Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam (LV thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

NGUYỄN ĐÌNH ĐÌNH

Hà Nội, năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
cho vay kinh doanh bất động sản
của Ngân hàng Công thương Việt Nam

Ngành: Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60340201

Họ tên học viên: Nguyễn Đình Đình

Người hướng dẫn: PGS, TS Đỗ Thị Kim Hảo

Hà Nội, năm 2017


i

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ iv
LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................... v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH VẼ ....................................................................................................viii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ....................................................... ix
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ........................ 4

1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản .............................................................4
1.1.1. Bất động sản..................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................................5
1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản .......................................................5
1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản .................................................6
1.1.2.3. Vai trò của Thị trường bất động sản ....................................................10
1.2. Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của NHTM ............................12
1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản ..............................................12
1.2.2. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản ........................................13
1.2.3. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản ............................................13
1.2.4. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS .......................................14
1.2.5. Vai trò của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ........................................15

1.2.5.1. Đối với nền kinh tế - xã hội .................................................................15
1.2.5.2. Đối với các ngân hàng .........................................................................16
1.2.5.3. Đối với các nhà kinh doanh BĐS ........................................................16
1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM ..........................16
1.3.1. Khái niệm ....................................................................................................16
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ..........17
1.3.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng .....................................17
1.3.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng ......................................18
1.3.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời ....................................................20
1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS20
1.3.3.1. Nhân tố khách quan .............................................................................21
1.3.3.2. Nhân tố chủ quan .................................................................................23
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
GIAI ĐOẠN 2011-2016 ..................................................................................................... 26

2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay .....................26
2.1.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam ..................................26
2.1.1.1. Môi trường kinh tế xã hội ....................................................................26
2.1.1.2. Tình hình pháp lý trên thị trường BĐS Việt Nam ...............................27
2.1.1.3. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành BĐS Việt Nam ...............28


ii

2.1.1.4. Phân tích SWOT ngành BĐS Việt Nam .............................................29
2.1.2. Triển vọng kinh doanh bất động sản Việt Nam trong thời gian tới ............32
2.1.2.1. Sự thay đổi của cung - cầu ..................................................................32
2.1.2.2. Các dòng tiền đang quay lại thị trường BĐS ......................................32
2.1.2.3. Dân số trẻ và Quá trình đô thị hóa nhanh ............................................34

2.1.2.4. Làn sóng M&A và sự hiện diện ngày càng lớn của các doanh nghiệp
ngoại mua bán dự án là xu hướng trở nên rõ rệt trong vài năm trở lại đây ......35
2.1.2.5. BĐS vẫn là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam ...........36
2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank36
2.2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam ...........................36
2.2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ..........................42
2.2.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng .....................................42
2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng ......................................48
2.2.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời ....................................................54
2.2.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ...55
2.2.3.1. Những kết quả đạt được ......................................................................55
2.2.3.2. Những mặt còn hạn chế, thách thức ....................................................56
2.2.3.3. Nguyên nhân ........................................................................................58
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
TRONG THỜI GIAN TỚI................................................................................................ 61

3.1. Định hướng chung nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam ..............................................................................61
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
cho VietinBank trong thời gian tới ........................................................................64
3.2.1. Xây dựng các loại hình cho vay kinh doanh BĐS có hiệu quả ..................64
3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, hiệu quả .........................................65
3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá phù hợp ..................................................69
3.2.4. Hoàn thiện mô hình kiểm soát rủi ro theo chuẩn mực quốc tế ...................69
3.2.5. Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng BĐS .................................71
3.2.6. Xây dựng đội ngũ nhân sự có chất lượng ...................................................72
3.3. Kiến nghị đến Chính phủ các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS................................................................................................73
3.3.1. Hoàn thiện chính sách quản lý vĩ mô..........................................................73

3.3.1.1. Ban hành các văn bản luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi ...............73
3.3.1.2. Chính sách thuế phí .............................................................................74
3.3.1.3. Chính sách định giá BĐS ....................................................................75
3.3.2. Tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi chủ nợ của ngân hàng ..................76
3.3.3. Thúc đẩy thị trường BĐS chuyên nghiệp ...................................................76
3.4. Kiến nghị NHNN các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS .........79
3.4.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm soát rủi ro từ hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS .............................................................................................79
3.4.2. Xây dựng chính sách tiền tệ hiệu quả .........................................................80


iii

3.4.2.1. Chính sách lãi suất ...............................................................................80
3.4.2.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc ..........................................................81
3.4.2.3. Chính sách tín dụng BĐS ....................................................................82
KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 85
PHỤ LỤC 01.......................................................................................................................... i
PHỤ LỤC 02........................................................................................................................ iv


iv

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực
hiện. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào
khác. Các thông tin và số liệu trình bày trong luận văn là trung thực,
và có nguồn trích dẫn rõ ràng.

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam
đoan này.
Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Đình


v

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự động
viên và giúp đỡ từ phía thầy cô, gia đình và bạn bè. Sự động viên và giúp đỡ này đã
là động lực và là cơ sở giúp cho tôi hoàn thành luận văn một cách tốt nhất.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Đỗ Thị Kim Hảo, Phó Giám đốc
Học viện Ngân hàng, người đã luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn này, từ việc chọn đề tài, đến xây dựng đề cương, tìm kiếm
tài liệu và hoàn thành nội dung.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, các chuyên gia và các bạn đang công
tác tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Hoàn Kiếm đã hỗ trợ,
giúp đỡ, đóng góp ý kiến trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn thạc sĩ chuyên
ngành Tài chính - Ngân hàng.
Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại học
Ngoại thương Hà Nội đã tạo điều kiện học tập và nghiên cứu hiệu quả cho sinh viên.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô trong trường đã tận tình dạy bảo giúp tôi có
được những kiến thức cơ bản để hoàn thành luận văn này.
Mặc dù, tôi đã hoàn thiện luận văn với toàn bộ sự nỗ lực và khả năng của bản
thân, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô và các bạn.
Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Đình


vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ được viết tắt

Chữ viết tắt
BCTC

Báo cáo tài chính

BĐS

Bất động sản

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)

IMF

Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund)

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

TMCP

Thương mại cổ phần

USD

Đô la Mỹ

VietinBank

Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam

VND

Đồng Việt Nam


vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô của Việt Nam giai đoạn 2011-2016 ...............26
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của
VietinBank giai đoạn 2011-2016 ..............................................................................39
Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn /Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
của các ngân hàng giai đoạn 2011-2016 ...................................................................48

Bảng 2.4: Chi tiết các nhóm nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS theo nhóm
của một số ngân hàng tính đến hết 31/12/2016 .........................................................50
Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và hệ thống
NHTM giai đoạn 2011-2016 .....................................................................................52


viii

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1. Tình hình cho vay kinh doanh BĐS của Việt Nam từ 2004 đến nay........33
Hình 2.2. Dòng vốn FDI được giải ngân và Kiều hối giai đoạn 2010-2016.............33
Hình 2.3. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và của cả nền kinh tế ..43
Hình 2.4. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ................................45
Hình 2.5. Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của một số ngân hàng .............46
Hình 2.6. Tỷ trọng dư nợ /tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của
VietinBank ................................................................................................................47
Hình 2.7. Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của
VietinBank giai đoạn 2011-2016 ..............................................................................51
Hình 2.8. Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank giai đoạn 20112016 ...........................................................................................................................54


ix

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản trong điều kiện toàn ngành
ngân hàng đang phải đối mặt với vấn nạn nợ xấu, thị trường bất động sản vừa mới
thoát khỏi đóng băng đang trong quá trình phục hồi và chủ trương kiểm soát chặt chẽ
hoạt động tín dụng trên thị trường của Ngân hàng Nhà nước là vấn đề đã và đang
nhận được sự quan tâm sâu sắc của Ban lãnh đạo và các bộ phận của Ngân hàng

TMCP Công Thương Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Luận văn nghiên cứu
chuyên sâu về lĩnh vực cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng. Tuy nhiên
phạm vi và đối tượng nghiên cứu là khá rộng, đồng thời có nhiều vấn đề mới và phức
tạp về mặt lý luận cũng như thực tiễn nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu đề tài
“Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân
hàng Công thương Việt Nam”, Luận văn đã làm rõ được các nội dung quan trọng sau:
Luận văn đã trình bày một cách có hệ thống các lý luận về hoạt động kinh
doanh bất động sản trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản của các ngân hàng thương mại; trình bày một cách logic và có phương pháp
khoa học về đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản, các nhân
tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân
hàng thương mại.
Trên cơ sở nhận thức rõ các vấn đề lý luận, đặc biệt là việc đánh giá hiệu
quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại, tác giả
đã tiến hành xem xét, nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam thông qua việc nghiên cứu, đánh giá hiệu
quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên một số chỉ tiêu về quy mô
tín dụng, chất lượng tín dụng và khả năng sinh lời. Từ các nghiên cứu đánh giá đó,
tác giả đã rút ra được các vấn đề còn hạn chế, thách thức cùng các nguyên nhân cơ
bản của những hạn chế đó trong hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân
hàng Công thương Việt Nam. Những vấn đề trình bày ở trên đã tạo lập cơ sở cho việc
xây dựng các giải pháp cho việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam trong tương lai.


x

Trên cơ sở thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam, tác giả đã đưa ra định hướng, các quan
điểm với các nhóm giải pháp cùng những kiến nghị lên Chính phủ và Ngân hàng Nhà

nước nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân
hàng Công thương Việt Nam.
Theo nhận xét của tác giả, các định hướng, quan điểm và giải pháp và kiến nghị
đó là phù hợp và có tính khả thi với Ngân hàng Công Thương Việt Nam trong định
hướng phát triển tới năm 2020.


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, nền kinh tế các quốc gia đang phát triển ở Châu Á
đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của nền kinh tế thế giới, trong đó
không thể không nhắc đến bước phát trìển của nền kinh tế Việt Nam. Bằng những nỗ
lực chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã khẳng định được vị thế của mình
trên trường quốc tế. Điều này mở ra một giai đoạn phát triển mới khi Việt Nam trở
thành đối tác tin cậy của các quốc gia trên toàn thế giới, đồng thời khẳng định công
cuộc hội nhập của nước ta với bạn bè trên khắp năm châu.
Trong xu thế kinh tế thế giới phát triển mạnh mẽ đó, nhu cầu nguồn vốn để đầu
tư và phát triển nền kinh tế trở thành nhu cầu cấp thiết. Nhu cầu đó càng trở nên quan
trọng hơn đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) khi đây là một ngành yêu
cầu số vốn vay khổng lồ nhằm đáp ứng những nhu cầu khách quan ngày một tăng lên
cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, kinh doanh BĐS mặc dù có thể mang lại lợi
nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn yếu tố rủi ro rất lớn. Điều này khiến lĩnh vực kinh
doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình vay vốn, và cũng gây ra cho các
ngân hàng nhiều rắc rối trong quá trình cho vay các dự án kinh doanh BĐS. Mối quan
hệ giữa kinh doanh BĐS và hoạt động cho vay của các ngân hàng có tác động vô
cùng lớn đối với các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế cả về cường độ và phạm vi
ảnh hưởng. Nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được rủi ro, mở rộng quy mô và gia tăng lợi nhuận

trong hoạt động tín dụng. Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam là một trong
những ngân hàng đang dẫn đầu về hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trên
thị trường Việt Nam, do đó việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản rất được quan tâm bởi ban lãnh đạo và và các đơn vị chức năng trong ngân
hàng.
Xuất phát từ quan điểm đó, tôi lựa chọn đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt
Nam” để nghiên cứu trong luận văn thạc sĩ của mình.


2

2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá một cách tổng quan thực
trạng và hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP
Công thương Việt Nam giai đoạn 2011-2016. Qua đó đề tài đưa ra một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh
bất động sản của Ngân hàng thương mại.
4. Phạm vi của đề tài
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh
doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong giai đoạn từ
năm 2011-2016, đồng thời tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay
kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời
gian tới.
5. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu và tìm được đối tượng nghiên cứu, đề tài tự
xác định cho mình những nhiệm vụ sau đây cần giải quyết:

 Nghiên cứu cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của các Ngân hàng thương mại;
 Phân tích, đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016;
 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.
6. Giả thuyết khoa học
Nếu tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam thì sẽ làm tăng được quy mô,
chất lượng tín dụng và tăng khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản.


3

7. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện được mục đích nghiên cứu đề tài sẽ sử dụng những phương pháp
nghiên cứu sau đây:


Nhóm các phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Phương pháp phân tích và tổng

hợp lý thuyết; phương pháp phân loại, hệ thống hóa lý thuyết.


Nhóm các phương pháp nghiên cứu thực tiễn: thống kê, điều tra thu thập số liệu

và xử lý số liệu.
8. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục chữ viết

tắt, mục lục và các phụ lục, nội dung chính của luận văn được thể hiện ở ba chương
sau đây:
Chương I:

Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
của các Ngân hàng thương mại;

Chương II:

Thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016;

Chương III:

Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.


4

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại Tài sản thành “Động sản”
và “Bất động sản”. Theo đó, Bất động sản được hiểu là đất đai, của cải trong lòng đất
và công sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp
luật của từng nước lại có những cách diễn đạt khác nhau về Bất động sản, tạo ra các
cách hiểu khác nhau về loại tài sản này.
Ở Việt Nam, theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, tại điều 107 chương VII có quy

định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác
theo quy định của pháp luật” 1.
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những tài sản khác như tính
cố định về địa lý và không di dời được; tính lâu bền, tính khan hiếm, tính cá biệt và
giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng…
Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt giữa Bất động sản và các tài sản
khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao
dịch bất động sản khác với các thị trường giao dịch tài sản khác. Với các động sản,
các bên giao dịch có thể dễ dàng đem tài sản đến địa điểm giao dịch, nhưng đối với
bất động sản thì bên mua phải đến nơi có BĐS và BĐS không thể đem đến thị trường
để trưng bày như các loại tài sản khác mà phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng
mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế.
Đặc điểm cố định còn tạo ra cho BĐS tính cá biệt rất cao. Cùng một loại BĐS
nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Với BĐS có cùng quy
mô, chất lượng như nhau, nhưng do có vị trí khác nhau nên giá trị của chúng sẽ có sự

1

Bộ luật Dân sự số 91.2015/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015.


5

khác nhau. Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở đô thị lớn có giá trị
cao hơn nhiều so với BĐS ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa.
Tính cố định và cá biệt của BĐS đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường
BĐS khác so với các thị trường khác. Với tài sản bình thường có thể điều chỉnh cung
- cầu bằng cách chuyển hàng hoá từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS
phải điều chỉnh cung - cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với

điều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực.
Ngoài ra, Bất động sản còn có những đặc điểm khác, như: tính bền lâu; tính chịu
sự ảnh hưởng lẫn nhau; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; chịu sự chi phối của các
yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội…
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản
Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp, ra đời gắn liền với nền sản xuất
hàng hoá. Nó là môi trường để tiến hành các hoạt động giao dịch mang tính chất
thương mại của mọi chủ thể trong nền kinh tế. Trong một xã hội phát triển, thị trường
không nhất thiết là địa điểm cụ thể giao dịch trực tiếp giữa bên mua và bên bán mà
các bên có thể chỉ giao dịch, thoả thuận với nhau thông qua các phương tiện thông
tin viễn thông hiện đại.
Thị trường bất động sản là một thị trường, ở đó thể hiện tổng các quan hệ giao
dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại
một thời điểm xác định.
Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về Thị trường bất động
sản. Có ý kiến cho rằng Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và
vì mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng Thị trường bất động sản là đầu
mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản hoặc thị trường bất
động sản là nơi thực hiện các giao dịch về bất động sản, bao gồm các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ khác.


6

Dựa trên những quan niệm trên về thị trường bất động sản, có thể khái quát khái
niệm Thị trường bất động sản như sau:
“Thị trường bất động sản là một thị trường, trong đó diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi

giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường. Ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với
thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.”
1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó thị trường bất động sản cũng
có những đặc điểm riêng khác với các loại thị trường khác.
Thứ nhất, Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và
không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản có đặc
điểm là cố định, không thể di dời được. Nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố điều kiện
tự nhiên, tập quán, thị hiếu và kinh tế của từng vùng, từng khu vực, mà các điều kiện
này ở mỗi vùng, mỗi khu vực lại khác nhau, không thể di chuyển tập quán, thị hiếu…
từ nơi này sang nơi khác được. Bên cạnh đó, quy mô và trình độ phát triển kinh tế xã hội của các vùng là khác nhau dẫn đến cung cầu bất động sản của từng nơi sẽ khác
nhau về lượng, độ co dãn theo giá và mức độ dịch chuyển khi các yếu tố khác trên thị
trường thay đổi. Có thể nhận thấy trên thực tế, thị trường bất động sản ở các đô thị
lớn thường có quy mô lớn hơn, hoạt động sôi nổi hơn thị trường bất động sản ở nông
thôn, miền núi…
Đặc điểm này của thị trường bất động sản cho thấy sự biến động các quan hệ
giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra trong từng khu vực; quan hệ cung - cầu, giá
cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng đến thị
trường BĐS ở các khu vực khác. Đồng thời, việc nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt
chúng trong từng vùng, từng khu vực và gắn chúng với các điểu kiện thiên nhiên,
kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực đó. Không thể lấy quan hệ cung - cầu
hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.


7

Thứ hai, thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm
giao dịch. Trên thị trường hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi
có sự hiện diện của hàng hóa giao dịch. Còn trên thị trường BĐS, do tính cố định,

không thể di dời và không tập trung của của BĐS nên địa điểm giao dịch thường cách
biệt với hàng hóa BĐS. Hoạt động giao dịch BĐS có thể được tiến hành ở các trung
tâm giao dịch lớn (sàn giao dịch BĐS) hay là một địa điểm bất kỳ (nhà riêng, quán
café, qua mạng internet…) mà không cần có sự hiện diện của hàng hóa BĐS đang
giao dịch.
Do tính cách biệt giữa hàng hóa BĐS và địa điểm giao dịch, các hoạt động giao
dịch bất động sản trên thị trường cần phải trải qua một số bước nhằm kiểm soát rủi
ro, đảm bảo sự quản lý của nhà nước đối với BĐS thì mới có thể hoàn thành giao
dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các bước
giao dịch như sau:
-

Tìm kiếm hoặc cung cấp thông tin trên các sản giao dịch bất động sản,
phương tiện thông tin đại chúng… nhằm đưa cung đến gặp cầu;

-

Kiểm tra thực địa, tình trạng của BĐS và kiểm tra độ chính xác của thông
tin về BĐS;

-

Thực hiện các thủ tục pháp lý và các nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước.

Các bước giao dịch trên có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính thức,
có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ ba, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc
điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi, người có quyền sở hữu hay có
quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ

mong muốn là các quyền và lợi ích mà đất đai mang lại. Vì vậy, khi tính giá cả của
đất đai, người ta không thể tính giá của nó như hàng hóa thông thường mà chỉ có thể
xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư
vào đất đai.


8

Thứ tư, Cung về BĐS phản ứng chậm hơn khi có biến động về cầu và giá cả
BĐS. Đối với hàng hóa thông thường, quan hệ cung - cầu và giá cả thường diễn ra
theo quy luật: khi có yếu tố tác động làm tăng cầu hàng hóa trên thị trường, lượng
cung hàng hóa đó sẽ tăng lên tương ứng với mức giá cân bằng mới của thị trường.
Tuy nhiên đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên thì lượng cung BĐS không thể
phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Nguyên nhân bởi thời gian để hình
thành tài sản là bất động sản thường là lâu, cần trải qua nhiều bước từ tìm hiểu thông
tin, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công...
Cung BĐS có giới hạn và phản ứng chậm của cung không theo kịp sự gia tăng
của cầu dẫn đến biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những
cơn sốt giá bất động sản. Chính vì vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh
quan hệ cung - cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS,
hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính đáng (như đầu cơ, tạo
sự khan hiếm ảo về cung bất động sản).
Thứ năm, Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo. Xuất phát
từ đặc trưng riêng của từng vùng, từng khu vực đều có các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã
hội, văn hóa tập quán, thị hiếu… là khác nhau dẫn đến thông tin về hàng hóa BĐS
trong thị trường là không đầy đủ và ít phổ biến hơn các loại hàng hóa khác. Hơn nữa,
do BĐS có tính cá biệt nên trên thị trường, người ta chỉ có thể xếp BĐS thành những
phân khúc nhỏ bao gồm những BĐS cùng loại, có những yếu tố tương đồng nhau để
giao dịch và việc so sánh giữa hai BĐS trong cùng một phân khúc không phải lúc nào
cũng chính xác. Bên cạnh đó, sự kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường Bất động

sản là một yếu tố khiến cho thị trường này trở nên không hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những hệ quả như sau:
-

Giá cả BĐS hình thành trên thị trường không hoàn toàn là theo cơ chế cung
- cầu. Thậm chí trong nhiều trường hợp, do tính cá biệt của BĐS nên người
bán có lợi thế độc quyền trong giao dịch.

-

Khi có những yếu tố tác động làm tăng giá cả BĐS, những người có được
thông tin là bên có lợi thế, có thể trục lợi không chính đáng trong giao dịch


9

BĐS. Đồng thời, khi có sự tăng về cầu hàng hóa BĐS nhưng lượng cung
trên thị trường chưa đáp ứng đủ thì sẽ tạo nên các cơn sốt BĐS, đẩy giá cả
lên cao trong một thời gian dài.
Thứ sáu, Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. Những biến động trên thị trường này tác động tới nhiều thị trường khác
trong nền kinh tế.
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, có thời gian hình thành tài sản
dài cũng như thời gian thu hồi vốn lâu nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi
hỏi khối lượng vốn lớn trong dài hạn. Lượng vốn này phải được huy động trên thị
trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn có quy mô và phát
triển ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể phát triển ổn định và có hiệu quả
được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới từ trước đến nay đều dẫn đến sự mất
ổn định, suy giảm thậm chí khủng khoảng sang thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá
nhanh khiến cho các khoản nợ không có khả năng thu hồi tăng lên, ảnh hưởng đến

hoạt động kinh doanh của các tổ chức tài chính tín dụng và có thể dẫn đến phá sản.
Thứ bảy, Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Do hàng hóa BĐS không
được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và người bán không
có đầy đủ thông tin và cơ hội để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch.
Mặt khác, vì BĐS thường có giá trị lớn, bên mua và bên bán thường có ít cơ hội giao
dịch nên họ có ít kinh nghiệm khi tham gia vào thị trường BĐS. Trước khi thực hiện
mua bán, họ thường mất nhiều công sức tìm kiếm thông tin, mất nhiều thời gian để
hoàn thành giao dịch.
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần phải có các trung
gian tư vấn, môi giới được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, hiểu biết luật
pháp và có nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ được
tiến hành dễ dàng, nhanh chóng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng trung gian tư
vấn, môi giới thiếu chuyên nghiệp, kém phát triển thì hoạt động trên thị trường BĐS
sẽ kém hiệu quả, làm tăng chi phí của các giao dịch trên thị trường. Do đó, cần phải


10

định hướng cho trung gian tư vấn, môi giới BĐS trở thành một nghề chuyên nghiệp,
độc lập.
Thứ tám, Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài
sản có giá trị lớn, là hàng hóa đặc biệt, hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS tác
động đến nhiều thị trường trọng yếu khác, qua đó tác động mạnh mẽ lên hầu hết các
hoạt động kinh tế - xã hội. Vì vậy, sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS
bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS cũng như đảm bảo
cho sự ổn định của cả nền kinh tế. Mọi BĐS đều được Nhà nước quàn lý chặt chẽ
bằng một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng, đặc biệt là các văn bản quy
phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đồng thời, thông qua việc kiểm soát thị trường
BĐS, Nhà nước còn có thêm nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ chín, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường BĐS là một vấn đề khó khăn,

phức tạp và cần phải có nhiều thời gian để thực hiện. Bởi vì BĐS thường có giá trị
lớn, người có nhu cầu và có khả năng mua trên thị trường là không đông, việc mua
bán không đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Hơn nữa,
BĐS là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất nên
không thể thay đổi định hướng đầu tư, khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này
đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,
đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kì kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết
định hướng đầu tư.
1.1.2.3. Vai trò của Thị trường bất động sản
- Thị trường bẩt động sản là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì liên
quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị
trong nền kinh tể quốc dân.
Năm 2015, tổng giá trị BĐS trên thế giới lên đến 217 nghìn tỷ USD, chiếm
58,33% tổng lượng tài sản trên toàn cầu. Đồng thời gấp 3,02 lần Tổng thu nhập quốc
nội của toàn thế giới (đạt giá trị 72 nghìn tỷ USD)2. Điều này chứng tỏ vai trò quan

2

Phân tích từ số liệu công bố năm 2016 của Quỹ tiền tệ quốc tế


11

trọng của BĐS đối với nền kinh tế. BĐS loại hình tài sản đặc biệt chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ nhất bởi các hoạt động đầu tư và điều kiện tiền tệ, nhưng đổi lại nó có tác
động nhiều nhất tới tình hình kinh tế của mỗi quốc gia cũng như toàn thế giới.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhiều thị trường khác như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trưởng kinh tể thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công

trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về
cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
- Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng
quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của nhiều loại thị
trường như: thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường
xây dựng... Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị
trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi
quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển
theo: thị trường tài chính phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường
hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng
phát triển theo tương ứng…
- Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định của xã hội, nâng cao đời sống của
nhân dân. Nếu thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị
trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất
thường... Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương,
chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS. Do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời
sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động
lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần
làm cho xã hội ổn định hơn.

/>

12

Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không
ngừng nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất. Do đó, không
chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông
qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui
chơi, giải trí, giao tiếp công cộng... Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu

về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt... Thị trường BĐS là một
bộ phận của thị trường xã hội, vì vậy, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động
mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường
hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các
nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2. Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của NHTM
1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản
Các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được điều chỉnh theo Luật
Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014. Theo Khoản 1, Điều 3 tại
Chương I của Luật Kinh doanh bất động sản thì hoạt động kinh doanh bất động sản
được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển
nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ
tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Cho vay kinh doanh bất động sản là hoạt động tín dụng của các Ngân hàng nhằm
tài trợ cho các hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo sự an toàn, có tính khả thi và có
khả năng trả nợ của các dự án này cho ngân hàng.
Khi nghiên cứu quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến
lĩnh vực BĐS, căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng để phân biệt rõ hai trường
hợp: cho vay kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng BĐS (sử dụng cho chính nhu cầu
của người vay). Việc cho vay kinh doanh BĐS chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường
BĐS có tăng trưởng nóng hoặc bị đóng băng, do người vay chưa kịp hoàn vốn đầu tư
hoặc không thể thu hồi đủ vốn từ việc bán BĐS đã đầu tư. Còn đối với việc cho vay


13

tiêu dùng BĐS, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định, không phụ thuộc vào thị
trường BĐS khi thị trường này biến động hoặc đóng băng thì họ vẫn có khả năng trả

nợ ngân hàng.
1.2.2. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản
Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ
tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay kinh
doanh BĐS thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội ngũ
nhân viên chuyên nghiệp trong việc thẩm định giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về
BĐS. Những hình thức cho vay kinh doanh BĐS phổ biến của ngân hàng bao gồm:
- Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp
để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như khu đô thị, khu chung cư, dự
án dân cư...
- Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà xưởng,
khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê...
- Cho vay BĐS du lịch bao gồm cho vay để đầu tư nhà hàng khách sạn, resort,
khu nghỉ dưỡng...
- Cho vay mua bán kinh doanh BĐS: mục đích của khách hàng vay vốn để mua
BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của
BĐS, thời hạn vay ngắn (từ 1-2 năm). Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS.
- Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: Doanh nghiệp thế chấp
BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.
1.2.3. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản
Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm
đảm bảo giải quyết hợp lý giữa lợi ích của Nhà nước, khách hàng và Ngân hàng, đồng
thời hạn chế tới mức tối đa rủi ro trong hoạt động tín dụng vì sự tồn tại và phát triển
của Ngân hàng.
Thứ nhất, khách hàng phải hoàn trả vốn (gốc) và lãi sau một thời gian nhất
định. Đây là nguyên tắc quan trọng nhất bởi vì các khoản tín dụng của ngân hàng chủ
yếu được huy động từ các khoản tiền gửi của khách hàng hoặc đi vay từ các tổ chức