Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

DƢƠNG THỊ KIỀU ANH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ
VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2008


2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

DƢƠNG THỊ KIỀU ANH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ
VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 60.31.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. LÊ NGỌC UYỂN
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2008


3

LỜI CÁM ƠN
Tôi xin chân thành cám ơn TS. Lê Ngọc Uyển, Ths. Đặng Văn Thanh đã
tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các Thầy Cô Trường đại học kinh tế Thành phố
Hồ Chí Minh và Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright đã trang bị cho tôi
những kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại trường.
Tôi xin chân thành cám ơn TS. Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở Xây
dựng TP.HCM, TS. Nguyễn Ngọc Dũng, Ủy viên hội xây dựng Việt Nam và các
chuyên gia đã dành thời gian trả lời phỏng vấn trực tiếp và cung cấp cho tôi
những thông tin cập nhật trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp và người thân đã động viên
và tạo điều kiện cho tôi được tham gia khóa học hoàn thiện hơn kiến thức cho
bản thân, cũng như hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Học viên
Dƣơng Thị Kiều Anh


4

LỜI CAM ĐOAN
Thành phố Hồ Chí Minh đang trong quá trình đô thị hóa rất mạnh mẽ.
Phát triển kinh tế đi cùng với sự phân hóa giàu nghèo ngày càng rõ rệt. Những
người dân đô thị có thu nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở

hoặc ở trong các khu nhà thuê tồi tàn, chật chội và quá tải do họ không có khả
năng kinh tế để tự tạo lập và cải thiện chỗ ở cho mình. Tình trạng đầu cơ nhà đất
đã đẩy giá nhà lên rất cao, càng làm cho vấn đề nhà ở của người thu nhập thấp
trở lên bức bách. Vì vậy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đang trở
thành vấn đề thời sự trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Nhà ở cho người thu nhập thấp là một vấn đề rất phức tạp, liên quan đến
nhiều lĩnh vực và không dễ tìm được giải pháp khả thi. Là một người đã gần 15
năm công tác trong ngành xây dựng tại TP.HCM, mong muốn nghiên cứu về vấn
đề nhà ở cho các đối tượng làm công ăn lương đã giúp tôi hình thành nên ý
tưởng về nội dung đề tài.
Tôi xin cam đoan Đề tài “ Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các khu
công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của cá
nhân tôi. Đề tài được xây dựng dựa trên các thông tin, số liệu thu thập ở các
Niên giám thống kê, các sách, báo, tạp chí, giáo trình, chủ trương chính sách của
Nhà nước. Bên cạnh đó, để làm rõ thêm khả năng phát triển nhà ở xã hội tại
TP.HCM, tôi tiến hành thu thập ý kiến & phỏng vấn trực tiếp một số công chức
nhà nước, các chuyên gia tư vấn xây dựng, nhà nghiên cứu có am hiểu sâu về
lĩnh vực đầu tư nhà ở.
Tuy nhiên, do kiến thức và hiểu biết còn hạn hẹp, luận văn sẽ không tránh
khỏi những hạn chế, thiếu sót. Để tiếp tục hoàn thiện đề tài, tôi mong muốn nhận
những ý kiến góp ý của các Thầy cô và các nhà chuyên môn.
Học viên
Dƣơng Thị Kiều Anh


5

MỤC LỤC
Trang phụ bìa

Trang

Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục tiêu nghiên cứu
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
6. Kết cấu của luận văn
Chƣơng I:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1. Tổng quan về vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.1. Những vấn đề chung về nhà ở và nhà ở xã hội ……………. ...

01

1.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội ở nước ta ……………………………

02

1.1.3. Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp …………………...

03

1.1.4. Mối quan hệ giữa chi tiêu cho nhà ở và thu nhập ……………

04

1.1.5. Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà ở xã hội …………………..

05

1.2. Vai trò và mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến phát triển
nhà ở xã hội


6

1.2.1.Vai trò của Nhà nước ………………………………………….

07

1.2.2. Vai trò của các thành phần kinh tế (Nhà đầu tư) ……………..

08

1.2.3. Vai trò của các tổ chức tài chính …………………………..

08

1.2.4. Người tiêu dùng ……………………………………………

09

1.3. Mô hình cung cầu nhà ở và các nhân tố ảnh hƣởng đến việc phát
triển nhà ở xã hội
1.3.1. Mô hình cung – cầu nhà ở ……………………………………

09

1.3.2. Các nhân tố tác động đến việc phát triển nhà ở xã hội ………

11

1.3.2.1. Nhân tố từ phía cầu……………………………………

11

1.3.2.2. Nhân tố từ phía cung …………………………………..

14

1.3.2.3. Các nhân tố đặc thù của hàng hóa nhà ở ……………

15

1.3.2.4. Tổ chức quản lý thực hiện chương trình nhà ở xã hội…

16

1.4. Kinh nghiệm quốc tế trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp.
1.4.1.

-

17

1.4.2. Trung Quốc – Cung cấp đa dạng loại hình nhà ở phù hợp với
khả năng kinh tế………………………………………………

19

1.4.3. Hàn Quốc – Trợ giá nhà ở cho người nghèo …………………

21

1.4.4. Indonesia –Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở xã hội …………….

23

1.4.5. Malaysia – Khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân xây
nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp …………………………..
1.4.6.

–

23
..

24

1.4.7. Bài học rút ra từ kinh nghiệm các nước………………………

25

Chƣơng II:
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.


7

2.1.

Tình hình thu nhập, chi tiêu và nhà ở
2.1.1. Thu nhập và chi tiêu cho nhà ở……………………………….

29
31

2.2.

2.1.2.1. Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức…

32

2.1.1.2. Thực trạng nhà ở công nhân …………………………

34

Những chính sách khuyến khích phát triển nhà cho ngƣời thu
nhập thấp đã đƣợc áp dụng tại Tp. Hồ Chí Minh.

2.3.1. Chính sách trợ giá gián tiếp thông qua doanh nghiệp xây
dựng chung cư để bán ………………………………………

36

2.3.2. Chỉ thị 07/2003/CT/UB về ưu đãi đầu tư và tạo quỹ đất để
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp……………………..

37

2.3.3. Quyết định số 332/2003/QĐ-UB về ưu đãi đầu tư xây dựng
nhà lưu trú cho công nhân tại các KCX&KCN……………….
2.3.4. Chính sách phát triển quỹ nhà ở xã hội theo Luật nhà ở……

38
38

2.3.
thấp đã thực hiện tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung
của Thành phố
2.3.1. Chương trình xây dựng chung cư cấp cho CB-CNVC ……..
2.3.2.

39

Các chương trình đầu tư nhà ở xã hội cho người thu nhập
thấp của nhà nước, doanh nghiệp và cộng đồng dân cư giai
đọan sau 1986………………………………………………

40

2.3.3.

Chương trình xây dựng 20.000 phòng cho công nhân …….

41

2.3.4.

Chương trình cải tạo, xây dựng mới các chung cư hư hỏng..

43

2.3.5.

Chương trình tạo quỹ đất cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

43

2.3.6.

Chương trình cho vay hỗ trợ người thu nhập thấp tạo lập
nhà ở………………………………………………………

44

2.2.3.1. Quỹ phát triển nhà ở ……………………………….

44

2.2.3.2. Cho vay của ngân hàng thương mại và các tổ chức


8

tài chính ……………………………………………
2.4.

Các mô hình quản lý nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp đã
đƣợc áp dụng tại Tp. Hồ Chí Minh ……………………………...

2.5.

46

47

Đánh giá ƣu nhƣợc điểm của các chính sách và mô hình phát
triển và quản lý nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trong những
năm qua.
2.5.1. Những điểm đã làm được……………………………………..

49

2.5.2. Những điểm còn hạn chế ……………………………………..

50

2.5.3. Phân tích nguyên nhân ………………………………………..

51

CHƢƠNG III
ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ
HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU
CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TP. HỒ CHÍ MINH
3.1.

Những quy định chủ yếu về phát triển nhà ở xã hội ở nƣớc ta
hiện nay
3.1.1. Nguyên tắc đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội..........................

55

3.1.2. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội………………………….

55

3.1.3. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội……………………………

56

3.1.4. Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội………………..

56

3.1.5. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội………………

57

3.1.6. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội………………………….

58

3.1.7. Về mô hình thực hiện việc đầu tư xây dựng và quản lý vận
hành quỹ nhà ở xã hội ………………………………………..

59

3.1.8. Về cơ chế khuyến khích, ưu đãi đối với các thành phần kinh
tế tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.........................
3.2

Định hƣớng phát triển nhà ở xã hội.
3.2.1. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2009-

59


9

2015 …………………………………………………………

59

3.2.2. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM
3.3.

60

Phân tích các điều kiện thực hiện các chƣơng trình nhà ở xã hội
tại TP.HCM.
3.3.1 Các nhân tố từ phía cung ……………………………………..

61

3.3.1.1. Qũy đất xây dựng nhà ở xã hội………………………

61

3.3.1.2. Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội……………

62

3.3.2 Các nhân tố từ phía cầu ………………………………………

65

3.3.2.1. Khả năng tiếp cận nhà ở của dân cư………………..

65

3.3.2.2. Giá cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội…………….

67

3.4.
– tạo quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội……

3.4.1

3.4.2
3.4

n trúc nhà ở xã hội ……………………………
,

68
69

..

70

3.4

..

71

3.4

.

72

3.4.6. Khuyến khích và hỗ trợ xây dựng nhà ở cho công nhân………….

72

3.4.7. Xã hội hóa dịch vụ quản lý nhà ở………………………………

73

Phần kết luận
Tài liệu tham khảo
Phần phụ lục
Phụ lục 1:

Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Phụ lục 2:

Tổng hợp số liệu chương trình phát triển nhà ở xã hội giai
đoạn 2009-2015.

Phụ lục 3:

Công thức xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Phụ lục 4:

Đề xuất mô hình quản lý khu nhà ở xã hội.

Phụ lục 5:

Danh sách các chuyên gia đã phỏng vấn.


10

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
ADB:

Ngân hàng phát triển châu Á

BĐS:

Bất động sản

CB-CNV:

Cán bộ công nhân viên

CBCC:

Cán bộ công chức

CPF:

Quỹ dự phòng Trung ương

FMO:

Định chế tài chính hỗ trợ phát triển Hà lan

HDB:

Cục phát triển nhà ở

HOF:

Quỹ phát triển nhà ở

HTX:

Hợp tác xã

KCX:

Khu chế xuất

KCN:

Khu công nghiệp

NOXH:

Nhà ở xã hội

PTNO:

Phát triển nhà ở

QLDA:

Quản lý dự án

TP.HCM:

Thành phố Hồ Chí Minh

TNHH:

Trách nhiệm hữu hạn

TMCP:

Thương mại cổ phần

TW:

Trung ương

UBND:

Ủy ban nhân dân

VBSP:

Ngân hàng chính sách xã hội Việt Nam


11

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Trang
Biểu 1.1: Các loại hình nhà ở của Trung Quốc…………………………

20

Biểu 2.1: Kết quả điều tra mức sống dân cư của TP.HCM…………

29

Biểu 2.2: Tổng hợp kết quả xây dựng nhà lưu trú cho công nhân………

42

Biểu 3.1 Tính toán quỹ đất phát triển nhà ở xã hội đến 2010…………

62

Biểu 3.2 Tính toán nhu cầu vốn phát triển nhà ở xã hội 2009- 2010……

63

Biểu 3.3 Dự kiến nguồn vốn có thể huy động……………………………… 64
Biểu 3.4 Khả năng tiếp cận nhà ở của dân cư………………………………. 66
Bảng 3.5 Lãi suất bảo toàn vốn đầu tư dự án Nhà ở xã hội cho thuê………. 67


12

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Trang

Hình 1.1 –Mối quan hệ giữa các chủ thể ………………………………

6

Hình 1.2- Mô hình cung cầu và trạng thái cân bằng thị trường ………

11

Hình 1.3: Mối tương quan giữa thu nhập và lượng cầu nhà ở.................

12

Hình 2.1: Thu nhập và chi tiêu bình quân của người lao động TP.HCM

31

Hình 2.2: Cơ cấu nhà ở của cán bộ công chức viên chức………………

33

Hình 2.3: Tỷ phần nhà lưu trú cho công nhân thuê……………………

35


13

PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người. Đó không

chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, tái tạo sức lao động mà còn là tổ ấm của
mỗi gia đình. Trong bất kỳ xã hội nào, cải thiện chỗ ở vẫn là nhu cầu cần nhằm
thiết góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho người lao động. Ở
nước ta hiện nay, khi thu nhập bình quân của người dân còn thấp, việc tạo lập
một chỗ ở ổn định và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt tối thiểu đang là ước mơ
đối với một bộ phận lớn cán bộ công nhân viên chức và nhân dân lao động.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, du lịch, văn hóa, giáo dục
lớn nhất nước ta. Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ và tốc độ phát triển kinh tế cao
đã tạo ra sự bùng nổ dân số của Thành phố. Dân số gia tăng đã, đang và sẽ tạo ra
các thách thức lớn về nhà ở, đặc biệt là nhu cầu nhà ở của các đối tượng thuộc
diện có thu nhập thấp. Thành phố hiện có trên 250 nghìn lao động làm việc trong
các khu công nghiệp và trên 70% trong số đó là người nhập cư. Phần lớn những
người lao động nhập cư, sinh viên các trường đại học, một bộ phận cán bộ công
chức phải trú ngụ trong các nhà trọ với điều kiện sinh hoạt rất kém. Cũng giống
như các thành phố lớn khác trên thế giới, giải quyết vấn đề nhà ở không chỉ
nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân Thành phố mà còn là yếu tố liên quan mật
thiết đến các vấn đề chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, môi trường sống và mỹ
quan đô thị.
Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp đã luôn được chính quyền Thành
phố đặt ra và cố gắng tìm ra các lời giải đúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai
đoạn phát triển. Mặc dù Thành phố đã ban hành một số chính sách ưu đãi cho
các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như chỉ thị số
07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 và Chỉ thị số 24/2004/CT-UB ngày
31/08/2004 nhưng trên thực tế chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Các


14

doanh nghiệp hầu hết chỉ đổ xô vào các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị

trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Hình thức phát triển nhà ở xã hội cho
thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh nghiệp do việc đầu tư xây dựng
cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu hồi vốn chậm. Nhà ở cho
người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được giải quyết hiệu quả hiện
nay. Do đó, việc tiếp tục nghiên cứu các mặt bất cập trong quá trình đầu tư xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố để tìm ra các giải pháp hiệu
quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế tham gia phát
triển thị trường này là hết sức cần thiết.
Đề tài “Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các khu công nghiệp tập
trung Thành phố Hồ Chí Minh” được lựa chọn xuất phát từ mong muốn góp
phần giải quyết các vấn đề còn tồn tại hiện nay. Trên cơ sở đánh giá nhà ở xã hội
cho người thu nhập thấp là một loại hàng hóa mà xã hội đang có nhu cầu lớn để
hình thành cơ sở lý luận và thực tiễn để đề xuất các biện pháp, cơ chế chính sách
nhằm phát triển loại hình nhà ở này.
2.

Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau đây:
(1) Nghiên cứu thực trạng và nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại

TP.HCM. Đánh giá mức độ thành công của các chương trình nhà ở xã hội đã
được Thành phố triển khai trên các khía cạnh: cơ chế, chính sách; nội dung quản
lý; các yếu tố cấu thành và các yếu tố tác động chủ yếu trong toàn bộ quá trình
đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đánh giá những mặt đã
làm được, những mặt còn hạn chế và các nguyên nhân chủ yếu của các vấn đề
còn bất cập trong quá trình thực hiện.
(2) Nghiên cứu các mô hình, chính sách, kinh nghiệm giải quyết vấn đề
nhà ở cho người thu nhập thấp tại một số nước trên thế giới, từ đó rút ra bài học

15

kinh nghiệm để phát triển nhà ở xã hội ở các đô thị của nước ta, trong đó có
TP.HCM.
(3) Nghiên cứu định hướng và các quy định hiện hành của Nhà nước về
phát triển nhà ở xã hội, xem xét việc áp dụng các quy định này vào điều kiện cụ
thể của Thành phố.
(4) Trên cơ sở lý luận và thực tiển, đề xuất các biện pháp phát triển nhà ở
xã hội phù hợp với điều kiện thu nhập của các đối tượng có thu nhập thấp và
điều kiện kinh tế xã hội của Thành phố, các giải pháp thu hút đầu tư vào lĩnh vực
này và các hình thức quản lý phù hợp nhằm sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở xã hội.
3.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô

thị và các khu công nghiệp tập trung của TP.HCM dành cho các đối tượng khó
khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua theo quy định của Luật nhà ở gồm: các
cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng
vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp,
khu công nghệ cao của Thành phố. Đây chưa phải là toàn bộ các đối tượng thu
nhập thấp đang gặp khó khăn nhà ở của Thành phố, nhưng là lực lượng lao động
nòng cốt, chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội và đang rất bức xúc về nhà ở.
4.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả sử dụng ba phương pháp

chủ yếu sau:
(1) Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê.

Tiến hành thu thập các thông tin liên quan gồm: (i) Các dự án, các chương
trình, mô hình phát triển Nhà ở cho cán bộ công nhân viên và người thu nhập
thấp đã được thực hiện trên địa bàn TP.HCM trong giai đoạn từ sau giải phóng
Miền nam đến nay; (ii) Các thông tin từ các nghiên cứu trước đây về đề tài này


16

trên các sách, báo, tạp chí, giáo trình, luận án, các tài liệu niên giám thống kê và
các tài liệu thu thập trên internet.
Dựa vào kết quả thu lượm được, tiến hành phân tích xử lý vấn đề trong
mối quan hệ hài hòa giữa lý luận và thực tiễn.
(2) Phương pháp so sánh.
Thu thập tài liệu về kinh nghiệm của các quốc gia trong khu vực và thế
giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong việc phát triển và quản lý nhà
ở xã hội cho người thu nhập thấp. So sánh phương pháp xử lý vấn đề nhà ở xã
hội cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
(3) Phương pháp thu thập ý kiến chuyên gia.
Tham khảo ý kiến & phỏng vấn trực tiếp các cán bộ công chức làm việc
tại các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở, các chuyên gia tư vấn xây
dựng, các doanh nghiệp và nhà nghiên cứu có am hiểu sâu về lĩnh vực đầu tư nhà
ở
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu.
Chương trình phát triển nhà ở Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đang
là vấn đề khá “nóng”, ngày càng được Chính phủ và xã hội quan tâm nhiều hơn
nhưng đến nay hầu như vẫn chưa triển khai thực hiện trên thực tế. Tháng 9/2008,
Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ “Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
giai đoạn 2009-2015”, trong đó TP.HCM cùng với Bình Dương và Thủ đô Hà
nội được chọn là các địa phương thí điểm xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đề
án phát triển nhà ở xã hội này vẫn đang trong quá trình thảo luận và tham khảo ý

kiến các bộ ngành khác trước khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Sở Xây dựng
TP.HCM hiện cũng đang trong quá trình nghiên cứu lập Đề án phát triển nhà ở
xã hội cho Thành phố.
Như vậy có thể thấy rằng đề tài “Phát triển nhà ở xã hội tại đô thị và các
khu công nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh” đang hướng đến một vấn


17

đề có tính thời sự và thực tiễn. Nghiên cứu này góp phần tổng hợp thực trạng nhà
ở cho ngừơi thu nhập thấp tại TP.HCM và cập nhật các chính sách nhà ở xã hội
hiện hành, phân tích khả năng và điều kiện thực hiện các chương trình nhà ở này
dưới góc độ các quy luật kinh tế. Đây là cơ sở để nâng cao độ tin cậy và khả
năng áp dụng các giải pháp vào thực tế, đồng thời có thể sử dụng để tham khảo
cho những nghiên cứu chuyên sâu hơn về vấn đề này.
6. Kết cấu của luận văn
Nội dung của Luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận gồm ba chương
chính:
Chương I: Cơ sở lý luận về vấn đề nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp
Chương II: Thực trạng và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập
thấp tại đô thị và các khu công nghiệp tập trung của Thành phố Hồ
Chí Minh.
Chương III: Định hướng phát triển và các giải pháp để phát triển thị trường nhà
ở xã hội cho người thu nhập thấp.


18

Chƣơng I:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1. Tổng quan về vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.1. Những vấn đề chung về nhà ở và nhà ở xã hội
Nhà ở là một vật thể được kiến trúc và xây dựng tại một địa điểm cụ thể
nhằm mục đích phục vụ cho nhu cầu trú ngụ và sinh hoạt hàng ngày của con
người. Quá trình đầu tư xây dựng nhà ở là quá trình sử dụng các nguồn lực gồm
đất đai, nguyên vật liệu, sức lao động, vốn để kiến tạo nhà và các cơ sở hạ tầng
cần thiết. Theo quan điểm này, nhà ở là một động từ hơn là một danh từ (Turner
and Ficher 1972).
Nhà ở là nhu cầu rất quan trọng trong đời sống con người, chỉ đứng sau
nhu cầu an toàn, ăn, mặc. Không chỉ là mái ấm gia đình, nhà ở là nơi tạo ra chất
lượng cuộc sống và biểu hiện khả năng tài chính của người sở hữu. Vì vậy,
nghiên cứu về vấn đề phát triển nhà ở không chỉ tập trung vào ngôi nhà mà còn
tập trung vào cuộc sống của người nghèo đô thị (Perlman 1987, Hardoy và
Satterthwaite 1989). Phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự phân hóa giàu nghèo
mà biểu hiện cụ thể là sự chênh lệch về mức thu nhập đang ngày càng tăng trên
phạm vi toàn thế giới. Từ những nền kinh tế phát triển nhất như Mỹ, EU đến
những nền kinh tế đang phát triển, sự bất bình đẳng về thu nhập đang không
ngừng tăng dẫn đến sự phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư, bao gồm những
người, hộ gia đình có thu nhập rất cao, thu nhập cao, thu nhập trung bình, thu
nhập thấp và thu nhập rất thấp. Người thu nhập cao không khó sở hữu một hay
rất nhiều ngôi nhà đẹp, trong khi một bộ phận lớn những hộ gia đình thu nhập
thấp và thu nhập rất thấp đều gặp khó khăn về tạo lập nhà ở.
Mỗi quốc gia trong quá trình phát triển kinh tế xã hội đều quan tâm đến
việc phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Tùy theo điều kiện kinh tế
xã hội của mỗi nước, mỗi giai đoạn phát triển mà chính sách tạo lập nhà ở cho


19

các đối tượng trên cũng khác nhau. Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở
được xây dựa trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, một địa phương dành cho
đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội.
Loại hình nhà ở này có thể do nhà nước hay các thành phần kinh tế tư nhân đầu
tư để hỗ trợ cho các đối tượng thu nhập thấp thuê, thuê mua hoặc tạm thời cư trú
và thường được gọi là nhà ở xã hội, nhà ở cộng đồng, nhà ở tập thể… Như vậy,
nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở
hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước…
1.1.2 Khái niệm nhà ở xã hội ở nước ta
Theo điều 33 Luật nhà ở được Quốc hội thông qua tháng 7/2006, nhà ở xã
hội là nhà ở được nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện để mọi thành phần kinh
tế trong xã hội đầu tư xây dựng để “cho thuê” hoặc “thuê - mua” đối với một bộ
phận những người có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng chưa đủ điều kiện
để mua nhà ở trên thị trường. Theo điều 53 Luật nhà ở, đối tượng được thuê nhà
ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy
định của Chính phủ. Các đối tượng trên đây là lực lượng lao động quan trọng của
nền kinh tế và phần lớn đang gặp khó khăn về nhà ở. Trên thực tế còn rất nhiều
đối tượng khác đang gặp khó khăn về nhà ở và sẽ được Nhà nước tạo điều kiện
tạo lập nhà ở thông qua các chương trình khác như nhà ở cho người nghèo, nhà
tái định cư, nhà tình thương, tình nghĩa….
Điều kiện được thuê nhà ở xã hội gồm (1) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu
của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (2) Có nhà
ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m 2
sàn/người; (3) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng
hoặc dột nát. Ngoài các điều kiện trên, người được thuê mua nhà ở xã hội phải
thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.

20

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội, thể hiện qua các
chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm các khoản thuế, ưu đãi về lãi suất
vay vốn và các chính sách tạo điều kiện về giá cho thuê, thuê mua được tính trên
nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư xây dựng.
Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau
đây: (1) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước; (2) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển
nhà ở trên địa bàn; (3) Ngân sách nhà nước đầu tư; (4) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp
tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; (5) Tiền huy động từ các
nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
1.1.3. Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp
Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp. Một trong
những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ,
chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước
đo: thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập và chi
tiêu được sử dụng nhiều nhất. Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập
tương đương với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống. Tại các
nước đang phát triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là trả cho thuê nhà.
Do đó, các nhà kinh tế đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê
nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ của chúng lên ngưỡng nghèo.
Tại Việt nam ngưỡng nghèo được đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa
trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao
động - Thương binh và Xã hội. Chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối
và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác nhau.1 Những người nằm dưới
1

Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 được xác định

ở mức thu nhập bình quân dưới 12 triệu đồng/người/năm ở các quận nội thành, quận mới và dưới
10 triệu đồng/người/năm ở các huyện ngoại thành.


21

chuẩn nghèo dĩ nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại bộ phận những
người lao động ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân
sách Nhà nước và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế thu
nhập có thể không dưới chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở,
nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng.
Những đối tượng thu nhập thấp được đề cập trong luận văn không chỉ là những
người nghèo theo chuẩn nghèo mà còn bao gồm cả là những người tuy có thu
nhập thường xuyên ổn định nhưng không đủ hay rất khó cho việc tạo lập nhà ở .
Mức thu nhập thấp được chia thành hai nhóm nhỏ: thu nhập rất thấp (làm
đủ ăn và không có tích luỹ) và thu nhập tương đối thấp (đủ chi tiêu hàng ngày và
có tích luỹ nhưng không nhiều). Mức độ khó khăn về nhà ở được đánh giá theo
những tiêu chí là không có nhà ở, phải ở nhờ hoặc những nơi không phải là nhà ở
(nhà kho, gầm cầu, mái hiên, chùa chiền...); nơi ở quá chật, dưới 6m2/người; ở
nhà tạm, nhà dột nát, nhà kênh rạch...; ở bất tiện tại những nơi thiếu tiện nghi tối
thiểu (điện, nước, vệ sinh...), nơi ông bà, cha, mẹ, con cái ở chung phòng; nhà bị
giải toả theo quy hoạch xây dựng.
Với những tiêu chí trên đây, TP.HCM hiện có rất nhiều đối tượng thu nhập
thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: các bộ, công chức, viên chức được
hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các
cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải phóng mặt
bằng; công nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ cao; các
đối tượng chính sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn...);...
1.1.4. Mối quan hệ giữa chi tiêu cho nhà ở và thu nhập

Công trình nghiên cứu của Malpezzi và Mayo (1985-1986) đã chỉ ra rằng
khi thu nhập của hộ tăng lên thì tỷ suất tiền thuê nhà trong thu nhập giảm xuống.
Thực tế, tốc độ tăng chi phí thuê nhà chỉ đạt 40% đến 60% tốc độ tăng của thu
nhập. Điều này cho thấy khi mức độ phát triển chung tăng lên thì chi tiêu cho


22

nhà ở cũng tăng lên theo thu nhập. Điều đó cho thấy phát triển kinh tế góp phần
cải thiện nơi ăn chốn ở cho người dân.
Nghiên cứu của Burns và Grebler (1977) chỉ ra rằng điều kiện nhà ở được
cải thiện nhanh hơn thu nhập. Đầu tư vào nhà ở làm tăng GNP nhanh hơn so với
thu nhập chi cho nhà ở. Tại các nước có thu nhập thấp, chi cho nhà ở chiếm 2%
GNP, và 5-10% thu nhập hộ gia đình. Ở các nước có thu nhập trung bình tỷ lệ
này là 6-8% GNP và 25-30% thu nhập hộ gia đình. Tuy nhiên đây chỉ là giải
pháp trong dài hạn, còn trong ngắn hạn nghiên cứu không chỉ ra được làm thế
nào để chuyển kết quả tăng trưởng kinh tế vào việc cải thiện điều kiện sống.
1.1.5. Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản được Hiến pháp khẳng
định. Đó cũng là một trong những mục tiêu lớn nhất và cụ thể nhất của cuộc đấu
tranh giành độc lập, đổi mới và phát triển đất nước của dân tộc ta.
Dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất cứ xã hội, ở bất
cứ thời đại nào. Trong đó vấn đề nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp
luôn là một vấn đề hóc búa đối với những nước đang phát triển, đặc biệt tại các
thành phố đông dân cư. Giải quyết được vấn đề nhà ở cho người có thu nhập
thấp không phải là một điều dễ dàng, nhưng là một nỗ lực cần thiết vì đó là yếu
tố quyết định cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần xây dựng một thành phố
sạch, đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội lành mạnh cho
việc tăng trưởng kinh tế về chất. Chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp
chính là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng

sống, vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc
gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước.
Tại TP.HCM, người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn
và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về
các khu đô thị. Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ góp phần tạo nên các khu
nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn, trở thành một gánh nặng xã hội cho


23

thành phố. Dòng người nhập cư từ nông thôn chỉ có thể trở thành một nguồn lao
động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố, với điều kiện họ
được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các
khu nhà ổ chuột, xây dựng các khu nhà ở khang trang cho người nghèo và người
có thu nhập thấp không chỉ là việc tạo nơi ăn, chốn ở mới cho những công nhân
viên chức có mức thu nhập thường xuyên ổn định ở mức thấp, cho hàng ngàn hộ
dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng phục vụ qui hoạch phát triển đô thị, mà
còn bao gồm cả việc thu xếp nhà ở để "an cư lạc nghiệp" cho hàng vạn lao động
từ nông thôn ra làm việc tại đô thị và các khu công nghiệp của Thành phố.
1.2. Vai trò và mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến phát triển nhà ở
xã hội.
Có 4 chủ thể chính liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở: Nhà nước, nhà
đầu tư, ngân hàng và người tiêu dùng. Trong tài liệu về Chính sách đô thị xuất
bản năm 2006, TS Võ Kim Cương đã trình bày mối quan hệ giữa các chủ thể này
dưới dạng không gian đa chiều, với các đỉnh của một tứ diện. Nhà nước được đặt
ở đỉnh phía trên, ở vị trí này để điều tiết mọi hoạt động của thị trường nhà ở.

Nhà
nước

Người
tiêu
dùng
Ngân
hàng

Nhà
cung cấp
Hình 1.1 –Mối quan hệ giữa các chủ thể


24

1.2.1.Vai trò của Nhà nƣớc
Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, Nhà nước có vai trò rất quan
trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập,
vận hành và phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể
thiếu vai trò điều tiết của Nhà nước. Đó cũng chính là đặc điểm của nền kinh tế
thị trường có sự quản lí của Nhà nước - một nền kinh tế được điều tiết thông qua
tác động của "bàn tay vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm
bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh.
Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà
nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi.
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt
chủ yếu sau:
(1) Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;
(2) Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, tài chính, thuế... thống nhất quản lí
bất động sản theo pháp luật;
(3) Cung cấp cơ sở hạ tầng;

(4) Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v..
Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng
một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường
bất động sản như công cụ luật pháp, tài chính, thuế v.v. Vai trò của Nhà nước thể
hiện chủ yếu trong các chính sách nhà ở quốc gia. Có nhiều chính sách nhà ở cho
người thu nhập thấp đang được áp dụng trên khắp thế giới, phương pháp thực
hiện có thể khác nhau nhưng đều thể hiện sự trợ giúp của Nhà nước về nhà ở cho
người nghèo và người có thu nhập thấp thông qua các chương trình công cộng.
Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị trường, khả năng của hệ thống
thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp là hạn chế.
Do đó, không thể thiếu vai trò của Nhà nước trong vai trò nhà đầu tư công trong


25

việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như việc tạo điều kiện nhằm
thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ.
1.2.2. Vai trò của các thành phần kinh tế (Nhà đầu tư)
Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực giải quyết nhà ở cho người thu nhập
thấp cho thấy có hai lựa chọn cơ bản là dựa vào Nhà nước và dựa vào thị trường.
Sự hỗ trợ của Nhà nước luôn cần thiết tới mức không thể thiếu, nhưng vẫn không
thể thay thế được cơ chế thị trường. Đối với các quốc gia đang phát triển như
nước ta, nhà nước không đủ nguồn lực để đầu tư xây dựng nhà ở cho mọi đối
tượng thu nhập thấp trong xã hội, vì vậy cần có sự góp sức của các tổ chức, cá
nhân thuộc mọi thành phần kinh tế.
Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện đang rất cấp
thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt. Theo quy luật thị trường, có cầu là lập
tức có cung, đặc biệt với nhà ở xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi để phát
triển. Nhưng thực tế lại đang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu. Chủ đầu tư
kinh doanh bất động sản thì cho rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn,

vòng quay chậm và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu
mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi
khách hàng phải đáp ứng đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, các nhà đầu tư luôn hướng tới những thị
trường có khả năng sinh lời cao. Nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập
trung bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà đầu tư trong khi thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp không hấp dẫn đầu tư vì ít có khả năng sinh lợi.
1.2.3. Vai trò của các tổ chức tài chính
Tài chính là công cụ để kích cung, kích cầu, huy động nguồn lực và đảm
bảo công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân đạo của Chính sách phát triển
nhà ở xã hội.
Các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người
thu nhập thấp thông qua hình thức cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho các