Định hướng phát triển tổng công ty địa ốc sài gòn đến năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

NGUYỄN THẾ TÂN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2001


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ..........................................................................................................trang 01

CHƯƠNG MỘT:TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ TÌNH HÌNH PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

I. Tổng quan về nhà ở .......................................................................................trang 03

1. Khái niệm về chổ ở - nhà ở .........................................................................trang 03
2. Vai trò của nhà ở .........................................................................................trang 04
II. Thò trường nhà ở ..........................................................................................trang 05
1. Đặc điểm thò trường nhà ở ...........................................................................trang 05
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thò trường nhà ở ................................................trang 06
2.1. Các yếu tố môi trường .....................................................................trang 06
2.2. Các yếu tố kinh tế ............................................................................trang 07
2.3. Các yếu tố xã hội .............................................................................trang 08
2.4. Các yếu tố cơ chế - chính sách - luật pháp ......................................trang 09
2.5. Sự tiến bộ khoa học công nghệ ........................................................trang 09
III. Khái quát tình hình phát triển nhà ở qua các thời kỳ tại Việt Nam
và trên đòa bàn Tp.Hồ Chí Minh ......................................................................trang 10

1. Thời kỳ trước năm 1975 ..............................................................................trang 10
2. Thời kỳ từ 1975 đến 1986............................................................................trang 11
3. Thời kỳ từ 1987 đến 1990............................................................................trang 11
4. Thời kỳ từ cuối 1990 đến nay......................................................................trang 12
IV. Những chính sách cơ bản về nhà ở ..............................................................trang 14

CHƯƠNG HAI: THỰC TRẠNG VÀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN
TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN

I. Thực trạng hoạt động của Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn ............................trang 17

1. Hình thành Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn ................................................trang 17
1.1. Bối cảnh hình thành Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn ......................trang 17
1.2. Vai trò Nhà nước và DNNN trong lónh vực đòa ốc ...........................trang 17
1.3. Mục đích yêu cầu thành lập RESCO ...............................................trang 18
1.4. Chức năng hoạt động .......................................................................trang 18
1.5. Đặc điểm ..........................................................................................trang 18
1.6. Quy mô hoạt động............................................................................trang 19
1.7. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý & sản xuất - kinh doanh................trang 20
2. Đánh giá thực trạng hoạt động của RESCO................................................trang 21
2.1. Kết quả sản xuất kinh doanh ...........................................................trang 21
2.2. Đánh giá các mặt hoạt động của bộ máy RESCO...........................trang 22
II. Tiềm năng phát triển của RESCO ...............................................................trang 27
1. Nhu cầu và đònh hướng phát triển nhà ở trên đòa bàn Tp.HCM .................trang 27
1.1. Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 ..............................................trang 27
1.2. Phương hướng phát triển nhà ở của Tp.HCM ..................................trang 27
1.3. Mục tiêu phát triển nhà ở ................................................................trang 28

1.4. Bốn chương trình phát triển nhà ở của Tp.HCM đến năm 2010 .....trang 28
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến đònh hướng phát triển của RESCO...................trang 29
2.1. Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành............................trang 29
2.2. Nguy cơ xâm nhập thò trường của các đối thủ tiềm năng ................trang 32
2.3. Áp lực từ các sản phẩm thay thế ......................................................trang 32
2.4. Quyền lực của các nhà cung cấp .....................................................trang 32
2.5. Quyền chọn lựa của khách hàng......................................................trang 33
3. Tiềm năng phát triển của RESCO...............................................................trang 34
3.1. Nhận đònh các cơ hội và điều kiện thuận lợi của RESCO...............trang 34
3.2. Dự báo thò phần của RESCO đến 2010............................................trang 35

CHƯƠNG BA:ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN TỔNG CÔNG TY ĐỊA
ỐC SÀI GÒN

I. Quan điểm, mục tiêu phát triển ....................................................................trang 36

1. Quan điểm phát triển ...................................................................................trang 36
2. Mục tiêu đến năm 2010...............................................................................trang 36
II. Đònh hướng phát triển RESCO đến năm 2010 .............................................trang 37
1. Đònh hướng các chỉ tiêu cơ bản ...................................................................trang 37
2. Đònh hướng thò trường..................................................................................trang 38
2.1. Lựa chọn thò trường mục tiêu ưu tiên ...............................................trang 38
2.2. Mở rộng thò trường hiện tại ..............................................................trang 39
3. Đònh hướng kinh doanh................................................................................trang 40
4. Đònh hướng tổ chức......................................................................................trang 42
III. Một số giải pháp phát triển của RESCO đến năm 2010 .............................trang 43
1. Nhóm giải pháp về đất ................................................................................trang 43
2. Nhóm giải pháp về vốn ...............................................................................trang 44
3. Nhóm giải pháp về quản trò.........................................................................trang 46
3.1. Quản trò điều hành ...........................................................................trang 46

3.2. Quản trò cung ứng.............................................................................trang 47
3.3. Quản trò sản xuất ..............................................................................trang 47
4. Nhóm giải pháp marketing..........................................................................trang 48
5. Nhóm giải pháp về tổ chức .........................................................................trang 49
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ .............................................................................trang 52
PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU
ZY

Hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu là xu thế của thời đại. Việt Nam đang chuẩn bò
những điều kiện cần thiết cho quá trình này. Một trong những nhân tố quan trọng là phải
có một nền kinh tế vững mạnh và những doanh nghiệp đủ sức cạnh tranh. Tuy nhiên tình
trạng hiện nay là phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam có sức cạnh tranh không cao, quy
mô kinh doanh nhỏ, khả năng tài chánh kém, chưa thể hiện là một lực lượng kinh tế đủ
mạnh để cạnh tranh trong nền kinh tế thò trường toàn cầu, và góp phần phát triển đất
nước. Nhu cầu tạo dựng các doanh nghiệp lớn, hoạt động hiệu quả, làm lực lượng kinh tế
nòng cốt cho nền kinh tế thò trường Xã Hội Chủ Nghóa là một yêu cầu cấp thiết hiện
nay; không những trong các ngành xuất nhập khẩu chủ lực, mà cả trong lónh vực cung
ứng nhu cầu thiết yếu như nhà ở cho mọi người.
Kinh tế ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng, nhất là ở khu vực đô thò, và
nhu cầu nhà ở cũng ngày càng lớn. Nguồn cung cấp nhà ở thời gian qua và hiện nay khá
nhiều, đa dạng từ nhiều đơn vò, tổ chức kinh doanh nhà. Nhưng trong giai đoạn trước
mắt, nguồn cung ứng này cũng chủ yếu từ các doanh nghiệp nhà nước có chức năng,
nhất là loại nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở đô thò.
Và Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn (SaiGon Real Estate Corporation, viết tắt:
RESCO) đã được thành lập. Đó là sự kết hợp các doanh nghiệp nhà nước ngành nhà đất
có chức năng đầu tư - kinh doanh phát triển nhà ở, nhằm hình thành một doanh nghiệp

nhà nước mạnh, giữ vai trò chủ lực trong kinh doanh nhà ở, thực hiện các chương trình
phát triển nhà ở mang tính xã hội như xây dựng nhà cho thuê, nhà bán trả góp cho các
đối tượng có thu nhập thấp; nhà ở phục vụ việc giải tỏa, di dời các nhà trên kênh rạch;
góp phần chỉnh trang và phát triển các khu dân cư theo quy hoạch Thành phố.
Để cạnh tranh, tồn tại và phát triển, hoàn thành nhiệm vụ kinh tế - chính trò -xã hội
của mình, RESCO cần xây dựng một đònh hướng phát triển cho tương lai, trước mắt là
cho thời kỳ 2000 - 2010.
1. Ý nghóa, mục đích và đối tượng nghiên cứu của đề tài.
Nghiên cứu để đònh hướng phát triển Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn trong dài hạn,
chuẩn bò các giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của đònh hướng phát triển RESCO,
chuẩn bò cho giai đoạn kinh doanh thời kỳ hội nhập kinh tế của Việt Nam.
2. Đặc điểm của đề tài.
Đề tài mang ý nghóa thiết thực do nghiên cứu vấn đề thực tế đang đặt ra tại
RESCO. Và có khả năng ứng dụng trong thực tiễn tổ chức quản lý, sản xuất kinh doanh
của Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn.
3. Phạm vi nghiên cứu.
Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong lónh vực kinh doanh nhà ở của RESCO trên
đòa bàn Tp.HCM.


4. Kết cấu của Luận văn
Mở đầu
* Chương một: Tổng quan về nhà ở và thò trường nhà ở.
* Chương hai: Thực trạng và tiềm năng phát triển của RESCO.
* Chương ba: Đònh hướng phát triển của RESCO đến 2010.
Kết luận & Kiến nghò
5. Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong Luận văn là phương pháp mô tả, phân tích
và tổng hợp, dựa trên nguồn số liệu và thông tin thực tế của Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài
Gòn, Sở Đòa Chính - Nhà Đất Tp.HCM, Niên giám Thống kê Tp.HCM, và thông tin thu

thập từ các phương tiện truyền thông, bài viết, bài nghiên cứu từ tạp chí chuyên ngành,
báo chí v.v. . . Trên cơ sở những kiến thức về quản trò kinh doanh, kết hợp nghiên cứu
thực tế, đề xuất đònh hướng và giải pháp phát triển Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn đến
năm 2010.

[\


CHƯƠNG MỘT

TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

I. TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở :
1. Khái niệm về chỗ ở - nhà ở.
Nhu cầu có một chỗ ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người (ăn, ở,
mặc, đi lại, chữa bệnh, học hành, giải trí…), và nhất là đối với một gia đình. Chỗ ở có
nghóa rộng hơn nhà ở, nó còn bao gồm cả các tiện nghi trong nhà, kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và điều kiện môi trường sống của khu vực dân cư. Một nhà văn Anh đã từng cho
rằng chỗ ở là một trong ba yếu tố tạo nên hạnh phúc: Hạnh phúc là khi bạn có một việc
gì đó để làm, một nơi nào đó để ở và một người nào đó để yêu 1.
Chỗ ở thích hợp có nghóa rộng hơn là một mái che trên đầu. Đó là: một sự riêng tư
thích hợp, một khoảng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện chiếu
sáng và thông gió thích hợp, hạ tầng cơ sở thích hợp và vò trí thích hợp cho việc đi làm,
đi tới các công trình phục vụ, tất cả với giá phải chăng 2. Ở Việt Nam, chỗ ở thích hợp
cho dân cư có nghóa là diện tích nhà ở vào khoảng 8m2/người; mái nhà bằng vật liệu lâu
bền; không gian kiến trúc phù hợp với tập quán sinh sống và tín ngưỡng của các tầng lớp
dân cư, các dân tộc và các miền khác nhau; nhà đủ vững chắc để chòu được tác động của
bão lụt; có nước uống hợp vệ sinh, có nơi thoát nước, quanh nhà và lối đi không bò bùn
lầy, nước 3.

Mỗi gia đình Việt Nam đều cố gắng làm việc, tích lũy trong nhiều năm để có tiền
tạo lập nhà ở riêng cho mình, và sau đó là nâng cao giá trò nhà ở đang có, vì vậy nhà ở
là tài sản có giá trò lớn của mỗi gia đình dân cư . Nhà ở vừa là nơi đáp ứng nhu cầu thiết
yếu về chỗ ở, vừa là tài sản để lại cho thế hệ sau này, lại vừa là tài sản có thể đem thế
chấp để vay tiền khi cần thiết. Việc duy tu nhà ở hiện có và xây dựng nhà ở mới tại các
khu dân cư đòi hỏi phải phát triển công nghiệp xây dựng và công nghiệp vật liệu xây
dựng, tạo ra nhiều việc làm cho xã hội và đóng góp đáng kể cho ngân sách. Nhà ở là
một loại hàng hóa đặc biệt, gắn liền với đất và có một thò trường rộng lớn, đòi hỏi phải
có sự quản lý của Nhà nước bằng pháp luật, kế hoạch và chính sách.
Sự phân hóa giàu nghèo trong nền kinh tế thò trường cũng kéo theo sự phân hóa
chỗ ở của các tầng lớp dân cư. Có những người chỉ có thể tạo được một chỗ ở tạm bợ,
trong khi có những người có thể có một hoặc nhiều chỗ ở khang trang, đầy đủ tiện nghi,
tại những nơi thuận tiện cho ăn, ở, kinh doanh . . .

1

Shakespeare: Happiness is when we have something to do, somewhere to live and someone to love.
Chiến lược toàn cầu 2000
3
Theo chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010
2


Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề chỗ ở, Liên Hiệp Quốc đã quyết đònh
lấy năm 1987 là năm Quốc tế chỗ ở cho người vô gia cư, cuối năm 1988 đã thông qua
chiến lược toàn cầu về chỗ ở nhằm kêu gọi các Chính phủ huy động những nguồn lực
nước mình thực thi các chiến lược về chỗ ở. Trên cơ sở đó, Việt Nam cũng đã xây dựng
Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010.
Chiến lược quốc gia về chỗ ở đặt trọng tâm vào việc tạo điều kiện cho những người
có thu nhập thấp có được chỗ ở thích hợp để an cư lạc nghiệp, đồng thời thông qua

chương trình xóa đói giảm nghèo để giúp đỡ cho những người nghèo có việc làm ổn
đònh, có thu nhập tối thiểu và cải thiện được chỗ ở. Nhà nước tạo điều kiện cho những
người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu đẩy nhanh quá trình tạo lập chỗ ở khang
trang. Đối với những người giàu có, không hạn chế việc tạo lập chỗ ở tương xứng với thu
nhập của họ, nhưng thông qua việc cấp đất và cấp giấy phép, Nhà nước điều tiết một
phần thu nhập của họ để phát triển kết cấu hạ tầng khu dân cư và giúp đỡ người có thu
nhập thấp và người nghèo. Nhà nước và xã hội cũng cần đẩy mạnh phong trào xây dựng
nhà tình nghóa để đền ơn đáp nghóa cho những gia đình có công với đất nước, hỗ trợ xây
dựng nhà tình thương để giúp cho các nạn nhân chiến tranh, người tàn tật, già yếu cô
đơn, trẻ mồ côi... không có khả năng tự lực trong cuộc sống.
Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người, là nguyện vọng
chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực con người. Đó
là sự biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt được trong quá trình phát triển kinh tế xã hội nhằm mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”.
2. Vai trò của nhà ở:
Nhà ở là một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia đình. Nó có
thể là ngôi nhà với sân vườn hoàn chỉnh như nhà thấp tầng biệt lập, mà cũng có thể chỉ
là một căn hộ trong các chung cư. Vì thế, yêu cầu cơ bản của nó là tính độc lập và
không gian sử dụng khép kín nhằm bảo đảm thuận lợi trong sinh hoạt, thỏa mãn tính
thẩm mỹ, đáp ứng thò hiếu gia chủ, và thỏa mãn các yêu cầu đời sống sinh hoạt khác của
gia đình. Gia đình là tế bào của xã hội, là đối tượng phục vụ của căn nhà, do vậy căn
nhà cũng có các chức năng cơ bản giống như gia đình là: bảo vệ và phát triển thành
viên; phục hồi sức lao động; xã hội hóa hay giáo dục xã hội cho con trẻ; chức năng văn
hóa giáo dục; chức năng kinh tế. Do vậy, yêu cầu chung của nhà ở hiện đại bao gồm:
Tính độc lập khép kín, bảo đảm khai thác sử dụng theo sở thích từng gia đình; Tính an
toàn thuận tiện sinh hoạt và thích nghi đa dạng cho nhiều dạng đối tượng; Thỏa mãn
đồng thời yêu cầu vật chất và tinh thần.
Từ yêu cầu đó, có thể thấy vai trò của nhà ở là:
- Nhà ở là tư liệu sinh tồn cần thiết để tái sản xuất sức lao động, cùng với tái sản
xuất tư liệu sản xuất để đảm bảo sản xuất xã hội tiến hành liên tục không
ngừng. Tái sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất sức lao động bản thân

người lao động và sự sinh tồn, phát triển của người lao động thế hệ sau.


- Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và tư liệu phát
triển, làm cho người lao động và thế hệ sau sống yên vui và phát triển thể lực,
trí lực. Nhà ở gần hay xa nơi làm việc, điều kiện nơi cư trú tốt hay xấu, không
chỉ liên quan đến tái sản xuất sức lao động, mà còn tác động trực tiếp đến tính
tích cực sản xuất của người lao động. Do vậy nhà ở còn có ý nghóa quan trọng
đối với việc nâng cao chất lượng sức lao động.
- Nhà ở không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà
còn là điều kiện vật chất để tiến hành các hoạt động kinh tế, nhất là ở đô thò. Sự
sản xuất nhà ở trực tiếp chế ước sự phát triển của các ngành công nghiệp vật
liệu xây dựng, thiết bò - máy móc xây dựng. Sự phát triển nhà ở còn kích thích
nhu cầu dân cư đối với các loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất .
..
- Hình thức xây dựng của nhà ở còn quy đònh hình thức cư trú của dân cư, ảnh
hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con người. Bố
cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt khu dân cư, giao thông và tình hình sử
dụng đất ở đòa phương đó.
Nhà ở với tính cách là một tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của
con người, vừa phục vụ cho quá trình sản xuất xã hội; vừa có tác dụng đối với sản xuất
sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần. Vì vậy sự phát triển nhà
ở cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội.

II. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở.
1. Đặc điểm thò trường nhà ở:
Nhà ở là một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhưng có những đặc điểm khác
với các loại hàng tiêu dùng sinh hoạt khác là:
- Lượng đầu tư một lần lớn, giá cả (tiền thuê, giá bán) tương đối cao, người cung
ứng cũng như người tiêu dùng nhà ở phải chuẩn bò một khoản tiền lớn để đầu tư

cũng như để có được quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
- Nhà ở không thể di động do gắn liền với đất, được sử dụng trong một thời gian
dài, không thể đưa đến bán khắp mọi nơi, cũng không thể tùy tiện thay cũ đổi
mới như các loại hàng tiêu dùng khác.
- Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể, kiến trúc nhà ở buộc
phải tuân thủ các quy đònh của bố trí quy hoạch; là tài sản thuộc sở hữu cá nhân,
nhưng lại là một bộ phận thuộc khu nhà ở chung, sử dụng chung hạ tầng kỹ thuật
công cộng nhiều, vì vậy mang tính xã hội cao, và không thể tùy tiện xây dựng
theo mong muốn riêng của từng người.
- Giá thành, giá cả, lợi nhuận và tiền thuế nhà ở chòu ảnh hưởng của quỹ đất và
điều kiện đòa lý.
- Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai.


Với tính cách là một loại hàng hóa, nhà ở cũng giống như hàng hóa khác, không
ngừng thực hiện sự thay đổi hình thái của mình trong lưu thông, chuyển giá trò sử dụng
của nhà ở từ tay người sản xuất sang tay người tiêu dùng, đồng thời thực hiện giá trò của
nhà ở bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu. Nhưng do đặc
điểm của mình, nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt với tính chất lưu thông khác với các
lưu thông hàng hóa khác. Chủ yếu là:
- Thứ nhất, lưu thông hàng hóa nhà ở không kèm theo sự di chuyển không gian của
thực thể vật chất, mà là được thực hiện thông qua mua bán, thông qua việc di
chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.
- Thứ hai, lưu thông hàng hóa nhà ở tồn tại dưới hai hình thức là bán và cho thuê.
Với hình thức bán, quyền sở hữu hàng hóa nhà được di chuyển hoàn tất một lần.
Với hình thức cho thuê, quyền sử dụng hàng hóa nhà được thực hiện nhiều lần.
- Thứ ba, lưu thông hàng hóa nhà ở thường đi kèm theo với duy tu và đại tu. Đây là
hoạt động để duy trì giá trò sử dụng của hàng hóa nhà ở, là sự tiếp tục của sản
xuất trong quá trình lưu thông, là điều kiện cần thiết để hàng hóa nhà ở có thể
lưu thông một cách liên tục.

- Thứ tư, lưu thông hàng hóa nhà ở cùng kết hợp với lưu thông đất ở. Sự di chuyển
quyền sử dụng đất, chi phí sử dụng đất là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới giá
cả hàng hóa nhà ở, chủ yếu là giá bán nhà.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thò trường nhà ở :
2.1. Các yếu tố môi trường.
+ Vò trí đòa lý kinh tế: có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển và mở rộng quy mô
của thò trường nhà ở đô thò. Nhà ở nằm trong vùng kinh tế trọng điểm, đô thò trung tâm
kinh tế, công nghiệp, đầu mối giao thông quan trọng, nơi có lực lượng lao động dồi dào,
có nhiều cơ quan nghiên cứu khoa học, cơ sở đào tạo… bao giờ cũng sôi động và hấp dẫn
người mua.
+ Điều kiện tự nhiên, thiên nhiên luôn là một yếu tố quan trọng trong cuộc sống
con người. Điều này thường được khách hàng quan tâm khi mua sản phẩm: vò trí nhà ở
có thuận tiện nơi làm việc, các dòch vụ sức khỏe, điều kiện giáo dục và các dòch vụ xã
hội khác, đặc biệt môi trường ở đó có bò ô nhiễm không? Tiếng ồn, điện nước và khu
vực đó có an ninh hay không ?
+ Hạ tầng kỹ thuật: là bộ phận quan trọng quyết đònh chất lượng chỗ ở thích hợp.
Sự hoàn thiện và đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng góp phần mở rộng không gian
của nhà ở đô thò, mở rộng thò trường nhà ở trong và ngoài khu đô thò.
Trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì giao thông là một bộ phận hết sức quan trọng,
quyết đònh quá trình hình thành những khu nhà ở. Đa số các đô thò, khu dân cư lớn đều
nằm trên các đầu mối giao thông quan trọng, có nhiều cửa ngõ thông thương ra vào
thuận tiện (đường bộ, đường sắt, sân bay, cảng sông - biển…).


2.2. Các yếu tố kinh tế.
Những diễn biến của môi trường kinh tế bao giờ cũng chứa đựng những cơ hội lẫn
đe dọa, và ảnh hưởng đến các loại thò trường, kể cả thò trường nhà ở.
a. Yếu tố lãi suất :
Vòng quay vốn trong kinh doanh nhà ở rất chậm, bình quân hơn 18 tháng/vòng, tùy
theo quy mô dự án. Do hoạt động kinh doanh nhà ở đòi hỏi một lượng vốn rất lớn, nên

các đơn vò phải huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau để đầu tư, và phần lớn là sử
dụng vốn vay để đầu tư vào đất, đầu tư xây dựng hạ tầng và các công trình. Vì vậy lãi
suất vốn vay là một trong những nhân tố quan trọng quyết đònh tính hiệu quả trong đầu
tư kinh doanh đòa ốc.
b. Mức thu nhập thực tế có thể sử dụng được.
Nền kinh tế phát triển ổn đònh và tăng trưởng tạo điều kiện tăng việc làm, thu hút
lao động, tăng thu nhập thực tế cho người dân. Cùng với sự tăng trưởng dân số cơ học,
nhu cầu nhà ở cũng tăng theo. Và khi thu nhập của người dân tăng lên, người chưa có
nhà sẽ tích lũy mua nhà, người có nhà sẽ có nhu cầu nhà ở tiện nghi hơn, cao cấp hơn.
c. Nền kinh tế được công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH)
CNH-HĐH tạo tiềm lực to lớn để chuyển dòch cơ cấu kinh tế, làm thay đổi căn bản
hình thức sản xuất nhỏ sang hình thức sản xuất lớn dẫn đến tập trung lực lượng sản xuất
với mật độ cao tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phân bố lại các điểm dân cư
và tổ chức kết cấu hạ tầng kỹ thuật.
d. Đầu tư (trong nước và quốc tế):
Đây là yếu tố quan trọng tạo nên sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng đô thò, đẩy
nhanh tốc độ xây dựng và phát triển của nền kinh tế nói chung và đô thò nói riêng. Sự
gia tăng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam là sự gia tăng nhu cầu về văn phòng làm
việc, khách sạn, nhà ở... đây là một vận hội không nhỏ đối với các doanh nghiệp kinh
doanh trong lónh vực nhà đất.
2.3. Các yếu tố xã hội :
a. Lối sống.
Tập quán sống “quần cư”: các khu dân cư đông đúc, làm ăn nhộn nhòp, khả năng
cung cấp đất ở ít nhưng luôn có nhu cầu lớn về nhà - đất.
Sự phát triển của nền kinh tế đất nước cùng xu hướng hội nhập thế giới đã hình
thành lối sống mới: văn minh đô thò. Văn minh đô thò gắn liền với khu dân cư, với nhà
ở... và lối sống người dân cũng có những biến động. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế
hệ trước đây đã dần dần được thay thế bằng gia đình hạt nhân (cha mẹ, con cái)ø với xu
hướng tách ra sống riêng khi trưởng thành và lập gia đình. Những căn hộ đảm bảo an
toàn, nội thất bình thường, tiện nghi tương đối đầy đủ, thuận tiện về mặt giao thông…sẽ

được lựa chọn trong giai đoạn ban đầu này.
Trước áp lực ngày càng cao về công ăn việc làm - nhất là tại các đô thò lớn - nhiều
khi người dân buộc phải hy sinh các tiện nghi về ở, hay chỉ ở mức tối thiểu để đổi lấy


một nơi ở đáp ứng được việc đi lại thuận lợi như gần chỗ làm, chỗ kinh doanh, gần
trường học cho con cái…
b. Tâm lý cá nhân và xã hội
Tác động của đònh kiến xã hội: Đònh kiến xã hội về nơi ở được hình thành trong
hoàn cảnh cụ thể, lâu ngày trở thành một thông tin chi phối khi chọn nơi để ở.
Tâm lý đẳng cấp xã hội thể hiện qua chỗ ở: Thực tế xã hội đã hình thành các vùng
dân cư theo giàu - nghèo, là kết quả của lòch sử phát triển qua thời gian và phân hóa xã
hội trong nền kinh tế thò trường. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý người dân khi đánh giá
về nhà ở: nhà ở nằm trong “khu nhà giàu” thì đương nhiên giá phải cao hơn nhà - đất
tương tự bên ngoài.
Vấn đề phong thủy : Nhà - đất nằm ngay ngã ba đường; chỗ cong lồi ra của hẻm,
đường; nhà - đất bò tóp hậu, nhà hướng phong thủy xấu rất khó bán. Nhà đất phong thủy
đẹp lại dễ bán được giá cao.
Ảnh hưởng của thông tin quy hoạch được công bố: là nguồn thông tin gây ảnh
hưởng đến nhu cầu ở của người dân, hay ít nhất cũng làm xáo động điều kiện sinh hoạt
của họ.
Phát hiện cơ hội gia tăng thu nhập tiềm năng: Một số ý tưởng quy hoạch khi đi vào
thực tế tạo ra cơ hội gia tăng thu nhập cho người dân, khi nhà họ sát khu thương mại
mới, thuận lợi cho việc kinh doanh khi phóng đường hay chỉ đơn giản là giá nhà - đất
tăng do hạ tầng được cải thiện.
“Cầu” giả tạo trên thò trường đòa ốc cũng tạo nên sự đầu cơ, tạo nên các cơn “sốt”
giá khi có một thông tin nào đó về dự án sắp hình thành. Mức độ gia tăng còn tùy thuộc
vào tính chất, quy mô dự án, tiến độ triển khai.
c. Tốc độ phát triển dân cư
Với tốc độ gia tăng dân số tự nhiên nhanh chóng, nhưng lượng đất đai không thay

đổi, diện tích ở cho mỗi cá nhân giảm xuống thì nhu cầu cần có những căn nhà to hơn,
đẹp hơn ngày càng gia tăng. Tp.HCM với tốc độ phát triển kinh tế cao, mức sống cao
hơn các khu vực lân cận, cùng với sự gia tăng chất lượng, số lượng và hiệu quả của hệ
thống đào tạo, của một đời sống văn hóa phong phú sẽ không ngừng hấp dẫn, thu hút
người dân ở các nơi khác di dân tới Thành phố với tốc độ cao: bình quân mỗi năm có
trên 40.000 người nhập cư vào Thành phố, dân số vãng lai có xu hướng tăng, bình quân
có trên 300.000 người có mặt tại Tp.HCM để sinh sống, tìm kiếm công ăn việc làm, học
hành... Dưới áp lực gia tăng dân số, áp lực về nhu cầu nhà ở sẽ gia tăng không ngừng.
2.4. Các yếu tố cơ chế - chính sách - luật pháp :
Trong thực tế yếu tố về cơ chế - chính sách - luật pháp tác động trực tiếp đến sự
phát triển của thò trường nhà ở trên các mặt :
Đònh hướng phát triển: với những chương trình phát triển nhà ở, việc quy hoạch lại
các khu dân cư, khu công nghiệp, hình thành các quận mới, đô thò hóa các vùng ngoại
thành, các khu vực trung tâm mới... cũng đòi hỏi một khối lượng nhà ở mới rất lớn, tạo
cơ hội kinh doanh và tạo thò trường cho kinh doanh nhà đất.


Sự thay đổi của luật pháp có ảnh hưởng lớn đến ngành kinh doanh nhà đất. Việc
cho phép các hộ gia đình có thể sở hữu nhiều nhà ở, công nhận quyền sử dụng đất với 5
quyền cơ bản, các cá nhân được mua nhà ở ngoài đòa phương mà mình cư trú, cho phép
Việt kiều được mua nhà ở… là những cơ hội to lớn cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà
đất, tạo điều kiện cho việc sang nhượng, mua bán nhà ở, đất ở trở thành một trong
những lónh vực to lớn, năng động, đóng góp không nhỏ cho ngân sách.
Các yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng sau cùng nhưng lại là căn cứ đầu tiên khi
xem xét mua - bán nhà đất: như giấy tờ sở hữu nhà - đất; các vấn đề về tranh chấp tài
sản là nhà - đất ; …
2.5. Sự tiến bộ khoa học công nghệ.
Khoa học công nghệ là một trong những động lực thúc đẩy quá trình phát triển.
Nhờ tiến bộ của khoa học công nghệ có thể làm cho các yếu tố về khoảng cách không
gian và thời gian… được rút ngắn lại (phương tiện vận tải hiện đại, thông tin liên lạc phát

triển cao…), người dân có thể sinh sống mọi nơi, với nhiều chủng loại nhà ở mà vẫn đáp
ứng được các tiện nghi, góp phần mở rộng không gian sinh sống cho mọi người.
Trong lónh vực kinh doanh nhà ở, sự phát triển nhanh chóng của công nghệ xây
dựng, vật liệu xây dựng trong vài năm trở lại đây đã tạo nên sự gia tăng nhanh chóng
các công trình xây dựng công nghiệp, dân dụng, nhà ở… đáp ứng nhu cầu phát triển nơi
ăn ở sinh sống của nhân dân.

III. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở QUA CÁC THỜI KỲ
TẠI VIỆT NAM VÀ TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH. 4
1. Thời kỳ trước năm 1975.
Miền Bắc: vì là thời kỳ chiến tranh nên nhà ở chưa được chú trọng nhiều. Chủ yếu
là nhân dân tự lo lấy nhà ở cho mình. Một số trường hợp được bố trí vào ở trong quỹ nhà
tiếp quản của chế độ cũ, trong các nhà tập thể của cơ quan, xí nghiệp, trường học,… và
hầu như chưa phải trả tiền thuê nhà. Một số trường hợp được thuê nhà của ngành nhà
đất nhưng tiền thuê nhà rất thấp, tương đương 1% tiền lương. Thò trường nhà ở thời kỳ
này không phát triển. Khái niệm về thò trường nhà ở gần như chưa xuất hiện. Việc mua
bán nhà ở chủ yếu là do nhu cầu về chỗ ở chứ không phải để kiếm lợi. Việc đầu tư xây
dựng nhà ở để bán, cho thuê thu lãi chưa phát triển. Nhà nước hầu như chưa có chính
sách về quản lý nhà ở ngoài một số chính sách về tiếp quản và quản lý nhà ở của chế độ
cũ.
Miền Nam: đã tồn tại thò trường nhà ở, và được phân thành hai khu vực :
- Khu vực Nhà nước : với hai đơn vò là “Gia cư liêm giá cuộc” và “Quốc gia kiến
ốc cục” (sau này đổi tên thành Tổng cục phát triển gia cư) thực hiện vai trò chủ
yếu về quy hoạch, quản lý và xây dựng nhà ở bán trả góp thông qua các hoạt
động xổ số, vốn viện trợ với lãi suất thấp, đối tượng là công chức nhà nước,
4

Theo tài liệu “Khoá đào tạo về Quản lý và Phát triển thò trường nhà ở” do Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội - Cục
Quản lý nhà - Trường Đại học Tổng hợp Montréal Canada tổ chức tại Tp.HCM từ ngày 11-6-2001 đến 15-6-2001.

nhân dân ở các khu cư xá. Các đơn vò Điện lực, Ngân hàng, Thủy cục, các nhà
máy sản xuất có quy mô lớn như Xi-măng Hà Tiên… là những đơn vò có quá trình
đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân viên. Thống kê thời gian này có tới 42%
sống từ quỹ nhà của Nhà nước (xây dựng giai đoạn từ năm 1961 đến 1975).
- Khu vực tư nhân : Ngoài các hội thánh xây dựng các khu dân cư cho giáo dân
thuê, tư nhân (chủ yếu do các thầu khoán) tham gia xây dựng và kinh doanh đòa
ốc không đáng kể. Cũng có một vài đơn vò xây dựng nổi tiếng thời ấy là : “Sài
Gòn Đòa ốc” và “Mỹ Kim Đòa ốc”, lónh vực hoạt động cũng chủ yếu là môi giới
đòa ốc.
Do được pháp luật thừa nhận quyền sở hữu nhà và đất - nhà ở được xem như một
tài sản cố đònh (bất động sản) có thể đem mua bán trên thò trường khi cần thiết nên thò
trường đòa ốc thời kỳ này khá sôi động, giá mua bán đất đai không ngừng tăng lên (tăng
bình quân 5 lần trong 10 năm, từ 1956÷1966). Tuy vậy hoạt động còn manh mún do ít tổ
chức và cá nhân tham gia vào thò trường bất động sản.
2. Thời kỳ từ 1975 đến 1986.
Là giai đoạn mang nặng cơ chế quản lý tập trung bao cấp, Nhà nước giữ vai trò chủ
yếu trong quản lý, cải tạo, khai thác, phân phối, cung cấp nhà ở cho CB.CNVC và một
bộ phận nhân dân. Nhà ở được coi như một ngành phúc lợi cho xã hội.
Thời gian này luật pháp chưa công nhận việc kinh doanh nhà ở và đất đai được
công hữu hóa do Nhà nước quản lý. Việc sang nhượng, mua bán đất không được công
nhận. Tình hình trên dẫn đến thò trường nhà đất bò “đóng băng”, giá nhà ở giảm thấp.
Việc mua bán, chuyển dòch nhà ở xuất phát từ nhu cầu thay đổi nơi ở là chủ yếu. Việc
đầu tư kinh doanh nhà ở để kiếm lợi đã xuất hiện nhưng chưa nhiều.
Riêng trên đòa bàn Tp.HCM quỹ nhà ở vẫn phụ thuộc vào nguồn nhà có sẵn từ
trước giải phóng. Nhà được chia cho CB.CNVC theo hình thức bao cấp như phân phối,
giá tiền thuê nhà thấp ở mức độ không đủ duy tu, sửa chữa. Hoạt động của các Công ty
xây dựng chỉ chuyên về sửa chữa các khu cư xá, cao ốc như : khu gia binh, khu nhà ở
cho công nhân Công ty vệ sinh, cấp nước, đường sắt với 4.300 căn ở Thủ tiêm, Tân Quy,
Phú Thọ, Lê Văn Duyệt,. . .

Từ 1980 đến 1985, ngành nhà đất đã có sự chuyển biến cơ bản: tập trung vào
nhiệm vụ điều chỉnh lại quỹ nhà ở, sửa chữa lớn, tận dụng diện tích còn trống để xây cất
mới, giải quyết từ 10.000÷15.000 căn hộ cho các đối tượng là CB.CNVC và nhân dân
lao động. Phương châm chủ yếu của thời kỳ này là “Nhà nước và nhân dân cùng làm”.
Từ cuối những năm 1980, với đònh hướng phát triển một nền kinh tế hàng hóa
nhiều thành phần, lónh vực kinh doanh bất động sản đã có sự chuyển biến rõ rệt. Trên
thò trường đã xuất hiện nhiều đơn vò tham gia lónh vực kinh doanh phát triển nhà ở, tạo
nên sự cạnh tranh giữa các đơn vò thuộc nhiều thành phần kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động
phát triển nhà vẫn còn mang nhiều tính tự phát và quy mô nhỏ.


3. Thời kỳ từ 1987 đến 1990.
Là giai đoạn bắt đầu thực hiện đường lối đổi mới cơ chế quản lý kinh tế. Ngoài
việc tiếp tục đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách với nhiều khu nhà ở cao tầng
được xây dựng ở những Thành phố lớn (Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng,…) để phân phối
cho CB.CNVC với giá rẻ, Nhà nước khuyến khích nhân dân tự giải quyết nhà ở cho
mình thông qua việc tạo điều kiện xây nhà, như : giao đất, hỗ trợ vật liệu làm nhà (gia
đình có công với cách mạng hoặc quá khó khăn).
Ngoài ra, giá cho thuê nhà cũng đã được điều chỉnh tăng rất cao so trước đây, từ 3,2
lên 72 đồng/m2/tháng, tăng 22,5 lần (nhưng vẫn còn rất thấp so với giá trò thực của nó),
có tác dụng bước đầu nâng cao ý thức đối với nhà ở, và tiến dần đến việc xóa bỏ bao
cấp về nhà ở.
Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện tư nhân hóa quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
qua việc hóa giá nhà ở cấp 3, cấp 4 trong toàn quốc. Đây là bước đột phá tác động đáng
kể vào thò trường nhà ở, thúc đẩy việc mua bán nhà ở trên thò trường.
Trên đòa bàn Tp.HCM: Nhà nước phải bao hết từ khâu xây dựng đến khâu sửa
chữa tu bổ, thiếu các chính sách đầu tư xây dựng mới và khuyến khích người sử dụng
nhà tự chăm lo duy trì, tu bổ nhà cửa. Vì vậy mục tiêu cho phát triển nhà ở thời kỳ
1986÷1990 là: “xây dựng 40.00 căn hộ ở, tăng cường biện pháp Nhà nước và nhân dân
cùng làm”. Đồng thời Tp.HCM cũng đã cho phép các sở hữu chủ được cho thuê nhà,

mua bán, chuyển nhượng nhà ở đang hợp pháp (kể cả người xuất cảnh). Thò trường đòa
ốc đã dần dần hình thành với nhiều tổ chức tham gia, tạo môi trường cạnh tranh giữa các
doanh nghiệp, tăng thêm quỹ nhà ở, giải quyết phần nào khó khăn cho nhân dân. Tuy
nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại “thò trường ngầm” về bất động sản, và tác động mạnh đến
giá cả nhà đất, người dân nghèo ít có khả năng mua nổi căn nhà để ở. Tình trạng thiếu
hụt về nhà ở vẫn còn là vấn đề nan giải của Thành phố.
4. Thời kỳ từ cuối 1990 đến nay.
Đây là thời kỳ đổi mới mạnh mẽ, quan điểm nhận thức về vấn đề nhà ở đã được
thay đổi căn bản. Nhiều chủ trương chính sách được ban hành nhằm thực hiện việc xóa
bỏ bao cấp về nhà ở, tiến dần đến việc hình thành một thò trường bất động sản ở Việt
Nam. Thò trường nhà đất sôi động với sự đầu tư khá lớn của nhiều doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Riêng Tp.HCM, hàng năm giải quyết
khoảng 40.000÷50.000 hồ sơ mua bán, sang nhượng nhà cửa. Lượng nhà ở kinh doanh
tăng lên nhiều so trước đây, đáp ứng phần nào nhu cầu người dân.
Trên đòa bàn Tp.HCM, dân số luôn tăng ở mức cao, bình quân 3,36%/năm, trong
đó tăng cơ học khoảng 2%/năm, tương đương 43 ngàn người. Thời kỳ này tuy tăng
trưởng GDP của Thành phố chỉ khoảng 8%÷9%/năm , nhưng tốc độ phát triển nhà ở đã
có chuyển biến tích cực. Nếu 5 năm 1991÷1995 diện tích nhà ở tăng bình quân 2 triệu
m2/năm, thì 5 năm 1991÷1995 là 2,5 triệu m2. Tổng diện tích quỹ nhà ở của Thành phố
từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm 2000). Diện tích ở bình quân từ 7,5


m2/người (năm 1991) đã nâng lên 10,27m2/người (năm 2000) gần đuổi kòp một số nước
trong khu vực (10,2m2 ở Jakharta, 12,02m2 ở Manila, 16,5m2 ở BangKok - năm
1999).Nhiều khu dân cư hình thành và đang thi công nhộn nhòp. Quá trình tư nhân hóa
nhà ở cũng diễn ra khá nhanh, chiếm 89,7% vào năm 2000 (so 75,9% năm 1989). Trong
khi đó nhà thuộc sở hữu Nhà nước tỷ lệ giảm từ 16% còn 9%. Thực hiện Nghò đònh
61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ, Thành phố đã duyệt giá bán 30.119 căn hộ, với
tổng diện tích là 2,6 triệu m2. Trong đó trên 25 ngàn căn hộ đã nhận giấy chứng nhận
chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, với tổng số tiền thu được trên

2.000 tỷ đồng 5. Đồng thời cũng hoàn trả theo quyết đònh 118/TTg, 65/TTg và 20/TTg
của Thủ tướng Chính phủ 95 tỷ đồng cho các đối tượng chính sách. Nguồn thu đã tập
trung phát triển quỹ nhà ở mới, bổ sung vào vốn sửa chữa, duy tu quỹ nhà Thành Phố
đang quản lý.
* Tuy nhiên quá trình phát triển nhà ở vẫn còn những hạn chế nhất đònh:
- Cho dù quỹ nhà ở có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không
tăng do mức tăng sản xuất nhà ở không theo kòp mức tăng dân số và nhu cầu nhà
ở, nhất là nhà ở tại các đô thò. Thiếu nhà ở vẫn là một vấn đề thời sự, bức thiết ở
Tp.HCM. Biểu hiện của “Cầu nhà ở” lớn hơn “Cung nhà ở”.
- Trong tổng số 54,4 triệu m2 nhà ở hiện nay ở các đô thò Việt Nam có tới 32 triệu
m2 cần được sửa chữa, bảo dưỡng và 1,7 triệu m2 cần phải dỡ bỏ xây mới. Nhưng
do các nguồn vốn đầu tư cho quỹ nhà ở rất hạn hẹp nên hàng triệu người vẫn
còn phải sống trong các khu nhà cũ, thiếu tiện nghi.
- Việc quản lý, điều tiết thò trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu sót, hiện
tượng đầu cơ đất và nhà ở đang diễn ra, nhưng Nhà nước chưa có các biện pháp
kiểm soát và quản lý hữu hiệu.
- Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thò còn kém hiệu quả. Sự
bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện như chiếm đất trái
phép, xây dựng nhà ở không phép, cơi nới, xây chen không theo quy hoạch, tự ý
thay đổi kết cấu, công năng nhà ở chung cư… diễn ra khắp nơi và gây ảnh hưởng
trực tiếp đến tuổi thọ các công trình cũng như kiến trúc, cảnh quan môi trường
đô thò.
- Các chính sách về nhà ở trong thời gian qua vẫn còn mang tính chất chắp vá
nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở, nên thường không đồng bộ, hoặc
chưa phù hợp với cơ chế kinh tế mới. Việc thực hiện chính sách lại thiếu sự
thống nhất giữa các bộ, các ngành và các đòa phương, dẫn tới tình trạng các quy
tắc, luật lệ bò vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước giảm sút, gây phức tạp
thêm cho vấn đề nhà ở trong các đô thò Việt Nam.
- Vẫn tồn tại một thò trường ngầm nhà đất “không thể kiểm soát được” bên cạnh
thò trường nhà đất công khai. Tp.HCM có ít nhất 50.000 căn nhà được mua bán /

năm. Trong đó khoảng 30.000 căn được các cơ quan công chứng chứng nhận
5

Nguồn: Sở Đòa Chính - Nhà Đất. Báo Thanh Niên, ngày 29-10-2001.


chuyển dòch quyền sở hữu, chiếm 10% số nhà ở hợp lệ; 20.000 căn mua bán qua
giấy tay 6. Do luật pháp chưa chính thức công nhận “thò trường đòa ốc” với tính
chất “nhà+đất”, nên dù luật đất đai cho phép chuyển nhượng đất nhưng những
hướng dẫn cụ thể vẫn chưa phù hợp khi người dân mua bán nhà, đã gây nên việc
mua bán giấy tay, và đặt Nhà nước vào tình thế phải giải quyết những việc đã
xảy ra bằng hình thức thu hồi đất và giao đất để tránh thất thu ngân sách, ổn
đònh cuộc sống người dân.
Thời gian gần đây (cuối năm 2000 - những tháng đầu năm 2001), cơn sốt đất lại
bùng phát ở các huyện ngoại thành, giá cả tăng rất cao do tâm lý mua đất dự trữ đón đầu
những chính sách mới, tình hình chuyển nhượng “giấy tay” đất nông nghiệp tiếp tục diễn
ra, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Thông thường những vụ chuyển nhượng này
không nhằm mục đích tiếp tục phát triển nông nghiệp mà để thay đổi mục đích, đáp ứng
nhu cầu nhà ở của người nhận chuyển nhượng đất để chờ cơ hội chuyển nhượng lại.

IV. NHỮNG CHÍNH SÁCH CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở .
Thời kỳ bao cấp 1975÷1986 Nhà nước đã ban hành và thực hiện chính sách phân
phối nhà ở (quyết đònh số 150/CP ngày 10-6-1977 của Chính phủ quy đònh về chế độ
phân phối nhà ở). Đây là chính sách bao cấp về nhà ở của Nhà nước, nên hàng năm Nhà
nước phải bỏ ra một số vốn không nhỏ cho các cơ quan, đơn vò đầu tư xây dựng nhà ở
phân phối cho CB.CNVC, tiền nhà ở thu rất thấp.
Pháp lệnh về nhà ở của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghóa Việt Nam ban
hành ngày 26-3-1991 là văn bản quy phạm pháp luật cao nhất chuyên về lãnh vực nhà ở
quy đònh nhiều nội dung quan trọng về: Quyền có nhà ở của công dân; Nhà nước công
nhận và bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác; Nhà Nước

khuyến khích và tạo điều kiện để mọi tổ chức, cá nhân tham gia vào việc duy trì và phát
triển nhà ở, trong đó nhấn mạnh việc tổ chức, cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc
xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác;
Tổ chức, các nhân nước ngoài, người Việt Nam đònh cư ở nước ngoài được đầu tư kinh
doanh nhà ở theo quy đònh của pháp luật về nhà ở và Luật đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam.
Cụ thể hóa pháp lệnh nhà ở, Chính phủ, các Bộ, ngành đã ban hành hàng loạt các
văn bản để thực hiện nhằm xóa bao cấp về nhà ở và đẩy mạnh thò trường nhà ở, một số
văn bản lớn như sau:
1. Quyết đònh số 118/TTg ngày 27-11-1992 về chính sách cho thuê nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước.
- Bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở theo quyết đònh số 150/CP ngày 10-06-1997 của
Hội đồng Chính phủ. Thực hiện chế độ đưa tiền nhà ở vào tiền lương theo từng
nhóm mức lương.

6

Nguồn: Sở Đòa Chính- Nhà Đất. Báo Sài Gòn Tiếp Thò. Ngày 23-12-2000.


- Chuyển quỹ nhà ở đang có sang phương thức kinh doanh, giao cho các công ty
kinh doanh nhà của Nhà nước quản lý và cho thuê.
2. Nghò đònh số 61/CP ngày 05-07-1994 về chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước cho người đang thuê: cho phép bán tất cả các loại nhà ở cho mọi
người đang ở thuê nhà ở của Nhà nước trên nguyên tắc tự nguyện. Giá bán nhà
ở gồm có giá nhà và giá đất, người mua nhà có thể trả dần tiền mua trong thời
hạn tối đa là 10 năm. Đồng thời có chính sách miễn giảm tiền mua nhà cho
viên chức Nhà nước.
3. Quyết đònh số 118/TTg ngày 27-2-1976 về chính sách hỗ trợ người có công với
cách mạng về nhà ở; quyết đònh số 20/2000/QĐ-TTg ngày 03-02-2000 hỗ trợ

người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng 8-1945: tặng nhà tình
nghóa; hỗ trợ kinh phí; hỗ trợ khi mua nhà của Nhà nước hoặc khi được giao đất
làm nhà ở, miễn, giảm tiền sử dụng đất; hỗ trợ tiền để cải thiện nhà ở, và các
hình thức hỗ trợ khác mà đòa phương có điều kiện.
4. Nghò đònh số 60/CP ngày 04-7-1994 về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở :
- Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp
pháp của mọi chủ sở hữu.
- Chủ sở hữu nhà được cấp (đổi) giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
- Người có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì được
thực hiện các quyền theo quy đònh của Bộ luật Dân sự : chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, . . .
5. Nghò đònh số 61/CP ngày 05-7-1994 về chính sách kinh doanh nhà ở :
- Đối tượng được phép kinh doanh nhà ở là các tổ chức, cá nhân trong nước, cá
nhân là công dân Việt Nam đang đònh cư ở Việt Nam sau khi làm đầy đủ các
quy đònh về thành lập, đăng ký kinh doanh theo pháp luật.
- Nội dung kinh doanh nhà ở gồm : cho thuê nhà ở, mua bán nhà ở, nhận quyền sử
dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với
kết cấu hạ tầng đó, dòch vụ mua bán, cho thuê nhà ở.
- Giá cả trong kinh doanh nhà ở : là giá cả thỏa thuận giữa các bên. Nhà nước ban
hành bản giá chuẩn để quản lý các hoạt động kinh doanh nhà (làm căn cứ tính
thuế).
6. Nghò đònh 87/CP ngày 17-8-1994 quy đònh giá chuyển quyền sử dụng đất ở đối
với nhà một hộ ở độc lập bằng 40% đối với hộ nhà ở nhà nhiều hộ nhiều tầng,
bằng 10% khung giá các loại đất. Giá nhà tính theo giá trò còn lại và các hệ số
điều chỉnh giá trò sử dụng (cho phép Tp.HCM có thể giảm đến 50% đối với hộ
nhà nhiều tầng).

7. Nghò đònh 18/CP ngày 13-02-1995 quy đònh tất cả mọi tổ chức đều phải thuê
đất trong thời hạn tối đa 50 năm, nhưng cho phép tổ chức xây dựng nhà ở để
bán thì được quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người mua. Chính sách này
đã góp phần tháo gỡ khó khăn trong lónh vực kinh doanh nhà ở.
8. Nghò đònh số 56/CP ngày 19-9-1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài
thuê, người Việt Nam đònh cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam, với mục tiêu
quản lý tốt hoạt động này nhưng không ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà của
người nước ngoài.
9. Nghò đònh 85/CP ngày 17-12-1996 quy đònh về quyền và nghóa vụ của các tổ
chức được giao đất, cho thuê đất trong đó có quy đònh cụ thể đối với các tổ chức
có chức năng kinh doanh nhà ở như sau :
- Chỉ có các đơn vò có chức năng kinh doanh nhà ở mới được giao đất.
- Các tổ chức này có quyền: “chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có nhà ở
hoặc hạ tầng: cho thuê quyền sử dụng; thế chấp giá trò quyền sử dụng đất; góp
phần bằng giá trò quyền sử dụng đất để liên doanh với các tổ chức cá nhân trong
và nước ngoài”.
10. Nghò đònh 71/CP ngày 05-10-2001 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và
cho thuê. Theo nghò đònh này, các doanh nghiệp được tạo điều kiện và ưu đãi
đối với các dự án nhà ở có cơ cấu sử dụng đất từ 60% tổng diện tích đất xây
dựng nhà ở trở lên là nhà chung cư cao tầng (ở Tp.HCM là từ 05 tầng trở lên)
cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở (theo tiêu chuẩn của nghò đònh).
11. Một số văn bản quy phạm pháp luật, chính sách liên quan đến lónh vực nhà ở
như sau :
- Bộ luật Dân sự năm 1995: quy đònh về bất động sản, quy đònh về mua bán và
cho thuê nhà ở, quy đònh về quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai sửa đổi năm 1998: quy đònh về quyền sử
dụng đất, giao đất, cho thuê đất, trong đó có đất ở.
- Nghò đònh số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 về chuyển đổi, chuyển Nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá

trò quyền sử dụng đất.
- Nghò đònh số 38/2000/NĐ-CP ngày 11-02-2000 về thu tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, Chính phủ đã cho phép Hà Nội và Tp.HCM thực hiện một số cơ chế thí
điểm trong đầu tư phát triển nhà ở.
Nhờ những chính sách này mà nhu cầu nhà ở của nhân dân đã được giải quyết đáng
kể, thò trường nhà ở đã dần được hình thành và phát triển.

[\


CHƯƠNG HAI

THỰC TRẠNG VÀ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN
TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN.

I. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN
1. Hình thành Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn (RESCO).
1.1. Bối cảnh hình thành Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn.
Hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu là xu thế của thời đại. Việt Nam đang chuẩn bò
những điều kiện cần thiết cho quá trình này. Một trong những nhân tố quan trọng là phải
có một nền kinh tế vững mạnh và những doanh nghiệp đủ sức cạnh tranh. Tuy nhiên tình
trạng hiện nay là phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam có sức cạnh tranh không cao, quy
mô kinh doanh nhỏ, khả năng tài chánh kém, chưa thể hiện là một lực lượng kinh tế đủ
mạnh để cạnh tranh trong nền kinh tế thò trường toàn cầu, và góp phần phát triển đất
nước. Nhu cầu tạo dựng các doanh nghiệp lớn, hoạt động hiệu quả, làm lực lượng kinh tế
nòng cốt cho nền kinh tế thò trường Xã Hội Chủ Nghóa là một yêu cầu cấp thiết hiện
nay; không những trong các ngành xuất nhập khẩu chủ lực, mà cả trong lónh vực cung
ứng nhu cầu thiết yếu như nhà ở cho mọi người.
1.2. Vai trò Nhà nước và DNNN trong lónh vực đòa ốc.
Hiến pháp và Luật đất đai xác đònh đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước trực

tiếp quản lý và quy hoạch sử dụng. Nhà nước quyết đònh quy hoạch phát triển, đònh
hướng đô thò hóa, quyết đònh quy hoạch sử dụng đất đô thò, tái bố trí dân cư, chỉnh trang
và phát triển các khu dân cư mới, và quyết đònh giao đất cho người sử dụng theo luật
đònh.
Kinh tế ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng, nhất là ở khu vực đô thò, và
nhu cầu nhà ở cũng ngày càng lớn. Nguồn cung cấp nhà ở thời gian qua khá nhiều, đa
dạng từ nhiều đơn vò, tổ chức kinh doanh nhà. Hiện nay đã có trên 1.700 doanh nghiệp tư
nhân, TNHH, cổ phần tham gia vào lónh vực nhà đất. Nhưng hiện nay và cả trong giai
đoạn trước mắt, nguồn cung ứng này cũng chủ yếu từ các doanh nghiệp nhà nước có
chức năng, nhất là loại nhà ở dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thò. Thống kê
cho thấy các DNNN có chức năng trong lónh vực nhà đất đảm nhiệm khoảng 11 đến 12%
trong tổng số nhà ở xây dựng mới toàn Thành phố (khoảng 0,302 triệu m2/2,6 triệu m2 năm 2000). Trong sự nghiệp phát triển nhà ở trên đòa bàn Tp.HCM, các doanh nghiệp
nhà nước vẫn là những doanh nghiệp chủ lực không thể thiếu, nhất là trong lónh vực nhà
ở dành cho người có thu nhập thấp.
1.3. Mục đích yêu cầu thành lập Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn.
Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn (SaiGon Real Estate Corporation, viết tắt: RESCO),
trụ sở đặt tại 94-96 Nguyễn Du, Phường Bến Nghé, Quận 1, Tp.HCM - được thành lập
theo chương trình sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước theo chỉ thò 500/TTg của Thủ


Tướng Chính Phủ và văn bản hướng dẫn số 2674/VBT ngày 14-9-1995 của Ủy Ban
Nhân Dân Tp.HCM, từ các doanh nghiệp ngành nhà đất và các doanh nghiệp nhà nước
khối quận, huyện có chức năng nhiệm vụ đầu tư, kinh doanh phát triển nhà ở. Mục đích
thành lập là hình thành một DNNN mạnh, giữ vai trò chủ lực trong kinh doanh đòa ốc,
thực hiện các chương trình phát triển nhà ở mang tính xã hội như xây dựng nhà cho thuê,
nhà bán trả góp cho các đối tượng có thu nhập thấp; nhà ở phục vụ việc giải tỏa, di dời
các nhà trên kênh rạch; góp phần chỉnh trang và phát triển các khu dân cư theo quy
hoạch Thành phố.
Hồ sơ liên quan :
- Quyết đònh số 7363/QĐ-UB-KT ngày 23-12-1997 của Ủy Ban Nhân Dân

TP.HCM thành lập Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn.
- Quyết đònh số 3326/QĐ.UB.KT ngày 26-6-1998 của Ủy Ban Nhân Dân Tp.HCM
phê chuẩn điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng Công Ty.
- Giấy phép kinh doanh số 103446 ngày 29-6-1998 do Sở Kế Hoạch và Đầu tư
Tp.HCM cấp.
- Ngày 01-7-1998 Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn chính thức hoạt động.
1.4. Chức năng hoạt động:
- Kinh doanh nhà ở theo Nghò đònh 61/CP ngày 05-7-1994 của Chính phủ.
- Khảo sát thiết kế và thi công các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và
hạ tầng kỹ thuật trên các quy mô.
- Trang trí nội thất, sửa chữa, duy tu, bảo dưỡng, nâng cấp các loại công trình xây
dựng.
- Sản xuất, lắp đặt, sửa chữa, duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh thang máy, các
thiết bò nhà cao cấp, cao tầng.
- Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, vật liệu trang trí nội thất phục vụ nội đòa
và xuất khẩu.
- Tư vấn xây dựng và dòch vụ thiết yếu về nhà ở, đất ở, nhà làm việc cho các
thành phần kinh tế trong và ngoài nước.
1.5. Đặc điểm:
- Là Doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Quyết đònh 90/TTg ngày 07-31994 của Chính phủ dưới hình thức Tổng Công Ty, với 17 doanh nghiệp khi
thành lập. Trước khi gia nhập Tổng Công Ty, các Công ty thành viên chưa có
mối liên kết nhiều về kinh tế, từng công ty hoạt động trên đòa bàn lãnh thổ được
phân công.
- Các doanh nghiệp thành viên của Tổng Công Ty có tư cách pháp nhân độc lập,
có con dấu, trụ sở riêng, được mở tài khoản tại ngân hàng phù hợp với phương
thức hạch toán được quy đònh tại điều lệ Tổng Công Ty, và điều lệ riêng của
mỗi doanh nghiệp thành viên.
- Là một Tổng Công Ty chuyên ngành đòa ốc, chức năng sản xuất - kinh doanh
của các thành viên có sự trùng lắp và cạnh tranh lẫn nhau.

- Một số Công ty khả năng vốn tương đối khá, còn lại phần lớn các thành viên
đều thiếu vốn hoạt động, nhiều mặt bằng, kho bãi phân bố không hợp lý, không
khai thác được công năng, nên hiệu quả khai thác kém.
- Không có thành viên nào trong Tổng Công Ty đủ sức đóng vai trò hạt nhân quy
tụ và thúc đẩy các thành viên khác cùng phát triển, thực hiện quan hệ hỗ trợ
tương trợ về kinh tế - kỹ thuật, gắn bó vì lợi ích chung.
- Tổng Công Ty không trực tiếp sử dụng vốn, tài sản do Nhà nước giao, mà hầu
hết đều giao lại cho các thành viên. Do đó, bản thân Tổng Công Ty bò hạn chế
thực lực về tài chính nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển chung của Tổng
Công Ty.
1.6. Quy mô hoạt động :
Khi thành lập, Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn có 17 đơn vò hạch toán độc lập và hai
đơn vò hạch toán phụ thuộc, với tổng vốn chủ sở hữu khi bắt đầu hoạt động (thời điểm
31-12-1998) là: 321,607 tỷ đồng. Trong đó :
-

Vốn kinh doanh
Quỹ đầu tư phát triển
Quỹ dự trữ
Vốn xây dựng cơ bản

: 262,789 tỷ đồng
: 31,185 tỷ đồng
:
8,086 tỷ đồng
: 19,226 tỷ đồng

Có 4 đơn vò tham gia góp vốn liên doanh với 6 dự án (6 Công ty liên doanh), tổng
vốn góp phía Việt Nam là 14.437.468 USD.

Quá trình hoạt động, tiếp nhận các doanh nghiệp độc lập khác về, tổ chức sắp xếp
lại, đến cuối năm 2000, Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn có 19 đơn vò thành viên, trong đó
1 đơn vò đã cổ phần hóa (Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà), đang chuẩn bò tiến
hành cổ phần hóa một số doanh nghiệp khác, và chuẩn bò thành lập một số công ty
chuyên ngành xây dựng hạ tầng, công ty chuyên cung ứng dòch vụ quản lý nhà chung cư,
cao ốc, và tiếp nhận một số công ty kinh doanh nhà khác về Tổng Công Ty.
Đến cuối năm 2000, tổng vốn của RESCO đạt 940 tỷ đồng VN. Tuy nhiên trong đó
vốn thực tế kinh doanh chỉ đạt 211,5 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 352 tỷ đồng, số còn lại là
vốn góp trong các liên doanh 588 tỷ đồng (hiện kinh doanh chưa có lãi).
1.7. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý & sản xuất - kinh doanh:
a. Bộ máy tổ chức quản lý & sản xuất - kinh doanh Tổng Công Ty .
Sơ đồ 1: SƠ ĐỒ BỘ MÁY TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ SẢN XUẤT
TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN
(Xem trang sau)
b. Quy trình sản xuất kinh doanh nhà ở :
Hoạt động kinh doanh chủ yếu của Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn là kinh doanh
nhà ở, nền nhà, căn hộ. Quy trình sản xuất kinh doanh như sau :


Sơ đồ 2: QUY TRÌNH SẢN XUẤT KINH DOANH NHÀ Ở - ĐẤT Ở.

Thò trường
các yếu tố
đầu vào.
Chủ yếu :

¾ Đất
¾ Tài chính

Đất ở

Thiết kế
có
hạ tầng
Xây lắp (nền nhà) Xây lắp
Hạ tầng
nhà ở

Quy hoạch

Nhà ở
độc lập,
căn hộ
chung cư

Bán ra
Cho thuê

Thò trường
đòa ốc

Bán ra

- Do đất thuộc sở hữu toàn dân nên yếu tố đầu vào này đặc biệt quan trọng, và
khá phức tạp. Thông thường phải xử lý và thực hiện qua những bước sau:
+ Đối với các dự án có quy mô lớn: Lập dự án quy hoạch khu dân cư
mới, xin quyết đònh cấp quyền sử dụng đất của chính phủ, tiến hành
bồi thường thiệt hại khi giải tỏa di dời cho người sử dụng đất tại khu
vực đó. Bước này tốn rất nhiều thời gian và công sức.
+ Đối với các dự án quy mô nhỏ: Sang nhượng lại đất nông nghiệp, đất
thổ cư của nhân dân, mua lại nhà cũ để xây dựng nhà ở hoặc sửa chữa

và bán lại cho người dân có nhu cầu.
- Các doanh nghiệp thuộc Tổng Công Ty tiêu thụ sản phẩm trực tiếp đến người
mua theo hình thức bán lẻ nền nhà, căn hộ; hoặc có thể tiêu thụ sỉ thông qua
hình thức chuyển nhượng toàn bộ dự án cho các nhà kinh doanh thứ cấp.
2. Đánh giá thực trạng hoạt động của RESCO.
2.1. Kết quả sản xuất kinh doanh
Bảng 1: Kết quả sản xuất kinh doanh của RESCO năm 1998÷2000
CHỈ TIÊU
Doanh thu
Trong đó:+ Doanh thu kinh doanh nhà
+ Doanh thu xây lắp
+ Doanh thu vật liệu xây dựng
+ Doanh thu cho thuê kho bãi
+ Doanh thu dòch vụ tư vấn
+ Doanh thu khác
Tăng trưởng doanh thu
(%)

NĂM
1998
823,9
390,4
321,2
76,8
33,5
2,0
-

NĂM
1999

559,3
317,5
154,6
40,0
29,4
3,6
17,9
-32,1

(Đvt: Tỷ đồng)

NĂM KẾ HOẠCH
2000
NĂM 2001
671,7
887,4
354,1
421,8
264,9
350,3
64,8
66,0
26,4
25,1
4,6
5,1
18,0
24,2
+20,0
+32,1

Giá trò sản xuất
Thu nhập bình quân
(triệu đồng)
Nộp ngân sách
Lợi nhuận
Vốn chủ sở hữu
Vốn kinh doanh
Vòng quay vốn kinh doanh
Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu (%)
Sản phẩm nhà ở - đất ở
+ Nhà - nền nhà
(căn)
+ Căn hộ chung cư
(căn)

851,3
1,2
232,1
65,3
321,6
262,8
3,1
20,3

651,7
1,25
85,6
53,7

328,3
214,0
2,6
16,4

713,6
1,3
127,7
49,4
352,0
211,5
3,2
14,0

750
700

950
1.700

1.163
973

Bảng 2 : Cơ cấu doanh thu của RESCO năm 1998-2000
CHỈ TIÊU
+ Doanh thu kinh doanh nhà
+ Doanh thu xây lắp
+ Doanh thu vật liệu xây dựng
+ Doanh thu cho thuê kho bãi-nhà
+ Doanh thu dòch vụ

+ Doanh thu khác
CỘNG

858,3
1,4
62,8
55,8
379,8
226,0
3,9
14,7

(Đvt : %)

NĂM
1998

NĂM
1999

NĂM
2000

KẾ HOẠCH
NĂM 2001

47,6
38,8
9,3
4,1

0,2

56,8
27,6
7,2
5,4
0,6
2,4

48,3
36,2
8,8
3,6
0,6
2,5

51,2
42,5
8,0
3,0
0,6
2,9

100,0

100,0

100,0

100,0

Tính từ năm 1998 đến 2000, toàn Tổng Công Ty đã xây dựng và đưa vào kinh
doanh 2.863 nhà - nền nhà, 3.373 căn hộ chung cư; xây dựng bàn giao 2.950 căn hộ
chung cư thuộc các công trình vốn ngân sách nhà nước. Xây dựng 800 căn chung cư bán
trả chậm, trả góp, cho người thu nhập thấp, chiếm 4,6% thò phần nhà ở xây mới năm
1998; 10,4% năm 1999 và 8,4% vào năm 2000. Trong 3 năm, toàn Tổng Công Ty đã tạo
được 2.055 tỷ đồng doanh số; 157 tỷ lợi nhuận; và nộp ngân sách 445,4 tỷ; thu nhập bình
quân 1,3 triệu đồng/người/tháng. Tổng Công Ty cũng đang triển khai thực hiện đưa vào
khai thác 128 dự án, với tổng số vốn đầu tư là 6.924 tỷ đồng. Doanh số từ lónh vực kinh
doanh nhà chiếm từ 47% đến 56% trong tổng doanh số chung.
Thi công xây lắp nhận thầu cho bên ngoài cũng là một thế mạnh của RESCO với
nhiều công trình đòi hỏi công nghệ, chất lượng cao ; đạt 15 huy chương vàng chất lượng.
RESCO cũng đang từng bước mở rộng nhận thầu, thiết kế tư vấn, xây lắp ra các tỉnh bạn
và bước đầu sang Campuchia.
Về hiệu quả kinh doanh: 100% Các Công ty sản xuất kinh doanh đều có lãi. Tỷ
suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu đạt từ 14% đến 20%; vòng quay vốn kinh doanh từ 2,6
đến 3,2 vòng (không kể vốn vay).
(Phụ lục 14-15-16-17)
Kết quả đạt được như trên là do nỗ lực phấn đấu của tất cả các công ty thành viên
thuộc RESCO thời gian qua, đồng thời do có các mặt thuận lợi như: sự hỗ trợ nhiều mặt


của các cơ quan liên quan; các chủ trương chính sách mới của chính phủ và cơ quan công
quyền Tp.HCM; thò trường nhà đất tuy nhiều biến động nhưng thuận lợi cho kinh doanh;
sự chủ động thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu cho người có thu nhập thấp;…
Tuy nhiên Tổng Công Ty cũng gặp nhiều khó khăn, tồn tại: thò trường đòa ốc không
ổn đònh, có lúc trầm lắng, “đóng băng”, đầu tư giảm sút, sức mua và nhu cầu đầu tư xây
dựng, mua bán nhà chựng lại; có lúc “sốt cao”, cạnh tranh quyết liệt nhất là trong khâu
tìm đất cho dự án; thiếu vốn để đáp ứng quy mô đầu tư và tiến độ dự án; đền bù giải tỏa
chậm trễ, gặp nhiều biến động trong giá đền bù, nên nhiều dự án triển khai rất chậm;

đấu thầu tham gia xây dựng các công trình ngày càng khó khăn; hiệu quả hoạt động liên
doanh với nước ngoài mới đạt đến mức vừa đủ trang trải chi phí hoạt động chứ chưa có
lãi để trả nợ và khấu hao, nếu tính khấu hao và trả nợ thì tất cả liên doanh đang trong
tình trạng lỗ.
2.2. Đánh giá các mặt hoạt động của bộ máy RESCO.
a. Mối quan hệ giữa các công ty trực thuộc Tổng Công Ty
Giai đoạn mới thành lập, các đơn vò thành viên của Tổng Công Ty gồm các đơn vò
có mức độ phát triển không đồng đều, thường hoạt động riêng lẻ, kinh doanh phân tán,
đòa bàn hoạt động thường tập trung tại đòa phương trú đóng, không phát huy hết sức
mạnh do nguồn vốn phân bố rải rác không được tập trung. Do chức năng kinh doanh như
nhau, dễ gây tình trạng cạnh tranh nội bộ. Mặt khác lại chưa khai thác được sở trường
chuyên môn hóa của từng đơn vò (tư vấn thiết kế cho dự án, cung ứng vật liệu xây dựng
cho thi công,…). Hiện nay, công tác phối hợp dưới sự chỉ đạo của Ban Tổng Giám Đốc
đang được quan tâm, với nhận thức phải đoàn kết tạo nên sức mạnh tổng hợp, hướng tới
phát triển thành tập đoàn kinh doanh đòa ốc có tầm cỡ về lâu dài và quy mô hoạt động
rộng lớn. Sự hợp tác ban đầu được thể hiện qua mô hình liên kết khai thác khu đô thò
mới An Phú - An Khánh, Quận 2, Tp.HCM.
b. Công tác hoạch đònh
Công tác hoạch đònh được sự quan tâm của Tổng Công Ty và các Công Ty thành
viên. Phòng Kế hoạch Kinh doanh Tổng Công Ty tổng hợp xây dựng kế hoạch sản xuất
kinh doanh toàn Tổng Công Ty trên cơ sở thực lực, tiềm năng của từng công ty, nhiệm
vụ kinh tế - xã hội được Thành phố giao, nghò quyết Đảng bộ Tổng Công Ty, mục tiêu
từng năm của Tổng Công Ty. Tuy nhiên, do Tổng Công Ty không trực tiếp kinh doanh,
nên công tác hoạch đònh phục vụ kinh doanh chủ yếu được xây dựng và thực hiện ở từng
công ty thành viên. Vì vậy công tác hoạch đònh đôi khi dễ bò hành chính hóa, sự tham
mưu hỗ trợ và điều phối có khi lỏng lẻo, và không kiểm soát được hoạt động kinh doanh
thực tế của các công ty thành viên. Đồng thời do thò trường nhà ở hiện nay “cung” không
đủ “cầu”, các công ty kinh doanh đôi khi xem nhẹ công tác hoạch đònh, không chú trọng
xây dựng chiến lược phát triển, chiến lược kinh doanh, kém chuẩn bò cho thời kỳ kinh
doanh lâu dài sau này, một khi không còn nguồn đất ở trong quy hoạch chung của Thành

phố.


c. Tổ chức bộ máy và nhân sự :
Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn đã và đang thực hiện tổ chức lại các đơn vò trực
thuộc, từ 17 đơn vò khi thành lập (1998) tăng lên 22 đơn vò thành viên (2000). Đầu năm
2001, tiếp tục sắp xếp lại còn 18 DNNN, 1 Công ty Cổ phần hóa, 1 Ban Quản lý dự án
đầu tư xây dựng đòa ốc và khu dân cư, với 4.589 cán bộ công nhân viên. Chất lượng lao
động như sau: 104 kiến trúc sư, 255 kỹ sư xây dựng, 194 cử nhân kinh tế, 26 cử nhân
luật.(Xem Phụ lục 18)
Đội ngũ cán bộ quản lý của Tổng Công Ty và các công ty trực thuộc được đánh giá
là có năng lực, trình độ, đạo đức. Công tác đào tạo được khuyến khích. Đây là nguồn lực
quan trọng góp phần thực hiện tốt nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên một số
Công ty thành viên bộ máy quản lý còn nặng nề, chưa tinh gọn; trình độ năng lực
chuyên môn của một số cán bộ được cử tham gia Công ty liên doanh với nước ngoài
chưa đáp ứng được yêu cầu, tham gia quản lý còn lỏng lẻo hoặc ngại đụng chạm, bảo vệ
quyền lợi của phía Việt Nam còn yếu.
Riêng bộ máy quản lý tại cơ quan Văn phòng Tổng Công Ty là 60 người. Trong đó:
¾ 1 Chủ tòch Hội Đồng Quản Trò.
¾ 1 Trưởng Ban Kiểm Soát + 2 chuyên viên giúp việc.
¾ 2 Ban Tổng Giám Đốc
¾ 23 CB.NV Phòng Tổ Chức Hành Chánh.
¾ 8 CB.NV Phòng Kếù Hoạch Kinh Doanh.
¾ 4 CB.NV Phòng Kỹ Thuật.
¾ 7 CB.NV Phòng Tài Chính Kế Toán.
¾ 6 CB.NV Ban Quản Lý Dự Án.
¾ 6 CB.NV Văn phòng Đảng Ủy - Công Đoàn.
Tuy nhiều công ty thành viên, và nằm rải rác trong Thành phố, nhưng truyền thông
nội bộ được chú trọng, đảm bảo công tác thông tin kòp thời. Các công ty đều trang bò
máy vi tính để phục vụ sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, công tác ứng dụng công nghệ

thông tin trong Tổng Công Ty chưa mạnh và chưa khai thác hết được tính năng, hiệu quả
của hệ thống tin học đang có, phần lớn cũng chỉ tập trung vào trong lónh vực kế toán,
thống kê, văn phòng (soạn thảo, lưu trữ văn bản), sử dụng máy tính đơn lẻ vào công việc
riêng của từng bộ phận. Tổng Công Ty cũng chưa trang bò kết nối thông tin để điều hành
- quản lý trên mạng dù mọi công ty thành viên đều có trang bò máy vi tính.
d. Hoạt động Marketing :
Hoạt động marketing được thực hiện từ các công ty kinh doanh như quảng cáo trên
TV, báo chí, tập san, mở trang web giới thiệu... các tờ bướm quảng cáo được phát ở hội
chợ cũng đã có những đóng góp bước đầu. Một số Công ty kinh doanh nhà thực hiện
khuyến mãi qua việc giảm giá bán từ 5% đến 10% cho những người mua đầu tiên ở
những khu dân cư mới, giảm giá cho những người trả tiền trước hợp đồng… đã mang lại
hiệu quả thiết thực. Phương thức kinh doanh dựa trên sự phân khúc thò trường bước đầu
đã được chú trọng.