Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

LÊ THỊ BÍCH THẢO

GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
CHUN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS TRẦN HUY HỒNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - 2008


1

PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................... 1
1. Sự cần thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài...................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 3
6. Kết cấu luận văn ..................................................................................... 3

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................... 5

1.1 Khái niệm và đặc điểm của BĐS và thị trường BĐS ............................. 5
1.1.1 Khái niệm BĐS ....................................................................................................5
1.1.2 Thị trường BĐS: ..................................................................................................9
1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS .............................................................................9
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS......................................................................10

1.2 Mối liên quan giữa thị trường BĐS, thị trường chứng khoán và thị
trường tiền tệ: ........................................................................................... 14
1.3 Các bất cập và rủi ro của thị trường BĐS hiện nay.............................. 17
1.4 Khái niệm và đặc trưng của tín dụng bất động sản .............................. 19
1.4.1 Khái niệm ...........................................................................................................19
1.4.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản.................................................................19

1.5 Sự cần thiết phải phát triển thị trường BĐS ở TP HCM: ..................... 21
1.6 Kinh nghiệm một số nước về việc thu hút vốn cho thị trường BĐS:.... 22


2

1.6.1 Kinh nghiệm ở Mỹ:............................................................................................22
1.6.2 Quỹ tín thác BĐS của Đài Loan .......................................................................24
1.6.3 Quyền chọn mua BĐS của Singapore ..............................................................25
1.6.3 Bài học cho Việt Nam ........................................................................................27

Kết luận: ................................................................................................... 29

CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUỒN VỐN CHO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH ............................................................................................ 30

2.1 Tình hình hoạt động thị trường BĐS ở Việt Nam và TPHCM............. 30
2.1.1 Tổng quan về thị trường BĐS Việt Nam: .........................................................30
2.1.2 Hoạt động thị trường BĐS tại TPHCM: ..........................................................32
2.1.2.2 Căn hộ cho thuê và bán: ..............................................................................34
2.1.2.3 Văn phòng cho thuê ....................................................................................36
2.1.2.4 Nhà hàng, khách sạn...................................................................................38
2.1.2.5 Trung tâm thương mại, mua sắm.................................................................41
2.1.2.6 Khu công nghiệp, khu chế xuất....................................................................42

2.2 Tình hình các kênh thu hút vốn và cơ cấu các nguồn vốn đầu tư vào thị
trường BĐS tại TPHCM: .......................................................................... 43
2.2.1 Các kênh thu hút vốn cho thị trường BĐS .......................................................43
2.2.1.1 Vốn vay ngân hàng ......................................................................................44
2.2.1.2 Vốn huy động từ các đối tượng mua nhà.....................................................49
2.2.1.3 Vốn từ các quỹ đầu tư kinh doanh BĐS.......................................................51


3

2.2.1.4 Vốn từ cổ phần hóa các công ty địa ốc và phát hành trái phiếu BĐS.........53
2.2.2 Cơ cấu các nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS:.........................................54

2.3 Các khó khăn của các nguồn vốn trên thị trường BĐS ........................ 57
2.3.1 Hạn chế của nguồn vốn vay ngân hàng ...........................................................57
2.3.2 Hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài
chính thứ cấp chưa phát triển....................................................................................61

Kết luận: ..................................................................................................... 63

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .. 65
3.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS tại TPHCM............................. 66
3.2 Các giải pháp đề nghị.......................................................................... 67
3.2.1 Chính sách về BĐS và kinh doanh BĐS đối với cơ quan quản lý: .................67
3.2.1.1 Công bố chi tiết quy hoạch dự án ................................................................67
3.2.1.2 Giao dịch BĐS phải qua sàn .......................................................................68
3.2.1.3 Chính sách nhà ở xã hội ..............................................................................69
3.2.1.4 Chính sách thuế và tài chính........................................................................70
3.2.2 Giải pháp các nguồn vốn tín dụng cho thị trường BĐS tại TPHCM:.............72
3.2.2.1 Nguồn vốn vay ngân hàng ..........................................................................72
3.2.2.2 Nguồn vốn huy động từ các nhà đầu tư:......................................................75
3.2.2.3 Nguồn vốn từ các quỹ đầu tư trong nước: ..................................................77
3.2.2.4 Chứng khoán hóa các dự án đầu tư BĐS: ..................................................78
3.2.2.5 Phát triển thị trường thế chấp- cầm cố thứ cấp: ........................................84

Kết luận....................................................................................................... 85


4

PHẦN KẾT LUẬN............................................................................ 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 89


5

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Tương quan giữa thị trường BĐS và chỉ số thị trường chứng khoán
Việt Nam
Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore

Bảng 2.1: Dự báo dân số và nhu cầu nhà ở tại TP HCM đến năm 2015
Bảng 2.2 Diện tích trung bình/ dân cư ở một số nước
Bảng 2.3 : Thống kê thị trường căn hộ bán (6/2007)
Bảng 2.4 : Thống kê thị trường căn hộ cho thuê (6/2007)
Bảng 2.5 : Thống kê thị trường cao ốc văn phòng (6/2007)
Bảng 2.6: Tình hình thu hút khách du lịch quốc tế tại TP HCM
Bảng 2.7: Thống kê thị trường khách sạn 3-5 sao (6/2007)
Bảng 2.8 Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM
Bảng 2.9 Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay (tháng
10/2008)
Bảng 2.10 Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1 : cơ cấu các nguồn vốn đầu tư vào BĐS
Biểu đồ 2.2 Nhu cầu vốn đầu tư (2008-2010)


6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS:

Bất động sản

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM:

Ngân hàng thương mại

TCTD

Tổ chức tín dụng

TPHCM

TPHCM

WTO

Tổ chức thương mại thế giới ( World Trade

Organization)


7

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn
tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 12 năm 2008
Lê Thị Bích Thảo
Học viên cao học khóa 14
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh

8


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của
nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền
kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn
ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt
thị trường bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó
là vốn, và phải cần rất nhiều vốn. Tín dụng cho thị trường bất động sản (tín
dụng BĐS) là một phần quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất
động sản, trong các năm qua đã đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất
động sản.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm
phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện
pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp
quan trọng. Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng
lớn tiền ở ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay
lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không
ngoại lệ, tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng
truyền thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài
toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng.
Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế
nào để tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động
sản?
TPHCM là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất và năng động nhất ở

Việt Nam với GDP hàng năm chiếm 20% GDP quốc gia và tốc độ tăng


2

trưởng GDP trên 12% mỗi năm. TPHCM đã và đang thu hút một lượng lớn
các nhà đầu tư trong và ngoài nước, các doanh nghiệp và người nhập cư trong
những năm qua. Vì vậy, thị trường bất động sản ở TPHCM là một trong
những thị trường sôi động vào bậc nhất ở Việt Nam. Thực tế, nhà nước đã có
nhiều nỗ lực nhưng thị trường bất động sản vẫn chỉ mới ở giai đoạn khởi đầu
với những rủi ro tiềm tàng, và bất ổn do sự không tương xứng giữa một bên là
nhu cầu vốn và một bên là khả năng đáp ứng của các kênh tín dụng BĐS hiện
nay.
Vì vậy việc nghiên cứu “Giải pháp tín dụng cho thị trường bất động sản tại
TPHCM” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn
nữa nguồn tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị
trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường BĐS và tín
dụng bất động sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản tại TPHCM, nhất là những năm
gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh
giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại
của các kênh tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả
hoạt động của tín dụng bất động sản tại TPHCM.

3

3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị
các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa tín dụng
bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động
của tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản. Các yếu
tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng. Trong nghiên cứu này tôi
chỉ tập trung phân tích các kênh tín dụng trong nước, không đề cập đến các
kênh thu hút vốn nước ngoài.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và tín
dụng bất động sản tại TPHCM từ năm 2005 đến tháng 10/2008.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo
trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
6. Kết cấu luận văn
Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần
kết luận) như sau:
Chương 1. “Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS” sẽ phác họa về khái
niệm BĐS, thị trường BĐS cùng với các tính chất và dặc trưng của thị trường
này. Bên cạnh đó chương này cũng giới thiệu các vấn đề liên quan đến thị
trường BĐS như: các rủi ro của thị trường BĐS hiện nay, đặc điểm của tín
dụng BĐS, giới thiệu vai trò của các hình thức tín dụng hiện nay đối với thị


4

trường BĐS. Ngoài ra chương này cũng giới thiệu kinh nghiệm thu hút vốn
cho BĐS ở một số nước và những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Chương 2. “Hoạt động thị trường BĐS và các nguồn vốn cho thị trường
BĐS tại TPHCM”. Trong chương này, chúng tôi đề cập đến thực trạng thị
trường bất động sản ở TPHCM và nhu cầu phát triển thị trường trong tương
lai. Đồng thời, sẽ phân tích các nguồn tài trợ chính cho thị trường bất động
sản, những khó khăn trong nguồn tài trợ và những bất lợi do thiếu công cụ
huy động vốn phù hợp.
Chương 3. “Giải pháp vốn cho thị trường BĐS tại TPHCM”. Qua kết quả
phân tích ở chương 1 và 2, chúng tôi sẽ đưa ra định hướng phát triển cho thị
trường BĐS tại TPHCM cũng như các giải pháp cho thị trường. Đề tài đặc
biệt chú trọng đến giải pháp chứng khoán hóa BĐS và các mô hình đề nghị,
cơ sở pháp lý vận hành và các biện pháp hỗ trợ cần thiết để xây dựng các mô
hình này trong điều kiện hiện tại.


5

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm và đặc điểm của BĐS và thị trường BĐS
1.1.1 Khái niệm BĐS
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ
La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của

mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
BĐS và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất
đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch
dân sự.


6

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là
đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai
và các tài sản gắn với đất.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một
mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,
đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm
tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…”
cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định:
BĐS là các tài sản bao gồm
-

Đất đai;

-

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là
chúng không thể di dời được . Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những


7

vật thể cố định gắn với đất đai . Những vật thể gắn với đất đai là những vật
thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời
đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công
năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công

trình kiến thức, công trình lắp ghép ...
Theo điều luật trên :
- Đất Đai :
• Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể ( Những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm
vật liệu xây dựng không phải là BĐS );
• Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền ;
• Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( Căn cứ vào số lượng
và chất lượng của đất đai đó )
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dừng đó.
• Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không
đáng kể : Nhà ở, trung tâm thương mại , khách sạn ... ( những
nhà bạt của gánh xiếc , các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà
nghỉ di động trê xe không phải là những BĐS mà là những động
sản . )
• Các công trình xây dựng công nghiệp , giao thông : Như đường
xá , cầu cống, bến cảng ... đc xây dựng gắn liền với đất đai;
• Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây
dựng đó : Máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị hoạt
động của công trình các cây cảnh ( những tài sản đó có thể tháo


8

rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là
BĐS )
•

Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa

thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định .

- Các tài sản khác gắn liền với đất:
• Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây
• Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
• Các công trình du lịch , vui chơi , thể thao ...
• Một số công trình khai thác hầm mỏ
Các tài sản khác do các quy định của pháp luật .
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.
BĐS không chỉ đơn thuần là nhà ở, đất nền trong các dự án nhà ở để mua bán
đầu cơ tạo chênh lệch giá, thu lãi như quan niệm của nhiều người hiện nay.
Mà BĐS phải là những cao ốc, văn phòng làm việc, căn hộ cho thuê, đường
giao thông, khu công nghiệp,… Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp
luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ
thể danh mục các tài sản này. Một ý khác nữa là ở Việt Nam không có quyền
sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất mà thôi.


9

1.1.2 Thị trường BĐS:
1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS
Dựa trên các phân tích lý luận về thị trường hàng hóa, các chuyên gia kinh tế
cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra
một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS – một dạng hàng hóa đặc biệt:
- Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng

hoá BĐS.
- Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước
đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, tổng hợp
từ các khái niệm trên có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường BĐS
như sau:
Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi
giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường BĐS.


10

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS
đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá,
tiền tệ hoá và tài chính hoá.
• Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người
đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có
một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là
BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và
các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

• Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh
nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do
hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình
thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.
Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh
nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
• Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp
xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển
BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh
nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra
được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai
trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án
khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan
quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
• Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS
tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về
nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng


11

hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với
các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản
cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị
trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp
độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài
chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai
trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị
trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên.

Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn
như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của
thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn
khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp
độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã
được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế
chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng
loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị
trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá.
Trung Quốc, nước láng giềng Việt Nam, cũng đang chuẩn bị chuyển
qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.
- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị
trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh
(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng)
và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị


12

trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6
chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường
BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ
khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế
giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ
6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS
Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay
cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực
ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi

suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu.
Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa
phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS
mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở
mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa”
ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh
đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình
độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các
miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã
hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường
BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ


13

phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở
nông thôn, miền núi v.v..
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt
chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc
biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị
trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi
các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều

quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách
về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng,
chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập
quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu
biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán
thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính
không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều
có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong
đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung.


14

BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị
trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị
trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không
tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu
cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
1.2 Mối liên quan giữa thị trường BĐS, thị trường chứng khoán và thị
trường tiền tệ:
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tiền tệ.
Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.

Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài
chính nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có
thể từ nguồn vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín
dụng, .v.v…, như vậy sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình
thành từ những nguồn tài chính khác nhau của xã hội, trong đó có thị
trường tài chính. Ngược lại, trong rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại
là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về tín dụng và phát hành .v.v…
Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất
mật thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến
sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào
những năm 1997, 1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS
tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả
thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng


15

ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin của nhà đầu tư và công
chúng
Việc đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian
hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi tham gia lưu thông
trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao
đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi
vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ
thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Khi lượng cung tiền trong lưu thông càng nhiều thì cầu về BĐS càng lớn,
và người ta sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn để mua BĐS, khi đó giá BĐS sẽ có
xu hướng tăng. Khi thị trường có xu hướng tăng mạnh, người ta sẽ có xu
hướng đầu cơ thay vì mua đất để dùng. Khi đó, nhà đầu cơ sẽ tăng mạnh

mua bán, đẩy giá đất tăng nhanh. Thấy lợi nhuận của người đi trước quá
hấp dẫn, những người đi sau sẽ rút tiền từ các kênh đầu tư khác chuyển
sang đầu tư vào BĐS, tiếp tục đẩy giá lên cao do nhu cầu nhà đất tiếp tục
tăng.
Ngược lại khi giảm lượng cung tiền, những người có nhu cầu mua BĐS sẽ
không đủ tiền và làm giảm nhu cầu nhà đất làm giá đất giảm. Lợi nhuận từ
hoạt động này không còn hấp dẫn các chủ đầu tư nên họ tìm cách rút vốn
sang đầu tư các lĩnh vực khác với lợi suất cao hơn. Khi đó tiền lưu chuyển
trong thị trường nhà đất sẽ giảm, thị trường sẽ hạ nhiệt, thậm chí nhiều khu
vực sẽ đóng băng.
Như vậy chính sách tiền tệ của chính phủ có thể ảnh hưởng tới cung tiền,
như tăng lãi suất hay tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc tại các ngân hàng thương
mại, hoặc đưa ra chỉ thị hạn chế cho vay BĐS có thể làm giảm cung tiền
trong thị trường BĐS. Cung tiền cũng có thể giảm từ bản thân các nhà đầu


16

tư, họ có thể chuyển hướng sang sử dụng tiền vào mục đích khác thay vì
mua nhà đất để bán.. .
Một khi thị trường BĐS hoạt động tốt còn là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua
thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Bên cạnh mối liên hệ mật thiết với thị trường tiền tệ, BĐS còn liên hệ mật
thiết tới thị trường chứng khoán. Khi có được lợi nhuận từ thị trường
chứng khoán hoặc muốn sắp xếp lại cơ cấu đầu tư, ĐBS là điều mà các
nhà đầu tư nghĩ đến đầu tiên.
Khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống, lợi nhuận kỳ vọng vào
chứng khoán giảm, các nhà đầu tư sẽ chuyển tiền của mình sang các hình

thức đầu tư khác, BĐS cũng là lựa chọn đầu tiên của họ vì lúc này nhu cầu
của BĐS còn khá cao.
Tại thị trường Việt Nam trong thời gian qua, mối liên hệ giữa BĐS và
chứng khoán thể hiện rõ nét hơn bao giờ hết.
Bảng 1.1: Tương quan giữa thị trường BĐS và chỉ số thị trường chứng
khoán Việt Nam
Giá BĐS

Vn-Index

Quí I/2007

Tăng

Tăng

Quí II/2007

Tăng mạnh

Giảm

Quí III/2007

Ổn định

Giảm

Quí IV/2007

Tăng mạnh

Giảm mạnh

Nguồn www.asset.vn