MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG

MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN KỸ THƯƠNG- TECHCOMBANK
2.1. Định hướng phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương-
Techcombank
2.1.1. Định hướng phát triển chung
Ngân hàng Techcombank với phương châm “ Thành công của khách hàng là
thước đo thành công của chúng tôi ”, đây là tiêu chí thể hiện mục tiêu hoạt động của
ngân hàng. Một số định hướng của ngân hàng:
- Tạo đột phá trong triển khai chiến lược ngân hàng bán lẻ một cách đồng loạt
trên các địa điểm lựa chọn, đặc biệt tạo đột phá trong việc phân phối sản phẩm chủ đạo
đồng thời triển khai mở rộng mạng lưới phân phối hiệu quả (bao gồm mạng lưới điểm
dao dịch, mạng lưới ngân hàng điện tử và đảm bảo cung ứng chất lượng cung ứng dịch
vụ cao).
- Thúc đẩy quá trình cá biệt hóa trong xây dựng các chính sách kinh doanh,
chính sách khách hàng với 3 nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp cụ thể (cá nhân,
doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp rất nhỏ và kinh doanh hộ gia
đình). Đồng thời tạo ra sản phẩm dịch vụ chủ đạo tạo ra sự dẫn đầu trong sự phân thị
khách hàng.
- Bước đầu xây dựng và hoàn chỉnh một hệ thống các dịch vụ ngân hàng đầu tư
chuyên nghiệp trên cơ sở hoàn thiện các định chế đầu tư là các công ty trực thuộc. Xây
dựng các phương án đầu tư tài chính của Techcombank vào các doanh nghiệp thuộc lĩnh
vực đầu tư chọn lọc và đầu tư vào các tài sản tài chính có hiệu suất kinh tế cao. Phối
hợp xây dựng các phương án ủy thác và nhận ủy thác đầu tư qua ngân hàng. Phối hợp
với các công ty quản lý tài sản phát triển các sản phẩm đầu tư cho khách hàng của ngân
hàng (tổ chức hoặc cá nhân).
- Hoàn thiện cơ cấu quản lý tập trung vận hành tại hội sở đối với quản lý tài
chính, kiểm soát tín dụng, thu nợ, và hỗ trợ kinh doanh, phối hợp với trung tâm xử lý
nghiệp vụ và trung tâm vận hành thẻ tập trung toàn quốc tại Hà Nội đủ sức đáp ứng nhu
cầu hoạt động với khối lượng giao dịch lớn, đảm bảo chất lượng và hiệu suất quản lý

cao giảm chi phí vận hành.
- Củng cố và tập trung hoàn toàn khâu thẩm định và phê duyệt tín dụng thông
qua các phòng thẩm định tín dụng tại 3 miền Bắc, Trung, Nam. Nâng cấp một bước hệ
thống quản lý và giám sát, quản lý rủi ro thanh khoản, rủi ro thị trường, rủi ro vận hành
trên toàn hệ thống và kết hợp quản lý toàn diện bảng cân đối kế toán, giao dịch tiền tệ
ngoại, đảm bảo an toàn hệ thống. Thiết lập hệ thống pháp chế và kiểm soát tuân thủ
hoàn chỉnh nhằm đảm bảo nhu cầu mở rộng hoạt động trên bình diện rộng trong những
năm tới.
2.1.2. Định hướng phát triển cho công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư
kinh doanh bất động sản
2.1.2.1. Xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong thời gian tới
Trong tương lai, nguy cơ lạm phát tái xuất hiện, dòng vốn có xu hướng chuyển
sang thị trường bất động sản giá nhà và vật liệu tăng 5,8% so với năm trước. Theo dự
báo tỷ lệ thuê mới văn phòng sẽ tăng gấp đôi nhưng giá thuê sẽ chưa phục hồi cho tới
năm 2011, công suất phòng khách sạn sẽ phục hồi vào nửa cuối năm 2010. Những nhà
đầu tư trong nước tiếp tục dẫn đầu - đầu tư vào những vùng toà nhà cao nhất, to nhất và
đắt nhất, thị trường căn hộ / biệt thự siêu sang sẽ thực sự tăng lên và thu hút được sự
quan tâm của quần chúng nhân dân. Số lượng các quỹ đầu tư bất động sản sẽ tăng lên
và đặc tính từng quỹ sẽ thay đổi.
Năm 2010 sẽ diễn ra sự cạnh tranh gay gắt của thị trường chứng khoán, bởi thị
trường thành phố Hồ Chí Minh có nguồn cung qua lớn đó là các dự án được xây dựng
năm 2008, 2009, bên cạnh đó còn tung ra 30000 căn hộ năm 2010 gấp 3 lần căn hộ
được tung ra năm 2008, 2009. Còn thị trường Hà Nội thì đầu tư phát triển các dự án bất
động sản sẽ dịch chuyển từ TP.Hồ Chí Minh ra Hà Nội trong năm 2009, và xu hướng
này sẽ tiếp tục trong năm 2010. Người Hà Nội chuộng đầu tư vào nhà đất hơn thị
trường bất động sản, bên cạnh đó thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê, khách sạn và văn
phòng có nhu cầu ổn định không chỉ từ cơ quan ngoại giao và các tổ chức phát triển
(ADB, Ngân hàng thế giới), Chính phủ thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án trọng điểm
chào mừng 1000 năm Thăng Long Hà Nội, các dự án đã được giải phóng mặt bằng
được tiến hành xây dựng với tốc độ mạnh hơn

Bảng 17: Bảng số lượng căn hộ được bán trên TP. Hồ Chí Minh
Năm 2008 2009 2010
Số lượng căn hộ được chào bán
Hạng sang & hạng
cao cấp
4.005 2.781 12.737
Trung cấp 3.818 4.276 10.380
Bình dân 1.630 3.619 5.130
Tổng cộng 9.453
(24 dự án)
10.676
(32 dự án)
28.247
(57 dự án)
Số lượng căn hộ đã bán
Tổng cộng 3.127 5.957
Báo cáo CBRE năm 2009
Đối với thị trường văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh
Yêu cầu tìm mặt bằng văn phòng đáng kể vào thời điểm cuối năm 2009 và dự
kiến sẽ tiếp tục diễn ra, hơn 100,000 m
2
diện tích văn phòng còn trống của năm 2009
vẫn chưa tìm được khách thuê. Năm 2010 sẽ có nhiều nguồn cung mới được đưa vào sử
dụng so với năm 2008 & 2009 - khoảng hơn 350.000 m
2
. Nhu cầu thuê văn phòng chủ
yếu là các công ty Việt Nam và công ty đa quốc gia mở rộng hoạt động tại Việt Nam
Bảng 18: Bảng thị trường bán lẻ trên thành phố Hồ Chí Minh:
Nguồn cung
bán lẻ mới

2007 2008 2009 2010
Trong trung
tâm
1.280 11.882 18.781 65.050
Ngoài trung
tâm
24.000 50.300 46.697 68.000
Báo cáo CBRE năm 2009
Nguồn cung diện tích bán lẻ của thị trường thành phố hồ Chí Minh sẽ tăng lên
gấp 3 lần năm 2010, diện tích bán lẻ tại khu nhà phố sẽ chuyển dần các trung tâm
thương mại, bên cạnh đó diện tích bán lẻ tại khu vực trung tâm sẽ tăng khoảng 50%.
Tất cả diện tích trong khu trung tâm sẽ lấp đầy một cách nhanh chóng vì nhu cầu cao
trong khi nguồn cung hạn chế, mức giá trần sẽ tiếp tục được đẩy lên cao
Bảng 19: Bảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh
2008 2009 2010 2011 2012
Tổng nguồn cung 2.859 3.212 3,582 4,291 5.035
Nguồn cung mới dự kiến n/a n/a 370 709 744
Giá chào thuê TB
(USD/m
2
/tháng)
$29,66 $24,94 n/a n/a n/a
Tỷ lệ trống 12% 16% n/a n/a n/a
Nguồn báo cáo CBRE năm 2009
3 dự án gồm 370 căn hộ dịch vụ sẽ tham gia vào thị trường năm 2010. Do cung
tăng ít nên cầu chỉ tăng một ít cũng ảnh hưởng rất lớn đến tỷ lệ cho thuê. Sáu tháng
cuối năm 2010 thị trường sẽ gặp áp lực nguồn cung khi thương mại quốc tế ổn định,
kéo theo thuê căn hộ dịch vụ tăng trở lại.
2.1.2.2. Định hướng phát triển của ngành bất động sản trong thời gian tới
Để ngân hàng này càng phát triển thì ngân hàng Techcombank cần có nhiều đổi

mới hơn nữa trong công tác thẩm định. Sau đây là một số định hướng đề ngân hàng
Techcombank đạt được mục tiêu mà mình đề ra
- Hoàn thiện quy trình thẩm định riêng về lĩnh vực bất động sản
Mỗi lĩnh vực kinh doanh nên có quy trình thẩm định phù hợp với từng lĩnh vực,
mỗi lĩnh vực kinh doanh các sản phẩm khác nhau nên cùng quy trình thẩm định sẽ
không phù hợp lắm. Bên cạnh đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản là loại hình kinh
doanh hết sức đất trưng, với việc kinh doanh bất động sản – là loại tài sản cố định,
không thể di dời, không thể sinh sôi nảy nở…, vì vậy nó là nguồn tài nguyên hết sức
quan trọng. Nếu thẩm định dự án không cẩn thận sẽ gây ra thiệt hại rất lớn không chỉ
đối với ngân hàng mà còn thiệt hại đối với xã hội gây lãng phí, thất thoát đất đai,…
- Xây dựng đội ngũ cán bộ nhân viên có trình độ chuyên môn cao, có kỹ năng
tổng hợp đồng thời có phẩm chất đạo đức tốt.
Bác Hồ thường nói: “ Có tài mà không có đức là người vô dụng
Có đức mà không có tài làm việc gì cũng khó”
Lời dạy của bác Hồ thật sâu sắc và hết sức ý nghĩa, được áp dụng cho muộn hậu
thế sau này. Đội ngũ cán bộ thẩm định nếu không có trình độ chuyên môn thì không có
khả năng thẩm định được các dự án đặc biệt là dự án vay vốn kinh doanh bất động sản,
bên cạnh đó cán bộ thẩm định tuy có chuyên môn nhưng không có phẩm chất tốt, nhận
tiền hối lộ của những doanh nghiệp xin vay vốn. Dù dự án không khả thi, tư cách pháp
lý của doanh nghiệp không rõ ràng,… nhân viên vẫn thẩm định cho doanh nghiệp vay
vốn gây thiệt hai rất lớn cho ngân hàng nói riêng, cho nền kinh tế xã hội nói chung
- Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng vẫn đảm bảo chất lượng thẩm định:
Thời gian sẽ ảnh hưởng một phần đến dự án đầu tư, nền kinh tế luôn thay đổi thị
trường sản phẩm cũng luôn thay đổi vì vậy cần chớp thời cơ, cơ hội để dự án có thể
triển khai hoạt động phục vụ lợi ích quốc gia
- Đầu tư nhiều phương tiện hiện đại để có khả năng tính chính xác các chỉ tiêu
hiệu quả tài chính, giảm thiểu rủi ro đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khả thi
Các phần mềm được sử dụng để tính toán chỉ tiêu IRR, T, ROA, ROE,… càng
chính xác càng tốt, bên cạnh đó là phần mềm lưu giữ những thông tin cá nhân được sắp
xếp theo thứ tự tên các doanh nghiệp. Khi nào nhân viên nào cần có thể lấy được các

thông tin một cách dễ dàng, giúp quá trình thẩm định dự án một cách nhanh chóng.