu Phê và Wakely,
2000)- là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn liền với đất đai tại một vị
trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu
dùng của thị trường. Sự mong muốn của con người ở đây không phải là mong muốn
về tính chất tự nhiên của đất đai mà là mong muốn về các đặc điểm văn hóa - xã hội
và kinh tế của đất đai. Mong muốn về sự gần gũi các trung tâm kinh tế, văn hóa và
chính trị, gần gũi với cộng đồng dân cư có cùng nguồn gốc, quê hương, bản quán...
Nói cách khác, vị thế của đất đai là tổng hòa các quan hệ xã hội hình thành từ những
tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số lượng, chất lượng và
cường độ quan hệ xã hội. Số lượng quan hệ là quan hệ với bao nhiêu người, chất
lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của quan hệ, mức độ
thân thiết của quan hệ. Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý, nó
giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách. Với cách hiểu như trên, có thể khẳng
định, vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Vị thế của đất đai là thuộc

tính xã hội của đất đai, là thuộc tính không gian tâm lý của con người (thể hiện qua
sự mong muốn); còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên. Sự
khác biệt này được phản ánh qua câu nói “Đồng sàng, dị mộng”, tức có cùng vị trí
trong không gian địa lý, như chưa chắc có cùng mức độ mong muốn.
Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra
một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Với
khả năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị
trường, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường.
Giá trị của đất đai - một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế hoá
trong Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất đai hiện
nay còn có nhiều điều chưa có thống nhất.
2.2. Các quan điểm về giá trị đất đai
Trong thị trường giá cả hàng hoá nói chung và đất đai nói riêng được hình
thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình

6


thành giá cả cân bằng của hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất
cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu.
Trên thị trường đối tượng của cung cầu là hàng hóa đất đai, nhưng hàng hóa
đất đai không phải là một thửa đất cụ thể, mà là lợi ích chứa đựng trong thửa đất đó,
lợi ích này được tạo ra bởi tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên kết hợp với
nhau theo một tỷ lệ nhất định trong từng thửa đất cụ thể. Lợi ích từ đất đai là đối
tượng của cung cầu thị trường về đất đai được gọi là dịch vụ đất đai. Có thể nói sự
tương tác cung cầu về dịch vụ đất đai xác định giá cả thị trường của một đơn vị dịch
vụ đất đai P0. Giá cả cá biệt của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức:
P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL).
Quan điểm này hiển nhiên được nhiều người chấp nhận. Tuy nhiên, khi tiếp
tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá

cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm kinh tế
học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm kinh tế học hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con người, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một
trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc
tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối
quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi
là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Từ quan điểm chung về giá trị này, Mác khẳng định đất đai không có giá trị vì đất
đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong
đất đai. Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa và được xác định theo công
thức P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Mặc dù học thuyết giá trị của
Các Mác có tác dụng rất lớn trong việc đánh giá giá trị sản phẩm hàng hóa, nhưng
khi vận dụng quan điểm kinh tế chính trị Mác xít để giải thích giá trị đất đai là
không hợp lý.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường không
đề cập đến phạm trù “kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp

7


ứng được mong muốn (wants) của con người đều được coi là có giá trị sử dụng
(utility). Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng
hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị (value) của nó. Như vậy, giá là giá trị tiền tệ của
sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường (Trần Đình Lý, 2006).
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi
trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp
nhận nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn
đến nhằm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá
trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).

Quan điểm kinh tế học hiện đại cho rằng giá trị sản phẩm hàng hóa bao gồm
giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của hàng hóa
phụ thuộc vào chi phí sản xuất; giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu của hàng
hóa, phụ thuộc vào chi phí marketing tạo dựng thương hiệu (Tôn Thất Nguyễn
Thiêm, 2005). Thống nhất với quan điểm này, một giải thích khác về giá trị đất đai
được đề xuất trong lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Hoàng Hữu Phê và Wakely,
2000). Theo đó, giá trị đất đai cũng bao gồm giá trị hữu hình ứng với chất lượng tự
nhiên của đất đai và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của nó (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các thuộc tính không gian như diện
tích, hình thể và vị trí cùng với các đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và
sinh thái cùng với quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì đất kết hợp với các giá trị đầu
tư cải tạo chất lượng tự nhiên của đất đai.
Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của vị thế xã hội đất đai. Bản chất “giá trị
vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – tức là trong
tâm tư, tình cảm, nguyện vọng của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn
Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn
cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận,
khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản.

8


Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do tất cả mọi người trong
xã hội đều giống nhau và phân bố đều trên bề mặt trái đất) thì giá trị trao đổi của
hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, vào chi phí đầu tư phát triển hạ
tầng đất đai. Điều này thống nhất với quan điểm kinh tế học chính trị Macxit về giá
trị đất đai – kết tinh sức lao động vào đất đai. Như vậy, có thể khẳng định quan
điểm giá trị của Mác chỉ là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng.
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Như đã trình bày, đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên có hai nhóm đặc điểm
phản ánh chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội. Hai thành phần này kết hợp với nhau tạo
ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội khác nhau, mà hình thành
các phân vùng sử dụng và phân vùng giá trị đất đai khác nhau trong không gian.
Đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào chất
lượng tự nhiên cũng như vị thế xã hội của nó. Mỗi mục đính sử dụng có một số yêu
cầu cụ thể về chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội. Yêu cầu về đất đai của sản xuất
nông lâm nghiệp khác với yêu cầu xây dựng công trình và yêu cầu phát triển đô thị.
Do vậy đối với mỗi mục đích sử dụng thì có một bộ tiêu chí phản ánh chất lượng tự
nhiên và vị thế xã hội của đất đai. Đồng thời các tiêu chí này cũng phản ánh các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, bởi giá trị đất đai được hiểu như là một phần của
lợi nhuận siêu ngạch thu được từ việc sử dụng đất đai có lợi thế về chất lượng tự
nhiên và vị thế xã hội khác nhau.
2.3.1. Các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên của đất đai
Chất lượng tự nhiên của đất đai được phản ánh bằng hệ thống các tiêu chí phụ
thuộc vào mục đích sử dụng. Trong sản xuất nông lâm nghiệp là các tiêu chí phản ánh
thuộc tính tự nhiên của đất đai, như khí hậu, địa hình, địa mạo, thổ nhưỡng, địa chất,
thủy văn, quần xã sinh vật, các tính chất sinh lý hóa của đất và các yếu tố chất lượng
dưới góc độ quản trị kinh doanh nông lâm nghiệp. Đây cũng là những cơ sở quan trọng
nhất để xác định các đơn vị đất đai trong quy hoạch sản xuất nông lâm nghiệp. Các tiêu
chí phản ánh chất lượng đất đai nông lâm nghiệp được trình bày cụ thể ở bảng
2.1.(Nguyễn Thúc Huyên, 2006).

9


Đối với lĩnh vực xây dựng công trình và phát triển đô thị thì chất lượng tự
nhiên của đất đai phụ thuộc vào các tính chất địa chất, địa hình, địa mạo và chế độ
thủy văn và tính chất khí hậu (nắng, gió…). Các tiêu chí phản ánh chất lượng đất
xây dựng được trình bày cụ thể ở bảng 2.2 (Nguyễn Thúc Huyên, 2006)

Trong mỗi lĩnh vực hoạt động khác nhau thì có các thuộc tính tự nhiên khác
nhau, phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai. Các yếu tố này ảnh hưởng đến năng
suất cây trồng trong nông lâm nghiệp, chi phí đầu tư xây dựng công trình và mức độ
đáp ứng các nhu cầu sinh lý vật chất của con người.

10


Bảng 2.1. Các yếu tố chất lượng đất đai cho ngành nông lâm nghiệp
Các nhóm
Yếu tố
1. Khí hậu

2. Địa hình,
Dáng đất
3. Thổ nhưỡng,
địa chất

4. Thủy văn và
các rủi ro địa
văn
5. Quần xã sinh
vật

6. Các yếu tố
dưới góc độ
quản trị kinh
doanh và nông
lâm nghiệp

Các đặc điểm quy định chất lượng đất đai
cho ngành nông lâm nghiệp
- Chế độ bức xạ: tổng bức xạ, giờ chiếu sáng, độ dài ngày, vĩ độ.
- Chế độ nhiệt, ẩm: nhiệt độ trung bình, tối cao, tối thấp, lượng
mưa trung bình, tối cao, tối thấp, cường độ, động năng mưa,
lượng bốc hơi, độ ẩm không khí, cây chỉ thị.
- Các rủi ro do khí hậu: chế độ gió, thời kỳ giông, bão, tần suất
bão, chỉ số thiệt hại, số ngày băng giá, rủi ro cháy (mùa khô).
- Địa hình, độ cao, kiểu địa mạo, độ dốc, hướng và dáng dốc, tần
suất xuất hiện dòng chảy, chỉ số bào mòn, đầm lầy, tiểu địa hình.
- Nhóm đất, loại đất.
- Độ dày tầng hữu dụng, độ sâu tới lớp không thấm nước, tới tầng
loang lổ/ đốm gỉ/ chai cứng.
- Độ ẩm đất, độ sâu viền mao quản (tầng ngậm nước).
- Lượng oxy trong đất: kết cấu, tỉ trọng, dung trọng, độ xốp, độ
thấm nước, mức độ đóng váng/ nén dẽ lớp mặt.
- Điều kiện làm đất: thành phần cơ giới, cơ lý đất, tầng sét dãn nở,
độ sâu và mức độ đá ong, kết von, sỏi sạn, đá tảng, đá lộ đầu.
- Hóa học đất: hàm lượng dinh dưỡng, OM%, pH, CEC đất, BS%,
độ mặn (EC, TMT%), độ kiềm (ESP%), độ phèn, các chất độc,
cây chỉ thị.
- Chế độ thủy văn: chỉ số phân bố sông, ngòi, suối, khả năng tưới
tiêu, mật độ ao, hồ …
- Lũ lụt: tần suất, cấp độ.
- Trượt đất, lở đất: góc và độ sâu trượt lở.
- Đặc điểm thực bì, các loại cây kí chủ, cỏ dại, mầm bệnh trong
đất.
- Các loài động vật và côn trùng phá hoại, mầm sâu hại trong đất.
- Riêng với ngành lâm nghiệp: khối lượng gỗ đứng, chỉ số lập địa,
chỉ số sinh trưởng (dự báo).

- Loài và quần xã thực vật, đa dạng gen, các loài cây quý hiếm,
các loài cây dễ cháy, cây chỉ thị.
- Ảnh hưởng tới việc cơ giới hóa vận chuyển, giao thông nội bộ:
tiểu địa hình, tần suất dòng chảy, các đầm lầy, cường độ chịu nén
của đất, các giới hạn Atterberg, tỷ lệ sét dãn nở, nứt nẻ.
- Ảnh hưởng tới việc xây dựng, duy tu, bảo trì đường xá nội bộ:
địa hình khu vực.
- Quy mô các đơn vị sản xuất: cánh đồng, nông trại, trang trại,
lâm điền, nông lâm trường…
- Khoảng cách tới mạng lưới giao thông, nơi tiêu thụ, chế biến
nông lâm sản (chợ đầu mối, nhà máy, xưởng cưa, thị tứ, siêu thị,
nhà hàng).

11