Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện nhơn trạch tỉnh đồng nai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
……………………………

PHẠM XUÂN DIỆN

XÁC ĐỊNH CẦU NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ
THU NHẬP THẤP TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH
TỈNH ĐỒNG NAI

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN
MS: 60.31.05

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
……………………………….

PHẠM XUÂN DIỆN

XÁC ĐỊNH CẦU NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ
THU NHẬP THẤP TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH
TỈNH ĐỒNG NAI

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN

MS: 60.31.05

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS. NGUYỄN TRỌNG HOÀI

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ ................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .....................................................................................v
MỞ ĐẦU

.......................................................................................................................1

Vấn đề nghiên cứu: ........................................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu: ........................................................................................................ 3
Các giả thiết nghiên cứu: .................................................................................................. 3
Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:..................................................................................... 4
Phương pháp nghiên cứu: .................................................................................................. 4
Kết cấu luận văn: .............................................................................................................. 4
CHƯƠNG 1:

KHUNG LÝ THUYẾT VỀ CẦU NHÀ Ở .................................................6

1.1. Lý thuyết vi mô về hàm cầu: ..................................................................................... 6
1.1.1. Đònh nghóa cầu của một hàng hóa: ...................................................................... 6
1.1.2. Các yếu tố tác động đến cầu một hàng hóa: ....................................................... 6

1.1.3. Độ co giãn của cầu theo giá ................................................................................ 9
1.1.4. Độ co giãn của cầu theo thu nhập ..................................................................... 11
1.1.5. Độ co giãn chéo của cầu: .................................................................................. 12
1.2. Lý thuyết hàm cầu về nhà ở:.................................................................................... 12
1.2.1. Khung lý thuyết về cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp: .............................. 13
1.2.2. Những nghiên cứu thực nghiệm có liên quan đến cầu về nhà ở ....................... 15
1.2.3. Quy trình phân tích: ........................................................................................... 19
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU
NHẬP THẤP TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH- ĐỒNG NAI............................................... 20
2.1.

Khái niệm người có thu nhập thấp....................................................................... 20

2.2.

Tổng quan thò trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ..................................... 21

2.2.1. Tổng quan về thò trường nhà ở........................................................................... 22


2.2.2. Tổng quan về thò trường nhà ở cho người có thu nhập thấp .............................. 24
2.2.3. Các quan điểm giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp của Chính phủ
Việt Nam hiện nay: ..................................................................................................... 35
2.3.

Những tồn tại trong quá trình giải quyết nhà ở cho NTNT tại Việt Nam............ 42

2.3.1. Những tồn tại trong quá trình giải quyết nhà ở cho NTNT tại Việt Nam: ........ 42
2.3.2. Những tồn tại trong quá trình giải quyết vấn đề nhà ở cho NTNT tại Đồng
Nai ............................................................................................................................... 44

CHƯƠNG 3:

PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................. 47

3.1. Mô hình hồi quy ước lượng nhu cầu về nhà ở tại huyện Nhơn Trạch và các vùng
lân cận ............................................................................................................................. 47
3.1.1. Thống kê dữ liệu ............................................................................................... 47
3.1.2. Kết quả hồi quy ................................................................................................. 48
3.2.

Nghiên cứu tình huống cầu nhà ở tại huyện Nhơn Trạch.................................... 50

3.2.1. Sơ lược về vùng nghiên cứu Nhơn Trạch- Đồng Nai: ....................................... 50
3.2.2. Thông tin cơ bản về cuộc khảo sát .................................................................... 51
3.2.3. Kết quả phân tích: ............................................................................................. 53
KẾT LUẬN VÀ GI Ý CHÍNH SÁCH ............................................................................. 71
Kết luận:.......................................................................................................................... 71
Gợi ý về chính sách:........................................................................................................ 73
Những giới hạn nghiên cứu: .................................................................................................. 75
Hướng nghiên cứu tiếp theo: ................................................................................................. 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 1.1:

Biểu thò đường Engel

Hình 1.2:

Tác động giá tới lượng cầu

Hình 1.3:

Tác động các yếu tố khác đến cầu

Hình 1.4:

Sự vận hành của thò trường nhà ở

Hình 1.5:

Cân bằng giữa nhu cầu nhà ở với cung cấp nhà ở

Hình 3.1:

Tình trạng hôn nhân

Hình 3.2:

Kết cấu độ tuổi

Hình 3.3:

Số nhân khẩu

Hình 3.4:

Diện tích đang ở

Hình 3.5:

Nhu cầu thay đổi chỗ ở

Hình 3.6:

Có nhu cầu thuê/mua khi Licogi 16 tiến hành NOTNT

Hình 3.7:

Nếu chuyển đổi chỗ ở sẽ chọn

Hình 3.8:

Cơ cấu chi tiêu

Hình 3.9:

Diện tích thuê/mua mong muốn

Hình 3.10:

Số phòng ngủ, phòng khách mong muốn

Hình 3.11:

Giá căn hộ kỳ vọng

Hình 3.12:

Thời hạn vay vốn

Hình 3.13:

Nhu cầu vay vốn

Hình 3.14:

Biết chương trình nhà ở thu nhập thấp

Hình 3.15:

Biết về dự án

Hình 3.16:

Nguồn thông tin

iii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Hiện trạng nhà ở tại Tp. Đà Nẵng năm 2004
Bảng 2.2: Tổng diện tích nhà ở tại Đồng Nai qua các năm
Bảng 3.1: Thống kê mô tả cho các biến đònh lượng
Bảng 3.2: Kết quả hồi quy cuối cùng
Bảng 3.3: Thành phần mẫu
Bảng 3.4: Sự hài lòng về chỗ ở hiện tại
Bảng 3.5: Kỳ vọng về nơi ở mới

Bảng 3.6: So sánh các tiêu chí giữa nơi ở mới và chỗ ở hiện tại
Bảng 3.7: Kiểm đònh quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và tuổi
Bảng 3.8: Kiểm đònh quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và tuổi
Bảng 3.9: Kiểm đònh quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và hôn nhân
Bảng 3.10: Kiểm đònh quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và hôn nhân
Bảng 3.11: Kiểm đònh quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và số nhân khẩu
Bảng 3.12: Kiểm đònh quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và số nhân khẩu
Bảng 3.13: Kiểm đònh quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và giới tính
Bảng 3.14: Kiểm đònh quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và giới tính
Bảng 3.15: Kiểm đònh quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và giá căn hộ
Bảng 3.16: Kiểm đònh quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và giá căn hộ
Bảng 3.17: Kiểm đònh quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và nhu cầu vay vốn
Bảng 3.18: Kiểm đònh quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và nhu cầu vay vốn
Bảng 3.19: Kiểm đònh quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và thời gian vay vốn
Bảng 3.20: Kiểm đònh quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và thời gian vay vốn

iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BXD

Bộ xây dựng

BĐS

Bất động sản

CBCNV

Cán bộ công nhân viên

CP

Cổ phần

DN

Doanh nghiệp

HTX

Hợp tác xã

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

KTTĐPN

Kinh tế trọng điểm phía nam

KT-XH

Kinh tế xã hội

NO

Nhà ở

NOTNT

Nhà ở thu nhập thấp

NOXH

Nhà ở xã hội

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TP. HN

Thành phố Hà Nội

UBND

y ban nhân dân

v

1

MỞ ĐẦU
Quyền có nhà ở để đảm bảo quyền sống xứng đáng với tên gọi và phẩm giá con
người là một trong những quyền cơ bản được hiến pháp khẳng đònh. Đó cũng là một
trong những mục tiêu lớn lao và cụ thể nhất của toàn bộ công cuộc đấu tranh giành độc
lập, đổi mới và phát triển đất nước của dân tộc Việt Nam dưới sự lãnh đạo của Đảng và
Nhà nước ta. Chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước đo sự phát triển
hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy đònh vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt
cảnh quan của một đòa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng đònh trình độ quản
lý của Nhà nước và chính quyền đòa phương các cấp.
Hơn nữa, nhà ở vừa là tài sản đầu tư vừa là hàng hoá tiêu dùng. Đôi khi sở hữu
được một căn nhà để ở dưới dạng nhà cấp bốn hoặc căn hộ chung cư là một mơ ước cả
cuộc đời của con người. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội và các
thành phố mới phát triển khác tại Việt Nam. Dân gian ta có câu “ An cư mới lạc
nghiệp”, chính điều này mà các nhà quản lý, hoạch đònh chính sách liên quan đến sự
phát triển kinh tế phải quan tâm đến nhà ở, trong các khu vực phát triển mới, nhiều khu
công nghiệp, khu chế xuất phát triển, các nhà máy xí nghiệp mọc lên thu hút rất nhiều
công nhân về làm việc.
Xuất phát từ ý nghóa đó, tác giả mạnh dạn chọn khía cạnh nghiên cứu: “ Xác
đònh cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Nhơn Trạch- Đồng Nai”. Đây là một
khía cạnh mà xã hội đang rất quan tâm nhưng chưa xác đònh được cụ thể các giải pháp
và tìm lối ra để giải quyết vấn đề này.
¾

Vấn đề nghiên cứu:
Cùng với sự phát triển về kinh tế, quy mô dân số mở rộng và làn sóng di dân về

các thành phố lớn là những nhân tố tạo nên cầu về nhà ở tại các đòa phương. Hiện nay,

tại các đòa phương, đang tồn tại song hành thò trường chính thức và thò trường phi chính
thức. Các giao dòch mua bán nhà ở của người thu nhập thấp trên đòa bàn Thành phố
hiện chủ yếu diễn ra trên thò trường phi chính quy vì thiếu các điều kiện pháp lý đảm


2

bảo, độ rủi ro cao, chi phí giao dòch lớn, bò yếu tố đầu cơ chi phối. Trên thực tế, cơ chế
thò trường nhà đất phi chính quy đã hình thành dựa vào chính những cản trở, bất hợp lý
của thò trường chính quy và đang chi phối trở lại thò trường chính quy. Thò trường chính
quy hiện nay tập trung phân bổ nguồn lực cho các dự án nhà ở dành cho người thu nhập
cao. Mặc dù những người có thu nhập trung bình và thấp mới là lực lượng tạo nên
lượng cầu “thực” về nhà ở cho thò trường.
Từ thực tế cho thấy cần tạo tạo lập “thò trường nhà ở giá rẻ” cho người có thu
nhập trung bình và thấp đang là nhiệm vụ cấp bách. Vấn đề quan trọng đầu tiên là phải
tạo ra loại "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ” và thúc đẩy phân đoạn thò trường nhà ở
giá rẻ. Khái niệm “nhà ở giá rẻ” - là nhà có giá trò thò trường thấp (chi phí làm ra thấp)
chứ không chỉ đơn thuần là có giá bán thấp. Khi đó, chỉ những người thu nhập thấp trực
tiếp sử dụng căn nhà mới được hưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn
mà vẫn thoả mãn cầu về nơi ở của mình. Trong trường hợp này, nhà ở giá rẻ sẽ hướng
đúng mục tiêu vào phục vụ người thu nhập thấp.
Thò trường nhà ở cho người có thu nhập thấp chưa được hình thành đầy đủ và vận
hành đồng bộ ở Việt Nam: Cầu về sản phẩm nhà ở cho người có thu nhập thập hiện
nay rất cao, các đối tượng đáng kể là sinh viên, các bộ công nhân viên, công nhân tại
các khu công nghiệp, khu chế xuất trong khi đó nguồn cung rất ít. Để giải quyết vấn
đề này, Chính phủ và các bộ ngành có liên quan đã tham gia nghiên cứu đề xuất các
biện pháp để đẩy nhanh việc hình thành thò trường này. Tuy nhiên đến nay, vấn đề tìm
hiểu nhu cầu thực của “hàng hóa đặc thù- nhà ở giá rẻ” cho các đối tượng có thu nhập
trung bình và thấp chưa được quan tâm đúng mức, hoặc giả chăng chỉ có những nghiên
cứu về mặt đònh tính, vẫn chưa có một nghiên cứu đònh lượng cụ thể nào cho vấn đề

này. Hiện nay, Bộ Xây dựng chỉ đạo các đòa phương trong cả nước phải nghiên cứu,
khảo sát nhu cầu thực về nhà ở của công tại các khu công nghiệp để hoàn thiện để
hoàn thiện đề án phát triển nhà ở cho các khu vực này. Xuất phát từ thực tiễn như trên
cùng với cách tiếp cận bằng phương pháp phân tích đònh lượng tác giả chọn đề tài: “
Xác đònh cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Nhơn Trạch- Đồng Nai”. Dựa


3

trên cơ sở lý thuyết về hàm cầu nói chung trong kinh tế học vi mô, kết hợp với lý
thuyết cầu hàng hóa đặc thù là nhà ở, với những giả thiết nhất đònh tác giả đề xuất mô
hình phân tích để ước lượng cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện Nhơn
Trạch và các vùng lân cận từ bộ dữ liệu VHLSS 2006. Đồng thời tác giả thực hiện một
khảo sát thực tế tại huyện Nhơn Trạch từ đó dùng các hệ số tương quan (tham số và phi
tham số ) để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở để các đối tượng cung
cấp nhà ở có thêm thông tin và đưa ra những quyết đònh về mặt chính sách.
¾

Mục tiêu nghiên cứu:
- Xác đònh đối tượng cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp; phân tích hiện trạng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam nói chung và Nhơn Trạch- Đồng
Nai nói riêng.
- Xây dựng mô hình hồi quy ước lượng nhu cầu về nhà ở tại huyện Nhơn Trạch.
- Thông qua một nghiên cứu chuyên biệt tại Nhơn Trạch để xác đònh các nhân tố
ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.
- Gợi ý các chính sách cho công ty khi tiến hành xây dựng và phát triển sản phẩm
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đòa bàn huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai nhằm
tiếp cận và phục vụ người tiêu dùng một cách hiệu quả hơn.

¾

Các giả thiết nghiên cứu:
Khi nghiên cứu về cầu nhà ở tại huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai, tác giả giả thiết

các nhân tố tác động đến cầu nhà ở như sau:
- Mức thu nhập của cư dân được giả thiết tác động đồng biến với cầu nhà ở.
- Giá nhà ở tác động nghòch biến với cầu nhà ở.
- Trình độ giáo dục tác động đồng biến với cầu nhà ở.
- Thời gian vay vốn tác động đồng biến với cầu nhà ở.
Nghiên cứu này sẽ tiến hành nghiên cứu các nhân tố trên và kiểm đònh tác động
của từng nhân tố đến nhu cầu nhà ở tại vùng Nhơn Trạch và các vùng lân cận.


4

¾

Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở cho người có thu nhập thấp của Việt Nam. Đối với số

liệu phân tích đònh lượng chỉ giới hạn ở huyện Nhơn Trạch, Tp. Biên Hòa tỉnh Đồng
Nai, huyện Tân Thành tỉnh Bà Ròa- Vũng Tàu.
Đối tượng nghiên cứu: Các hộ dân thuộc Nhơn Trạch, Biên Hòa tỉnh Đồng Nai,
Tân Thành tỉnh Bà Ròa- Vũng Tàu.
¾

Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp đònh lượng: Xây dựng mô hình kinh tế lượng xác đònh các nhân tố
tác động đến cầu về nhà ở tại huyện Nhơn Trạch và các vùng lân cận.
- Tác giả sử dụng các hệ số tương quan (tham số và phi tham số) để phân tích các

yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở.
- Phương pháp thống kê mô tả kết hợp với so sánh và tổng hợp số liệu sơ và thứ
cấp.

¾

Kết cấu luận văn:

Ngoài hai phần mở đầu và kết luận, Luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1: Khung lý thuyết về cầu nhà ở: Trình bày tổng quan các lý thuyết kinh tế vi
mô về hàm cầu của hàng hóa hay dòch vụ, các lý thuyết nghiên cứu về cầu nhà ở nói
chung và lý thuyết về nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng. Kết hợp với những
nghiên cứu thực nghiệm về cầu nhà ở tại các nước đang phát triển tương đối phù hợp
với bối cảnh tại Việt Nam, từ đó rút ra khung lý thuyết để làm cơ sở xây dựng mô hình
nghiên cứu.
Chương 2: Tổng quan về thò trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam và
Nhơn Trạch- Đồng Nai: Tác giả tìm hiểu các khía cạnh về khái niệm người có thu
nhập thấp. Trình bày khái quát về cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam
nói chung và Nhơn Trạch- Đồng Nai nói riêng. Trên cơ sở đó rút ra những khó khăn
vướng mắc còn tồn tại trong quá trình giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng này. Đồng
thời, xác đònh trong thực tế các nhân tố nào ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người có thu
nhập thấp.


5

Chương 3: Phương pháp và kết quả nghiên cứu: Trên cơ sở lý luận và mô hình đề xuất
phân tích ở chương 1, kết hợp với hiện trạng tại chương 2, tác giả thực hiện một nghiên
cứu đònh lượng gồm 2 bước: Mô tả sơ lược về vùng nghiên cứu, phương pháp nghiên
cứu, các số liệu để làm cơ sở xây dựng mô hình kinh tế lượng cho Nhơn Trạch và các

vùng lân cận. Sau đó, nghiên cứu tình huống cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
Huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai, tác giả thực hiện khảo sát thực tế sau đó sử dụng
các hệ số tương quan để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.
Kết luận và gợi ý chính sách: Một số gợi ý sau khi phân tích mô hình hồi quy và nghiên
cứu tình huống để xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Nhơn Trạch.


6

CHƯƠNG 1:

KHUNG LÝ THUYẾT VỀ CẦU NHÀ Ở

Trong phần này tác giả sẽ lược khảo một số lý thuyết kinh tế học làm nền tảng
cho phần phân tích. Tuy nhiên, do nhà ở là một hàng hóa đặc thù, đặc chủng nên những
phần sau tác giả sẽ tổng lược những lý thuyết kinh tế chuyên sâu cho thò trường nhà ở.
1.1. Lý thuyết vi mô về hàm cầu:
1.1.1. Đònh nghóa cầu của một hàng hóa:
Theo David Begg (2008), cầu của một hàng hoá, dòch vụ là số lượng của hàng hoá,
dòch vụ đó mà những người tiêu dùng sẵn lòng mua tương ứng với các mức giá khác
nhau trong một khoảng thời gian xác đònh.
1.1.2. Các yếu tố tác động đến cầu một hàng hóa:
¾ Giá của hàng hóa:
Quy luật cầu, khi giá một mặt hàng tăng lên (trong điều kiện các yếu tố khác không
đổi) thì lượng cầu mặt hàng đó sẽ giảm xuống và ngược lại.
Quy luật cầu chỉ ra mối quan hệ nghòch biến giữa giá và lượng cầu. Mối quan hệ
này được giải thích bằng hai ảnh hưởng là ảnh hưởng thay thế và ảnh hưởng thu nhập.
nh hưởng thay thế là khi giá một hàng hóa giảm, hàng hóa đó trở nên rẻ hơn một
cách tương đối so với các hàng hóa khác, người tiêu dùng có xu hướng thay thế những
hàng hóa đắt đó bằng hàng hóa rẻ kia. Anh ta sẽ mua nhiều hàng hóa rẻ hơn và mua ít

hàng hóa đắt hơn. nh hưởng thu nhập là khi giá hàng hóa giảm, thu nhập thực tế của
người tiêu dùng tăng và anh ta sẽ mua được nhiều hàng hóa hơn. Tổng của hai ảnh
hưởng này làm người mua sẽ mua nhiều hàng hóa hơn khi giá hàng hóa đó giảm; ngược
lại, khi giá tăng, người tiêu dùng sẽ mua ít hơn khi hàng hóa đang xét là hàng hóa bình
thường.
¾ Các yếu tố khác:
Ngoài yếu tố giá của hàng hóa, còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến lượng cầu
của hàng hóa được trình bày sau đây:


7

-

Thu nhập của người tiêu dùng: Một cách tổng quát đối với các hàng hóa thông

thường, khi thu nhập tăng lên thì người tiêu dùng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn so với
trước ở tất cả các mức giá. Tuy nhiên có một số loại hàng hóa, khi thu nhập của người
tiêu dùng tăng lên thì lượng cầu của hàng hóa đó giảm đi ở tất cả các mức giá so với
trước. Hàng hóa này được gọi là hàng hóa thứ cấp. Mối quan hệ này đã được nhà thống
kê người Đức Ernst Engel (1821-1896) công bố vào thế kỷ thứ XIX, được phát biểu như
sau: “ Với mỗi mức thu nhập khác nhau, người tiêu dùng sẽ có quan niệm khác nhau về
cùng một loại hàng hóa”.

I

Hàng hóa
cấp thấp

I3

I2

Hàng hóa
bình thường

1

I

Q1

Q2

Q3

Q

Hình 1.1: Biểu thò đường Engel
-

Thò hiếu người tiêu dùng: Giả đònh các yếu tố khác không thay đổi, khi người

tiêu dùng thay đổi sở thích của mình đối với một hàng hóa nào đó thì lượng cầu của
hàng hóa đó sẽ thay đổi theo (với các giả đònh: thò hiếu là hoàn chỉnh; thò hiếu có tính
bắc cầu; người tiêu dùng luôn luôn thích nhiều hàng hóa hơn là ít (Pindyck và
Rubinfeld, 2002). Điều này thực sự quan trọng với các nhà sản xuất, nhà cung cấp vì
nếu họ cung cấp hàng hóa đúng thò hiếu của người tiêu dùng, họ sẽ thành công và
ngược lại.

8

-

Giá kỳ vọng: Là những dự đoán của người tiêu dùng về những thay đổi trong

tương lai của các yếu tố giá cả của hàng hóa làm ảnh hưởng đến cầu hiện tại. Nếu
người tiêu dùng kỳ vọng giá hàng hóa sẽ giảm trong tương lai thì cầu về hàng hóa này
hiện tại sẽ giảm và ngược lại.
-

Giá hàng thay thế: Hai hàng hóa được gọi là thay thế nếu việc tiêu dùng hàng

hóa này có thể được thay bằng việc tiêu dùng hàng hóa kia nhưng vẫn đảm bảo mục
đích sử dụng ban đầu. Nước vải Comford và Downy, xà phòng Tide và Omo, bếp ga và
bếp điện là những cặp hàng hóa thay thế. Giữa giá hàng hóa thay thế và cầu hàng hóa
đang nghiên cứu có quan hệ tỷ lệ thuận.
-

Giá hàng bổ sung: Hai hàng hóa được gọi là bổ sung nếu việc tiêu dùng hàng

hóa này phải đi kèm với việc tiêu dùng hàng hóa kia nhằm đảm bảo giá trò sử dụng của
hai hàng hóa. Xăng và xe máy, ga và bếp ga, sim card và điện thoại di động là những
cặp hàng hóa bổ sung. Giữa giá hàng hóa bổ sung và cầu hàng hóa đang nghiên cứu có
mối quan hệ tỷ lệ nghòch.
-

Số lượng người tiêu dùng: Số lượng người tiêu dùng phản ánh quy mô tiêu dùng

trên thò trường. Thò trường có quy mô càng lớn thì cầu càng cao và ngược lại. Vào mùa

thi đại học, cầu về thuê nhà ở các thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh sẽ tăng lên.
Giá

Giá

D D’

P1
P1
P2

P2
D

Q1

Q2

Lượng cầu

Hình 1.2: Tác động của giá đến lượng cầu

Q1

Q2 Q1’

Q2’

Lượng cầu

Hình 1.3: Tác động của các yếu tố khác đến cầu


9

Những yếu tố kể trên thay đổi sẽ được biểu thò bằng sự dòch chuyển toàn bộ đường cầu
(hình 1.2), còn yếu tố giá thay đổi sẽ được thể hiện bằng sự di chuyển của lượng cầu
dọc theo đường cầu (hình 1.3). Ở đây cũng phân biệt rõ sự khác nhau giữa thay đổi cầu
khác với thay đổi lượng cầu: thay đổi cầu được biểu thò bằng sự dòch chuyển toàn bộ
đường cầu; thay đổi lượng cầu thể hiện bằng sự di chuyển dọc theo một đường cầu.
¾ Hàm cầu:
Hàm cầu là hàm số mô tả mối quan hệ giữa lượng cầu và các nhân tố ảnh
hưởng tới lượng cầu. Hàm cầu thường được biểu diễn dưới dạng sau:
QD = f(X), với X là các nhân tố ảnh hưởng đến lượng cầu
Theo phân tích tại mục 1.1.2 tác giả tổng hợp thể hiện hàm cầu của một hàng hóa như
sau:
QD = f (P, I, Px, Py , T, E, Nf)
P: giá cả hàng hóa đang nghiên cứu
I: Thu nhập của người tiêu dùng
Px: Giá hàng hóa thay thế
Py: Giá hàng hóa bổ sung
T: thò hiếu hay sở thích của người tiêu dùng
E: Kỳ vọng của người tiêu dùng
N: Số lượng người tiêu dùng
Đây là cơ sở để đưa ra khung phân tích của tác giả liên quan đến hàm cầu về
nhà ở cho người có thu nhập thấp được phân tích kỹ hơn cho phần tiếp theo.
1.1.3. Độ co giãn của cầu theo giá
Biểu thò tính nhạy cảm của lượng cầu khi giá thay đổi, là phần trăm thay đổi trong
lượng cầu của một hàng hóa hoặc dòch vụ khi giá của nó thay đổi 1%.

10

Những yếu tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu theo giá:
-

Co giãn theo giá của cầu một số loại sản phẩm nào đó phụ thuộc rất nhiều vào

số loại sản phẩm có thể dùng thay thế và mức độ mà những sản phẩm thay thế giống
với sản phẩm được thay thế. Nếu một số loại sản phẩm nào đó có nhiều loại sản phẩm
khác dễ dàng thay thế cho nó, cầu về sản phẩm này có thể co giãn nhiều. Nếu giá sản
phẩm này tăng lên, nhiều người mua sẽ hướng về những sản phẩm gần giống nó mà họ
có thể tìm thấy; nếu giá sản phẩm này giảm, nhiều người đang mua sản phẩm thay thế
sẽ hướng trở lại sản phẩm bò thay thế trước đây. Khi mà sản phẩm được đònh nghóa
trong một phạm vi hẹp và chuyên biệt hơn thì số sản phẩm thay thế nó sẽ tăng, và cầu
sẽ trở nên co giãn hơn theo giá. Như vậy, cầu của một nhãn hiệu xăng đặc biệt có thể
là co giãn hơn cầu về xăng dùng cho xe hơi nói chung, càng co giãn hơn tổng cầu về
mọi chủng loại nhiên liệu. Trong trường hợp nghiên cứu này, số loại sản phẩm thay thế
cho nhà ở rất ít và mức độ thay thế cho sản phẩm nhà ở rất thấp.
-

Co giãn theo giá của cầu một loại sản phẩm nào đó có thể tuỳ thuộc vào phần

chi cho sản phẩm đó trong ngân sách của người tiêu dùng. Đôi khi người ta nói rằng
cầu của những sản phẩm như kim khâu, dây thun, muối là hoàn toàn không co giãn vì
người tiêu dùng chỉ chi tiêu một phần rất nhỏ trong thu nhập của họ. Trái lại, với những
sản phẩm chiếm tỉ trọng lớn trong ngân sách của người tiêu dùng như các loại máy gia
dụng, co giãn theo giá của cầu có thể nhiều hơn, vì người tiêu dùng nhận thấy rõ hơn
tác động của sự biến đổi giá – và thái độ, hành vi mua sắm của họ cũng bò ảnh hưởng –
trong trường hợp có những sản phẩm đòi hỏi chi tiêu cho chúng nhiều hơn trước. Xu

hướng này có thể không xảy ra với một số loại sản phẩm.
-

Co giãn theo giá của một số loại sản phẩm tuỳ thuộc vào độ dài của thời kỳ

thiết lập nên đường cầu này. (Như ta đã nói ở trên, một đường cầu luôn gắn với một
khoảng thời gian nhất đònh). Trong dài hạn cầu sẽ thực sự co giãn hơn là trong ngắn
hạn, vì thời gian dài, những người tiêu dùng và các doanh nghiệp càng dễ dàng thay thế
sản phẩm này bằng sản phẩm khác.


11

Nghiên cứu độ co giãn của cầu theo giá chỉ ra cho những nhà sản xuất, nhà cung
cấp quyết đònh tăng giá bán hay giảm giá bán khi anh ta muốn tăng doanh thu. Ở cấp
độ quốc gia, việc hiểu rõ độ co giãn của cầu theo giá còn giúp các chính phủ đưa ra các
quyết đònh chính xác nên tăng thuế loại hàng nào, nên giảm thuế loại hàng nào. Trong
hầu hết các trường hợp, khi bò đánh thuế, giá hàng hóa sẽ tăng lên. Tuy nhiên, như lý
thuyết về độ co giãn đã chỉ ra, có những hàng hóa sẽ có cầu co giãn nhiều, cũng có
hàng hóa có cầu co giãn ít. Vì vậy trong thực tế, thông thường các chính phủ hay áp
thuế cao hoặc tăng thuế cho những hàng hóa có cầu co giãn ít tương đối, ít có khả năng
thay thế, giá của các mặt hàng này tăng lên hầu như không ảnh hưởng đến hành vi của
người tiêu dùng. Ngược lại những hàng hóa có cầu co giãn tương đối, có nhiều hàng
hóa thay thế thường được áp mức thuế thấp hoặc miễn thuế.
1.1.4. Độ co giãn của cầu theo thu nhập
Ta đã biết giá sản phẩm không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến cầu của
sản phẩm. Mức thu nhập của người tiêu dùng là yếu tố ảnh hưởng khác. Chẳng hạn nếu
người tiêu dùng có nhiều tiền để chi tiêu, số lượng cầu về quần áo đàn ông sẽ lớn hơn
nếu họ là những người nghèo.
Co giãn theo thu nhập của cầu về một sản phẩm là phần trăm biến đổi số lượng

cầu do biến đổi 1% về thu nhập của người tiêu dùng.

Với một số loại sản phẩm, co giãn theo thu nhập của cầu là một số dương (EI >0) , tức
là khi thu nhập tăng, số lượng tiêu dùng sản phẩm này tăng ở trường hợp các sản phẩm
thông thường (EI <1) và xa xỉ (EI >1). Một số loại hàng hóa khác (hàng hóa cấp thấp)
có hệ số co giãn này là âm (EI <0), tức là khi thu nhập tăng, số lượng tiêu dùng sản
phẩm này giảm. Thí dụ như rau quả và quần áo chất lượng thấp. Để tính được co giãn
theo thu nhập của cầu, cần phải giả đònh rằng giá của sản phẩm là không đổi. Co giãn


12

theo thu nhập của cầu một sản phẩm cao hay thấp có thể có tác động tích cực hay tiêu
cực đến hãng sản xuất sản phẩm đó một cách đáng kể. Các hãng mà sản phẩm có co
giãn theo thu nhập của cầu cao sẽ phát triển tương đối nhanh khi thu nhập tăng trong
một nền kinh tế phát triển, trái lại sự phát triển sẽ khiêm tốn hơn đối với các hãng mà
sản phẩm có co giãn theo thu nhập của cầu thấp. Ngược lại, nếu kinh tế bò suy thoái và
thu nhập bò giảm, sản xuất của những hãng mà sản phẩm có co giãn theo thu nhập thấp
sẽ bò giảm sút ít hơn là các hãng sản xuất sản phẩm có co giãn theo thu nhập cao.
1.1.5. Độ co giãn chéo của cầu:
Độ co giãn chéo của cầu cho biết phần trăm biến đổi của lượng cầu của mặt hàng
này khi giá của mặt hàng kia biến đổi 1%.

EXY = (%∆QX)/(%∆PY)
EXY = ΔQX / QX = ΔQX *

PY
ΔPY / PY
ΔQY
PX

Nếu độ co giãn chéo có giá trị dương, hai hàng hóa đang xét là hàng hóa thay thế

cho nhau vì giá hàng hóa thay thế và lượng cầu hàng hóa đang nghiên cứu có mối quan hệ
tỷ lệ thuận; nếu có giá trị âm, hai hàng hóa đang xét là hàng hóa bổ sung cho nhau vì giá
hàng hóa bổ sung và lượng cầu hàng hóa đang nghiên cứu có quan hệ tỷ lệ thuận; nếu có
giá trị bằng khơng, hai hàng hóa đang xét là hàng hóa độc lập, giá hàng hóa này thay đổi
khơng làm ảnh hưởng đến lượng cầu hàng hóa kia.
1.2. Lý thuyết hàm cầu về nhà ở:
Nhà ở đối với hộ gia đình vừa là hàng hóa tiêu dùng vừa là tài sản đầu tư, tư liệu
sản xuất. Trong trường hợp làm tư liệu sản xuất, người chủ sở hữu có thể cải tạo để sản
xuất nhỏ, làm cửa hàng nhỏ, hiệu ăn nhỏ và các cơ sở có tính chất kinh doanh khác
hoặc có thể cho thuê… Trong trường hợp tài sản đầu tư, nếu người chủ sở hữu kỳ vọng
giá nhà tăng theo thời gian thì đường cầu của nhà có thể dốc lên (Dusansky và Wilson,
1993). Trong trường hợp nhà ở là một loại hàng hóa tiêu dùng, đường cầu của nhà ở
dốc xuống như bất kỳ hàng hóa thông thường khác. Trong khuôn khổ đề tài này, tác giả
giới hạn phần phân tích những yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở dưới hình thức một
hàng hóa tiêu dùng bình thường, vì những lý do sau:


13

-

Trong trường hợp đường cầu dốc lên: Dusansky và Wilson (1993) cho rằng
không có một phương pháp nào chuẩn mực trong trường hợp này.

-

Đối tượng khách hàng là người có thu nhập trung bình và thấp, những người có
nhu cầu thực sự về nhà ở, không nặng về phần đầu tư, đầu cơ.

1.2.1. Khung lý thuyết về cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp:

Với giả đònh nhà ở trong phạm vi đề tài này được coi là hàng hoá tiêu dùng thuần
túy, tác giả kế thừa khung phân tích sự vận hành của thò trường nhà của Malpezzi
(1990). Những yếu tố đầu vào như: đất đai, vật liệu xây dựng, tài chính, và cơ sở hạ
tầng được cung cấp được kết hợp tạo ra lượng cung hàng hóa nhà ở. Sau khi đi vào thò
trường, nó giống như hàng hoá nói chung, chòu sự chi phối của quy luật cung cầu, hình
thành giá cả cân đối nhất đònh, điều tiết sản xuất và nhu cầu nhà ở.
Hình 1.4: Sự vận hành của thò trường nhà ở
Đầu vào
-Đất đai
-Tài chính
-Cơ sở hạ tầng
-Lao động
-Vật liệu xây dựng

Sản xuất
Giá

-Chủ đất
-Công ty xây dựng
và phát triển nhà

Cầu
Giá

-Người thuê nhà
-Người chủ sở hữu
nhà
(Thu nhập)

Nguồn: Malpezzi (1990)
Xây dựng nhà ở đô thò vừa là nhu cầu phát triển kinh tế đô thò vừa là nhân tố quan
trọng thúc đẩy phát triển kinh tế đô thò. Sự phát triển xây dựng nhà ở tất yếu thúc đẩy
ngành nhà đất và ngành kiến trúc đô thò phát triển. Nhà ở là một loại sản phẩm tiêu
dùng cuối cùng, trong quá trình sản xuất có quan hệ cung cầu rộng rãi với các ngành
sản xuất và các ngành nghề khác. Theo kinh nghiệm của tác giả, có khoảng hơn 20 loại
vật liệu xây dựng lớn và hơn 1.500 chủng loại sản phẩm, thuộc hơn 50 ngành sản xuất,
có tác dụng hướng dẫn và tác dụng thúc đẩy ngành phát triển. Sau khi xây dựng xong,
nhà ở trở thành một loại sản phẩm tiêu dùng lâu dài, còn có thể tiếp tục thúc đẩy việc


14

quản lý ngành vật liệu và ngành dòch vụ liên quan phát triển. Trong quá trình xây dựng
và sử dụng nhà ở, còn có thể nảy sinh nhiều hiệu ứng ngoại tác, thúc đẩy sự phát triển
các ngành dụng cụ gia đình, kim khí điện máy, thiết bò nhà bếp, nhà vệ sinh và các vật
liệu trang trí.
Nhà ở đặc biệt có thời gian sử dụng lâu bền, có giá trò sử dụng lâu dài, thậm chí
một đời người, là tư liệu cuộc sống có tính chất vónh cửu, vì vậy nó cũng là hàng hoá
đặc chủng có giá trò to lớn. Do đầu tư cho nhà đất còn lớn, nên thò trường nhà đất với thò
trường tài chính, ngân hàng có tác dụng quan trọng thúc đẩy lẫn nhau. Theo nghiên cứu
về mối liên thông giữa thò trường bất động sản, vốn và tiền tệ của TS. Vương Quân
Hoàng và ThS. Nguyễn Hồng Sơn, có sự liên thông và quan hệ chặt chẽ giữa thò trường
bất động sản và thò trường vốn tại các nước phát triển trên thế giới cũng như tại Việt
Nam. Tác giả đề xuất chứng khoán hóa các tài sản có nguồn gốc từ bất động sản là xu
thế tất yếu, tính chất liên thông giữa thò trường bất động sản- vốn- tiền tệ có thể hình
thành một cơ chế lây lan và khuếch tán nhanh chóng các hiệu ứng biến động.
Tuy nhiên, vài yếu tố quan trọng không được nêu ra trong hình 1.4. Thứ nhất, chi
phí giao dòch giữa các hộp khi quyền sở hữu được thừa nhận và bảo vệ. Thứ hai, sự can

thiệp của chính phủ có thể tác động mạnh đến sự vận hành của thò trường; đặc biệt đối
với thò trường nhà ở tại Việt Nam yếu tố này ảnh hưởng rất lớn, sự tan băng và đóng
băng của thò trường nhà ở nói chung sẽ ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ khi Chính phủ
có những thay đổi về mặt chính sách. Thứ ba, những yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng
đến thò trường nhà ở như: thò trường các vật liệu xây dựng chính, môi trường pháp luật,
thò hiếu của khách hàng.
Ở đề tài này, tác giả kế thừa hàm lý thuyết về nhu cầu hàng hoá nhà của tác giả
Nhiêu Hội Lâm (2004):
HD = f(Y, P, I, D)
Trong đó là HD là lượng cầu về nhà ở

(1)


15

Y là mức thu nhập của cư dân
P là giá nhà ở
I là lãi suất vay tiền thế chấp
D là những yếu tố dân số học (giới tính, tuổi tác, trình độ giáo dục, tình
trạng hôn nhân).
Hình 1.5: Cân bằng giữa nhu cầu nhà ở với cung cấp nhà ở
Giá nhà ở
H’D
HD

HS

Y1

Y0

X0

X1

Lượng cung cấp
nhà ở

Nguồn: Tác giả đề xuất
Giá cả cân đối và lượng cầu cung cấp cân đối được cùng thực hiện như hình 2.5.
HD là đường biểu hiện nhu cầu nhà ở, biểu thò giá cả càng cao, lượng nhu cầu càng bé;
giá cả càng thấp, lượng nhu cầu càng lớn. HS là đường biểu hiện cung cấp nhà ở, biểu
thò giá càng cao, cung cấp càng nhiều; giá càng thấp, cung cấp càng ít. Giá cả cân đối
tại Y0 và lượng cung cấp cân đối tại X0. Khi thu nhập gia đình và mức sống được nâng
cao, đường HD có thể được dòch chuyển sang bên phải (thành H’D). Lúc này, HS vẫn
không đổi, điểm cân đối giữa giá và lượng cung cấp sẽ dòch chuyển sang Y1 và X1.
1.2.2. Những nghiên cứu thực nghiệm có liên quan đến cầu về nhà ở


16

Rất nhiều nghiên cứu về nhu cầu nhà ở đã được thực hiện ở các nước phát triển,
nhưng những nghiên cứu về chủ đề này còn rất hạn chế ở các nước đang phát triển.
Theo hiểu biết của tác giả, hầu như chưa có đề tài nào nghiên cứu về chủ đề này tại
Việt Nam. Theo Malpezzi (1990) và Fontenla và Gonxalez (2008) thò trường nhà ở ở
các nước đang phát triển có những đặc thù do thò trường đất đai và tín dụng, cơ sở hạ
tầng đô thò và hệ thống chính sách pháp luật chưa phát triển đồng bộ; hơn nữa, các
nước đang phát triển có những khu vực đang trong quá trình đô thò hóa sôi động nhất
thế giới. Do đó, trong phần này, tác giả xin lược khảo những nghiên cứu có liên quan

trên thế giới, đặc biệt là những nghiên cứu ở các nước đang phát triển cho phù hợp với
bối cảnh Việt Nam.
¾ Biến phụ thuộc
Theo khảo sát của tác giả, không có sự khác biệt trong việc sử dụng nhóm biến
đại diện cho lượng cầu nhà ở trong các đề tài nghiên cứu ở các nước phát triển và các
nước đang phát triển. Dựa vào nghiên cứu của Fontenla và Gonxalez (2008) nghiên cứu
tại Mexico, và Gujarati (2002) nghiên cứu cho quận University City của San Diego vào
năm 1990, tác giả tổng hợp nhóm biến đại diện cho lượng cầu nhà ở như sau:

- Bedroom: Số phòng ngủ
- Bathroom: Số phòng tắm
- Lotsize: diện tích nhà ở
- Square: diện tích xây dựng nhà ở
Trong đề tài này, tác giả sử dụng dữ liệu trong bộ dữ liệu VHLSS 2006 để ước
lượng hàm cầu cho đòa bàn huyện Nhơn Trạch và các vùng lân cận. Do thông tin về các
biến số Bedroom, Bathroom và Lotsize không được nêu cụ thể trong bộ dữ liệu VLSS
2006, tác giả chỉ sử dụng thông tin biến Square làm đại diện cho nhu cầu về nhà ở.
¾ Biến độc lập
a) Price (Giá): với giả đònh nhà ở là hàng hóa tiêu dùng, Fontenla và Gonxalez
(2008) đã chứng minh quan hệ nghòch biến giữa lượng cầu nhà ở và giá cung


17

cấp. Theo Fontenla và Gonxalez (2008), cầu nhà ở không co dãn theo giá và
kết quả này tương đồng với các kết quả nghiên cứu liên quan. Trong nghiên
cứu này, tác giả sẽ tính giá trò biến Price bằng cách lấy giá trò căn nhà theo
giá thò trường chia cho diện tích nhà ở Square, nói cách khác, biến Price trong
đề tài này là đơn giá trên m2.
b) Income (Thu nhập): Theo Fontenla và Gonxalez (2008):

- Độ co dãn của cầu theo thu nhập dao động từ 0,4 - 0,8 cho người thuê ở
và 0,6 – 1,2 cho người chủ sở hữu toàn bộ căn nhà.
- Độ co dãn của cầu theo thu nhập thường xuyên có khuynh hướng cao hơn
thu nhập bất thường.
- Khi GNP bình quân đầu người còn thấp, tỷ lệ đầu tư cho nhà ở cũng thấp.
Nhưng khi bình quân đầu người dưới 500 USD, đầu tư cho nhà ở chiếm
dưới 2% GNP; bình quân đầu người đạt 1.000 USD, đầu tư cho nhà ở
chiếm khoảng 5% GNP; khi bình quân đầu người đạt 1.500 USD, đầu tư
cho nhà chiếm khoảng 6-7%GNP. Tỷ lệ lúc này đạt đến đỉnh cao, vượt
qua điểm này, bình quân GNP bình quân đầu người càng tăng, tỷ lệ đầu
tư cho nhà ở càng giảm (Nhiêu Hội Lâm, 2004).
c) Age (Tuổi của chủ hộ): có những kết quả mâu thuẫn giữa nghiên cứu tại nước
phát triển và đang phát triển. Theo kết quả của Green và Hendershott (1996)
cho thò trường nhà ở tại Mỹ, tuổi tác không có quan hệ hoặc có quan hệ đồng
biến với nhu cầu về nhà ở. Theo Fontenla và Gonxalez (2008), tuổi có quan
hệ nghòch biến với nhu cầu về nhà ở. Như đã đề cập ở trên, nhà ở đặc biệt có
thời gian sử dụng lâu bền, có giá trò sử dụng lâu dài, thậm chí một đời người,
là tư liệu cuộc sống có tính chất vónh cửu, vì vậy nó cũng là hàng hoá đặc
chủng có giá trò to lớn. Tại các nước phát triển, cư dân dùng thu nhập mua một
căn hộ cũng cần chi toàn bộ thu nhập gia đình hàng 4-8 năm. Còn ở VN thì
khoảng 15 năm. Vì vậy, bất kỳ nước phát triển hay đang phát triển, một bộ
phận khá lớn người không mua nổi một căn nhà hoàn chỉnh, tỷ suất tự có nhà


18

không bao giờ đầy đủ. Hơn nữa, Việt Nam là nước có GNP bình quân đầu
người thấp hơn 500 USD, do đó đầu tư cho nhà ở dưới 2% GNP. Khi tuổi của
người chủ hộ (giả đònh là lao động chính) càng lớn, anh/chò ta càng ít có động
lực tự mua cho mình 1 căn nhà.

Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện nay chưa có các nghiên cứu thực nghiệm để
chứng minh sự tác động của độ tuổi đến việc mua nhà. Trong nghiên cứu này
tác giả tập hợp dữ liệu đưa vào mô hình để xác đònh tác động của biến tuổi
đến lượng cầu nhà ở.
d) Interest Rate (Lãi suất vay): Do nhà ở là hàng hóa đặc chủng có giá trò lớn,
đa phần người tiêu dùng không thể trả dứt điểm một lần tiền mua nhà mà trả
góp trong 1 khoảng thời gian (thông thường trên 10 năm). Theo Fontenla và
Gonxalez (2008), lãi suất vay quan hệ nghòch biến với nhu cầu về nhà ở.
e) Male (Giới tính là Nam): Theo Fontenla và Gonxalez (2008), nếu người tiêu
dùng là nam, họ ít có động lực tự mua cho mình 1 căn nhà. Đây là sự khác biệt
đặc thù về giới tính. Tuy nhiên, theo thực tế tại Việt Nam, yếu tố giới tính này
có thể tác động trái ngược với nghiên cứu trên, nam giới ở Việt Nam có động
lực tự mua cho mình 1 căn nhà. Trong nghiên cứu này, tác giả sẽ sử dụng biến
giả (dummy variable) để ước lượng mối quan hệ giữa giới tính và nhu cầu về
nhà ở.
f) Married (Đã kết hôn) Theo Fontenla và Gonxalez (2008), nếu người tiêu
dùng là người có gia đình, họ có nhiều động lực hơn để tự mua cho mình 1 căn
nhà. Trong nghiên cứu này, tác giả sẽ sử dụng biến giả (dummy variable) để
ước lượng mối quan hệ giữa tình trạng hôn nhân và nhu cầu về nhà ở.
g) Education (Trình độ giáo dục của chủ hộ): Theo kết quả của Green và
Hendershott (1996) và Fontenla và Gonxalez (2008), trình độ chủ hộ có mối
quan hệ đồng biến với nhu cầu về nhà ở. Điều này là do giả đònh, người chủ
hộ có trình độ cao hơn sẽ tìm được công việc tốt hơn, thu nhập cao hơn, qua đó
thúc đẩy nhu cầu mua nhà.