Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu biệt thự nhà vườn orange garden hà nội (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
------------------------------------

NGUYỄN DUY THANH

KHÓA: 2015 – 2017

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU BIỆT THỰ NHÀ VƯỜN
ORANGE GARDEN - HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LÊ TRỌNG BÌNH

Hà Nội - Năm 2017


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của khoa đào tạo Sau đại
học - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, sự tận tình giảng dạy của các thầy cô
trong suốt khóa học và sự giúp đỡ của bạn bè cùng lớp.

Tôi xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Tiến sỹ Lê Trọng Bình đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian
thực hiện luận văn và cung cấp nhiều thông tin khoa học có giá trị để luận văn
này được hoàn thành.
Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến người thân, bạn bè và đồng
nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Thanh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Thanh


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Số hiệu
Hình 1.1.
Hình1.2.

Tên hình
Quy hoạch Thủ đô Hà Nội năm 1998
QHC Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến

năm 2050.

Trang
9
10

Hình 1.3.

Quy hoạch phân Khu biệt thự S3, tỷ lệ 1/5000

12

Hình 1.4.

Quy hoạch phân Khu biệt thự S2, tỷ lệ 1/5000

13

Hình 1.5.

Quy hoạch phân Khu biệt thự GS, tỷ lệ 1/5000

14

Hình 1.6.

Bản đồ vị trí Khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden

16

Hình 1.7.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất

17

Hình 1.8.

Bản đồ Quy hoạch tổng mặt bằng SDĐ

22

Hình 1.9.

Bản đố tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan

24

Hình 1.10. Cổng Khu biệt thự đã xây dựng

34

Hình 2.1.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

61

Hình 2.2.

Đô thị Singapore

63

Hình 2.3.

Đô thị Pháp

65


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Số hiệu
Sơ đồ 1.1.
Sơ đồ 1.2.

Tên sơ đồ
Sơ đồ trình tự thực hiện xây dựng theo quy hoạch
Thực trạng cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án Khu
biệt thự, nhà vườn Orange Garden

Trang
28
32

Sơ đồ 2.1.

Sơ đồ trình tự thực hiện xây dựng theo quy hoạch

43

Sơ đồ 3.1.

Quy trình xử lý vi phạm hành chính trong xây dựng

80

Sơ đồ 3.2.

Sơ đồ tổ chức ban quản lý xây dựng Khu biệt thự
nhà vườn

83


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các hình vẽ
Danh mục các sơ đồ
MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài ……………………………………………………………..1
Mục đích nghiên cứu …………………………………………………………3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…………………………………………. 3
Nội dung nghiên cứu………………………………………………………….4
Ý nghĩa khoa học của đề tài…………………………………………………..4
Các khái niệm, thuật ngữ……………………………………………………..4
Cấu trúc luận văn……………………………………………………………..6
NỘI DUNG

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN ORANGE GARDEN – HÀ NỘI..7
1.1. Khái quát về Thủ đô Hà Nội và Thực trạng về quy hoạch xây dựng tại
Thủ đô Hà Nội qua các thời kì................................................................................7
1.2. Thực trạng về Quy hoạch xây dựng Khu biệt thự, nhà vườn Orange
Garden....................................................................................................................14
1.2.1 Khái quát về Khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden...................................14
1.2.2. Tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng được duyệt .....................................25
1.2.3. Thực trạng bộ máy quản lý............................................................................32
1.2.4.Vai trò của cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch…...32


1.3. Đánh giá tồn tại và những vấn đề cần giải quyết........................................33
1.3.1. Những bất cập tồn tại....................................................................................33
1.3.2. Những vấn đề cần giải quyết trong công tác quản lý XD theo quy hoạch tại
Biệt thự, nhà vườn Orange Garden.........................................................................33
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN ORANGE GARDREN– HÀ
NỘI.........................................................................................................................35
2.1. Nguyên tắc, yêu cầu đối với công tác quản lý xây dựng theo Quy hoạch khu
đô thị…….............................................................................................................35
2.2. Quy định pháp luật về quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị
……..…….............................................................................................................43
2.3. Đồ án QHCT, quy định quản lý theo đồ án QHCT khu đô thị được
duyệt.....................................................................................................................48
2.4. Những yếu tố ảnh hưởng trong công tác quản lý XD theo QH ..............58
2.4.1. Chất lượng đồ án quy hoạch được duyệt....................................................58
2.4.2. Trình độ, năng lực quản lý của CĐT…………………………..................58
2.4.3. Nhận thức của CĐT và ý thức tuân thủ pháp luật của các bên liên quan...58
2.4.4. Đặc thù của khu đô thị mới vừa xây dựng vừa chuyển giao sử dụng.........59

2.4.5. Năng lực quản lý của chính quyền đô thị, cơ chế thực hiện.......................59
2.5. Kinh nghiệm và bài học trong công tác quản lý xây dựng theo QH đối
với dự án ĐT phát triển khu biệt thự................................................................59
2.5.1. Kinh nghiệm thực hiện xây dựng theo quy hoạch và công tác quản lý thực
hiện quy hoạch xây dựng trong nước ...................................................................59
2.5.2. Kinh nghiệm các nước trên thế giới...........................................................62


CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN ORANGE GARDREN– HÀ NỘI..................68
3.1.Quan điểm, mục tiêu……………………………………………...……68
3.2. Các giải pháp quản lý Quản lý xây dựng theo Quy hoạch khu biệt
thự……………………………..………………………………………………….69
3.2.1. Hoàn thiện quy định Quản lý XD theo đồ án quy hoạch chi tiết khu biệt
thự……………………………………………………………………………69
3.2.2. Giải pháp Quản lý sử dụng đất…………………..……………………71
3.2.3. Giải pháp quản lý hệ thống hạ tầng kĩ thuật…………….…………….73
3.2.4. Giải pháp Quản lý kiến trúc cảnh quan khu biệt thự….........................78
3.2.5. Giải pháp nâng cao năng lực quản lý ĐTXD khu biệt thự....................81
3.2.6. Giải pháp đối với một số vấn đề khác liên quan………..……………85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................88
Kết luận............................................................................................................88
Kiến nghị......................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài:
Trong những năm qua để đáp ứng quá trình đô thị hóa, Thủ đô Hà Nội đã
triển khai nhiều Khu biệt thự mới để đáp ứng nhu cầu ở của người dân. Tuy
nhiên, trong quá trình triển khai xây dựng theo quy hoạch xây dựng được
duyệt đã bộc lộ nhiều bất cập về quy hoạch cũng như quản lý xây dựng theo
quy hoạch.
Khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden đã được xác định trong Quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô Hà Nội là một Khu biệt thự mới của thành phố. Gắn
liền với hệ thống cây xanh và các công trình dịch vụ công cộng thương mại,
giải trí, trường học kết hợp với khu biệt thự, nhà vườn được tổ chức đồng bộ
hài hòa với tổng thể khu vực.
Ngày 29/05/2008, Quốc hội đã ra Nghị quyết 15/2008/QH12 về việc điều
chỉnh địa giới hành chính thủ đô Hà Nội trên cơ sở sáp nhập thành phố Hà
Nội cũ với tỉnh Hà Tây cũ, do đó Khu biệt thự vườn cam Orange Garden
thuộc xã Vân Canh, Lại Yên huyện Hoài Đức thành phố Hà Nội.
Trên cơ sở các quy hoạch chi tiết được duyệt, đến nay chủ đầu tư dự án
Khu biệt thự nhà vườn Orange Garden là Công ty cổ phần Vinapol đã tiến
hành xây dựng phần lớn diện tích đường nội bộ. Việc xây dựng theo quy
hoạch Khu biệt thự nhà vườn Orange Garden chưa được tiến hành theo kế
hoạch đề ra do gặp phải những khó khăn trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên
để xây dựng hoàn thiện theo quy hoạch, phát triển đô thị khang trang hiện đại,
trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng đã gặp một số khó khăn vướng mắc
do yếu tố khách quan. Khu biệt thự nằm trong ranh giới của 2 phân khu đã
được UBND thàng phố Hà Nội phê duyệt: Quy hoạch phân khu đô thị S3, tỷ
lệ 1/5000 và Quy hoạch phân khu đô thị GS, tỷ lệ 1/5000.


2

- Dự án khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden tỷ lệ 1/500 đã được UBND

tỉnh Hà Tây (trước đây) phê duyệt tại Quyết định số 135/QĐ-UBND ngày
18/01/2008 và Quyết định số 2432/QĐ-UBND ngày 15/7/2008 về việc điều
chỉnh, bổ sung Quy hoạch chi tiết khu biệt thự nhà vườn Orange Garden, tỷ lệ
1/500. Theo tiêu chí phân loại rà soát, dự án khu biệt thự nhà vườn Orange
Garden tỷ lệ 1/500 thuộc dự án loại 2, cần phải tiếp tục khớp nối về HTKT
với khu vực và các dự án lân cận, bổ sung đảm bảo các chỉ tiêu về hạ tầng xã
hội theo Quy hoạch phân khu được duyệt, Quy chuẩn, Tiêu chuẩn. Vì vậy,
việc nghiên cứu lập điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu biệt thự, nhà
vườn Orange Garden, tỷ lệ 1/500 từ nhà ở cao tầng xuống biệt thự thấp, nhà
vườn là cần thiết để đảm bảo khớp nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật đô thị theo
Quy hoạch phân khu được duyệt, phù hợp với định hướng Quy hoạch chung
xây dựng Thủ đô và tạo mỹ quan cho đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất
phát triển đô thị.
- Tiến độ triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các hạng mục công trình
trong Khu biệt thự, nhà vườn bị thay đổi so với quy hoạch được duyệt.
Nguyên nhân của tình trạng này là do khu vực Dự án Khu biệt thự, nhà vườn
Orange Garden trải qua sự chuyển giao địa giới từ tỉnh Hà Tây (trước đây)
sang thành phố Hà Nội và bản thân nó cũng có sự đan xen mốc giới của
không ít dự án dẫn đến tình trạng đất xen kẹt giữa dự án và khu vực lân cận.
Công tác giải phóng mặt bằng nghĩa trang của 2 thôn là Kim Hoàng và Hậu
Ái chưa được tiến hành do chưa tìm được sự đồng thuận giữa nhu cầu, ý
muốn của người dân với việc áp dụng cơ chế di dời, đền bù, hỗ trợ, chi trả của
cơ quan hữu trách.
Với những tồn tại và vướng mắc đó không chỉ cần sự nỗ lực của các cấp
chính quyền mà còn cần đưa ra những giải pháp đổi mới trong công tác quản
lý. Vì vậy, để đạt được hiệu quả cao nhất trong công tác quản lý xây dựng


3

theo quy hoạch cần phải được giải quyết ngay từ đầu. Để dự án đi vào thực tế
như ý tưởng thiết kế của đồ án, việc quản lý xây dựng theo quy hoạch là vấn
đề hết sức quan trọng và cần thiết. Chính vì vậy việc nghiên cứu thực hiện đề
tài: "Quản lý xây dựng theo Quy hoạch Khu biệt thự, nhà vườn Orange
Garden" là rất quan trọng và cấp bách nhằm tạo dựng một nhà ở thấp tầng
hài hòa với cảnh quan thiên nhiên với mật độ cây xanh mặt nước lớn khang
trang, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thân thiện với môi
trường là phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và nhu cầu phát triển đô thị hiện
đại.
Mục đích nghiên cứu:
Thông qua thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu biệt
thự, nhà vườn Orange Garden, đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả công tác quản lý xây dựng để dự án Khu biệt thự, nhà vườn Orange
Garden được triển khai đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt, góp phần tạo
dựng kiến trúc cảnh quan cho khu vực.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng theo Quy hoạch Khu
biệt thự, nhà vườn Orange Garden.
Phạm vi nghiên cứu: Khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden- Hà Nội
+ Phạm vi không gian:
Khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden- Hà Nội thuộc Ô GS9-3 thuộc phân
khu đô thị GS và Ô B2 thuộc phân khu đô thị S3.
Chức năng chính là khu biệt thự, nhà ở thấp tầng kết hợp với cây xanh, mặt
nước và công cộng, trường học. Khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden nằm
trong phạm vi nghiên cứu đồ án Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu


4

biệt thự, nhà vườn Orange Garden, tỷ lệ 1/500. Quy mô dân số khoảng 2.768

người, diện tích là 50,13ha.
+ Phạm vi thời gian:
Theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm
nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt.
Nội dung nghiên cứu:
- Nghiên cứu thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu biệt thự,
nhà vườn Orange Garden.
- Nghiên cứu cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn của đề tài.
- Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng theo Quy hoạch Khu biệt thự, nhà
vườn Orange Garden.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra khảo sát thực tế.
- Phương pháp đánh giá hiện trạng.
- Phương pháp tiếp cận hệ thống.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp và đề xuất giải pháp.
- Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
 Ý nghĩa khoa học: làm cơ sở khoa học góp phần hoàn thiện về mặt lý
luận cho các đồ án, dự án, các đô thị có tính chất tương đồng.
 Ý nghĩa thực tiễn: giúp cho địa phương và chủ đầu tư có căn cứ để xem
xét, áp dụng vào công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch, qua đó nâng cao
năng lực về công tác quản lý xây dựng tại địa phương.
Các khái niệm, thuật ngữ:


5

- Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu
hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành
chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển

kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao
gồm nội thành, ngoại thành của thành phố, nội thị, ngoại thị của thị xã; thị
trấn. [23]
- Quy hoạch đô thị: Là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị,
hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo
lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện
thông qua đồ án quy hoạch đô thị.[23]
- Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian
vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các
vùng lãnh thổ đó, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích
cộng đồng, đáp ứng được các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh và bảo vệ môi trường. [6]
- Quản lý đô thị: là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào công
tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt
động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố. [25]
- Khu biệt thự mới: là một khu vực trong đô thị được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. [1]
- Dự án đầu tư xây dựng đô thị: Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu
tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát
triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố. [11]


6

Cấu trúc luận văn

PHẦN
MỞ
Cấu trúc

luận
vănĐẦU

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN ORANGE GARDREN

CHƯƠNG 2
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU
BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN ORANGE GARDREN

CHƯƠNG 3
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN ORANGE GARDREN

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
Việc hình thành Khu biệt thự nhà vườn trong quá trình đô thị hóa đóng
một vai trò rất quan trọng, nhằm tạo ra những hạt nhân kinh tế, thu hút lao
động, tạo ra cho người dân một môi trường sống tốt hơn. Việc xây dựng Khu
biệt thự nhà vườn đang được triển khai vì vậy quản lý xây dựng theo quy
hoạch là nội dung cấp bách.
Nhận thức, quan niệm về quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch cần
phải được nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi mới.
Đánh giá về sự phát triển của các Khu biệt thự, nhìn chung công tác quản lý
thực hiện xây dựng theo quy hoạch còn thiếu kinh nghiệm, tình trạng xây
dựng còn lộn xộn chồng chéo, kế hoạch tiến độ thực hiện không phù hợp và
nhiều chỗ còn không theo đúng quy hoạch được duyệt. Quy hoạch phát triển
khu ĐTM, Khu biệt thự nhà vườn còn thiếu định hướng. Các chính sách, biện
pháp, cơ chế tạo vốn và tạo điều kiện phát huy sức mạnh của cộng đồng vào
mục đích xây dựng trong khu ĐTM, Khu biệt thự nhà vườn còn thiếu. Các thủ
tục hành chính trong việc trong việc phối hợp kiểm soát quá trình thực hiện
quy hoạch xây dựng dự án đầu tư còn phiền nhiễu gây khó khăn. Việc phân
công, phân cấp trong quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch khu ĐTM,
Khu biệt thự nhà vườn còn yếu kém. Các vấn đề nêu trên đang là trở ngại lớn
trong việc thiết lập trật tự kỷ cương và tạo nguồn lực phát triển Khu biệt thự.
Việc nghiên cứu quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch khu ĐTM,
Khu biệt thự nhà vườn để triển khai thực hiện đồng bộ theo quy hoạch được
duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị với nét hiện đại cũng như cải thiện môi trường
sống của dân cư.

Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý thực hiện xây dựng theo


89

quy hoạch tại Khu biệt thự nhà vườn đã nêu lên những tồn tại, hạn chế, khó
khăn cần được tháo gỡ. Trên cơ sở đó, luận văn đề xuất trọng tâm vào các
nhóm giải pháp sau:
+ Hoàn thiện các cơ sở pháp lý cho công tác Quản lý XD theo QH khu
BT
+ Quản lý sử dụng đất: Giao đất, cho thuê đất, ..
+ Quản lý dự án ĐTXD công trình:
+ Cấp giấy phép XD công trình trong khu BT
+ Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trật tự XD, vệ sinh MT đô thị
+ Nâng cao năng lực Ban quản lý khu đô thị
- Xác định công tác quản lý xây dựng đô thị là một lĩnh vực đóng vai trò
quan trọng, then chốt trong việc định hướng, cụ thể hóa chiến lược phát triển
đô thị trong tương lai. Đô thị phát triển bền vững đồng nghĩa với công tác
quản lý xây dựng đã thực hiện tốt vai trò đề ra. Mỗi cấp chính quyền cần quan
tâm hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch, xây
dựng. Điều đó phải được cụ thể từ những vấn đề đầu tiên như: giải phóng mặt
bằng, lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án, triển khai đầu tư và giám sát quá trình
thực hiện ... Tất cả các giải pháp trên phải được nghiên cứu, phối hợp thực
hiện đồng bộ, hiệu quả bằng một bộ máy quản lý khoa học, với lực lượng cán
bộ có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Để đảm bảo tuân thủ được
Quy định quản lý, kế hoạch xây dựng, cần có giải pháp hướng dẫn thực hiện
cho người dân thông qua việc cung cấp thông tin, minh bạch quy trình quản
lý.
Do đó, việc đưa ra giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu biệt
thự nhà vườn với mục tiêu khắc phục những hạn chế, bất cập nói trên là cơ sở

90

để xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư và phát triển đô thị theo đúng định
hướng trong thời điểm hiện nay.
Kiến nghị
Khu biệt thự nhà vườn là tổ hợp biệt thự, công trình công cộng thương
mại hiện đại, khu công viên cây xanh văn hóa giải trí có môi trường cảnh
quan chất lượng cao, tạo động lực phát triển kinh tế, đô thị cho huyện Hoài
Đức. Do đó, luận văn có một số kiến nghị việc điều chỉnh, bổ sung hệ thống
thể chế một cách toàn diện và thống nhất bao quát các vấn đề trong công tác
quản lý xây dựng theo quy hoạch như:
- Kiến nghị đối với UBND thành phố Hà Nội:
UBND thành phố Hà Nội và các các cơ quan chính quyền cấp Trung
Ương có những chỉ đạo và văn bản để làm cơ sở pháp lý cho dự án thực hiện
đúng tiến độ và đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, UBND
cần ban hành các quyết định mang tính đồng thuận về “ lợi ích chung trong
dài hạn” cho thành phố và người dân để các quy định được mọi người tuân
thủ tốt hơn. Việc làm rõ thế nào là lợi ích chung, cụ thể hóa điều đó trong quy
hoạch và tính minh bạch của các quy định là những yếu tố đảm bảo các quy
định được tuân thủ ( quy định về chiều cao, về nơi không được phép xây dựng
hoặc xây dựng hạn chế ...). Các quyết định cần được giải thích nhiều hơn trên
cơ sở lợi ích chung, nên được thông báo rộng rãi hơn nữa và tăng thêm tính
minh bạch. Việc giải thích và thông tin rộng rãi là điều kiện để các cơ quan, tổ
chức, cá nhân chấp nhận quy định và tuân thủ quy định đó. Trong trường hợp
có thể, quyết định của UBND thành phố Hà Nội nên để dành một khoảng cho
người dân có thể có ý kiến phản biện về cơ sở ra quyết định.
- Sở Kế hoạch và đầu tư:

91

Sở Kế hoạch và đầu tư có trách nhiệm thẩm tra, thẩm định tính khả thi
của dự án, năng lực của các nhà thầu. Tham gia giúp UBND Thành phố Hà
Nội và UBND huyện Hoài Đức trong công tác phê duyệt và giám sát việc
thực thi các dự án theo đúng quy hoạch.
- Kiến Nghị với Sở quy hoạch kiến trúc:
Sở Quy hoạch - Kiến trúc kiểm tra, xác nhận hồ sơ, bản vẽ Điều chỉnh
Quy hoạch chi tiết Khu biệt thự nhà vườn theo đúng quy định, phù hợp với
nội dung Quyết định phê duyệt; Chủ trì phối hợp với UBND huyện Hoài Đức,
Công ty cổ phần Vinapol tổ chức công bố công khai nội dung Quy hoạch chi
tiết được duyệt cho các tổ chức, cơ quan và nhân dân biết, thực hiện, lưu trữ
hồ sơ đồ án theo quy định.
Hướng dẫn kiểm tra và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật các tiêu chuẩn, quy chuẩn về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, các quy định
về lập, thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng.
Quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng được duyệt: tổ chức
công bố công khai quy hoạch xây dựng được UBND thành phố phê duyệt,
quản lý chỉ giới, cao độ quy hoạch, cung cấp thông tin về kiến trúc, quy hoạch
xây dựng, giải quyết các thủ tục hành chính về quy hoạch - kiến trúc theo
phân cấp.
- Sở Xây dựng:
Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định các hồ sơ thiết kế theo đúng
quy hoạch đã được duyệt. Thực hiện công tác kiểm tra, thanh tra các hoạt
động xây dựng, kiểm soát chặt chẽ các dự án triển khai xây dựng. Chấn chỉnh
kịp thời các sai phạm trong xây dựng.


92

Hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ cho thanh tra xây dựng huyện,
theo dõi tổng hợp tình hình quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn. Xử lý các
trường hợp vi phạm trật tự xây dựng theo quy định của pháp luật và yêu cầu
của Thành phố.
- Sở Tài nguyên – Môi trường:
Sở Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm phối hợp với địa phương bàn
giao mốc giới của dự án theo đúng quyết định thu hồi đất.
- Kiến nghị với UBND huyện Hoài Đức:
Chủ tịch UBND huyện Hoài Đức, Chủ tịch UBND các xã: Vân Canh, Lại
Yên, Thanh tra Xây dựng chỉ đạo kiểm tra, quản lý, giám sát việc xây dựng
đồng bộ về quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt
và xử lý các trường hợp xây dựng sai quy hoạch theo thẩm quyền và quy định
của pháp luật.
- Kiến nghị với Chủ đầu tư:
Công ty cổ phần Vinapol tổ chức nghiên cứu, lập báo cáo đánh giá tác
động môi trường đối với đồ án quy hoạch chi tiết, trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt theo quy định; Chịu trách nhiệm tổ chức quản lý, thực hiện đầu tư,
xây dựng theo đúng Quy hoạch chi tiết được duyệt, quản lý sử dụng đất đai,
quản lý đầu tư và xây dựng và bảo vệ môi trường; Thực hiện đúng kế hoạch,
tiến độ, đảm bảo xây dựng hoàn thành đồng bộ trong khu vực.
Trên cơ sở phân loại các dự án đầu tư, việc quản lý quy hoạch xây dựng
được thực hiện theo từng dự án. Trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án
phải tuân thủ các quy định của đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt về chỉ tiêu
kiến trúc quy hoạch như: quy mô công trình, mật độ xây dựng, tầng cao công
trình, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng…và các quy định khác tại Quy


93

định quản lý theo đồ án quy hoạch; tuân thủ các qui định của Luật Nhà ở,
Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản…
Trường hợp khi lập dự án nếu cần điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc quy
hoạch thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Kiến nghị cần có sự tham gia của cộng đồng trong công tác lập quy
hoạch, quản lý quy hoạch xây dựng. Kiến nghị các cấp có thẩm quyền ra
những thể chế, các quy định hướng dẫn cho chính quyền xã theo những vấn
đề, giải pháp mà luận văn đã đưa ra.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

Nguyễn Thế Bá (2004), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, NXB

Xây dựng;
2.

Nguyễn Đình Bồng & Đỗ Hậu (2005), Giáo trình: Quản lý đất đai và

bất động sản đô thị, Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội;
3.

Lê Trọng Bình (2006), Luật và chính sách quản lý xây dựng đô thị Hà

Nội, NXB Xây dựng;
4.

Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010

của Bộ Xây dựng về quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
5.

Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 19/2010/TT-BXD của Bộ Xây

dựng về hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị;
6.

Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày

03/04/2008 về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây
dựng”;
7.

Bộ Xây dựng (2007), Chỉ thị số 02/CT-BXD ngày 01/02/2007 về việc

đẩy mạnh công tác cấp giấy phép xây dựng và tăng cường quản lý trật tự xây
dựng đô thị;
8.

Bộ Xây dựng (2000), Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4449:1987, NXB Xây

dựng.
9.

Trịnh Cường (2013), Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu biệt thự

mới Nam Lê Chân – Thành phố Phủ Lý – Tỉnh Hà Nam, Luận văn Thạc sỹ
Quản lý đô thị và Công trình, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
10. Chính phủ (2013), Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/2/2013 về quản

lý chất lượng công trình xây dựng;
11. Chính phủ (2013), Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về
quản lý đầu tư phát triển đô thị;


12. Chính phủ (2010), Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
13. Chính phủ (2010), Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;
14. Chính phủ (2010), Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về
quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;
15. Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về
xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động
sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ
tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở;
16. Chính phủ (2009), Nghị định số 79/2009/NĐ-CP ngày 28/9/2009 về
quản lý chiếu sáng đô thị;
17. Chính phủ (2007), Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 về
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật xây dựng về xử
lý vi phạm trật tự đô thị;
18. Đỗ Hậu (2008), Quy hoạch xây dựng đô thị với sự tham gia của cộng
đồng, NXB Xây dựng;
19. Nguyễn Tố Lăng “Một số bài học kinh nghiệm nước ngoài về quản lý
đô thị” (tài liệu tham khảo, giảng dạy);
20. Phạm Trọng Mạnh (2005), Quản lý đô thị, NXB Xây dựng.
21. Đào Ngọc Nghiêm (2008), Thực trạng và yêu cầu mới để phát triển
các Khu biệt thự mới tại Hà Nội, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội.
22. Luật Thủ đô (2012) số 25/2012/QH13;
23. Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12.
24. Thủ tướng Chính phủ (2007), Chỉ thị số 14/2007/CT-TTg ngày

16/3/2007 về tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng tại các đô thị.


25. Đoàn Trọng Tuấn (2013), Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu biệt
thự Trung Minh – Thành phố Hòa Bình, Luận văn Thạc sỹ Quản lý đô thị và
Công trình, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
26. Nguyễn Trọng Xuân Tùng (2011), Quản lý xây dựng theo quy hoạch
Khu biệt thự mới Mỗ Lao quận Hà Đông Thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc
sỹ Quản lý đô thị và Công trình, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
27. Vũ Hải Quỳnh (2014), Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu biệt thự
mới Đặng Xá 2, Gia Lâm, Hà Nội, Luận văn Thạc sỹ Quản lý đô thị và Công
trình, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
28. Trang web: www. ashui.com
29. Trang web: www. amore-architecture.vn
30. Trang web: www. baoxaydung.com.vn
31. Trang web: www. dothi.hcmussh.edu.vn
32. Trang web: www. ebook.edu.vn
33. Trang web: www. hkpsedu.com
34. Trang web: www. hanoi.gov.vn
35. Trang web: www. moc.gov.vn
36. Trang web: www. phumyhung.com.vn
37. Trang web: www. qhkthn.gov.vn
38. Trang web: www.quyhoach.vn
39. Trang web: www. vi.wikipedia.org
40. Trang web: www.vivuhanoi.com
41. Cerreta, M., Concilio, G., Monno, V., eds. (2010), Making strategies
in spatial Planning - Knowledge and Values, Vol. 9, Springer Dordrecht
Heidelberg London New York
42. Alexander, E.R. (1992), Approaches to planning: introducing current
planning theories, concepts, and issues, Gordon and Breach, Amsterdam.

43. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số
11/2011/QĐ-UBND ngày 02/03/2011 về ban hành Quy định phân cấp quản lý
nhà nước một số lĩnh vực kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.
44. Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, Quy hoạch chung xây dựng Thủ
đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (2011).
45. Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, Quy hoạch phân khu đô thị S3, tỷ
lệ 1/5000 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số
4847/QĐ- UBND ngày 15/8/2013.
46. Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, Quy hoạch phân khu đô thị GS,
tỷ lệ 1/5000 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số
696/QĐ- UBND ngày 30/01/2011.
47. Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi
tiết lệ 1/500 khu biệt thự nhà vườn Orange Garden tại xã Vân Canh và xã Lại
Yên, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội đã được UBND thành phố phê duyệt tại
Quyết định số 1623/QĐ-UBND ngày 16/4/201.

PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1: Quyết định số 135/QĐ-UBND ngày 18/01/2008 của UBND
tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 Khu biệt thự, nhà vườn Orange Garden tại xã Vân Canh, huyện Hoài
Đức;
PHỤ LỤC 2: Quyết định số 1623/QĐ-UBND ngày 16/4/2015 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ
lệ 1/500 khu biệt thự nhà vườn Orange Garden tại xã Vân Canh và xã Lại
Yên, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội.