Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

đại học quốc gia hà nội
Khoa luật
Nguyễn Mạnh Khởi
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình xây dựng
ở Việt Nam
Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số : 60 38 50
Luận văn thạc sĩ luật học
Ngời hớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến
Hà Nội - 2009
1
Më ®Çu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở và công trình xây dựng (XD) là những tài sản có giá trị lớn của mỗi
cá nhân, mỗi hộ gia đình, chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản
của mỗi quốc gia và có vai trò quan trọng trong đời sống và trong hoạt động sản
xuất - kinh doanh (SX - KD) của con người. Nhà ở và công trình XD phản ánh
điều kiện sống của người dân và trình độ phát triển về kinh tế (KT) của từng địa
phương, từng khu vực và của mỗi quốc gia. Do vậy, các tài sản này cần phải
được Nhà nước quản lý và bảo vệ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu.
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không chỉ có ý nghĩa đối
kháng đối với người thứ ba trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về tài sản
mà còn là cơ sở pháp lý để xác lập quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở, công
trình XD. Hơn nữa, hoạt động này còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua hoạt
động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp Nhà nước thống kê,
nắm rõ được hiện trạng kỹ thuật của các loại tài sản này, từ đó có biện pháp
quản lý hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa phù hợp với quy hoạch,
kiến trúc, cảnh quan không gian; đồng thời góp phần làm tăng các nguồn thu cho
ngân sách nhà nước thông qua việc thu lệ phí cấp phép XD, lệ phí trước bạ v.v.

Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD có ý nghĩa hết sức
quan trọng không chỉ đối với các chủ sở hữu mà còn đối với cả Nhà nước.
Trong các giai đoạn phát triển của đất nước kể từ khi Việt Nam giành
được độc lập năm 1945 đến nay, Nhà nước ta đã ban hành, sửa đổi, bổ sung và
từng bước hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình
XD. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này vẫn chưa
đầy đủ và hoàn thiện. Mặc dù giữa nhà ở và công trình XD có cùng tính chất là
một loại tài sản do con người đầu tư XD theo quy định của pháp luật về XD và
gắn liền với đất đai, nhưng quy định về việc đăng ký quyền sở hữu vẫn còn tản
2
mát ở nhiều văn bản khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Thực trạng này
đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình triển khai
thực thi pháp luật và gây nhiều phiền hà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi
đăng ký quyền sở hữu các tài sản này. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi thị
trường BĐS đã hình thành và không ngừng phát triển, thì hàng hoá BĐS trở
thành những tài sản có giá trị lớn cần được pháp luật bảo hộ. Muốn vậy, các nhà
đầu tư, các chủ sở hữu và người dân phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu.
Tuy nhiên, do pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD còn
thiếu thống nhất, nên đã và đang là rào cản lớn cho hoạt động đăng ký quyền sở
hữu và làm giảm hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với nhà ở, công trình XD.
Để khắc phục tồn tại này, nước ta cần có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở
hữu BĐS là nhà ở và công trình XD thống nhất, hoàn chỉnh, làm cơ sở để Nhà
nước thực hiện quản lý có hiệu quả các giao dịch trên thị trường. Như vậy, việc
nghiên cứu, tìm hiểu các quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình XD là rất cần thiết, nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các
giải pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở,
công trình XD và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Với ý
nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng ở Việt Nam” làm Luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trước khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời, dường như chưa có một công
trình nào nghiên cứu một cách toàn diện và đầy đủ về cơ sở lý luận và thực tiễn;
thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Sau khi
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành cho đến nay, đã có một số công trình
nghiên cứu đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký
BĐS nói riêng trên các khía cạnh: đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ), cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở...mà tiêu biểu là các công trình: Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký
3
BĐS - Ban soạn thảo Luật đăng ký BĐS, Hà Nội (2007); Đăng ký BĐS và vấn
đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ
yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Lý luận và
thực tiễn quản lý nhà nước về đăng ký BĐS và giải pháp hoàn thiện hệ thống
đăng ký BĐS của Nguyễn Ngọc Điện - Kỷ yếu Hội thảo khoa học bảo đảm sự
thống nhất của pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 07/11/2008; Tình hình
đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu nhà tại Hà Nội của Ngô Trọng Khang - Kỷ yếu
hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 10/01/2007; Pháp luật về đăng
ký BĐS trong điều kiện nền KT thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của
Đặng Trường Sơn - Kỷ yếu Hội thảo pháp luật về đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày
10/01/2007; Bàn về đăng ký BĐS và vai trò của Nhà nước trong hoạt động đăng
ký BĐS tại Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Trao đổi tại Hội thảo xây
dựng Luật đăng ký BĐS, Hà Nội, ngày 26/03/2008; Thống nhất pháp luật về
đăng ký BĐS ở Việt Nam - Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc
gia Hà Nội của Trần Ngọc Tú (2007); Chuyên đề đăng ký BĐS ở Việt Nam và
hệ thống đăng ký BĐS của một số nước trên thế giới - Thông tin khoa học pháp
lý của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp), số 3 + 4, Hà Nội - 2006 v.v. Tuy
nhiên, các công trình này mới dừng lại ở việc nghiên cứu, tìm hiểu một số vấn đề
lý luận về đăng ký BĐS, vai trò của Nhà nước đối với hoạt động đăng ký BĐS
hoặc đánh giá khái quát thực trạng pháp luật về đăng ký BĐS v.v mà chưa có
công trình nào nghiên cứu đầy đủ, có hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn; đánh

giá toàn diện thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình
XD. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các thành quả nghiên cứu của các công
trình khoa học về đăng ký quyền sở hữu tài sản đã được công bố, Luận văn đi
sâu nghiên cứu, hệ thống hoá một cách đầy đủ, toàn diện hệ thống cơ sở lý luận
và thực tiễn của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;
đánh giá thực trạng thực thi mảng pháp luật về lĩnh vực này và đề xuất các giải
4
pháp góp phần hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà và công
trình XD ở nước ta.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích:
- Hệ thống hoá và góp phần phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn của việc
hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;
- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình XD trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành đặt trong mối
quan hệ so sánh với pháp luật một số nước trên thế giới về lĩnh vực này;
- Đề xuất định hướng và giải pháp khắc phục nhằm góp phần hoàn thiện
pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Xuất phát từ mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác
định là:
- Tập hợp, xem xét, bình luận các văn kiện của Đảng, các chính sách của
Nhà nước đề cập đến việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản nói chung và đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng;
- Tập hợp, hệ thống hoá, phân tích các quy định đề cập trực tiếp về đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;
- Đánh giá, xem xét các báo cáo tổng kết quá trình thực thi pháp luật về
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tại Việt Nam;
- Nghiên cứu các chủ trương, giải pháp ở tầm vĩ mô của Nhà nước về

quản lý công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;
- Tập hợp, so sánh, đối chiếu quy định hiện hành về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình XD với các quy định có liên quan của một số nước trên thế
giới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một đề tài
có nội hàm nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác
nhau. Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản Luận văn Thạc sĩ luật học,
tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành đề cập trực tiếp đến
việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Các quy định này nằm trong
các đạo luật:
- Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992;
- Bộ Luật dân sự (BLDS) năm 2005;
- Luật XD năm 2003;
- Luật Nhà ở năm 2005;
- Luật đầu tư năm 2005;
- Luật Kinh doanh BĐS năm 2006;
Và những văn bản quy phạm hướng dẫn thi hành được áp dụng ở Việt
Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, Luận văn đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường
lối của Đảng về xây dựng nền KT thị trường nhiều thành phần nói chung và
quyền sở hữu tài sản nói riêng;
- Phương pháp tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử…được
sử dụng trong Chương 1 nhằm nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD;

- Phương pháp phân tích, bình luận, phương pháp quy nạp được sử dụng
trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình XD;
- Phương pháp diễn giải, lập luận, phương pháp phân tích được sử dụng
trong Chương 3 khi nghiên cứu, xây dựng định hướng và các giải pháp nhằm
6
thống nhất và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình
XD.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn được nghiên cứu và thể hiện giá trị khoa học bởi các đóng góp
cơ bản sau đây:
- Hệ thống hoá toàn diện cơ sở lý luận của hoạt động đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và công trình XD cũng như pháp luật về lĩnh vực này ở Việt Nam;
- Đánh giá pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công
trình XD đặt trong mối quan hệ so sánh với pháp luật của một số nước trên thế
giới về vấn đề này, nhằm nhận diện những ưu điểm và những hạn chế, tồn tại
cũng như nguyên nhân của các bất cập làm cơ sở để đưa ra các giải pháp khắc
phục;
- Đưa ra định hướng và một số giải pháp góp phần hoàn thiện, thống nhất
pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD đáp ứng các yêu cầu
của công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập KT quốc tế.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của Luận văn gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và công trình XD;
- Chương 2: Thực trạng của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình XD;
- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật về đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD ở Việt Nam.

7
Chng 1
Tổng quan những vấn đề lý luận về pháp luật
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
1.1. Khái niệm về nhà ở và công trình xây dựng
1.1.1. Khỏi nim, c im v phõn loi nh
1.1.1.1. Khỏi nim v c im nh
Hin nay, nh c coi l mt trong nhng ti sn cú giỏ tr ln ca mi
h gia ỡnh, cỏ nhõn. Theo iu 1 Lut nh nm 2005 thỡ nh l "cụng trỡnh
xõy dng vi mc ớch v phc v cỏc nhu cu sinh hot ca h gia ỡnh,
cỏ nhõn"

. Nh vy, c gi l nh thỡ cn phi ỏp ng hai yu t:
Mt l, nh phi l cụng trỡnh XD do con ngi to lp nờn bng cụng
sc lao ng kt hp vi cỏc loi vt liu XD, thit b gn vi nh thụng qua
cỏc bin phỏp khoa hc, k thut XD (phi l cụng trỡnh XD theo quy nh
ca phỏp lut v XD);
Hai l, cụng trỡnh XD ny c XD phc v nhu cu v cỏc nhu cu
sinh hot thng xuyờn khỏc ca h gia ỡnh, cỏ nhõn nh: duy trỡ cuc sng,
l khụng gian vn hoỏ ca mt tp hp ngi cú quan h gia ỡnh (quan h hụn
nhõn, quan h huyt thng, quan h nuụi dng) cựng trong mt nh, l ni
th cỳng t tiờn, ni giao lu, gp g cỏc thnh viờn ca nhiu th h, ca dũng
h, phc v yờu cu duy trỡ nũi ging...;
Trờn thc t, cm t nh khụng phi lỳc no cng c hiu theo
ỳng bn cht ca nú. Trong lnh vc xó hi (XH) hc, nhiu ngi thng s
dng cm t ch thay cho "nh "; trong lnh vc an ninh, cm t "nh "
nhiu lỳc cng thay th bng cm t a ch hoc ni c trỳ (ni tm trỳ hoc
thng trỳ) ca mi cỏ nhõn khi cỏn b, cụng chc trong ngnh thc hin cỏc tỏc
nghip cụng v... Nu hiu theo cỏch thụng thng, núi n ch tc l núi n
ni , ni sinh sng, c trỳ ca mi ngi. Tuy nhiờn, ch khụng th thay th

8
cho tên gọi nhà ở, bởi vì chỗ ở là cách gọi chung, chỉ nơi ở trong một không gian
và tại một địa điểm địa lý nào đó của con người, không mô tả hình dáng, đặc
điểm, sự sang trọng của nơi ở. Mỗi người đều có chỗ ở, nơi cư trú, nhưng chỗ ở
đó có thể không được gọi nhà ở, vì không đáp ứng đủ tiêu chí là một nhà ở theo
quy định của pháp luật nhà ở. Ví dụ: sinh sống trên thuyền, trên nhà nổi, ở tại các
khu ổ chuột...;
Để phân biệt nhà ở với công trình XD hoặc với nơi ở, pháp luật về nhà ở
đã đưa ra một số đặc điểm sau đây của nhà ở:
Thứ nhất, nhà ở phải do con người XD theo quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế
riêng và được XD bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định;
Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp,
phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định;
Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ công năng để phục vụ nhu cầu
ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phòng ở, sinh hoạt chung, bếp,
công trình phụ (nhà tắm, buồng vệ sinh); trong đó các công trình phụ có thể được
XD khép kín trong cùng một căn hộ hoặc XD tách biệt.
Hiện nay, trong mục tiêu phấn đấu XD nước ta trở thành một nước dân
giàu, nước mạnh, XH công bằng, dân chủ, văn minh, Nhà nước đã coi tiêu chí
người dân có nhà ở khang trang và đủ tiêu chuẩn về diện tích đứng thứ hai sau
tiêu chí về lương thực. Phấn đấu để người dân có cuộc sống giàu có cũng đồng
nghĩa với việc phải tạo điều kiện để mọi người có nhà ở theo đúng tiêu chuẩn
quy định, bởi vì nhà ở không chỉ thể hiện tiêu chí "dân giàu" mà còn là một trong
những tiêu chí thể hiện có cuộc sống "văn minh, hiện đại".
Như vậy, xét về bản chất, nhà ở chỉ được XD vào mục đích ở, trong thiết
kế và XD nhà ở phải phù hợp với nhu cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân.
1.1.1.2. Phân loại nhà ở
Luật Nhà ở đưa ra khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại
nhà khác không phải là nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các

9
công trình XD khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực
hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được XD để phục vụ mục đích ở
cho nhiều đối tượng khác nhau trong XH, tuỳ thuộc vào mục đích XD của các
đối tượng sử dụng khác nhau mà phân ra nhiều phương thức phát triển nhà ở
khác nhau. Theo đó, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê
theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình,
cá nhân XD được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư XD để bố trí
cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở
được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư
XD để cho các đối tượng XH thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua
được gọi là nhà ở XH. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào
đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để
Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này, chứ
không phải để phục vụ cho công tác quản lý sau đầu tư XD.
Ngoài việc phân định cách thức phát triển nhà ở như trên, pháp luật về
nhà ở còn căn cứ vào các loại vật liệu được dùng để XD nhà ở, chất lượng nhà ở
và các thiết bị gắn kết với nhà ở để phân nhà ở thành các cấp khác nhau, từ cấp 1
đến cấp 4; trong đó nhà cấp 4 là loại có chất lượng thấp nhất và cấp cao nhất là
cấp 1. Ngoài ra còn có nhà tạm, nhưng loại nhà này không nằm trong danh mục
phân cấp nhà, vì nó chỉ được XD bằng các nguyên vật liệu tạm, không đủ tiêu
chuẩn để phân cấp nhà theo quy định. Việc phân nhà ở thành 4 cấp là nhằm một
số mục đích:
Một là, để xác định niên hạn (tuổi thọ) của nhà ở. Ví dụ: tuổi thọ quy định
của nhà ở cấp 4 là 20 năm, còn tuổi thọ của nhà cấp 1 là 80 năm;
Hai là, để xác định suất đầu tư 1m
2
nhà ở. Nhà ở có các cấp khác nhau thì
có giá thành XD (chi phí đầu tư) cao thấp khác nhau, Ví dụ: nhà ở cấp 1 có suất
đầu tư cao hơn nhà cấp 4;

10
Ba là, để tính giá bán và các khoản thuế, lệ phí khi làm thủ tục tài chính
với cơ quan nhà nước. Nhà ở có giá thành XD khác nhau thì giá bán và các
khoản tài chính phải đóng góp cũng khác nhau;
Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc XD, Luật Nhà ở năm 2005 và
các văn bản hướng dẫn thi hành đã phân nhà ở thành các loại sau đây:
- Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là nơi cư
trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Trong thời kỳ bao cấp trước đây,
loại nhà này chủ yếu do Nhà nước đầu tư XD và một phần tiếp quản từ chế độ cũ
để phân cho cán bộ, công nhân viên ở. Khi chuyển sang nền KT thị trường, Nhà
nước xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà chung cư cũ từng bước được hóa giá,
bán cho các hộ gia đình đang thuê ở. Hiện nay, ngoài quỹ nhà ở chung cư cũ nêu
trên, các nhà chung cư thương mại mới ra đời và đang ngày càng trở nên phổ
biến ở các khu đô thị, các thành phố lớn nơi có mật độ dân số đông và diện tích
đất ở hạn hẹp.
Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư
thấp tầng. Theo quy định của pháp luật về XD, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng
trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng. Việc phân chia loại như trên là
để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong XD nhằm bảo đảm an toàn
trong quá trình sử dụng.
- Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được XD liền kề (còn gọi là nhà liền kế)
nhau tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm...Các nhà ở được XD sát nhau
nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền
hướng ra đường, ngõ, hẻm. Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền
với QSDĐ độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Diện tích XD nhà ở bằng hoặc nhỏ
hơn diện tích SDĐ. Tuỳ thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu
chuẩn thiết kế, XD nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở
thấp tầng (cao tối đa khoảng 8 tầng) và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử
dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư.

11
Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định
nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích XD tối thiểu là 50m
2
và có
chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không khống chế diện tích
XD tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý
kiến trúc đô thị của từng địa phương thì tuỳ từng loại đô thị và từng dự án phát
triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích XD khoảng từ 80m
2
đến 100m
2
, trên
diện tích đất khoảng 100 đến 120m
2
và chủ đầu tư cũng chỉ được phép XD cao
tối đa không quá 4 tầng.
- Nhà biệt thự: Đây là nhà ở riêng biệt có sân, vườn (cây xanh, thảm cỏ,
vườn hoa…), có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ
buồng, phòng để ở (phòng ăn, phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung...), phòng phụ
(vệ sinh, bếp, kho, nhà để xe...). Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân
hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao hoặc tương đối cao; có một, hai hoặc ba
mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích
đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao
nhất trên thị trường. Do diện tích XD và diện tích SDĐ rộng, chi phí đầu tư XD
cao, nên giá nhà ở này thường đắt hơn nhiều so với các loại nhà ở khác. Hiện
nay, nhà biệt thự thường được XD trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những
khu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai. Số lượng nhà biệt thự được
đầu tư XD trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho một
số lượng ít người có khả năng về tài chính.

Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định khống chế diện tích đất tối
thiểu để XD nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này,
theo đó nhà biệt thự không được XD quá 3 tầng và diện tích XD không vượt quá
50% diện tích đất. Theo quy chuẩn XD Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểu
của một biệt thự đơn lập là khoảng 250m
2
/căn và biệt thự song lập khoảng
140m
2
/căn. Trên thực tế, tuỳ theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để XD
12
mỗi biệt thự cũng dao động từ khoảng 180m
2
đến 500m
2
, bình quân là khoảng
350m
2
.
Nhà biệt thự có nhiều loại khác nhau và được phân thành 4 hạng (từ hạng
1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là thấp nhất và hạng 4 là sang trọng và hiện đại
nhất). Việc phân hạng biệt thự được căn cứ vào diện tích sân, vườn rộng hay
hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng tốt hay xấu, tiện nghi, độ sang trọng và kiến trúc
công trình. Hạng 1 là biệt thự thường có tường giáp với nhà ở khác (có thể là biệt
thự hoặc nhà liền kề); hạng 2 là biệt thự song đôi (song lập) được XD ghép 2 biệt
thự với nhau (có một mặt chung tường nhau); hạng 3 là biệt thự riêng biệt (đơn
lập) không sát với bất cứ nhà ở nào (thường có diện tích đất vườn bao quanh);
hạng 4 là biệt thự độc lập, riêng biệt nhưng có diện tích đất lớn và tiện nghi sang
trọng, có thể có sân chơi thể thao, bể bơi, gara để xe riêng. Cách phân hạng này
cũng chỉ mang ý nghĩa tương đối để xác định chi phí đầu tư, giá bán, giá cho

thuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước.
- Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD
1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD
để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép
kín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệ
sinh chung. Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối
cho cán bộ, công nhân viên. Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không còn
được XD do hiệu quả SDĐ thấp. Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở các
khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố
trí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác.
- Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như
nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây. Pháp luật về
nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có
quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn. Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án
phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà
13
vườn. Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và
nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ. Nhà ở này được thiết kế cao
không quá 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diện
tích đất, phần còn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ.
Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộ
gia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề. Tại khu vực
nông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình,
cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinh
hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sân
phơi và trồng các loại cây xanh.
Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được
phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết
kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau. Việc phân nhà ở thành các cấp,
hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tư

XD khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loại
phí, lệ phí phải nộp cho Nhà nước.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng
1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng
Công trình XD là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong đời sống
- XH. Thuật ngữ này được luật pháp, các sách, báo pháp lý giải nghĩa như sau:
- Theo quy định tại Điều 3 của Luật XD năm 2004 thì "Công trình xây
dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây
dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, phần dưới
mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được
xây dựng theo thiết kế". Như vậy, để được gọi là công trình XD thì cần phải đáp
ứng đầy đủ bốn yếu tố sau:
Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được XD bằng
sức lao động (cả lao động chân tay và lao động trí óc) của con người;
14
Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu XD như cát, sỏi, xi măng,
gạch, thép...và có các thiết bị lắp đặt vào công trình như hệ thống điện chiếu
sáng, làm lạnh, làm nóng, các thiết bị bổ trợ khác để phục vụ cho việc sử dụng
công trình, các thiết bị công nghệ nằm trong dây truyền được lắp đặt theo thiết
kế công nghệ;
Thứ ba, công trình phải được liên kết, định vị với đất (gắn liền với đất),
gồm cả phần XD dưới và trên đất, nếu XD ở nơi có mặt nước thì phải gắn với
đất dưới mặt nước. Đây là yếu tố để phân biệt với các công trình khác không gắn
với đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản khác trên đất có thể di chuyển từ
nơi này đến nơi khác;
Thứ tư, công trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD công
trình phải tuân theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD do
Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của mọi
người trong quá trình XD và sử dụng công trình.
- Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008,

khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình
XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật
phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển...; (ii) Theo
khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩm
nghệ thuật...Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưa
lột tả hết bản chất của công trình XD.
- Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS),
công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường
và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD. Như vậy, chỉ những
công trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối
tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho,
để thừa kế...;
Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giống
như đối với nhà ở. Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đích
15
phân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học,
các tác phẩm nghệ thuật. So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết
kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để
phân loại, phân cấp theo quy định. Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm
cơ bản của công trình XD như sau:
Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định
vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ
tục theo quy định của pháp luật về XD;
Hai là, công trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy
chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụng
khác nhau của con người;
Ba là, công trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu
chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bị
gắn kèm vào công trình;
Bốn là, công trình XD ngoài yêu cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu

chuẩn XD, còn phải bảo đảm yêu cầu về quy chuẩn chuyên ngành khác để bảo
đảm an toàn trong quá trình sử dụng.
Như vậy, công trình XD luôn tọa lạc ở một vị trí nhất định, tại một khu
vực, địa điểm nhất định ngay từ khi được XD đến khi nó không còn tồn tại (bị
phá dỡ hoặc bị tiêu hủy). Trong quá trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu,
sử dụng không làm mất đi đặc điểm ban đầu của công trình XD.
1.1.2.2. Phân loại công trình xây dựng
Công trình XD được phân thành nhiều loại khác nhau, căn cứ vào công
năng sử dụng của công trình, bao gồm công trình XD công cộng, nhà ở, công
trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác. Để
cụ thể hoá cách phân loại công trình XD trong Luật XD, theo Nghị định số
209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chất
lượng công trình thi công trình XD được phân chia thành các loại như sau:
16
- Công trình xây dựng dân dụng: Là công trình XD để phục vụ mục đích
dân sinh và làm việc, bao gồm: nhà ở; công trình y tế, giáo dục; các công trình
thương nghiệp, dịch vụ: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà khách, nhà phục
vụ giao thông, thông tin liên lạc, thu phát sóng, phát thanh, nhà ga, bến xe, công
trình thể thao các loại...;
- Công trình công nghiệp: Là các công trình phục vụ mục đích sản xuất
(SX) công nghiệp, bao gồm: khai thác than, khai thác dầu khí, công trình hoá
chất, hoá dầu, công trình luyện kim, cơ khí, chế tạo, công trình công nghiệp thực
phẩm, công nghiệp vật liệu XD....;
- Công trình giao thông, bao gồm: công trình đường bộ, đường sắt, công
trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay...;
- Công trình thuỷ lợi, năng lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm
bơm, giếng, hệ thống công trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê, kè sông, kênh,
rạch, nhà máy điện (nhiệt điện, thuỷ điện, khí điện...);
- Các công hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà
máy xử lý nước thải, công trình xử lý chất thải, bãi chứa, bãi chôn lấp, công trình

chiếu sáng đô thị...
Việc phân loại công trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn,
quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấp
phép XD. Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hoàn thành
việc đầu tư XD. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XD
công trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD công trình), thì pháp luật XD
lại chia dự án XD công trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD công
trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhà
nước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đóng
góp.
Cũng giống như nhà ở, công trình XD được phân thành các cấp khác
nhau. Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp công trình XD có một số điểm khác so
với phân cấp, phân hạng nhà ở. Theo pháp luật về XD, cấp công trình được xác
định theo loại công trình, căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu XD và
tuổi thọ công trình. Công trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp
17
III v cp IV, trong ú cp c bit l cao nht v cp IV l thp nht. Phõn cp
cụng trỡnh lm c s xp hng v la chn nh thu trong hot ng XD, xỏc
nh cỏc bc thit k, thi hn bo hnh cụng trỡnh XD.
Theo phỏp lut v nh , vic phõn cp nh cn c vo vt liu XD, yờu
cu k thut, cht lng XD. Tuy nhiờn, theo phỏp lut v xõy dng vic phõn
cp cụng trỡnh cũn phi cn c vo loi cụng trỡnh v quy mụ cụng trỡnh. Nh
vy, khụng phi cụng trỡnh XD no cng cú th c phõn thnh 5 cp, cú loi
cụng trỡnh luụn cú quy mụ nh nờn ch cú th phõn cp cp III hoc cp IV. Vớ
d: cụng trỡnh cụng cng, cụng trỡnh phc v dõn sinh. Ngc li, cng cú cụng
trỡnh phi m bo tiờu chun cp I hoc cp c bit nh p trn ca cụng
trỡnh in, bn cng, sõn bay, cu, lng tm... Ngh nh s 209/2004/N-CP ca
Chớnh ph ó a ra cỏc tiờu chớ xỏc nh cp cụng trỡnh, trong ú tu tng
loi cụng trỡnh m phõn cp khỏc nhau, cú loi cụng trỡnh phi cn c vo chiu
cao hoc tng din tớch sn, cng cú cụng trỡnh phi cn c vo cụng sut thit

k hoc s nhp hoc sc cha...Vớ d: nhng cụng trỡnh dõn sinh cú chiu cao t
3 tng tr xung hoc cú tng din tớch sn XD di 1.000m
2
l cp IV, cú chiu
cao t 4 n 8 tng, cú tng din tớch sn XD t 1.000 n 5.000m
2
l cp III;
nhng cụng trỡnh lc hoỏ du cú cụng sut ch bin du thụ t 300 n 500
thựng/ngy thỡ l cp I, cũn t 100 n 300 thựng/ngy l cp II...Trờn thc t,
cỏch phõn cp ny cha tht s khoa hc, vỡ cn c ch yu vo quy mụ cụng
trỡnh, trong khi ú khoa hc XD li ly tiờu chớ v bn vt liu v tui th
cụng trỡnh lm cỏc tiờu chớ chớnh phõn cp cụng trỡnh. Hin nay, cỏch phõn
cp cụng trỡnh theo Ngh nh s 209/2004/N-CP nờu trờn ó khụng cũn phự
hp nờn B XD ang nghiờn cu trỡnh Chớnh ph ban hnh quy nh mi v
phõn cp cụng trỡnh XD.
1.2. khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và công trình xây dựng
1.2.1. Khỏi nim v quyn s hu nh v cụng trỡnh xõy dng
Ch nh s hu l vn trung tõm ca bt k cuc cỏch mng XH no.
Xột v bn cht, quyn s hu ti sn xỏc nh ch th no cú quyn i vi ti
18
sản. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài
sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản. Người chủ sở hữu có
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu
của mình. Để nghiên cứu khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD,
trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền sở hữu ?
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên
soạn: “Quyền sở hữu: 1. Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong
chế độ sở hữu nhất định; 2. Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu
tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan). Các

quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các
hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở
hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu
khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; 3. Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền
sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các
yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [50, tr. 653-654].
Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật” (Điều 164).
Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật
pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Vì vậy, quyền sở hữu là
hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan
hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu
sản xuất, tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 BLDS.
Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở
19
hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất
định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạm
pháp luật về sở hữu” [49, tr.178].
Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai
phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp
lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều
chỉnh, bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan:
Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định
của pháp luật.
Quyền sở hữu tài sản được xác lập kể từ khi các chủ thể tạo lập tài sản
hợp pháp thông qua lao động, hoạt động SX-KD hoặc do nhận quyền sở hữu hợp
pháp được người khác chuyển giao. Pháp luật dân sự của các nước trên thế giới
phân chia tài sản (tồn tại bên ngoài thế giới khách quan dưới dạng vật chất)
thành động sản và BĐS. Do nhà ở, công trình XD được xây dựng trên đất và gắn
liền với đất nên pháp luật dân sự xếp chúng vào nhóm tài sản là BĐS. Theo quy
định của BLDS Việt Nam năm 2005, thì BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình
XD gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình XD đó; các tài
sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều
174). Xét về bản chất, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không có gì khác
với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Quan niệm về quyền sở hữu nhà ở và
công trình XD tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theo
đó, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được quan niệm trên hai khía cạnh:
Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một
phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở và công
trình XD; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là
quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu
20
và quyền định đoạt nhà ở và công trình XD thuộc sở hữu của mình theo quy định
của pháp luật.
1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
dựng
1.2.2.1. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản
Nghiên cứu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không thể
không đề cập đến đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, bởi lẽ đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và công trình XD là một dạng cụ thể của đăng ký quyền sở hữu tài
sản.

Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và
được pháp luật bảo hộ. Tuỳ thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà
các nước có quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản khác nhau. Nhìn chung,
đối với những tài sản là BĐS, pháp luật đều bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu;
còn đối với các động sản thì mỗi nước lại có quy định khác nhau về việc đăng ký
quyền sở hữu. Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng ký quyền
sở hữu. Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KT
và yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định những
loại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu. Ở Việt Nam, do đặc thù
của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai
không được đặt ra. Chỉ khi một chủ thể có QSDĐ hợp pháp, thì quyền đó mới
được đăng ký. Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký QSDĐ, chứ
không phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai. Bên cạnh đó, pháp luật quy định
một số loại tài sản nhất định thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: các
BĐS là nhà ở, công trình XD, quyền sử dụng, sở hữu rừng và một số động sản
như tàu bay, tàu biển, xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe ô tô các loại ...
Đối với các tài sản là động sản mà không phải thực hiện đăng ký sở hữu,
việc xác định một người có phải là chủ sở hữu tài sản hay không được thực hiện
theo nguyên tắc suy luận, theo đó những ai đang chiếm giữ tài sản thì có thể
được coi là chủ sở hữu của tài sản đó. Còn đối với BĐS, việc xác định chủ sở
hữu tài sản không căn cứ vào tình trạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởi
lẽ, chủ sở hữu BĐS trong nhiều trường hợp không phải là người đang chiếm giữ
21
thực tế tài sản; ví dụ: các trường hợp cho mượn, cho thuê, uỷ quyền quản lý tài
sản.... Do đó, chủ sở hữu BĐS cần phải thực hiện việc đăng ký với Nhà nước để
chứng minh mình có quyền sở hữu đối với BĐS. Hơn nữa, đăng ký quyền sở
hữu tài sản còn là để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong các
giao dịch dân sự. Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho
bên thứ ba biết rằng, tài sản này đã có chủ, được Nhà nước công nhận và bảo hộ.
Khi có hành vi xâm phạm quyền sở hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Nhà

nước bảo vệ.
Thuật ngữ “đăng ký” được hiểu là [44]: (i) chính thức ghi vào văn bản của
cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định; và (ii) là bằng
chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng.
Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học xuất bản năm 2008 [51]
thì “đăng ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công
nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”.
Theo Từ điển Luật học do Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư
pháp) biên soạn: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền)
công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối
với tài sản trong quan hệ dân sự.
Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định. Tùy thuộc từng
loại tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo trình
tự, thủ tục khác nhau và tại các cơ quan có thẩm quyền khác nhau” [50].
Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một số đặc điểm cơ
bản sau đây:
Thứ nhất, đây là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm
công nhận quyền sở hữu hợp pháp của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với
tài sản. Hay nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản là hoạt động được thực
hiện trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm công nhận và bảo hộ quyền của chủ sở
hữu đối với tài sản;
Thứ hai, đăng ký quyền sở hữu tài sản là thủ tục hành chính do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm mục đích nắm giữ các thông tin về tình
22
trạng tài sản, người có quyền đối với tài sản và những thay đổi về quyền [40].
Thông qua họat động động ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận một tài sản
nào đó có chủ sở hữu và cũng đồng thời công nhận một người nào đó có quyền
sở hữu đối với tài sản.
Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu tài sản không chỉ là việc Nhà nước công

nhận quyền của chủ sở hữu đối với tài sản mà còn là việc thực hiện quyền đối
kháng đối với bên thứ ba của chủ sở hữu trong các giao dịch liên quan đến tài
sản mà mình sở hữu.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản bao gồm hai nội dung: (i) Đăng ký về
quyền sở hữu đối với tài sản và (ii) Đăng ký về hiện trạng, lý lịch pháp lý của tài
sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo các nguyên tắc cơ
bản sau đây: Một là, hoạt động đăng ký quyền sở hữu phải do cơ quan công
quyền thực hiện, đây là công đoạn “đóng gói” hàng hoá trước khi đưa ra giao
dịch trên thị trường [42]. Thông qua hoạt động này, bên thứ ba tham gia quan hệ,
giao dịch mới có thể xác định được người có quyền đối với tài sản và những
người có liên quan đến tài sản đăng ký; Hai là, các thông tin về tài sản phải được
xác định cụ thể, trung thực và được lưu giữ thông qua hệ thống hồ sơ của cơ
quan nhà nước nhằm giúp cơ quan chức năng có cơ sở quản lý chặt chẽ tài sản;
đồng thời giúp công chúng có những thông tin chính xác và hợp pháp về tài sản;
Ba là, hoạt động đăng ký phải bảo đảm mục đích công nhận về quyền của một
chủ sở hữu tài sản nào đó. Bằng việc đăng ký quyền sở hữu, Nhà nước công
nhận quyền sở hữu tài sản cho một người nào đó; quyền này là cơ sở pháp lý để
các chủ sở hữu thực hiện các giao dịch về tài sản và cũng để đối kháng với bên
thứ ba; Bốn là, đăng ký quyền sở hữu tài sản phải bảo đảm đầy đủ hai nội dung,
đó là đăng ký hiện trạng tài sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản.
1.2.2.2. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
dựng
Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và công trình XD trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp
lý của loại tài sản này. Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu,
23
đặc điểm, diện tích, công năng của nhà ở, công trình XD) và hiện trạng pháp lý
(tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản). Các nội dung được
đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với
nhà ở, công trình XD, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năng

quản lý đối với BĐS nói chung và nhà ở, công trình XD xây dựng nói riêng,
cũng như các giao dịch liên quan đến tài sản này. Bên cạnh đó, thông qua hệ
thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền lợi của của các bên tham gia giao
dịch trên thị trường cũng được công khai hoá. Với việc không hạn chế tiếp cận
các thông tin trong sổ đăng ký quyền sở hữu, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu
và biết chính xác ai là chủ sở hữu, các hiện trạng pháp lý và vật lý của tài sản, từ
đó có đầy đủ thông tin liên quan để xem xét, quyết định việc tham gia các giao
dịch dân sự, KT liên quan đến những tài sản này. Thời điểm đăng ký là căn cứ
pháp lý để xác định một người được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp tài sản;
đồng thời cũng là thời điểm xác định tính đối kháng với người thứ ba trong quan
hệ sở hữu tài sản này.
Nội hàm của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD,
bao gồm: đăng ký quyền và đăng ký hiện trạng tài sản. Nói cách khác, đăng ký
quyền sở hữu nhà ở, công trình XD vừa mang yếu tố đăng ký “đối nhân”, vừa
mang yếu tố đăng ký “đối vật”. Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở
và công trình XD là để Nhà nước công nhận một chủ thể có quyền đối với tài sản
này, đồng thời để ghi nhận lý lịch pháp lý của tài sản được đăng ký. Hơn nữa,
hoạt động này còn nhằm để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên
quan đến tài sản của chủ sở hữu. Bởi lẽ, quyền sở hữu tài sản nhà ở, công trình
XD đã được xác lập kể từ khi chủ sở hữu tạo lập ra nó thông qua các hình thức:
XD mới, mua bán, nhận thừa kế...Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện,
quyền đối với tài sản vẫn được xác lập (do hiệu lực của hợp đồng mua bán, di
chúc hoặc sự kiện XD...) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việc
xác lập quyền đó. Một người bán nhà ở cho một người khác và người mua không
đi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; trong
24
trường hợp này, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển giao cho người mua theo
đúng thoả thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu đó chỉ có
hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên: Bên mua và bên bán, còn đối với người
thứ ba thì nhà ở đó vẫn thuộc người bán [37]. Ví dụ: Luật nhà ở quy định: “…

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên
thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứng
nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” (Khoản 5 Điều 93).
Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ khi hợp đồng mua
bán được công chứng chứng nhận. Tuy nhiên, đối với XH thì quyền này vẫn
thuộc về bên bán. Vì vậy, để thông báo cho XH biết và thừa nhận quyền sở hữu
nhà ở thì bên mua phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước. Chỉ sau
khi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở của người mua mới được Nhà nước bảo vệ.
Quyền này sẽ không thể bị tước bỏ, trừ khi một người nào đó có bằng chứng hợp
pháp khởi kiện tại Toà án đề nghị bác bỏ sự công nhận của Nhà nước.
Đăng ký hiện trạng nhà ở, công trình XD là điều kiện tiên quyết để thực
hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với nhà ở và công trình
XD. Quyền sở hữu tài sản chỉ được xác lập và công nhận khi tài sản đó còn tồn
tại. Khác với đăng ký quyền, đăng ký hiện trạng không đem lại lợi ích hợp pháp
cho chủ sở hữu. Do đó một trong những khác biệt giữa đăng ký hiện trạng và
đăng ký quyền là trách nhiệm pháp lý của người đăng ký, thông thường đó là
chủ sở hữu tài sản, vì họ nắm rất rõ hiện trạng của nhà ở, công trình XD. Đăng
ký để giúp Nhà nước quản lý tài sản nên các thông tin về hiện trạng tài sản phải
bảo đảm tính chính xác. Nội dung đăng ký cần phải được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật trước khi ghi vào sổ đăng ký.
Đăng ký quyền đối với nhà ở và công trình XD chính là nội dung cơ bản
của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký quyền sở hữu đối với các
tài sản này luôn kéo theo những hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên
đối với tài sản đó. Một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận
25