Giải pháp phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (821.89 KB, 87 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
------------ YDZ ------------
TRẦN QUANG TRÍ
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành
: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
Mã số
: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN MINH TUẤN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2008
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
LỜI MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN VỐN CHO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................... 1
1.1.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................. 1
1.1.1. Khái niệm thò trường bất động sản .................................................. 1
1.1.2. Các yếu tố cấu thành thò trường bất động sản ................................. 3
1.1.3. Vai trò của thò trường bất động sản trong nền kinh tế ................... 10
1.2.
NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............. 14
1.2.1. Khái niệm nguồn vốn cho thò trường bất động sản ........................ 14
1.2.2. Các đặc điểm của nguồn vốn cho thò trường bất động sản ............ 16
1.3.
CÁC HÌNH THỨC PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN ..................... 16
1.3.1. Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI......................................... 16
1.3.2. Trái Phiếu .................................................................................... 17
1.3.3. Quỹ đầu tư tài chính ..................................................................... 19
1.3.4. Thò trường tài chính ...................................................................... 21
1.4.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỘT SỐ NƯỚC ................... 24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28
2.1.
QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH....................... 28
2.1.1. Giai đoạn trước đổi mới năm 1986 ................................................ 28
2.1.2. Giai đoạn sau đổi mới năm 1986................................................... 29
2.1.3. Những vấn đề tồn tại của thò trường bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh trong thời gian qua............................................................... 31
2.2.
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .... 35
2.2.1. Nguồn cung bất động sản trên thò trường ...................................... 35
2.2.2. Nhu cầu bất động sản ở TP.HCM.................................................. 37
2.2.3. Nhu cầu vốn cho thò trường bất động sản TP.HCM....................... 38
2.2.4. Các kênh cung cấp vốn cho thò trường bất động sản TP.HCM .......39
a.
Đầu tư nước ngoài ........................................................................ 39
b.
Đầu tư trong nước ......................................................................... 40
c.
Thò trường tài chính: Thò trường chứng khoán, Ngân hàng ........... 41
d.
Hộ dân cư ..................................................................................... 43
2.3.
NHỮNG TỒN TẠI TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN
NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...................................................... 44
2.3.1. Hệ thống pháp luật hiện hành ...................................................... 44
2.3.2. Nguồn vốn thu hút chưa đa dạng .................................................. 45
2.3.3. Những hạn chế của thò trường tài chính ........................................ 46
2.3.4. Năng lực của các chủ đầu tư các dự án bất động sản .................... 47
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2....................................................................49
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH......... 50
3.1.
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2020 ................ 50
3.1.1. Đònh hướng phát triển thò trường bất động sản TP.HCM trong kế
hoạch phát triển kinh tế – xã hội của TP.HCM đến năm 2020 .... 50
3.1.2. Dự báo nhu cầu đầu tư vào thò trường bất động sản TP.HCM trong
thời gian tới .................................................................................. 52
3.1.3. Dự báo nhu cầu về nguồn vốn đầu tư vào thò trường bất động sản
TP.HCM ....................................................................................... 55
3.2.
CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .... 55
3.2.1. Giải pháp phát hành trái phiếu Chính phủ ................................... 55
3.2.2. Giải pháp khuyến khích, ưu đãi đầu tư nước ngoài FDI ............... 56
3.2.3. Giải pháp phát triển thò trường tài chính ...................................... 59
3.2.4. Giải pháp phát triển các quỹ đầu tư ............................................. 61
3.2.5. Giải pháp huy động vốn hộ dân cư ............................................... 62
3.3.
CÁC GIẢI PHÁP HỖ TR PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .
3.3.1. Giải pháp về quy hoạch ............................................................... 62
3.3.2. Giải pháp lựa chọn tư vấn nước ngoài .......................................... 64
3.3.3. Giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật .................................... 64
3.3.4. Giải pháp cải cách hành chính ..................................................... 65
3.3.5. Giải pháp đào tạo nguồn nhân lực ................................................ 66
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .............................................................................67
KẾT LUẬN.................................................................................................. 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
Phụ lục 1
: Tình hình phát triển KT – XH TP.HCM trong thời gian qua
Phụ lục 2
: Một số chỉ tiêu thò trường BĐS TP.HCM năm 2006
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắc
Viết đầy đủ
BĐS
: Bất động sản
CSHT
: Cơ sở hạ tầng
DA
: Dự án
ĐT
: Đầu tư
FDI
: Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài).
GDP
: Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội).
KCN
: Khu công nghiệp
KCX
: Khu chế xuất
KT- XH : Kinh tế – Xã hội
KV
: Khu vực
OPIC
: Oversea Private Investment Corporation (Tổ chức cung
cấp tài chính của Chính phủ Hoa Kỳ)
REIT
: Real Estate Investment Trust (Quỹ đầu tư tín thác bất
động sản
STT
: Số thứ tự
TP HCM : Thành Phố Hồ Chí Minh
VN
: Việt Nam
WTO
: World Trade Organisation (Tổ chức thương mại thế giới)
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1 : Một số chỉ tiêu chính của TP.HCM giai đoạn 2001 – 2007
Bảng 2 : Vốn đầu tư vào TP.HCM giai đoạn 2001 – 2007
Bảng 3 : Các giai đoạn thăng trầm của thò trường BĐS TP.HCM
Bảng 4 : Một số dự án văn phòng đưa vào hoạt động trong năm 2007
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
LỜI MỞ ĐẦU
1.
Tính cấp thiết:
Thò trường bất động sản TP.HCM đã hình thành và trải qua nhiều
giai đoạn phát triển khác nhau. Phát triển thò trường bất động sản sẽ góp
phần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế – xã hội của nền kinh tế, nâng cao
mức sống của người dân, đồng thời chỉnh trang đô thò. Nhận thấy tầm quan
trọng của thò trường bất động sản trong sự phát triển, TP.HCM đã có nhiều
nỗ lực, giải pháp từng bước đưa thò trường bất động sản phát triển hơn nữa
theo đònh hướng riêng của mình. Tuy nhiên, trên thực tế trong thời gian qua
cho thấy thò trường bất động sản TP.HCM vẫn còn nhiều vấn đề cần phải
tập trung giải quyết như vấn đề giá cả thò trường; vấn đề đầu cơ giá; vấn đề
pháp lý; vấn đề thủ tục hành chánh; vấn đề vốn cho thò trường; … Trong các
vấn đề nêu trên, vấn đề nguồn vốn cho thò trường bất động sản TP.HCM là
một trong những vấn đề quan trọng cần phải giải quyết ngay, và đây cũng
chính là lý do tôi chọn đề tài nghiên cứu “ Giải pháp phát triển nguồn
vốn cho thò trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh”, nhằm tìm
hiểu, khái quát tổng thể thực trạng phát triển nguồn vốn cho thò trường bất
động sản thành phố trong thời gian qua. Từ đó, đưa ra những giải pháp để
phát triển nguồn vốn tốt hơn trong thời gian sắp đến.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2.
Mục tiêu và nội dung nghiên cứu:
Luận văn phân tích quá trình hình thành và phát triển thò trường bất
động sản TP.HCM. Nêu ra các vấn đề của thò trường bất động sản trong
thời gian vừa qua, trong đó nhấn mạnh vấn đề về phát triển nguồn vốn. Từ
đó, phân tích và đưa ra các giải pháp để phát triển nguồn vốn cho thò trường
bất động sản của thành phố trong thời gian tới. Nội dung nghiên cứu của
luận văn như sau:
-
Nghiên cứu các lý thuyết liên quan đến thò trường bất động sản,
nguồn vốn cho thò trường bất động sản, cách thức phát triển nguồn
vốn cho thò trường bất động sản.
-
Phân tích đánh giá thực trạng, tìm ra những mặt được và những mặt
hạn chế của vấn đề phát triển nguồn vốn cho thò trường bất động sản
TP.HCM.
-
Đưa ra những giải pháp chính và những giải pháp hỗ trợ để phát
triển nguồn vốn cho thò trường bất động sản TP.HCM trong thời
gian tới hiệu quả hơn.
3.
Phạm vi nghiên cứu:
Phát triển nguồn vốn cho thò trường bất động sản là một vấn đề lớn,
phạm vi rộng và là nỗi trăn trở của các cấp chính quyền đòa phương các tỉnh
thành nói riêng và của Việt Nam nói chung. Tuy nhiên, trong phạm vi giới
hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề phát triển nguồn vốn cho thò
trường bất động sản TP.HCM.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
4.
Cơ sở luận và phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên các lý thuyết về kinh tế học vi mô,
vó mô, kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ, các văn bản pháp
lý của nhà nước Việt Nam. Đề tài được thực hiện theo phương pháp: duy
vật biện chứng; phương pháp logic; phương pháp thống kê; phương pháp
phân tích, tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp quy nạp.
5.
Nội dung của luận văn:
Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài được kết cấu gồm ba chương:
Chương 1: Cơ sở luận về nguồn vốn cho thò trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng phát triển nguồn vốn cho thò trường bất động
sản TP.HCM
Chương 3: Giải pháp phát triển nguồn vốn cho thò trường bất động
sản TP.HCM
Để hoàn thành Luận văn này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân
thành đối với sự hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Minh Tuấn, và các ý
kiến đóng góp, hỗ trợ tài liệu của bạn bè thân hữu.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGUỒN VỐN
CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm thò trường bất động sản
Khái niệm bất động sản :
Theo Bộ Luật dân sự Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam
đã phân chia các tài sản thành động sản và bất động sản như sau:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai,
nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản gắn liến với đất đai, các tài
sản khác do pháp luật quy đònh.
Khái niệm thò trường bất động sản
Thò trường bất động sản hoàn chỉnh bao gồm tổng thể các mối quan
hệ giữa người mua và người bán về hàng hoá bất động sản, là nơi diễn ra
các giao dòch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm
và chuyển dòch quyền sử dụng diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất đònh. Tất cả các quan hệ giao dòch về bất động sản thông qua quan hệ
hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thò trường và tạo nên thò trường bất
động sản.
Một cách tổng quát, thò trường bất động sản là thò trường bao gồm
các loại thò trường sau:
-
Thò trường đất đai, thò trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(giao đất, cho thuê đất).
-
Thò trường nhà ở.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
2
-
Thò trường bất động sản dùng trong dòch vụ.
-
Thò trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở.
-
Thò trường bất động sản công nghiệp.
-
Thò trường mua bán.
-
Thò trường thuê và cho thuê.
-
Thò trường thế chấp và bảo hiểm.
-
Thò trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thò trường
sơ cấp).
-
Thò trường bán lại hoặc cho thuê lại (thò trường thứ cấp).
-
Thò trường chính thức.
-
Thò trường phi chính thức.
Tại Việt Nam, theo Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 và điều 174
Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến bất động sản thì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông
qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, cá
nhân. Các tổ chức, cá nhân khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ có
quyền sử dụng đất theo quy đònh pháp luật như: được quyền chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, cho thuê,
thế chấp, góp vốn bằng giá trò quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do
vậy, ở Việt Nam thực chất hàng hóa đất đai tham gia trao đổi trên thò
trường là quyền sử dụng đất. Thò trường bất động sản ở Việt Nam là thò
trường của các giao dòch dân sự về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,
tài sản và các công trình, vật dụng, kiến trúc gắn liền với nó. Đây là điểm
khác biệt với thò trường bất động sản ở các nước tư bản chủ nghóa. Vì ở các
nước này họ trao đổi quyền sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
3
Thò trường bất động sản Việt Nam chòu sự chi phối trực tiếp của các
bộ luật: Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp,
Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở.
1.1.2. Các yếu tố cấu thành thò trường bất động sản
Cung bất động sản :
Cung bất động sản là khối lượng bất động sản (nhà, đất, kiến trúc
trên đất, …) và giá cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng
bán ra trên thò trường bất động sản tại một thời điểm. Tình trạng khan hiếm
hàng hóa trên thò trường bất động sản khi nhà cung cấp chưa sẵn sàng đem
các sản phẩm bất động sản của mình ra thò trường để trao đổi mua bán. Vì
vậy để có nhiều hàng hóa bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản phải tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa. Các yếu tố tác
động đến cung bất động sản:
-
Nguồn vốn cung cấp cho thò trường bất động sản
-
Tổng cung hàng hóa bất động sản.
-
Các chính sách của Nhà nước có liên quan đến bất động sản như :
thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng.
-
Mức độ phát triển của các thò trường : tiền tệ, chứng khoán, …
-
Các yếu tố của môi trường vó mô như : GDP, tốc độ đô thò hóa.
-
Giá cả bất động sản hiện tại và tương lai.
-
Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản.
-
Giá cả hàng hóa dòch vụ có liên quan đến việc tạo ra bất động sản.
-
Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
-
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng như : đường giao thông, điện,
nước, viễn thông, trường học, trung tâm thương mại, …
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
4
Cầu bất động sản:
Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng
sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản
đó trên thò trường. Thông thường cầu bất động sản gồm có : đất, nhà ở, các
công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp,
thương mại dòch vụ, và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt khác
như: sân bay, bến cảng, sân gol, … Cầu bất động sản chòu tác động bởi các
yếu tố sau đây:
-
Giá bán hàng hóa bất động sản.
-
Giá cả hàng hóa dòch vụ có liên quan đến quá trình sử dụng bất
động sản.
-
Tâm lý, thò hiếu.
-
Dự báo giá cả bất động sản hiện tại và tương lai.
-
Tốc độ tăng dân số.
-
Thu nhập của dân cư.
-
Tốc độ đô thò hóa.
-
Các chính sách của nhà nước về quy tổng thể kinh tế xã hội, quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư, quy hoạch đô thò.
Giá cả bất động sản:
Mỗi một hàng hóa bất động sản đều tồn tại dưới hình thức hiện vật
và hình thức giá trò. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau,
chẳng hạn như một ngôi nhà được xây trên một diện tích sử dụng hoặc được
cải tạo nâng cấp, do lao động kết tinh thêm nên có giá cả lớn hơn giá cả
ngôi nhà ở trạng thái cũ. Tuy nhiên giá cả hàng hóa bất động sản còn tùy
thuộc vào nhiều yếu tố của diễn biến thò trường. Thông thường giá bất động
sản gồm các loại giá sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
5
nhà nước quy đònh và giá thực tế trên thò trường, giá thuê bất động sản và
giá hạch toán trong kinh doanh bất động sản.
Các lực lượng tham gia thò trường bất động sản:
-
Nhà nước:
Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng
như tác động đến thò trường bất động sản:
+
Nhà nước ban hành các quy đònh về quản lý bất động sản, về nghóa
vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.
+
Nhà nước tham gia tạo nguồn cung cho thò trường: trong quá trình
cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước, cũng như chỉnh trang đô
thò, một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và cơ quan
Nhà nước cần bán đi; việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các
cụm tuyến dân cư, mở rộng lấn biển, … của Nhà nước cũng tạo ra
một nguồn cung bất động sản rất lớn cho thò trường.
-
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở đây được hiểu là Công ty
Nhà nước, các loại hình tổ chức kinh doanh cá nhân, hộ gia đình, các trung
tâm kinh doanh bất động sản, … xuất phát từ đặc điểm riêng, các hàng hóa
bất động sản đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây cũng phải
theo quy hoạch, xây nhà cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng
phải theo quy hoạch, … để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có những người có kỹ
thuật chuyên môn, có vốn, … mới đảm nhận được việc tạo hàng hóa bất
động sản và tổ chức việc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã
hội. Hoạt động này phải tuân theo những quy đònh nhất đònh của Nhà nước.
Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, do không có trung tâm
bất động sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
6
Trong nền kinh tế thò trường xuất hiện khá nhiều các Công ty xây dựng, các
tổng Công ty xây dựng hoạt động theo kế hoạch Nhà nước, sản phẩm bất
động sản tạo ra phần lớn thuộc sở hữu Nhà nước. Sự thiếu vắng các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thò trường làm giảm thiểu
khả năng tạo lập các hàng hóa bất động sản dẫn đến hiệu quả sử dụng các
bất động sản (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ở mức độ thấp, gây lãng phí
lớn. Riêng ở các đô thò do không có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản nên bộ mặt kiến trúc bò chắp vá, manh mún nên không
thực hiện được mục tiêu đề ra trong kế hoạch phát triển đô thò.
-
Các tổ chức trung gian:
Hoạt động trong thò trường bất động sản không chỉ có người mua,
người bán mà giữa họ còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất
động sản không di dời được, lại có nhiều công dụng, là tài sản quý hiếm
nên việc mua bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều
so với việc mua bán các loại tài sản khác, ở những trường hợp đơn giản
người mua và người bán có thể giao dòch và mua bán với nhau, nhưng trong
những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bán cần phải có một tổ chức trung
gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán. Các tổ chức trung
gian bao gồm :
+
Các tổ chức thông tin như báo chí, phát thanh truyền hình, báo điện
tử cung cấp các thông tin về bất động sản.
+
Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua, bên bán hiểu thêm
về tình trạng pháp lý của bất động sản, thể thức giao dòch, cách thức
mở đầu và kết thúc một quá trình mua bán bất động sản.
+
Các tổ chức môi giới bất động sản không chỉ dừng lại ở chức năng
tư vấn mà còn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp
cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện nội
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
7
dung giao dòch, chuẩn bò các căn cứ cần thiết để người mua, người
bán đi đêán quyết đònh cuối cùng.
+
Các tổ chức tài chính tín dụng đảm nhận việc thanh toán giữa các
bên, khi cần có thể cho bên này vay để thanh toán cho bên kia.
Những tổ chức này tuy không cần thiết cho những giao dòch nhỏ lẻ,
nhưng không thể thiếu đối với các giao dòch bất động sản có giá trò
cao, đặc biệt là ở các quốc gia mà người dân có thói quen ít sử dụng
tiền mặt trong thanh toán.
+
Các tổ chức đánh giá bất động sản được hình thành và hoạt động tại
các vùng có thò trường bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức
này tổ chức triển khai các hoạt động thống kê về giá bất động sản
đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả bất động sản và
công bố giá cả bất động sản làm cơ sở cho các quyết đònh giao dòch
bất động sản trên đòa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố tuy
không có giá trò bắt buộc đối với bên mua hay bên bán, nhưng được
đảm bảo bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử
dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết đònh thỏa thuận cuối
cùng. Với chức năng của mình, các tổ chức đònh giá bất động sản dễ
dàng phát hiện ra những trường hợp rửa tiền qua việc mua bán bất
động sản.
-
Các tổ chức tài chính:
Thò trường bất động sản phát triển không thể là một thò trường manh
múm, nhỏ lẻ mà các giao dòch trên thò trường bất động sản khá đa dạng với
một lượng vốn tham gia khá lớn. Lượng vốn lớn của thò trường bất động sản
được thể hiện ngay từ khi tạo lập hàng hoá cho đến khi thực hiện các giao
dòch trên thò trường bất động sản. Vì thế, vốn trong hầu hết các hoạt động
trên thò trường bất động sản không thể dựa vào nguồn vốn tự có của mỗi cá
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
8
nhân hay tổ chức mà một phần đáng kể nhu cầu về vốn này được tài trợ bởi
các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính. Các tổ chức tài chính bao
gồm: các Ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm,
Quỹ đầu tư … . Như vậy, các nguồn vốn tài trợ từ các tổ chức tài chính đóng
vai trò quan trọng trong việc kích thích các giao dòch và thúc đẩy thò trường
bất động sản phát triển. Qua đó chúng ta cũng có thể nói, mức độ tham gia
của các tổ chức tài chính vào thò trường bất động sản là một trong những
tiêu thức quan trọng nói lên sự phát triển của thò trường bất động sản.
-
Người mua – người bán thông thường:
Người mua, người bán thông thường là những người dân bình
thường có nhu cầu mua, nhu cầu bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau.
Họ có thể là người mua đơn thuần bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú;
người bán đơn thuần bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc
khác; vừa là người bán, vừa là người mua, có thể do nhu cầu chuyển nơi
sinh sống. Đây là những đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất
động sản muốn nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh nhà ở.
Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển thò trường bất động sản:
-
Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một
trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất vào các
mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như
đường sá, bưu chính viễn thông, các khu thương mại … . Sự tăng trưởng này
đòi hỏi phải chuyển dòch một số diện tích đất đai đang sử dụng vào mục
đích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp,
thương mại, dòch vụ, du lòch …, điều đó đã làm gia tăng các giao dòch đất đai
và các bất động sản khác trong nền kinh tế. Sự phát triển của nền kinh tế
xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
9
người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu
cầu về bất động sản trên thò trường cũng sẽ tăng theo.
-
Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm
tăng các nhu cầu về bất động sản. Khi dân số tăng dẫn đến lực lượng lao
động trong xã hội cũng tăng lên. Đó là yêu cầu khách quan dẫn đến việc
phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đó nhu cầu sử dụng đất,
nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp cũng tăng lên.
-
Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lónh vực đất đai nói
riêng: Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thông thường sẽ quy đònh
các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy đònh các quyền mua, bán,
cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản….và hướng dẫn các hợp đồng
giao dòch dân sự bất động sản, quy đònh về phạm vi áp dụng của các sắc
thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Điều đó cho thấy, pháp
luật là một yếu tố có tính chất quyết đònh đến sự hình thành và phát triển
của thò trường bất động sản. Cùng với các quy đònh trong luật đất đai, các
sắc thuế trong lónh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà
nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thò trường bất động sản
chính thức, điều tiết cung – cầu bất động sản trên thò trường trên cơ sở đó
làm cho thò trường bất động sản phát triển.
-
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền
các cấp: Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan
trọng ảnh hưởng đến thò trường bất động sản. Trên phương diện quốc gia
việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc
xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay, bến cảng … . Các đầu tư
này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của
Chính phủ. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc
ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
10
để bán hoặc cho thuê … . Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động
sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thò trường bất động sản.
-
Tập quán, truyền thống và thò hiếu: Có thể nói tập quán, truyền
thống và thò hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thò trường bất động sản.
Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dòch mua bán, thuê mướn, thế
chấp … trên thò trường bất động sản. Thông thường yếu tố này làm đẩy
nhanh hoặc hạn chế các giao dòch trên các phương tiện như đảm bảo độ tin
cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê … mặt khác nó cũng tác
động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh toán. Điều đó
ảnh hưởng trực tiếp đến tốc và độ chính xác của quá trình thanh toán.
1.1.3. Vai trò của thò trường bất động sản trong nền kinh tế
Vò trí của thò trường bất động sản:
Là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế thò trường: Thò
trường bất động sản là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã
hội của đất nước và nâng cao đời sống của tầng lớp nhân dân. Thực tế trên
thế giới cho thấy, dù kinh tế thò trường theo mô hình nào thì không thể thiếu
một hệ thống thò trường trong đó có thò trường bất động sản.
Chiếm vò trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho những nhà
kinh doanh: với tư cách là một thò trường đầu vào của các ngành sản xuất
kinh doanh, thò trường bất động sản chiếm vò trí độc tôn trong kênh phân
phối đất đai cho những nhà kinh doanh trong lónh vực trồng trọt, chăn nuôi,
xây dựng công trình kiến trúc. Đối với những tài sản trên đất, gắn liền với
đất (nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, nhà xưởng, kho tàng, cây cối, …), thò trường
bất động sản giữ vò trí chủ yếu trong việc điều hòa cung – cầu các loại tài
sản này. Trong việc điều hòa đó, thò trường bất động sản thực hiện “kích
cung” hoặc “kích cầu” theo những tín hiệu của thò trường, trong đó việc
“kích cung” không phải bao giờ cũng dẫn đến việc phải sản xuất thêm, xây
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
11
dựng thêm những tài sản trên đất, gắn liền với đất. Ở đây, trong việc “kích
cung” thò trường bất động sản đã giữ vò trí là nơi duy nhất chuyển những tài
sản bất động sản chưa phải là hàng hóa thành những tài sản bất động sản
hàng hóa để giao dòch trên thò trường.
Vai trò của thò trường bất động sản:
-
Là yếu tố hàng đầu tác động quyết đònh đến sự tăng giảm tổng tích
lũy của nền kinh tế.
Trong tổng tích lũy thì tích lũy tài sản cố đònh luôn luôn cao gấp
nhiều lần so với tích lũy tài sản lưu động. Tùy theo đặc điểm của mỗi nền
kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9 lần. Có thể nói, tích lũy tài sản cố
đònh là tích lũy chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế.
Tài sản cố đònh bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản
thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích lũy tài sản cố đònh. Tài
sản bất động sản với tư cách là những hàng hóa lưu thông trên thò trường đã
trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô
của thành tố này đối với nền kinh tế có tổng tích lũy cao có thể chiếm đến
15 – 20% GDP. Tùy theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế
trên thế giới đều rất quan tâm đến tổng tích lũy và tiêu dùng của nền kinh
tế. Ở mức thấp, tổng tích lũy thường chiếm tỷ trọng 10 – 20%GDP, ở mức
cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.
Do quy mô đó, thò trường bất động sản phát triển sẽ có tác dụng
kích thích nền kinh tế tăng trưởng cao. Ngược lại nếu thò trường bất động
sản phát triển chậm sẽ làm cho nền kinh tế tăng trưởng giảm đi.
-
Tác động đến nhiều loại thò trường trong nền kinh tế.
Do có quan hệ liên đới, nhân quả, thò trường bất động sản ngoài sự
vận hành của chính mình, thò trường bất động sản còn tác động đến nhiều
thò trường khác.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
12
-
Phát triển liên thông với thò trường lao động :
Thò trường bất động sản trực tiếp tác động vào thò trường lao động
và ngược lại. Việc sử dụng đất trong trồng trọt, chăn nuôi, việc xây dựng
các tài sản bất động sản trên đất luôn luôn đòi hỏi phải huy động nguồn lực
lao động tham gia. Khi bên cầu của thò trường bất động sản tăng lên thì việc
tăng cung hàng hóa bất động sản sẽ tăng nhờ một phần quan trọng vào việc
tạo lập thêm những tài sản bất động sản mới. Điều này mở ra triển vọng tạo
thêm nhiều chỗ làm mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại khi cung
vượt cầu trên thò trường bất động sản thì việc sa thải lao động trên các công
trình xây dựng là điều khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã
hội, chính trò, … phải giải quyết.
-
Ảnh hưởng lan tỏa đến thò trường tài chính tiền tệ :
Tác động của thò trường bất động sản ảnh hưởng lan tỏa sâu đậm
đến thò trường tài chính tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng
kể so với lợi nhuận có thể thu hút được từ kinh doanh bất động sản, từ đầu
cơ bất động sản thì nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng,
thậm chí rút tiền ra khỏi ngân hàng, đàm phán với ngân hàng có thể cho
vay thêm để đầu tư vào bất động sản, tình trạng này tác động mạnh vào thò
trường tín dụng cả hai phía cung tín dụng và cầu tín dụng. Đã xảy ra không
ít đổ vỡ, làm phá sản hàng loạt các nhà đầu cơ bất động sản và các tổ chức
tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này (khủng hoảng tài chính tiền tệ
1997 của Thái Lan có liên quan đến nguyên nhân này).
Ở trạng thái bình thường, thò trường bất động sản và thò trường tài
chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Nhưng giao dòch bất
động sản luôn kéo theo những giao dòch tài chính tiền tệ. Đơn giản nhất
trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính tiền tệ đứng giữa người mua và
người bán để giúp họ thanh toán một khoản tài chính với nhau một cách an
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
13
toàn và hiệu quả. Ở mức độ phức tạp hơn, tổ chức tài chính tiền tệ có thể
cho bên mua bất động sản vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản
trước khi đem bán. Ở mức độ cao, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư
cùng với tổ chức kinh doanh bất động sản để cùng sở hữu tài sản bất động
sản hàng hóa và đem bán ra trên thò trường. Từ các mối quan hệ này không
ít ngân hàng đầu tư bất động sản quỹ xây dựng nhà ở đã được hình thành và
phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.
-
Góp phần phân bổ và sử dụng hiệu quả các tài nguyên đất và các bất
động sản trên đất :
Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thò trường, nguồn
hàng hóa bất động sản ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày
càng cao nhằm đáp ứng cho nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu của nền
kinh tế quốc dân và nhu cầu sử dụng của dân cư, góp phần phát triển nền
kinh tế xã hội của đất nước. Thò trường bất động sản góp phần phân bổ và
sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất và các bất động sản trên đất.
-
Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà
và mua bán quyền sử dụng đất :
Thò trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa
xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Thò trường bất động
sản góp phần giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích : lợi ích Nhà nước, lợi
ích Chủ đầu tư, lợi ích cộng động và lợi ích của người lao động. Tăng nguồn
thu vào ngân sách Nhà nước, góp phần xóa thò trường không chính thức,
kinh doanh trái pháp luật trong lónh vực bất động sản. Sự phát triển của thò
trường bất động sản sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai,
nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế – xã hội khác và giải
quyết các tranh chấp về tài sản bất động sản.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
14
-
Góp phần huy động mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở :
Phát triển thò trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy
động mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và
đưa đến nhiều cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả
chấp nhận được. Thừa nhận và thúc đẩy phát triển thò trường bất động sản
còn góp phần thực hiện các chủ trương cổ phần hóa, bán khoán, cho thuê, …
các doanh nghiệp của Nhà nước. Sự tăng trưởng của thò trường bất động sản
sẽ góp phần làm tăng GDP và qua đó cũng tác động mạnh đến các thò
trường có liên quan như thò trường xây dựng, thò trường vật liệu xây dựng,
thò trường trang trí nội thất.
1.2.
NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm nguồn vốn cho thò trường bất động sản
Nguồn vốn cho thò trường bất động sản là nguồn vốn cung cấp cho
thò trường đất đai, nhà ở, các dự án khu dân cư, các dự án cao ốc chung cư,
cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, khu chế xuất.
Nguồn vốn cho thò trường bất động sản là một trong những yếu tố
quan trọng quyết đònh lượng cung cho thò trường bất động sản. Thông
thường nguồn vốn cho thò trường bất động sản được hình thành từ các nguồn
chủ yếu sau: vốn từ ngân hàng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản vay; vốn huy động trước từ các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức để triển
khai một dự án bất động sản; vốn từ các quỹ đầu tư; vốn từ thò trường tài
chính.
Nguồn vốn nhà nước: bao gồm hai nguồn vốn từ Trung ương và vốn
của đòa phương. Nguồn vốn này chủ yếu là vốn đầu tư vào các hạng mục cơ
sở hạ tầng như giao thông, cầu đường, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát
nước, cây xanh, vệ sinh môi trường…, kế đến là đầu tư vào các công trình
công cộng; vốn đầu tư cho khu dân cư tái đònh cư bò giải toả từ các công
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
15
trình công cộng; vốn cho khu nhà ở cho người có thu nhập thấp; vốn tài trợ
tín dụng cho người dân để mua nhà,…
Nguồn vốn của các chủ đầu tư: khi triển khai một dự án đầu tư bất
động sản, nguồn tài chính đòi hỏi đối nhà đầu tư gồm có tiền mua đất, chi
phí về thủ tục pháp lý, chi phí đền bù giải toả, chi phí xây dựng, … gọi
chung là vốn đầu tư cho dự án. Để triển khai thành công dự án bất động sản
nhà đầu tư phải có tối thiểu 30% trên tổng vốn thì dự án mới khả thi, nguồn
vốn này bắt buộc nhà đầu tư phải có.
Nguồn vốn từ ngân hàng: các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản khi thực hiện một dự án đầu tư bất động sản thường sử dụng nguồn vốn
vay từ các ngân hàng. Lượng vốn doanh nghiệp vay từ ngân hàng phụ thuộc
rất nhiều vào phương án kinh doanh của doanh nghiệp, phụ thuộc vào
phương thức thanh toán, uy tính của nhà đầu tư cũng như tài sản thế chấp và
tình trạng pháp lý của dự án.
Nguồn vốn huy động trước từ các nhà đầu tư các nhân hoặc tổ chức:
để triển khai một dự án đầu tư bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản thường huy động vốn ứng trước của các nhà đầu tư bằng hình thức
hợp đồng hợp tác kinh doanh đối với tổ chức hay hợp đồng hứa bán đối với
nhà đầu tư cá nhân. Nghóa là nhà kinh doanh bất động sản sử dụng nguồn
này để thực hiện dự án bất động sản, sau khi dự án hoàn thành mới thực
hiện hợp đồng hợp tác đầu tư hay hợp đồng hứa bán cho nhà đầu tư.
Nguồn vốn từ các quỹ đầu tư: các quỹ đầu tư sử dụng nguồn vốn
của mình để thực hiện tác nghiệp đầu tư vào nhiều lónh vực khác nhau theo
tỷ lệ tính toán như đầu tư vào thò trường chứng khoán, thò trường tiền tệ hay
thò trường bất động sản. Nguồn vốn các quỹ đầu tư sử dụng để đầu tư vào
thò trường bất động sản thường chiếm tỷ trọng cao.
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NGUỒN VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
