Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

`

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
Fo0oG

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU

GVHD: NGUYỄN NGỌC DANH
SVTH: PHAN THỊ XUÂN - ĐT3
MSSV: 107212046
ĐVTT: Phòng Tín Dụng(PGD BXMĐ)
Ngân Hàng TMCP Á Châu
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011


LỜI CẢM ƠN
GDEF
Thấm thoát đã gần 4 năm kể từ khi em mới bước chân vào ngưỡng cửa
đại học. Mang theo trong mình biết bao niềm tự hào vì là một trong những
sinh viên của Trường Đại học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh, em đã tự nhủ rằng
mình phải cố gắng phấn đấu trau dồi kiến thức, kỹ năng để trưởng thành hơn,
cứng cáp hơn trên bước đường sự nghiệp sau này. Và một nguồn hỗ trợ đắc
lực, cung cấp cho em sức mạnh đó chính là những kiến thức mà Quý thầy cô
trường ĐH Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt bằng
chính nhiệt huyết trong nghề “trồng người.”

Em xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô ở khoa Kinh Tế Phát Triển. đã
dạy dỗ và giúp đỡ em những kiến thức lý luận sâu sắc và những bài học thực
tế bổ ích trong những năm học vừa qua. Đặc biệt là thầy Nguyễn Ngọc Danh
người trực tiếp hướng dẫn em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
chuyên đề tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các anh/chị trong phòng Tín dụng (PGD BXMĐ) ngân hàng TMCP Á Châu đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn tận tình
và tạo điều kiện cho em có môi trường thực tập tốt.
Kính chúc Quý thầy cô, các anh/chị sức khỏe, hạnh phúc và thành công
hơn nữa trong sự nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn


NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

Tp. HCM, Ngày....tháng...năm 2011
Ký tên:


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
Tp. HCM, Ngày....tháng...năm 2011
Ký tên


LỜI NÓI ĐẦU
F¡G
Hoạt động cho vay của các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Á
Châu nói riêng phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản,

nên tác động của thị trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng
nhất định đến hoạt động cho vay. Mặt khác, việc cho vay đối với lĩnh vực bất
động sản của các ngân hàng trong mấy năm trở lại đây không ít những thăng
trầm trong khi nguồn vốn và các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, đã tạo
nên rủi ro gia tăng trong hoạt động này.
Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đối với lĩnh vực
bất động sản của ngân hàng TMCP Á Châu từ đó đưa ra những giải pháp hạn
chế bớt rủi ro trở thành một yêu cầu cần thiết cho sự phát triển của thị trường
bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt động ngân hàng TMCP Á Châu
nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế, lợi ích về
mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, trong đó có ngân hàng TMCP Á
Châu.
Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, Tôi quyết định chọn
đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng
TMCP Á Châu” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn nhằm góp
phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng
trong hiện tại và tương lai.
Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu ngắn, điều kiện quan sát thực tiễn về
diễn biến thị trường bất động sản và hoạt động cho vay của ngân hàng còn
nhiều hạn hẹp nên đề tài không tránh khỏi một vài thiếu sót, những giải pháp
đưa ra còn mang tính chủ quan. Do đó, kính mong GVHD, cơ quan tiếp nhận
thực tập bỏ qua sai sót và có những ý kiến đóng góp để đề tài nghiên cứu được
hoàn chỉnh hơn.


MỤC LỤC
--o0o-CHƯƠNG 1: ................................................................................................................... 9
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG Á CHÂU..................... 9
1.1 Bất động sản .................................................................................................................... 9
1.1.1 Khái niệm bất động sản.............................................................................................. 9

1.1.2 Phân loại bất động sản ............................................................................................... 9
1.1.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản ................................................................ 10
1.2 Thị trường bất động sản ............................................................................................... 11
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản........................................................................... 11
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản.......................................................................... 11
1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản .................................................. 12
1.3 Cho vay bất động sản.................................................................................................... 13
1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản .............................................................................. 13
1.3.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản ......................................................................... 14
1.3.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản ............................................................................ 14
1.4. Rủi ro trong cho vay bất động sản ............................................................................. 15
1.4.1 Khái niệm về rủi ro tín dụng (rủi ro cho vay) .......................................................... 15
1.4.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro ....................................................................................... 15
1.4.3 Hậu quả khi bùng nổ cho vay BĐS .......................................................................... 16
1.5 Giới thiệu về NHCPTM Á CHÂU(ACB) .................................................................... 17
1.5.1 Vị thế công ty ........................................................................................................... 17
1.5.2 Chiến lược Phát triển và Đầu tư............................................................................... 17
1.5.3 Các dự án lớn ........................................................................................................... 17
1.5.4 Triển vọng Công ty .................................................................................................. 18
1.5.5 Rủi ro Kinh doanh chính .......................................................................................... 18

CHƯƠNG II: ................................................................................................................ 19
NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
NHTMCPÁ CHÂU(TP. HCM) CÓ THỂ GẶP PHẢI.............................................. 19
2.1 Diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003
đến nay ................................................................................................................................. 19
2.1.1 Thị trường bất động sản 2003 .................................................................................. 19
2.1.2 Thị trường bất động sản 2004 .................................................................................. 19
2.1.3 Thị trường bất động sản 2005 .................................................................................. 20
2.1.4 Thị trường bất động sản 2006 .................................................................................. 21

2.1.5 Thị trường bất động sản 2007 .................................................................................. 21
2.1.6 Thị trường bất động sản 2008 .................................................................................. 22
2.1.7 Thị trường bất động sản 2009 .................................................................................. 24
2.1.8 Thị trường bất động sản 2010 .................................................................................. 26


2.1.9 Những dự báo cho năm 2011 ................................................................................... 27
2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản .............................................................. 29
2.2.1 Tình hình huy động và cho vay của NHTMCP Á Châu .......................................... 29
2.2.2 Tình hình cho vay bất động sản của NHTMCP Á Châu: ........................................ 29
2.2.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn của NHTMCP Á Châu ........................................... 29
2.3 Những rủi ro tiềm ẩn trong cho vay bất động sản ..................................................... 30
2.3.1 Rủi ro kỳ hạn............................................................................................................ 30
2.3.2 Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay ............................................. 30
2.3.3 Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng ............... 31
2.3.4 Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân hàng ............. 31
2.3.5 Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng ............................................... 32
2.3.6 Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục của cơ
quan nhà nước ................................................................................................................... 32
2.3.7 Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp ........................................... 33
2.3.8 Rủi ro do dư nợ bất động sản tăng ........................................................................... 35

CHƯƠNG III ................................................................................................................ 36
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
HẠN CHẾ RỦI RO CHO NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU .................................... 36
3.1 Giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản của một số nước trên
thế giới .................................................................................................................................. 36
3.1.1 Chứng khoán hóa tài sản thế chấp(Hoa Kỳ) ............................................................ 36
3.1.2 Bảo hiểm rủi ro tín dụng thế chấp bất động sản ở Liên Bang Nga .......................... 36

3.2 Giải pháp hạn chế rủi ro .............................................................................................. 39
3.2.1 Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản ........... 39
3.2.2 Xem xét lại khâu xét và cấp tín dụng sao nâng cao khả năng cạnh tranh của
ngân hàng .......................................................................................................................... 39
3.2.3 Đào tạo nhân viên hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng và bất động sản ................ 41
3.3 Đề suất những gói sản phẩm mới ................................................................................ 41
3.3.1 Xu hướng mới về nhu cầu bất động sản .................................................................. 41
3.3.2 Đề suất những gói sản phẩm mới............................................................................. 42


Hình 1
Hình 2
Hình 3
Hình 4
Hình 5
Hình 6
Bảng 1
Bảng 2
Bảng 3
Bảng 4

Danh mục các hình và các bảng
Gía trị căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Giá cho thuê văn phòng tại các thành phố lớn trong khu vực.
Tổng cung và tỷ lệ cho thuê của các dự án căn hộ dịch vụ
cho thuê trọng điểm (ngày 10/08/2010).
Nguồn cung dự án nhà ở bình dân thành phố Hồ Chí Minh.
Tình hình huy động và cho vay.
Tỷ trong nợ xấu và nợ quá hạn tháng 5/2009
Giá đất một số khu vực ở thành phố Hồ Chí Minh năm 2003

Giá bất động sản tại một số dự án ở thành phố Hồ Chí Minh.
So sánh giá căn hộ cao cấp với các thành phố lớn tại các
nước Châu Á
Lượng căn hộ được chào bán


CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG Á CHÂU 
1.1 Bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ VII thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do
pháp luật quy định. Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc
điểm sau:
- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển
hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị
trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu
vực xa trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động
sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá
bất động sản cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,
nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì
được xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi
đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có
thể giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông
qua việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.

Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về
dài hạn.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng
(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì
nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai)
là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa
số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông


nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng ...
- Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa
trang...
1.1.3 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản
- Các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa
trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những
yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi

nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm
từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động
sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước,
vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho
thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong
từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại.
Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng,
giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất
động sản đó.
- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn
chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất
động sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.
- Các yếu tố về chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể
có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể
làm cho giá bất động sản gia tăng.


* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố
được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất…
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín
dụng của hệ thống tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động
sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân
số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị
phá vỡ.
Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong
thuỷ…
Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố
này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.
1.2 Thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp,
bảo hiểm...
Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế:
vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.


Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới
40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất
động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở
các nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát
triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt
động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động

thế chấp.
- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động: Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua
thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì
vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý
giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước
công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề
phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là
vấn đề lớn và có tầm quan trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị tường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có
quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động.... Phát triển
và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình,
nhà xưởng, vật kiến trúc...
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông
thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị
trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị
trường bất động sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và
lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất
động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà
nước về thị trường bất động sản nhà ở.

1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản
Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành
của thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là
sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật


cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v.. Trong đó đáng kể nhất là
quy luật cung cầu và quy luật giá cả.
- Quy luật cung cầu:
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng
lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ
dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối
lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.
- Quy luật giá cả: Quan hệ cung-cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường
và người ta xem cung-cầu là một hàm số của giá. Nghĩa là một sự thay đổi của
giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung-cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều
tiết quan hệ cung-cầu. Mối quan hệ này này phụ thuộc vào độ co giãn của cung
hay cầu theo giá. Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ
do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co
giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, Giá cả thị
trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối
lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược
lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm
cầu. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung-cầu và tác
động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu
dùng xã hội. Giới hạn cao nhất của người tiêu dùng. Tuy nhiên, để nhận biết
được sự vận động của cung-cầu trong thị trường bất động sản, yêu cầu chúng ta
phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và

lượng cầu đã nói ở phần trên.
1.3 Cho vay bất động sản
1.3.1 Khái niệm cho vay bất động sản
- cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ
vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản. Trong
trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động
sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ
sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê...
- cho vay bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản
của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
- Việc cho vay bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt
động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải
đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và
phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân
hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng
các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.


1.3.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì cho vay bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản
mang lại như:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường cho vay dài hạn do
bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của
các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình
từ 5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do
vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc
hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự

án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn:
đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì
thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần
theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm
áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng
ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng
vốn không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo,
mất cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng
sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao
dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều
khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng
thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có
thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là
một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín
dụng là rất cao.
1.3.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản
Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay
phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay
trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được
xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng
vốn vay vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay
xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay
đã dùng cho mục đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để
hoàn trả cho bên cho vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu
cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao.
Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng
nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu
quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn.

Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay.
Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng
thời hạn đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay


tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần
vay mượn sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.4. Rủi ro trong cho vay bất động sản
1.4.1 Khái niệm về rủi ro tín dụng (rủi ro cho vay)
Rủi ro tín dụng(rủi ro cho vay) là ngôn từ thường được sử dụng trong hoạt
động cho vay của ngân hàng hoặc trên thi trường tài chính. Đó là khả năng
không chi trả được nợ của người đi vay đối với người cho vay khi đến hạn phải
thanh toán. Luôn là người cho vay phải chịu rủi ro khi chấp nhận một hợp cho
vay tín dụng. Bất kỳ một hợp đồng cho vay nào cũng có rủi ro tín dụng.
Một trong những hoạt động hoạt động chính của ngân hàng thương mại là
hoạt động cho vay nên rủi ro tín dụng là một nhân tố hết sức quan trong, đòi
hỏi ngna6 hàng phài có khả năng phân tich, đánh giá và quản lý rủi ro hiệu quả
vì nếu ngân hàng chấp nhận nhiều khoản cho vay có rủi ro tín dụng cao thì
ngân hàng có khả năng phải đối mặt với tình trạng thiếu vốn hay tính thanh
khoản thấp. điều này có thể làm giảm hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận của
ngân hàng, thậm chí phá sản.
1.4.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro
Rủi ro do môi trường kinh tế không ỗn định:
Sự biến động và khó dự đoán của thị trường bất động sản làm cho giá bất
động sản thay đổi liên tục, tại những nơi giá đất đang sốt bỗng giảm đột ngột
xuống thấp làm nhiều nhà đầu cơ và kể cả nhà đầu tư khó đẩy hàng để thu hồi
vốn trả nợ ngân hàng. Chính vì vậy, nợ quá hạn tại các ngân hàng đã tăng lên
đáng kể và chủ yếu rơi vào khoản cho vay bất động sản.
Bên cạnh đó, tình hình kinh tế vĩ mô bất ỗn, lãi suất thị trường thay đổi liên

tục làm cho tỷ lệ lợi nhuận của các ngân hàng không ỗn định và có thể bị suy
giảm. Tuy nhiên, khi lãi suất thị trường giảm ngân hàng sẽ thu được một khoản
nợ trả trước thời hạn. Điều này sẽ góp phần làm cho các ngân hàng có thêm
vốn để tái đầu tư, kinh doanh.
Rủi ro do môi trường pháp lý chưa thuận lợi
Trong những năm gần đây, Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, Chính
phủ, NHNN và các cơ quan liên quan đã ban hành nhiều Luật liên quan đến
hoạt động tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, Luật và các Văn bản đã có song việc
triển khai vào hoạt động ngân hàng thì lại hết sức chậm chạp và còn gặp phải
nhiều vướng mắc bất cập như một số văn bản về cưỡng chế thu hồi nợ. Những
Văn bản này đều có quy định : Trong trường hợp khách hàng không trả được
nợ, ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản đảm bảo nợ vay để thu hồi
nợ. Trên thực tế, các ngân hàng thương mại không làm được điều này vì ngân
hàng là một tổ chức kinh tế, không phải là cơ quan quyền lực Nhà nước, không
có chức năng cưỡng chế buộc khách hàng bàn giao tài sản đảm bảo cho ngân
hàng để xử lý hoặc việc chuyển tài sản đảm bảo nợ vay để Toà án xử lý qua
con đường tố tụng…cùng nhiều các quy định khác dẫn đến tình trạng ngân
hàng thương mại không giải quyết được nợ tồn đọng, tài sản tồn đọng.


Rủi ro do các nguyên nhân từ phía khách hàng cho vay
+ Sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ vay
+ Khả năng quản lý kinh doanh kém
+ Tình hình tài chính doanh nghiệp yếu kém, thiếu minh bạch.
1.4.3 Hậu quả khi bùng nổ cho vay bất động sản
Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là lý do các
ngân hàng quá sốt sắng cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền
thanh khoản. điều này gây ra các hậu quả:
Nợ quá hạn tăng cao: chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và
chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua

chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém;
Nghị định 71 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn tối đa 20% giá trị dự
án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp. Những
điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo căn hộ lấy
tiền trả nợ. Còn bản thân người mua thì vẫn còn tâm lý nghe ngóng, chờ đợi
xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ đẩy
nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn tiếp tục
đóng băng.
Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay: việc đánh
giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người
quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường
sụt giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ
biến. Trong khi các ngân hàng đã cho vay 70% đến 80% giá trị bất động sản,
nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm
của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy
người” khỏi các khoản vay “hoàn toàn đổi chiều”. Khi thị trường ngưng trệ,
khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các ngân hàng thương mại phải
phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đẩy cung nhà
đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị
trường tín dụng bất động sản.
Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng: tại Mỹ, bong bóng nhà đất chỉ vượt
giá trị thực 10-11%, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị
trường tài chính. Tại Anh, theo dự đoán bong bóng nhà đất tầm khoảng 30%,
cụ thể Hà Lan là 25% và Pháp là 20%. Nhưng nguy cơ bong bóng bất động sản
ở châu Âu lớn hơn Mỹ, bởi các ngân hàng châu Âu đã mua rất nhiều chứng
khoán được phát hành bởi tiền nợ tín dụng. Thời điểm này, khủng hoảng vẫn
chưa nổ ra, nhưng vẫn đang tiềm ẩn như quả bom hẹn giờ. Việt Nam đang
trong tình cảnh tương tự các nước Châu Âu. nhưng còn khủng khiếp hơn rất
nhiều lần, bởi bong bóng bất động sản không chỉ tăng vài chục % mà đã tăng
ảo lên gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị trước khi tăng. Trong khi năng

lực tài chính để “cứu” thị trường của Nhà nước thì có hạn, nếu thị trường bất
động sản sập, hệ thống ngân hàng sẽ khó tránh khỏi những hệ luỵ nặng nề.
Ngoài ra, trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ bằng 10%
tổng tài sản ngân hàng trong năm 2008, nhưng thực chất việc dùng bất động
sản để thế chấp vay đã chiếm tới 50% - 60% tài sản ngân hàng, bằng cả GDP


của cả Việt Nam. Vì vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, không Nhà nước nào có thể
cứu vãn được, còn để sụp đổ thì có thể tiêu tan toàn bộ hệ thống tài chính của
cả nước. Đây thực sự là những rủi ro tiềm Nn của tình trạng bong bóng bất
động sản trong thời gian qua.
1.5 Giới thiệu về NHCPTM Á CHÂU(ACB)
1.5.1 Vị thế công ty
- ACB là ngân hàng có quy mô tổng tài sản lớn nhất trong khối NHTMCP,
đứng thứ 5 trong toàn ngành.
- Bắt đầu từ năm 2001, Fitch (tổ chức đánh giá xếp hạng quốc tế) đã có
đánh giá xếp hạng tín nhiệm ACB. Tháng 4/2004, Fitch đánh giá tiêu chí năng
lực bản thân của ACB là D, và xếp hạng theo tiêu chí hỗ trợ từ bên ngoài là 5T.
- ACB là ngân hàng đầu tiên và duy nhất của Việt Nam trong một năm
(2006) nhận 3 giải thưởng quốc tế danh giá do tạp chí The Banker thuộc tập
đoàn Financial Times, The Asian Banker và Euro Money trao tặng. Thương
hiệu và uy tín được khẳng định là ưu thế giúp cho ACB chiếm được lòng tin
của khách hàng.
- Ngày 15/06/2009, Tạp chí tài chính FinanceAsia đã công bố Ngân hàng Á
Châu (ACB) được bình chọn là Ngân hàng tốt nhất Việt Nam (Best Bank in
Vietnam) năm 2009. Đây là lần thứ hai trong năm ACB được giải thưởng ngân
hàng tốt nhất Việt Nam. Vào tháng 5 năm 2009, Tạp chí Asiamoney cũng đã
bình chọn ACB là Ngân hàng tốt nhất Việt Nam (Best Domestic Bank,
Vietnam).
- Số tháng 7/2009, lần thứ ba trong năm 2009, ACB nhận được giải thưởng

Ngân hàng tốt nhất Việt Nam do Euromoney trao tặng.
1.5.2 Chiến lược phát triển và đầu tư
- Tăng trưởng cao bằng cách tạo nên sự khác biệt trên cơ sở hiểu biết nhu
cầu khách hàng và hướng tới khách hàng.
- Xây dựng hệ thống quản lý rủi ro đồng bộ để đảm bảo cho sự tăng trưởng
bền vững.
- Duy trì tình trạng tài chính ở mức độ an toàn cao, tối ưu hóa việc sử dụng
vốn.
- Tăng trưởng thông qua mở rộng hoạt động, thông qua hợp tác liên minh
với các đối tác chiến lược và thông qua hợp nhất, sát nhập.
- Mở rộng kênh phân phối để thuận tiện cho việc tiếp cận và giới thiệu các
dịch vụ cung cấp sản phẩm - dịch vụ hỗ trợ du học với các khách hàng trẻ.
1.5.3 Các dự án lớn
- Trung tâm ATM Theo kế hoạch đến năm 2010, ACB sẽ có ít nhất 600
máy ATM được lắp đặt trên toàn quốc.
- Mở rộng mạng lưới hoạt động: Trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm
2009, mỗi năm ACB sẽ phát triển thêm tối thiểu 8 chi nhánh/ phòng giao dịch.


- Hỗ trợ kỹ thuật: Ngân hàng Standard Chartered - đối tác chiến lược đang
thực hiện một chương trình hỗ trợ kỹ thuật toàn diện cho ACB, được triển khai
trong khoảng thời gian năm năm (bắt đầu từ năm 2005).
1.5.4 Triển vọng Công ty
- ACB từ năm 2009 thực hiện chiến lược quản lý tốt, lợi nhuận hợp lý, tăng
trưởng bền vững. Với tốc độ tăng trưởng GDP có chậm lại, hoạt động của
ngành ngân hàng nhất định sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, ACB chủ trương tăng
trưởng trong tầm kiểm soát, và chỉ tăng trưởng nếu kiểm soát được rủi ro. Tuy
nhiên, với kết quả hoạt động kinh doanh về tài chính, quản lý rủi ro, ..., ACB
có khả năng duy trì vị thế hàng đầu của mình trong hệ thống ngân hàng thương
mại cổ phần Việt Nam.

- ACB phấn đấu trở thành một trong 3 tập đoàn tài chính - ngân hàng hàng
đầu Việt Nam.
1.5.5 Rủi ro Kinh doanh chính
- Việc mở rộng mạng lưới các chi nhánh và phòng giao dịch quá nhanh bên
cạnh việc gia tăng mức độ phức tạp trong điều hành, cũng có thể dẫn đến nguy
cơ giảm hiệu quả của cả hệ thống.
- Việc đa dạng hóa hoạt động thông qua việc thành lập các công ty chứng
khoán, cho thuê tài chính, quản lý tài sản... một mặt giúp ngân hàng đa dạng
hóa kênh doanh thu, nhưng mặt khác cũng gia tăng rủi ro một khi ngân hàng
không đủ nguồn lực và kinh nghiệm cho lĩnh vực mới.
- Việc đầu tư vào Công nghệ thông tin không theo kịp tốc độ phát triển của
ngân hàng cũng có thể làm gia tăng rủi ro hoạt động cho ACB
- Việc đẩy mạnh cung cấp các sản phẩm và dịch vụ cho đối tượng khách
hàng là khối doanh nghiệp tư nhân và cá thể, vốn là đối tượng khách hàng có
khả năng gặp nhiều rủi ro tín dụng do tiềm năng tài chính hạn chế.


CHƯƠNG II:
NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
NHCPTM Á CHÂU(TP. HCM) CÓ THỂ GẶP PHẢI. 

2.1 Diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ
năm 2003 đến nay
2.1.1 Thị trường bất động sản 2003
Năm 2002 trôi qua, các chuyên gia bất động sản kì vọng năm 2003 sẽ tạo
nên một cú hích cho thị trường cho thị trường phát triển. Tuy nhiên tình hình
chuyển biến rất chậm, không có những đột biến tạo nên cơn sốt như những năm
trước.
Tuy nhiên riêng một số khu vực ở Nam Sài Gòn như các quận 7, quận 8 và
các huyện Bình Chánh vẫn là nơi có nhiều nhu cầu mua bán sang nhượng nhất,

trong khi khu vực quận 2, quận 9 phần đông được giao dịch nóng do hy vọng
về tương lai của Thủ Thiêm, đường hầm và các cầu mới qua sông Sài Gòn.
Lượng nhà đất giao bán tại các trung tâm nhà đất rao bán giamê khoangê
20%. Mức giao dịch thành công cũng chiê bằng 70-80%. Trong khi đó, giá đất
tại một số dự án vẫn tiếp tục tăng mạnh.
Giá đất tại một số dự án thuộc khu vực quận 2, quận 9 tăng thêm 300.000500.000 đ/m2, đặt biệt là những dự án có triển vọng đầu tư cao như An Phú –
An Khánh, Phước Long B, các dự án thuộc phường Phú Hữu (quận 9).
Bảng 1: Giá đất một số khu vực tại TP.HCM năm 2003
STT
1
2
3
4

Vị trí
Dự án Thạnh Mỹ Lợi(quận 2)
Khu quy hoạch Phú Mỹ
Nhà, biệt thự ở phường Tân Thuận
Khu dân cư Nam Long

Giá (triệu đồng/m2)
5,5
3,1 – 3,5
5,1
5,2

Giá đất nền nhà trong dự án tại các quận này vẫn tiếp tục tăng dù có chậm
và ít biến động hơn so với trước. Những người mua đất cho biết, giá trị và ưu
thế so sánh miến đất giữa hai quận phụ thuộc khá nhiều vào tình hình xây dựng
cơ sở hạ tầng và tiềm năng phát triển khu dân cư trên địa bàn.

Như vậy tình hình chung của thị trường bất động sản năm 2003 không có
nhiều biến đổi mạnh mẽ nhưng cũng không quá trầm lắng. Tuy nhiên một số
khu vực có triển vọng phát triển có mức giá tăng tương đối.
2.1.2 Thị trường bất động sản 2004
Từ cuối tháng 4/2004, khi có thông tin về việc khu giá đất mới của thành
phố sắp được ban hành, tính hình giao dịch đất đai các khu vực ngoại thành
thành phố Hồ Chí Minh đã có chiều hướng sôi động trở lại. Tuy nhiên thị
trường vẫn không tiến triển như mong đợi, giá không giảm nhưng vẫn đứng ở
mức khá cao.


Theo các trung tâm giao dịch địa ốc cho biết giá đất tăng còn do thông tin
sắp khởi công xây dựng cầu Phú Mỹ nối từ quận 7 sang quận 2. Tại các khu
vực dự án nằm cạnh con đường Gò Ô Môi (quận 7), dân cư còn thưa thớt
nhưng do nằm gần địa điểm xây dựng cấu Phú Mỹ và con đường được quy
hoạch lộ giới 30m được chạy thẳng ra cảnng Rau Quả nên giá nhà đất đã tăng
từ 300.000 -500.000m2 chỉ trong vòng 3 tháng.
Cạnh đó những công trình cầu đường trọng điểm của thành phố đang và sắp
khời động cũng khiến cho giá đất nhiều khu vực tăng hơn. Chẵng hạn giá đất
khu dân cư Nam Long được khách hàng giao bán lại đến 6,4 – 6,8 triệu
đồng/m2 tại vị trí mặt tiền đường nội bộ 14m. Trong khi năm 2003, giá đất dự
án ở khu vực này chỉ ở mức 5 – 5,5 triệu đồng/m2.
Tại các trung tâm địa ốc, tỷ lệ số vụ giao dịch thành công ở riêng quận 2
chiếm đến 30 – 40% tổng số vụ giao dịch. Lí giải điều này, các trung tâm địa
ốc cho rằng bởi hai yếu tố: vị trí hấp dẫn và tiến độ đầu tư nhanh tại các dự án
trong thời gian gần đây; các thông tin về dự án hầm Thủ Thiêm và khu đô thị
Thủ Thiêm được cập nhật liên tục vào đầu năm.
Đối với giá bán đất ở dự án An Phú – An Khánh (Q.2) trước đây đất ở vị trí
đẹp nhất (đường 30m, đối diện với trug tâm thương mại) được rao bán với mức
12 – 14 triệu đồng/m2 thì tại thời điểm này đã tăng 16 – 17 triệu đồng/m2; các

vị trí khác có mặt tiền đường từ 12 -14m cũng được rao bán với giá từ 8,5 –
11,5 triệu đồng/m2.
Tương tự, hàng loạt dự án đang được xây dựng theo trục đường Lương
Đình Của, Liên tỉnh lộ 25B của Q.2 đã sôi động hẳn lên. Giá đất tại dự án của
công ty Him Lam nằm ở mặt tiền đường Lương Đình Của cũng đã được rao
bán lên đến 15 triệu đồng/m2 đất nhà phố nằm ở mặt tiền đường nội bộ 16m.
Nhưng có lẽ giá tăng nhanh nhất là ở khu vực dự án 174ha nằm ven trục đường
Liên Tỉnh lộ 25B tại phường Thạnh Mỹ Lợi. Giá đất của công ty đầu tư thứ cấp
tại dự án này đã được rao bán từ 6 – 8,5 triệu đồng/m2.
2.1.3 Thị trường bất động sản 2005
Trong quý 1/2005, thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố sụt giảm đáng
kể. Theo khảo sát tại trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất, đa số khách hàng
chỉ quan tâm tới sản phẩm nhà ở trong nội thành có giá giao động trên dưới 100
lượng vàng, nhưng số lượng mua bán thành công cũng rất ít. Đồng thời lượng
rao bán đất dự án (những dự án trước Nghị định 181 được phép bán nền, không
hồi tố) ở các vùng ven thành phố như quận 7, quận 8, quận 9, và Thủ Đức cũng
đã bắt đầu có dấu hiệu giảm. Tuy nhiên, giá rao bán nhà đất trong quý 1 vẫn
chưa giảm bớt sự kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường đất dự án và vào việc
khởi công các công trình hạ tầng kỹ thuật như đại lộ Đông Tây, cầu Nguyễn
Văn Cừ vẫn lớn.
Quý 2, tình hình giao dịch tại các trung tâm địa ốc rất trầm lắng. Lượng
giao dịch giảm, lượng rao bán lẫn giá rao bán đều giảm (ở hầu hếtt các quận,
huyện ven thành phố). Các thông tin về việc khởi công các công trình hạ tầng
kỹ thuật chỉ làm cho các dự án xung quanh các công trình này tăng giá nhẹ,
mức tăng từ 200 – 500 ngàn đồng/m2.


Quý 3, các quy định của Nghi định 181 đã tác động và thật sự làm cho đất
dự án không còn hấp dẫn nhà đầu tư. Đây cũng chính là nguyên nhân đổ dồn sự
quan tâm vào chung cư cao cấp, chung cư trung bình, cao ốc văn phòng…

Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản nhà đất, nguồn vốn trước đây các nhà
đầu tư đổ vào các dự án phân lô bán nền giờ đang chuyển dần sang các dự án
chung cư cao tầng và cao ốc văn phòng.
Như vậy, năm 2005 thị trường bất động sản không nhiều biến động về giá,
tuy nhiên các quận có tiềm năng phát triển giá đất tăng tùy theo thông tin về
các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
2.1.4 Thị trường bất động sản 2006
Do ảnh hưởng thị trường bất động sản các năm trước, đầu năm 2006 thị
trường bất động sản vẫn chưa được khởi động. Tuy nhiên thị trường đã ấm hơn
so với 2 năm trước đây. Một số giao dịch tại quận 2, quận 7 lượng khách đến
giao dịch cũng nhiều hơn so với cuối năm 2003.
Quý 2/2006 sau một thời gian dài gần như bị tê liệt, thời gian gần đây thị
trường dường như được hâm nóng bởi khu vực trung tâm tài chính Thủ Thiêm
sẽ được xây dụng với kinh phí khổng lồ từ nước ngoài vào. Hàng loạt dự án
trong khu vực này đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành để giao nền đúng thời
hạn cho khách hàng. Đặc biệt những dự án nằm gần trung tâm tài chính Thủ
Thiêm không ngừng tăng giá. Khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi, nay được coi là
trung tâm hành chính quận 2, đã được thức tỉnh bởi đại lộ Đông Tây đang thi
công khẩn trương. Khu vực phường Thạnh Mỹ Lợi, đặc biệt là khu 143ha của
Công ty Đại Dương và Công ty phát triển nhà Quận 2 được đánh giá là một
trong những khu vực sẽ tăng giá trong thời gian tới bởi chủ đầu tư đã gấp rút
hoàn thành cơ sở hạ tầng trong thời gian sớm nhất và khu vực này sẽ liên kết
với khu 174ha tạo nên một đô thị mới ven sông Sài Gòn. Đường 40m và tỉnh lộ
25 xuống Cát Lái đang hoàn thành, cầu Phú Mỹ nối quận 2 và quận 7 sẽ chạy
ngang gần khu vực này, tạo nên thế liên hoàn để phát triển kinh tế xã hội. hiện
tại giá khu vực này còn tương đối mềm. Nền diện tích 6x20m, đường 12m giá
dao động từ 6,5 – 7,5 triệu đồng/m2, nền biệt thự bờ sông giá dao động từ 9,5 –
10,5 triệu đồng/m2.
2.1.5 Thị trường bất động sản 2007
Thị trường bất động sản năm 2007 diễn biến không theo bất cứ quy luật

nào. Điển hình nhất là thành phố Hồ Chí Minh, chỉ trong vòng 12 tháng có đến
3 lần lên cơn sốt giá. Mức giá nhà đất, căn hộ tăng vọt, giá đất tăng bình quân 3
lần.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường nhà đất năm 2007 là một năm đầy biến
động do nhiều nguyên nhân: Việt Nam gia nhập WTO; Hội nghị các nhà tài trợ
Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút FDI của Việt Nam năm 2007 là rất
lớn; rồi thị trường chứng khoán nở rộ, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà
đầu tư chuyển sang cơ nhà dất; Các chính sách mở cho phép Việt kiều và người
nước ngoài mua nhà tại Việt Nam…
Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán


đổ sang. Trong vòng ba tháng đầu năm 2007 giá nhà đất tại các khu vực trọng
điểm phát triển đô thị của thành phố như quận 2, quận 9, quận Thủ Đức(lân cận
khu đô thị mới Thủ Thiêm) quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè, Bình Chánh(trong
và lân cận khu đô thị mới Nam Sài Gòn) giá đã tăng gấp 2 lần. Đất nền, nhà
trong các khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng còn có mức tăng giá cao hơn, nhiều
trường hợp cá biệt mức tăng lên đến 300%...
Một số dự án khác ở quận 2,có địa thế đẹp như An Phú – An Khánh giá đất
nằm trong khoảng từ 18 đến 24 triệu đồng/m2, cũng cao gần gấp 2 lần so với
giá quý 4/2006. Sau đó, thị trường bắt đầu đi xuống, giá đất dự án ở một số nơi
giảm từ 1 -3 triệu đồng/m2. Đến tháng 7 giá đất bắt đầu nhích lên và bước sang
tháng 8 thị trường bắt đầu sốt trở lại.
Tháng 10/2007, giá đất các dự án nằm trong top của khu Nam Sài Gòn và
lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm đột ngột tăng thêm khoảng 15 triệu đồng/m2.
Cơn sốt này đã nâng mặt giá đất của các dự án như An Phú – An Khánh(quận
2), Him Lam(quận 7) đạt ngưỡng cao nhất từ trước đến nay, từ 40 – 45 triệu
đồng/m2. Song bước vào mùa cao điểm của thị trường nhà đất năm 2007 thị
trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh lại rơi vào tình trạng ảm đạm do tác

động của Luật Thuế thu nhập cá nhân(đánh thuế 28% trên lợi nhuận có được do
chuyển nhượng nhà đất) và thông tin Chính phủ dự thảo thuế chống đầu cơ đất
đai.
2.1.6 Thị trường bất động sản 2008
Năm 2008 là năm đầy biến động của thị trường bất động sản, có thể nói
rằng chưa có năm nào thị trường diễn biến có nhiều thay đổi nhanh như vậy cả
về giá bán và số lượng các giao dịch. Có thể tóm tắt thị trường năm 2008 như
sau:
Quý 1/2008: dù lượng mua bán không còn nhiều như nữa cuối năm 2007
nhưng đầu quý thị trường vẫn khá sôi động và nhiều khu vực giá vẫn tiếp tục
tăng so với năm 2007, nhiều nơi có mức tăng 40 – 100% so với đầu năm 2007.
Thậm chí ở nhiều nơi ở thành phố Hồ Chí Minh giá nhà đất tăng từ 5 đến 7 lần,
đưa mức giá bất động sản lên đỉnh cao nhất từ trước tới nay. Tuy nhiên từ giữa
quý, khi mà mọi người nhận ra cơn sốt đã quá nóng và các chính sách về thắt
chặt tín dụng và chủ trương đánh thuế lũy tiến được đưa ra thì thị trường đã bắt
đầu đi xuống và giá bắt đầu giảm.
Quý 2/2008: thị trường xuống dốc rõ rệt, nhiều nhà đầu cơ bất động sản tìm
cách tháo chạy khỏi thị trường. Số lượng giao dịch về căn hộ cao cấp, nhà phân
lô, đất nền dự án còn khoảng 10% so với thời điểm sôi động nhất của thị trường
là khoảng tháng 9 – tháng 10/2007. Nhiều nơi giá nhà đất đã giảm tới 30 – 60%
so với mức giá cao nhất trước đó nhưng lượng khách hỏi mua vẫn rất thấp.
Quý 3/2008: từ giữa tháng 7 đến khoảng giữa tháng 8, trùng với thời điểm
tăng nhẹ trở lại của thị trường chứng khoán, thị trường có dấu hiệu ấm lên cả
về số lượng giao dịch và một số khu vực giá tăng trở lại khoảng 5 – 10%.
Nhưng cùng với sự đi xuống của thị trường chứng khoán thì ngay sau đó thị
trường bất động sản tiếp tục trầm lắng. Tuy nhiên nhà đất trong các khu dân cư
cũ, căn hộ giá rẻ thì vẫn giữ được mức giá cao thậm chí một số khu vực giá vẫn
tiếp tục tăng từ đầu năm đến hết quý 3/2008.

Quý 4/2008: lượng khách hỏi mua, số giao dịch và giá tiếp tục giảm sâu ở
nhiều khu vực và kể cả nhà đất trong khu dân cư cũ và căn hộ giá rẻ cũng bắt
đầu giảm giá. Tại thời điểm cuối năm rất nhiều khu vực tại thành phố Hồ Chí
Minh giá giảm tới 20 – 45%, cá biệt nhiều khu vực giảm tới 60 - 70% so với
đầu năm, số lượng cá nhân và các trung tâm mua giới chỉ còn khoảng 55% so
với đầu năm.
Về thị trường bất động sản cho thuê, cũng như năm 2007 lượng cầu và giá
vẫn tăng đều cho đến cuối quý 2 và đầu quý 3 năm nay. Tuy nhiên sau đó, do
suy giảm kinh tế và đầu tư nên lượng cầu thuê đã giảm rõ rệt bắt đầu từ giữa
quý 2, theo số liệu thống kê của công ty cổ phần bất động sản B.D.S, lượng
khách thuê về văn phòng, nhà ở cao cấp và mặt bằng kinh doanh tại thời điểm
cuối năm chỉ còn khoảng 20% so với năm 2007, không những vậy đa số các
nhu cầu đều tìm thuê các diện tích bé và giá thuê rẽ hơn so với trước đây. Do
áp lực của việc lượng cầu giảm rõ rệt, giá cho thuê các loại bất động sản này
bắt đầu giảm từ cuối quý 4/2008.
Tóm lại, cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào
cơn sốt giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không
còn tăng từng ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn,
giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500%.
Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ đầu tư
đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các khâu
trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà.


Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất
nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35
USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn
phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các
văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng.
Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các

thành phố khác trong khu vực.

Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất
động sản, nhiều dự án gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI được triển khai
trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất
động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước
ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài cam kết đổ vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so
với năm 2007, với 1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11.5 tỷ USD.
Lĩnh vực bất động sản thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần
28 tỷ USD cam kết đầu tư vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn
vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch…
2.1.7 Thị trường bất động sản 2009
Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009 là năm của
những thái cực, lên nhanh và xuống cũng nhanh không kém. Nếu như sự hoàn
thiện hạ tầng nối liền khu trung tâm với các vùng ven mà cụ thể là thông xe cầu
Nguyễn Văn Cừ và những thông dự báo tình hình kinh tế vĩ mô có dấu hiệu hồi


phục, khủng hoảng kinh tế thế giới đã chạm đáy có tác động làm giá nhà đất
gia tăng thì những chính sách từ thị trườngg tài chính, thuế làm cho thị trường
nguội lạnh.
Quý 1, nhân sự kiện sắp thông xe cầu Nguyễn Văn Cừ, bất động sản mới
trong khu đô thị Nam Sài Gòn đã tăng vài chục triệu đồng/m2, đẩy giá nhà đất
khu Nam Sài Gòn gần đạt đỉnh giá cuối năm 2008. Một số dự án như Him Lam
– Kênh Tẻ, Trung Sơn… những lô đất mặt tiền đường lớn đã bật trở lại mốc 80
– 85 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng ba tháng, giá nhà đất trong những dự án
hàng đầu đã tăng 70 – 80% so với đầu năm 2009. Giá nhà đất khu Nam Sài
Gòn theo đó tăng lên cả chục triệu đồng/m2. Giá đất ở khu Nam Sài Gòn tăng
kéo theo giá đất ở khu Đông, nhưng mức độ tăng chỉ khoảng 30 – 40%.

Quý 2, giá nhà đất lại rớt thảm hại trở lại mốc giá của đầu năm 2009. Thậm
chí sự kiện cầu Phú Mỹ nối liền quận 7 và quận 2 cũng không thể khoáy động
được thị trường bất động sản khu Nam Sài Gòn. Ở khu Nam Sài gòn, những lô
đất đắt địa nhất trong các dự án rơi trở lại mốc 55 – 60 triệu đồng/m2. Khác với
thị trường đất dự án, thị trường căn hộ chung cư, ảm đạm từ đầu đến cuối năm,
ngoại trừ một số dự án có vị trí đắt địa hút được khách hàng. Phải có đến 95%
dự án khu hộ chung cư rơi vào cảnh ế ẩm, buộc phải điều chỉnh giá liên tục.
Thị trường căn hộ chung cư ế ẩm một phần là do nguốn cung quá lớn, trong khi
nhu cầu đang ở mức thấp.
Quý 3, nền kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, thị trường bất động
sản cũng có phần khởi sắc hơn quý 2/2009. Thị trường đất nền sốt đáng
kể(5%), nhưng bước sang tháng 8, tháng 9 đà tăng giá giảm xuống còn mức 1,2
– 1.3%/tháng, lượng giao dịch chững lại, lượng người ra bán nhiều hơn, do phụ
thuộc yếu tố pháp lý, lãi suất ngân hàng. Tuy nhiều dự án có mức điều chỉnh
giảm, tuy nhiên nhìn chung thị trường thì giá đất vẫn tăng cao hơn 1,3% mỗi
tháng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua sóng gió với các trạng thái
“nóng, lạnh”. Giá cả tuột dốc thảm hại bắt đầu từ quý 4/2008, kéo dài cho gần
đến hết quý 2/2009. Vì vậy nhiều dự án đang triển khai bị đóng băng vì không
có khách mua hoặc thiếu hụt nguốn vốn đầu tư. Thêm vào đó chính sách thắt
chặt tín dụng bất động sản cũng gây rất nhiều khó khăn cho rất nhiều doanh
nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân khác. Tuy nhiên đến cuối năm 2009 tình hình
này được cải thiện đáng kể.
Đến cuối năm 2009, giá đất giảm mạnh nhưng lượng giao dịch thành công
lại không cao nếu như không nói là hầu như không có giao dịch. Đến quý
4/2009 lại có thêm thông tin đánh thuế thu nhập cá nhân 25% và 2% thuế trên
tổng giá trị tài sản cũng là một trong những nguyên nhân khiến các nhà đầu tư
ăn ngủ không yên. Đây cũng là yếu tố - một lần nữa đẩy thị trường bất động
sản vào tình trạng “chết lâm sàn”.
Thêm vào đó, tâm trạng phấn khởi vì có lợi trong mua bán chứng khoán

khiến các nhà đầu tư tự tin hơn, làm thị trường chứng khoán sôi sục trong suốt
quý 4/2009 đã tạo động cơ cho các nhà đầu cơ tạm thời “quay lưng” với bất
động sản. Họ chuyển hướng rũ nhau đi “lướt sóng” với tính thanh khoản cao
trong khi đầu tư vào bất động sản hiện tại lại rất ỳ ạch khó quay dòng vốn cũng
khiến cho thị trường bất động sản bị “vọp bẻ”.