Hợp đồng thuê mua nhà và công trình xây dựng tại Việt Nam

HỌC VIỆN AN NINH NHÂN DÂN
CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ

TIỂU LUẬN

ĐỀ TÀI:
HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM

NHÓM THỰC HIỆN: NHÓM 8
MÔN: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

HÀ NỘI 2017
1


ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ LÀM VIỆC CỦA NHÓM
Tên thành viên

Tự đánh giá

2

Điểm đánh giá


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU………………………………………………………………….
CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA
NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG……………………………………..
1.1 Nhận thức chung về nhà, công trình xây dựng……………………....

1.2 Hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng…..…………………..
1.3 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng………………………...
1.4 Kinh nghiệm về thuê mua nhà, công trình xây dựng ở một số nước
trên thế giới………………………………………………………………..
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC HIỆN HỢP
ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Ở VIỆT
NAM……………………………………………………………………...
2.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển hợp đồng thuê mua nhà,
công trình xây dựng……………………………………………………….
2.2 Thực trạng các quy định và áp dụng hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng……………………………………………………………..
2.3 Đánh giá chung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng………
CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU
QUẢ GIAO KẾT, THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ,
CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG…………………………………………….
3.1. Những yêu cầu, định hướng pháp triển hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng…………………………………………………………….
3.2 Ý kiến, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về hợp
đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng………………………………….
KẾT LUẬN……………………………………………………………….

3

4
6
6
8
13
26
29

29
30
40
48
48
49
53


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trên thế giới hiện nay, xu hướng toàn cầu hoá đang diễn ra ngày càng
sâu rộng. Trong cuộc đua tranh phát triển kinh tế hiện nay, vấn đề tăng trưởng
và bền vững đang đặt ra gay gắt đối với tất cả các quốc gia. Đối với những
nước đang phát triển, đặc biệt là đối với những nước đi sau, yêu cầu này đặt
ra như một đòi hỏi sống còn: hoặc là đuổi kịp và vượt lên trước hoặc là tụt lại
sau và ngày càng xa rời các cơ hội phát triển. Trong các hình thức huy động
vốn phát triển ở Việt Nam hiện nay, hình thức thuê mua ngày càng có vai trò
quan trọng. Thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ
giúp cho các doanh nghiệp, người dân được sử dụng tài sản- đáp ứng nhu cầu
sản xuất kinh doanh và đời sống của họ trong giai đoạn hiện nay.
Luật nhà ở năm 2014 và luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời bổ
sung các quy định thay cho luật nhà ở 2005 và luật kinh doanh bất động sản
2006 qua đó làm hoàn thiện thêm pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công
trình xây dựng. Hoạt động thuê mua nhà này đã góp phần giải quyết nhà ở
cho những người có nhu cầu mua nhà nhưng họ không có khả năng thanh
toán tiền một lần mà thay vào đó người thuê mua nhà sẽ phải trả trước một
khoản tiền nhất định cho chủ đầu tư, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền thuê
nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồng
thuê mua nhà ở cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình thì chủ

đầu tư sẽ chuyển quyền sở hữu căn nhà đang cho thuê lại cho bên thuê mua
nhà. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh hoạt động thuê mua nhà ở vẫn chưa có
quy định cụ thể và thích hợp. Thực tế giao dịch thuê mua nhà ở này vẫn còn
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ đầu tư và khách hàng. Làm
cho mối quan hệ mua bán nhà đã phức tạp nay còn phức tạp hơn.
Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức thuê mua nhà ở cùng với những quy
định pháp luật, thực trạng và đề xuất hoàn thiện các quy định trong việc phát
triển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng một loại hình kinh doanh
bất động sản. Qua đó, sẽ giúp cho chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt động
thuê mua nhà ở được giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi
ích của các bên, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền làm tốt chức năng quản
lý của mình. Vì vậy, nhóm em xin chọn đề tài nghiên cứu “Hợp đồng thuê
mua nhà và công trình xây dựng và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam” làm đề tài
của nhóm mình.
2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thuê mua nhà, công trình xây dựng là một khái niệm không mấy xa lạ
trên thị trường bất động sản thế giới. Tuy nhiên, ở Việt Nam thuê mua nhà chủ
yếu là nhà ở xã hội. Do vậy, đối với công trình xây dựng chủ đầu tư muốn
đem vào cho thuê mua khi đó sẽ tham khảo những quy định về thuê mua nhà
4


ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư
và bên đi thuê mua nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn với đề tài “Hợp đồng thuê mua nhà,
công trình xây dựng” là phân tích những quy định của pháp luật về hợp đồng
thuê mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 và các văn bản có liên quan mới nhất; đánh giá thực trạng thực hiện
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng tại Việt Nam và thực trạng áp
dụng quy định pháp luật về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng để

thấy được những khó khăn và nguyên nhân của những khó khăn đó.
3. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích đề ra trong quá trình nghiên cứu đề tài nhóm em
sử dụng các phương pháp cơ bản sau:
- Phương pháp thống kê: kết hợp giữa thống kê các tài liệu thu thập
được trong các bài nghiên cứu và thực tế.
- Phương pháp so sánh: dựa trên thông tin và số liệu để tiến hành phân
tích, đánh giá trên cơ sở so sánh, đối chiếu; so sánh đối chiếu không chỉ các
quy định tại Việt Nam mà so sánh với các quy định của nước ngoài.
- Phương pháp tổng hợp: để có thể đưa ra các đánh giá tổng thể và đề
xuất các giải pháp thực hiện.
- Phân tích, bình luận các quy định của pháp luật.
4. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích khi nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
chung về nhà, công trình xây dựng, về hoạt động thuê mua nhà, công trình
xây dựng và pháp luật điều chỉnh cho hoạt động thuê mua nhà, công trình xây
dựng. Tìm hiểu các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trình
xây dựng, qua đó đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại gây cản trở
đối với hoạt động cho thuê mua trong thực tiễn khi áp dụng hệ thống pháp
luật điều chỉnh. Từ đó, đề xuất ra các giải pháp nhằm khắc phục những thiếu
sót của hệ thống pháp luật và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà,
công trình xây dựng ở tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến.
5. Bố cục của đề tài
Nội dung của đề tài bao gồm các phần sau:
Chương I: Lý luận cơ bản về hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
Chương II: Thực trạng quy định và thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công
trình xây dựng ở Việt Nam
Chương III: Hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giao kết, thực hiện hợp
đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

5


CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG
THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Có thể nói nhu cầu thuê và mua nhà ở hiện nay là rất lớn. Thấy được
tầm quan trọng về nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay các chủ đầu tư trong
kinh doanh nhà và Nhà nước đã không ngừng mở rộng thêm các loại hình
kinh doanh về nhà ở để có thể đáp ứng kịp thời tính cấp bách hiện nay. Trên
cơ sở đó, Nhà nước đã cho ra đời một loại hình kinh doanh nhà ở mới đó
chính là hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Đối với loại hình thuê mua này sau một thời gian quy định trong hợp
đồng người thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ sở hữu căn nhà, công trình
đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua. Bên cạnh đó, những quy định về quản
lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các chính sách thỏa đáng
nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào quá trình xây dựng nhà, cho
thuê mua nhà đúng đối tượng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn
nhu cầu của mình.
1.1 Nhận thức chung về nhà, công trình xây dựng
1.1.1 Khái niệm về nhà ở
Quyền có chỗ ở là một trong các quyền cơ bản của con người được tất
cả các nước trên Thế giới khẳng định trong Hiến pháp của họ.
Thứ nhất, khái niệm nhà ở được quy định tại tại Khoản 1 Điều 3 Luật
Nhà ở 2014 như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và
phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”
Thứ hai, nhà ở bao gồm:
- Nhà ở riêng lẻ.
- Nhà chung cư.
- Nhà ở thương mại.
- Nhà ở công vụ.

- Nhà ở để phục vụ tái định cư.
- Nhà ở xã hội.
Thứ ba, về đặc điểm của nhà ở, có thể khẳng định nhà ở là một loại
hàng hóa đặc biệt bởi những lý do sau đây:
-Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được,
không mang đi trao đổi mua bán dễ dàng như những loại hàng hóa khác:
-Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá đắt nhất. Do chi phí
xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới
hạn so với mức giá tăng của dân số nên giá nhà ở là rất đắt, đặc biệt ở những
thành phố lớn;
-Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt
của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử;

6


Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào mức độ
bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt. Mức giá nhà ở
được chia thành hai phần gồm: mức giá đất và mức giá xây dựng;
-Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải được thực hiện
theo những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm công trình xây dựng
Ở nước ta, thuật ngữ “Công trình” là một thuật ngữ được sử dụng trong
nhiều lĩnh vực của đời sống xã hồi và thuật ngữ này được sử dụng rất phổ
biến trong các lĩnh vực xây dựng, giao thông vận tải với ý nghĩa là sản phẩm
của hoạt động đầu tư, xây dựng cơ bản của con người.
Khái niệm công trình xây dựng được quy định tại Khoản 10 Điều 3
Luật Xây dựng 2014 như sau: “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo
thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt và
công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất,

phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây
dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công
trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công
trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác”.
Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau: “Nhà,
công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc
xây dựng và đưa vào sử dụng. ”
Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:
“
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây
dựng đang trong quá trình xây dựng mà chưa được nghiệm thu đưa vào sử
dụng. ”
Thứ hai, công trình xây dựng, căn cứ Điều 4 Nghị định 209/2004/NĐCP, công trình xây dựng bao gồm:
-Công trình dân dụng:
+Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;
+Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa; công trình giáo dục;
công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn,
nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu
phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể
thao các loại.
- Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác
quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình
kho xăng, dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện
kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử - tin học; công
trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực
7


phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho
chứa vật liệu nổ công nghiệp.

- Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường
sắt; công trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay.
- Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng;
đường ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước;
nhà máy xử lý nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp
rác; nhà máy xử lý rác thải; công trình chiếu sáng đô thị.
Thứ ba, về đặc điểm công trình xây dựng, có những đặc điểm cơ bản
sau:
- Công trình xây dựng là sản phâmmr được tạo ra thông qua quá trình
lao động của con người trong lĩnh vực xây dựng.
- Công trình xây dựng được tạo thành bởi sự gắn kết vật liệu xây dựng,
thiết bị lắp đặt được định vị trên hoặc dưới mặt đất, trên hoặc dưới mặt nước.
- Công trình xây dựng được tạo lập theo bản vẽ, thiết kế được hình
thành từ trước.
- Công trình xây dựng có chủng loại đa dạng, bao gồm: công trình xây
dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng
lượng, công trình khác.
1.2 Hoạt động thuê mua nhà và công trình xây dựng
1.2.1 Thuê, mua và thuê mua nhà và công trình xây dựng
Thuê mua là loại hình tín dụng phát triển không ngừng và nay đã trở
thành phổ biến trong hoạt động kinh tế quốc tế. Trên Thế giới, thuê mua thật
sự phát triển mạnh mẽ từ sau Chiến tranh thế giới thứ hai nhằm đáp ứng nhu
cầu về vốn cho các công ty, các nhà kinh doanh. Thuê mua là loại hình hoạt
động cho thuê tài sản, theo đó người cho thuê, sau này thường là các công ty
thuê mua, chuyển quyền sử dụng tài sản – đối tượng cho thuê mua – cho
người đi thuê trong một khoảng thời gian đủ để người cho thuê có thể thu hồi
lại vốn tài trợ và các chi phí tài chính liên quan, còn người đi thuê phải trả cho
người cho thuê tiền thuê tài sản theo như đã thỏa thuận. Trong quá trình thuê
hoặc trước khi kết thúc quan hệ thuê mua, người cho thuê có thể bán lại tài

sản này cho người đi thuê.
Hoạt động thuê mua nhà ở là sự kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và
mua nhà. Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê mua nhà ở là một hình thức
kinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa nhà ở ra thị
trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tự
mình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê
mua sẽ mua lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư
8


cải tạo lại nhà cũ để cho người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Còn
người thuê mua nhà ở sau một thời gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu căn
nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà đã thỏa thuận trong hợp đồng
theo quy chế do Nhà nước quy định.
Thuê mua nhà ở là một hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua
có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định, việc áp dụng hình
thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính.
Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả
năng chi trả của người thuê mua. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn
Cho thuê nhà ở là việc bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng
trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận
Theo khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định: “Thuê mua nhà ở là
việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của
nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán
trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn
lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả
hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.
Luật Nhà ở năm 2014 khoản 3 Điều 17 đã cho chúng ta hiểu về thuê
mua nhà ở như sau: “Việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê

mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều
kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê
mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên
cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở
và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với
nhà ở đó”.
1.2.2 So sánh thuê mua và thuê, mua
Thứ nhất, khi so sánh giữa thuê mua nhà với hình thức mua nhà trả
chậm, trả dần có những điểm tương đồng và khác biệt giữa hai hình thức:
Sự giống nhau về nội dung của hai hình thức như sau: cùng là việc
chưa trả hết tiền đã được sử dụng nhà, sau một thời gian thì được sở hữu nhà
ở bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, tuy nhiên, các
quy định về hai hình thức trả tiền lại khác nhau.
Thuê mua nhà quy định bên thuê mua phải trả trước ít nhất 20% giá trị
ngôi nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền mua nhà hàng tháng. Còn hình
thức mua nhà trả chậm, trả dần không có quy định là bên mua phải trả trước
bao nhiêu, số tiền còn lại như thế nào, mà các quy định về những điều khoản
này do hai bên tự thỏa thuận với nhau.
Lãi suất trong thời gian chưa trả hết tiền: thuê mua nhà không phải chịu
lãi suất trong thời gian thuê còn mua nhà trả chậm, trả dần phải chịu lãi suất
trong thời gian chưa trả hết tiền mua ngôi nhà mặc dù lãi suất rất thấp
9


Thời gian thực hiện thuê mua nhà dài hơn (tối thiểu là 05 năm, tối đa là
10 năm) so với thời gian để thực hiện việc mua nhà trả chậm, trả dần (thông
thường là dưới 05 năm).
Thuê mua nhà gần giống như hình thức "bán hàng trả góp" nhưng có ưu
điểm hơn: Sau một thời gian sử dụng ban đầu; nếu bên thuê mua nhận thấy
không thích hợp thì có thể không phải tiếp tục "mua" lại căn nhà (vì trong thời

gian này căn nhà vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê).
Thứ hai, từ điều luật quy định ta đã có thể cho thấy, việc thuê mua nhà
khác với việc thuê nhà.
Theo đó, thuê nhà là bên đi thuê chỉ có quyền sử dụng trong một thời
gian với các điều kiện theo Hợp đồng thuê; khi hết hạn phải trả lại nhà cho
chủ nhà (nếu không gia hạn thời gian thuê); trên giấy đăng ký quyền sở hữu
nhà vẫn đứng tên chủ cho thuê, Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê có quyền
thuê tiếp hoặc có quyền mua lại tài sản đó.
Còn thuê mua nhà được hiểu là một hình thức hoạt động đầu tư bất
động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn
nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất
động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng
thuê mua. Khi hết thời hạn thuê thì bên thuê mua được quyền sở hữu nhà ở
đó.
Khác với hình thức thuê nhà, người thuê mua nhà sau khi hoàn thành
nghĩa vụ tài chính và kết thúc thời hạn thuê mua thì được bên cho thuê mua
làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
Từ đó mà hợp đồng cho thuê nhà và hợp đồng thuê mua nhà cũng dẫn
đến những sự khác biệt.
Thứ ba, với hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng, người thuê
mua nhà, công trình xây dựng thanh toán lần đầu số tiền 20% giá trị nhà ở
thuê mua, sau đó trả số tiền còn lại trong thời hạn thỏa thuận tối thiểu 10 năm,
có thể trả tiền hàng tháng, hàng quý hoặc theo định kỳ thỏa thuận.
Hợp đồng mua bán nhà khác với hợp đồng thuê mua ở vấn đề chuyển
giao quyền sở hữu. Mua bán nhà thì chuyển giao quyền định đoạt số phận của
hàng hoá còn trong quan hệ thuê mua nhà, công trình xây dựng thì Bên cho
thuê chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng chứ không chuyển giao
quyền định đoạt nhà, công trình xây dựng

Điều này đương nhiên sẽ làm ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên, đó
là từ việc trả trước một khoản tiền để có thể trở thành chủ nhân căn nhà sau
một thời gian thuê thì người mua lại chỉ có thể mãi mãi trả tiền thuê mà không
thể mua căn nhà. Nếu muốn mua căn nhà, lại phải lập lại một hợp đồng mới
khi mà cả bên thuê và bên cho thuê đều đi đến một thống nhất chung.
10


1.2.3 Hoạt động thuê mua nhà và công trình xây dựng
1.2.3.1. Cơ sở của hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng
Thuê mua nhà ở là hình thức đặc thù của thuê nhà do nó liên quan đến
việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê. Trong
thời gian thuê nhà bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí
tài chính, chi phí quản lý liên quan đến nhà ở, thu các khoản lợi nhuận hợp lý.
Sau đó, tuỳ theo thoả thuận của các bên trong thuê mua, bên cho thuê có thể
bán lại nhà đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi
kết thúc hợp đồng thuê mua. Hoạt động thuê mua nhà ở có các đặc điểm cơ
bản sau:
Thứ nhất, trong quá trình thuê mua nhà ở thì người thuê mua nhà phải
trả trước một khoản tiền nhất định cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại sẽ
chuyển thành tiền thuê nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy
định trong hợp đồng cho thuê mua nhà ở.
Thứ hai, trong quá trình chủ đầu tư cho thuê mua nhà thì quyền sở hữu
căn nhà đó sẽ được bảo lưu lại cho chủ đầu tư. Bên cho thuê mua nhà vẫn là
chủ sở hữu căn nhà trong suốt thời hạn cho thuê, tiền cho thuê nhà ở vẫn thu
theo kỳ đều đặn.
Thứ ba, hoạt động thuê mua nhà ở còn phụ thuộc nhiều vào năng lực
quản lý. Do nhà ở có giá trị rất lớn, có kết cấu phức tạp nên việc quản lý nhà
ở rất khó khăn, không phải cá nhân, tổ chức nào cũng có thể quản lý được mà
đòi hỏi người quản lý phải có năng lực, kinh nghiệm, am hiểu về thị trường,

tâm lý, thị hiếu nhà ở của từng địa phương và những hiểu biết cơ bản trong
xây dựng nhà.
Thứ tư, hoạt động thuê mua nhà ở chịu sự chi phối mạnh bởi pháp luật
và chính sách của Nhà nước. Vì nhà ở muốn được đưa vào cho thuê mua phải
thuộc đối tượng được phép kinh doanh và tuân theo quy định của pháp luật về
đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà.
Thứ năm, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở với mục đích
là tiêu dùng và thu lợi nhuận từ việc cho thuê mua nhà. Do vậy, mục đích thu
lợi nhuận thường được các nhà đầu tư đặc lên vị trí hàng đầu, đặc biệt là sau
khi đã bỏ một khoản vốn lớn và thời gian dài. Đồng thời, không một doanh
nghiệp khi tham gia đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào lại không
muốn thu lại khoản lợi nhuận để tiếp tục hoạt động và mở rộng kinh doanh.
1.2.3.2 Vai trò của hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng
Thứ nhất, hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp
phần đảm bảo an sinh xã hội
Việc phát triển hình thức hoạt động thuê mua nhà sẽ giải quyết được
một phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm
kiếm chổ ở, giúp cho người không có điều kiện về nơi ở sẽ có được mái nhà,

11


nơi ở cố định bao gồm nhận được một cuộc sống yên ổn và an toàn để nâng
cao cuộc sống của chính mình.
Đồng thời, phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ đảm bảo cho sự phát
triển cân đối trong nên kinh tế, đây là nhân tố chính để duy trì bền vững, ổn
định đời sống xã hội để thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ,
công bằng, văn minh. Điều này có ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao mức
sống cho người dân, ổn định nơi ăn, chốn ở đặc biệt là các đối tượng khó
khăn trong xã hội. Tạo điều kiện cho họ được an cư, lạc nghiệp, đồng thời tạo

cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.
Thứ hai, Phát triển kinh doanh thuê mua nhà, công trình xây dựng góp
phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà,
công trình xây dựng
Phát triển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ góp phần
kích cầu đầu tư thông qua triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ
cho lĩnh vực thuê mua. Theo đó, quy định của Luật Nhà ở đối với những dự
án đầu tư xây dựng nhà ở với hình thức cho thuê mua sẽ được hưởng những
ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng
đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở của
địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phần
hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương.
Những hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các
doanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển hình thức thuê mua nhà, công trình
xây dựng cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà
ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính.
Thứ ba, Việc kinh doanh hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng
góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất
động sản
Sự biến động trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đến tài chính
của đất nước. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản
nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng
xoáy của cơn khủng hoảng. Vì vậy, việc kinh doanh bất động sản nói chung
và hoạt động kinh doanh thuê mua nhà ở nói riêng phát triển sẽ tạo ra cơ chế
thúc đẩy quá trình bình ổn thị trường bất động sản.
Việc phát triển hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ góp
phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện
giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở, làm phong phú sản phẩm nhà ở trên thị
trường bất động sản hiện nay, qua đó đảm bảo bình ổn thị trường theo quy
luật cung – cầu.

1.2.3.3 Sự cần thiết của pháp luật về hoạt động thuê mua nhà, công trình
xây dựng

12


Những quy định của pháp luật là cơ sở pháp lý quan trọng cho Nhà
nước hướng dẫn, điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia trong quan hệ
kinh doanh nhà nói chung và tham gia trong hoạt động thuê mua nhà, công
trình xây dựng nói riêng tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp
pháp cho chủ đầu tư, người dân khi thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Pháp luật về cho thuê mua nhà, công trình xây dựng là nhân tố quan
trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội đất nước và nâng cao
đời sống xã hội giúp nhà nước quản lý điều tiết thị trường một cách minh
bạch hơn. Tạo khuôn khổ pháp lý cho thuê mua nhà được hoạt động lành
mạnh và hiệu quả, theo đó Nhà nước có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ
hoạt động thuê mua nhà ở để ngăn ngừa kịp thời và có hiệu quả tình trạng lợi
dụng chính sách phát triển thuê mua nhà ở để trục lợi của các đối tượng.
Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà, công trình xây dựng có vai trò
rất lớn đối với chủ đầu tư: Pháp luật trong thuê mua nhà ở có vai trò to lớn
trong việc kiểm soát và điều tiết hoạt động thuê mua nhà trong kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam. Sự quản lý, điều tiết của pháp luật nhằm mục tiêu tạo
lập cho các chủ thể tham gia thị trường có được môi trường pháp luật, môi
trường kinh tế - xã hội ổn định, thuận lợi bình đẳng. Bên cạnh đó, do lĩnh vực
thuê mua nhà ở không đem lại nhiều lợi nhuận, lại đang rất thiếu nhà ở cho
người có thu nhập thấp. Vì vậy, Nhà nước phải xác định đây là công trình đặc
thù phải tạo mọi điều kiện để giải phóng các nguồn lực cung ứng sản phẩm là
nhà, công trình xây dựng.
Sự cần thiết của pháp luật đối với người thuê mua: Pháp luật trong hoạt
động thuê mua nhà đóng vai trò to lớn trong việc thiết lập một hệ thống thông

tin về các hoạt động thuê mua nhà ở một cách công khai và minh bạch giúp
cho công chúng có thể hiểu biết, nắm bắt thông tin một cách thuận lợi nhất.
khách hàng còn biết được quyền, nghĩa vụ của mình và nhà đầu tư từ đó sẽ tin
tưởng, yên tâm hơn khi tham gia. Pháp luật về thuê mua nhà, công trình xây
dựng phát triển sẽ giúp giải quyết mọi tranh chấp, xung đột đồng thời bảo vệ
lợi ích chính đáng của các chủ thể khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất
động sản.
1.3. Hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng
1.3.1 Khái quát về hợp đồng thuê mua
Hợp đồng trên Thế giới và từ trước đến nay có nhiều tên gọi khác nhau
như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước…Tuy nhiên
cách định nghĩa về hợp đồng ở mỗi nơi quy định lại khác.
Theo Robert W.Emerson và John W.Hardwick thì: “Hợp đồng là 1 thỏa
thuận có thể được thi hành về mặt pháp lý, rõ rằng hoặc ngầm định”.
Pháp luật Việt Nam lại quy định về hợp đồng tại Điều 385. Khái niệm
hợp đồng: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
13


Có thể thấy, dù có định nghĩa như thế nào thì hợp đồng cũng thể hiện 2
yếu tố: ý chí của các bên và sự tạo lập hậu quả pháp lý.
Hợp đồng thuê mua là một loại hợp đồng cụ thể và được phát triển
mạnh trong thời gian gần đây. Định nghĩa hợp đồng thuê mua như sau: là sự
thỏa thuận bằng văn bản giữa Bên cho thuê và Bên thuê, theo đó, Bên cho
thuê, thường là các công ty thuê mua, phải chuyển quyền sử dụng tài sản – đối
tượng của hợp đồng thuê mua, mà tài sản đó được mua từ nhà cung cấp – cho
Bên Thuê trong một thời gian nhất định, còn Bên Thuê phải trả tiền thuê tài
sản tính theo kỳ hạn. Trong thời hạn cho thuê, các bên không được đơn
phương hủy bỏ hợp đồng. Hết thời hạn cho thuê, Bên thuê có thể mua lại

(hoặc không mua hoặc thuê tiếp) tài sản đó theo sự thỏa thuận giữa hai bên
hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các
bên.
Hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản, được
thoả thuận giữa Bên cho thuê và Bên đi thuê, theo đó hợp đồng này được
thanh toán gọn theo thời gian ký kết, Bên thuê có thể (thuê tiếp tài sản), mua
hoặc không mua lại tài sản đó theo thoả thuận của các bên khi hết thời hạn
trong hợp đồng.
Dựa trên đặc điểm của thuê mua nhà ở xã hội và hợp đồng thuê mua, có
thể rút ra được định nghĩa về hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng như
sau: “Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự thỏa thuận của hai
bên, theo đó, bên thuê mua là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ
do Nhà nước quy định phải thanh toán trước cho bên cho thuê mua một
khoản tiền; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng
cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua
nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối
với nhà ở đó.”
Đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
-Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng thương mại.
Đây là một trong những đặc điểm đầu tiên về bản chất pháp lý của hợp đồng
thuê mua.
-Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng cấp tín dụng
dưới dạng tài sản.
-Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là hợp đồng không được
đơn phương huỷ ngang.
-Đối tượng của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng chủ yếu là
tài sản có giá trị lớn là nhà, công trình xây dựng.
-Quyền sở hữu tài sản thuộc Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê
tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê.
-Sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa

chọn mua tài sản từ nhà cung ứng
14


-Hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử
lý khi hợp đồng chấm dứt trước thời hạn.
Tài sản cho thuê trong hợp đồng thuê mua về bản chất là việc tài trợ
vốn dưới hình thức tài sản. Hợp đồng thuê mua không chỉ đơn thuần là sự
thoả thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đối với tài sản, thuộc sở hữu của
Bên cho thuê (trong thời gian ngắn) để lấy tiền thuê như trong hợp đồng cho
thuê tài sản thông thường.
1.3.2. Nguyên tắc ký kết, thực hiện, chấm dứt hợp đồng
1.3.2.1 Nguyên tắc ký kết
- Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thuê mua không được đơn phương
huỷ ngang: Các bên tham gia giao dịch phải nghiêm chỉnh và thực hiện đầy
đủ các thoả thuận trong hợp đồng. Hợp đồng không được chấm dứt theo ý
kiến chủ quan của bất cứ bên nào. Các bên phải thực hiện tuân theo các điều
khoản trong hợp đồng. Nguyên tắc này giúp cho Bên cho thuê đảm bảo an
toàn trong khả năng thu hồi vốn, nguyên tắc này đảm bảo nguồn vốn ổn định
cho Bên thuê trong suốt quá trình kinh doanh.
-Nguyên tắc tài sản được sửa chữa và bảo dưỡng trong thời hạn thuê:
Mặc dù nhà, công trình xây dựng được chuyển giao cho Bên thuê nhưng
quyền sở hữu pháp lý vẫn thuộc Bên cho thuê. Việc sửa chữa và bảo dưỡng
thuộc về Bên thuê thiết bị nếu hợp đồng được ký kết.
-Nguyên tắc chịu trách nhiệm dân sự: Thực hiện hợp đồng thuê mua, do
tính chất của hợp đồng có liên quan đến nhiều chủ thể, sự chấp hành pháp luật
của các chủ thể sẽ tác động tích cực đến hiệu quả hợp đồng, chất lượng của
giao dịch.
-Nguyên tắc hợp đồng được thực hiện trên tinh thần hợp tác, tôn trọng
lợi ích của nhau: Hợp đồng được ký kết, trong quá trình thực hiện các bên

phải hợp tác chặt chẽ với nhau. Sự hợp tác phải dựa trên tinh thần thiện chí,
giúp đỡ nhau thực hiện các điều khoản đã thoả thuận trong hợp đồng. Nếu
trong quá trình thực hiện gặp khó khăn, hai bên cùng nhau khắc phục. Nếu
hợp đồng có nguy cơ bị phá vỡ, vi phạm thì hai bên đều có trách nhiệm thông
báo kịp thời cho nhau biết để có biện pháp phòng ngừa hoặc giảm tối đa
những thiệt hại có thể xảy ra. Bên có nghĩa vụ phải cố gắng hoàn thành tốt
nghĩa vụ của mình. Còn bên có quyền cũng cần nhận thấy vai trò chung sức,
tạo điều kiện thuận lợi cho bên có nghĩa vụ hoàn thành tốt nghĩa vụ. Nếu thực
hiện được vấn đề này, hiệu quả đạt được của hợp đồng mới thoả mãn mục
đích đặt ra ban đầu của hai bên.
Sau khi hai bên đã thống nhất về những nội dung cụ thể của hợp đồng,
các bên đã đảm bảo đủ điều kiện thì hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thuê
mua nhà, công trình xây dựng. Theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 quy định
tất cả các hợp đồng về nhà ở đều phải được lập thành văn bản. Quy định này
nhằm tạo điều kiện pháp lý cũng như ràng buộc với các bên.
15


Tuy nhiên, hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng lại khác với
hợp đồng về nhà ở đơn thuần. Hợp đồng về nhà ở đơn thuần được siết chặt
hơn với thủ tục công chứng, chứng thực, đặt dưới sự kiểm tra, giám sát của
Nhà nước. Còn với hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì lại không
bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực, việc công chứng, chứng thực hợp
đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
mà các bên là hộ gia đình, cá nhân cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.
Cụ thể tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: "Đối với
trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho
thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã
hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;

cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc
phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu".
Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng
quy định: "Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2
Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực".
Trong trường hợp các bên không tin tưởng nhau trong giao dịch thuê
nhà ở, thì có thể thỏa thuận công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê
nhà ở để yên tâm và đảm bảo hơn quyền lợi của các bên khi có tranh chấp
phát sinh.
1.3.2.2. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là một loại hợp đồng đặc
biệt bởi nó có sự kết hợp của hình thức thuê và hình thức mua nhà, công trình
xây dựng. Do đó, việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
phải tuân theo những nguyên tắc sau:
Thời hạn thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng tương
đối dài với thời hạn tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua
nhà, công trình xây dựng tối thiểu là 05 năm, tối đa là 15 năm kể từ ngày ký
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Người thuê mua không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp
với ngân hàng để vay tiền thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển
nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ
thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê
mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

16

Kể từ thời điểm người thuê mua nhà, công trình xây dựng được phép
bán cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện
bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp
cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;
trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng
đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán
nhà ở.
Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua
nhà, công trình xây dựng, nếu bên thuê mua có nhu cầu bán lại nhà, công
trình xây dựng thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp Nhà nước
đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng
(trong trường hợp thuê mua nhà, công trình xây dựng được đầu tư xây dựng
bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được thuê mua
nhà, công trình xây dựng theo quy định và phân tích trong bài tiểu luận, với
giá bán tối đa bằng giá bán nhà, công trình xây dựng cùng loại tại cùng địa
điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà, công trình xây dựng theo hợp đồng
và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho
thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm
thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận
1.3.2.3 Các quy định về kết thúc - chấm dứt hợp đồng thuê mua
Kết thúc hợp đồng đối với trường hợp bất khả kháng: Trong thời gian
sử dụng tài sản, những rủi ro có thể xảy ra không phụ thuộc vào ý chí của các
bên trong hợp đồng. Khi có chiến tranh, thiên tai, hoả hoạn, tài sản bị mất, bị
huỷ hoại, bị hỏng không do lỗi của Bên thuê, Bên thuê phải có trách nhiệm
thông báo ngay bằng văn bản cho Bên cho thuê và hợp đồng sẽ bị hết hiệu
lực. Bên thuê phải tiến hành các thủ tục pháp lý để người bảo hiểm bồi

thường thiệt hại. Khi Bên thuê hoàn thành mọi nghĩa vụ về tài chính theo hợp
đồng thì Bên cho thuê sẽ thanh toán cho Bên thuê khoản tiền mà bên bảo
hiểm bồi hoàn những thiệt hại xảy ra đối với tài sản bị rủi ro. Nếu Bên thuê
không mua bảo hiểm theo quy định thì vấn đề sẽ được giải quyết theo quy
định về vi phạm hợp đồng. Bên thuê phải bồi thường theo những thiệt hại gây
ra cho Bên cho thuê. Nếu tài sản bị mất do lỗi của một người khác thì Bên
thuê phải trả ngay toàn bộ tiền thuê đến khi kết thúc hợp đồng và lấy tiền này
từ bên thứ ba.
Kết thúc hợp đồng do hợp đồng bị chấm dứt trước hạn: Kết thúc hợp
đồng trước hạn do sự vi phạm của Bên thuê. Mặc dù đặc trưng của hợp đồng
thuê mua là hợp đồng không bị huỷ ngang nhưng việc quy định như vậy
không có nghĩa là hợp đồng không thể bị chấm dứt trước hạn. Kết thúc hợp
đồng trước hạn do sự vi phạm của Bên cho thuê. Bên thuê có thể chấm dứt
17


hợp đồng trước hạn khi Bên cho thuê vi phạm một trong các trường hợp sau:
a) Bên cho thuê không giao đúng hạn tài sản cho thuê; b) Bên cho thuê vi
phạm hợp đồng
Kết thúc hợp đồng khi đến hạn đã được quy định trong hợp đồng Hợp
đồng thuê mua được thực hiện khi kết thúc theo thời gian đã thoả thuận trong
hợp đồng sẽ phải làm các thủ tục tuỳ theo sự lựa chọn phương thức tài trợ ban
đầu của hợp đồng. Nếu hợp đồng đã quy định phương thức mà cuối thời hạn
Bên thuê mua tài sản theo giá tượng trưng thì Bên thuê trả tiền và được Bên
cho thuê chuyển giao quyền sở hữu.
1.3.3. Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực
Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua hợp
đồng được ký giữa chủ đầu tư và người thuê mua. Trong hợp đồng thuê mua
nhà những thỏa thuận trong hợp đồng có hiệu lực sẽ có giá trị ràng buộc các
bên. Do hợp đồng thuê mua nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng thuê

mua nhà có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao
dịch quy định tại Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự trong trường hợp luật có quy định.
1.3.4. Hợp đồng vô hiệu
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn
bản. Vì nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và quan trọng, nên pháp luật đã
quy định hình thức văn bản là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu
không thực hiện nghiêm túc thì các chủ thể có thể hứng chịu rủi ro, hợp đồng
bị vô hiệu hoặc không thực hiện được.
Trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng các bên được tự do,
tự nguyện thỏa thuận với nhau về giá cả, việc tiến hành các thủ tục chuyển
quyền sở hữu, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi và chấm
dứt các quyền và nghĩa vụ. Mọi trường hợp, các chủ thể tham gia không thể
hiện ý chí một cách tự do, tự nguyện như bị đe dọa, lừa dối, nhầm lẫn đều có
thể dẫn đến việc vô hiệu của hợp đồng. Đồng thời, hợp đồng phải thực hiện
việc đăng ký với cơ quan quản lý hành chính Nhà nước về nhà ở. Thủ tục này
là sự minh chứng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, công khai hóa
thông tin, minh bạch hóa thị trường bất động sản nói chung và quan hệ thuê
mua nhà, công trình xây dựng nói riêng.
1.3.5 Những nội dung cơ bản
18

Hợp đồng thuê mua nhà công trình xây dựng có kết cấu bao gồm các
nội dung theo quy định tại điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014
Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
phải có các nội dung chính sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
11. Giải quyết tranh chấp;
12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
1.3.5.1 Chủ thể
Các giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và trong lĩnh vực
thuê mua nhà ở nói riêng có rất nhiều chủ thể khác nhau tham gia bao gồm:
các cá nhân, các doanh nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), Nhà nước,
các tổ chức tài chính. Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trong hoạt
động thuê mua nhà, công trình xây dựng. Dựa vào mục đích của các chủ thể
khi tham gia vào giao dịch thuê mua nhà ở được chia thành hai chủ thể chính
là bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và bên đi thuê mua nhà, công
trình xây dựng.
Thứ nhất, bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Các cá nhân sở hữu nhà ở hay các doanh nghiệp tạo ra nhà ở tham gia
vào thị trường bất động sản với tư cách là người cho thuê mua nhà còn gọi là
nhà đầu tư. Phần lớn các nhà đầu tư khi bỏ tiền ra đầu tư đều nhằm thu về lợi
ích kinh tế. Một số ít hơn, thường là đơn vị thuộc nhà nước, đầu tư công cộng

nhằm mang lại lợi ích cho xã hội, như việc xây dựng các công trình dân sinh,
phúc lợi. Họ chính là những người thấy được nhu cầu về nhà ở và khả năng
có thể tham gia vào hoạt động mua nhà của người dân hiện nay, từ đó với khả
năng của mình họ sẽ đầu tư nhà ở đưa vào thị trường cụ thể là phục vụ cho
người dân trong lĩnh vực thuê mua nhà ở. Chủ đầu tư vừa kiếm được lợi
nhuận vừa đáp ứng kịp thời nhu cầu cần thiết của xã hội còn khách hàng thì
có được nhà theo đúng khả năng của mình.
Để tham gia được vào hoạt động thuê mua nhà ở thì các nhà đầu tư cần
phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về chủ thể như
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải
đăng ký kinh doanh; đối tượng đầu tư là cá nhân tổ chức trong nước hay nước
19


ngoài họ phải có năng lực tài chính và chỉ hoạt động đầu tư trong phạm vi mà
pháp luật đã quy định. Theo đó, pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của
họ khi tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở
Đối với tổ chức, cá nhân trong nước gọi chung là nhà đầu tư trong nước
được được pháp luật bảo hộ trong hoạt động thuê mua nhà ở và họ được đầu
tư vào nhà ở để cho thuê mua gồm hai hình thức là đầu tư tạo lập nhà để cho
thuê mua và mua nhà của chủ đầu tư khác để cho thuê mua lại.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài sau đây gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài thì phạm vi kinh doanh
trong lĩnh vực thuê mua nhà ở hẹp hơn so với cá nhân, tổ chức trong nước.
Chủ đầu tư nước ngoài chỉ được đầu tư cho thuê mua nhà ở với một hình thức
duy nhất là đầu tư tạo lập nhà để cho thuê mua.
Như vậy, các nhà đầu tư trong nước kinh doanh bất động sản nói chung
và hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng có phạm vi hoạt động
rộng hơn chủ đầu tư nước ngoài. Tổ chức, cá nhân trong nước thì được đầu tư
tạo lập nhà ở để cho thuê mua và mua nhà để cho thuê mua lại. Trong khi đó,

chủ đầu tư nước ngoài chỉ được hoạt động thuê mua nhà với hình thức đầu tư
tạo lập nhà để đem cho thuê mua, không được mua nhà từ chủ đầu tư khác rồi
đem cho thuê mua lại.
Thứ hai, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng
Bên thuê trong hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng là tổ
chức, cá nhân trong nước có nhu cầu thuê mua
Những người có nhu cầu thuê mua nhà chủ yếu là những người có thu
nhập thấp mà giá nhà thương mại cho thuê mua rất cao, do đó các nhà đầu tư
chỉ tập trung vào cho thuê mua nhà ở xã hội với giá thấp hơn rất nhiều so với
nhà thương mại bán theo hình thức cho thuê mua. Quy định của pháp luật Việt
Nam về kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể cho thuê mua nhà ở
thương mại mà chỉ quy định đối với hình thức thuê mua nhà ở xã hội.
Người thuê mua nhà không được phép chuyển nhượng nhà ở dưới bất
kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở đó.
Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện được phép thuê mua nhà
chỉ được thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.
Trong trường hợp đối tượng thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở
xã hội được quyền ưu tiên mua, trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội
không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.
Giá nhà bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp đều không được vượt quá
giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại
thời điểm thanh toán.

20


1.3.5.2. Quyền, nghĩa vụ các bên
Thứ nhất, bên cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng
Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh tại

điều 32 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:
-Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã
thỏa thuận trong hợp đồng.
-Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
-Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
-Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua
gây ra.
-Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê
mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.
-Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng
trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
-Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh tại
điều 33 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:
-Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công
trình xây dựng (nếu có).
-Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định
của pháp luật.
-Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian
chưa bàn giao cho bên thuê mua. Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng
theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
-Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua
theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp
đồng.
-Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết
thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được
tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

-Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật
này.
-Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
-Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp
luật.
-Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua
nhà, công trình xây dựng.
-Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
21


Thứ hai, Bên thuê mua nhà ở công trình xây dựng
Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh tại điều 33
Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:
-Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về
nhà, công trình xây dựng.
-Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên
quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
khi kết thúc thời hạn thuê mua.
-Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng;
được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
-Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây
dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra.
-Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê
mua gây ra.
-Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh
toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.
-Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng quy đinh tại điều

35 Luật kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:
-Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
-Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận
trong hợp đồng.
-Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
-Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu
không có sự đồng ý của bên cho thuê mua.
-Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra
trong thời hạn thuê mua.
-Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
-Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc
toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua
nhà, công trình xây dựng.
-Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
1.3.5.4 Giá thuê mua nhà, công trình xây dựng
Giá thuê mua nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại sau: tiền trả
lần đầu, tiền trả hàng tháng, các loại chi phí khác phải trả liên quan đến việc
quản lý và sử dụng nhà, công trình xây dựng.
Đối với nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước: thì giá thuê mua nhà ở xã
hội được xác định theo quy định tại Điều 55 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
22


ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật nhà ở và Điều 60 Luật nhà ở năm 2014, như sau: Giá thuê
mua được tính đủ chi phí thu hồi vốn xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 05
năm kể từ ngày ký hợp đồng. Hơn thế nữa, để hỗ trợ cho người dân và xác
định đúng mục đích của loại nhà ở xã hội này thì Nhà nước sẽ không thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Phần phí
này cũng góp phần làm giảm giá tiền thuê mua nhà ở xã hội xuống một cách
đáng kể. Tại điều 17, Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng
dẫn Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở quy định phương
pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước: Nội
dung chi phí cấu thành giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước
bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, chi phí bảo trì (chỉ áp dụng đối với
trường hợp thuê nhà ở), thuế giá trị gia tăng; không bao gồm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, chi phí quản lý vận hành.
1.3.5.4 Phương thức và thời hạn thanh toán
Đặc điểm đặc trưng về giá thuê mua nhà ở xã hội là tiền thanh toán lần
đầu và tiền thuê mua hàng tháng. Bởi thuê mua nhà ở xã hội là sự kết hợp của
việc thuê và mua nhà ở xã hội. Theo đó, bên thuê mua phải thanh toán 20%
giá trị nhà ở cho thuê mua, trừ trường hợp có điều kiện thì có thể thanh toán
trước nhưng không được thanh toán quá 50% giá trị nhà ở thuê mua. Số tiền
còn lại được tính thành tiền thuê mua nhà hàng tháng và được hai bên thỏa
thuận sẽ trả định kỳ tính từ thời điểm bàn giao nhà đó. Số tiền còn lại đó được
tính trong thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm bên cho thuê mua bàn
giao nhà cho bên thuê mua. Sau khi hết thời hạn thuê mua thì bên thuê mua
trở thành chủ sở hữu của nhà ở xã hội đó. Ngoài ra, bên thuê mua nhà ở xã
hội còn phải trả các khoản chi phí cho việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội
như: chi phí quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, sử dụng dịch
vụ thông tin, liên lạc, truyền hình, chi phí cho các dịch vụ khác theo quy định
của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Hình thức thanh toán của các bên rất đa dạng: có thể bằng tiền mặt
hoặc chuyển khoản, tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.
1.3.5.5 Chuyển giao nghĩa vụ
Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng đối với trường
hợp thuê mua nhà ở được tính từ thời điểm bên thuê mua được cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuê mua và khi hết thời hạn thuê
mua nhà ở và bên thuê mua đã trả hết số tiền còn lại theo quy định, chủ đầu tư
có trách nhiệm làm thủ tục để cơ qvzuan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho người thuê mua.

23


Tuy nhiên, khi bên thuê mua nhà sau khi nhận được quyền sở hữu căn
nhà trong thời gian tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua nhà
ở theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê mua, người thuê mua nhà ở sẽ không
được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để
vay tiền thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới
mọi hình thức.
Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền thuê mua
nhà ở xã hội, nếu bên thuê mua có nhu cầu bán lại thì chỉ được bán lại cho
Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư từ
ngân sách) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (trong
trường hợp thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân
sách) hoặc bán lại cho đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định về
đối tượng và điều kiện được bố trí nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 14 của
Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Giá bán lại nhà ở xã hội không cao hơn
mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán lại nhà ở đó. 84 Quy định
trên một mặt tránh tình trạng thuê mua nhà ở rồi bán lại với giá cao để hưởng
tiền chênh lệch, mặt khác là để giúp cho Nhà nước dễ dàng kiểm soát được
việc cho thuê mua nhà ở của người dân trên từng địa bàn.
1.3.5.6 Giải quyết tranh chấp
Các phương thức giải quyết tranh chấp

- Giải quyết bằng thương lượng trực tiếp giữa các bên: Đây là hình thức
giải quyết tranh chấp mà các bên thường ưa thích vì thông tin giữa các bên
được giữ kín. Thương lượng sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí cho các
bên. khi có tranh chấp xảy ra phương pháp nên chọn đầu tiên để giải quyết
tranh chấp là thương lượng giữa hai bên
-Giải quyết tranh chấp bằng con đường hoà giải: Hòa giải có sự tham
gia của người thứ ba chỉ nên chọn khi cả hai bên có thiện chí, sẵn sàng chấp
nhận những ý kiến khách quan, hợp lý, hợp tình và trong trường hợp hai bên
đã thương lượng rồi nhưng còn có một số vấn đề chưa thống nhất được mà
cần có ý kiến khách quan của chuyên gia, luật sư, trọng tài viên hoặc hòa giải
viên.
-Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài, toà án: Trong trường hợp thương
lượng, hoà giải không đạt kết quả thì tranh chấp từ hoặc liên quan tới hợp
đồng thuê mua với ý nghĩa là hợp đồng tín dụng thương mại có thể được giải
quyết bằng con đường trọng tài hoặc toà án. Việc giải quyết bằng trọng tài
hoặc tòa án được tiến hành theo các thủ tục tố tụng của trọng tài, toà án mà
các bên lựa chọn.
Giải quyết tranh chấp là một điều khoản quan trọng trong mọi loại hợp
đồng. Các bên có quyền lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp
nhưng luôn ưu tiên lựa chọn phương thức nhanh gọn, tạo được hòa bình cho
24


các bên là thương lượng hoặc hòa giải. Khi đã thương lượng hoặc hòa giải
không thành thì các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp
bằng trọng tài thương mại hoặc Tòa án. Mỗi phương thức giải quyết tranh
chấp lại có những ưu điểm và hạn chế riêng. Do đó, các bên cần phải thảo
luận để cùng nhau đưa ra phương thức giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất
cho các bên.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà chủ đầu tư được

quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và thu
hồi nhà ở đang cho thuê mua khi phát sinh một trong các trường hợp sau đây:
Thứ nhất, người thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba
tháng mà không có lý do chính đáng;
Thứ hai, người thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc
cơi nới nhà ở thuê mua. Đối với hai trường hợp trên thì người thuê mua được
thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi);
Thứ ba, người thuê mua bán nhà ở thuê mua trái với quy định về việc
quản lý sử dụng nhà ở xã hội hoặc chuyển quyền thuê mua cho người khác
mà không được sự đồng ý của bên cho thuê mua. Đối với trường hợp vi phạm
này thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả
trước đây.
Thêm vào đó, do sự biến động về giá cả của thị trường mua bán nhà ở
nên trong thực tiễn xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp hợp đồng thuê mua
nhà ở, mà nguyên nhân thường là do một trong các bên thuê mua nhà cố ý hay
vô tình có hành vi quy phạm quy định của hợp đồng. Các tranh chấp về hợp
đồng thuê mua nhà ở được giải quyết thông qua hòa giải. Trong trường hợp
hòa giải không thành thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy
định của pháp luật.
Do vậy, để hạn chế xảy ra tranh chấp các bên trong quan hệ thuê mua
nhà cần hoàn thiện các chứng từ để chứng minh mình đã hoàn thiện các nội
dung công việc theo hợp đồng để tìm cách tháo gỡ và giải quyết tranh chấp.
Theo đó, cần lưu ý các điều khoản quy định tại hợp đồng như: đối với chủ đầu
tư cần thực hiện đúng và đủ những quy định tại các văn bản liên quan đến quy
định về chất lượng nhà ở, tiến độ xây dựng như thỏa thuận trong hợp đồng;
đối với khách hàng đi thuê mua nhà cần trả tiền đúng thời hạn như cam kết
trong hợp đồng.
1.3.5.7 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
Điều 36, luật KDBĐS 2014 quy định về “Chuyển nhượng hợp đồng
thuê mua nhà, công trình xây dựng” như sau:

-Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công
trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa
được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp
25