Pháp luật về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước (LV thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

NGU

PH P LUẬT V QU
D NG ĐẤT C

N TRỌNG THẠCH

N CHU

TỔ CH C

N NHƯ NG QU

NS

INH T TRONG NƯ C

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT INH T
MÃ SỐ CN: 60380107

Người hướng dẫn khoa học : Tiến sĩ Đặng Anh Quân

TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014


LỜI C M ĐO N
Tôi xin cam đoan rằng toàn bộ nội dung Luận văn này là kết quả của một

quá trình tổng hợp và nghiên cứu nghiêm túc của riêng bản thân tôi, dưới sự
hướng dẫn khoa học của TS Đặng Anh Quân. Tất cả các ý kiến của tác giả
khác nêu trong luận văn đều được trích dẫn theo đúng quy định. Kết quả
nghiên cứu của Luận văn chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Tôi
xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về lời cam đoan này.
Tác giả

Nguyễn Trọng Thạch


M CL C
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1. NHỮNG VẤN Đ
NHƯ NG QUY N S

CHUNG V

QUY N CHUY N

D NG ĐẤT C A TỔ CH C KINH T

TRONG NƯ C ......................................................................................................6
1.1.

Khái niệm tổ chức kinh tế trong nước và vai trò của tổ chức kinh tế

trong nước ..............................................................................................................6
1.1.1.

Khái niệm tổ chức kinh tế trong nước ....................................................6

1.1.2.

Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước .................................................10

1.2.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong

nước .....................................................................................................................13
1.2.1.

Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

trong nước ..........................................................................................................13
1.2.2.

Ý nghĩa của việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển

nhượng quyền sử dụng đất .................................................................................18
1.3.

Sơ lược sự phát triển quy định pháp luật về quyền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước ..........................................21
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT V
QUY N S

QUY N CHUY N NHƯ NG

D NG ĐẤT C A TỔ CH C KINH T

TRONG NƯ C VÀ

HƯ NG HOÀN THIỆN ........................................................................................29
2.1.

Đối với quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ

chức kinh tế trong nước ......................................................................................29
2.1.1.

Điều kiện thực hiện quyền ....................................................................29

2.1.2.

Điều kiện có quyền ................................................................................36

2.2.

Đối với quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở .........................................................40
2.3.

Đối với quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........44

2.4.

Đối với quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ................................................................................................49


2.5.

Đối với một số vấn đề khác liên quan ......................................................52

K T LUẬN ..............................................................................................................57
DANH M C TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. L do chọn đề t i
Chuy n nhượng quyền s dụng đất là một quyền rất c ản của người s
dụng đất Tuy nhi n, không phải người s dụng đất nào c ng c được quyền
này Bản chất ph p luật trao quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất ch nh
là đ trao quyền định đoạt quyền s dụng đất Định đoạt nhưng trong giới hạn
của ph p luật, định đoạt đối với quyền s dụng đất của m nh theo quy định
Tổ chức kinh tế là chủ th s dụng đất rất quan trọng trong ch nh s ch
ph p luật đất đai của nhà nước ta Việc tạo điều kiện cho c c tổ chức kinh tế
tập trung vào sản xuất kinh doanh, tham gia cung ứng sản ph m là một nhiệm
vụ rất quan trọng của nhà nước và ph p luật trong đ c ch nh s ch ph p luật
đất đai Vấn đề x c định quyền và nghĩa vụ của người s dụng đất n i chung
và của tổ chức kinh tế n i ri ng là vấn đề rất được quan tâm, v n ảnh hưởng
trực tiếp đến việc s dụng đất đai của c c chủ th
Đảng ta x c định: phải iến đất đai thành động lực trực tiếp ph t tri n
kinh tế – x hội Muốn vậy, chúng ta c n th o g nh ng nút th t trong

ch nh s ch ph p luật về đất đai, cản trở sự ph t tri n; tạo hành lang ph p l
thuận lợi cho c c chủ th c c c quyền chuy n đổi, chuy n nhượng, thế chấp,
ảo l nh g p vốn ằng quyền s dụng đất v.v qua đ huy động được ngu n
lực t đất đai g p ph n ph t tri n kinh tế – x hội Ph p luật về quyền của
người s dụng đất n i chung và quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của
tổ chức kinh tế n i ri ng c một nghĩa rất quan trọng đối với sự ph t tri n
của c c tổ chức kinh tế và x hội Việc ph p luật trao quyền chuy n nhượng
quyền s dụng đất cho c c tổ chức kinh tế trong nước trong khuôn khổ quy
định của ph p luật ch nh là việc x c định quyền s dụng đất là một quyền tài
sản và đất đai đ được coi như một loại hàng h a đặc iệt trong thị trường
quyền s dụng đất ấy Quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất tạo điều kiện
cho doanh nghiệp huy động ngu n vốn, nội và ngoại lực thúc đ y sản xuất


2

kinh doanh g p ph n thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp h a,
hiện đại h a đất nước
uất ph t t thực tiễn y u c u nghi n cứu, t m hi u và hoàn thiện ch nh
s ch ph p luật đất đai về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, đặc iệt là
quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế, một trong
nh ng chủ th c đ ng g p quan trọng cho sự ph t tri n của kinh tế đất nước,
t c giả mạnh dạn chọn đề tài:
làm đề tài nghi n cứu cho luận
văn của m nh
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, giới nghi n cứu khoa học x hội n i chung và khoa
học ph p l n i ri ng ở nước ta hướng sự quan tâm, nghi n cứu đến vấn đề
địa vị ph p l của c c chủ th s dụng đất trong c c giao dịch quyền s dụng
đất, trong đ c quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất Ở phạm vi và mức

độ kh c nhau đ c một số công tr nh nghi n cứu trực tiếp hoặc gi n tiếp liên
quan như:
- Dự án điều tra sự hiểu biết về năm quyền của người sử dụng đất, TA
2225 - VIE, đề tài nghi n cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghi n cứu Địa
chính - Tổng cục Địa ch nh;
- Dự n JICA, Khảo sát và điều tra xã hội về hộ gia đình và quyền sử dụng
đất tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghi n cứu khoa học
cấp Bộ của Viện Nghi n cứu Khoa học ph p l - Bộ Tư ph p (năm 1999);
- Luận n Địa vị ph p l của người s dụng đất trong c c giao dịch dân
sự, thư ng mại về đất đai của t c giả Nguyễn Quang Tuyến (năm 2003);
- S ch Thị trường quyền s dụng đất ở Việt Nam của t c giả Bùi Thị
Tuyết Mai (Nhà xuất ản Lao động –
hội, năm 2005);
- S ch Giao dịch quyền s dụng đất vô hiệu – ph p luật và thực tiễn xét
x của t c giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (Nhà xuất ản
Thông tin và Truyền thông, năm 2011);


3

- Luận n Ph p luật về chuy n nhượng quyền s dụng đất trong kinh doanh
ất động sản ở Việt Nam của t c giả Nguyễn Thị H ng Nhung (năm 2012);
Và g n đây nhất là đề tài nghi n cứu khoa học cấp trường Ph p luật về
chuy n nhượng quyền s dụng đất của t c giả Lưu Quốc Th i (năm 2014)
Tiếc rằng t c giả chỉ iết thông tin đề tài này đ được ảo vệ vào th ng
8/2014, nhưng chưa c điều kiện đ tham khảo
Ngoài ra, còn một số ài viết được đăng tải tr n c c tạp ch chuy n
ngành ph p l như Tạp ch Nghi n cứu lập ph p, Tạp ch Nhà nước và Ph p
luật, Tạp ch Khoa học ph p l , Tạp ch Tòa n nhân dân…v v
Nh n chung, c c công tr nh nghi n cứu n u tr n, hoặc đ được thực hiện

với thời gian kh lâu, hoặc chỉ nghi n cứu c c giao dịch quyền s dụng đất
n i chung, c đề cập đến chuy n nhượng quyền s dụng đất, nhưng không đi
sâu t m hi u quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của ri ng tổ chức kinh
tế uất ph t t đ , và c ng t việc Luật Đất đai 2013 đ c hiệu lực thi hành
với kh đ y đủ c c văn ản hướng dẫn dưới luật cùng một số điều chỉnh trong
quy định về quyền của người s dụng đất n i chung, ao g m cả quyền giao
dịch quyền s dụng đất, và quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ
chức kinh tế n i ri ng; đ ng thời g p ph n tạo hành lang ph p l thúc đ y sự
sôi động trở lại của thị trường ất động sản vốn đang tr m l ng trong thời
gian g n đây, việc nghi n cứu t m hi u và hoàn thiện ph p luật về quyền
chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong t nh h nh hiện
nay vẫn là phù hợp.
3. Mục đích v nhiệm vụ nghiên cứu của đề t i
3.1 M

í

ê

Tr n c sở phân t ch quy định của ph p luật và thực tiễn thực hiện pháp
luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong
nước, t c giả hướng đến t m ra nh ng giải ph p nhằm xây dựng và hoàn thiện
quy định ph p luật điều chỉnh nội dung này.


4

3.2 N ệm

ê

Đ thực hiện mục đ ch tr n, nhiệm vụ của luận văn là:
- Nghi n cứu nh ng vấn đề chung về quyền chuy n nhượng quyền s
dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước
- Phân t ch, đ nh gi thực trạng ph p luật về quyền chuy n nhượng
quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, nh ng thành tựu đ đạt
được c ng như một số vấn đề còn t n tại
- Đề ra nh ng giải ph p nhằm xây dựng và hoàn thiện ph p luật về
quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước
4. Đối tượng v phạm vi nghiên cứu
4.1 Đố

ê

Quy định của ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của
tổ chức kinh tế và thực trạng ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s
dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước
4.2

ạm

ê

- Trong khuôn khổ phạm vi của luận văn, t c giả chủ yếu tập trung
nghi n cứu c c quy định của ph p luật đất đai, nhất là Luật Đất đai 2013 hiện
hành và c c văn ản hướng dẫn thi hành về quyền chuy n nhượng quyền s
dụng đất của tổ chức kinh tế, cùng c c quy định li n quan (nếu c ) của Luật
Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản...v.v. và thực
trạng ph p luật, đ tr n c sở đ đưa ra nh ng đề xuất, kiến nghị của m nh
- Đ làm r quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế

trong nước t c giả c ng nghi n cứu c c quy định của ph p luật c li n quan
và hệ thống văn ản hướng dẫn thi hành của c c Bộ, ngành, c c địa phư ng
về thực hiện quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế tr n
một số địa àn


5

5. Phương pháp nghiên cứu
5.1.

ơ

: Luận văn vận dụng c c nguy n t c, phư ng

ph p luận triết học duy vật iện chứng và duy vật lịch s của chủ nghĩa M c L nin, tư tưởng H Ch Minh, của l luận nhà nước và ph p luật trong điều
kiện c chế kinh tế mới Ngoài ra, luận văn được thực hiện tr n c sở vận
dụng nh ng quan đi m c

ản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi

mới nhằm xây dựng và ph t tri n nền kinh tế thị trường định hướng x hội
chủ nghĩa, ph t huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp h a,
hiện đại h a đất nước
5.2.

ơ

ê

: c c phư ng ph p nghi n cứu cụ

th được s dụng như: tổng hợp, hệ thống, điều tra x hội học, phư ng ph p
lịch s , so s nh, phân t ch, đối chiếu v v

đ giải quyết c c vấn đề mà đề tài

đặt ra
6. Ý nghĩa khoa học của luận văn
Nh ng kết quả nghi n cứu của luận văn g p ph n ổ sung vào hệ thống
l luận về ph p luật đất đai n i chung và ph p luật về quyền chuy n nhượng
quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước n i ri ng
Luận văn c th được s dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho công
t c nghi n cứu, giảng dạy khoa học ph p l và đào tạo đội ng c n ộ ph p l
chuy n ngành về quản l đất đai, quản l thị trường ất động sản
7. Bố cục luận văn
Ngoài ph n mở đ u, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
có ố cục 2 chư ng
C

ơ

1: Nh ng vấn đề chung về quyền chuy n nhượng quyền s

dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước
C

ơ

2: Thực trạng ph p luật về quyền chuy n nhượng quyền s

dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước và hướng hoàn thiện


6

Chương 1
NHỮNG VẤN Đ

CHUNG V

NHƯ NG QUY N S
KINH T
1.1.

QUY N CHUY N

D NG ĐẤT C A TỔ CH C
TRONG NƯ C

hái niệm tổ chức kinh tế trong nước v vai trò của tổ chức

kinh tế trong nước
1.1.1. Khái niệm tổ chức kinh tế trong nước
Hiện nay, không c một văn ản quy phạm ph p luật định nghĩa cụ th
về tổ chức kinh tế, tuy nhi n n được hi u là đ n vị thực hiện chức năng sản
xuất kinh doanh, dịch vụ nhằm mục đ ch tạo ra lợi nhuận, của cải vật chất duy
tr sự t n tại của chúng và g p ph n thúc đ y nền kinh tế – x hội Dù không
c định nghĩa, nhưng thuật ng

tổ chức kinh tế đ được nh c đến trong một

số quy định ph p luật về doanh nghiệp, hợp t c x và đ u tư
Luật Doanh nghiệp 2005 quy định “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có
tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh
theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh
doanh”1. Theo đ , tổ chức kinh tế được hi u là doanh nghiệp thực hiện chức
năng kinh doanh, c t n ri ng, c tài sản, c trụ sở giao dịch ổn định và được
đăng k kinh doanh theo quy định và chịu sự điều chỉnh của ph p luật
C ng nh c đến tổ chức kinh tế, Luật Hợp t c x 2012 quy định: “Hợp
tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít
nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong
hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung
của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ
trong quản lý hợp tác xã”2. Theo đ , hợp t c x c ng là một loại hình tổ chức

1
2

Khoản 1 Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2005
Khoản 1 Điều 3, Luật Hợp t c x năm 2012


7

kinh tế, tuy c ng hoạt động kinh doanh, nhưng hướng đến mục đ ch chủ yếu
là hợp t c, tư ng trợ lẫn nhau gi a các thành viên của hợp tác xã.
Nếu dựa trên Luật Doanh nghiệp và Luật Hợp tác xã thì có th hi u tổ
chức kinh tế là thuật ng hay tên gọi chung đ chỉ loại hình chủ th kinh
doanh bao g m doanh nghiệp và hợp tác xã. Trong luận văn, đối tượng nghiên

cứu mà tác giả hướng đến là các tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh với
mục tiêu chính là lợi nhuận. Vì vậy, đối với hợp tác xã, với mục tiêu chính là
tư ng trợ, hợp tác trong tập th xã viên, mục tiêu lợi nhuận là thứ yếu, tác giả
sẽ không xếp hợp tác xã vào loại tổ chức kinh tế mà luận văn đề cập. Tổ chức
kinh tế ở đây sẽ là các doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp.
Vấn đề đặt ra là tổ chức kinh tế là doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp
có phải là tổ chức kinh tế trong nước hay không? Luật Doanh nghiệp x c định
rõ: quốc tịch của doanh nghiệp là quốc tịch của nước, vùng lãnh thổ n i
doanh nghiệp thành lập, đăng k kinh doanh3. Nghĩa là một doanh nghiệp
được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam sẽ được x c định là
doanh nghiệp Việt Nam, dù ngu n vốn hay chủ th góp vốn thành lập doanh
nghiệp đ là tổ chức nước ngoài, hoặc c nhân nước ngoài. Theo đ , doanh
nghiệp trong quy định của Luật Doanh nghiệp có th là doanh nghiệp (hoặc tổ
chức kinh tế) có vốn đ u tư trong nước, c ng c th là doanh nghiệp (hoặc tổ
chức kinh tế) có vốn đ u tư nước ngoài, miễn là các doanh nghiệp này thành
lập và hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam, và được x c định
chung là doanh nghiệp Việt Nam. Điều này c ng phù hợp với pháp luật đ u tư
bởi nhà đ u tư theo Luật Đ u tư 2005 ao g m cả tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nước4. Thuật ng

tổ chức kinh tế c ng được nh c đến trong pháp luật

đ u tư khi cho phép nhà đ u tư được thành lập tổ chức kinh tế hoạt động dưới
các loại hình doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp5.

3

Khoản 20 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005.
Khoản 4 Điều 3 Luật Đ u tư 2005.
5

Điều 21 và Điều 22 Luật Đ u tư 2005; Điều 7 và Điều 8 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006.
4


8

Như vậy, với c ch x c định quốc tịch của doanh nghiệp dựa trên quốc
tịch của quốc gia n i doanh nghiệp được thành lập thì tổ chức kinh tế theo
pháp luật doanh nghiệp và pháp luật đ u tư sẽ được xem là tổ chức kinh tế
Việt Nam hay tổ chức kinh tế trong nước, không phân biệt ngu n vốn thành
lập là trong nước hay nước ngoài.
C ng không đưa ra định nghĩa về tổ chức kinh tế, dù quy định tổ chức
kinh tế là một trong nh ng chủ th s dụng đất, nhưng ph p luật đất đai lại
x c định tổ chức kinh tế theo một hướng khác, không thống nhất với Luật
Doanh nghiệp.
Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước ao g m c quan nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ
chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đ n vị v trang nhân dân và
các tổ chức kh c theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức)
được Nhà nước giao đất, cho thu đất hoặc công nhận quyền s dụng đất; tổ
chức kinh tế nhận chuy n quyền s dụng đất

6

Theo đ , tổ chức kinh tế được

x c định là một trong số các tổ chức trong nước Trong khi đ , tổ chức nước
ngoài, c nhân nước ngoài là chủ th s dụng đất tại Việt Nam được x c định
là chủ th s dụng đất riêng, có th s dụng đất cho quan hệ ngoại giao, hoặc
s dụng đất cho hoạt động đ u tư Cụ th , Tổ chức nước ngoài c chức năng

ngoại giao g m c quan đại diện ngoại giao, c quan l nh sự, c quan đại
diện kh c của nước ngoài c chức năng ngoại giao được Ch nh phủ Việt Nam
th a nhận; c quan đại diện của tổ chức thuộc Li n hợp quốc, c quan hoặc tổ
chức li n ch nh phủ, c quan đại diện của tổ chức li n ch nh phủ được Nhà
nước Việt Nam cho thu đất

7

và Tổ chức, c nhân nước ngoài đ u tư vào

Việt Nam theo ph p luật về đ u tư được Nhà nước Việt Nam cho thu đất 8.

6

Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003
Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 2003
8
Khoản 7 Điều 9 Luật Đất đai 2003
7


9

Sự phân iệt này tiếp tục được th hiện trong quy định về chủ th s
dụng đất của Luật Đất đai 2013 Tổ chức kinh tế vẫn là một trong số các tổ
chức trong nước: Tổ chức trong nước g m c quan nhà nước, đ n vị v
trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ
chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức kh c theo quy định của pháp
luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức) 9. Tổ chức nước ngoài, cá nhân

nước ngoài vẫn là nh ng chủ th s dụng đất riêng cho quan hệ ngoại giao
hoặc cho hoạt động đ u tư Đi m khác biệt là đối với chủ th nước ngoài s
dụng đất đ đ u tư tại Việt Nam, Luật Đất đai 2013 không gọi t n là tổ chức,
c nhân nước ngoài đ u tư vào Việt Nam như Luật Đất đai 2003, mà x c
định theo một tên gọi phù hợp h n là doanh nghiệp có vốn đ u tư nước
ngoài và x c định rõ bao g m doanh nghiệp 100% vốn đ u tư nước ngoài,
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đ u tư nước ngoài
mua cổ ph n, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đ u tư

10

.

Có th thấy, tổ chức kinh tế theo x c định của Luật Đất đai 2003, hay
hiện nay là Luật Đất đai 2013, đều chỉ là doanh nghiệp có ngu n vốn đ u tư
hoàn toàn trong nước, không bao g m doanh nghiệp có vốn đ u tư nước
ngoài, dù doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài này thành lập, hoạt động
tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam. C ch x c định này là dựa tr n c sở
ngu n vốn hình thành doanh nghiệp, chứ không phải n i doanh nghiệp được
thành lập như Luật Doanh nghiệp. Đây c ng ch nh là một trong nh ng nội
dung chưa thống nhất gi a pháp luật đất đai và ph p luật doanh nghiệp, dù
hai ngành luật này có liên quan khá mật thiết với nhau, khi mà quyền s
dụng đất của doanh nghiệp không chỉ là c sở hạ t ng, mà còn là ngu n vốn,
là tài sản có giá trị cao của doanh nghiệp. Lẽ tất nhiên, khi nghiên cứu tổ
chức kinh tế với tư c ch là một chủ th s dụng đất, tác giả phải xác định tư

9

Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2013.
Khoản 5 và Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013.

10


10

cách chủ th , quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của pháp
luật đất đai
Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước (hay tổ chức kinh tế) theo pháp luật
đất đai là một loại chủ th s dụng đất hoặc một doanh nghiệp s dụng đất
được hình thành t ngu n vốn của các tổ chức, c nhân trong nước, không
bao g m doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài.
Pháp luật đất đai định danh chủ th s dụng đất là tổ chức kinh tế, dù có
hay không cụm t

trong nước đi kèm sau đ , ch nh là đề cập đến tổ chức

kinh tế trong nước. Vì vậy, trong luận văn, việc tác giả s dụng thuật ng

tổ

chức kinh tế c ng ch nh là đề cập đến tổ chức kinh tế trong nước , hoặc
ngược lại.
1.1.2. Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước
Tổ chức kinh tế trong nước c vị tr đặc iệt quan trọng trong nền kinh
tế, là ộ phận chủ yếu tạo ra tổng sản ph m trong nước (GDP) Nh ng năm
g n đây, hoạt động của tổ chức kinh tế trong nước đ c

ước ph t tri n đ ng

k , g p ph n giải ph ng và ph t tri n sức sản xuất, huy động và ph t huy nội
lực vào ph t tri n kinh tế x hội, g p ph n quyết định vào phục h i và tăng
trưởng kinh tế, tăng kim ngạch xuất kh u, tăng thu ngân s ch và tham gia giải
quyết c

hiệu quả c c vấn đề x hội như tạo việc làm, x a đ i, giảm

nghèo..v.v Vai trò của tổ chức kinh tế trong nước th hiện r nét tr n nh ng
phư ng diện sau:
- Tổ chức kinh tế trong nước góp phần giải quyết việc làm, nâng cao thu
nhập, cải thiện đời sống của người lao động.
Trong nh ng năm g n đây, số tổ chức kinh tế trong nước tăng nhanh đ
giải quyết được nhiều việc làm với thu nhập cao h n cho người lao động
Theo o c o về Điều tra lao động việc làm năm 2013 của Tổng cục thống k
th tỉ lệ c cấu lao động trong tổ chức kinh tế trong nước của c c năm 2009 –


11

2011 – 2013 l n lượt là :18,5% - 18,8% - 18,9%11, đối với tỉnh Lâm Đ ng thì
tỉ lệ này năm 2011 là 9,16%, năm 2012 là 10,22%12. Qua c c số liệu tr n ta
thấy được tỉ lệ lao động trong c c tổ chức kinh tế ngày càng tăng đ ng k đ p
ứng y u c u tạo ra việc làm mới cho toàn x hội
Tỷ trọng thu hút lao động của c c tổ chức kinh tế trong nước là đ ng k ,
là lực lượng chủ yếu tạo ra ngu n thu cho ngân s ch Nhà nước và đ ng g p
lớn cho tăng trưởng GDP Thu nhập cao và tăng nhanh của lao động khối tổ
chức kinh tế trong nước g p ph n cải thiện và nâng cao mức sống chung của
toàn x hội và tham gia vào qu tr nh chuy n dịch c cấu lao động t nông
nghiệp sang c c ngành phi nông nghiệp
- Tổ chức kinh tế trong nước là chủ thể sử dụng đất góp phần trong việc

khai thác, sử dụng đất đai.
Tổ chức kinh tế trong nước được thành lập và hoạt động theo ph p luật
Việt Nam, s dụng đất đai tại Việt Nam và tạo ra ngu n lực, của cải vật chất,
giải quyết công ăn, việc làm, thúc đ y kinh tế – x hội trong nước ph t tri n
Ở g c độ hiệu quả s dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước đ g p ph n nâng
cao hiệu quả khai th c và s dụng đất đai, g p ph n chuy n dịch c cấu kinh
tế, tăng tỷ lệ công nghiệp, du lịch và dịch vụ cùng với qu tr nh chuy n dịch
c cấu kinh tế Cả Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế
trong nước đều được x c định là người s dụng đất, c đ ng g p không nhỏ
trong việc đảm ảo khai th c đất đai theo quy hoạch của Nhà nước, đem lại
ngu n thu đ ng k cho ngân s ch nhà nước
Thu ngân s ch của cả nước t c c hoạt động s dụng đất năm 2012 là
45 109 tỷ đ ng, năm 2013 là 39 000 tỷ đ ng, dự to n trong năm 2014 là

11

/>Cục thống kê Lâm Đ ng (2013), Thực trạng lao động và việc làm năm 2012 tỉnh Lâm Đ ng, Văn phòng
Cục thống kê tỉnh Lâm Đ ng.
12


12

36 000 tỷ đ ng13. Đối với tỉnh Lâm Đ ng, ngu n thu cho ngân s ch nhà nước
t khai th c s dụng đất của tổ chức kinh tế trong c c năm là:
Năm
Thu (triệu đ ng)

2005

2010

2011

2012

2013

32.178

44.485

45.741

30,975

246.825

(Ngu n Ni n gi m thống k tỉnh Lâm Đ ng 2013)14
- Tổ chức kinh tế trong nước tăng trưởng và phát triển là yếu tố quyết
định đến tăng trưởng cao và ổn định của nền kinh tế.
Theo số liệu t Tổng cục thống k trong giai đoạn t 2000 - 2012 tổng
thu ngân s ch nhà nước ngày càng tăng d n tr n tất cả c c lĩnh vực, chủ yếu là
ngu n thu t c c doanh nghiệp trong nước15:
Năm

2000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

19692

25066

28748

32177

39079

46344

50371

71835

84049

112143

126418

143618

Tỷ
đ ng

C c tổ chức kinh tế trong nước ph t tri n nhanh nh ng năm g n đây đ
g p ph n làm cho tổng thu ngân s ch cả nước ngày càng tăng, năm sau cao
h n năm trước đ làm cho tỷ trọng đ ng g p của khu vực này vào GDP tăng
nhanh. Lợi ch cao h n mà tăng trưởng của c c tổ chức kinh tế trong nước
đem lại là tạo ra khối lượng hàng h a và dịch vụ lớn h n, phong phú h n,
chất lượng tốt h n, thay thế được nhiều mặt hàng phải nhập kh u, g p ph n
quan trọng cải thiện và nâng cao mức ti u dùng trong nước và tăng xuất kh u,
đ c ng là yếu tố gi cho nền kinh tế ổn định và ph t tri n nh ng năm qua
- Tổ chức kinh tế trong nước phát triển tác động đến chuyển dịch cơ cấu
trong nền kinh tế quốc dân và trong nội bộ mỗi ngành.
13

/>ecurrent_news_id=12057173

14
Cục thống kê Lâm Đ ng (2014), Niên giám thống kê tỉnh Lâm Đ ng năm 2013, Xí nghiệp in bản đ Đà
Lạt, Lâm Đ ng.
15
/>

13

Trong giai đoạn hiện nay tổ chức kinh tế trong nước ph t tri n chủ yếu
trong h u hết c c ngành công nghiệp với vai trò quyết định là doanh nghiệp
nhà nước, hoạt động của loại h nh doanh nghiệp thuộc tổ chức kinh tế trong
nước c mặt ở đại đa số c c ngành sản xuất kinh doanh Trong đ đặc iệt là
sự ph t tri n mạnh mẽ, đ ng vai trò đ u tàu, thúc đ y toàn ộ nền kinh tế t ng
ước đi l n t các doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp, thư ng mại, dịch
vụ du lịch, xây dựng, vận tải và hoạt động tài ch nh ngân hàng..v.v. B n cạnh
đ , c ng đ xuất hiện c c doanh nghiệp đ u tư một c ch ài ản vào một số
ngành, lĩnh vực mới như hoạt động khoa học và công nghệ, văn h a, th thao,
cứu trợ x hội, hoạt động phục vụ c nhân và cộng đ ng.
- Các tổ chức kinh tế trong nước có tác động tích cực đến giải quyết tốt
hơn các vấn đề xã hội, đặc biệt là an sinh xã hội.
Nh ng năm g n đây, sản ph m hàng h a và dịch vụ do tổ chức kinh tế
trong nước tạo ra ngày càng phong phú, đa dạng về chủng loại mặt hàng, chất
lượng hàng h a, dịch vụ được nâng l n, do đ đ giải quyết c ản nhu c u ti u
dùng hàng h a, dịch vụ ngày càng cao của toàn x hội, g p ph n nâng cao mức
sống vật chất của dân cư và tăng nhanh lượng hàng h a xuất kh u Nhiều sản
ph m trước đây thường phải nhập kh u cho ti u dùng th nay đ được c c
doanh nghiệp sản xuất thay thế và được người ti u dùng trong nước t n nhiệm
như ô tô, xe m y, phư ng tiện vận tải, c c mặt hàng đ điện, điện t , may mặc,
thực ph m, đ uống, h a mỹ ph m, đ dùng gia đ nh, sản ph m phục vụ xây
dựng v.v, g p ph n giải quyết tốt c c vấn đề x hội và an sinh x hội

1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
trong nước
1.2.1. Khái niệm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
kinh tế trong nước
Quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng, bên cạnh yếu tố chủ th và
khách th , của bất kỳ quan hệ pháp luật nào. Trong quan hệ pháp luật đất đai,
cùng với nghĩa vụ phải thực hiện, quyền của người s dụng đất là vấn đề mà
cả Nhà nước và người s dụng đất đều quan tâm.


14

Với tư c ch v a là chủ th quản lý xã hội – quản l tài nguy n đất đai
quý giá của quốc gia, v a là đại diện chủ sở h u của đất đai – quản lý tài sản
thuộc sở h u của m nh, Nhà nước c n đảm bảo đất đai, dù ở phư ng diện nào,
c ng phải được khai thác, s dụng hiệu quả, mang lại lợi ích cho xã hội và
cho ch nh Nhà nước. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp s dụng đất đai
mà chuy n giao đất đai và quyền s dụng đất cho người s dụng đất đ họ
thay mặt Nhà nước khai th c đất đai tr n thực tế. Cách s dụng gián tiếp này
không chỉ giúp cho đất đai của Nhà nước được đưa vào khai th c theo đúng
mong muốn của Nhà nước, mà còn giúp cho Nhà nước thu được lợi ích t đất
đai thông qua việc thu nghĩa vụ tài chính của người s dụng đất. Theo đ ,
việc đảm bảo cho người s dụng đất an tâm đ u tư, s dụng đất đai c hiệu
quả c ng là iện ph p đảm bảo cho Nhà nước hưởng được lợi ích t đất đai
Một trong nh ng đảm bảo mà Nhà nước đ thực thi bằng pháp luật k t
Luật Đất đai 1993 đến nay chính là việc trao cho người s dụng đất các quyền
giao dịch đối với quyền s dụng đất. Việc người s dụng đất được thực hiện
giao dịch quyền s dụng đất, nghĩa là tiến hành dịch chuy n quyền s dụng
đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp
luật đất đai16, th hiện sự th a nhận và khẳng định của Nhà nước rằng quyền

s dụng đất là tài sản của người s dụng đất; họ được đưa n vào lưu thông,
trao đổi trên thị trường; tạo thuận lợi đ người s dụng đất khai thác tối đa lợi
ích t đất đai
Như vậy, quyền s dụng đất của người s dụng đất có th được hi u theo
hai nghĩa
Ở mức độ chung và theo cách hi u thông thường, quyền s dụng đất
được hi u là một trong ba quyền năng của chủ sở h u: quyền chiến h u,
quyền s dụng, và quyền định đoạt; nghĩa là quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức t đất đai17. Tuy không phải là chủ sở h u của đất đai,

16
17

Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, tr. 209
Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005


15

nhưng người s dụng đất có quyền s dụng đất do chủ sở h u là Nhà nước
trao đ có th tiến hành việc khai thác, s dụng đất.
Ở mức độ ri ng và đối với nh ng chủ th s dụng đất được quyền giao
dịch quyền s dụng đất, nghĩa là được phép đưa quyền s dụng đất vào lưu
thông, dịch chuy n trên thị trường, quyền s dụng đất được xem là quyền tài
sản hay tài sản của người s dụng đất18. Tùy loại chủ th s dụng đất và tùy
vào điều kiện pháp luật quy định, người s dụng đất được phép thực hiện các
giao dịch kh c nhau đối với tài sản quyền s dụng đất của mình.
Theo pháp luật đất đai, giao dịch quyền s dụng đất g m bảy quyền Đ
là: (i) chuy n đổi quyền s dụng đất; (ii) chuy n nhượng quyền s dụng đất;
(iii) cho thuê (cho thuê lại) quyền s dụng đất; (iv) đ th a kế quyền s dụng

đất; (v) tặng cho quyền s dụng đất; (vi) thế chấp bằng quyền s dụng đất; và
(vii) góp vốn bằng quyền s dụng đất. Có nh ng quyền khi được thực hiện, sẽ
có sự dịch chuy n hẳn quyền s dụng đất t chủ th thực hiện quyền sang chủ
th nhận quyền, làm chấm dứt quyền s dụng đất của chủ th này và làm phát
sinh quyền s dụng đất của chủ th kia (nghĩa là c sự thay đổi chủ th s
dụng đất)19 và được gọi tên chung là quyền chuy n quyền s dụng đất, bao
g m quyền chuy n đổi, chuy n nhượng, th a kế, tặng cho quyền s dụng đất
và góp vốn bằng quyền s dụng đất20. Trong đ , chuy n nhượng quyền s
dụng đất là một trong nh ng quyền giao dịch quyền s dụng đất có sự chuy n
quyền mà người s dụng đất quan tâm.
Pháp luật đất đai không đưa ra định nghĩa cho t ng quyền giao dịch
quyền s dụng đất, bao g m cả quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất.
Dựa tr n quy định về hợp đ ng chuy n nhượng quyền s dụng đất của Bộ luật
Dân sự, có th hi u chuy n nhượng quyền s dụng đất là sự thoả thuận gi a
c c

18

n, theo đ

n chuy n nhượng quyền s dụng đất chuy n giao đất và

Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Tài sản bao g m vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, tr.209
20
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013
19


16

quyền s

dụng đất cho bên nhận chuy n nhượng, còn bên nhận chuy n

nhượng trả tiền cho bên chuy n nhượng theo quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai21.
Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố H Chí
Minh c ng đưa ra định nghĩa tư ng tự: "Chuy n nhượng quyền s dụng đất là
việc người s dụng đất chuy n giao hoàn toàn quyền s dụng đất của mình
cho chủ th kh c đ nhận lấy một khoản tiền tư ng ứng với giá trị quyền s
dụng đất chuy n nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật

22

.

Giống với các quyền chuy n quyền s dụng đất khác, ở chuy n nhượng
quyền s dụng đất c ng c sự dịch chuy n hoàn toàn quyền s dụng đất t bên
chuy n nhượng sang bên nhận chuy n nhượng, làm chấm dứt quyền s dụng
đất của bên chuy n nhượng và làm phát sinh quyền s dụng đất cho bên nhận
chuy n nhượng. Tuy nhiên, nếu chuy n đổi quyền s dụng đất hướng đến mục
đ ch thuận tiện cho sản xuất và đời sống, kh c phục sự phân tán, manh mún của
đất đai; hoặc đ th a kế hay tặng cho quyền s dụng đất là hành động xuất phát
t tình cảm, t nh y u thư ng của người đ th a kế hoặc người tặng cho đối với
người nhận th a kế hay người nhận tặng cho; hoặc góp vốn bằng quyền s
dụng đất là nhằm mục đ ch hợp tác sản xuất, kinh doanh; thì chuy n nhượng
quyền s dụng đất hướng đến mục đ ch chủ yếu là thu lợi nhuận. Dù trong một
số trường hợp, việc chuy n nhượng quyền s dụng đất là do nhu c u di chuy n
chỗ ở, không tiếp tục s dụng đất, nhưng trong chuy n nhượng, quyền s dụng

đất được trao đổi với một khoản tiền, và bên chuy n nhượng, nếu không vì lý
do cấp thiết nào đ phải chuy n nhượng ngay quyền s dụng đất, th thường cố
g ng thỏa thuận đạt được khoản tiền này với giá trị tư ng đư ng hoặc cao h n
giá trị quyền s dụng đất chuy n nhượng mà họ đ tạo lập Nghĩa là việc
chuy n nhượng quyền s dụng đất thường phải mang đến cho bên chuy n
nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền. Đ ng thời, nhận chuy n nhượng quyền

21
22

Điều 697 Bộ luật Dân sự.
Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, tr. 220.


17

s dụng đất là một trong nh ng cách thức đ p ứng nhu c u tạo lập quyền s
dụng đất cho nh ng chủ th mong muốn có quyền s dụng đất. Theo đ , quyền
s dụng đất được lưu thông, dịch chuy n trên thị trường, góp ph n cho sự hình
thành và phát tri n của thị trường quyền s dụng đất nói riêng và thị trường bất
động sản nói chung.
Vì vậy, quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất c

nghĩa kh c với

các quyền giao dịch quyền s dụng đất còn lại. N đ p ứng nhu c u tập trung,
tích tụ đất đai của nền sản xuất hàng h a theo c chế thị trường Trong đ ,
hàng hóa quyền s dụng đất được lưu chuy n một cách tự nhiên theo nhu c u
xã hội, tr n c sở sự thỏa thuận

nh đẳng gi a các chủ th , tạo điều kiện thúc

đ y kinh tế phát tri n và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu
quả h n Và do đ , quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất được pháp luật
trao cho nhiều loại chủ th s dụng đất khác nhau khi các chủ th này đ p ứng
được nh ng điều kiện mà pháp luật quy định23.
Là một trong các chủ th s dụng đất chủ yếu cho mục đ ch kinh doanh
nên tổ chức kinh tế trong nước c ng được quy định có quyền chuy n nhượng
quyền s dụng đất, bên cạnh các quyền giao dịch quyền s dụng đất khác, khi
đ p ứng được các điều kiện do pháp luật quy định.
Như vậy, t các phân tích trên, có th hi u quyền chuy n nhượng quyền
s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước là việc tổ chức kinh tế trong nước
thực hiện việc chuy n giao hoàn toàn quyền s dụng đất của mình cho chủ th
kh c đ nhận lấy một khoản tiền tư ng ứng với giá trị quyền s dụng đất
chuy n nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật, với điều kiện
là tổ chức kinh tế trong nước với tư c ch

n chuy n nhượng và chủ th nhận

chuy n nhượng phải đ p ứng các điều kiện pháp luật quy định.

23

Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb H ng Đức, tr. 223.


18

1.2.2. Ý nghĩa của việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

T nh ng phân t ch tr n cho thấy quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất
là quyền mà tổ chức kinh tế được hưởng khi c đủ điều kiện theo quy định của
ph p luật Chuy n nhượng quyền s dụng đất c ng là hoạt động kinh doanh thu
lợi nhuận của tổ chức kinh tế Thông qua hoạt động này c th tạo ra lợi nhuận
g p ph n củng cố, duy tr và ph t tri n tổ chức kinh tế Đặc iệt, thông qua hoạt
động chuy n nhượng quyền s dụng đất sẽ thúc đ y thị trường quyền s dụng
đất và thị trường kinh doanh ất động sản ph t tri n vì chuy n nhượng là một
trong c c giao dịch nền tảng của thị trường ất động sản C ng thông qua giao
dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất, tổ chức kinh tế trong nước sẽ đ ng g p
cho ngân s ch nhà nước, tăng ngu n thu cho ngân s ch nhà nước
- Việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là thực hiện một quyền quan trọng mà tổ chức kinh tế với tư cách
chủ thể sử dụng đất được hưởng và được đảm bảo khi có đủ điều kiện.
Là chủ th kinh doanh tạo ra lợi nhuận đ duy tr sự t n tại, ph t tri n
của m nh và đ ng g p cho sự ph t tri n kinh tế – x hội của đất nước, giải
quyết việc làm, n n tư liệu sản xuất, ngu n vốn đ u tư và các quyền lợi khác
trong kinh doanh, bao g m cả quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế được
Nhà nước và pháp luật ảo hộ, nhằm tạo điều kiện ngu n lực vật chất cho tổ
chức kinh tế t n tại và ph t tri n
Điều 32 và 33 Hiến ph p 2013 khẳng định: “Mọi người có quyền sở
hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế
khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. “Mọi
người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật
không cấm”. Điều 54 Hiến pháp 2013 tiếp tục khẳng định: Tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người
sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ


19

theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Như vậy,
là một trong các quyền chuy n quyền s dụng đất, quyền chuy n nhượng
quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước đ được Hiến pháp ghi nhận
và bảo hộ.
Cụ th h a quy định của Hiến ph p 2013, Luật Đất đai 2013 quy định r
tại Điều 174 về quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế
Theo đ , về c

ản tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền s

dụng đất, cho thu đất thu tiền thu đất một l n cho cả thời gian thuê có quyền
chuy n nhượng quyền s dụng đất, tài sản thuộc sở h u của mình g n liền với
đất Thực hiện quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất sẽ giúp cho tổ chức
kinh tế chủ động trong kinh doanh quyền s dụng đất, huy động và dịch
chuy n quyền s dụng đất tham gia vào thị trường ất động sản Tuy nhi n,
không phải trường hợp nào tổ chức kinh tế c ng c quyền chuy n nhượng
quyền s dụng đất, quyền này phụ thuộc vào h nh thức và ngu n gốc s dụng
đất của tổ chức kinh tế trong nước; n i c ch kh c đây là quyền chuy n
nhượng c điều kiện
- Việc tổ chức kinh tế trong nước thực hiện quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là thực hiện quyền kinh doanh thu lợi nhuận của tổ chức kinh tế.
Như đ phân t ch, khi chuy n nhượng, quyền s dụng đất được trao đổi
bằng một khoản tiền với giá trị tư ng đư ng, nghĩa là c th quy ra thành giá
trị bằng tiền. Như vậy, cùng với việc được lưu thông dịch chuy n trên thị
trường như là hàng h a, quyền s dụng đất đ được pháp luật th a nhận là
quyền tài sản, hay tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Là chủ th có
quyền, dĩ nhi n tổ chức kinh tế trong nước được khai thác, kinh doanh và
hưởng lợi t tài sản quyền s dụng đất của mình khi đ p ứng đ y đủ c c điều
kiện ph p luật quy định Bản chất của việc tổ chức kinh tế chuy n nhượng

quyền s dụng đất, xét cho cùng, là quyền kinh doanh nhằm thu lợi nhuận t
quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế Hoạt động này chịu sự điều chỉnh của
quy luật cung – c u trong thị trường quyền s dụng đất, đ ng thời chịu sự


20

điều chỉnh của c c quy định pháp luật li n quan như Luật Đất đai, Luật Kinh
doanh ất động sản…v v
- Việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
th c đ y sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị
trường bất động sản nói chung.
C th khẳng định giao dịch chuy n nhượng quyền s dụng đất là giao
dịch rất c

ản và quan trọng của thị trường quyền s dụng đất n i ri ng và

thị trường ất động sản n i chung Nếu như trước Luật Đất đai 1993, quyền
s dụng đất chưa ch nh thức được th a nhận là một quyền tài sản c th dịch
chuy n tr n thị trường, điều đ đ ng nghĩa với việc thị trường quyền s dụng
đất ị

p ngh t, méo m không phản nh đúng, đ y đủ, ản chất của thị

trường và c ng không th h nh thành thị trường ất động sản theo đúng nghĩa
Với sự hoàn thiện của ph p luật đất đai và hệ thống ph p luật kinh doanh n i
chung đ tạo điều kiện cho sự ph t tri n của thị trường quyền s dụng đất và
thị trường ất động sản Đ ng g p cho sự ph t tri n của thị trường này c vai
trò rất quan trọng của c c tổ chức kinh tế trong nước Việc chuy n nhượng
quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế n i ri ng và c c chủ th s dụng đất

n i chung đ g p ph n cho việc tập trung, t ch tụ đất đai, đ p ứng nhu c u mở
rộng sản xuất kinh doanh quy mô lớn trong nền kinh tế thị trường
- Việc tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đóng góp một khoản thu cho ngân sách Nhà nước.
Khi phát sinh lợi nhuận t chuy n nhượng quyền s dụng đất, tổ chức
kinh tế trong nước, c ng như c c chủ th s dụng đất khác, phải nộp thuế thu
nhập cho Nhà nước. Bên cạnh đ , Nhà nước còn thu được nh ng khoản lệ
ph , ph li n quan như lệ ph trước bạ, lệ ph địa ch nh…v v Theo nh ng số
liệu t Tổng cục thống k , chúng ta c th thấy vai trò của ngu n thu t nhà
đất trong tổng ngu n thu ngân s ch Nhà nước


21

Năm

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

% tổng thu

4.43

6.93

9.15

7.78

7.35

10.74

9.07

9.60

9.49

(Ngu n Tổng cục Thống k )24
Nh n ảng số liệu chúng ta thấy, ngu n thu t nhà đất c xu hướng càng
ngày càng tăng trong tỷ trọng c cấu ngu n thu của ngân s ch Nhà nước
Hiện nay, tổng ngu n thu này chiếm khoảng 1/10 trong tổng ngu n thu ngân
s ch nhà nước Như vậy, c c hoạt động chuy n nhượng quyền s dụng đất n i
chung và chuy n nhượng quyền s dụng đất của tổ chức kinh tế n i ri ng c

vai trò rất t ch cực đối với nền kinh tế – x hội, đặc iệt trong nh ng năm thị
trường quyền s dụng đất sôi động Hiện nay, thị trường quyền s dụng đất
n i ri ng và thị trường ất động sản n i chung đang trong giai đoạn kh khăn,
tr m l ng Tuy nhi n, vai trò của n là không th phủ nhận và c ng phù hợp
với đường hướng chỉ đạo của Đảng và ph p luật hiện hành của Nhà nước
Việc c n làm hiện nay là hoàn thiện th chế ch nh s ch ph p luật, kinh tế x
hội đ thị trường quyền s dụng đất ph t tri n lành mạnh, trong đ c việc tổ
chức kinh tế thực hiện quyền chuy n nhượng quyền s dụng đất, tạo động lực
thúc đ y kinh tế – x hội, giải quyết việc làm và tăng ngu n thu cho ngân s ch
nhà nước
1.3. Sơ lược sự phát triển quy định pháp luật về quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước
K t văn ản có hiệu lực pháp lý cao nhất là Hiến ph p 1980, đất đai ở
Việt Nam chính thức thuộc sở h u toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý25 Tuy nhi n, trong giai đoạn t khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành
(ngày 18/12/1980) đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa x c lập được
một c ch đ y đủ quyền sở h u chủ của m nh đối với đất đai, đặc biệt là đất
đai đang thuộc quyền chiếm h u, s dụng của các tổ chức, hộ gia đ nh c
24
25

/>Điều 19 Hiến pháp 1980