Luận văn tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã bắc ninh tỉnh bắc ninh

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học nông nghiệp i
-----------****-----------

nguyễn Vũ Kiên

Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố
ảnh hởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị x bắc ninh - tỉnh bắc Ninh

Luận văn thạc sĩ nông nghịêp

hà néi - 2005

1


Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học nông nghiệp i
-----------****-----------

nguyễn Vũ Kiên

Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố
ảnh hởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị x bắc ninh - tỉnh bắc Ninh

Chuyên ngành: quản lý đất đai
M số: 60 - 62 - 15

Luận văn thạc sĩ nông nghịêp

Ngi hng dn khoa học: TS. H Th Lam Tr

hà néi – 2005

2


Lêi cam ®oan
Tơi xin cam đoan rằng mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ mt hc v no.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đà đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đà đợc chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tỏc gi lun văn

Nguyễn Vũ Kiên

i

3


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của các giảng viên khoa Đất và Môi trường - Trường
Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội, các cơ quan, ban ngành đã tạo điều kiện
giúp đỡ tơi hồn thành chương trình học tập và làm luận văn này.
Trước tiên, cho tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Hồ Thị
Lam Trà, người đã trực tiếp chỉ bảo và hướng dẫn tơi trong suốt q

trình thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn những ý kiến quý báu của các thầy, cô giáo khoa Đất
và Mơi trường, khoa Sau đại học đã đóng góp cho tơi trong q trình học
tập và thực hiện luận văn.
Tơi xin cảm ơn lãnh đạo UBND thị xã Bắc Ninh, phịng Quản lý đơ
thị, phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã Bắc Ninh, các đồng nghiệp
nơi tôi công tác luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tơi trong
q trình học tập và thực hiện đề tài.
Cuối cùng tơi xin cảm ơn gia đình, những người thân và bạn bè đã
giúp đỡ tơi trong q trình học tập và nghiên cứu.
Hà Nội, ngày 19 tháng 9 năm 2005
Tác giả luận văn

Nguyễn Vũ Kiên

ii
4


MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................... i
Lời cảm ơn.......................................................................................................ii
Mục lục............................................................................................................iii
Danh mục các bảng.........................................................................................v
Danh mục các biểu đồ....................................................................................vi
1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 9
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ..................................................................10
1.2.1. Mục đích.............................................................................................10
1.2.2. Yêu cầu...............................................................................................10

2. TỔNG QUAN .................................................................................................11
2.1. Tổng quan về thị trường đất đai............................................................11
2.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới ..........................................................11
2.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam..............................................................13
2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................23
2.2.1. Địa tô ..................................................................................................23
2.2.2. Lãi suất ngân hàng .............................................................................29
2.2.3 Quan hệ cung - cầu..............................................................................30
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .........................................................34
2.3.1. Yếu tố thông thường ..........................................................................34
2.3.2. Yếu tố khu vực ...................................................................................42
2.3.3. Yếu tố cá biệt .....................................................................................43
2.4. Quản lý giá đất của một số nước trên thế giới .....................................44
2.4.1. Nhật Bản.............................................................................................44
2.4.2. Đức .....................................................................................................47
2.4.3. Công tác định giá đất tại Việt Nam....................................................47
3. ĐỐI TƯỢNG, ĐỊA ĐIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................52
3.1. Đối tượng và địa điểm nghiên cứu.........................................................52
iii

5


3.2. Nội dung nghiên cứu ...............................................................................52
3.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................53
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu................................................53
3.3.2. Chọn điểm nghiên cứu .......................................................................53
3.3.3. Xử lý số liệu .......................................................................................53
3.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu...........................54

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................55
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã
Bắc Ninh ..........................................................................................................55
4.1.1. Điều kiện tự nhiên..............................................................................55
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...................................................................55
4.2. Công tác định giá đất ở thị xã Bắc Ninh trong những năm qua ........63
4.3. Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh .................................................64
4.3.1. Phân loại đường phố và phân loại vị trí .............................................64
4.3.2. Giá đất ở quy định..............................................................................65
4.4. Giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng.........................................68
4.4.1. Giá đất đường phố loại I và các yếu tố ảnh hưởng ............................71
4.4.2. Giá đất đường phố loại II và các yếu tố ảnh hưởng...........................76
4.4.3. Giá đất đường phố loại III và các yếu tố ảnh hưởng .........................81
4.4.4. Giá đất đường phố loại IV và các yếu tố ảnh hưởng .........................86
5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................92
5.1. Kết luận. ...................................................................................................92
5.2. Đề nghị......................................................................................................93

iv
6


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Bắc Ninh

54

Bảng 2: Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003

58

Bảng 3: Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2004

58

Bảng 4: Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh năm 2005

59

Bảng 5: Phân loại đường phố thị xã Bắc Ninh qua các năm

61

Bảng 6: Giá đất đường phố loại I

64

Bảng 7: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường
phố loại I từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005

67

Bảng 8: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại I
trong 6 tháng đầu năm 2005

68

Bảng 9: Giá đất đường phố loại II

70

Bảng 10: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
đường phố loại II từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005

72

Bảng 11: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại II
trong 6 tháng đầu năm 2005

73

Bảng 12: Giá đất đường phố loại III

75

Bảng 13: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của đường phố loại III từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005

77

Bảng 14: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại III
trong 6 tháng đầu năm 2005

78

Bảng 15: Giá đất đường phố loại IV

80

Bảng 16: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của đường phố loại IV từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005

82

Bảng 17: Mức chênh lệch giá giữa các vị trí của đường phố loại IV
trong 6 tháng đầu năm 2005

83

v
7


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Giá đất thị trường đường Ngô Gia Tự

65

Biểu đồ 2: Giá đất thị trường đường Nguyễn Văn Cừ 1

65

Biểu đồ 3: Giá đất thị trường đường Trần Hưng Đạo

65

Biểu đồ 4: Giá đất thị trường đường Nguyễn Đăng Đạo

71

Biểu đồ 5: Giá đất thị trường đường Nguyễn Văn Cừ 2

71

Biểu đồ 6: Giá đất thị trường đường Nguyễn Du

71

Biểu đồ 7: Giá đất thị trường đường Thành Bắc

76

Biểu đồ 8: Giá đất thị trường đường Nguyễn Trãi

76

Biểu đồ 9: Giá đất thị trường đường Thiên Đức

76

Biểu đồ 10: Giá đất thị trường đường Hồ Ngọc Lân

81

Biểu đồ 11: Giá đất thị trường đường Lê Phụng Hiểu

81

Biểu đồ 12: Giá đất thị trường đường Như Nguyệt

81

8
vi


1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, thời xa xưa cha
ơng ta đã nói "tấc đất tấc vàng", điều đó đã thể hiện giá trị của đất đai. Trải
bao thăng trầm của lịch sử, đất đai là nguồn gốc sâu xa của các cuộc chiến
tranh, các tham vọng về mở rộng lãnh thổ, quốc gia này chiếm hữu đất đai,
khai thác tài nguyên của quốc gia khác để phục vụ cho quá trình phát triển.
Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh cơng nghiệp hố, hiện đại
hoá, Trung ương Đảng đã khẳng định "đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn
nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội
sâu sắc".
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để
phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được
dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi
vốn đầu tư nước ngồi...
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ln đổi mới,
hồn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá
trình đổi mới nền kinh tế đất nước.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau.

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan
trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa
học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.

9


Trong sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước thì cơng tác
quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Để tìm hiểu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, chúng
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh".
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu cơng tác định giá đất tại thị xã Bắc Ninh.
- Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố
đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Bắc
Ninh - Tỉnh Bắc Ninh.
1.2.2. Yêu cầu
- Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trên thị trường thị xã Bắc Ninh từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005.
- Các số liệu thu thập phải chính xác.
- Các đề suất, kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế.

10


2. TỔNG QUAN
2.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan

hệ kinh tế giữa người với người thơng qua trao đổi hàng hố.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị trường
đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả
với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường theo định
hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 5 - Luật Đất đai 2003 quy
định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó
khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông trên
thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
2.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về
ruộng đất đã được xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị
trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho
sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật
thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ khơng áp đặt giới hạn hành chính đối
với thị trường đất đai.
Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc
thu hút mạnh đầu tư nước ngồi thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng
kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng
đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngồi thì Chính phủ có thể
áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai.
Cơn sốt tăng giá nhà đất ở Pháp từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối
lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu
năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và

11


trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành
các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá

mua một chỗ ở mới.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty
kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ
Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo.[14]
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã
và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm
bớt tốc độ và quy mơ tích tụ đất đai. Để đảm bảo cho nơng dân có ruộng,
Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, đơi khi cịn hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia
đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa
có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền
sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vịng một
năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khơng được bán trong vịng 10
năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và
trong một số trường hợp cụ thể, nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất
cho mình.
Ở Bungari, các doanh nghiệp khơng được quyền chuyển nhượng những
mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước.[14]
Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước
trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được
quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.

12


Xu hướng cho thuê phát triển mạnh, được coi là biện pháp nâng cao

hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo
điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba
Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan,
Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê
ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán
ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và
được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.[14]
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản
đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc.
Hiện nay khơng cịn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong
khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường,
mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu
hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị
trường này đã vượt ra ngồi khn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu
tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ở nước ngoài.
2.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam
2.1.2.1. Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong vài
thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia q trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:

13


Giai đoạn trước 1993

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại. Thời kỳ này
giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài
sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
Từ 1945 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở
hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể
là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp khơng hồn tồn nghiêm cấm việc mua
bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo q trình
"cơng hữu hố đất đai". Thị trường đất đai hầu như khơng được pháp luật thừa
nhận trên thực tế. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng
với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư
nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
theo phương thức hoả hồng (chuyển quyền cho th). Giá đất hình thành mang
tính chất tự phát và nằm ngồi sự kiểm sốt của pháp luật.
Căn cứ điều 19, 20, 83 của Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa
Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thơng qua và có hiệu lực thi
hành năm 1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống
nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu
chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật Đất đai 1988 quy định người sử
dụng đất được nhà nước giao cho một số quyền sử dụng đất nhất định phù
hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định
quan trọng như: quy định về những đối tượng được nhà nước giao đất để sử
dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1), các
nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất

14

đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống
về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất trong
Luật Đất đai 1988 cịn có hạn chế.
Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong
những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế
nhiều thành phần. Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc
làm và thu nhập, quá trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có
Luật Đầu tư nước ngồi, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất
công nghiệp, thương mại dịch vụ và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Nhà nước bỏ
chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ
khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sơi
động, chủ yếu được thơng qua các hình thức chuyển nhượng nhà ở (đối với
dân cư), nhà xưởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất.
Quá trình đơ thị hố diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt là đầu tư nước
ngoài, nhu cầu về đất đai, nhất là đất công nghiệp, thương mại và xây dựng
nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đơ Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh, do tốc độ đơ thị hố cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc
Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương "nhà nước
và nhân dân cùng làm", các giao dịch về đất đai và bất động sản bắt đầu sôi
động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các
doanh nghiệp nhà nước cũng là yếu tố tích cực trong q trình này. Đến đầu
những năm 1990, trong điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh
vực đất đai, kinh tế thị trường ngày càng được mở rộng, hiện tượng giá đất
tăng cao dần, cùng với việc dùng đất góp vốn liên doanh của các doanh
nghiệp, hệ thống quỹ tín dụng sập đổ, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả
nợ, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam
trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được.. thị trường đất đai và

15

nhà ở bùng nổ, giá đất tăng vọt để lại nhiều hậu quả đến nay chưa giải quyết
được như giao dịch đất đai ngồi tầm kiểm sốt của nhà nước, quỹ đất bị lạm
dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách bị thất thốt, tạo nên sự bất bình đẳng
trong xã hội và làm tha hoá một bộ phận cán bộ; khiếu kiện về đất đai, nhà ở
ngày càng tăng. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà
nước cũng là yếu tố tích cực trong q trình này. Giao dịch trên thị trường đất
đai chủ yếu thực hiện thơng qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng
cùng với quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là pháp luật đất
đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những
vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm
những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hố quyền sử dụng
đất" khơng được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không
được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực
hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui
định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các
doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp nhà nước.
Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương
đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai
1988. Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù
nhà nước đã có những chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng
khơng ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4
để phân cho các đối tượng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng
hoa hồng nhà ở của nhà nước diễn ra phổ biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu
cực về nhà ở xuất hiện. Trước tình hình đó, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được

16

ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ giao dịch về quyền
sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở.
Giai đoạn từ 1993 đến nay
Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất
chuyển sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật
đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền
của người sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền năng của người
sử dụng đất được xác định, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai được xác định là loại tài sản có giá
thơng qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở quy định
của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ Điều
690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng đất) và các hình
thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
quyền sử dụng đất. Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thơng qua các hình thức chuyển
nhượng theo các "kênh ngầm". Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các
Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định
60/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số
18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai có tính điều hành cao, trong đó quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho
thuê đất.
Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
địi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất

17

đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc
phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993. Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật Đất đai 1993 được quốc hội khố X thơng qua, một số nội dung
quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được nhà nước cho
thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị
định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị
định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày
11/2/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 và Nghị định
38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử
dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển
quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định
17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng
được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy
giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền
sử dụng đất vận hành.
Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà - đất trong tình
hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật
Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khố X thơng qua Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001. Ngoài việc bổ sung
các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương
các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại
các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà
kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất
đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số
điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam

18


định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất
đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5 quy định về sở hữu đất đai: “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu… Nhà nước thực hiện
quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về
đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình
thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất."
Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung,
nhưng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai
hiện hành đã tạo ra được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các
thị trường này hoạt động đó là :
- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận.
- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị
trường hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia
các hình thức giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu
tiền sử dụng đất.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

19

2.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm
vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa
hồn tồn thốt khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm
chủ yếu sau:
- Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
tình trạng đó là trong một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy
đủ vị trí, vai trị của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói
chung và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa nói
riêng. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị
trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể,
phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động
theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng của
Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một
nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết
các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải
vận động trong một thị trường khơng chính thức.
- Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất
thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh
tế và cho đời sống xã hội. Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã
diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002. Trong thời
gian sốt đất giá đất tăng nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và

20

TP.Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây
thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm, từ tháng 42000 đến 4-2002. Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần
so với trước khi sốt đất. Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001
đến 4/2002 giá nhà đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc
mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần
mặc cả, không quan tâm tới tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất. Giá đất ở Hà Nội
vào tháng 3/2002 lên cao hơn so với mức giá thuộc khung giá đất của thành
phố tới 11,25 lần. Ở các địa phương khác, giá nhà đất không biến động lớn
bằng Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh nhưng cũng có những biến động bất thường
và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và đời sống của dân cư.
Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không
phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do
tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Phần lớn người đi
mua đất không phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh mà là để bán kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ
tiền mất giá. Mặt khác, những thông tin ảo do các môi giới và một số người
đầu cơ đất tung ta nhằm đẩy giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến
giá đất.
- Hoạt động của thị trường đất đai cịn nằm ngồi tầm kiểm sốt
của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ
yếu được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều
không làm thủ tục pháp lý và khơng thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị,
hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các

21

“văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không
đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm
“văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300
doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh
doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch
trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức
mua bán trao tay.
Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là
sự bng lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung
và thị trường đất đai nói riêng, cụ thể là:
+ Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa
nhận thị trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị
trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do
đó các cơ quan Nhà nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân
tham gia vào thị trường đất đai và bất động sản.
+ Công tác quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi trọng và chưa
được tổ chức thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đơ thị.
Trong khi đó dân cư đơ thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sức mua của
dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung. Điều này làm cho
kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu
cơ đất đai. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các
cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có các biện
pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện tượng đầu cơ.
+ Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói
riêng chưa được chú ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp
cận được với những thơng tin cần thiết và chính xác. Đây là điều kiện cho các

22

thơng tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ
đất phát huy tác dụng tiêu cực.
+ Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng cịn có những bất cập, trong
đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám
sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư để đầu cơ
đất kiếm lời.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất
đai cịn bị bng lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và khơng
kiểm sốt được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu
của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài ngun thiên nhiên, cịn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu
nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã

23

hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô
là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa
vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản, có các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối và địa tơ độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh
lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh
lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là
tư liệu sản xuất đặc biệt của nơng nghiệp, lâm nghiệp, khơng gì thay thế được,
và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng
đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho
người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ
quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí
nghiệp liên doanh với người nước ngồi được góp vốn pháp định bằng giá trị
đất sử dụng. Tuy hình thức địa tơ tuyệt đối khơng cịn, nhưng ruộng đất vẫn là
một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một
loại địa tô.
Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập
khơng phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.

24


Trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng
dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không. Trong các xã hội khác nhau, quan
hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau. Ðịa tô dưới
chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do
nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng cho người sở hữu đất đai. Có hai loại
địa tơ là địa tơ cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể hiện quan hệ sản xuất mà người
sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tơ cùng bóc lột cơng nhân làm th.
Địa tơ cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa. Là
lợi nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được,
chuyển quy về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Lượng địa tô
này do đất đai tốt xấu khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai.
Giá cả sản phẩm nông nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, cịn ở đất xấu thì
cao, song giá thị trường hàng nơng sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định.
Như vậy giá cả hàng nông sản ở vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản
vùng đất xấu quyết định nên khi hàng nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ
thu được lợi nhuận siêu ngạch. Loại lợi nhuận siêu ngạch này do quyền tư
hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai, trở thành địa tô cấp sai. Ðịa
tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm thuê nông nghiệp tạo ra.
Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tơ cấp sai được chia thành hai loại:
Ðịa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì nhiêu của đất đai
với khoảng cách thị trường xa gần. Ðịa tơ cấp sai II được hình thành do năng
suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng một
khoảnh đất. [16]
Địa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản

25